物業(yè)管理部工作方案

1、XX 公司物業(yè)管理部工作方案虎門 XX 投資有限公司下設職能部門物業(yè)管理部，是負責統(tǒng)籌XX 公司屬下全資企業(yè)物業(yè)的全面管理工作，并對其參股企業(yè)物業(yè)的 協(xié)助管理工作。 為加強各企業(yè)的規(guī)范化管理， 完善目前物業(yè)管理各項 工作，促進企業(yè)發(fā)展壯大，提高經濟效益，物業(yè)管理部擬制定如下工 作方案，并根據(jù)各企業(yè)的經營實際情況，進一步完善工作方案。一、建立檔案1、對 XX 公司管轄的企業(yè)、物業(yè)進行建檔，全面掌握企業(yè)、物 業(yè)的情況，并進行分類管理。2、制定各類走訪、巡查、檢查記錄表格、建檔造柵。3、對上級部門下發(fā)的文件、屬下公司的往來文件、會議記錄、 總結、計劃等建檔保存。二、日常工作事項1、做好與屬下企業(yè)的溝

2、通協(xié)調工作，摸清現(xiàn)時屬下企業(yè)的資源 情況，包括人員情況、設備、設施等資源情況，根據(jù)實際需要進行合 理調配使用，實現(xiàn)資源共享。2、對由物業(yè)管理部直接管理的出租物業(yè)，實行每月兩次巡查； 空置物業(yè)每月進行一次巡查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改記錄。3、對下屬全資企業(yè)的物業(yè)實行每月一次全面巡查，對部分經營 性質復雜、 安全隱患較大的物業(yè)實行每月兩次全面巡查工作； 對參股 類企業(yè)的物業(yè)原則上每兩個月進行走訪巡查一次， 有需要時可每月巡 查一次。對發(fā)現(xiàn)的問題督促其及時整改，并跟蹤整改情況，需要大整 改的及時上報公司商討解決。4、參與和配合安全部門、集團公司的安全綜合檢查工作。5、做好每次走訪巡查工作的登記備案。6

3、、做好物業(yè)修繕工作，對細小的物業(yè)、設施維修工作原則上由 各企業(yè)具備相關能力的人員進行維修， 大宗維修必須聘請相關資質單 位進行維修施工，并合理控制好維修費用。7、做好物業(yè)出租的各項工作，對由物業(yè)管理部直接管理的物業(yè) 做好到期續(xù)租工作；空置的、到期不續(xù)租的、違約遷走的物業(yè)做好衛(wèi) 生、修復必要設施及招租等工作； 對屬下企業(yè)的物業(yè)出租做好監(jiān)督管 理工作；掌握好目前市場上的租金水平，合理調整租金，提高經濟效、人益。8、完成公司交給的其他工作。三、日常檢查內容1、治安情況：相關企業(yè)、物業(yè)位置及周邊的治安情況，企業(yè)、 物業(yè)的防盜工作情況，安全保衛(wèi)工作等。2、建筑物結構安全情況：檢查建筑物的內、外墻面是否存

4、在剝 落、露根、移位等安全隱患；樓頂、墻面是否存在滲漏，是否存在違 章加建等情況。3、經營情況：了解物業(yè)的出租情況，租戶繳納租金情況、用工 情況，發(fā)放工人工資情況，是否合法經營等情況。4、消防安全情況：消防各種設施的正常使用情況，維護保養(yǎng)情況，消防通道是否暢通，消防演練情況、從業(yè)人員的相關消防知識， 應急預案制定情況等。5、其他設備、設施使用情況：對排水、排污等各種設施是否正 常使用， 其他設備是否正常使用及維護， 對特種設備是否有專人持證 操作。6、用火、用電情況：各企業(yè)、物業(yè)的用火、用電是否按規(guī)定使 用。7、衛(wèi)生情況：企業(yè)、物業(yè)內外及周邊的環(huán)境衛(wèi)生情況。8、其他重點部位、重大危險源的安全隱

5、患情況。XX 公司屬下物業(yè)管理處管理方案根據(jù) XX 公司屬下企業(yè)現(xiàn)時普遍以出租物業(yè)為主的實際情況， 為 更好地完善現(xiàn)有的管理模式，下屬企業(yè)將根據(jù)實地情況進行合并辦 公，實行資源共享， 將各個相鄰企業(yè)原有的辦公場地整合建 6 個物業(yè) 管理處，由 XX 投資公司實行統(tǒng)籌管理，各物業(yè)管理處作為統(tǒng)一辦公 場所（個別物業(yè)管理處可根據(jù)實際管理情況增加辦公場地） ， 6 個物 業(yè)管理處的安排如下：1、虎門房地產公司、百家商場、虎門大酒店三家企業(yè)成立一個 物業(yè)管理處， 地點設在百家商場現(xiàn)有的辦公場地 （如有需要另增加辦 公場地）。2、電子工業(yè)公司、 東泰工業(yè)公司兩家企業(yè)成立一個物業(yè)管理處， 辦公地點設在東泰工

6、業(yè)公司現(xiàn)在的辦公場地。3、虎門外經公司、新灣外經公司、新灣房地產公司三家企業(yè)成 立一個物業(yè)管理處，辦公地點設在虎門外經公司現(xiàn)在的辦公場地。4、太平水泥制品廠、 福利化工廠兩家企業(yè)成立一個物業(yè)管理處， 辦公地點設在太平水泥制品廠現(xiàn)在的辦公場地。5、先河企業(yè)公司成立一個物業(yè)管理處， 辦公地點為現(xiàn)在的場地。6、永聯(lián)工業(yè)公司、友利達織造廠成立一個物業(yè)管理處，辦公地 點為友利達織造廠現(xiàn)在的辦公場地。各物業(yè)管理處管理方案如下：一、崗位架構1、物業(yè)管理處負責人（ 1-2 人），2、安全生產負責人（ 1-2 人），3、消隊安全管理員（ 1-2 人）4、物業(yè)管理員（ 1-2 人），5、物業(yè)維修人員（含建筑維修、

7、設備維修、水電維修等，根據(jù) 物業(yè)管理處人員情況確定，可由其他物業(yè)管理處維修人員兼任） ，6、辦公室人員（ 1-2 人），7、保安人員（根據(jù)物業(yè)管理處人員情況確定，個別物管處可不 設立此崗位），8、后勤人員（含清潔、廚房等內務工作，根據(jù)物業(yè)管理處人員 情況確定，個別物業(yè)管理處可不設立此崗位） 。以上崗位可根據(jù)各物業(yè)管理處的實際情況由 1 人兼故多個崗位二、崗位職責1、負責人：對所屬企業(yè)、物業(yè)全面管理。2、安全生產負責人：主管安全生產工作，負責所屬企業(yè)、物業(yè) 的安全生產全面管理，包括維穩(wěn)、治安、消防、經營、用火、用電、 結構等安全方面的工作，并建全好安全生產檔案。3、消隊安全管理員：主管消防安全，

8、保障企業(yè)各項消防安全工 作的正常開展，參加安全部門的消防安全培訓，持證上崗。4、物業(yè)管理員：負責企業(yè)、物業(yè)的巡查、衛(wèi)生、出租工作。5、物業(yè)維修人員：對所屬企業(yè)、物業(yè)的修繕工作，包括建筑、 設備、水電、及其他設施的維修、維護工作。6、辦公室人員：負責物業(yè)管理處日常辦公的正常開展工作7、保安人員：負責所屬企業(yè)、物業(yè)的安全保衛(wèi)、防盜等工作。&后勤人員：包括清潔、廚房及日常其他工作。以上崗位除負責所屬企業(yè)、物業(yè)的管理工作外，由XX公司進行資源統(tǒng)籌，根據(jù)實際情況合理分配、合理使用，實現(xiàn)資源共享。三、物業(yè)管理處規(guī)章制度1、上班時間：每周實行五天工作制，每天上班時間即上午8:30-12:00,下午1

9、4:00-17:30到所屬物業(yè)管理處上班（各物業(yè)管理 處可根據(jù)經營類別和實際情況，合理安排工作時間），上班時間為工 作人員因當天工作原因不能完全以固定工作時間在崗的，工作時間根據(jù)實際工作靈活安排。2、假期規(guī)定：按各企業(yè)與員工相關約定執(zhí)行，但必須得到所屬企業(yè)負責人同意并交接好工作事項。3、安全生產制度：根據(jù)企業(yè)的自身情況，做好安全生產各項工作，建立好安全生產檔案，按規(guī)定執(zhí)行日常各項巡查制度，做好巡查 記錄，并配合XX公司、集團公司、安全部門的聯(lián)合檢查，發(fā)現(xiàn)各種 安全問題及時做好整改工作。4、辦公室工作制度：對存放于各企業(yè)的檔案資料需做好文件管理，對上級下發(fā)文件、公司各類制度文件、政策指導類文件等

10、。辦公 用品管理，須規(guī)范辦公用品管理各項程序，節(jié)約辦公經費，提高利用 效率辦公用品的采購、保管、發(fā)放和辦公設備的入庫的登記事項。對 企業(yè)的業(yè)務用車做好使用登記，車輛維護等工作。5、物業(yè)管理制度：對自身物業(yè)、設備進行建檔，分類管理，經 常開展對承租戶經營情況的了解，掌握租戶的經營狀況，用工情況， 發(fā)放工資情況，租金的繳納情況；每月檢查租賃合同的到期情況，按 規(guī)定及時辦理到期出租事項；空置物業(yè)、到期不續(xù)租物業(yè)、違約遷走 物業(yè)需做好簡單清潔，必要的設施進行修復，理順遺留問題，并做好 招租宣傳工作， 出租必須按鎮(zhèn)有關規(guī)定， 到虎門鎮(zhèn)集體資產交易中心 進行公開競投；對新租戶，做好交接各項工作， 跟進租戶

11、的裝修事務， 確保裝修期間安全， 以及裝修符合消防安全的相關規(guī)范； 物業(yè)各項設 施、設備的細小維修工作原則上由各企業(yè)自行安排進行修復， 對自身 不能解決的可報 XX 公司物業(yè)管理部進行評估， 提出維修建議， 大宗 維修工作，必須按 XX 公司有關規(guī)定上報審批。6、印章使用制度： 各企業(yè)的印章已由 XX 公司行政部歸檔保管， 文件需用印時，需報XX公司負責人核準后，連同經審核的文件文稿 等交XX公司行政部方可用印。7、費用支出制度： 日常辦公、維護等常規(guī)性支出金額不超過 500 元的，由各企業(yè)負責人審批。 超過 500元的費用支出 需由企業(yè)經辦人 填寫資金使用申請表報 XX公司審批后，方能支出。

12、應急超支費 用必須先報XX公司經營負責人，再報經理同意后方能支出，并需在 5 個工作日內保辦手續(xù)。附錄安全生產管理細則一、下屬 物業(yè) 管 理處工 作 人員嚴格 遵照上 、下班 時 間 ，早上 8:3012:00, 下午 2:005:30 分，各物業(yè)管理處的企業(yè)負責人， 安全生產管理人 24 小時開機。二、各物業(yè)管理處應確定安全生產管理人一名，物業(yè)管理負責人一 名，各企業(yè)應當建立健全安全生產檔案。安全生產檔案應當包 括安全生產安全基本情況和安全生產安全管理情況。安全生產 檔案應當詳實，全面反映企業(yè)安全生產工作的基本情況，并附 有必要的圖表，根據(jù)情況變化及時更新。三、企業(yè)應當對安全生產檔案統(tǒng)一保管

13、、 備查，并交副件由XX公司 存檔，安全生產安全管理人應明確安全生產檔案管理的責任部 門和責任人。四、安全生產檔案管理應符合下列要求：按照有關規(guī)定建立紙質安全生產檔案和電子檔案。安全生產檔案應包括安全生產安全基本情況、安全生產安全管理情況、滅火和應急疏散預案?？山Y合本企 業(yè)實際增加檔案種類。安全生產檔案內容應詳實，全面反映安全生產工作的 基本情況，并附有必要的圖紙、圖表。安全生產檔案應由專人管理，按檔案管理要求裝訂成冊，建立統(tǒng)一的檔案盒。并存放在本企業(yè)安全生產管 理部門。五、安全生產檔案內容應包括企業(yè)基本情況、企業(yè)安全生產管理、消防“四個能力建設與管理三個類別歸檔。1、企業(yè)基本情況基本情況介紹

14、。企業(yè)的簡介、企業(yè)建筑結構情況、地理 位置情況、經營情況等。企業(yè)證照情況。包括企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、特 殊行業(yè)相關資格證以及消防相關文件。相關圖紙。包括企業(yè)宗地圖、四置平面圖、各類設施配 備圖等。負責人情況。包括企業(yè)法人、安全負責人的基本資料和 聯(lián)系電話。企業(yè)內大型設備情況。設備規(guī)模、配備時間、保養(yǎng)情況 等企業(yè)內消防設備情況。統(tǒng)計、列明企業(yè)內的消防設備數(shù) 量、分布、使用、保養(yǎng)情況。企業(yè)內崗位分布情況。包括辦公、保安、保潔人員的崗 位分配值班情況。2、企業(yè)安全生產管理企業(yè)安全生產管理機構圖。包括企業(yè)組織架構圖、部門人員分布圖、安全生產管理機構架構圖、安全生產巡查 網絡圖、事故應急救援網絡圖

15、。企業(yè)人事檔案。包括企業(yè)員工相關資料、企業(yè)安全生產 人員檔案。資格與資質證明。企業(yè)安全生產主任證書、特種操作證 書（例如電工、焊工證等）責任書。上級部門與企業(yè)簽訂的安全生產責任書，以及 企業(yè)內各級落實到位的責任書。各項管理制度。各級責任人職責、考勤制度、各部門管 理制度、財務制度、管轄租賃管理制度、 巡查檢查制度、 特種設備管理制度、特種工作人員持證上崗制度、電工 安全操作規(guī)程、電梯安全操作規(guī)程、員工培訓制度、設 施保養(yǎng)維修規(guī)程等。日常工作規(guī)定與日程。 包括日常工作 （包括衛(wèi)生、 冶安、 安全）、巡查、管理維修的編制與記錄資料。3、消防安全“四個能力”建設與管理。1）消防安全“四個能力”建設：

16、檢查消除火災隱患能力 防火檢查、巡查制度安全隱患整改制度安全檢查、巡查安全隱患整改記錄2）消防安全“四個能力”建設：撲救初起火災能力消防設施明細消防裝備與義務消防員情況記錄消防安全管理人、消防設施操作人員持證上崗情況 消防設施保養(yǎng)維修制度與記錄，消防保養(yǎng)合同與檢測保 養(yǎng)記錄各類應急救援預案、演練實施方案3) 消防安全“四個能力”建設：組織人員疏散逃生能力滅火疏散預案演練記錄電梯疏散預案演練記錄4) 消防安全“四個能力”建設：消防宣傳教育培訓能力 消防上墻制度、標識化。在公共位置設置消防宣傳制度 以及圖示，消防設施設置明確標識與使用說明。 消防安全培訓制度與記錄。消防設備、設施使用操作技能演練制

17、度與相關記錄 年度消防培訓計劃安全巡查制度一、企業(yè)安全巡查工作由安全管理負責人統(tǒng)一領導進行， 并 由企業(yè)負責人督查實行情況， 消防設施維護保養(yǎng)管理人 及其維護人員具體落實日常巡查、維護保養(yǎng)等工作；二、企業(yè)必須填寫 企業(yè)基本信息 表，記錄企業(yè)的基本信 息、結構情況、 消防設施、 重點部位的信息， 便于檢查。三、建筑安全巡查應按規(guī)定落實進行， 巡查人員在巡查過程 中應填寫相關記錄表。巡查發(fā)現(xiàn)故障的應立即逐級上 報，并及時上報整改維修。四、巡查內容包括：1、治安情況；了解企業(yè)及周邊的治安情況，及時聯(lián)系相關部門作出反饋2、衛(wèi)生情況；包括企業(yè)內外衛(wèi)生情況，生活用、排污用管道的暢通情況。3、經營情況；了解

18、企業(yè)經營、用工等情況。作出租住宅用途的了解入住情況。4、結構情況；檢查建筑外墻、內部的安全情況，是否存在剝落、漏水等，租用單位是否存在改建或內部改造。5、消防安全情況；用電情況。主要為供電電源 （建筑電源、消防電源、 配電房、 備用電源的工作狀態(tài)）設備以及企業(yè)內用各種電器的安全情 況，電線線路是否存在亂拉亂接， 明線是否有裝線槽或線管。消防設備、消防聯(lián)動控制器、消防栓、滅火器的配置和使用 情況，消防水源的保障以及消防系統(tǒng)壓力測試。 消防水源及供水設施，包括消防水池及相關標示情況。特別 是消防用水泵，需定期開啟調試。消防通道暢通情況，應急照明和疏散指示標志情況。 大型設備和特種設備的使用情況。存

19、在特重操作的，核查特種操作人員持證上崗情況。 企業(yè)消防培訓和宣傳情況。四、巡查日程。1大檢查。于重大節(jié)日前配合集團公司、 XX公司、安全部門進行全面的安全生產檢查。2、屬下企業(yè)自查。所有企業(yè)、物業(yè)每周由安全管理員督導和帶領進行一次檢查， 并填寫XX公司下屬企業(yè)安全生產自查表作記錄入檔。 商場和人口相對密集企業(yè)必須落實每日巡查，并填寫安全 生產每日巡查記錄本記錄入檔。便如百家商場、虎門大酒 店等。3、XX公司巡查制度。根據(jù)XX公司屬下企業(yè)的經營類別、規(guī)模，將進行分類巡查，并填寫XX公司安全生產綜合檢查情況記錄表備案存檔。對于規(guī)模大、安全患隱患較嚴重、人數(shù)多的企業(yè)每月進行巡查 2 次；如百家商場、虎門大酒店等。對于規(guī)模小，出租為主的物業(yè)、消防設備較完善的企業(yè)，每 月進行巡查 1 次。如友利達、先河、水泥制品廠、外經公司、 東泰等。對于參股企業(yè)，每月進行一次安全檢查。對 XX 公司自行出租管理的物業(yè)進行 2 次，空置物業(yè)每月進行1 次巡查。對于有屬下企業(yè)進行管理的區(qū)域，每月也