物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定價(jià)與收費(fèi)PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定價(jià)與收費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定價(jià)與收費(fèi)2021/8/102第1頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/103物業(yè)服務(wù)費(fèi)用定價(jià)核心物業(yè)服務(wù)費(fèi)用定價(jià)核心-合同約定合同約定物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定，協(xié)商的基礎(chǔ)在于大家業(yè)主共同決協(xié)商的基礎(chǔ)在于大家業(yè)主共同決策策第2頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/104v原原條例條例的的“雙過半雙過半”：v物權(quán)法物權(quán)法的的“新雙過半新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過雙過半投票權(quán)決策應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制半投票權(quán)決策應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制第3頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/105第4頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/

2、106第5頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/107第6頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/108第7頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/109月計(jì)薪天數(shù)月計(jì)薪天數(shù)：n（365天天-104天）天） 12月月21.75天天第8頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1010裝修費(fèi)裝修費(fèi)康樂設(shè)施費(fèi)康樂設(shè)施費(fèi)低值易耗品耗費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)用低值易耗品耗費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)用第9頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1011n12月月-表明是計(jì)算每月電梯運(yùn)行表明是計(jì)算每月電梯運(yùn)行費(fèi)用費(fèi)用n電費(fèi)單價(jià)電費(fèi)單價(jià)-供電部門所收取的每供電部門所收取的每度用電的單價(jià)度用電的單價(jià)第10頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1012雜草清運(yùn)費(fèi)雜草清運(yùn)費(fèi)園林景觀再造費(fèi)，包括補(bǔ)苗、花卉園林景觀再造費(fèi)，包括

3、補(bǔ)苗、花卉盆景布置等盆景布置等第11頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1013水池清洗、檢驗(yàn)費(fèi)水池清洗、檢驗(yàn)費(fèi)其它費(fèi)用其它費(fèi)用第12頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1014第13頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1015第14頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1016第15頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1017第16頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1018第17頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1019同意同意”第18頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1020項(xiàng) 目 行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)一、人員費(fèi)用（元）1=(2：4) (一)工資2 (二)社會(huì)保障費(fèi)3 (三)其它支出4二、共用部分運(yùn)行維護(hù)費(fèi)(元)5其中(一)電梯日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)6=(7

4、：11) 1、電費(fèi)7 2、維護(hù)費(fèi)8 3、設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)9 4、年安檢費(fèi)10 5、其它支出11(二)二次供水設(shè)施運(yùn)行維修費(fèi)12 =(13：15) 1、電費(fèi)13 2、日常維護(hù)費(fèi)14 3、其它支出15第19頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1021項(xiàng) 目 行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（元）16四、清潔衛(wèi)生費(fèi)（元）17五、秩序維護(hù)費(fèi)（元）18六、共用部分保險(xiǎn)費(fèi)（元）19七、辦公費(fèi)（元）20八、管理費(fèi)分?jǐn)偅ㄔ?1九、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（元）22十、業(yè)主同意其他費(fèi)用（元）23十一、扣除電梯及二次供水日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行總成本（元）24 =1+5+(16：23)-6-12十二、服務(wù)小區(qū)應(yīng)收費(fèi)面

5、積（平方米）25 其中：(一)配有電梯物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積26(二)配有二次供水設(shè)施物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積27第20頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1022項(xiàng) 目 行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)十三、扣除電梯及二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的平均單位面積物業(yè)服務(wù)成本（元/平方米）28=2425十四、平均單位面積電梯服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米）29=626十五、平均單位面積二次供水服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米）30=1227第21頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1023第22頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1024第23頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1025第24頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1026第25頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1027

6、第26頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1028第27頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1029戶管理戶管理住宅專項(xiàng)資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施住宅專項(xiàng)資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金第28頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1030第29頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1031第30頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1032業(yè)主大會(huì)成立之后業(yè)主大會(huì)成立之后業(yè)主大會(huì)依法業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案通過使用方案經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施第31頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1033v原物業(yè)管理?xiàng)l例的2/3投票權(quán)v物權(quán)法的雙2/3投票

7、權(quán)v為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，三分三分之二投票權(quán)應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制之二投票權(quán)應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制第32頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1034批管理、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理、審計(jì)批管理、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理、審計(jì)監(jiān)督、業(yè)主的查詢和對(duì)賬等制度監(jiān)督、業(yè)主的查詢和對(duì)賬等制度第33頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1035罪；第一百六十一條提供虛假財(cái)罪；第一百六十一條提供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪；第一百六十二條妨害會(huì)報(bào)告罪；第一百六十二條妨害清算罪等清算罪等第34頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1036第35頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1037第36頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/10386.6.社會(huì)捐贈(zèng)或政府津貼撥款的

8、費(fèi)用社會(huì)捐贈(zèng)或政府津貼撥款的費(fèi)用第37頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1039第38頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1040第39頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1041第40頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1042第41頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1043第42頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1044第43頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1045發(fā)展能力狀況指標(biāo)發(fā)展能力狀況指標(biāo)營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率、資本積累率營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率、資本積累率第44頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1046第45頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1047第46頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1048按照經(jīng)營(yíng)期間時(shí)間的不同分為：按照經(jīng)營(yíng)期間時(shí)間的不同分為：月度報(bào)告、季度報(bào)告、年度報(bào)告、月度報(bào)

9、告、季度報(bào)告、年度報(bào)告、專題報(bào)告專題報(bào)告第47頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1049第48頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1050根本利益為出發(fā)點(diǎn)根本利益為出發(fā)點(diǎn)第49頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1051第50頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1052第51頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1053第52頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1054第53頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1055第54頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1056第55頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1057第56頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1058n注意二年注意二年訴訟時(shí)效訴訟時(shí)效催款通知催款通知書書電話與業(yè)電話與業(yè)主溝通主溝通最后通知最后通知書書按法律程按法律程序裁決序裁

10、決律師函催交律師函催交支付令催支付令催交交簡(jiǎn)易法庭催簡(jiǎn)易法庭催交交普通法庭催普通法庭催交交留置權(quán)催留置權(quán)催交交第57頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1059第58頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1060n 如如“最后催款書最后催款書”發(fā)出發(fā)出1515天仍天仍未收到款項(xiàng)，管理部將到法院申未收到款項(xiàng)，管理部將到法院申請(qǐng)支付令、提起小額訴訟追討欠請(qǐng)支付令、提起小額訴訟追討欠款、滯納金及一切有關(guān)費(fèi)用。款、滯納金及一切有關(guān)費(fèi)用。（采取法律行動(dòng)）。（采取法律行動(dòng)）。第59頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1061有價(jià)證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實(shí)、有價(jià)證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實(shí)、證據(jù)。證據(jù)。第60頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1062第

11、61頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1063第62頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/10647.物業(yè)管理企業(yè)修改為物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)企業(yè)”第63頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1065第64頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1066v專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)”v專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)”第65頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1067第66頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1068第67頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1069v原原條例條例的的2/3投票權(quán)投票權(quán)：v物權(quán)法物權(quán)法的雙的雙2/3：第68頁(yè)/共95頁(yè)2021/

12、8/1070v原原條例條例的的“雙過半雙過半”：v物權(quán)法物權(quán)法的的“新雙過半新雙過半”：第69頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1071第70頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1072第71頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1073了房屋了房屋業(yè)主業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和（或售房合同）和中華人民共中華人民共和國(guó)婚姻法和國(guó)婚姻法界定界定第72頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1074業(yè)主總?cè)藰I(yè)主總?cè)藬?shù)數(shù)產(chǎn)權(quán)證書擁有者產(chǎn)權(quán)證書擁有者 未婚人士未婚人士已婚，屬于夫已婚，屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)已婚，屬于夫已婚，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)妻共同財(cái)產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者書署名者夫

13、妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者 簽訂了售房合同并獲得實(shí)簽訂了售房合同并獲得實(shí)際交付者際交付者第73頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1075辦理了產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記權(quán)登記 業(yè)主業(yè)主身份類業(yè)主身份類別別沒有辦理沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)登記 沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際交付了房屋的上實(shí)際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押轉(zhuǎn)、交易、抵押不得對(duì)抗第三人不得對(duì)抗第三人第74頁(yè)/共95頁(yè)2021

14、/8/1076第75頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1077第76頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1078第77頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1079墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線線第78頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1080墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線線第79頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1081設(shè)備、設(shè)施設(shè)備、設(shè)施第80頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1082第81頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1083屋屋頂頂外外墻墻地地下下室室外外墻墻停停車車位位DEFCBA樓樓梯梯第82頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1084第83頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1085第84頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1086第85頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1087第86頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1088第87頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1089第88頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1090第89頁(yè)/共95頁(yè)2021/8/1091解讀：解讀：住宅維修資金滾存使用范圍明住宅維修資金滾存使用范圍明顯擴(kuò)大，有助于增加維修資金的來顯擴(kuò)大，有助于增加維修資金的來源途徑，一定程度上提高了資金的源途徑，一定程度上提高了資金的增值收益能力，減輕了業(yè)主負(fù)擔(dān)增值收益能力，減輕了業(yè)主負(fù)擔(dān)第9