福年廣場商鋪消化方案

1、福年廣場商鋪營銷策略報(bào)告福年廣場商鋪營銷策略報(bào)告產(chǎn)品分析PART 1高端度假居住區(qū)各類配套設(shè)施和就業(yè)、居住人群的高端化，必將使其成為成都中心城最為國際化和最為現(xiàn)代化、人文氣息最為濃厚的居住區(qū)。就目前而言，整個片區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、配套設(shè)施，正在綜合化和高檔化。中央商務(wù)區(qū)CBD 集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件。領(lǐng)事館區(qū) 規(guī)劃237畝領(lǐng)事館區(qū)已開建，將聚集成都所有領(lǐng)事館及大量外籍人士，吸納國際資本入注，活躍城市資本。中央政務(wù)區(qū) 在新城南，高新國際廣場建成、成都海關(guān)大樓等已經(jīng)建成，成都中級人民法院，成都市高新區(qū)檢察院等

2、大多已入駐，新的城市辦公中心已形成。 花樣年花樣年福年廣場福年廣場【項(xiàng)目區(qū)位】本案位于國際城南CBD中央?yún)^(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)的開發(fā)成熟度較高，擁有眾多甲級寫字樓，本項(xiàng)目被包圍在寫字樓群之中?！井a(chǎn)品概況】 產(chǎn)品位置本案商鋪位于福年廣場1.2.3號樓13F【產(chǎn)品概況】 周邊四至規(guī)劃道路瞻遠(yuǎn)西一街規(guī)劃道路北2.3號樓商鋪北臨規(guī)劃道路，并正對中石化3號樓商鋪東臨規(guī)劃道路，并正對大源國際中心，目測距離60米1號樓商鋪南臨瞻遠(yuǎn)西一街，并正對海洋中心，目測距離40米本項(xiàng)目1、2、3號樓商鋪基本被包圍在寫字樓群之中，多臨近規(guī)劃道路，部分商鋪臨近內(nèi)部園林【貨量分析】030 30100 100200200600600

3、100010002000總計(jì)套數(shù)6237125356占比11%41%13%21%8%5%100%面積107.971521.971136.874768.193927.824656.2916119.11占比0.7%9.4%7%29.6%24.4%28.9%100%200 以上的商鋪共20套，占比36%；總面積1.34萬，占比83%。需要控制總價(jià)，降低投資門檻200 以下的商鋪共36套，占比64%；總面積0.28萬，占比17%。需要提高售價(jià)，追求溢價(jià)空間【產(chǎn)品屬性】結(jié)構(gòu)1#（1躍2）3棟1層平面圖2#（1躍2）3#（1躍2）本案商鋪大部分為平層，層高6.1米；僅3套為躍層，分布在3棟1層的1、2、3

4、號【產(chǎn)品屬性】經(jīng)營范圍【產(chǎn)品屬性】經(jīng)營范圍【產(chǎn)品屬性】經(jīng)營范圍競爭市場分析PART 2【競爭區(qū)域設(shè)定】項(xiàng)目周邊目前初步成型的商圈主要為大源住宅區(qū)及會展商業(yè)區(qū)。本項(xiàng)目處于未來中央商務(wù)區(qū)核心位置，目前區(qū)域還尚未成熟。因此本案以大源住宅區(qū)、會展商圈以及本案所在的中央商務(wù)區(qū)為競爭參照區(qū)域主要選取香年廣場、雍湖灣、保利心語、奧克斯廣場的商鋪?zhàn)鳛橹攸c(diǎn)研究對象 新希望國際、航興國際只作為參考研究對象【競爭市場分析】附：商業(yè)競爭市場調(diào)查片區(qū)項(xiàng)目名稱形態(tài)主力戶型面積（）銷售均價(jià)（元/）租金水平元/月推出時間備注能否做餐飲寫字樓商業(yè)新希望國際（招租項(xiàng)目僅做參考）1-3F商業(yè)1000、1300租賃底商臨街：300底

5、商靠里：2102-3F：1402011年2月A座已入住部分能航興國際（早期項(xiàng)目僅做參考）底商商業(yè)900300002011年2月否香年廣場（在售項(xiàng)目重點(diǎn)參照）底商52300002011年6月有部分是1躍2（層高6m）否依附主題商業(yè)復(fù)地雍湖灣（售罄）底商（層高5.6m）60550002011年3月-5月32#臨德賽二街價(jià)格相對較高否2F商業(yè)（層高3m）130025000奧克斯廣場（暗銷）底商210580002011年7月2日共推出5套（90%自己持有）能社區(qū)底商保利心語花園（售罄）底商60380002011年5月商業(yè)位于245#否世紀(jì)城（租賃）底商356140臨街滿租能【競爭市場小結(jié)】產(chǎn)品目前區(qū)域

6、及周邊寫字樓商業(yè)推出較少，市場上商鋪以社區(qū)型底商為主，大多不能經(jīng)營餐飲商鋪產(chǎn)品上以平層居多，層高多在5.6米以上市場在售商鋪面積區(qū)間主要在40200平米，主力范圍為4060平米價(jià)格售價(jià)：競爭市場內(nèi)受商業(yè)環(huán)境及前產(chǎn)品定位的不同，價(jià)格差異較大 依附主題商業(yè)為支撐的住宅區(qū)內(nèi)的商鋪，價(jià)格集中在43000-50000元/ 單獨(dú)依靠自身住宅為支撐的社區(qū)商業(yè)價(jià)格在36000元/ 寫字樓內(nèi)的商鋪多為大面積整體銷售，價(jià)格在20000-30000元/租金：項(xiàng)目周邊項(xiàng)目商業(yè)租金底商300元/月，非底商140元/月，但暫未簽約 成熟區(qū)域如新會展中心商業(yè)租金維持在100-120元/月銷售情況寫字樓內(nèi)的底商以大面積的整層

7、進(jìn)行租賃和銷售，走量欠佳，基本沒有銷售進(jìn)展依附主題商業(yè)的住宅商鋪價(jià)格較高，走量好獨(dú)自依靠自身的社區(qū)商業(yè)價(jià)格稍低，走量較好結(jié)論：整體來看，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展尚未成熟，商業(yè)雖然相對稀缺，但需要結(jié)論：整體來看，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展尚未成熟，商業(yè)雖然相對稀缺，但需要較長的時間尚能形成規(guī)模和氛圍。因此，以上市場的商業(yè)價(jià)格只作為定價(jià)的參考。較長的時間尚能形成規(guī)模和氛圍。因此，以上市場的商業(yè)價(jià)格只作為定價(jià)的參考。【重點(diǎn)個案介紹大源國際中心】【潛在市場分析】u1、2號樓為寫字樓u3、4號樓為服務(wù)式公寓u5號樓為酒店式公寓u6、7、8號樓為商業(yè)酒店公寓酒店公寓商業(yè)大源國際中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及樓棟功能說明規(guī)劃建設(shè)

8、凈用地面積31375.35平方米總建筑面積214687平方米其中地上162037平方米地下52650平方米綠地面積4700.0平方米容積率5.16建筑密度30.0%綠地率15.0%建筑高度99.950米 (高層最高點(diǎn))23.950米（多層最高點(diǎn)）機(jī)動車停車數(shù)1028輛非機(jī)動車1000輛大源國際中心商業(yè)定位商業(yè)營銷定位：高端商業(yè)旗艦購物走廊業(yè)態(tài)定位：高端服飾、汽車旗艦，精品超市等大源國際中心與本案相對位置東西由規(guī)劃道路“無縫”相接規(guī)劃道路瞻遠(yuǎn)西一街天府大道大源國際中心對于本案的意義形成互補(bǔ)型商業(yè)格局本案可滿足在大源購物的消費(fèi)者所產(chǎn)生的深層次 （餐飲、休閑、娛樂）需求同時，本案的消費(fèi)人群也有主動性

9、SWOT分析PART 3【優(yōu)勢與劣勢】優(yōu)勢劣勢l區(qū)位優(yōu)勢：地處最重要的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，城市新興的CBD中央l需求優(yōu)勢：處于多個寫字樓之間，未來可預(yù)見的需求十分明顯l產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品小面積戶型較多，投資門檻低，客戶群較為廣泛l氣場劣勢：項(xiàng)目周邊由于大多項(xiàng)目正在建設(shè)，沒有入駐，人氣商氣嚴(yán)重不足l昭示劣勢：項(xiàng)目不臨主干道，并被寫字樓群環(huán)繞，昭示性較差l2、3F的戶型面積較大，總價(jià)過高，客戶群的范圍較窄優(yōu)勢利用劣勢規(guī)避區(qū)位優(yōu)勢+產(chǎn)品優(yōu)勢強(qiáng)調(diào)發(fā)展規(guī)劃+系統(tǒng)性導(dǎo)視機(jī)會威脅l宏觀導(dǎo)向：成都被評為全球發(fā)展最快的15個商務(wù)城市之一l產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：世界500強(qiáng)陸續(xù)搶灘國際城南，高新、金融、使館、科技產(chǎn)業(yè)園相繼在城南區(qū)域落

10、戶l政策導(dǎo)向：住宅被限購，投資客更關(guān)注商業(yè)l競爭機(jī)會：目前周邊項(xiàng)目商業(yè)基本全部售罄，部分未售項(xiàng)目考慮整體招租l潛在競爭威脅：復(fù)城國際（大型綜合體內(nèi)商業(yè)）、世豪瑞麗（依附伊藤旗艦的商業(yè)）即將入市l(wèi)投資回報(bào)不合理：根據(jù)目前區(qū)域可供參考的租金水平，本案商鋪的投資回報(bào)將處于合理水平以下l稅收政策威脅：房產(chǎn)稅或?qū)纳虡I(yè)開始試點(diǎn)征收機(jī)會利用威脅規(guī)避結(jié)合宏觀炒作+入市機(jī)會把握及早推廣攬客+銷售說辭【機(jī)會與威脅】營銷策略PART 4【營銷中心策略】以商業(yè)為階段性推廣重心，整合媒介手段，集中發(fā)布市場推廣形成市場追捧，吸納廣泛投資客群，引導(dǎo)寫字樓、公寓同步銷售，逆市制造銷售“沸點(diǎn)”【產(chǎn)品定位】區(qū)域占位拉德方斯IC

11、ON云端成達(dá)大廈茂業(yè)中心新希望大廈福年廣場【產(chǎn)品定位】功能區(qū)隔【產(chǎn)品定位】功能區(qū)隔在國際化新城的CBD中央滿足辦公區(qū)內(nèi)的以及商務(wù)需求！【產(chǎn)品定位】總體功能定位【產(chǎn)品包裝】業(yè)態(tài)規(guī)劃A區(qū)特色美食一條街B區(qū)高端便利店、早餐店、水果店D區(qū)（高爾夫、數(shù)碼科技、蟲草燕窩、視聽店、咖啡、甜品店）C區(qū)金融機(jī)構(gòu)集中區(qū)【產(chǎn)品包裝】業(yè)態(tài)規(guī)劃A區(qū)健身、運(yùn)動會館D區(qū)養(yǎng)生、SPA會所C區(qū)高檔西餐、茶樓B區(qū)高級中餐酒樓【產(chǎn)品包裝】產(chǎn)品營銷包裝【產(chǎn)品包裝】產(chǎn)品營銷包裝【產(chǎn)品包裝】產(chǎn)品營銷包裝福年【客戶定位】目標(biāo)客戶描述一間商鋪往往價(jià)值在80萬-100萬以上，其首期款也在30-40萬以上。作為這樣的高端投資客戶群，可謂來路廣泛

12、，我們只能綜合其相似之處。根據(jù)香年廣場的客群分析及我司的商鋪銷售代理經(jīng)驗(yàn)，本案的目標(biāo)客戶或有著共同的特點(diǎn)：他們的自身屬性絕對的中高產(chǎn)實(shí)力派 能夠把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對國家政策及法律有一定了解有成功的投資經(jīng)驗(yàn)他們的購買驅(qū)動力看好城南的發(fā)展對項(xiàng)目產(chǎn)品喜愛對片區(qū)商業(yè)發(fā)展有信心對物業(yè)價(jià)值空間有較好的預(yù)期他們的心理狀態(tài)算帳清楚不易被小誘惑引導(dǎo)雖然也受宣傳所引導(dǎo)，堅(jiān)持自我判斷，并會親自論證【客戶定位】目標(biāo)客戶圈層【價(jià)格定位】價(jià)格策略030 30100 100200200600600100010002000參考項(xiàng)目暫無保利心語香年廣場香年廣場航興國際雍湖灣參考戶型暫無60 135 250 （1躍2）900 13

13、00 參考價(jià)格38000元/48000元/25000元/30000元/25000元/【價(jià)格定位】價(jià)格策略030 30100 100200200600600100010002000市場參考價(jià)38000/48000/25000/30000/25000/本項(xiàng)目優(yōu)勢面積小，20以下居多結(jié)構(gòu)方正，無內(nèi)柱可做冷餐可做餐飲可做餐飲可做餐飲功能齊全布局合理本項(xiàng)目劣勢有內(nèi)柱，進(jìn)深太短進(jìn)深較長朝小區(qū)內(nèi)不臨街都在2樓少量1躍2大部分在3樓都在3樓本項(xiàng)目推導(dǎo)價(jià)500004200045000330002800022000定價(jià)目的控制走量保持市場獨(dú)有產(chǎn)品線追求溢價(jià)快速清空實(shí)現(xiàn)回款挑選優(yōu)質(zhì)客戶降低投資門檻降低投資門檻價(jià)格修

14、正+8000元/+3000元/5000元/+3000元/2000元/2000元/【價(jià)格定位】價(jià)格策略【30 】以下戶型，實(shí)現(xiàn)實(shí)收均價(jià)58000元/，實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值約626萬【30 100】以下戶型，實(shí)現(xiàn)實(shí)收均價(jià)45000元/，實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值約6849萬【100200 】以下戶型，實(shí)現(xiàn)實(shí)收均價(jià)40000元/，實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值約4547萬【200600 】以下戶型，實(shí)現(xiàn)實(shí)收均價(jià)36000元/，實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值約1.72億【6001000】以下戶型，實(shí)現(xiàn)實(shí)收均價(jià)26000元/，實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值約1.02億【1000】以上戶型，實(shí)現(xiàn)實(shí)收均價(jià)20000元/，實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值約9313萬 最終實(shí)現(xiàn)銷售總產(chǎn)值約4.87億， 銷

15、售均價(jià)30220元/ 針對不同面積段的戶型進(jìn)行價(jià)格修正后，我們的價(jià)格定位為：推售策略PART 5【推售節(jié)點(diǎn)排布】正式蓄客（繳納誠意金）正式開盤（公開解籌） 7 7月月2828日日 8 8月月2626日日 8 8月月2727日日 8 8月月2 2日日內(nèi)部推廣啟動內(nèi)部推廣啟動對外推廣發(fā)布對外推廣發(fā)布啟動開盤活動啟動開盤活動內(nèi)部客戶梳理期 8 8月月2323日日外部客戶挖掘期【銷售策略】推盤策略【銷售策略】蓄水策略7 7月月2828日日88月月2626日日客戶誠意度客戶誠意度7 7月月2828日日 8 8月月2626日日8 8月月2 2日日【銷售策略】蓄水策略【銷售策略】蓄水策略【銷售策略】開盤策略

16、【推廣策略】推廣主策略【推廣策略】推廣媒介應(yīng)用時間推廣階段推廣媒介主要作用7月28日8月5日內(nèi)部蓄水階段短信（內(nèi)部資源）向業(yè)主大規(guī)模傳遞福年有商鋪入市的信息電話回訪告知商鋪產(chǎn)品情況及銷售信息邀約認(rèn)籌（業(yè)主額外1%優(yōu)惠）并促使其向朋友推廣（老帶新）8月2日8月26日對外蓄客階段報(bào)紙以足夠的曝光率及高端的形象定位將商鋪這一稀有投資產(chǎn)品高調(diào)面市桁架區(qū)域內(nèi)攬客及導(dǎo)視電梯轎廂對孵化園內(nèi)的高官及高產(chǎn)階層進(jìn)行挖掘8月27日開盤日活動促進(jìn)現(xiàn)場氛圍，提升解籌率【推廣策略】媒體發(fā)布策略時間媒介版面主要銷售信息8月2日商報(bào)頭版1/4版福年商鋪誠意登記8月2日華西頭版1/4版8月3日商報(bào)頭版1/4版8月9日商報(bào)頭版1

17、/4版8月10日華西頭版1/4版8月16日商報(bào)頭版1/4版誠意登記即將截止8月17日商報(bào)頭版1/4版8月23日商報(bào)頭版1/4版本周開盤【推廣策略】媒體發(fā)布策略 內(nèi)容：花樣年福年香榭麗 國際城南CBD中央精品商業(yè)街 銷售中心由此去【推廣策略】媒體發(fā)布策略【推廣策略】媒體發(fā)布策略時間媒介資源主要銷售信息8月4日短信短信公司（公司法人、銀行金卡客戶、商場VIP、移動月消費(fèi)200元以上，車主等高端資源）福年商鋪誠意登記8月5日短信8月11日短信8月18日短信8月25日短信誠意登記即將截止本周即將正式開盤8月26日短信【推廣策略】媒體發(fā)布策略【推廣策略】媒體發(fā)布策略【推廣策略】推廣費(fèi)用媒介頻次版面單價(jià)費(fèi)用合計(jì)桁架更換信息4塊2000元/塊8000元電梯轎廂1個月30塊3萬元3萬元商報(bào)6次頭版1/4版9萬54萬華西2次頭版1/4版8萬