順馳天津靜海項目整體定位報告40頁

1、房策網 2008房地產策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產策劃大全貨到付款！電話qq：69031789順馳靜海項目整體定位報告（項目定位與建議）2004年6月28日北京世紀華夏資產管理有限公司beijing century china asset management co.,ltd.第一章 本篇要點歸納31 上篇分析結論回顧32本篇結論要點4第二章 項目自身規(guī)劃方案分析及建議61.1 項目現(xiàn)規(guī)劃方案介紹61.2 項目規(guī)劃方案的問題分析81.3 項目規(guī)劃方案的調整方向12第三章 項目整體定位和發(fā)展思路131 項目整體定位方向131.1 項目定位依據14

2、1.2 項目整體定位描述211.3 項目功能分區(qū)的劃分221.4 項目進行功能分區(qū)的現(xiàn)實意義221.5 項目功能分區(qū)可能存在的問題和解決方法232 項目的目標客戶群定位242.1 項目目標客戶群分析242.2 項目目標客戶群定位303 順馳地塊功能劃分313.1 順馳地塊業(yè)種分布313.2 3號地塊業(yè)種規(guī)劃324 順馳地塊發(fā)展思路32第四章 項目整體定位的其他建議331 關于交通布置的建議332 關于稅費政策的優(yōu)惠343 政府在招商政策上的支持354 關于交通管理的支持365 整體形象推廣的支持366 關于物業(yè)管理和公共設施的支持367 商業(yè)街3公里范圍內不能規(guī)劃大型商業(yè)設施36本篇總結36第

3、一章 本篇要點歸納1 上篇分析結論回顧1.1 優(yōu)勢分析l 項目區(qū)域未來前景優(yōu)勢l 項目的政策支持優(yōu)勢l 開發(fā)商的知名度優(yōu)勢l 顧問方商業(yè)專業(yè)優(yōu)勢1.2 劣勢分析l 項目現(xiàn)有與近期內的客流不足劣勢l 項目目前規(guī)劃體量超大的風險劣勢l 項目距離老城區(qū)絕對距離遠的劣勢l 項目現(xiàn)階段部分規(guī)劃的不合理劣勢l 項目現(xiàn)有的交通設施不完善的劣勢l 項目現(xiàn)有規(guī)劃調改的諸多限制劣勢1.3 機會分析l 項目區(qū)域現(xiàn)狀缺乏商業(yè)設施，但是在可以預計的將來，待周邊居民入住后對于商業(yè)設施的需求又會十分強烈。l 商業(yè)地產的先發(fā)優(yōu)勢，指的是在一個相對飽和的商圈范圍內，如果已經有正在經營或者已經確定將要經營的商業(yè)，那么后來者更多會

4、選擇回避競爭，另行選址開店。1.4 威脅分析l 天津市區(qū)商業(yè)對于本項目商業(yè)的剝奪作用l 老城區(qū)現(xiàn)有和擬開業(yè)項目相對于本項目更加強勢的吸引力l 本區(qū)域其他規(guī)劃商業(yè)對本項目的分流作用2本篇結論要點 首先，通過對項目原規(guī)劃的分析，結合我們上篇對市場的判斷，依據“華夏商業(yè)規(guī)模五算法”，我們認為項目在中短期內最適合的商業(yè)總規(guī)模在3-5萬平米，而這種理想情況下本商業(yè)項目的合理定位應該是：社區(qū)型為基礎的區(qū)域性商業(yè)中心。但是，經過順馳與我方的共同努力，得到確認：政府已經認可的商業(yè)規(guī)劃難以進行大規(guī)模調改，而項目目前規(guī)劃存在的主要問題在于商業(yè)街長、寬、高及總規(guī)模均超出商業(yè)規(guī)律與中短期內的市場消化能力。因此我們特別

5、提醒：目前難以大規(guī)模調改的商業(yè)規(guī)劃將使本項目存在極大的市場風險，并且影響到未來商業(yè)的經營成活，同時因此對順馳品牌帶來的負面影響也將難以彌補。 為此，在目前的商業(yè)規(guī)劃難以調改的情況下，結合本項目整體商業(yè)規(guī)劃都由順馳進行的特點，我們提出的項目整體定位規(guī)劃將以彌補性策略為指導，盡量減少項目目前存在的風險，增加項目成活機率。我們提出的彌補性定位為：城市新商業(yè)中心，重點體現(xiàn)政務、商務、文化教育、休閑娛樂、購物餐飲等功能。期望通過本定位，達到兩個主要目的：第一：最大限度地增加功能，使得項目吸引力增強；第二，最大限度地通過功能增加后的“一站式消費”吸引人流。最終達到積聚人氣，養(yǎng)活商業(yè)的目的。 當然，順馳事實

6、上對本項目擁有的商業(yè)面積只占到一半。考慮到另一半的開發(fā)商的實力、開發(fā)速度及其它因素，我們將重點介紹順馳擁有的近6萬平米的商業(yè)如何定位與開發(fā)的問題。世紀華夏認為，順馳商業(yè)部分在定位上應以前面提到的理想的“社區(qū)型為基礎的區(qū)域性商業(yè)中心”為基本定位，在功能上體現(xiàn)購物、餐飲、休閑娛樂等主要方面，業(yè)態(tài)上突出主力業(yè)態(tài)與非主力業(yè)態(tài)、主力商家與一般商家等的區(qū)分。在商業(yè)開發(fā)上，建議分兩期進行開發(fā)。定價上，以“低價出擊、迅速套現(xiàn)”為原則出售小型商鋪，對大體量商鋪則立即啟動招商，短期內可租可售，并通過大型商鋪的招商宣傳，帶動小型商鋪的發(fā)售。最后，針對本項目目前的條件，世紀華夏提出對交通、商業(yè)限制、政策支持等多方面建

7、議，供順馳在項目操作過程中參考，以促進本項目的成活。第二章 項目自身規(guī)劃方案分析及建議對于項目現(xiàn)有規(guī)劃方案的分析主要是分析其是否與商圈情況相匹配，以探求此方案的可行性。研究其布置方式和建筑形式能否滿足商業(yè)經營需要，是否有利租售，為開發(fā)商進行整體布局和建筑形式上的調整提供依據。1.1 項目現(xiàn)規(guī)劃方案介紹通過政府會議批準的項目規(guī)劃設計方案圖如下：l 此規(guī)劃方案基本數(shù)值如下，街長800米，寬190米，中間綠化帶寬約70米左右。主要經濟指標如下表一：表一指標名稱數(shù)值單位規(guī)劃用地面積90296m2總建筑面積111000m2商鋪建筑面積110500m2配套建筑面積500m2基底面積48000m2建筑密度5

8、3%容積率1.23綠地率40%室外停車位380輛此方案設計的出發(fā)點在于充分考慮政府對于景觀效果的要求，因此采用了以“s形”綠化帶作為景觀核心，在景觀帶兩側分別布置大型商業(yè)和步行街的方式，整體建筑南北方向大體呈中心對稱布置，以中間的噴泉廣場為中心點，北側1、2號地塊將大體量商業(yè)布置在綠化帶西側，小體量商業(yè)在綠化帶東側；而在南側3、4號地塊則將小體量商業(yè)布置在西側，將大體量商業(yè)布置在東側。從商業(yè)街的縱向布置來看，此方案由北向南布置了三個高潮點，在每個高潮點分別設計景觀廣場以達到商氣延續(xù)的目的。這三個高潮點在事實上將步行街分成了兩段，每一段步行街都是一條步行街和一組大型商業(yè)的組合，在步行街和大型商業(yè)

9、之間有綠化帶阻隔。綠化帶最寬處63.7米，最窄處41米，縱貫整個步行街南北，對于整個景觀起連接作用，但是對于分布在兩側的商業(yè)起明顯的阻隔作用。1.2 項目規(guī)劃方案的問題分析結合項目地段分析和市場情況分析，我們認為此規(guī)劃方案的主要問題如下：3.2.1 項目整體體量規(guī)劃過大，已經遠遠超過靜?？h市場容量根據我們的市場調查顯示，目前靜海縣現(xiàn)有的商業(yè)面積約為7.2萬平方米，人均商業(yè)面積已經達到0.9平方米，這一數(shù)字已經與北京市居民人均商業(yè)面積相當。如果本項目在2年之內建成并投入使用，根據現(xiàn)在的設計方案，商業(yè)面積可以達到約12萬平方米，僅僅這兩個面積之和就達到19.2萬平方米，而人均面積達到了2.1平方米

10、以上，這一數(shù)字甚至遠遠超過北京居民的人均商業(yè)面積。如此多的商業(yè)面積想要存活首先需要有足夠多的商家來經營，還要足夠多的消費者來消費以支持其正常運營，但是靜海縣現(xiàn)有人口和近5年發(fā)展目標均無法支撐這么多的商業(yè)面積存活。眾多失敗的實例證明，這種超過市場容量的規(guī)劃帶來的必然結果就是產生大量的無效供應，造成超出需求部分的商業(yè)面積的空置。這部分空置面積短期內不會在現(xiàn)有已經成熟的商業(yè)街上出現(xiàn)，而更多出現(xiàn)在周邊居民數(shù)量不足的新區(qū)。因此，這種超出市場最大容量的規(guī)劃最終很有可能大面積空置，使開發(fā)者自食苦果。3.2.2 項目設計方案的尺寸對于商業(yè)的影響商業(yè)規(guī)劃的終極目標是為消費者服務，所以在進行商業(yè)項目的規(guī)劃設計時，

11、必須首先考慮當?shù)叵M者的消費習慣和消費心理，而分析一個設計方案的優(yōu)劣勢也要從消費者的消費習慣出發(fā)。l 步行街寬度過大對于商業(yè)經營的負面影響中國消費者在步行街消費購物時，多喜歡采用“之”字形路線行動，也就是說，顧客在街的一側前進一段距離后會選擇到步行街的另外一側繼續(xù)前進，在步行街的寬度選擇上要充分考慮顧客這一習慣，避免因為寬度原因造成顧客橫向穿行不便，使顧客將更多精力浪費在橫向穿行街道上進而減少有效購物時間。同時規(guī)劃步行街寬度要充分考慮兩側建筑的高度，一般與建筑物的高度一樣，窄不能小于建筑物高度的二分之一，寬也不宜超過建筑物的兩倍。因此，步行街的寬度在2030米為適宜。本項目的方案在進行兩條小型

12、商業(yè)集中的步行街的規(guī)劃設計時基本遵循了這一規(guī)律，但是其主要問題出在中央寬度在4070米的綠化帶上，由于綠化帶的存在使小體量商業(yè)和大體量商業(yè)之間的距離被迫拉遠，長達70米的距離使顧客在兩種商業(yè)之間的穿梭時間在23分鐘左右，在這種情況下顧客很少會選擇進行這種穿行，并且綠化帶的阻隔作用也使顧客望而卻步，以上不利因素造成兩種商業(yè)之間基本無法實現(xiàn)客流共享。這樣將眾多商業(yè)組合在一起而充分發(fā)揮各業(yè)態(tài)集客能力并實現(xiàn)人流共享，進而提高顧客在商業(yè)街的逗留時間以提高提袋率和客單價的目標就很不現(xiàn)實，這樣的商業(yè)街更多是分別獨立而屏棄了合作共享。l 項目步行長度過長達到消費者生理極限有統(tǒng)計數(shù)據表明，美國商業(yè)步行街的長度多

13、在700米以內，日本步行街的長度也多在600米以內，法國、德國等歐洲國家的商業(yè)步行街的長度多在900米以內，寬度多在10米以內。為什么這樣規(guī)劃呢？主要是根據當?shù)鼐用裆?、心理習慣來確定的。而根據國內商家對于中國消費者的統(tǒng)計，中國消費者在步行街步行距離具體數(shù)據是，商業(yè)步行街比較合適的長度為650米左右，以游客步行10分鐘為宜，超出這一長度顧客就會感到疲勞和厭倦，失去繼續(xù)消費的興趣。商業(yè)街的“有效長度”大多為300米到600米。在本項目的設計方案中，步行街長度達到了800米，這一長度超出步行街適宜長度150米左右，已經接近顧客步行的生理和心理極限，會給顧客造成很大的疲勞感，影響其消費欲望，進而給商

14、家的經營造成困難。3.2.3 現(xiàn)有方案布置和建筑形式的問題分析l 大體量商業(yè)與商業(yè)街分離布置的缺憾一個商業(yè)中心的發(fā)展需要以主力店為龍頭。主力店又稱為“錨店”，這個詞非常形象的顯示了主力店的作用將顧客和其他商家“錨固”在本區(qū)域，主力店能夠為本商業(yè)中心帶來足夠的客流，是商業(yè)區(qū)吸引力的主要來源。只有主力店經營良好，帶來大量的客流，地區(qū)才會繁榮，才能帶動其他商業(yè)的發(fā)展。因此，眾多的商業(yè)布置都盡量增加主力店和其他商業(yè)做有機聯(lián)系，減少主力店與其他業(yè)種之間的空間距離，使之形成一個統(tǒng)一的整體，shopping mall就是將這種理念發(fā)揮到極至的產物。而我們現(xiàn)有方案將主力店與其他業(yè)種做完全的分割處理，使其在空間

15、上產生很長距離，其間又毫無聯(lián)系，采用這種布置形式，商家由于缺乏主力店的引導，對于本區(qū)域缺乏足夠的信心，會影響招商開業(yè)時間。從經營效果來看這種布置對于顧客的吸引能力不佳，會延長步行街成熟時間。 l 商業(yè)街建筑形式的缺陷從商業(yè)步行街的建筑來看，最突出的問題在于小體量商業(yè)之間互不連續(xù)。各個獨體建筑之間的道路寬度基本在1016米之間，每個建筑都保持獨立。由于多數(shù)建筑在三層以上，在商業(yè)銷售時不好進行鋪面分割，這種建筑形式其二層以上部分更適合有實力的投資者進行整體購買，而只有一層適合分割出售，但是靜?？h不存在那么大的市場容量。從經營者的角度來看，這一建筑形式有兩個缺陷： 首先，這種獨體商業(yè)在步行街上會形成

16、“孤島效應”，商氣無法延續(xù)，客流無法匯集，人氣無法提升，眾多的出口給了顧客過多的外流機會，容易造成步行街冷冷清清，毫無人氣的現(xiàn)象。步行街是讓人來購物，也是讓人來逛的，它經營的是選擇性強的商品，是要顧客慢慢挑選的，它不是便利店，讓你快來快走，所以，在進行建筑布置時，要遵循強制動線的原則，盡量減少顧客選擇線路的余地，同時造成人生鼎沸的場面可以更大提高顧客的購買欲。 其次，這種建筑形式顧客的動線過于復雜，在平面上要走“之”字形，而在垂直方向上還要上下幾層樓，這樣，在相同的距離內，顧客要走遠遠超過想象的距離。這樣的結果只有一個，顧客自行簡化動線，減少穿行距離，直接結果就是會有部分商家面前客流劇減，造成

17、其客流不足的情況出現(xiàn)，直接影響經營。l 商業(yè)街建筑層高的問題商業(yè)街的建筑不宜過高，一般在2層樓高，個別大商場可到4層。這樣設計主要基于幾個因素：l 一是逛商店誰也不喜歡爬樓，就是有電梯，人們也不喜歡上上下下地來回折騰；l 二是過高的建筑會產生壓抑感，影響人們逛商店的心境；l 三是通道狹窄，兩邊建筑物過高，會產生高樓效應，令顧客無法在街頭駐足l 而消費者的這種習慣造成樓層越高，人流量越小，隨之商家的經營效果也就越差，因此二層以上的商鋪對于經營者越發(fā)的缺乏吸引力，這一鏈條最終會影響到開發(fā)商的直接客戶投資人對于項目的看法，過多的二、三層，甚至三四層商業(yè)無疑給銷售造成很大的負面影響。而通過我們對國內眾

18、多商業(yè)步行街的了解，二層以上的商業(yè)經營情況也確實多不景氣，往往的被挪做它用。通過對于項目現(xiàn)設計方案的分析我們發(fā)現(xiàn)，項目用于銷售的小體量商業(yè)，三層和三層以上的部分占其總面積的50%以上，這種建筑形式首先會給銷售造成壓力，并且影響售價。1.3 項目規(guī)劃方案的調整方向根據我們對于項目商圈情況和規(guī)劃方案的分析，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的設計方案有諸多的缺憾需要彌補，針對這種情況我們認為項目的設計方案應該做如下調整：l 項目體量調整建議如果規(guī)劃可行，對商業(yè)街整體的體量要進行調減，通過“五算綜合法”的計算，建議項目的商業(yè)體量應該在35萬平方米之間，并按照標準的商業(yè)街形式布置。（由于客觀原因此方案目前無法繼續(xù)執(zhí)行，因此

19、不再贅述）l 項目平面布置調整建議由于客觀原因，進行大規(guī)模的平面布置調整不具有現(xiàn)實的可操作性，因此本次提出的設計修改建議主要是對現(xiàn)有的設計方案進行小規(guī)模的調整。就項目整體布置，我們建議如下l 將兩側的車行道路適當加寬，并布置路邊停車。這樣安排的主要原因一是使城內交通系統(tǒng)方便的延伸到商業(yè)步行街，可以增加對顧客的吸引力，二是增加道路寬度和保證停車之后方便經營者的上下貨。l 縮短商業(yè)街的整體長度至600米左右，并保證小型商業(yè)的道路寬度在2030米之間l 項目建筑形式調整建議l 建筑形式的調整建議主要針對小體量商業(yè)街部分做出l 建議增加獨棟商業(yè)間的連通，將若干個商業(yè)建筑連為一體，減少中斷以增加延續(xù)性，

20、這樣可以避免上面論述時提到的諸多問題。l 小體量商業(yè)街上的建筑其層數(shù)應以2層以下為主，這樣首先有利于項目的前期銷售，并對商家后期經營有利。第三章 項目整體定位和發(fā)展思路1 項目整體定位方向通過我們針對項目展開的深入調研，我們對于項目自身情況和市場情況有了進一步的了解，結合對于項目地塊自身情況的分析，在本節(jié)，我們將確定項目的整體定位方向，并向開發(fā)商推薦合理的發(fā)展思路。1.1 項目定位依據對一個城市的步行街的定位，我們必須嚴格建立在商圈意義上，對競爭對手和業(yè)態(tài)進行全面的把握。一般步行街的定位無非有五種方式：l 其一是搭建一個新的商業(yè)平臺，讓城市的人們在購物和娛樂中有一種新的驚喜；l 其二是讓專業(yè)化

21、的服務出現(xiàn)新的聚集效應，聚集效應產生人流，從而形成城市新的亮點；l 其三是用一種新的消費模式代替舊的消費模式；l 其四是走專業(yè)化的路，形成精品專業(yè)性的市場，而這種市場又是同整個城市的產業(yè)鏈有密不可分的關系；l 其五是看準自己的競爭對手，從而擠壓對手，取而代之。因此，做步行街的問題必須了解整個城市的產業(yè)分布與產業(yè)鏈的建設，研究清楚自己的競爭對手是誰，從而在商圈中找到自己適當?shù)奈恢谩?1.1.1項目商圈劃分依據我們進行商圈劃分時首先是針對消費者的空間行為進行分析，并依據中心地理論和空間相互作用模型，結合我們的市場調研成果來完成項目整體輻射范圍的確定。l 中心地理論中心地理論和空間相互作用模型均是以

22、消費者行為群體來研究。中心地理論基本觀點是存在一個需求門檻，體現(xiàn)了人口規(guī)模或市場區(qū)域，其值的大小取決于不同服務類型。按照中心市場區(qū)大小劃分等級，每一高級中心包含有低級中心所提供的商品或服務。各個中心以圓形以至六角形市場區(qū)的緊密鑲嵌結合成一系列的六邊形網格。中心地理論假定消費者將趨近于最近的一個可提供他所需商品或服務的中心，即認為消費者行為符合經濟人的概念。但由于消費者往往要求一次行程滿足多重目的，寧可到一個較高級的中心同時購買高級和低級的商品。中心地理論為分析作為服務中心的城鎮(zhèn)的規(guī)模、數(shù)目、分布提供了一個理論框架，也被用于理解城市內部服務中心的區(qū)位。在商業(yè)上，常常用來作為劃分不同商業(yè)中心的基本

23、設定。l 空間相互作用模型商業(yè)吸引力模型：這是商業(yè)企業(yè)在劃分商圈時采用的方法，主要原理在于按照商業(yè)面積的比例確定商圈范圍的大小，這種分割方法沒有考慮廣告宣傳，交通條件等具體因素，僅僅就宏觀條件進行分析，是一種整體的分析方法。結合中心地理論分析某地區(qū)商業(yè)中心的整體商圈范圍時非常有效。a地區(qū)b地區(qū)商圈分割點c我們利用這個原理來尋找不同商業(yè)中心間的商圈分割點，商圈分割點就是到達這兩個商業(yè)中心消費機會均等的點。l 公式：sbc /lbc=sac/ lac lac=lbc*sac/sbc 其中l(wèi)ac、lbc分別為a、b地區(qū)到達c點的距離 sac、sbc分別為a、b地區(qū)的商業(yè)面積可以看出，兩個商業(yè)中心間商

24、圈分割點的位置與各自的商業(yè)面積成正比，與距離成反比，我們可以通過這種方法來確定本項目的輻射范圍。l 本項目具體情況我們運用中心地理論和商業(yè)吸引力法則來考慮我們項目的輻射范圍由于本項目在城市規(guī)劃時就設計為整個城市的市級商業(yè)中心，因此，我們在計算項目最大輻射范圍時假設靜?？h商業(yè)的輻射范圍可以吸引天津市市區(qū)居民，同時天津市市區(qū)商業(yè)也會對本地區(qū)居民產生吸引。此時將靜?？h和天津市作為兩個不同級別的商業(yè)中心，可以發(fā)現(xiàn)天津市商業(yè)中心是更高一級的商業(yè)中心。在此基礎上我們來確定本項目的商圈范圍最大可以達到多大。天津市的商業(yè)目前營業(yè)面積在146萬平方米左右，2004年竣工面積在108萬平方米左右；通過調查，靜海縣

25、目前商業(yè)營業(yè)面積在7.2萬平方米左右，本項目可以為靜?？h新增約11萬平方米的商業(yè)面積，合計18萬平方米，靜海到天津的高速距離約34公里，將數(shù)據代入上面的公式可知l 18/254=l1/l2l l1+l2=34l li=2.25公里 l2=31.75公里l 可以發(fā)現(xiàn)，整個靜?？h商業(yè)的輻射范圍是距離本地區(qū)區(qū)2.25公里的地方，而這一地區(qū)以綠化帶和工業(yè)開發(fā)區(qū)為主，地廣人稀，可以忽略不記，因此，本項目的輻射商圈為靜?？h城區(qū)為主，向下輻射到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1.1.2 項目理想體量計算根據上一部分的商圈情況來計算本項目理想的商業(yè)體量，我們已經知道本項目的最大輻射區(qū)域為整個靜?？h，其消費人口為靜?？h城市人口，目前

26、約為9萬人，遠景規(guī)劃30萬人左右。但是其規(guī)劃時間為2020年，根據這一速度，我們預計靜?？h在3年后人口可以達到約15萬人預計在5萬戶左右，我們將這一數(shù)字作為計算我們項目體量的基本數(shù)字。l 飽和系數(shù)法新增商業(yè)面積=（人均年消費支出*人口數(shù)量/商業(yè)平效-現(xiàn)有商業(yè)面積）*修正系數(shù) =（8000*120000/9885-72000）*（1.21.5） =3014037675萬平方米（上述人均消費年支出按照調研結果結合統(tǒng)計數(shù)據估算，商業(yè)平效按照調研結果推算）l 租金反推新增商業(yè)面積=*修正系數(shù) =*(1.21.5) =3163239540平方米l 商業(yè)平效法商業(yè)中心面積=城區(qū)零售總額*20%/商業(yè)平效*

27、未來人口/現(xiàn)階段人口=全縣零售總額*40%（順馳調研數(shù)據）*20%/商業(yè)平效*未來人口/現(xiàn)階段人口=279400*0.4*0.2/9885*12000/90000=37687平方米通過上述推算，我們認為此項目的理想應面積在3000040000平方米之間，考慮遠景規(guī)劃，建議在3000050000平方米之間。1.1.3 按照現(xiàn)設計方案如何定位由于規(guī)劃方案的商業(yè)體量與根據理想狀態(tài)推算出來的體量差距非常大，很有可能會出現(xiàn)商業(yè)大面積空置的情況，為避免這一情況的出現(xiàn)，我們提出二種方式來消弭規(guī)劃面積和理想面積之間如此大的面積的差異：l 方法一：與新城區(qū)開發(fā)相結合，將本項目的開發(fā)與城市東移相結合，在商業(yè)區(qū)中加

28、入商務、政務、教育和休閑娛樂功能，利用本項目的多功能性提高集客能力，盡快擴大商圈。l 方法二：采用分期開發(fā)的方式，按照周邊人口消費力的發(fā)展情況確定本項目的開發(fā)進度，隨市場逐步成熟來逐漸推進項目，始終保持新建商業(yè)面積在理論面積之內結合項目市場前景，我們認為，項目應該采用綜合商業(yè)功能、商務功能、政務功能、居民服務功能、休閑娛樂功能和文化教育功能的“新城市商業(yè)中心”的定位，在開發(fā)程序上要采用分期開發(fā)的形式，規(guī)避前期風險。1.1.4 此定位方向的依據一個不容爭辯的事實是，目前商業(yè)步行街購物功能下降，餐飲、休閑、娛樂、旅游等功能上升已成為趨勢。據王府井和南京路最新的一項統(tǒng)計數(shù)據表明，來步行街的人有以上是

29、為了娛樂、旅游和休閑，而只有不到的人是專為購物而來，同時，這個數(shù)字還在不斷向前者傾斜。據悉，上海南京路正在進一步加緊對休閑娛樂功能的提升，將購物面積已經從原來的以上調整到的基礎上，有關部門仍在考慮降低購物面積的比例，使經營業(yè)態(tài)和服務業(yè)種更加合理。具體到本項目，這一定位主要是結合本地塊典型特征，運用上面已經論述過的商業(yè)步行街規(guī)劃原則做出的。下面我們分別從規(guī)模適度、因地制宜、錯位經營、以人為本等方面探討我們定位的依據。l 規(guī)模適度原則規(guī)模適度原則是指商業(yè)街的長度、寬度、高度以及營業(yè)面積都要適度，不能超越界限無限發(fā)展。我們已經在上一部分中推算出未來幾年內項目能承受的理論體量，但這一計算與我們的規(guī)劃方

30、案有相當大的差距，因此必須利用多種業(yè)態(tài)的有機組合來提升項目的影響力擴大項目的商圈，盡快把項目炒熱。那么我們如何規(guī)劃我們的業(yè)態(tài)才能促進經營呢？首先的考慮就是在地塊充分實現(xiàn)錯位經營。l 錯位經營原則商業(yè)街推行錯位經營，能夠減輕內部相互競爭的壓力，減少內耗，從而增加凝聚力，發(fā)揮整體優(yōu)勢，這也是商業(yè)街振興的關鍵所在。像北京的西單商業(yè)街由原來不到10萬平方米的營業(yè)面積一下子發(fā)展到54萬平方米，集中了8家大型商場，營業(yè)面積增加了5.4倍。鑒于市場分割，購買力分流，因此實際上顧客不可能相應增加，這必然引發(fā)商業(yè)街內部爭奪客流的競爭；同時大型商場過于集中，而且多以百貨為主，導致重復經營、定位雷同。因此，如何錯位

31、經營、特色經營和個性化經營，不僅關系到企業(yè)自身的存亡，也關系到能否發(fā)揮整體優(yōu)勢，共同發(fā)展的問題。本項目由于體量超過商圈承受能力，起規(guī)劃設計必須貫徹錯位經營的思想，通過業(yè)態(tài)錯位、商品錯位、服務錯位、形象錯位等多角度、多層次的經營錯位，來體現(xiàn)項目的優(yōu)勢與特色。所以我們規(guī)劃步行街要實現(xiàn)如下功能：經濟功能、文化功能、休閑功能、娛樂功能、保護功能、環(huán)保功能。那么以哪些功能作為我們步行街的主要部分，如何確定我們的功能劃分呢？讓我們回過頭來再看看我們的地塊特征，這是要論述的第三個原則因地制宜原則。l 因地制宜原則根據不同的地段特點，制定不同的規(guī)劃政策本項目地塊特征有哪些呢？ 位于東城新區(qū)中心，緊鄰行政中心，

32、政務商務活動頻繁； 項目緊鄰主要交通干道，交通通達性和可視性均好； 項目連接工業(yè)開發(fā)、教育衛(wèi)生等駐區(qū)主要功能性組團，提供比較好的產業(yè)支持； 四季廣場周圍將有若干新型社區(qū)落成，預計居民數(shù)量可以達到3萬人左右，基本消費力得到保證； 項目周邊2公里半徑范圍內無規(guī)?；虡I(yè)集群，可以保證項目對于基本商圈范圍內居民消費的壟斷； 靜海城市開發(fā)的重點正處于本區(qū)域，政府的重視能夠保證周邊基礎設施的投資，為項目開發(fā)和居民入住奠定良好基礎；我們可以看到，本地塊是作為未來城市的中心區(qū)來規(guī)劃的，周邊的人群以公務員、商務人群和中高收入居民為主，周邊主要的產業(yè)支持包括在政府引導下的政務活動、圍繞政府展開的商務活動，目前已經

33、東移文化教育產業(yè)。而周邊地區(qū)恰恰缺乏為這些政務活動、商務活動和文化教育提供服務和支持的相關產業(yè)，這些產業(yè)包括咨詢服務業(yè)、培訓業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)及其他為商務活動提供支持的行業(yè)。同時，周邊居民在入住期間會對于子女教育、社區(qū)商業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)和生活服務都有相當要求，而這些要求與產業(yè)支持有相當大的重疊部分，因此設置這些功能完全可行，所以說地塊特征決定了這些功能在本項目的必要性和可行性。l 突出教育功能的原則本地塊另外一個明顯特征就是距離本地最著名的學校靜海一中的距離非常近，如何充分發(fā)揮這一優(yōu)勢是產生本項目區(qū)別于其他商業(yè)中心的核心課題之一。通過調查發(fā)現(xiàn)，靜?？h居民對教育培訓最重視的分別是業(yè)余興

34、趣愛好、中小學生的補習班和學前班，占總數(shù)的73%左右，而這些都是針對未成年人的教育培訓。另外一個調查結果顯示，月文教支出在100元以上的家庭占總數(shù)的72%以上，需要注意的是，這是在目前靜?？h沒有系統(tǒng)科學的培訓體系和高素質的培訓人員的前提下發(fā)生的，因此，教育培訓業(yè)在靜海縣擁有非常廣闊的前景。而將其作為步行街的主要功能更多的是從帶動客流的角度來考慮的，這一戰(zhàn)略和麥當勞的發(fā)展戰(zhàn)略基本相似抓住了孩子，就抓住了家長，孩子參加培訓，家長不可能在外面無所事事，這時，步行街良好的氛圍，豐富的商品和充足的休憩空間對于家長就有莫大的吸引力，從而在另外一個側面提高項目的人流聚集。增加顧客滯留時間的同時，更有可能提高

35、客單價。l 突出休閑功能的原則。休閑、娛樂、餐飲功能可以增加消費者的滯留時間。因此，步行街應注重商業(yè)街休閑功能的完善與改進。要注重廣場和座椅的設計，增加酒吧、咖啡吧、啤酒屋、茶館、快餐店、影劇院、發(fā)廊、美容院、溜冰場、保齡球館等場所，處處為逛街的顧客提供休息、娛樂方便，必然會延長顧客的逗留時間，增加商業(yè)步行街的活力。而在做旺人氣方面，我們要充分考慮兩個重要的因素，一個就是對兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因為在步行區(qū)域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對那些沒有

36、錢的人的吸引，根據當?shù)氐奈幕攸c和節(jié)事活動的安排，可以設計讓那些周邊的居民有參與性的活動，就是做旺人場的一個很重要的因素。曲高則和寡，步行街不能和當?shù)氐纳倘σ约笆袌鼍o密結合，嚴重背離市場導向，其結果就將被市場所拋棄。1.2 項目整體定位描述我們對于項目的整體定位是新城市商業(yè)中心它主要包括以下功能分區(qū)：文化教育功能、休閑娛樂功能、政務功能、商務功能、商業(yè)功能、居民服務功能，具體的面積占比如下表功能劃分業(yè)種配置面積占比社區(qū)商業(yè)基本業(yè)種綜合超市、藥店、洗衣店等68%公共配套銀行、郵局、電信營業(yè)廳、水電燃氣營業(yè)廳等46%文化體育類電子城、圖書城、文化用品中心、培訓中心、運動健身城等1620%娛樂類小型

37、影院、洗浴中心、ktv、兒童樂園、溜冰場、電玩城等1015%購物專賣類百貨店、家居城、建材超市、家電、服裝服飾專賣等2025%服務類美容美體、spa館、維修等34%餐飲類大中型中餐、西式快餐、中式快餐、茶藝、咖啡等2025%1.3 項目功能分區(qū)的劃分根據因地制宜原則，將地塊的功能分區(qū)細化如下商務功能商業(yè)功能政務功能文化教育功能休閑娛樂功能商業(yè)功能餐飲功能休閑娛樂功能1.4 項目進行功能分區(qū)的現(xiàn)實意義項目進行功能分區(qū)的主要目的在于為項目未來的招商和經營提供基本依據，為開發(fā)商銷售之后商業(yè)街的經營提供避免惡性競爭的整體方案，保證項目在開業(yè)后35年內可以按照預先規(guī)劃的功能區(qū)良好經營。進行功能分區(qū)的主要

38、作用在于：首先，居民對于專業(yè)性強的商業(yè)街更有興趣。通過功能分區(qū)將商業(yè)街分割成不同的專業(yè)區(qū)域，將眾多的選擇性強的商品聚集起來有利于擴大輻射范圍，增加城鎮(zhèn)居民來商業(yè)街的可能性，盡可能的擴大商圈以形成良好的經營基礎。第二，經營者對于功能分區(qū)明確商業(yè)街更有信心，專賣店的經營者更希望自身的店鋪開在同類店鋪集中且交通方便的區(qū)域，這樣可以滿足消費者精挑細選的消費習慣，從而提高來客數(shù)量，商家的銷售額也隨之提高。第三，對于投資者來講，商業(yè)街功能分區(qū)明確可以使其出租和經營的目標更為明確，減少其在市場上無目的尋找租賃者耗費的時間和精力，結合開發(fā)商提供的中介服務，可以省時省力。并且，專業(yè)的商業(yè)街經營良好可以提高商鋪的

39、租售價格，起到保值增值的作用。1.5 項目功能分區(qū)可能存在的問題和解決方法主要問題在于如何實現(xiàn)規(guī)劃的功能分區(qū)，在商業(yè)街經營的前2年內如何使業(yè)主按照功能分區(qū)進行招商和經營。針對這一問題，我們提出三個解決方案：l 方案一：進行銷售返租，整體規(guī)劃由開發(fā)商出面將銷售出去的商鋪進行整體返租，并由開發(fā)商自身或委托專業(yè)的商業(yè)管理公司按照功能區(qū)規(guī)劃進行整體招商。這種方式對于功能區(qū)的控制能力最強，但是開發(fā)商投入的精力和資金太大，在本項目的市場前景尚不明朗的前提下這種方式的風險比較大，因此不建議采用這種方式。l 方案二：簽訂業(yè)主公約，進行松散管理在進行商鋪銷售的同時，與業(yè)主簽訂一份業(yè)主公約作為合同附件。在業(yè)主公約

40、中約定在一定時間內（23年）業(yè)主進行招商行為時，不能超出開發(fā)商對于本區(qū)域整體功能定位的范圍，如超出范圍則承擔罰則。經過培育期后，區(qū)域市場已經基本成型，可以開始自然的優(yōu)勝劣汰。這種方式對于業(yè)主的約束力比較小，并且在雙方合同中約定未來與第三方事宜，首先在法律上有待商榷；其次會給業(yè)主購買欲望造成負面影響。但是此種方法對于開發(fā)商的投入要求小，并且只需要在物業(yè)公司設置12個人兼職負責此事即可。l 方案三：控制主力業(yè)種，提供中介服務此方式是在商業(yè)街中選擇若干位置好，面積較大的建筑不出售，由開發(fā)商根據功能分區(qū)情況自身預先招商，這樣對于周邊的同業(yè)種商業(yè)有帶動作用，從而使相關業(yè)種在周邊聚集，形成功能分區(qū)。作為輔

41、助手段，開發(fā)商可以專門為商業(yè)街設置“租賃服務部門”，在進行銷售時即可向業(yè)主宣傳可以代理租賃，這樣利用信息的不對稱性可以屏蔽開發(fā)商不想讓業(yè)主知道的信息，從而對商業(yè)街功能分區(qū)達到軟性控制的目的。這種方式最大的優(yōu)點在于整個商業(yè)街各功能分區(qū)是由市場自然汰換而成，具有最強的生命力。并且，中介服務本來就是順馳的主要業(yè)務之一，正好趁機介入，可以增加一部分收入。2 項目的目標客戶群定位通過分析，我們認為項目的開發(fā)中存在如下鏈條：開發(fā)商投資者經營者消費者，而這一多鏈條的開發(fā)銷售結構造成商業(yè)地產項目目標客戶的復雜性。下面我們分別從鏈條的三個層級來分析我們的目標客戶。2.1 項目目標客戶群分析2.1.1 目標投資者

42、分析投資市場上的商鋪購買者一般分為三類：一是商鋪投資者，可細分為專業(yè)商鋪投資者和業(yè)余的大眾投資者，一般前者擁有雄厚的經濟實力，通常購買大型的商鋪，出租給各個經營商，自己也捎帶經營，但不以經營為主；業(yè)余的大眾投資者，通常有一定的資金積蓄，但無力于股票投資又不愿意資金閑置在銀行，所以選擇商鋪進行長期投資，以獲取長期的租金收益；二是商鋪的經營者，經營者購買商鋪一是因為租金不斷上漲的原因，另一方面也為滿足店鋪的保值和業(yè)務的長期發(fā)展要求；最后一類是純粹的商鋪投機者，也就是炒家，他們投資的目的就是為了獲取商鋪升值的差價。上述三者的比例一般是60、30、10。自營者分析 在目前經營狀況非常不錯的樣本中，能夠

43、承受1元及1元以下和12元租金水平的樣本分別占總樣本量的30%，1/5的樣本表示可以承受4元以上的高租金； 在經營狀況比較好的樣本中，可承受的租金水平在12元和23元水平的樣本累計達到總樣本量的近60%，近20%的樣本表示可以承受4元以上比較高的租金水平； 在目前經營狀況一般的樣本中，有累計六成以上的樣本能夠承受12元和23元的租金水平，14%的樣本表示可以承受4元以上的租金水平； 有意在金街開店的樣本中，近70%的樣本目前經營專賣店，這部分樣本最為集中； 有意在金街開店的樣本中，有40%以上的樣本可以承受的最高售價在3000元/平方米以下，普遍可以承受的最高商鋪售價以5000元/平方米為上限

44、； 在對東城順馳金街最感興趣，有意在金街開店的樣本中，近40%的樣本目前可承受的最高租金在1元或1元以下，可以承受3元以上租金的樣本總計占樣本總量的1/4； 有意在金街開店的樣本中，近一半的樣本希望以分次方式付款，其樣本量最多，其次有近30%的樣本選擇銀行貸款； 目前有意在東城順馳金街開店的樣本，選擇購買和租賃的樣本數(shù)量比約為7：3； 選擇購買商鋪的樣本有近50%最希望的付款方式是分次付款；其次選擇一次性付款和銀行貸款的樣本分別占總樣本量的26%和23%； 對反租銷售最認可的樣本目前有超過70%在經營專賣店，最認可先租后售銷售方式的樣本中，目前有超過60%的樣本正在經營專賣店，最認可回購銷售這

45、種銷售方式的樣本中，超過六成的樣本目前經營專賣店，最認可包租銷售方式的樣本中，目前有超過80%的樣本經營專業(yè)店，選擇以租代售的樣本目前經營的業(yè)態(tài)相對較多，其中有約四成的樣本目前經營專賣店，最認可一般零散銷售的樣本中，有近40%的樣本目前經營專賣店； 在最認可大面積整體銷售的樣本中，目前有80%以上正在經營專賣店。結論：通過分析發(fā)現(xiàn)，擬在項目位置開業(yè)的經營者普遍具有以下特征，承受最高單價為5000元/平方米；一半左右的樣本期望商鋪面積在50100平方米；多數(shù)期望采用分次付款的方式；如果采用租賃方式開店，多期望租金在3元以下。投資者分析 若進行投資，56%的樣本選擇新興居住區(qū)，38%選擇成熟商業(yè)區(qū)

46、，很少樣本選擇在成熟居住區(qū)和交通主干道投資，沒有樣本選擇專業(yè)市場。 對于順馳投資商鋪的優(yōu)勢， 77%的商戶認為此區(qū)域有發(fā)展?jié)摿?計劃購買商鋪面積，計劃購買51100平方米的投資者占比最大，占47%；其次為100150平方米，占比38%；說明本項目的目標客戶群在進行購買時更多以中小面積為主。 從付款方式來看58%的投資者選擇銀行按揭的方式，采用這種方式的投資者對于項目的投資回報要求明顯，其心理底線一般為以鋪養(yǎng)鋪，即商鋪出租租金可以沖抵商鋪月供，突破這一底線，其對于項目的信心和耐心都會大打折扣。 大多數(shù)的投資者都認為步行街的經營檔次應以中檔為主。 從投資者能承受的最高購買價格來看，30004000

47、元/平方米的占比最多占33%，3000以下和40005000元/平方米都占30%，希望得到的服務： 上下水 電 通訊設備 暖氣 統(tǒng)一管理（商業(yè)街整體包裝、年節(jié)活動） 統(tǒng)一管理（保安保潔） 代您租賃結論：純投資者對于本項目的發(fā)展?jié)摿κ挚春?，所以?6%的投資者對于本項目所在地更感興趣，期望售價在4000元/平方米居多，計劃購買面積在50100平方米之間占47%，多數(shù)期望采用銀行按揭的付款方式，希望商業(yè)街能提供完善的設施和服務。2.1.2 目標經營者分析l 經營現(xiàn)狀分析 從樣本經營業(yè)態(tài)上來看，專賣店占的比重最大，占31%，其次是從事服務業(yè)的樣本，購物中心只占總量的2%，比重最?。?從樣本目前商鋪

48、的經營面積上看，20-50平方米的樣本量累積達到35%，商鋪面積在此區(qū)間的樣本相當集中，構成市場的主體；面積在100-200平方米的樣本數(shù)量也相當多，占總樣本量的近1/4； 35%的樣本目前商鋪的租金在1-2元/天/平方米，日租金在1元及1元以下的樣本量與前者相當，占總量的34%； 選擇租賃商鋪的樣本中，一半以上的樣本可承受的租金水平在2元以下； 在選擇租賃商鋪的樣本中，有55%目前經營專賣店，比較集中的業(yè)態(tài)還有服務業(yè)和餐飲業(yè)； 在商鋪總價調研中，總價在10-30萬元的樣本數(shù)量最多，占總量的近一半，商鋪面積在100平方米以上的樣本只占總量的3%，比重最?。?超過六成的樣本認為目前的經營狀況一般

49、，占絕大多數(shù)；其次，有近30%的樣本認為商鋪目前的經營狀況是比較好的，只有1%的樣本認為目前自己商鋪的經營狀況比較差或很糟糕；結論：從商鋪經營現(xiàn)狀來看，多數(shù)經營者認為目前的經營狀況一般，但根據交叉結果顯示，經營狀況一般和比較好能承受的租金和售價基本相同，說明現(xiàn)有商鋪的經營狀況普遍較好。從目前鋪位的總價和面積來看，近一半的商鋪總價在1030萬元之間，而2050平方米的商鋪最多占35%，100平方米以上的占25%。l 開店意愿分析 未來幾年時間內，有開店需求的樣本占70%以上，而暫時沒有此需求的樣本只占30%； 在合作方式的選擇問題上，選擇購買和租賃商鋪的樣本數(shù)量基本相當，各占50%左右； 有超過

50、一半的樣本對東方紅路最感興趣，同時，有1/4的樣本對東城順弛商業(yè)街比較感興趣； 在商鋪售價調研中，可以承受的最高售價低于3000元/平方米和3000-4000元/平方米價格水平的樣本累加達到樣本總量的近80%； 在樣本開店的樓層需求方面，近70%的樣本表示，店鋪必須在底層； 從目前樣本的承受能力上看，可以接受的租金水平在2元/天/平方米以下的樣本數(shù)量最多，累計占總量的近50%，可以接受的租金水平在3元/天/平方米的樣本累計為28%； 單層面積需求在50-100平方米的樣本數(shù)量最多，占總量的40%，單層面積需求大于200平方米的樣本相對比較少，累計只占總量的8%； 在樣本最認可的銷售方式選擇上，

51、近40%的樣本最認可先租后售；其次選擇大面積整體銷售和以租代售的樣本各占17%和15%； 對于道路指標的要求，75%的樣本選址在主干道；15%的樣本表示主干次干道均可；另有10%的樣本不關心道路指標問題，認為無所謂； 在開店區(qū)域的調查中，經過統(tǒng)計分析我們發(fā)現(xiàn)，有超過一半的樣本對東方紅路最感興趣，這與其基本成熟的商業(yè)環(huán)境有相當大的關系；其次，有1/4的樣本對東城順馳商業(yè)街比較感興趣。但在訪問中我們了解到，如果租金、售價如果可以承受的范圍內，會有更多樣本選擇順馳商業(yè)街。目前的感興趣度不太明顯的最大原因還是不確定因素過多導致。 如果順馳金街項目規(guī)劃有專門針對投資人/商戶開發(fā)的住宅/公寓等，分別有42

52、%和5%的樣本表示有可能或非?？赡苜徺I，1/4的樣本態(tài)度不明朗，認為購買的可能性一般； 有近一半的樣本選擇分次付款；其次有近30%和1/5的樣本選擇銀行貸款和一次性付款。結論：經營者對于靜?？h現(xiàn)有商業(yè)中心（以東方紅路為主）的商鋪更感興趣，面積需求在50100平方米的占40%，與投資者相近，單方售價在4000元/平方米以下的占80%，能承受的最高租金在3元/天.平方米以下的占比78%，反映經營者務實的經營策略。2.1.3 目標消費者分析l 家庭月收入在1000元-2000元的樣本量最大，占總體的45%，近30%的樣本家庭月收入在1000元以下；l 近四成樣本主要依靠公共汽車或自行車外出，但乘坐私

53、家車、出租汽車和摩托車出行的樣本數(shù)量也比較多；l 有34%的樣本，其家庭月支出消費在400元600元之間，家庭日常消費支出水平呈現(xiàn)兩頭小、中間大的特點；l 近80%的樣本選擇在農貿市場購買蔬菜和肉類；超過70%的樣本選擇在超市購買家庭日用品；35%的樣本在百貨店購買耐用消費品；近六成的樣本在專業(yè)市場購買服裝；l 最近一個月經常光顧新華里/新華路超市、銀橋超市和家家樂超市的樣本數(shù)量最多；l 40%的樣本對目前縣內餐飲場所表示不滿，主要原因是檔次普遍偏低和衛(wèi)生狀況不佳等；l 有超過40%的樣本，其家庭每月外出就餐支出在100200元之間，此項消費在300元以上的樣本占樣本總量的16%；l 一半的樣

54、本每月在外就餐2-3次，近30%的樣本每月外出就餐在4次或4次以上；l 文化休閑娛樂滿意度調查有32%的樣本表示不滿意，他們普遍認為靜?？h內的此類場所過少；l 在受訪樣本中，家庭每月平均的文化休閑娛樂消費在50100元的樣本數(shù)量最集中，占樣本總量的33%；每月在此項消費在100-150元和50元以下的樣本各占27%；l 超過70%的樣本對目前靜?？h化教育/培訓業(yè)的現(xiàn)狀表示滿意；l 認為靜還縣文化教育/培訓業(yè)應包含的內容為中小學生業(yè)余興趣愛好班、考級考證班、學生補習班和兒童學前教育班的樣本數(shù)量相差不大，依此占樣本總量的30%、27%、25%和18%；l 有近70%的樣本經常到天津市內消費；l 6

55、5%的樣本要乘坐公共汽車到天津消費，26%的樣本乘坐私家車到天津消費；l 超過一半的樣本到天津消費的目的是購物，近30%的樣本到天津消費的目的是休閑娛樂，9%的樣本在天津進行餐飲消費；l 樣本每月到天津消費的金額，平均消費在100200元和200元以上的樣本數(shù)量相當，各占樣本總量的約40%；結論：靜?？h居民總體收入和消費支出在縣一級中屬于比較高的水平線上，基本與市級水平相當。從購物習慣來看，不同消費需求呈現(xiàn)明顯的分流現(xiàn)象，調查結果顯示近80%的樣本選擇在農貿市場購買蔬菜和肉類；超過70%的樣本選擇在超市購買家庭日用品；35%的樣本在百貨店購買耐用消費品；近六成的樣本在專業(yè)市場購買服裝；這種情況

56、說明各個業(yè)態(tài)之間的差異已經比較明顯。從餐飲和文化休閑娛樂消費來看，均有超過30%的樣本認為本地缺乏相關產業(yè)，因此在本項目中要有適當加強。從消費區(qū)域來看，有70%的樣本選擇經常到天津市消費，這印證了我們對于本地區(qū)輻射能力的判斷，也對本項目未來的經營帶來挑戰(zhàn)。2.2 項目目標客戶群定位根據上述分析，我們認為項目的主要目標客戶應分類定位如下：l 投資者：看好靜海新城區(qū)的發(fā)展前景，看好本項目的發(fā)展?jié)摿?，期望售價在4000元/平方米左右，計劃購買面積在50100平方米左右，對于投資風險有一定認知，能承受一段時間內項目的經營不善或出租率不高。l 經營者：分為主力店和一般商鋪。主力店招商以面向華北地區(qū)或天津地區(qū)知名商家為主，在前期給予足夠優(yōu)惠或簽定遠期執(zhí)行的合同，