項(xiàng)目開發(fā)流程

1、一項(xiàng)目開發(fā)流程及內(nèi)容（一）項(xiàng)目開發(fā)流程（二）項(xiàng)目開發(fā)流程內(nèi)容1、土地獲取益陽目前已基本采用招拍、掛賣的方式，此階段主要是地塊信息的收集、分析，對(duì)地塊開發(fā)方向進(jìn)行可行性研究分析。2、立項(xiàng)籌備（項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段）（ 1）憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，規(guī)劃測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪后，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖，進(jìn)行放點(diǎn)確位，報(bào)項(xiàng)目名并注冊(cè)。（ 2）選定各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，首先選定其專業(yè)的策劃代理公司，以市場(chǎng)需求出發(fā)，完成項(xiàng)目前期的策劃工作，并協(xié)助完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)；然后選定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位。3、報(bào)批報(bào)建（ 1) 提交可行性研究報(bào)告和立項(xiàng)申請(qǐng)，到計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)申請(qǐng)立項(xiàng)；（ 2) 將總體規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審

2、批，通過后領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證（總體規(guī)劃通過后如一次規(guī)劃分批實(shí)施，將分期實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃和相應(yīng)單體建筑設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。 ）（ 3) 在項(xiàng)目簽訂 土地出讓合同 、取得立項(xiàng)批文和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后到當(dāng)?shù)孛裾值孛芾磙k公室申報(bào)地名。（ 4) 上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領(lǐng) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。（ 5) 在項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)審查通過以后，由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的所有專業(yè)管線（包括：供電、自來水、燃?xì)?、電信、有線電視、路燈，市政道路、雨污水管網(wǎng)）進(jìn)行管線規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案送規(guī)劃局的市政規(guī)劃管理處審核，通過后，將管線規(guī)劃圖送上述各專業(yè)部門聽取各部門意見，然后由建設(shè)單位會(huì)同規(guī)劃局的有

3、關(guān)人員召集各專業(yè)部門召開管線規(guī)劃協(xié)調(diào)會(huì)，將所有專業(yè)部門的意見形成會(huì)議紀(jì)要，以防止各專業(yè)管線在具體實(shí)施中相互扯皮，管位相撞。（ 6) 到各規(guī)費(fèi)收繳部門報(bào)審、繳費(fèi)，具體手續(xù)辦理如下：將報(bào)批的范圍內(nèi)所有建筑單體圖紙報(bào)當(dāng)?shù)叵啦块T進(jìn)行消防審查， 取得建筑工程消防意見書。到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局計(jì)劃財(cái)務(wù)處繳納建設(shè)規(guī)費(fèi)。到當(dāng)?shù)亟逃钟?jì)劃財(cái)務(wù)處繳納教育設(shè)施附加費(fèi)。到衛(wèi)生防疫站進(jìn)行工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測(cè)費(fèi)。與當(dāng)?shù)胤抗芫职紫伔乐顾b定白蟻防止協(xié)議，繳納白蟻防止費(fèi)。按整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃的綠化率規(guī)定專門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，將綠化報(bào)建圖，送園林管理局審批。按當(dāng)?shù)氐娜朔琅涮滓?，做?xiàng)目的人防規(guī)劃，然后將所做的人防規(guī)劃和人

4、防工程的立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)當(dāng)?shù)厝朔擂k部門審批通過。到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)委員會(huì)繳納新型墻體改造費(fèi)和散裝水泥費(fèi)。到當(dāng)?shù)爻墙n案館簽訂建設(shè)工程檔案移交協(xié)議書。到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局質(zhì)監(jiān)站簽訂建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)協(xié)議，繳納工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)。（ 7) 領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準(zhǔn)備實(shí)施的所有單體建筑的施工圖紙送建設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查。 審查通過后領(lǐng)取建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書。（ 8) 如投資方（項(xiàng)目控股方）是國有資產(chǎn)，建筑工程必須通過當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)辦公室進(jìn)行公開招投標(biāo)，對(duì)中標(biāo)施工單位發(fā)中標(biāo)通知書。（ 9) 憑建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書和施工單位中標(biāo)通知書到建設(shè)局建管處，申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證 。（ 10) 憑建設(shè)工程施工許可證及商

5、品房核價(jià)的有關(guān)資料送當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門進(jìn)行商品房預(yù)售核價(jià)。房地產(chǎn)報(bào)建流程序?qū)徟绦蛏陥?bào)材料時(shí)限收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目名稱號(hào)1. 受理1 申請(qǐng)份（屬轉(zhuǎn)讓土地的附合同份），經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書份或其2. 勘察1選址意見書他上報(bào)計(jì)劃文件 ;11免費(fèi)3. 審批2. 原址或改變本單位土地用地性質(zhì)的提4. 發(fā)證交土地權(quán)屬證件復(fù)印件份提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條1. 受理1.申請(qǐng) 1份 ;22.立項(xiàng)文件 1份 ;3免費(fèi)件2. 辦理分之一或1000 分之一現(xiàn)狀地形圖5 份3總圖審查1. 受理1.申請(qǐng) 1份 ;5免費(fèi)2. 審批2.征地綠線圖1 份建設(shè)用地規(guī)劃許1. 受理1.選址意見書 ;42. 審批2.立項(xiàng)文件 ;2免費(fèi)可證3. 發(fā)證

6、3.總平面圖 ( 蓋規(guī)劃 消防審核章 )1. 受理1.申請(qǐng) 1份 ;畫建筑紅線圖 ( 單2.立項(xiàng)文件 1份 (10 萬元以上 )10萬元以52. 勘察免費(fèi)幢臨時(shí))下主管部門 ;43. 審批分之一現(xiàn)狀地形圖4 份 ;4.國土使用證 1份( 復(fù)印件 )6工程報(bào)建1. 受理1.項(xiàng)目立項(xiàng)文件 ;即辦免費(fèi)2. 審批2.銀行資信證明1.申請(qǐng) 1份;一般項(xiàng)目2.立項(xiàng)批復(fù) 1 份免費(fèi)(如需不超過 73.初步設(shè)計(jì)文件會(huì)審的大型4 套, 需會(huì)審的 6套( 蓋有1. 受理消防審核章 );個(gè)工作日初設(shè)審查 ,需要組織7初設(shè)審查2. 審查4.總平圖或建筑紅線圖1份(加蓋規(guī)劃專家咨詢費(fèi)消3. 批復(fù)防審核章 );初步設(shè)計(jì)由

7、建設(shè)方直會(huì)審的不5.涉及環(huán)保部門的審查意見 ;接支付專超過 15個(gè)6.巖土工程詳勘報(bào)告4 套( 大型初設(shè) );家 )工作日7. 國土使用證 ( 復(fù)印件 )7 份平方米以上項(xiàng)目 :1. 施工圖 8 套 ( 加蓋規(guī)劃咨詢部設(shè)計(jì)審查專用章消防審核章 )2. 總平面圖或紅線圖 1 份 ( 加蓋規(guī)劃 消防審核章 );3.初步設(shè)計(jì)文件 1 套 ;4.初步批復(fù) 1 份;5.巖土工程勘查報(bào)告1 套 ;6.消防審批意見書1 份 ;城市基礎(chǔ)設(shè)7.涉及環(huán)保的應(yīng)有部門審查意見;施配套費(fèi)8.凈化池設(shè)計(jì)或沼氣辦意見 ;按相關(guān)規(guī)定1. 受理9.咨詢部審查意見書及設(shè)計(jì)院修改意見;8收費(fèi)復(fù)核施工圖10. 初設(shè)會(huì)審的工程應(yīng)有勘察

8、42. 審核設(shè)計(jì)單位按建筑面積對(duì)初設(shè)審查意見的回執(zhí) .收費(fèi)2.1000 米以下 :1. 申請(qǐng) 1 份 ;2. 立項(xiàng)文件 1 份 ( 投資 10 萬元以上 )3. 施工圖 8 套 ( 加蓋消防審查專用章 )4. 總平面圖或紅線圖( 加蓋規(guī)劃/ 消防審核章 )5. 消防意見書 1 份6. 巖土工程勘察報(bào)告 1 份7.凈化池設(shè)計(jì)或沼氣辦意見1 份8.涉及環(huán)保應(yīng)有環(huán)保部門審查意見.1. 初設(shè)批復(fù) 1 份2. 經(jīng)審核的施工圖 ( 平 立 剖 )1 套3. 紅線圖或總平面圖 1 份辦理建設(shè)工程規(guī)1. 辦理4.消防審核意見書1 份即辦92. 辦證5.咨詢部審查意見1 份劃許可證6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表5

9、 份(加蓋有關(guān)繳費(fèi)依據(jù))以上裝入資料盒7. 簽訂 <建設(shè)工程項(xiàng)目竣工檔案移交責(zé)任書 .1.施工圖 1 套( 經(jīng)審查 );2.工程地質(zhì)勘查申報(bào)受理書3.工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)受理書4.監(jiān)理合同 1 份辦理工程質(zhì)量安1. 受理5.由監(jiān)理公司審查聽到的施工組織設(shè)計(jì)102. 辦理6.即辦全監(jiān)督手續(xù)經(jīng)造價(jià)站審查的施工合同7. 施工圖設(shè)計(jì)審查意見8. 建設(shè)工程質(zhì)量安全指導(dǎo)書9. 質(zhì)安員及特殊工種復(fù)印件 ( 經(jīng)審查 )10. 辦理建筑企業(yè)職工意外傷害保險(xiǎn)1.建筑工程施工許可證申請(qǐng)表2.建設(shè)工程用地許可證3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證4.拆遷許可證或施工現(xiàn)場(chǎng)是否具備施工1. 受理?xiàng)l件建管費(fèi) :按11施工許可證2. 核

10、查5.中標(biāo)通知書及施工合同即辦3. 發(fā)證6.施工圖紙及技術(shù)資料工程承包7. 施工組織設(shè)計(jì)8. 工程監(jiān)理合同9. 質(zhì)量監(jiān)督重托受理書10. 施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員崗位證1.開工批復(fù)印或投資許可證1 份(10萬元以上 )城市基礎(chǔ)設(shè)2.建筑紅線圖 1 份辦理臨時(shí)建設(shè)工施配套費(fèi)1. 受理經(jīng)審核的施工圖 ( 平/ 立/ 剖)1 套123.即辦程規(guī)劃許可證2. 辦證臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表按建筑面積4.4 份計(jì)算( 蓋有關(guān)繳費(fèi)印章)以上資料裝入資料盒1.裝飾施工許可證申請(qǐng)表2.中標(biāo)通知書3.裝飾施工圖紙1. 受理4.建筑裝飾工程施工合同建管費(fèi) :按13裝飾施工許可證2. 核查5.臨街建筑物外裝修資料提供,

11、應(yīng)有城市規(guī)劃部門工程承包3. 發(fā)證的審查意見完畢即辦6. 建筑物內(nèi)裝修 , 應(yīng)有消防審核意見7. 涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變化的裝修工程 , 應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案8. 質(zhì)量監(jiān)督委托受理書 (30 萬以上 )9. 施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員崗位證1.行政許可申請(qǐng)書（原件1份）；2.身份證明（營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1 份，驗(yàn)原件，單位法定代表人證明書及授權(quán)委托書原件各 1 份，法定代表人及受托人身份證明復(fù)印件1 份，驗(yàn)原件；其中，港、澳、臺(tái)地區(qū)及境外的單位，其身份證明須提交按規(guī)定進(jìn)行公證、認(rèn)證或見證的文件原件1 份）；3. 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書（復(fù)印件1 份，驗(yàn)原件）；自受理之4. 土地使用權(quán)房地產(chǎn)證

12、（原件1 份）、日起 20個(gè)土地使用權(quán)出讓合同書及補(bǔ)充協(xié)議工作日，（復(fù)印件各 1 份，驗(yàn)原件） ；作出準(zhǔn)予1. 受理5. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （復(fù)印件1 份，或不予行14房地產(chǎn)預(yù)售許可驗(yàn)原件）；政許可的免費(fèi)2. 審核證6. 建設(shè)工程施工許可證 （復(fù)印件1 份，決定，重3. 發(fā)證驗(yàn)原件）；大復(fù)雜的7. 會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的已投入開發(fā)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)延資金的驗(yàn)資報(bào)告（原件1 份）；長(zhǎng)10個(gè)工8. 施工進(jìn)度和竣工交付日期說明及建設(shè)作日工程監(jiān)理單位出具的進(jìn)度報(bào)告及工程形象進(jìn)度報(bào)告（原件各1 份）；9. 商品房預(yù)售方案 （預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售面積及分戶匯總表、交付使用后的物業(yè)管理，附預(yù)售

13、查丈報(bào)告及商品房的總平面、立面、剖面圖及分層平面圖） （原件 1 份）；10. 預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議（原件 1 份）；11. 市地名辦出具的命名批復(fù) （原件 1 份）。1. 預(yù)定驗(yàn)收時(shí)間2. 通知規(guī)劃1. 建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃驗(yàn)收初審表15竣工驗(yàn)收7免費(fèi)/ 園林 / 建管 2. 工程驗(yàn)收申請(qǐng)表/ 消防 /質(zhì)監(jiān)/ 城建監(jiān)察 /檔案/房產(chǎn)/沼辦等部門161. 審查1.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告15免費(fèi)竣工驗(yàn)收備案2.質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告及備案要求的其他文件2. 備案三道開挖賠償標(biāo)準(zhǔn): 瀝1.申請(qǐng)表清砼元 / 平方米水泥砼1. 受理2.地形圖 3份元 /平 方 米17臨時(shí)挖掘城市道3.規(guī)劃部門簽署意見的規(guī)劃圖52. 審核六

14、角磚 元/路或人行道審批4.施工圖3. 發(fā)證平方米方塊5.經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的呈報(bào)表或?qū)ｉT報(bào)告磚元 / 平方米路基元/ 平方米1.受理占道元18施工占道審批填寫施工占道申請(qǐng)表應(yīng)注明占道地點(diǎn)時(shí)32. 現(xiàn)場(chǎng)勘察/平方米 /天3.間及長(zhǎng)寬審核發(fā)證1.1. 用戶申明請(qǐng)書大型戶外廣告設(shè)受理2.2. 廣告發(fā)布效果圖4免費(fèi)19現(xiàn)場(chǎng)勘察置審批3. 廣告場(chǎng)地租協(xié)議書3. 審核發(fā)證4. 工商部門審核意見4、項(xiàng)目施工建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍，進(jìn)行施工。5、項(xiàng)目銷售本階段主要是商品預(yù)售， 其行政審批主要內(nèi)容由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記， 核發(fā)商品房預(yù)售許可證 。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（1）以下證明材料：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的35以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（2）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；（3）工程施工合同；（4）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。6、項(xiàng)目竣工建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：（ 1) 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣