產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造及案例解析

1、中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)與發(fā)展趨勢(shì)2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)3如何打造成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)4案例分享1什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)2目錄1什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)31產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 多元收入多元收入 政策支持政策支持 穩(wěn)健增值穩(wěn)健增值 引 言下一個(gè)藍(lán)海？住宅住宅國(guó)家宏觀調(diào)國(guó)家宏觀調(diào)控從嚴(yán)從緊，控從嚴(yán)從緊，未來(lái)幾年活未來(lái)幾年活躍程度將持躍程度將持續(xù)降溫；續(xù)降溫；寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)較市場(chǎng)開(kāi)發(fā)較為成熟，同為成熟，同時(shí)，尤其一時(shí)，尤其一線城市用地線城市用地供應(yīng)有限供應(yīng)有限;商業(yè)商業(yè)受宏觀調(diào)控受宏觀調(diào)控影響較小，影響較小，是目前比較是目前比較活躍的地產(chǎn)活躍的地產(chǎn)板塊乊一；板塊乊一； 工業(yè)園工業(yè)園工業(yè)工業(yè)物流物流

2、科技園科技園 商務(wù)花園商務(wù)花園 倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)物流 商貿(mào)物流商貿(mào)物流 定義產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)， 目前尚未有明確的行業(yè)公認(rèn)定義。從市場(chǎng)操作實(shí)務(wù)角度，指的是：以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、由工業(yè)類(lèi)用地或物流以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、由工業(yè)類(lèi)用地或物流 /倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)用地兩大類(lèi)型為載體，開(kāi)發(fā)服務(wù)于生產(chǎn)制造，研發(fā)辦公，倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)用地兩大類(lèi)型為載體，開(kāi)發(fā)服務(wù)于生產(chǎn)制造，研發(fā)辦公，倉(cāng)儲(chǔ)配送、商貿(mào)物流、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上相關(guān)環(huán)節(jié)的新型形式；從表現(xiàn)形式上，主要包括了工儲(chǔ)配送、商貿(mào)物流、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上相關(guān)環(huán)節(jié)的新型形式；從表現(xiàn)形式上，主要包括了工業(yè)園、科技園、商務(wù)花園（業(yè)園、科技園、商務(wù)花園（Business Park ）、倉(cāng)儲(chǔ)

3、）、倉(cāng)儲(chǔ)/商貿(mào)物流園及相關(guān)的生產(chǎn)配套設(shè)斲等產(chǎn)品。商貿(mào)物流園及相關(guān)的生產(chǎn)配套設(shè)斲等產(chǎn)品。是住宅、商服和綜合類(lèi)用地外的第四種性質(zhì)用地第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類(lèi)用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。用地性質(zhì)為50年年。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等；如經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等；如高新科技園等；如高新科技園等；如總部基地，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等；如總部基地，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等；普通倉(cāng)，保稅倉(cāng)，出口監(jiān)管倉(cāng)、冷庫(kù)，普通倉(cāng)，保稅倉(cāng)，出口監(jiān)管倉(cāng)、冷庫(kù)，特種倉(cāng)庫(kù)等；特種倉(cāng)庫(kù)等；主題型與業(yè)市場(chǎng)（服裝、電子、原料等）主題型與業(yè)市場(chǎng)（服裝、電子、原料等）國(guó)際采購(gòu)中心等；國(guó)際采購(gòu)中心等；4主體構(gòu)成政府政府開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商

4、企業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指導(dǎo)者，提供政策，稅收支持，參與或部分參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)終端用戶，企業(yè)運(yùn)營(yíng)參與者，通過(guò)有償方式使用開(kāi)發(fā)者管理服務(wù)前期進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，中前期建設(shè)與招商，負(fù)責(zé)后期服務(wù)運(yùn)營(yíng) 在實(shí)際操作中政府、開(kāi)發(fā)商與進(jìn)駐企業(yè)三者的部分角色是重疊的，如政府主導(dǎo)型開(kāi)發(fā)中政府實(shí)際扮演著開(kāi)發(fā)商的角色。67開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式園區(qū)綜合模式園區(qū)綜合模式地產(chǎn)商模式地產(chǎn)商模式企業(yè)自用企業(yè)自用基金模式基金模式政府模式政府模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型總部辦公類(lèi)型：北京豐臺(tái)總部基地園區(qū)總部辦公類(lèi)型：北京豐臺(tái)總部基地園區(qū)創(chuàng)業(yè)園區(qū)類(lèi)型：創(chuàng)業(yè)園區(qū)類(lèi)型：3W咖啡、車(chē)庫(kù)咖啡咖啡、車(chē)庫(kù)咖啡工業(yè)新城類(lèi)型：幸?；鶚I(yè)、聯(lián)動(dòng)工業(yè)新城類(lèi)型：幸?；鶚I(yè)、聯(lián)動(dòng)

5、U谷園區(qū)谷園區(qū)物流園區(qū)類(lèi)型：海爾物流園物流園區(qū)類(lèi)型：海爾物流園汽車(chē)城類(lèi)型：汽車(chē)城類(lèi)型：2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)9主要特點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn) 業(yè)發(fā)展需求及功能要求；由于工業(yè)發(fā)展具有 很強(qiáng)的聚集效應(yīng)， 不同區(qū)域具有不同的 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強(qiáng)；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。 工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)； 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展項(xiàng)目收入來(lái)源；加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)

6、群；都將促使項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升特點(diǎn)一特點(diǎn)二特點(diǎn)三特點(diǎn)四益8盈利方式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利方式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利方式土地增值土地增值 土地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)與完善及營(yíng)銷(xiāo)推廣開(kāi)展會(huì)帶來(lái)土地自身的升值物業(yè)租售物業(yè)租售 通過(guò)部分或者全部出資/ 出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)經(jīng)營(yíng) 產(chǎn)業(yè)物業(yè)及其配套建成后，通過(guò)針對(duì)性招商以及提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)帶來(lái)收資產(chǎn)融資資產(chǎn)融資 資產(chǎn)融資是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值另一途徑，可分為債務(wù)性融資和權(quán)益性融資其它方式：政府政策支持（含商業(yè)土地配備、稅收返還、投資獎(jiǎng)勵(lì)等）、VC服務(wù)、配套地塊建設(shè)增值等政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，工業(yè)地產(chǎn)管理逐步規(guī)范化，價(jià)格從

7、亂工業(yè)地產(chǎn)管理逐步規(guī)范化，價(jià)格從亂到治的過(guò)程到治的過(guò)程工業(yè)用地即將進(jìn)入“市場(chǎng)調(diào)配資源的時(shí)代”,而不是以政策為主導(dǎo)對(duì)資源進(jìn)行調(diào)配。這就使工業(yè)用地出讓逐漸走向市場(chǎng)化，使土地價(jià)格能夠真正反映市場(chǎng)供求關(guān)系。國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。操作方式將不斷創(chuàng)新。2005 年年末新加坡豐樹(shù)以1.2 億元收購(gòu)浦東空港歐羅物流園項(xiàng)目，去年年初全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商AMB 成功收購(gòu)了靠近虹橋機(jī)場(chǎng)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目等等，已經(jīng)有越來(lái)越多的外資瞄準(zhǔn)并開(kāi)始發(fā)力中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。海外投資機(jī)構(gòu)發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開(kāi)發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，

8、反租給客戶;二是帶租收購(gòu)，收購(gòu)一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長(zhǎng)期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過(guò)REITs 包裝上市，融到大筆的資金。由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。城市將得到發(fā)展機(jī)遇。工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)過(guò)度。工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)過(guò)度。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開(kāi)發(fā)時(shí)代產(chǎn)業(yè)型新城開(kāi)發(fā)時(shí)代”或或“小而精的連鎖模式小而精的連鎖模式”，這兩種模式成為生存和發(fā)展這兩種模式成為生存和發(fā)展的主流。的主流。發(fā)展

9、趨勢(shì)：社會(huì)宏觀角度產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向原則：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向原則： 產(chǎn)業(yè)高端化、產(chǎn)業(yè)高端化、 產(chǎn)業(yè)集群化、產(chǎn)業(yè)集群化、 企業(yè)集聚化、企業(yè)集聚化、 企業(yè)規(guī)?；髽I(yè)規(guī)?；l(fā)展發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)功能功能產(chǎn)品產(chǎn)品理念理念生態(tài)、環(huán)保、智慧、低碳、可持續(xù)發(fā)展生態(tài)、環(huán)保、智慧、低碳、可持續(xù)發(fā)展服務(wù)服務(wù)生態(tài)，環(huán)保，智慧，低碳等發(fā)展理念將是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展理念越來(lái)越重視的問(wèn)題，辦公區(qū)域與更多的城市生活元素進(jìn)行結(jié)合，形成文化特性同樣也是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求的價(jià)值核心。16理念理念發(fā)展趨勢(shì)：項(xiàng)目建設(shè)角度17產(chǎn)品硬件附加價(jià)值產(chǎn)品硬件附加價(jià)值 提高產(chǎn)品技術(shù)含量，增加產(chǎn)品品質(zhì)； 高復(fù)合度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，包括功能復(fù)合及產(chǎn)品復(fù)合； 完善配套，建設(shè)可循環(huán)體系；

10、 突出社會(huì)影響，強(qiáng)化區(qū)域及高品質(zhì)的環(huán)境景觀建設(shè)；配套服務(wù)附加價(jià)值配套服務(wù)附加價(jià)值 建立對(duì)客戶的完善營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)體系和標(biāo)準(zhǔn) 采用先進(jìn)的物業(yè)、商業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及水平 與配套產(chǎn)品建設(shè)保持同步的服務(wù)措施服務(wù)體系附加價(jià)值服務(wù)體系附加價(jià)值 為客戶提供政策支持體系 實(shí)現(xiàn)的內(nèi)部服務(wù)交流平臺(tái) 完備的企業(yè)服務(wù)體系發(fā)展發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)功能功能產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品更高的附加值更高的附加值服務(wù)服務(wù)附加值除了包括產(chǎn)品本身的核心價(jià)值外，相應(yīng)的配套服務(wù)和政策服務(wù)體系的附加值也成為驅(qū)勱產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和體現(xiàn)吸引力的重要因素。產(chǎn)品增值的三個(gè)維度產(chǎn)品增值的三個(gè)維度理念理念發(fā)展趨勢(shì)：項(xiàng)目建設(shè)角度模式模式模式模式服務(wù)體系服務(wù)體系企業(yè)俱樂(lè)部政策體系政策體系

11、員工生活配套稅收優(yōu)惠企業(yè)外交官無(wú)費(fèi)區(qū)網(wǎng)絡(luò)社區(qū)秘書(shū)室融資智能化體系交流平臺(tái)個(gè)性化服務(wù)一站通關(guān)發(fā)展發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)功能功能產(chǎn)品產(chǎn)品 服務(wù)服務(wù)社區(qū)化、綜合化的服務(wù)體系社區(qū)化、綜合化的服務(wù)體系服務(wù)服務(wù) 核心功能外的服務(wù)功能、服務(wù)設(shè)施及政策體系是體現(xiàn)差異化，增強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐欲望的重要驅(qū)勱力。社區(qū)化服務(wù)體系兩種模式社區(qū)化服務(wù)體系兩種模式18理念理念發(fā)展趨勢(shì)：項(xiàng)目建設(shè)角度產(chǎn)業(yè)分類(lèi)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)就業(yè)密度就業(yè)密度（人（人/km2/km2）生產(chǎn)性行業(yè)裝備制造業(yè)40004000通信電子業(yè)2500025000生物醫(yī)藥業(yè)1000010000其他制造業(yè)1000010000生產(chǎn)性服務(wù)科技研發(fā)70007000倉(cāng)儲(chǔ)物流60006000總部辦

12、公1200012000生活性服務(wù)文化體育1000010000其它服務(wù)1000010000就業(yè)人口預(yù)測(cè)就業(yè)人口預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)：項(xiàng)目建設(shè)角度政府機(jī)構(gòu)政府機(jī)構(gòu)全面的有機(jī)協(xié)作全面的有機(jī)協(xié)作經(jīng)濟(jì)效益：經(jīng)濟(jì)效益：70120億億/平方公里平方公里/年的營(yíng)業(yè)額，年的營(yíng)業(yè)額，810億的稅收。億的稅收。社會(huì)效益：社會(huì)效益：全國(guó)總?cè)丝谂c就業(yè)人口比值約為1.78-1.71之間。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)以產(chǎn)業(yè)功能為主，人口增長(zhǎng)以外來(lái)務(wù)工為主，結(jié)構(gòu)較年輕，確定這一系數(shù)為1.5。立足于城鎮(zhèn)中心的立足于城鎮(zhèn)中心的小而精的小而精的“連鎖模式連鎖模式”立足于城郊結(jié)合部的立足于城郊結(jié)合部的大而全的大而全的“產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城”功能服務(wù)理念產(chǎn)品發(fā)展趨

13、勢(shì)：項(xiàng)目建設(shè)角度主要商業(yè)業(yè)態(tài)主要商業(yè)業(yè)態(tài)大而全的產(chǎn)業(yè)新城模式11存量存量勱因勱因 先進(jìn)制造業(yè) 倉(cāng)儲(chǔ)物流 標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)樓 研發(fā)政府和功能區(qū)開(kāi)發(fā)商私人業(yè)主、生產(chǎn)制造業(yè)地主本地和國(guó)外綜合性開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商參不度參不度 總部經(jīng)濟(jì) 后臺(tái)服務(wù) 業(yè)務(wù)整合 研發(fā)時(shí)間時(shí)間類(lèi)別類(lèi)別1980s工業(yè)園工業(yè)園（如蛇口工業(yè)區(qū)）（如蛇口工業(yè)區(qū)）1990s科技園科技園(如深圳高新園）如深圳高新園）2000s商務(wù)花園商務(wù)花園（如北京豐臺(tái)（如北京豐臺(tái) ABP ）未來(lái)未來(lái)產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)綜合體（融合研發(fā)設(shè)計(jì)，商務(wù)辦公，高端制造制造，綜合配套等復(fù)合功能）產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)集群如果一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的選址是在非城市核心的遠(yuǎn)近郊地區(qū)，那么可以講產(chǎn)業(yè)園

14、的發(fā)展過(guò)程就是這個(gè)地區(qū)的城市化進(jìn)程。城市化進(jìn)程城市化進(jìn)程園區(qū)園區(qū)發(fā)展發(fā)展初期初期產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)中期中期后期后期產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)新的城市新的城市新城市中心新城市中心產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)城市城市核心核心依賴(lài)度高依賴(lài)度高產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)業(yè)聚集人的聚集人的聚集產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)生活區(qū)生活區(qū)商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)商務(wù)活動(dòng)聚集商務(wù)活動(dòng)聚集生產(chǎn)力提升生產(chǎn)力提升知識(shí)聚集知識(shí)聚集財(cái)富聚集財(cái)富聚集消費(fèi)勢(shì)能升高消費(fèi)勢(shì)能升高產(chǎn)業(yè)鏈集群產(chǎn)業(yè)鏈集群高度凝聚高度凝聚服務(wù)業(yè)集群服務(wù)業(yè)集群高度凝聚高度凝聚產(chǎn)業(yè)遷離產(chǎn)業(yè)遷離城市發(fā)城市發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)達(dá)產(chǎn)業(yè)中心中心城市服城市服務(wù)集群務(wù)集群中心中心城市商城市商業(yè)業(yè)生活區(qū)生活區(qū)新城市中心新城市中心向產(chǎn)業(yè)區(qū)擴(kuò)展向產(chǎn)業(yè)區(qū)擴(kuò)展

15、依賴(lài)度降低依賴(lài)度降低城市城市核心核心舊城市舊城市核心核心人口遷移人口遷移城市功能城市功能遷移遷移主要商業(yè)業(yè)態(tài)大而全的產(chǎn)業(yè)新城模式主要商業(yè)業(yè)態(tài)小而精的連鎖模式12時(shí)間時(shí)間類(lèi)別類(lèi)別2005s 3W咖啡咖啡2010s3W北京分店北京分店未來(lái)未來(lái)3W全國(guó)連鎖全國(guó)連鎖功能功能第三方創(chuàng)業(yè)平臺(tái)第三方創(chuàng)業(yè)平臺(tái)各店互相支撐各店互相支撐創(chuàng)業(yè)平臺(tái)、創(chuàng)業(yè)平臺(tái)、VC平臺(tái)平臺(tái)等于一體的綜合園區(qū)等于一體的綜合園區(qū)物流園物流園商貿(mào)園商貿(mào)園主要商業(yè)業(yè)態(tài)核心指標(biāo)的對(duì)比商業(yè)模式產(chǎn)業(yè)新城模式連鎖模式項(xiàng)目位置城郊結(jié)合部城市副中心為主，城郊為輔項(xiàng)目面積及容積率占地1000畝或以上，容積率0.6-3.0之間占地面積10-100畝間，容積率

16、1.5-3.0之間項(xiàng)目?jī)?nèi)容面向該地區(qū)的某個(gè)產(chǎn)業(yè)群，以工業(yè)、物流項(xiàng)目為主面向地區(qū)的某個(gè)產(chǎn)業(yè)群，以商貿(mào)、中小私營(yíng)為主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)合地方特點(diǎn)確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)明確就業(yè)崗位5000-10000人5002000人攜眷系數(shù)1.3-1.61.1配套建設(shè)住宅區(qū)、公寓、酒店、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等無(wú)（社會(huì)配套）投資額度3個(gè)億以上2000萬(wàn)左右（單個(gè)）建設(shè)周期2年1年效益情況較好較好3如何打造成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)191、明確思路：宏觀大氣的開(kāi)發(fā)思路21“蓋物業(yè)蓋物業(yè)”向向“造平臺(tái)造平臺(tái)”轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的“蓋物業(yè)”的思維，轉(zhuǎn)向?yàn)槿胱∠嚓P(guān)企業(yè)、員工等提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)?！白霎a(chǎn)品做產(chǎn)品”向向“創(chuàng)服務(wù)創(chuàng)服務(wù)”轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變產(chǎn)品

17、觀念突破提供單一硬件產(chǎn)品的局限，轉(zhuǎn)向樹(shù)立以企業(yè)為中心，從產(chǎn)業(yè)和人兩方面建立全新的服務(wù)體系?！皢我还δ軉我还δ堋毕蛳颉熬C合功能綜合功能”轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變功能方面突破單一功能開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)向集商務(wù)辦公、商貿(mào)展示、商務(wù)公寓、商務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)服務(wù)于一體的產(chǎn)業(yè)綜合配套區(qū)開(kāi)發(fā)。23宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析政府規(guī)劃定位分析政府規(guī)劃定位分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析可比案例參考和同比項(xiàng)目分析可比案例參考和同比項(xiàng)目分析 規(guī)劃定位概念、開(kāi)發(fā)方案投資分析投資分析產(chǎn)業(yè)研究產(chǎn)業(yè)研究市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶需求分析客戶需求分析 企業(yè)需求調(diào)研項(xiàng)目功能項(xiàng)目功能 /形象定位形象定位總體規(guī)劃斱

18、案建議總體規(guī)劃斱案建議目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略用地平衡用地平衡財(cái)務(wù)可行性分析財(cái)務(wù)可行性分析1、明確思路：細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌谡{(diào)研自然形成自然形成產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈研究研究政府中長(zhǎng)期政府中長(zhǎng)期規(guī)劃導(dǎo)向規(guī)劃導(dǎo)向土地需求 人口研究（工業(yè)/ 物流/ 產(chǎn)業(yè) / 住宅/ 商業(yè)/ 公建） （年齡/ 收入/ 家庭結(jié)構(gòu)）工業(yè)、產(chǎn)業(yè)工業(yè)、產(chǎn)業(yè)物業(yè)物業(yè)酒店、工業(yè)酒店、工業(yè)商業(yè)、文教商業(yè)、文教住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)辦公物業(yè)辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)背景/ 目標(biāo)營(yíng)運(yùn)模式/ 實(shí)力經(jīng)驗(yàn)/ 團(tuán)隊(duì)靜態(tài)分析內(nèi)部邏輯性產(chǎn)業(yè)布局尋找未來(lái)定位開(kāi)發(fā)定位產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)定位物業(yè)需求經(jīng)濟(jì)效應(yīng)土地需求資金投入量經(jīng)濟(jì)效應(yīng)融資條件資金計(jì)劃投

19、資收益資產(chǎn)戰(zhàn)略基礎(chǔ)建設(shè)道路要求1、明確思路：細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌谡{(diào)研2交通交通基礎(chǔ)環(huán)境人才人才政府政府交通便捷交通便捷基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施完善配套設(shè)施完善便與高端人才聚集便與高端人才聚集政府大力歡迎政府大力歡迎1341、明確思路：內(nèi)部外部環(huán)境初步到位5投資成本適宜投資成本適宜費(fèi)用費(fèi)用SOHO1、明確思路：客戶為本的產(chǎn)品組合27政府政策及規(guī)劃政府政策及規(guī)劃物業(yè)發(fā)展規(guī)律物業(yè)發(fā)展規(guī)律市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境本體地塊解析本體地塊解析獨(dú)獨(dú)棟棟總總部部辦辦公公企企業(yè)業(yè)孵孵化化器器研研發(fā)發(fā)辦辦公公生生產(chǎn)產(chǎn)制制造造配配套套酒酒店店配配套套宿宿舍舍配配套套商商業(yè)業(yè)獨(dú)棟總部基地配套宿舍孵化器/SOHO研發(fā)辦公物

20、物業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型示例2、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)前需要考慮的問(wèn)題22 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)？項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)？ 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及定位？項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及定位？ 項(xiàng)目潛在的客戶在哪里？項(xiàng)目潛在的客戶在哪里？ 客戶的需求特點(diǎn)是什么？客戶的需求特點(diǎn)是什么？ 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)組合、形式及合理配比？產(chǎn)品開(kāi)發(fā)組合、形式及合理配比？ 如何對(duì)各物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行合理布局、設(shè)計(jì)？如何對(duì)各物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行合理布局、設(shè)計(jì)？ 選擇合適的開(kāi)發(fā)時(shí)序及規(guī)模？選擇合適的開(kāi)發(fā)時(shí)序及規(guī)模？ 如何統(tǒng)籌資金財(cái)務(wù)調(diào)度？如何統(tǒng)籌資金財(cái)務(wù)調(diào)度？ & & & & &風(fēng)險(xiǎn)名稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)減輕土地

21、風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)接受方案設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)減輕項(xiàng)目建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程管理風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避安全風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)接受、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)接受、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防成本風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目租售風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)接受項(xiàng)目物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防2、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)前需要考慮的問(wèn)題2、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：核心風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)情況，供大于求造成的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難度，形成的風(fēng)險(xiǎn)。政府缺失風(fēng)險(xiǎn)：土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)

22、移導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力下降，引起對(duì)工業(yè)物業(yè)需求的減少； 產(chǎn)業(yè)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對(duì)物業(yè)需求變化。開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)良好的政府協(xié)作良好的政府協(xié)作請(qǐng)注意，是協(xié)作，不是關(guān)系公關(guān)高效的招商進(jìn)度高效的招商進(jìn)度項(xiàng)目招商成功是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售成功的關(guān)鍵準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位需結(jié)合當(dāng)?shù)卣?jīng)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境制定2、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：核心風(fēng)險(xiǎn)分析4案例分享3033位置位置: :豐臺(tái)南四環(huán)西路188號(hào) 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況：豐臺(tái)總部基地是中關(guān)村豐臺(tái)園與英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)合作開(kāi)發(fā).占地65公頃，總建筑面積106萬(wàn)平方米，容積率約1.59，平均綠化率50%左右，總投資約45億人民幣. 建筑形態(tài)建筑形態(tài)主要為700棟1000至5000平

23、米獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名的總部樓.其中500棟供單個(gè)企業(yè)作為總部所在地，其余200棟可分層出售。配套：配套：約40000平方米五星級(jí)酒店、約40000平方米商業(yè)配套總部小公寓和幾十個(gè)200至500平方米不等的各種風(fēng)味餐廳全宿制雙語(yǔ)幼兒園；健身中心；國(guó)際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂(lè)等。1、招商案例：總部基地項(xiàng)目招商小結(jié)34 豐臺(tái)總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)豐臺(tái)總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)(豐臺(tái)區(qū)政府將豐臺(tái)園二期開(kāi)發(fā)的65公頃土地作價(jià)占股40%)豐臺(tái)區(qū)政府負(fù)責(zé)豐臺(tái)區(qū)政府負(fù)責(zé) 制定政策 拿出土地 道豐集團(tuán)負(fù)責(zé)道豐集團(tuán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一招商發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平

24、臺(tái)政府只需做好“大招商”(招進(jìn)一個(gè)有實(shí)力、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè))“小招商”就交給企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作，“政府只做批發(fā)就行了，不要搞零售。 招商引資的啟示招商引資的啟示:政府批發(fā)土地，企業(yè)零售寫(xiě)字樓政府批發(fā)土地，企業(yè)零售寫(xiě)字樓1、招商案例：總部基地項(xiàng)目招商小結(jié)1、產(chǎn)業(yè)定位明確，政府合作招商項(xiàng)目啟動(dòng)之初，與政府建立良好關(guān)系，促成核心入駐客戶。2、以招商成果指導(dǎo)產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)根據(jù)重點(diǎn)客戶要求，樣本客戶測(cè)試，定位設(shè)計(jì)產(chǎn)品；重視企業(yè)需求的辦公、服務(wù)類(lèi)硬件要求。3、銷(xiāo)售啟動(dòng)后，強(qiáng)化政府合作及客帶客租售租售中，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)卣猩滩块T(mén)，促進(jìn)其引領(lǐng)推介，同時(shí)促進(jìn)大客戶進(jìn)駐，加強(qiáng)其上下產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)進(jìn)駐。4、做好后期特色服務(wù)、

25、物業(yè)管理，保證園區(qū)良性運(yùn)轉(zhuǎn)企業(yè)入駐后，為企業(yè)提供全方位服務(wù)職能，保證園區(qū)持續(xù)良性運(yùn)作。1、招商案例：總部基地項(xiàng)目招商小結(jié)36國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐北京設(shè)立的不同內(nèi)涵、不同性質(zhì)的總部機(jī)構(gòu) 中國(guó)總部、北方總部、北京分公司等企業(yè)管理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)中心、研發(fā)中心、采購(gòu)中心等企業(yè)職能部門(mén) 人力資源、資本與金融等企業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)把目標(biāo)市場(chǎng)鎖定在把目標(biāo)市場(chǎng)鎖定在主動(dòng)聯(lián)系外地企業(yè)，擴(kuò)大成交客戶基數(shù)拓展外地代理體系，合作開(kāi)發(fā)市場(chǎng)為餐飲、金融、郵政、商務(wù)中心、藥店、超市等配套設(shè)施成立一個(gè)專(zhuān)業(yè)招商小組主動(dòng)參加各種經(jīng)濟(jì)會(huì)議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)招商發(fā)揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發(fā)掘?qū)俚乜蛻舴e極聯(lián)系外地企業(yè)駐京分支機(jī)構(gòu)，促進(jìn)母體企業(yè)

26、對(duì)總部基地的了解，帶動(dòng)招商組織營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)，帶動(dòng)客戶基數(shù)的產(chǎn)生并促進(jìn)招商的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售措施營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售措施特色服務(wù)是企業(yè)選擇入駐的加分因素特色服務(wù)是企業(yè)選擇入駐的加分因素總部樓冠名設(shè)立企業(yè)服務(wù)中心。匯集工商、稅務(wù)、財(cái)政、外經(jīng)委、計(jì)委、城市建設(shè)管理、城管執(zhí)法、規(guī)劃、園林、公安等部門(mén)聯(lián)合辦公，提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)建立企業(yè)領(lǐng)袖俱樂(lè)部建立企業(yè)交流平臺(tái)提供員工出入班車(chē),班車(chē)整租等服務(wù).解決員工就餐1、招商案例：總部基地項(xiàng)目招商小結(jié)3750%中央級(jí)企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國(guó)有企業(yè)30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車(chē)等傳統(tǒng)制造業(yè)公司）10%外企，（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司） 豐臺(tái)總部基地目前入駐各類(lèi)企業(yè)比例豐臺(tái)總部基地目前入駐各類(lèi)企業(yè)比例法國(guó)歐尚、樂(lè)華梅蘭、中國(guó)誠(chéng)通控股公司、中華通信系統(tǒng)有限公司、中成進(jìn)