益水緣項(xiàng)目報(bào)告

1、“益水緣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章、總論一、項(xiàng)目簡介及背景1、項(xiàng)目簡介項(xiàng)目名稱：“益水緣”大湖景區(qū)地點(diǎn)：該項(xiàng)目位于浐灞生態(tài)區(qū)西北部項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)：、規(guī)劃用地： 300 畝、占地面積： 200000 平方米、建筑面積： 7559.78平方米、綠化率： 18.8%、建筑密度： 3.77%、車位： 1200 平方米（ 400 個(gè)）2、項(xiàng)目背景伴隨著西部大開發(fā)的步伐， 西安市作為西部開發(fā)的橋頭堡， 隨著浐灞生態(tài)區(qū)開發(fā)力度的加大，中新浐灞半島的開盤，廣運(yùn)潭的興建，亞歐論壇永久會址、 地鐵一號線、 市政府北遷等一大批投資項(xiàng)目和政策的支持，使得浐灞生態(tài)區(qū)即將成為一座嶄新的西安水上新城。 我們的“

2、益水緣”蘭湖景區(qū)是浐灞生態(tài)區(qū)的重要組成部分，是一顆鑲嵌在1西安浐灞生態(tài)新城上的璀璨明珠。 “益水緣”湖景緊鄰長安八景之一的“灞橋垂柳”，臨界河邊空氣長年清新如春，生態(tài)濕地、水系環(huán)繞、水天一色、美不勝收。在浐灞生態(tài)區(qū)首家獨(dú)資開發(fā)興建一座集休閑度假，餐飲娛樂、旅游觀光、競技垂釣、健身、水上運(yùn)動(dòng)為一體的湖上樂園，必然將是浐灞新城的一道美麗的風(fēng)景線。二項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想與原則本報(bào)告的編制本著開發(fā)與環(huán)保相結(jié)合， 經(jīng)濟(jì)效益與社會效益相統(tǒng)一，建成一個(gè)具濃厚的民間文化特色并與周圍風(fēng)景融為一體的度假旅游勝地，使所有度假者在古樸典雅的園林湖景中， 在星級享受的同時(shí)，能感受到回歸自然的樂趣； 同時(shí)通過該湖區(qū)的建成運(yùn)

3、營能吸引更多的游客和投資者來景區(qū)投資開發(fā)，推動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。本項(xiàng)目建設(shè)的基本原則結(jié)構(gòu)是： 、獨(dú)俱特色，講究檔次： 2與周圍景觀充分融合與統(tǒng)一； 3突出度假娛樂功能為主兼顧其他的經(jīng)營理念； 4、封閉式管理，開放式經(jīng)營 5、綠色環(huán)保，解決就業(yè)。第二章市場預(yù)測與解析一、西安市經(jīng)濟(jì)概況西安市地處全國的中心地帶，是陜西 省的省會城市，作為十六朝的古都有著悠久的文化底蘊(yùn)和豐富的歷史旅游 資源。 西安市下轄有九區(qū)四縣，常住人口 725 萬，城區(qū) 222 平方公里，市轄區(qū)人口 516.3 萬人。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)， 每年到西安旅游，國內(nèi)游客 200 萬人次，國外游客 25 萬人次。隨著西部大開發(fā)的發(fā)展速度日益加

4、2快，從地理環(huán)境分析來看，西安市作為西部開發(fā)的橋頭堡 ，主要?jiǎng)澐譃槲鍌€(gè)區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊。城內(nèi)作為西安市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的 傳統(tǒng)優(yōu)勢，人文環(huán)境等各方面都明顯強(qiáng)于其他區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，人氣旺盛 ;東郊作為西安的工業(yè)集聚帶；南 郊有國家級高新開發(fā)區(qū) ，優(yōu)越的周邊環(huán)境優(yōu)勢和濃重的文化氛圍， 北郊是西安市這幾年發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，市政府北遷，這些都帶動(dòng)了北郊的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)。而我們的項(xiàng)目 地處西安的東北方， 可謂占盡天時(shí)地利人和 ，項(xiàng)目前景不可限量。二、“益水緣”湖景區(qū)概況“益水緣”湖位于國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)西安市東北，距西安市15 余公里處，

5、因其地處灞河與渭河的交匯處，有得天獨(dú)厚的水利資源，“益水緣”湖截長 1333 米，最寬處 150 米，湖區(qū)總面積 288 畝，景區(qū)旅游資源豐富多樣，輪渡船、乒乓球場、羽毛球場、游泳池、空調(diào)釣魚房等人工休閑設(shè)施完善。三、“益水緣”湖風(fēng)景區(qū)客源預(yù)測1、客源預(yù)測方面與預(yù)測依據(jù)（1）度假休閑游客人數(shù)這部分游客大部分來自西安本市區(qū)，通過廣告宣傳及品牌效應(yīng)，年均4 萬 6 萬人次年。（2）旅游游客人數(shù)每年到西安市旅游的游客達(dá)到225 萬人次，此人群中自助旅游的游客3比例達(dá)到 30%，欣賞長安八景的人員每年達(dá)到 8 萬余人，如果通過我部的全方位宣傳，年市外游客能達(dá)到 8 千余人。、“益水緣”湖風(fēng)景區(qū)游客增長

6、預(yù)測。據(jù)以上分析，“益水緣”湖風(fēng)景區(qū)的游客增長預(yù)測如下表：類型2008200920102011產(chǎn)值休閑度增長率（成）11.52假游客游客人數(shù)40000440005060060720195320市外旅增長率（成）1.21.82.4游游客游客數(shù)80008960105721377041302總計(jì)48000529606117274490236622按照上表計(jì)算成本回收如下 （調(diào)查西安周邊地區(qū)景區(qū)，人均消費(fèi)水平為每人每天 80 元，保守估計(jì)每人每天最低消費(fèi)60 元）：年度人次每人消費(fèi)（元）營業(yè)收入（萬元）2008480006028820095296060317.7620106117260367.0320

7、117449060446.94合計(jì)2366222401419.732008 年度具體項(xiàng)目均攤收入分析：垂釣： 120 萬元 /年；4餐飲： 100 萬元 /年；其他游樂： 68 萬元 /年；合計(jì)收入： 288 萬元 /年。第三章經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營管理一、經(jīng)營規(guī)劃、經(jīng)營范圍根據(jù)有關(guān)部門的批復(fù)， 本項(xiàng)目主要經(jīng)營接待來 “益水緣”湖度假、休閑等客人的吃行娛樂。、建設(shè)規(guī)模及風(fēng)格：建設(shè)一期投資規(guī)模 1200 萬元，前期工程投資約 1000 萬元，圍墻長度約 6000 米，建設(shè)二層餐飲竹制結(jié)構(gòu)， 主體樓一棟；其中餐廳 4383 平米，廚房 200 平米，農(nóng)家樂長廊 150 平米等，總建設(shè)面積 4733 平米；

8、“益水緣”大湖防滲防漏改造，人工湖面積： 192，000 平米；沿湖空調(diào)垂釣房 40 間，建筑面積 720 平米；涼亭 60 間，建筑面積 720 平米；湖中兩島建筑為 8 房 1 亭（ 216.78 平米），陸地綠化、基礎(chǔ)建設(shè)面積： 62，667 平米。餐飲標(biāo)準(zhǔn)包間均采用外古色古香竹制結(jié)構(gòu)， 內(nèi)舒適高檔豪華的設(shè)計(jì)格調(diào)，間間因勢變化，因勢布局，并用長廊過接，主樓采用大氣連通的設(shè)計(jì)風(fēng)格。 沿湖垂柳成排， 地面用草坪覆蓋真正體現(xiàn)湖區(qū)即景的構(gòu)思。二經(jīng)營管理湖區(qū)采用封閉式管理，開放式經(jīng)營，外連內(nèi)接，工薪消費(fèi)，星級5享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服務(wù)留住人。做到活動(dòng)內(nèi)容豐富，活動(dòng)品味高檔，活動(dòng)費(fèi)

9、用低廉。大膽與境內(nèi)外旅游界及同行業(yè)聯(lián)營，為游客提供良好、輕松舒適廉價(jià)的休閑度假觀光旅游的好場所，同時(shí)也可為各部門提供一個(gè)集會、學(xué)習(xí)等勝地。景區(qū)做到以人為本，顧客至上的服務(wù)信條。第四章經(jīng)濟(jì)效益分析一、投資估算1、編制說明。本項(xiàng)目所有投資均按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)平均物價(jià)估算。2、建設(shè)投資估算（ 1）、圍墻造價(jià)投資每米造價(jià)按照 180 元，圍墻長度約 6000 米，即圍墻工程造價(jià) 6000180=1，080，000 元（ 2）、大湖翻新，推土機(jī)費(fèi)用每月 20，000 元，預(yù)計(jì)使用 3 個(gè)月，合計(jì) 20，0003=60，000 元。（ 3）、湖底防滲防漏 12S 薄膜采購費(fèi)用， 每噸 16，000 元，8 米寬度

10、，折算 90 噸，合計(jì) 1，440，000 元；（ 4）、現(xiàn)場施工焊接鋪底上土費(fèi)用 90，000 元；（ 5）、蓄水電費(fèi)每次 250，000 元，后期需要維護(hù)大湖補(bǔ)水電費(fèi) 150，000；（6）、建筑造價(jià)投資每平米造價(jià)按747 元，分體式標(biāo)間建筑面積按4383 平米計(jì)算，即主樓及附屬工程74743833，274，101 元。（7）、房內(nèi)設(shè)施 (空調(diào) 2100、桌 500、凳 300、角柜 300、餐飲器具 200等)，分體式餐廳 144 間每間設(shè)備投資3400 元，合計(jì) 489，600 萬元。6（8）、島上建筑 3 間住房， 5 間側(cè)房。建筑造價(jià)每平米按 922 元，建筑面積按 166.78

11、平米計(jì)算，即島上房屋工程 922166.78=153，771元。（9）、島上房屋內(nèi)設(shè)施（空調(diào) 3000，桌 1500，椅 2400，沙發(fā) 2000，其他 3000），平均每間房屋投入設(shè)備款 11，900 元，島上房屋 5 間，合計(jì) 11，9005=59，500 元。（ 10）、空調(diào)垂釣房建筑投資每米造價(jià) 560 元?？照{(diào)房面積 18 平米每間，沿湖空調(diào)房 40 間，建筑總面積 720 平米，工程造價(jià) 560720=403，200 元。（ 11）、空調(diào)房內(nèi)設(shè)施 (空調(diào) 1450 元、沙發(fā) 500 元、茶幾 400 元、板凳 100 元等 )，分體空調(diào)垂釣房 40 間每間設(shè)備投資 2450 元，合

12、計(jì) 98，0 元。（ 12）、其他設(shè)施 (給排水水塔等 )投資 500，000 元。（ 13）、廊、亭等附屬工程 300，000 元。（ 14）、停車場 1200 平米，每平制造費(fèi)用 400 元，合計(jì) 1200400=480，0 元；（ 15）、宣傳費(fèi)用：網(wǎng)站宣傳，電視廣告，報(bào)紙媒體等宣傳費(fèi)用一年計(jì)劃投入 60 萬，其中電視媒體及冠名費(fèi) 200，000 元，網(wǎng)站宣傳費(fèi)用200，000 元，報(bào)紙媒體宣傳費(fèi)用200，000 元。（每個(gè)季度共計(jì)150，0 元）（ 16）、流動(dòng)資金 250，000 元。資金總需求量： 10，016，171 元。7二、財(cái)產(chǎn)評價(jià)項(xiàng)目的效益分析按總資金(項(xiàng)目總投資：固定資產(chǎn)

13、投資 +全部流動(dòng)資金)計(jì)算，損益表及現(xiàn)金流量表均按項(xiàng)目總投資計(jì)算。()基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、建設(shè)規(guī)模：建設(shè)投資為9，766，171 元，流動(dòng)資金25， 000 元。2、實(shí)施進(jìn)度：從開工建設(shè)至開張營業(yè)時(shí)間控制在180 天內(nèi)完成。三、財(cái)務(wù)評價(jià)1、營業(yè)收入成本利潤預(yù)測法(表示法 )均按前景分析和西安市周邊市民消費(fèi)情況預(yù)測。2、不確定性分析(1)敏感性分析就是固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本及營業(yè)收入增長和降低 %的情況下單個(gè)因素變化對財(cái)務(wù)收益率，投資回收期做敏感分析，影響該項(xiàng)目收益及投資回收期的主要因素是客源及經(jīng)營成本，只有“益水緣”湖景區(qū)客源穩(wěn)定增長，年游客量首年按 48 萬人次以上并逐年遞增的前提下， 才有較強(qiáng)的抗

14、風(fēng)險(xiǎn)能力， 否則是經(jīng)營成本的增加和投資回收期的延長。 此外經(jīng)營策略及湖區(qū)的有關(guān)政策也是影響本項(xiàng)目經(jīng)營效益的重要因素。(2)盈虧平衡分析按照旅游行業(yè)般規(guī)律， 每個(gè)景區(qū)年接待人次在 50000 人次以上時(shí)，企業(yè)就可以保本 (即年回報(bào)達(dá)總投資 30以上 )，由此可見該項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較小。 若要考慮本項(xiàng)目固定資產(chǎn)本身升值， 那風(fēng)險(xiǎn)將降為最小限度，這當(dāng)然要與“益水緣”湖景區(qū)的整體發(fā)展緊密相聯(lián)。8綜合以上定量分析可以看出，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好， 資產(chǎn)增值可能性大，盈余能力較強(qiáng)，項(xiàng)目自身具有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從財(cái)務(wù)平衡角度看本項(xiàng)目是可行的。第五章結(jié)論與建議一、結(jié)論1、本項(xiàng)目是符合西安市政府總體發(fā)展規(guī)劃要求及灞橋區(qū)招商引資政策基本要求的好項(xiàng)目。2、本項(xiàng)目屬投資條件好，土地價(jià)格合理，政策支持，建成后項(xiàng)目