建時(shí)尚消費(fèi)島盈港筑成北京商業(yè)新

1、建時(shí)尚消費(fèi)島 盈港筑成北京商業(yè)新“mall”在以shopping mall購(gòu)物中心為模式開(kāi)發(fā)熱潮的今天，一種新的業(yè)態(tài)模式正在歐美流行開(kāi)來(lái)。一種以lifestyle center為主要購(gòu)物形式的項(xiàng)目逐漸取代了shopping mall，展現(xiàn)出不同于傳統(tǒng)mall商業(yè)模式的魅力。2007年夏天，代表著“l(fā)ifestyle shopping center”商業(yè)模式的solana 盈港將在北京朝陽(yáng)公園北岸落成，一座京城時(shí)尚消費(fèi)島將呈現(xiàn)在世人面前。據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，grove lifestyle 購(gòu)物中心作為洛杉磯最時(shí)尚的購(gòu)物中心，有“時(shí)尚制作者、流行引導(dǎo)者”之稱。目前，中國(guó)還沒(méi)有一家真正意義上的lifes

2、tyle shopping center商業(yè)中心。但在2007年夏天，代表著“l(fā)ifestyle shopping center”商業(yè)模式的solana 盈港將在朝陽(yáng)公園北岸落成，一座京城時(shí)尚消費(fèi)島將呈現(xiàn)在世人面前。豐富業(yè)態(tài)打造商業(yè)區(qū)solana作為一個(gè)lifestyle購(gòu)物中心，自然要為消費(fèi)者提供豐富的業(yè)態(tài)，同時(shí)建筑形態(tài)注重戶外生活，室內(nèi)的公攤面積遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)的購(gòu)物中心。豐富的業(yè)態(tài)吸引了豐富的客流，各個(gè)業(yè)態(tài)的主力店憑借著品牌優(yōu)勢(shì)吸引了有高品牌忠誠(chéng)度的消費(fèi)者。而零售業(yè)作為主要的業(yè)態(tài)之一，匯集了諸多國(guó)際知名品牌和時(shí)尚商鋪，以豐富的業(yè)態(tài)，高素質(zhì)的商品吸引主流消費(fèi)者在此購(gòu)物消費(fèi)。在西主力店以經(jīng)營(yíng)高檔化

3、妝品、名牌鐘表、珠寶、國(guó)際名牌服裝、服飾、皮具等商品為主。兩旁沿街的商鋪全天營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)國(guó)際品牌的禮品店、咖啡店等獨(dú)立品牌店，營(yíng)造繁華商業(yè)氛圍，充分展現(xiàn)solana高品位的國(guó)際化形象。品牌街由國(guó)際一二線品牌旗艦店組合而成，其中穿插主題婚紗影樓、名品珠寶鐘表店、藝術(shù)畫廊、美容院、咖啡甜品店等。品牌街體現(xiàn)了奢華雅致的意大利式商業(yè)街區(qū)的風(fēng)格，吸引追求高素質(zhì)精致生活格調(diào)的白領(lǐng)，為消費(fèi)者營(yíng)造了享受陽(yáng)光、休閑消費(fèi)的lifestyle式消費(fèi)體驗(yàn)?！按a頭”是室內(nèi)多業(yè)態(tài)商業(yè)形式。靚碼頭以定位年輕時(shí)尚的都市青年為目標(biāo)客戶，通過(guò)多業(yè)種、多品牌的商業(yè)規(guī)劃布局，使品牌服裝、流行服飾、特色香熏、兒童用品等各類店鋪搭配出現(xiàn)。

4、迷走碼頭以一條圓形跑道為主動(dòng)線，兩邊分列著經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)休閑、牛仔、戶外運(yùn)動(dòng)、高爾夫、音像制品、數(shù)字科技等商品的店鋪，形成圓形室內(nèi)商業(yè)街區(qū)，同時(shí)設(shè)有三人制籃球賽場(chǎng)、健身中心等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，吸引年輕消費(fèi)者。 以“吃”為主的娛樂(lè)精髓 在中國(guó)“吃”本身就是飲食文化、休閑文化的代表，在傳統(tǒng)的“mill”，購(gòu)物者如果能夠吃些小吃休息一下，就可以在里面停留更長(zhǎng)的時(shí)間購(gòu)物；而在盈港以餐館為主，它的目的不是為了讓消費(fèi)者坐下來(lái)休息一會(huì)兒喘口氣，而是為了給消費(fèi)者提供一個(gè)社交的場(chǎng)所，鼓勵(lì)消費(fèi)者參與社交生活。餐飲娛樂(lè)區(qū)由核心娛樂(lè)區(qū)、湖畔吧街和亮馬食街三個(gè)區(qū)域組成，占據(jù)了solana景觀環(huán)境最為優(yōu)美的運(yùn)河綠地

5、和臨湖水岸。是solana最能體現(xiàn)lifestyle休閑消費(fèi)、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、引發(fā)目的性和非目的性消費(fèi)的重要區(qū)域。以東主力店為主體的娛樂(lè)區(qū)域，匯集了星級(jí)多廳影院、ktv、disco、spa健身、電玩、社交舞會(huì)及酒吧零售等休閑娛樂(lè)項(xiàng)目。中央廣場(chǎng)緩解購(gòu)物張力一項(xiàng)研究報(bào)告顯示，在傳統(tǒng)購(gòu)物中心，隨著樓層的增高客流逐漸減少，頂層客流稀少的原因主要是消費(fèi)者身體已呈現(xiàn)輕微的疲勞，購(gòu)物欲也得到了一定的釋放，對(duì)密集的商品和促銷宣傳會(huì)在心理上產(chǎn)生抵觸，并影響后續(xù)消費(fèi)行為。而solana 巧妙地利用中央廣場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)物節(jié)奏進(jìn)行調(diào)解，舒緩他們的購(gòu)物張力，制造消費(fèi)的延續(xù)性。solana利用中央廣場(chǎng)的娛樂(lè)休閑規(guī)劃，讓消費(fèi)者通

6、過(guò)各種形式放松，消除身體的疲乏，促使消費(fèi)者自愿產(chǎn)生消費(fèi)行為，同時(shí)消費(fèi)者在這個(gè)行為期內(nèi)既增加了購(gòu)物樂(lè)趣，也滿足了休憩的需求。由此在消費(fèi)者的心目中，solana將成為他們的首選購(gòu)物地。中央廣場(chǎng)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，既解決了困擾傳統(tǒng)商業(yè)模式的客流引導(dǎo)問(wèn)題，同時(shí)將廣場(chǎng)文化、廣場(chǎng)消費(fèi)等多元化的休閑消費(fèi)形式融入到了消費(fèi)者的消費(fèi)體驗(yàn)中，從諸多方面增加了消費(fèi)者的lifestyle 購(gòu)物體驗(yàn)。國(guó)際上將lifestyle shopping center定義為：位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天開(kāi)放及良好環(huán)境的特征。主要有高端的全國(guó)性連鎖專賣店，或以時(shí)裝為主的百貨主力店，多業(yè)

7、態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂(lè)、書店、影院等設(shè)施，通過(guò)環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營(yíng)造出別致的休閑消費(fèi)場(chǎng)所。地理優(yōu)勢(shì)盈港·solana地處cbd、燕莎和麗都三大商圈的交匯處，輻射區(qū)覆蓋朝陽(yáng)區(qū)及東城區(qū)，是北京經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域。該區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國(guó)際化寫字樓及高檔公寓，其中包括3000多家外國(guó)公司，近200家國(guó)際新聞機(jī)構(gòu)，100多家全球500強(qiáng)企業(yè)，成熟的第一、第二使館區(qū)以及在建的第三使館區(qū)，長(zhǎng)城、凱賓斯基、希爾頓等十余家五星級(jí)酒店。大量外籍人士常年生活工作在此，每年大約有3000多萬(wàn)人次的外國(guó)人士進(jìn)入該區(qū)域進(jìn)行購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、會(huì)展、娛樂(lè)等項(xiàng)活動(dòng)。  

8、0; 該區(qū)域國(guó)際文化、經(jīng)濟(jì)交流極為頻繁，是北京財(cái)富聚集且最具消費(fèi)能力的黃金區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，盈港·solana核心消費(fèi)區(qū)內(nèi)常住人口總數(shù)約為227.9萬(wàn)人，加上流動(dòng)人口共有約329.3萬(wàn)人。該區(qū)域2005年區(qū)域內(nèi)年消費(fèi)總額約為635.4億元，五年來(lái)平均增幅達(dá)15.6%。預(yù)計(jì)未來(lái)10年，該區(qū)域消費(fèi)增長(zhǎng)將持續(xù)保持超過(guò)兩位數(shù)的增長(zhǎng)水平。環(huán)境優(yōu)勢(shì)    盈港·solana三面環(huán)水，東、南臨67萬(wàn)平方米的朝陽(yáng)公園天然水系；北側(cè)的亮馬河由世界銀行貸款支持，開(kāi)始全面治理，未來(lái)將實(shí)現(xiàn)與頤和園水系通航；南面的小島上，2008北京奧運(yùn)會(huì)沙灘排球所在地

9、已被奧委會(huì)正式確定，正在建設(shè)中。    朝陽(yáng)公園是北京市規(guī)劃面積最大的城市公園，也是北京市一處以綠化為主的現(xiàn)代化、多功能、文化娛樂(lè)兼具的大型綜合性公園。公園有綠地250公頃，水上面積68公頃自然環(huán)境優(yōu)越，是北京市民喜愛(ài)的休閑場(chǎng)所。    朝陽(yáng)公園周邊的自然水景與未來(lái)將不斷升級(jí)的人文景觀，恰好完美地契合了盈港·solana的發(fā)展遠(yuǎn)景。世界最高的摩天輪北京朝天輪項(xiàng)目落戶朝陽(yáng)公園，預(yù)計(jì)于北京奧運(yùn)會(huì)前竣工啟用。根據(jù)英國(guó)“倫敦眼”的經(jīng)驗(yàn)和景觀模擬、評(píng)價(jià)結(jié)果，建成后的北京“朝天輪”將成為北京一個(gè)最具魅力的現(xiàn)代化標(biāo)志性

10、觀景旅游建筑，而距“朝天輪”僅三百米的盈港·solana將毫無(wú)疑問(wèn)受益于它的龐大客流。    同時(shí)，盈港·solana項(xiàng)目周邊還有著獨(dú)特的人文藝術(shù)資源。中國(guó)的最高藝術(shù)院校中央美術(shù)學(xué)院就緊鄰盈港·solana東北部，那里匯集了各種流派的藝術(shù)家和風(fēng)格各異的原創(chuàng)畫廊，是北京藝術(shù)思潮最為活躍的場(chǎng)所。在盈港·solana項(xiàng)目南部是鳳凰衛(wèi)視在北京新建的演出傳媒中心，再向南是中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)新址，眾多的演藝人士和影視表演公司匯聚在此，影視明星經(jīng)常出入。在盈港·solana的北部和西部是北京著名的酒吧街星吧路、三里

11、屯，尤其在solana北部的燕莎和亮馬河一帶是北京音樂(lè)人和各種樂(lè)隊(duì)組合的聚居區(qū)。有各種獨(dú)具風(fēng)格的樂(lè)隊(duì)活躍于盈港·solana周邊的酒吧和食肆。    商業(yè)優(yōu)勢(shì)    盈港·solana，總占地面積13萬(wàn)平方米，總建筑面積15萬(wàn)平方米。建成后的盈港商業(yè)建筑群將由19棟地中海風(fēng)格的樓宇環(huán)型組成，零售商業(yè)區(qū)由西主力店、品牌街、靚碼頭和迷走碼頭組成，其內(nèi)匯集了諸多旗艦名店街、時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)、新青年主題店、中西特色餐飲街、湖畔吧街、主題餐吧、精品超市、多廳影城、明星冰場(chǎng)、disco、ktv娛樂(lè)中心、spa健

12、身中心、兒童樂(lè)園、別墅酒店等。    盈港·solana并不單單將自己定位成一個(gè)獨(dú)具特色的lsc，而是更廣泛的利用lsc商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)，更好的去促進(jìn)商家的商業(yè)運(yùn)作，將自身發(fā)展為一個(gè)可以支持不同業(yè)態(tài)和諧發(fā)展的商業(yè)平臺(tái)。作為一個(gè)平臺(tái)，盈港·solana承載了吸引客流、刺激消費(fèi)，促進(jìn)商業(yè)休閑化、消費(fèi)個(gè)性化等諸多不同于傳統(tǒng)商業(yè)的特色，并將這些特色轉(zhuǎn)化為有利于“商家賺取最大利潤(rùn)”的特色服務(wù)。而盈港·solana這種對(duì)商業(yè)的“平臺(tái)式整合支持服務(wù)”是任何類型傳統(tǒng)商業(yè)場(chǎng)所所不能比擬的，也是lifestyle商業(yè)優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)。solana核心消

13、費(fèi)區(qū)內(nèi)常住人口總數(shù)約為227.9萬(wàn)人，加上流動(dòng)人口共有約329.3萬(wàn)人。2004年區(qū)域內(nèi)年消費(fèi)總額約為480.8億元，比上年增長(zhǎng)25.6%，五年來(lái)平均增幅達(dá)15.6。預(yù)計(jì)未來(lái)10年，消費(fèi)增長(zhǎng)將持續(xù)保持超過(guò)兩位數(shù)的增長(zhǎng)水平消費(fèi)輻射區(qū) 核心消費(fèi)區(qū) 5公里半徑 第二消費(fèi)區(qū) 10公里半徑 第三消費(fèi)區(qū) 15公里半徑 北京市 常住人口 227.9萬(wàn) 341.9萬(wàn) 672.7萬(wàn) 1162.9萬(wàn) 流動(dòng)人口 101.4萬(wàn) 116.0萬(wàn) 220.8萬(wàn) 341.5萬(wàn) 2005年消費(fèi)品零售總額 635.4億元 883.5億元 1724.0億元 2902.8億元 （信息來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局） 2005年，北京社會(huì)消費(fèi)品零

14、售總額達(dá)2330億元，比上年增長(zhǎng)11.3%。 在2001-2005年間，北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額平均年增長(zhǎng)率達(dá)到12.3%，相對(duì)于消費(fèi)增長(zhǎng)每年只有23%的西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市而言，北京高速并且穩(wěn)定的消費(fèi)增長(zhǎng)趨勢(shì)使北京零售市場(chǎng)具有極大的誘惑力。 在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)城市消費(fèi)的宏觀帶動(dòng)作用下， 2008年，北京的消費(fèi)市場(chǎng)勢(shì)必呈現(xiàn)爆發(fā)性的增長(zhǎng)。 （圖一） （圖二） 據(jù)亞洲零售商信心調(diào)查報(bào)告顯示，受到2008年奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的影響，北京的零售業(yè)主絕大多數(shù)都有擴(kuò)店計(jì)劃，比例高于商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好的上海、廣州。 這一數(shù)據(jù)，充分說(shuō)明北京極其優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境和發(fā)展前景。（圖三） 便利交通solana處于東四環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速路、東三環(huán)、農(nóng)

15、展南路所環(huán)繞的區(qū)域內(nèi)，距燕莎不到1千米，距麗都2千米，距國(guó)貿(mào)4千米地理位置優(yōu)越；三環(huán)路、四環(huán)路、地鐵10號(hào)線（建設(shè)中）及多條城市主干道形成十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。solana與東三環(huán)緊密相連，并緊鄰機(jī)場(chǎng)高速路、東四環(huán)快速路等多條城市道路，此區(qū)域是未來(lái)市區(qū)向京城東部延伸的重要交通地段。 軌道交通狀況 在軌道交通方面，規(guī)劃中的地鐵10號(hào)線在solana項(xiàng)目附近有“麥子店西路”“亮馬河”“農(nóng)展館”三站，由此3站步行至solana僅需5-10分鐘，并且換乘公交方便。(見(jiàn)附圖) 公共交通狀況solana項(xiàng)目周邊不僅交通道路暢通，而且公交路線密布。其中途經(jīng)本案的公交線路有：31，117，350，419，740

16、，985，406，703，705，750，710，720，758，729，840，834，852，952，988，984，985，976，運(yùn)通111等。 航運(yùn)線路狀況solana項(xiàng)目瀕臨的朝陽(yáng)公園北湖與亮馬河相通，亮馬河河道治理主體工程將于2005 年底完工，2006年實(shí)現(xiàn)與頤和園水系的全面通航，從朝陽(yáng)公園湖面可以泛舟直抵頤和園的昆明湖。solana將作為這條旅游黃金水道上唯一的商業(yè)項(xiàng)目。人流狀況 據(jù)北京交通局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，solana緊鄰的東三環(huán)路日車流量約為20萬(wàn)次，客流量約為100萬(wàn)次；東四環(huán)路日車流量約為30萬(wàn)次，客流量約為70萬(wàn)次。 周邊高端物業(yè)（約600萬(wàn)平方米）及已有成熟社區(qū)，超

17、過(guò)20萬(wàn)的穩(wěn)定日人流； 周邊寫字樓（約90萬(wàn)平方米）及酒店，日均人流量10余萬(wàn)； 距離項(xiàng)目1000米的農(nóng)展館，年人流量超過(guò)100萬(wàn)； 朝陽(yáng)公園目前年客流量為300萬(wàn)，隨著2007年摩天輪正式運(yùn)營(yíng)，及公園內(nèi)新建娛樂(lè)項(xiàng)目的相繼落成，預(yù)計(jì)年客流量將超過(guò)500萬(wàn)； 綜合以上數(shù)據(jù)，solana所在區(qū)域日均人流量約為32萬(wàn)人次。解析商業(yè)地產(chǎn)新模式lifestyle購(gòu)物中心的七大特點(diǎn)特點(diǎn)一：休閑第一所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)功能。該服務(wù)功能是用來(lái)滿足消費(fèi)者在精神層面所追求的各種“生活方式”的，也是lifestyle購(gòu)物中心的靈魂所在。說(shuō)lifestyle購(gòu)物中心是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式，最創(chuàng)新的地方

18、也就是將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側(cè)重。特點(diǎn)二：環(huán)境第一與shopping mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，lifestyle購(gòu)物中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費(fèi)者階層生活品味、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)129家lifestyle購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)成本中，用于環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)及施工方面的成本占到5-10%左右，甚至更高。特點(diǎn)三：規(guī)模適中美國(guó)的lifestyle購(gòu)物中心的規(guī)模平均在5-6萬(wàn)平左右。如今國(guó)內(nèi)的shopping mall從規(guī)模上一般在美國(guó)lifestyle購(gòu)物中心體量的兩倍左右，比較而言，lifestyle購(gòu)物中心從建筑

19、形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。規(guī)模對(duì)比商業(yè)步行街shopping malllifestyle購(gòu)物中心占地3-5萬(wàn)平5-8萬(wàn)平3-5萬(wàn)平建筑面積5-88-15萬(wàn)平3-6萬(wàn)平建筑基底占地率50-60%.60-70%45-55%建筑層數(shù)（普遍）2-43-52-4特點(diǎn)四：業(yè)態(tài)專精與shopping mall和商業(yè)步行街相比，lifestyle購(gòu)物中心從業(yè)態(tài)上更接近于，都是集百貨店、（大型）超市、專業(yè)店、專賣店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂(lè)服務(wù)等為一體的集合體。但從業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配上，一些明顯的差異形成了lifestyle購(gòu)物中心與shopping mall之間的本質(zhì)區(qū)別，lifesty

20、le購(gòu)物中心將更注重消費(fèi)者對(duì)“生活方式”的精神享受和追求，而shopping mall則更注重于消費(fèi)者基本的實(shí)際性購(gòu)物需求，兩者附加值的差異也因此形成了消費(fèi)階層的顯著區(qū)分。業(yè)態(tài)比重服務(wù)功能購(gòu)物（有店鋪零售業(yè)態(tài)）餐飲休閑娛樂(lè)總比重主力店gafo其它總比重shopping mall3-5%2-3%3-4%約10%30-40%40-50%3-5%約90%lifestyle購(gòu)物中心12-15%5-6%5-8%約25%6-10%60-65%3-5%約75%其中：1、  主力店包括百貨店、（大型）超市、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)。2、  cafo是指北美行業(yè)分類體系中對(duì)家具家裝用品店、家電電子產(chǎn)

21、品店、服裝、服飾店、運(yùn)動(dòng)休閑音像用品店、綜合性商店的總稱。3、  其它包括折扣店、便利店等零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)五：消費(fèi)高端精神層次的需求創(chuàng)造了lifestyle購(gòu)物中心巨大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時(shí)尚理念，營(yíng)造了高檔人群的聚集氛圍，促進(jìn)了高端消費(fèi)。消費(fèi)層特點(diǎn)對(duì)比消費(fèi)層平均年收入消費(fèi)層平均年齡泛消費(fèi)層占人口比重shopping mall4.5萬(wàn)美元34.378.8%lifestyle購(gòu)物中心8.5萬(wàn)美元39.623.5%消費(fèi)層年齡對(duì)比18-2425-3435-4445-5455-6465以上shopping mall21%22%21%16%10%6%lifestyle購(gòu)物中心15%23%21%19