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IP屬地：寧夏 上傳時間：2021-10-27 格式：DOC 頁數(shù)：36 大?。?.50MB 積分：15 舉報 版權申訴

1、?？谑型恋厥袌鲅芯繄蟾媸袌鲋行?008年6月19日前 言本報告研究內(nèi)容為?？谑?7年土地市場發(fā)展狀況，主要為配合海南公司深入把握海南土地市場現(xiàn)狀順利拿地之用。本報告僅供公司領導及海南公司決策參考。報告中的數(shù)據(jù)為?？诮y(tǒng)計局、國土與海洋局、房管局、發(fā)改委等政府部門網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，個別時間較早的政府未予公布的數(shù)據(jù)為根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)推算，在報告中已注明。由于?？谑姓鞑块T歷來溝通不暢，各部門公布的相同經(jīng)濟指標的具體數(shù)據(jù)經(jīng)常存在差異，為保證數(shù)據(jù)的盡可能真實性、權威，本報告中的數(shù)據(jù)按照如下標準采集：1、宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)以?？谑薪y(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)為準2、土地數(shù)據(jù)以?？谑袊梁Ｑ缶职l(fā)布的數(shù)據(jù)為準3、房價數(shù)據(jù)以海口市房

2、管局發(fā)布的數(shù)據(jù)為準特此說明。目錄一、海口市地價水平及變化趨勢1、?？谑姓w地價水平及整體變化趨勢2、?？诔鞘械貎r指數(shù)二、2006年-2008年海口地價季度變動趨勢1、06-08海口綜合地價季度變動情況2、06-08?？诰C合地價季度增長率變動情況（環(huán)比）3、06-08?？谏谭玫氐貎r季度增長率變動情況（環(huán)比）4、06-08?？诰幼∮玫氐貎r季度增長率變動情況（環(huán)比）5、06-08?？诠I(yè)用地地價季度增長率變動情況（環(huán)比）三、2007年?？诔鞘型恋毓獱顩r分析1、土地的總體供應分析（公開出讓和轉讓） 2、2007年?？谕恋毓Y構分析3、海口土地供地方式4、2007年供應的新增建設用地結構5、200

3、7年供應的存量建設用地結構四、海口城市地價與房地產(chǎn)市場發(fā)展協(xié)調研究1、地價增長率與房屋實際銷售面積增長率比較2、地價與房價比值分析3、地價指數(shù)與房價增長率比較五、?？诔鞘械貎r與社會經(jīng)濟發(fā)展協(xié)調狀況1、2007年?？诳傮w經(jīng)濟發(fā)展狀況2、地價增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率比較3、地價增長率與固定資產(chǎn)投資增長率對比4、地價增長率與房地產(chǎn)投資增長率對比六、?？谕恋厥袌鼋趧討B(tài)及未來趨勢分析1、?？诘赝醭霈F(xiàn)2、十大地產(chǎn)項目助推?？谕恋厥袌隹焖侔l(fā)展（1）金沙灣（2）西海岸起步區(qū)（3）海口歌劇院（4）漁人碼頭（5）?？跒炒缶频辏?）會展中心及會展酒店（7）玉沙村改造項目（8）司馬坡島（9）港灣核心區(qū)（10）海甸

4、金水岸項目3、?？谕恋厥袌鑫磥戆l(fā)展趨勢（1）宏觀調控對還有影響有限，?？诜康禺a(chǎn)市場迎來發(fā)展機遇（2）海口城市定位及整體規(guī)劃的清晰與優(yōu)化，將為海口地產(chǎn)發(fā)展提供良好的政策環(huán)境（3）?？谕恋厥袌鲞M入賣方市場，土地價格將繼續(xù)上漲（4）?？谀玫貞攸c關注沿海土地表-1    ?？谑姓w地價水平歷年狀況表表-2    ?？谑械貎r指數(shù)表表-3 ?？诘貎r歷年增長率（環(huán)比）表-4 ?？?006年-2008年地價季度變動表表-5 海口2006年-2008年地價季度環(huán)比增長率表-6   ?？谑薪ㄔO用地公開供應表表-7 

5、0;  海口市建設用地供應結構表-8    ?？谑薪ㄔO用地供地方式表-9    ?？谑行略鼋ㄔO用地供地結構表-10   ?？谑写媪拷ㄔO用地供地結構表-11   ?？谑性隽?、存量商品房交易表表-12 海口近年房價變動狀況（2002-2007）表-13 ?？诮攴績r增長率變動狀況（2002-2007）表-14 2007年?？谏鐣?jīng)濟發(fā)展宏觀環(huán)境表-15 ?？诮陣鴥?nèi)生產(chǎn)總值變動狀況（2002-2007）表-16 ?？诮耆鐣潭ㄙY產(chǎn)投資變動狀況（2002-2007）表-17&#

6、160; ?？谑薪攴康禺a(chǎn)投資變化狀況（2002-2007）圖-1 海口市整體地價水平歷年變化曲線圖-2 2008年一季度?？诜钟猛镜貎r圖-3 不同用途地價變化趨勢（商業(yè)、居住、工業(yè)用途）圖-4 ?？诘貎r歷年增長率曲線（環(huán)比）圖-5 ?？?006年-2008年綜合地價季度變動曲線圖-6 2006-2008綜合地價季度增長曲線（環(huán)比）圖-7 2006-2008商業(yè)地價季度增長曲線（環(huán)比）圖-8 2006-2008居住地價季度增長曲線（環(huán)比）圖-9 2006-2008綜合地價季度增長曲線（環(huán)比）圖-10   ?？谑薪ㄔO用地供應結構圖-11  

7、60;海口市建設用地供地方式圖-12   ?？谑写媪拷ㄔO用地供地結構圖圖-13 地價指數(shù)與房地產(chǎn)竣工面積、銷售面積增長率關系圖圖-14 ?？诮攴績r與地價比例圖-15 地價指數(shù)與房價增長率曲線圖-16 海口地價增長率與社會經(jīng)濟環(huán)境增長協(xié)調關系圖-17 ?？诮甑貎r增長率與gdp增長率比較圖（2002-2007）圖-18 海口近年地價增長率與固定資產(chǎn)投資增長率比較圖（2002-2007）圖-19 ?？诮攴康禺a(chǎn)投資增長率與地價增長率比較圖（2002-2007）附圖一：?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2005-2020）附圖二：?？谑?009年住房建設計劃附表一：?？谑谐菂^(qū)住宅用

8、地基準地價表附表二：?？谑谐菂^(qū)商業(yè)用地基準地價表附表三：?？谑谐菂^(qū)工業(yè)用地基準地價表附表四：?？谑休爡^(qū)內(nèi)18個建制鎮(zhèn)基準地價海口市土地市場研究報告一、海口市地價水平及變化趨勢1、?？谑姓w地價水平及整體變化趨勢2007年海口市土地市場總體呈現(xiàn)上升趨勢，隨著城市基礎設施條件的日漸完善和城市知名度的提高以及資本市場的快速發(fā)展，土地地價水平呈較快增長的勢頭，2007年?？谑械貎r綜合水平值為495元，綜合指數(shù)136比上年度增長20.15%。表-1    ?？谑姓w地價水平歷年狀況表       

9、0;                                      單位：元/平方米類別綜合商業(yè)居住工業(yè)2005年4005244312442006年4125614392352007年4956695312862008年一

10、季度533706571320數(shù)據(jù)來源：?？趪梁Ｑ缶謭D-1 ?？谑姓w地價水平歷年變化曲線 根據(jù)?？谑袊梁Ｑ缶止嫉臄?shù)據(jù)，2007年，商業(yè)地價水平值為669元/平方米；居住地價水平值531元/平方米；工業(yè)地價水平值為286元/平方米。在商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地中，工業(yè)用地的增幅最大為21.70%，地價指數(shù)113；住宅用地次之為20.96%，地價指數(shù)138；商業(yè)用地相對小點，為19.25%，地價指數(shù)148。圖-2 2008年一季度?？诜钟猛镜貎r數(shù)據(jù)來源：?？趪梁Ｑ缶謭D-3 不同用途地價變化趨勢（商業(yè)、居住、工業(yè)用途）數(shù)據(jù)來源：海口國土海洋局2007年，?？谑懈鱾€區(qū)域的地價水平均有所增加，這與

11、海口市良好的宏觀經(jīng)濟形勢，城市“東優(yōu)、西拓、南控、中強”的發(fā)展方向，大力改善基礎設施、交通條件以及房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展趨勢是分不開的。2、?？诔鞘械貎r指數(shù)2007年海口市城市綜合地價指數(shù)為136，比2006年增加了23個點數(shù)；商業(yè)地價指數(shù)為148個點數(shù)，比2006年增加了24個點數(shù)；居住地價指數(shù)為138個點數(shù)，比2006年增加了24個點數(shù)；工業(yè)地價指數(shù)為113個點數(shù)，比2006年增加了20個點數(shù)。地價指數(shù)增長幅度較為平均，反映?？谑型恋厥袌霭l(fā)展較為健康平穩(wěn)。表-2    ?？谑械貎r指數(shù)表類別綜合商業(yè)住宅工業(yè)2002年1012003年1022004年1

12、091141061052005年110116114982006年113124114932007年136148138113數(shù)據(jù)來源：?？趪辆?從地價的環(huán)比增長率上看，2007年?？诘貎r實現(xiàn)了快速增長，見下表：表-3 ?？诘貎r歷年增長率（環(huán)比）類別2002年2003年2004200520062007地價增長率1%1%7%1%3%20.15%注：此表2002年-2004年地價增長率為根據(jù)?？诠俜焦嫉牡貎r指數(shù)及綜合地價測算，可能存在誤差。圖-4 ?？诘貎r歷年增長率曲線（環(huán)比） 從上圖可以發(fā)現(xiàn)，?？谑型恋貎r格在2004年出現(xiàn)了一次快速增長，之后經(jīng)歷了2005年的平穩(wěn)發(fā)展后，在2006年下半年開始，海

13、口土地價格出現(xiàn)了快速上升，2007年土地價格環(huán)比上漲了20.15%，價格上升幅度較大。2007年，海口市不同的土地級別，其對應的價格增長率差別較大，級別越低的區(qū)域和沿海一帶的地價增長率較高，這與政府規(guī)劃的城市發(fā)展方向有關。商業(yè)用地一、二級增長率在16%-19%之間，三、四、五級的地價增長率在20%左右，居住用地大部分增長率均在18%以上，尤其是四、五級的地價增長率達23%-26%之間。工業(yè)用地受土地政策的影響，出現(xiàn)較大的增幅，增幅均在15%以上，尤其是二級工業(yè)用地增幅達到27%左右。 土地級別不同所對應的土地價格增長率的差異，反映出海口市城市的發(fā)展方向和狀態(tài)。特別是居住用地四、五級土地價格的快

14、速增長，體現(xiàn)了?？诔鞘袛U張及城市價值的進一步提升，而一、二級土地的增長率卻相對較低?？梢灶A見，隨著四、五級土地的升值，海口一、二、三級等擁有優(yōu)越資源的土地，其價值必定也在將來會在四、五級土地的推動下快速上升。二、2006年-2008年海口地價季度變動趨勢1、06-08海口綜合地價季度變動情況 ?？诘木C合地價水平，按季度分析，在2006年前三個季度，地價的綜合水平基本保持不變，從2006年第4季度開始，?？诘木C合地價水平開始逐季度穩(wěn)步上漲。表-4 ?？?006年-2008年地價季度變動表類別綜合商業(yè)用途居住用途工業(yè)用途2008年一季度5337065713202007四季度493660525295

15、三季度471623496291二季度440584461274一季度4275654522632006四季度412551436247三季度403526437247二季度405521436256一季度403517433261數(shù)據(jù)來源：?？趪梁Ｑ缶謭D-5 海口2006年-2008年綜合地價季度變動曲線2、06-08?？诰C合地價季度增長率變動情況（環(huán)比）海口綜合地價從2006年第四季度開始后，從2007年一季度開始，逢單季度地價增長率均屢創(chuàng)新高，特別是2008年一季度，?？诰C合地價達到了近年最高水平。表-5 ?？?006年-2008年地價季度環(huán)比增長率類別綜合商業(yè)用途居住用途工業(yè)用途2008年一季度8

16、.116.978.768.472007四季度4.675.945.851.37三季度7.056.687.596.20二季度3.043.361.994.18一季度3.642.543.676.482006四季度2.234.75-0.230.00三季度-0.490.960.23-3.52二季度0.500.770.69-1.92一季度0000注：本表數(shù)據(jù)為根據(jù)?？趪梁Ｑ缶止紨?shù)據(jù)推算。圖-6 2006-2008綜合地價季度增長率曲線（環(huán)比）數(shù)據(jù)來源：?？趪梁Ｑ缶?、06-08?？谏谭玫氐貎r季度增長率變動情況（環(huán)比）?？谑猩谭玫卦?006年前三季度價格保持在低水平平穩(wěn)增長，在2006年四季度開始，

17、商服用地的價格出現(xiàn)了快速上漲，在2007年一季度出現(xiàn)漲幅小幅回落之后，商服用地的價格便處于持續(xù)快速的增長階段。圖-7 2006-2008商業(yè)地價季度增長曲線（環(huán)比）4、06-08海口居住用地地價季度增長率變動情況（環(huán)比）居住用地在2006年全年的價格水平基本保持不變，在2006年四季度更出現(xiàn)了小幅的幅增長，進入2007年，海口居住用地價格便出現(xiàn)了爆發(fā)式上升，在2007年一、三季度屢創(chuàng)新高，在2008年一季度居住用地價格的增長率更大，并保持持續(xù)上漲的趨勢。圖-8 2006-2008居住地價季度增長曲線（環(huán)比）5、06-08海口工業(yè)用地地價季度增長率變動情況（環(huán)比）工業(yè)用地在經(jīng)歷了2006年的大幅

18、度負增長之后，在2007年也獲得了快速的大幅度增長，在2007年底漲幅相對回落后，2008年1季度實現(xiàn)了大幅度的增長。圖-9 2006-2008綜合地價季度增長曲線（環(huán)比）總的來看，?？谏虡I(yè)用地的價格增長率基本保持平穩(wěn)上升的趨勢，而居住用地的平均增長率較高，具有較高的價格成長性，工業(yè)用地地價增長率波幅較大，2008年一季度增長幅度較大。2007年商住用地保持較高的增長水平，盡管 2007年國家密集出臺了土地、房產(chǎn)、財稅、信貸等房地產(chǎn)新政策和措施進行調控，抑制了部分投資性、投機性房地產(chǎn)需求。但是我國宏觀經(jīng)濟上存在流動性過剩、人民幣升值等情況。在我國投資資源相對不足情況下，房地產(chǎn)和股票（基金）成為

19、最主要的投資品種，同時房地產(chǎn)行業(yè)也是人民幣升值最直接受益行業(yè)，因此從我國宏觀經(jīng)濟看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個短期內(nèi)呈上升的行業(yè)。其次是海口市人居環(huán)境的改善，作為國內(nèi)主要的旅游度假目的地，作為全國主要熱帶海島，土地的稀缺性將將保證房地產(chǎn)市場價格保持穩(wěn)步上升，居住、商業(yè)地價仍然保持較高增長趨勢。三、2007年海口城市土地供應分析1、土地的總體供應分析（公開出讓和轉讓）2007年，?？谑型恋毓勘壬夏甓扔休^大的上升，一級市場對房地產(chǎn)市場的調控力度不斷加強，土地供應呈現(xiàn)相對充足的局面。全年土地實際供應面積為400.2893公頃，增長34.09%，其中居住用地供應62.7797公頃,，增長208.28%；

20、工業(yè)用地供應171.2134公頃，增長37.01%，商業(yè)用地供應9.5495公頃，下降34.95%；以盤活存量土地和招拍掛方式出讓的土地增幅均在60%以上。住宅用地供應，全部為利用存量建設用地。表-6    ?？谑薪ㄔO用地公開供應表類別建設用地供應總量(萬m2)新增建設用地(萬m2)存量建設用地(萬m2)住宅用地面積(萬m2)2006年298.521211.8437180.084230.14262007年400.2893202.8589197.430462.7797注：以上土地供應、交易數(shù)據(jù)來自國土部門的統(tǒng)計公告數(shù)據(jù)來源：?？诮y(tǒng)計局2、2007年?？谕恋毓Y構分

21、析2007年，?？谑型恋毓饕性诠さV倉儲用地，其出讓的面積占全年土地供應總面積的51%；其次為公共建筑用地和居住用地，分別占22%和20%；商服用地供應較少，僅占6%，公共建筑用地供應最低，僅為1%。表-7    ?？谑薪ㄔO用地供應結構供地結構供應面積（萬平方米）商服用地22.8827工礦倉儲用地207.7344公用設施用地3.6471公共建筑用地86.8569居住用地79.1683圖-10    ?？谑薪ㄔO用地供應結構3、?？谕恋毓┑胤绞剑?007年，?？诘耐恋毓饕哉信膾旆绞焦?2%的土地供應為招拍掛方式，另采取

22、協(xié)議出讓的方式占17%，采取行政劃撥的方式占21%。表-8    ?？谑薪ㄔO用地供地方式供地方式供應面積（萬平方米）協(xié)議出讓69.6445招拍掛244.5901劃撥86.0547圖-11    海口市建設用地供地方式4、07年供應的新增建設用地結構2007年海口的新增土地供應，主要為工礦倉儲用地的供應，其供應面積為全年新增土地供應面積的96.91%。表-9    海口市新增建設用地供地結構用途新增商服用地0.6472工礦倉儲用地196.5863公用設施用地0公共建筑用地5.6264居住用地05、2007年

23、供應的存量建設用地結構2007年?？诘拇媪拷ㄔO用地的盤活再次投入市場是整年土地供應的主要來源。其中，除工礦倉儲用地外，其他用途的土地供應基本上均為存量土地供應，如下表：表-10    海口市存量建設用地供地結構供地結構存量商服用地22.2355工礦倉儲用地11.1481公用設施用地3.6471公共建筑用地81.2305居住用地79.1683圖-12    ?？谑写媪拷ㄔO用地供地結構圖存量建設用地的供應主要集中在公共建筑用地和居住用地兩類，住宅用地供應量的大幅增長顯示開發(fā)商對?？诜康禺a(chǎn)市場的升值潛力有良好的預期，同時也顯示政府按國家的要

24、求往更成熟更規(guī)范的方向發(fā)展，在盤活存量土地、收回閑置土地等方面做了大量的工作，收回的閑置土地將分批再次投入到土地市場，成為土地一級市場的有效補充，土地供應顯現(xiàn)多樣化，多層次的發(fā)展趨勢，隨著土地招拍掛制度的進一步完善，土地的真實價值開始顯現(xiàn)出來。四、2007年?？诔鞘械貎r與房地產(chǎn)市場發(fā)展協(xié)調分析1、地價增長率與房屋實際銷售面積增長率比較2007年?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模呈現(xiàn)上升趨勢，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資60.1億元，同比上漲19.10%，房屋新開工面積200.03萬平方米，同比上漲25%。房屋竣工面積130萬平方米，同比增長62.10%。2007年?？谑械貎r增長率為20.15%，而商品房的施工

25、、竣工面積也有一定幅度的增長，反映在不斷回升的房地產(chǎn)市場推動地價水平上漲，地價水平及變化趨勢與房地產(chǎn)市場供需變化規(guī)律相吻合。此圖來源：?？趪梁Ｑ缶?007年?？谑蟹康禺a(chǎn)市場供給有所放緩，全年商品房批準預售面積351.21萬平方米，同比下降25.35%，但房屋交易并未放慢，2007年全年商品房共登記銷售面積為294.62萬平方米，同比增長54.21%，銷售均價為3322元/平方米，同比增長21.50%；由此可見房地產(chǎn)市場在國家的各項調控政策下，供給開始放慢，但由于經(jīng)濟增長以及購房者對?？谑蟹康禺a(chǎn)市場的良好預期等各方面因素的影響，需求量還是保持增長態(tài)勢。存量房銷售方面，隨著房價的上漲，存量房的交

26、易增長幅度超過增量房，全年存量房交易登記面積88.60萬平方米，同比增長118.54%，由此可見，2007年需求增長比供給增長快，存量房得到消化，空置率降低，市場的消化能力增強，具有供不應求的現(xiàn)象；在一手房和二手房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展影響下，?？诘牡貎r上漲是必然、合理的。表-11   ?？谑性隽俊⒋媪可唐贩拷灰妆眍悇e本年批準預售面積（萬）本年交易登記面積（萬）市場吸納率2004年238.04123.7952.00%2005年252.37170.4367.53%2006年470.48191.0540.61%2007年351.21272.4777.58%注：市場吸納率=新建商品房

27、交易登記面積÷批準預售面積×100%。 2007年交易登記面積為統(tǒng)計到11月底，存在誤差。                                         數(shù)據(jù)來源

28、：?？谑蟹课莨芾砭?、地價與房價比值分析地價與房價的比例關系主要由土地供求關系及住房的建筑質量、住房的區(qū)域環(huán)境等因素決定，土地供應相對充足的地區(qū)地價較低，地價在房價中的比例也較低，土地供應相對不足的地區(qū)地價較高，地價在房價中的比例也較高。根據(jù)?？趪敛块T公布的數(shù)據(jù)，2007年，海口市地價的綜合水平值為房地產(chǎn)平均價值的14.9%，該比例比全國的平均值水平相對較低，地價存在較大的上漲空間。表-12 海口近年房價變動狀況（2002-2007）類別2002年2003年2004年2005年2006年2007年房價（元/）2110208624232651.752978.903322地價（元/）365368

29、396400412495注：2002-2004年官方未公布地價數(shù)據(jù)，表中數(shù)據(jù)為根據(jù)官方公布地價指數(shù)反算所得，可能存在誤差。數(shù)據(jù)來源：?？诮y(tǒng)計局、房管局圖-14 海口近年房價與地價比例 特殊說明：按照科學的地價與房價比值計算方法，應采取平均樓面地價進行計算，得出的地價房價比才是有科學的，但?？谡块T并未公布城市平均樓面地價，也未公布整年完整出讓土地數(shù)據(jù)信息，平均樓面地價無法計算，故上表/圖采取城市綜合地價進行計算，作為參考。 從上圖可見，房價從2003年開始實現(xiàn)了平穩(wěn)的快速上漲，同時土地價格占整體房價比例越來越低，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地未來價格增長預期較高。3、地價指數(shù)與房價增長率比較

30、房價不僅反映房地產(chǎn)的價值,同時也反映房地產(chǎn)市場的供求關系，因此房地產(chǎn)價格由價值規(guī)律與供求關系共同決定。土地市場中地價形成也主要受收益機制和市場機制作用。收益機制是土地市場價值形成的前提,土地價格的決定不同于一般商品，不是完全由社會必要勞動量決定的，而主要由收益決定，即土地產(chǎn)出能力大小決定，而影響土地收益的主要因素是土地的區(qū)位、社會政治經(jīng)濟環(huán)境與市政基礎設施投入程度及土地用途與開發(fā)利用集約程度等。市場機制對地價形成的作用大小取決于土地市場化程度，土地市場化程度越高，市場競爭越激烈，市場關系越緊張，市場主體的行為越規(guī)范，市場地價水平越接近地塊的收益水平；反之，則市場地價與收益水平相差越大。結合地價

31、、房價比值，我們可以看出，地價為構成房價一個成本因素對房屋的開發(fā)成本有直接的影響作用，但是這種對房屋價格的影響作用不是絕對的，房價上漲并不能簡單歸結于地價因素。房價上漲（下跌）則帶動開發(fā)商對未來的預期上升（下降），從而相對提升（降低）地價（最明顯的表現(xiàn)在購置土地時的數(shù)量和價格），而土地成本的提高（降低），也提高（降低）了商品房的核算成本，就可能（非必然）促使下一周期房價的上升（下降），所以，地價、房價只是在一定程度上、一定周期內(nèi)發(fā)生這種互動關系，起作用的還有宏觀經(jīng)濟政策、經(jīng)濟發(fā)展速度、農(nóng)村城市化進程等。2007年海口市房地產(chǎn)價格與土地價格均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，地價與房價走趨勢保持一致，見下圖：表-1

32、3 ?？诮攴績r增長率變動狀況（2002-2007）類別2002年2003年2004年2005年2006年2007年房價增長率108.398.5111.6108.76107.98121.5地價指數(shù)101102109110113136地價增長率1%1%7%1%3%20.15%數(shù)據(jù)來源：?？诮y(tǒng)計局圖-15 地價指數(shù)與房價增長率曲線2007年海口市新增商品房銷售均價為3322元/平方米，同比上漲21.50%，城市地價綜合水平值為495元/平方米，同比上漲20.15%；增長幅度較接近。?？谑腥攴康禺a(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)較大增幅，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資60.1億元，同比上漲19.10%，其中住宅投資39.7億元，

33、同比增長40.2%，但全年增量商品房供給卻出現(xiàn)了明顯的下降，全市商品房批準預售面積351.21平方米，同比下降25.35%，房地產(chǎn)形勢的良好預期使開發(fā)商出現(xiàn)“捂盤惜售”的現(xiàn)象，推動房價的上升，促使土地價格進一步上漲。從趨勢看，2002-2007年海口地價、房價是對應匹配的，地價與房價呈明顯互動關系，房價上漲帶動地價的上漲，地價上漲反過來為房價上漲的一個成本因素之一。四、?？诔鞘械貎r與社會經(jīng)濟發(fā)展協(xié)調狀況1、2007年?？诳傮w經(jīng)濟發(fā)展狀況2007年，?？谑猩a(chǎn)總值達396.35億元，增長12.6%;財政總收入達到82.5億元，增長17.7%，地方財政收入達31.29億元，增長19%;全社會固定資

34、產(chǎn)投資182.77億元，增長15.5%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12289元，增長14.7%，城鄉(xiāng)居民收入增幅創(chuàng)10年來新高。完成第三產(chǎn)業(yè)增加值255.75億元，增長13.6%。發(fā)起建立“瓊北湛江區(qū)域旅游合作組織”，搭建了區(qū)域旅游合作新平臺;組織“十萬人自駕游海南”、“中國熱氣球飛越瓊州海峽挑戰(zhàn)賽”、“全國速度輪滑公開賽”等一系列大型活動;加大對航空公司和旅行社的獎勵，接待國內(nèi)外過夜旅游者585.65萬人次，增長9.2%;旅游總收入55.39億元，增長8.1%。表-14 2007年?？谏鐣?jīng)濟發(fā)展宏觀環(huán)境類別2006年2007年增長率居民收入10712元12289元14.7%房地產(chǎn)投資50.47

35、億元60.1億元19.1%固定資產(chǎn)投資158.2億元182.77億元15.5%房價2734元/平方米,3322元/平方米21.5%gdp350.06 億元396.4億元12.6%地價412元/平方米495元/平方米20.15%注：居民收入為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來源：?？诮y(tǒng)計局圖-16 ?？诘貎r增長率與社會經(jīng)濟環(huán)境增長協(xié)調關系2、地價增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率比較城市地價變化的幅度和趨勢與gdp的變化趨勢歷來是政策調控的方向標。2007年海口市的國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快的發(fā)展，全年生產(chǎn)總值實現(xiàn)396.4億元，同比增長12.6%，第二、三產(chǎn)業(yè)均保持10%以上的增長速度，人均生產(chǎn)總值3049美元，

36、同比增長10.9%，經(jīng)濟持續(xù)快速的增長，從而為房地產(chǎn)市場、土地市場的健康發(fā)展提供了有力的保證。表-15 ?？诮陣鴥?nèi)生產(chǎn)總值變動狀況（2002-2007）類別2002年2003年2004200520062007gdp（億元）211.04238.18253.01301.35350.06396.35增長率（環(huán)比）10.3%13.6%13.2%12.1%12.9%12.6%數(shù)據(jù)來源：?？诮y(tǒng)計局圖-17 ?？诮甑貎r增長率與gdp增長率比較圖（2002-2007）2002-2007年是?？谑薪?jīng)濟發(fā)展速度不斷增長的時期，土地供應量、土地價格水平也在相應增長。雖然土地市場配置程度提高很快，但是整體供給增長

37、并不是很快。?？谑械貎r均呈穩(wěn)步上漲趨勢，但低于gdp增長率。2007年，海口土地價格增長率首次大幅高于gdp增長率，土地價格增長過快。3、地價增長率與固定資產(chǎn)投資增長率對比2007年?？谑泄潭ㄙY產(chǎn)投資總量不斷擴大，完成全社會固定資產(chǎn)投資額182.77億元，比上年增長15.5%，與土地價格的增長保持相同，土地價格受固定資產(chǎn)投資的影響比較直接。固定資產(chǎn)投資的不斷擴大對土地價格的上漲起到促進的作用。表-16 海口近年全社會固定資產(chǎn)投資變動狀況（2002-2007）2002年2003年2004年2005年2006年2007年全社會固定資產(chǎn)投資（億元）93.66104.9119.28137.17158.

38、2182.77增長率（環(huán)比）29.90%12.10%13.71%15.00%15.33%15.53%數(shù)據(jù)來源：?？诮y(tǒng)計局圖-18 海口近年地價增長率與固定資產(chǎn)投資增長率比較圖（2002-2007）在所有的城市經(jīng)濟指標中，土地價格受固定資產(chǎn)投資的影響更為直接，這反映了固定資產(chǎn)投資的增長對地價的上漲雖有一定的拉動作用，但在國家宏觀調控政策下，并沒有改變土地市場的結構，地價的增長遵循土地市場的機制。2007年，?？诘貎r快速上漲，增長幅度超過固定資產(chǎn)投資增長率。4、地價增長率與房地產(chǎn)投資增長率對比2007年?？诜康禺a(chǎn)投資增速平穩(wěn)，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資60.1億元，同比增長 19.1%，地價的增長與房

39、地產(chǎn)投資同步增長，說明海口市房地產(chǎn)市場趨于健康，穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使土地的需求大幅增長，為地價的增長提供了動力。表-17  ?？谑薪攴康禺a(chǎn)投資變化狀況（2002-2007）2002年2003年2004年2005年2006年2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）15.0527.740.2946.3850.4760.1同比增減（%）11.48%84.05%45.40%15.10%8.80%19.10%房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例（%）16.07%26.41%33.78%33.81%31.92%32.88%數(shù)據(jù)來源：?？诮y(tǒng)計局圖-19 ?？诮攴康禺a(chǎn)投資增長率與地價增

40、長率比較圖（2002-2007）從上圖可以發(fā)現(xiàn)，?？诘牡貎r增長率與房地產(chǎn)投資增長率保持相同的變化曲線，但從2003年-2006年間，房地產(chǎn)投資增長率逐年趨近地價增長率，并在2007年房地產(chǎn)投資與城市地價幾乎達到了相同的增長率，說明海口目前的房地產(chǎn)投資增長受地價影響程度越來越高，地價的增長是影響房地產(chǎn)投資增長率的主要因素。五、?？谕恋厥袌鼋趧討B(tài)及未來趨勢分析1、海口地王出現(xiàn)2008年5月8日，海口新港片區(qū)一期工程用地開始掛牌出讓，出讓起始價約為318萬/畝，成為?？凇暗赝酢薄?新港片區(qū)土地正式掛牌出讓，這標志著“海島不夜城”項目跨出了實質性的第一步。該塊土地為一期工程使用地，位于?？谑袨I海大道

41、北側新港片區(qū)(具體為沿海甸島西海岸線往南縱伸160、170米左右，世紀公園以東方向)。該規(guī)劃地性質為高檔酒店、商務辦公、高級公寓、休閑娛樂、游艇碼頭用地。新港片區(qū)一期工程掛牌出讓地土地面積為227272.63平方米，掛牌起始價為每平方米4783元人民幣(樓面地價約為1195元人民幣/平方米)，約為318萬/畝，成為?？诘摹暗赝酢?。 按照土地出讓的用途，該宗地中城鎮(zhèn)住宅用地不大于147727.21平方米，商服用地不小于79545.42平方米，住宅用地占了大部分。競得人取得土地使用權，按總容積率不超過4.0進行控制性詳細規(guī)劃設計。根據(jù)海口城市規(guī)劃，新港區(qū)將建成“一軸、兩帶、兩核心、六區(qū)”的格局，把

42、現(xiàn)有的新港客運港前廣場改造成為可供萬人集會的慶典廣場，同時打開通向海灣的視覺景觀通廊，形成新港國際商務中心萬人集會慶典廣場濱水親水平臺大型表演舞臺風帆主題雕塑等重要節(jié)點。建成濱水開放步行景觀帶和購物娛樂休閑帶，串聯(lián)休閑購物公園主題區(qū)、海島不夜城主題區(qū)、特色飲食風情街、休閑度假主題區(qū)、游艇碼頭主題區(qū)、濱海文化公園主題區(qū)，為廣大市民提供濱水的開放步行空間。該地塊的掛牌出讓將會拉動?？谕恋貎r、?？谛赂燮恋爻鲎寖r格上漲。海甸島的住宅用地基礎地價為50/畝，去年，海甸島東部的一塊土地以220萬/畝的價格成功掛牌出讓，對整個海甸島地區(qū)地價起到了立桿見影的作用：目前海甸島的住宅用地評估價達到了七十、八十萬

43、每畝。新港片區(qū)318萬/畝的起始價格，必將會起到水漲船高的效應，對周邊、甚至對整個?？诘牡貎r都具有很大的拉動作用，周邊的房價也會隨之提高。2、十大地產(chǎn)項目助推海口土地市場快速發(fā)展?？谡铀偻七M著城市的建設，于2007年底面向全國重點推介十大地產(chǎn)項目，涉及項目的土地高達數(shù)萬畝，所在地段均為?？诋斍拜^珍貴的待開發(fā)地段，根據(jù)規(guī)劃，都將作為高端的旅游地產(chǎn)項目對外推介。十大地產(chǎn)項目的推出，引起了香港新世界、和黃，內(nèi)地的萬科、富力、北京首創(chuàng)等大企業(yè)的關注，眾多地產(chǎn)商爭相與政府簽訂合作意向。這表明海口的土地價值和城市價值處于良性增值中，具有較大的升值和發(fā)展空間。據(jù)?？谑袊敛块T負責人表示，此十大地產(chǎn)項目目前

44、正在做掛牌方案，而此十大項目不會集中一次性招標，而會選擇合適的機會慢慢推出。在2007年?？诘貎r增長幅度加快，2008年一季度地價快速上漲的背景下，10大地產(chǎn)項目的推出，必將帶動?？谡w房價的快速上漲，而政府對推出土地的有節(jié)奏供應，可避免因短時間大量供應土地帶來房地產(chǎn)市場供過于求，保證?？诜康禺a(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展?？梢灶A見，國土部門控制土地的供應量必將進一步促進?？谕恋貎r格的進一步上漲。十大地產(chǎn)項目介紹：（1）金沙灣:定位：旅游度假休閑功能區(qū)金沙灣位于長流新區(qū)西部區(qū)域，東臨?？诨疖囌荆现劣癁I半島，西與老城工業(yè)區(qū)隔海相望，北臨瓊州海峽。土地面積約1600公頃（24000畝），可開發(fā)利用的土地面

45、積約933.33公頃（14000畝）。這一區(qū)域總體定位多功能、密度合適的旅游度假休閑功能區(qū)，沿海一線規(guī)劃以度假酒店、高檔度假村為主；二線建設時尚居住區(qū)及休閑體育運動場所，打造充滿陽光、沙灘、綠色生態(tài)的瓊北地區(qū)度假海岸線。突出休閑度假居注歡樂海岸旅游、休閑康體運動三大功能。規(guī)劃意向包括國際化酒店群、國際寓居示范區(qū)、生態(tài)型高爾夫球嘗歡樂海洋公園、紀念性海岸廣嘗游艇碼頭等內(nèi)容。據(jù)了解，金沙灣一帶的酒店可不是一般的酒店，有意向建設七星級酒店和超五星級酒店。如果金沙灣的七星級酒店建成，則無疑會創(chuàng)造中國旅游酒店業(yè)的一個神話。（2）西海岸起步區(qū)：定位：行政辦公商務酒店西海岸起步區(qū)項目位于長流組團北部，北沿濱

46、海大道，對面為熱帶海洋世界公園，東距秀英港10公里，至美蘭機場約35公里，西距?？诨疖囌?.1公里，交通條件便利。據(jù)悉，土地面積243.33公頃。功能定位是行政辦公、商務辦公與酒店、商業(yè)服務、會議展覽、住宅、公建配套、公共綠地等。開發(fā)方式將采用分期分批招、拍、掛方式出讓。（3）?？诟鑴≡海憾ㄎ唬焊邔哟挝幕涣鲌鏊？诟鑴≡?，將定位為?？诘摹跋つ岣鑴≡骸?，已確定土地位置，即填海造島。項目位于海口核心濱海區(qū)填海小島，西眺西海岸帶狀公園，東鄰世紀大橋和世紀公園，北隔海甸溪與海甸島相望。擬建為?？诟邔哟挝幕涣鲌鏊?。總用地面積為6.67公頃，約100畝。明年正式開始主體工程建設。設計中的?？诟鑴≡嚎偨?/p>

47、筑面積2萬-3萬平方米，具有接待世界一流藝術表演團體的條件和能力。在未來的歌劇院里，將包括1200個席位的劇院，500個席位的音樂廳，還擁有100-400個席位的環(huán)球影院。此外，還將設置多功能廳、海南民俗文化展廳、藝術家畫廊等一些配套的休閑服務設施。（4）漁人碼頭：定位：濱水文化休閑娛樂區(qū)該項目位于海口市中心區(qū)新港地區(qū)，海甸溪以南至港前路，世紀大橋以東至四二四醫(yī)院之間區(qū)域。集海、城、河、島與一體，具有獨特的優(yōu)美景觀。擬建成以為漁人碼頭為主題，發(fā)展成為集市民游憩、商業(yè)購物、休閑度假、服務為一體的綜合性濱水文化休閑娛樂區(qū)。功能布局為一軸（新港國際商務中心）、兩帶（濱水開放步行景觀帶、購物娛樂休閑帶

48、）、兩核心（商住綜合核心、南洋風格商業(yè)核心步行街）、六區(qū)（不夜城主題區(qū)、游艇碼頭主題區(qū)、濱海文化公園主題區(qū)、休閑度假主題區(qū)、特色飲食風情街主題區(qū)、休閑購物公園主題區(qū)）。總用地面積為47.9公頃，拆遷面積23萬平方米，安置面積為6.06萬平方米。（5）海口灣大酒店：定位：海中小島上建豪華酒店項目位于?？诤诵臑I水區(qū)的海中小島，通過景觀棧橋與?？谑兄行南嘟樱呛？诤澈诵木坝^節(jié)點。項目用地面積30公頃，將建設成為設施完備國際知名品牌超五星豪華度假酒店，區(qū)域性地標式建筑和?？诼糜斡^光的著名景點。（6）會展中心及會展酒店：定位：會展商務綜合區(qū)該項目位于?？谑行姓行膶γ?，南臨濱海西路，北臨瓊州海峽，西臨

49、瓊珠海岸用地。項目所在地是長流組團范圍臨海一線稀缺的土地資源，享有沙質細膩的海岸線，有珍稀的海岸溫泉資源，交通便利，獨特的地理位置和旖旎的自然風光?？傆玫孛娣e29.2公頃，功能定位為會展、商務、酒店為一體的綜合區(qū)。（7）玉沙村改造項目：定位：休閑商務區(qū)該項目在?？谑袊Q(mào)大道北、玉沙路西、濱海大道南、明珠路東的北區(qū)和金龍路南側的南區(qū)。該區(qū)擬建成集休閑娛樂、主題旅游、精品購物為一體的休閑商務區(qū)。目前該區(qū)的現(xiàn)狀為基礎設施不配套、環(huán)境質量差，外來人口復雜，與周邊的環(huán)境格格不入。所以，玉沙村改造項目的改造是提升城市品位的需要、是海口城市化發(fā)展的需要。項目總面積為34.47公頃，總拆遷面積為30萬平方米。

50、容積率為3.21，建筑密度位24.4%，綠地率為34.2%。（8）司馬坡島：定位：江景資源的珍貴典藏該項目是海口江景資源的珍貴典藏，該地處擁有最佳水質海南第一大河流南度江出海口的江心，緊鄰海南省新行政中心，緊鄰瓊州大道、國興大道、濱江西路等交通要道。位交通便利，到?？谑兄行膬H10分鐘車程，到?？诿捞m國際機場只需15分鐘。同時還與海南省新行政中心、文化藝術中心、體育中心相鄰，可謂出可享城市繁華，入則攬?zhí)飯@寧靜，是城市中難得的“世外桃源”。項目規(guī)劃面積為140.395公頃，島上建設不超過10000平方米的會所和相關配套服務設施。主要功能有體育培訓、水上運動、娛樂、體育、酒店式會所碼頭和培訓相關配套

51、服務設施。司馬坡島是?？谖磥沓鞘邪l(fā)展中心“一江兩岸”格局中的中心和重心，是聯(lián)系東西兩岸發(fā)展的重要節(jié)點。?？谕ㄟ^國際競賽編制了南渡江濱江地帶規(guī)劃設計方案，確定南渡江既是一條生態(tài)軸，也是一條城市發(fā)展軸與活動軸，南渡江片區(qū)定位為未來?？谛碌木C合性城市中心，其功能為旅游娛樂、高檔居住、行政中心及文化教育中心。（9）港灣核心區(qū)：定位：發(fā)展國際郵輪經(jīng)濟項目南接濱海大道秀英港，東西北三面臨海，為港口向北延伸填海形成的用地區(qū)域，用地面積84.19公頃。今后，這里將以發(fā)展國際郵輪經(jīng)濟區(qū)為依托，建設及高檔酒店、娛樂休閑、購物、商務辦公為一體的功能區(qū)。（10）海甸金水岸項目：定位：復合型濱河區(qū)域該項目位于?？诤５閸u

52、南端、海甸溪北岸、沿江二路以南片區(qū)，與長堤路隔河相望，是?？谑械拈T戶土地為海甸島瑰寶中的瑰寶，但因城市的快速擴展使得該區(qū)成為?？诘某侵写澹？谑姓岢鐾ㄟ^海甸金水岸改造等項目實施，實現(xiàn)“海甸島再造”工程。該項目擬建成為以精品型商業(yè)、商業(yè)公寓、高尚住宅為主的復合型濱河區(qū)域。規(guī)劃指標中容積率小于或等于2.0，綠地率20%35%，建筑密度15%30%。項目用地總面積為104公頃，總拆遷面積為62.5萬平方米，安置建房面積42萬平方米。3、海口土地市場未來發(fā)展趨勢（1）宏觀調控對還有影響有限，海口房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展機遇2008年，國家實行從緊的貨幣政策，防止投資過熱、信貸緊縮對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來一

53、定的壓力，在一線城市房價出現(xiàn)大幅波動的時候，作為三線城市的?？诔鞘薪ㄔO和房地產(chǎn)方興未艾，成為投資快速增長的重要引擎，宏觀調控對?？谶@種走高端路線、外向型的房地產(chǎn)影響甚微，調控的重點也將轉移住房保障體系的建設方面，房價不再是調控的重點，商品房市場的價格機制會更加市場化，價格會保持繼續(xù)上漲的勢頭，低基點的經(jīng)濟基礎，巨大的發(fā)展空間也將吸引眾多的投資者的青睞，土地價格將保持穩(wěn)定增長的勢頭。隨著一線城市房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，土地成本日益上漲，越來越多的跨地域開發(fā)商轉向二、三線城市跑馬圈地，?？谑幸云洫毺氐牡乩砦恢?，不可再生的環(huán)境資源，受到開發(fā)商的追捧，實力雄厚的開發(fā)商積極參與土地的拍賣推動地價價格的

54、不斷上漲。在國家宏觀政策環(huán)境不斷趨緊的情況下，?？谧鳛槭鞘袚碛歇毺氐陌l(fā)展優(yōu)勢。首先，海口從全國來看并不位列開發(fā)前沿，正因為如此，對于投資商來說，海口地產(chǎn)開發(fā)的投入成本、進入門檻都相對較低。近兩年來，國家出臺了嚴格的土地流轉政策，對土地開發(fā)過熱城市都進行了嚴格的控制。?？谝云涑渥愕耐恋貎?，為未來發(fā)展贏得了難得的歷史性機遇。第二個優(yōu)勢是?？谂c其他城市地方性政府不同，?？谑姓袚吮Ｕ闲宰》康乃胸熑魏土x務，這為開發(fā)商按照市場化路線開發(fā)提供了更加寬松的環(huán)境。三是海口在“十一五”規(guī)劃中提出從生產(chǎn)型城市向宜居型城市轉變，海口的生態(tài)環(huán)境、氣候條件等具有國內(nèi)其他省會城市無可比擬的條件。這些都為?？诜?/p>

55、地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了良好的條件。（2）?？诔鞘卸ㄎ患罢w規(guī)劃的清晰與優(yōu)化，將為?？诘禺a(chǎn)發(fā)展提供良好的政策環(huán)境海口的城市發(fā)展戰(zhàn)略：抓好一個定位，突出兩個支撐，加快三大轉型，確保四個優(yōu)先抓好一個定位，就是緊緊圍繞陽光?？趭蕵分计肺恢堑膽?zhàn)略定位。突出兩個支撐，一個是加快發(fā)展臨空經(jīng)濟區(qū)，另一個是加快發(fā)展臨港經(jīng)濟區(qū)。加快三大轉型，一是從生產(chǎn)型城市向宜居型城市轉型，二是從濱海型城市向海灣型城市轉型，三是從?？诔鞘袔騾^(qū)域一體化轉型。這三大轉型預示著?？诔鞘邪l(fā)展戰(zhàn)略走向從重點發(fā)展開始轉向優(yōu)化發(fā)展。確保四個優(yōu)先，則是指規(guī)劃優(yōu)先、基礎設施優(yōu)先、生態(tài)環(huán)境保護優(yōu)先、文化發(fā)展優(yōu)先。在?？诔鞘卸ㄎ磺逦?，?？?/p>

56、政府對城市進行了大規(guī)模規(guī)劃，上述“十大地產(chǎn)項目”便是具體體現(xiàn)。有著政府強力支持與推動，?？诘禺a(chǎn)迎來了難得的歷史發(fā)展機遇。（3）海口土地市場進入賣方市場，土地價格將繼續(xù)上漲 2007年，?？趯崿F(xiàn)了房價、地價同步上漲，房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展軌道。2008年一季度在房價高企并持續(xù)快速上漲的大背景下，房地產(chǎn)商開發(fā)土地的熱情進一步高漲，海口土地交易已完全轉向賣方市場，這是導致本季度土地價格繼續(xù)以較大幅度上漲的根本原因。值得注意的是土地交易價格漲幅22.3%是同期房屋銷售價格漲幅12.1%的1.84倍，即土地價格上漲遠快于房價的上漲。土地價格的快速上漲與?？谠诮?jīng)歷了地產(chǎn)泡沫破滅打擊后在國家宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展及宏觀調空提供的發(fā)展機遇有關，更與?？谡耐苿佑兄苯雨P系。2008年，?？谑型恋爻鲎屖杖肽繕藶?8個億，其為完