天津酒店式公寓地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789天津酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、酒店式公寓簡(jiǎn)介1) 酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是能夠提供給他們統(tǒng)一的上門(mén)管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來(lái)越多，服務(wù)也越來(lái)越周到，深受廣大消費(fèi)者的好評(píng)。隨著發(fā)展又飄洋過(guò)海，如今已遍布全球。我國(guó)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。當(dāng)時(shí)，由于深圳是

2、我國(guó)改革開(kāi)放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來(lái)的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見(jiàn)該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。2) 酒店式的特點(diǎn)酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書(shū)、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，多提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對(duì)

3、于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不流于一般形式，因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻羧菏侵鐕?guó)企業(yè)高級(jí)員工、經(jīng)理、總裁等，物業(yè)管理是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，保證了物業(yè)管理的水平，為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。選擇酒店式公寓最大的優(yōu)點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能

4、夠滿足這一少數(shù)的特定人群的需求。3) 前景展望目前，國(guó)內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級(jí)商務(wù)人士階層。這一階層擁有非?？陀^的商務(wù)消費(fèi)能力。從另一方面來(lái)看，中國(guó)加入世貿(mào)以后也將為各國(guó)際型大都市帶來(lái)數(shù)量眾多的境外中小型公司。中小型公司由于資金實(shí)力有限，既想要交通方便、價(jià)位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其較好的選擇。酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù)，同時(shí)提供了完善的辦公環(huán)境，是房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務(wù)功能，對(duì)投資置業(yè)的人士來(lái)講是一種新的具有更高回報(bào)率的選擇。酒店式公寓是投資性置業(yè)的上選，因?yàn)榇祟愇飿I(yè)投資對(duì)于多數(shù)人而言，具有超值回報(bào)空間。

5、通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的。不過(guò)投資高檔項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此，較適合中長(zhǎng)線的投資者。酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，需要良好的交通環(huán)境、景觀環(huán)境、管理環(huán)境、人文環(huán)境、商務(wù)環(huán)境。二、天津酒店式公寓市場(chǎng)1） 歷史天津酒店式公寓起源基本與寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展同步，1991年天津第一辦公樓的國(guó)際大廈對(duì)外招商開(kāi)始，當(dāng)時(shí)考慮到外籍人士的居住需要，在大廈內(nèi)部設(shè)有酒店式公寓套房，成為天津最早的酒店式公寓。但是隨后酒店式公寓一直沒(méi)有很好的得以發(fā)展，外籍高層都居住在別墅內(nèi)，而其它人員居住在民宅。1998年

6、立達(dá)公寓當(dāng)時(shí)由于銷售不暢，開(kāi)發(fā)商只能先對(duì)外招租以緩解資金壓力，但是卻取得了意想不到的高出租率。當(dāng)時(shí)物業(yè)管理為了適應(yīng)外籍人士的需要，服務(wù)水準(zhǔn)也有較大幅度的提高。但是仍沒(méi)有達(dá)到高收入的外籍人士的需求。直到2000年作為國(guó)際大廈的配套，由著名酒店式公寓管理集團(tuán)雅詩(shī)閣進(jìn)行物業(yè)管理的奧林匹克大廈的正式落成，才標(biāo)志著天津酒店式公寓的正式啟動(dòng)。2002年泰達(dá)國(guó)際公寓以舒適型房型的模糊定位的酒店式公寓銷售，標(biāo)志著銷售型天津酒店式公寓正式開(kāi)始。2）發(fā)展隨著天津經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，帶來(lái)了大量的人流和物流，酒店式公寓發(fā)展速度較快，包括南開(kāi)區(qū)、河?xùn)|區(qū)以及熱門(mén)的濱海新區(qū)都有大量的酒店式公寓醞釀陸續(xù)面市。同時(shí)由于天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展

7、遠(yuǎn)景的帶動(dòng)，以及天津定位于國(guó)際化港口大都市，外籍客商與商務(wù)人員也正呈現(xiàn)逐年增多的趨勢(shì)。隨著外地、外資項(xiàng)目的高速增長(zhǎng)，大量中高層管理人員和技術(shù)人員需要在津工作較長(zhǎng)年限，中短期居住需求激增，以及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，這些都勢(shì)必促進(jìn)天津酒店式公寓的發(fā)展。3）市場(chǎng)現(xiàn)狀目前大體上分為三種類型：純粹的酒店式公寓酒店酒店式公寓銷售型酒店式公寓天津純粹的酒店式公寓，目前天津市場(chǎng)只有一個(gè)，為奧林匹克大廈。酒店加酒店套房，在目前酒店式公寓向好的情況下逐漸轉(zhuǎn)型而來(lái)，目前市場(chǎng)上存在的有喜來(lái)登、濱江大廈、金皇大廈等。銷售的產(chǎn)權(quán)分散型酒店式公寓泰達(dá)國(guó)際會(huì)館開(kāi)始，之后出現(xiàn)市場(chǎng)關(guān)注度較高的的海河之子、時(shí)代奧城等項(xiàng)目。目前天津市場(chǎng)上

8、宣傳的酒店式公寓大多屬于第三種類型，即偽酒店式公寓，這種物業(yè)類型定位通常比較模糊，一般可商、可住、可自住、可出租。a天津酒店式公寓分類與市場(chǎng)特點(diǎn)天津的酒店式公寓根據(jù)目標(biāo)客戶和物業(yè)特征，大致可以分為兩類： “小戶型單身公寓”，以“小戶型、低總價(jià)和酒店式物業(yè)服務(wù)”作為其最主要的賣(mài)點(diǎn)，贏得了大量天津新興白領(lǐng)的年輕購(gòu)房群和投資客。比較典型的樓盤(pán)有：誠(chéng)基中心、非常公館、煥日線、時(shí)代奧城等項(xiàng)目。市場(chǎng)特點(diǎn)一：天津目前在售的此類公寓多集中于交通較便利的區(qū)域，且體量不大，因此項(xiàng)目多依附于周邊配套。市場(chǎng)特點(diǎn)二：所有項(xiàng)目的主力戶型多集中在34-70平方米之間，有少量大戶型。市場(chǎng)特點(diǎn)三：所有項(xiàng)目均為精裝修交房，精裝修

9、標(biāo)準(zhǔn)為中檔偏上水平。市場(chǎng)特點(diǎn)四：物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)高于同類項(xiàng)目，但還未能完全達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)特點(diǎn)五：在價(jià)格上雖然屬于同類項(xiàng)目中單位價(jià)格較高的項(xiàng)目且物業(yè)費(fèi)較高，但是市場(chǎng)接受度較高，消化能力較強(qiáng)。從90年代中期開(kāi)始，伴隨著天津?qū)ν饨?jīng)濟(jì)貿(mào)易的增多，主要為在天津從事商務(wù)活動(dòng)的外籍人士提供國(guó)際化的居家服務(wù)設(shè)施的物業(yè)產(chǎn)品。從最初的奧林匹克大廈、國(guó)際大廈到港灣中心、泰達(dá)國(guó)際公寓、君隆廣場(chǎng)、天津中心等項(xiàng)目。市場(chǎng)特點(diǎn)一：天津目前真正的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓為數(shù)很少，且分布范圍較散，在天津的小白樓cbd和南京路cbd等區(qū)域沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓；開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店在近年的上市量有所增加，這與濱海新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展不無(wú)關(guān)

10、系。市場(chǎng)特點(diǎn)二：配套上均遵循酒店的高檔配套設(shè)施，功能配套齊備。酒店管理公司均是聘請(qǐng)境外知名酒店管理公司進(jìn)行管理。購(gòu)買(mǎi)的客戶均是高端的投資客戶。市場(chǎng)特點(diǎn)三：天津目前的產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓除奧林匹克大廈和國(guó)際大廈的運(yùn)營(yíng)方式為只租不售外，其他均采用以小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)，統(tǒng)一由酒店管理公司進(jìn)行管理的模式運(yùn)營(yíng)。b已運(yùn)營(yíng)酒店式公寓的租售狀況所在區(qū)域項(xiàng)目名稱地址建筑面積(m2)租/售金和平區(qū)奧林匹克大廈和平區(qū)成都道126號(hào)4200015元/m2天利順德大廈和平區(qū)臺(tái)兒莊路32號(hào)115008.6元/m2天海河之子和平區(qū)濱江道與解放北路交口518002元/m2天信達(dá)廣場(chǎng)和平區(qū)解放路188號(hào)200006-10元/m2天濱江萬(wàn)麗

11、酒店和平區(qū)建設(shè)路105號(hào)450011.2元/m2天國(guó)際大廈和平區(qū)南京路75號(hào)1736012元/m2天萬(wàn)科世貿(mào)廣場(chǎng)和平區(qū)南京路129號(hào)160002.3元/m2天凱旋門(mén)大廈和平區(qū)南京路66號(hào)317002元/m2天誠(chéng)基中心南京路與長(zhǎng)沙路交口2000007000元/平米（售）河西區(qū) 環(huán)渤海發(fā)展中心河西區(qū)賓水道增9號(hào)514891.8-1.9元/m2天喜來(lái)登大酒店河西區(qū)紫金山路1200013元/m2天水晶宮飯店河西區(qū)友誼路28號(hào)188015元/m2天金皇大廈河西區(qū)南京路20號(hào)1578011.5元/m2天津利華大酒店河西區(qū)友誼路32號(hào)11839.8元m2天華盛廣場(chǎng)河西區(qū)圍堤道146號(hào)210001.2元/m2

12、天南開(kāi)區(qū)泰達(dá)國(guó)際會(huì)館南開(kāi)區(qū)復(fù)康路7號(hào)增2號(hào)330144.7-5.4元/m2天時(shí)代奧城水上公園南側(cè)，堆山公園東側(cè)4500014000元/平米（售）河北區(qū)遠(yuǎn)洋大廈河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)1號(hào)67396.1元/m2天河?xùn)|區(qū)非常公館河?xùn)|區(qū)新開(kāi)路與華昌大街交口160009000元/m2（售）煥日線河?xùn)|東興路與中山門(mén)立交橋交口296007000元/平米（售）由圖可見(jiàn)，目前天津酒店式公寓主要集中在交通環(huán)境、景觀環(huán)境、管理環(huán)境、人文環(huán)境、商務(wù)環(huán)境更佳的和平區(qū)和河西區(qū)，其檔次也相對(duì)更高；南開(kāi)區(qū)、河北區(qū)和河?xùn)|區(qū)的酒店式公寓項(xiàng)目較少，其中南開(kāi)區(qū)的項(xiàng)目檔次較高，已經(jīng)售罄即將投入運(yùn)營(yíng)的迎賓國(guó)際公寓項(xiàng)目將進(jìn)一步提升南開(kāi)區(qū)的項(xiàng)目供應(yīng)

13、和檔次水平，而河北區(qū)和河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目少檔次偏低。c2007年度天津酒店式公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀今年前半年，酒店式公寓市場(chǎng)處于一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，租售市場(chǎng)總體變化不大。下半年雖然租賃市場(chǎng)變化不大，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體大環(huán)境及相關(guān)宏觀因素影響，銷售市場(chǎng)變化很大，天津中心項(xiàng)目由初期17000元/平米在一個(gè)季度內(nèi)升至2400026000元/平米，而君隆廣場(chǎng)項(xiàng)目的推出預(yù)計(jì)價(jià)格每平米也上升8000元左右?？偟膩?lái)說(shuō)，天津酒店式公寓市場(chǎng)2007年處于一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期。而最后一個(gè)季度銷售市場(chǎng)價(jià)格大幅提升的情況說(shuō)明了，天津酒店式公寓市場(chǎng)潛力巨大，經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)整，現(xiàn)階段正向高速發(fā)展期過(guò)渡。d2007年度天津酒店式公寓供應(yīng)情況

14、天津現(xiàn)有正式的酒店式公寓產(chǎn)品僅3家，將酒店與寫(xiě)字樓內(nèi)配套部分也列入計(jì)算范圍其總供應(yīng)量不超過(guò)25萬(wàn)平米。這對(duì)于天津國(guó)際化大都市的發(fā)展定位而言，供應(yīng)形式并不相稱。e在售酒店式公寓項(xiàng)目情況和平區(qū)天津中心天津中心項(xiàng)目地處南京路與貴陽(yáng)路交叉口，是集辦公、酒店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑諸多功能于一身的復(fù)合型城市綜合體。項(xiàng)目緊臨的南京路商務(wù)環(huán)境和景觀環(huán)境較佳，匯聚眾多高檔寫(xiě)字樓、酒店。天津中心定位為天津核心商務(wù)區(qū)高端綜合體，產(chǎn)品包括寫(xiě)字樓、酒店、涉外服務(wù)式公寓和精品購(gòu)物中心。該項(xiàng)目酒店公寓部分定位為高端高回報(bào)投資產(chǎn)品，精裝修標(biāo)準(zhǔn)4000-6000元/平米，銷售均價(jià)24000元/平米左右，共354套，主要面向包

15、括香港在內(nèi)的國(guó)際投資、商務(wù)客戶，目前已售100余套。君隆廣場(chǎng)君隆廣場(chǎng)項(xiàng)目位于南京路商務(wù)區(qū)與小白樓cbd交匯區(qū)域，地理位置較佳。產(chǎn)品包括酒店、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)街，定位為天津高端商務(wù)綜合體。該項(xiàng)目目前銷售寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)2009年推出公寓，其公寓產(chǎn)品定位較為模糊，但從5000元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，其定位應(yīng)屬于高檔服務(wù)式公寓類型，戴德梁行為其提供全程服務(wù)。該項(xiàng)目公寓產(chǎn)品入市價(jià)格預(yù)計(jì)為25000元/平米。河西區(qū)迎賓國(guó)際公寓迎賓國(guó)際公寓項(xiàng)目定位為天津高檔產(chǎn)權(quán)式酒店，由泰達(dá)國(guó)際酒店集團(tuán)統(tǒng)一管理，該項(xiàng)目承諾在15年運(yùn)營(yíng)期內(nèi)累計(jì)返還稅后投資凈利潤(rùn)120%，較大提升了該項(xiàng)目的投資價(jià)值，成為其最大賣(mài)點(diǎn)。該項(xiàng)目2

16、007年6月開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品形式主要為住宅和酒店式公寓，均價(jià)在17000-18000元/平米左右，目前基本售罄。其中酒店式公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平米，戶型主要為四居，戶型比例如下：四居1四居2四居3一居戶型面積335.35330.72292.9780戶型比例20%25%50%5%天津公館天津公館項(xiàng)目位于解放路，商務(wù)金融氛圍濃郁，地理位置較佳。其產(chǎn)品形式包括高端酒店式公寓、總裁行政公館、penthouse；以配備英國(guó)管家式服務(wù)的酒店式公寓為主要產(chǎn)品形式，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，主力戶型為50-80平米的一居室，銷售價(jià)格18000-20000元/平米，已基本售罄。華廈國(guó)際公寓華廈國(guó)際公寓緊臨小

17、白樓cbd區(qū)，教育環(huán)境成熟，地理位置較佳，但商務(wù)環(huán)境相對(duì)欠缺，oakwood退出后，其后期經(jīng)營(yíng)形式有待一進(jìn)步關(guān)注。該項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，目前售價(jià)15000元/平米左右。南開(kāi)區(qū)塞納國(guó)際塞納國(guó)際位于天津市南開(kāi)區(qū)紅旗路西側(cè)、交通便利。項(xiàng)目定位為高檔法式酒店公寓。精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，銷售價(jià)格10000元/平米，目前一期已售罄。金盛國(guó)際金盛廣場(chǎng)為處于天津中央居住區(qū)域的地鐵上蓋項(xiàng)目，產(chǎn)品包括酒店式公寓和大型商業(yè)。精裝修準(zhǔn)1500元/平米，07年12月15日開(kāi)盤(pán)，銷售價(jià)格13500元/平米左右，目前一期已售罄，二期未上市?？瀑Q(mào)時(shí)代國(guó)際公寓科貿(mào)時(shí)代國(guó)際公寓位于鞍山西道，交通便利，商務(wù)環(huán)境濃

18、郁。其產(chǎn)品類型包括soho、寫(xiě)字樓和酒店式公寓；酒店式公寓產(chǎn)品精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，銷售價(jià)格12000元/平米，目前已銷售過(guò)半，戴德梁行擔(dān)任全程顧問(wèn)。奧城國(guó)際酒店式公寓奧城國(guó)際酒店式公寓位于天津奧林匹克中心配套區(qū)住宅部分和商業(yè)部分之間，臨近小區(qū)賓水西道入口。靠近水上公園、奧體中心及奧城商業(yè)廣場(chǎng)，地理位置較佳，景觀及商業(yè)環(huán)境較好。項(xiàng)目定位為五星級(jí)國(guó)際酒店標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，銷售價(jià)格14000-15000元/平米，目前一期二期已售罄入住。河?xùn)|區(qū) 世紀(jì)泰達(dá)世紀(jì)泰達(dá)酒店項(xiàng)目位于河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道沿線，建筑風(fēng)格具有較強(qiáng)的歐洲韻味；該項(xiàng)目定位為純投資型產(chǎn)品，包括酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)式

19、酒店，戶型主要以40-70平米的一居室為主，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，由泰達(dá)酒店管理公司統(tǒng)一管理，目前售價(jià)15000元/平米，銷售將近80%。戶型情況如下：一居1一居2一居3一居4戶型面積40.3852.4467.9573戶型比例25%30%20%25% 錢(qián)塘精英匯錢(qián)塘精英匯項(xiàng)目位處河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道，周邊交通較為便利，產(chǎn)品包括寫(xiě)字樓、商業(yè)和酒店式公寓，其中酒店式公寓產(chǎn)品戶型為4090平米一居室，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，銷售價(jià)格8000元/平米，初期承諾三年包租，目前只提供免費(fèi)代租服務(wù)，該項(xiàng)目酒店式公寓產(chǎn)品于07年底售罄。f在售酒店式公寓項(xiàng)目數(shù)據(jù)匯總及指標(biāo)分析所在區(qū)域項(xiàng)目名稱交工標(biāo)準(zhǔn)面積區(qū)間物

20、業(yè)費(fèi)層高銷售情況銷售價(jià)格和平區(qū)天津中心精裝修標(biāo)準(zhǔn)4000-6000元/平米40-14083.650%25000君隆廣場(chǎng)精裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米80-100 120-160 1806.5-8未銷售河西區(qū)迎賓國(guó)際公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米79-19033.6售罄17000-18000天津公館精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米60-804.33.6四期:a座20-21層 共18套16000-18000華夏國(guó)際公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米60-80 130 180-190 183-2002.83.15一室占10%銷售完畢 二室占30%銷售60% 三室占30%銷售85% 11000-15000南開(kāi)區(qū) 塞

21、納國(guó)際精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米50-1042.5-3.03.2二期未開(kāi)10000(一期)金盛國(guó)際精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元-1800/平米50-802.2-2.53.3已售25%11500-13500科貿(mào)時(shí)代精裝修標(biāo)準(zhǔn)1800元/平米50 1002.43.1已售65%11500-12000時(shí)代奧城精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米68-1502.24.2基本銷售完畢14000河?xùn)|區(qū)世紀(jì)泰達(dá)精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米45-20033.6-6已售80%13000錢(qián)堂精英匯精裝修標(biāo)準(zhǔn)800-1000元/平米40-901.22.7基本銷售完畢8000 表1：在售酒店式公寓數(shù)據(jù)匯總區(qū)域分布分析區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目數(shù)量和

22、平區(qū)天津中心2君隆廣場(chǎng)河西區(qū)迎賓國(guó)際公寓3天津公館華廈國(guó)際公寓南開(kāi)區(qū) 塞納國(guó)際4金盛國(guó)際科貿(mào)時(shí)代時(shí)代奧城河?xùn)|區(qū)世紀(jì)泰達(dá)2錢(qián)堂精英匯表2：在售酒店式公寓區(qū)域分布目前酒店式公寓產(chǎn)品主要集中在南開(kāi)和河西區(qū)，共有7個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目檔次位于中檔；和平區(qū)的天津中心和君隆廣場(chǎng)為包含酒店式公寓產(chǎn)品的綜合體項(xiàng)目，定位為高檔次產(chǎn)品，其中君隆廣場(chǎng)的酒店式公寓產(chǎn)品預(yù)計(jì)09年入市；河?xùn)|區(qū)的酒店式公寓項(xiàng)目較少，目前在售的有世紀(jì)泰達(dá)酒店和錢(qián)塘精英匯項(xiàng)目，其中錢(qián)塘精英匯公寓部分產(chǎn)品已售罄，包括已運(yùn)營(yíng)的非常公館和煥日線，河?xùn)|區(qū)酒店式公寓市場(chǎng)的整體檔次相對(duì)其它區(qū)域較低，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)較少。戶型面積分析項(xiàng)目名稱面積區(qū)間天津中心40-14

23、0君隆廣場(chǎng)80-100 120-160 180迎賓國(guó)際公寓79-190天津公館60-80華廈國(guó)際公寓60-80 130 180-190 183-200塞納國(guó)際50-104金盛國(guó)際50-80科貿(mào)時(shí)代50 100時(shí)代奧城68-150世紀(jì)泰達(dá)45-200錢(qián)塘精英匯40-90表3：在售酒店式公寓面積區(qū)間除天津中心、君隆廣場(chǎng)、迎賓國(guó)際公寓和華廈國(guó)際公寓的部分戶型，其它項(xiàng)目戶型面積主要集中在50-100平米，其中如天津公館、金盛國(guó)際、錢(qián)堂精英匯等項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)全部為50-80平米一居室小戶型，而河?xùn)|區(qū)的世紀(jì)泰達(dá)酒店除極少數(shù)200平米大戶型外都為45-80平米小一居產(chǎn)品，可見(jiàn)對(duì)酒店式公寓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，中檔產(chǎn)品的

24、市場(chǎng)需求以單身公寓類型的小一居為主。精裝修交工標(biāo)準(zhǔn)分析項(xiàng)目名稱交工標(biāo)準(zhǔn)天津中心精裝修標(biāo)準(zhǔn)4000-6000元/平米君隆廣場(chǎng)精裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米迎賓國(guó)際公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米天津公館精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米華廈國(guó)際公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米塞納國(guó)際精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米金盛國(guó)際精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元-1800/平米科貿(mào)時(shí)代精裝修標(biāo)準(zhǔn)1800元/平米時(shí)代奧城精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米世紀(jì)泰達(dá)精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米錢(qián)塘精英匯精裝修標(biāo)準(zhǔn)800-1000元/平米表4：在售酒店式公寓精裝修交工標(biāo)準(zhǔn)作為酒店式公寓，各項(xiàng)目均提供精裝修，總體上交工標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平米。其中，如金盛國(guó)

25、際、錢(qián)塘精英匯等項(xiàng)目對(duì)于酒店式公寓的整體定位比較模糊，只以投資型小戶型作為產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，故其在精裝修上并不滿足“提包入住”需求，產(chǎn)品后期運(yùn)營(yíng)及投資收益效果有待進(jìn)一步關(guān)注；而天津中心和君隆廣場(chǎng)，則提供高標(biāo)準(zhǔn)高檔次的裝修配套，為高端高質(zhì)的酒店式公寓產(chǎn)品?？梢?jiàn)，目前酒店式公寓市場(chǎng)內(nèi)的產(chǎn)品在定位、配套檔次、運(yùn)營(yíng)服務(wù)及投資回報(bào)等各方面的水平參差不齊，相對(duì)較好較純正的酒店式公寓項(xiàng)目較少，且主要集中在和平區(qū)，以及河西區(qū)南開(kāi)區(qū)的部分項(xiàng)目。銷售狀況分析項(xiàng)目名稱銷售情況銷售價(jià)格天津中心50%25000君隆廣場(chǎng)未銷售迎賓國(guó)際公寓售罄17000-18000天津公館四期:a座20-21層 共18套16000-18000華廈

26、國(guó)際公寓一室占10%銷售完畢 二室占30%銷售60% 三室占30%銷售85% 11000-15000塞納國(guó)際二期未開(kāi)10000(一期)金盛國(guó)際已售25%11500-13500科貿(mào)時(shí)代已售65%11500-12000時(shí)代奧城基本銷售完畢14000世紀(jì)泰達(dá)已售80%13000錢(qián)堂精英匯基本銷售完畢8000表5：在售酒店式公寓銷售狀況根據(jù)圖表，除天津中心外，其它項(xiàng)目的銷售價(jià)格水平普遍位于11000-18000元/平米之間，統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)目項(xiàng)目均價(jià)為11400元/平米；具體來(lái)看，除錢(qián)堂精英匯售價(jià)較低外，已經(jīng)售罄和接近售罄的迎賓國(guó)際公寓和天津公館最高售價(jià)達(dá)到18000元/平米，其它項(xiàng)目售價(jià)均超過(guò)11000元/

27、平米；除酒店式公寓產(chǎn)品未入市的君隆廣場(chǎng)和開(kāi)盤(pán)時(shí)間較短的金盛國(guó)際，其它各項(xiàng)目的銷售均已過(guò)半或售罄，市場(chǎng)銷售狀況較為樂(lè)觀。附1：天津酒店式公寓物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目表熱線服務(wù)保安服務(wù)生活服務(wù) 定時(shí)叫醒服務(wù)預(yù)約電話留言轉(zhuǎn)達(dá)飛機(jī)航班查詢電話號(hào)碼查詢體育設(shè)施收費(fèi)查詢各項(xiàng)便民查詢24小時(shí)安全保衛(wèi)24小時(shí)保安電視監(jiān)控住宅室內(nèi)緊急報(bào)警代筆親子服務(wù)保姆服務(wù) 代發(fā)信件代發(fā)快件代訂報(bào)紙刊物代收、發(fā)行李托運(yùn)代繳話費(fèi)代訂奶品代訂火車、飛機(jī)票代訂酒店客房留言代轉(zhuǎn)達(dá)上門(mén)收、送洗衣電器調(diào)試代辦申請(qǐng)電話代購(gòu)各類商品（小件）物品寄存（小件）物品轉(zhuǎn)交銀行代存款代跑腿運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所預(yù)訂保潔服務(wù)綠化服務(wù)家居清潔服務(wù)地板打蠟家具保養(yǎng)汽車美容空調(diào)清潔

28、植物代購(gòu)植物移植植物代種植植物代養(yǎng)護(hù)植物領(lǐng)養(yǎng)植物租賃保健服務(wù)一卡通服務(wù)健康體檢設(shè)立家庭健康檔案 門(mén)禁停車消費(fèi)商務(wù)服務(wù)車輛服務(wù)維修服務(wù)打字代收、發(fā)傳真代收、發(fā)電子郵件翻譯代請(qǐng)律師緊急用車車輛租賃提供司機(jī)代客加油室內(nèi)所有設(shè)備的維修教育服務(wù)裝修服務(wù)代請(qǐng)家教雙語(yǔ)幼兒園國(guó)際小學(xué)武術(shù)學(xué)校各類培訓(xùn)班健康、養(yǎng)身知識(shí)講座教室出租室內(nèi)局部改造租賃服務(wù)搬運(yùn)服務(wù)康樂(lè)服務(wù)常用工具出租電動(dòng)工具出租會(huì)議室出租場(chǎng)地出租（園區(qū)、大廈內(nèi)）運(yùn)動(dòng)器材出租雨具出租搬家搬運(yùn)裝修材料搬運(yùn)大件物品清理裝修垃圾羽毛球乒乓球網(wǎng)球籃球保齡球攀巖臺(tái)球恒溫泳池游戲機(jī)模擬高爾夫壁球射箭排球餐飲服務(wù)旅游服務(wù)電話訂餐訂座送餐 旅游路線咨詢節(jié)假日組團(tuán)中介服務(wù)

29、 附2：典型項(xiàng)目精裝修交工標(biāo)準(zhǔn)錢(qián)塘精英匯（標(biāo)準(zhǔn)：800-1000元/平米，中檔水平）公共部分： 1.結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu) 2.外墻：石材、面磚、涂料3.大堂、電梯廳及走廊：地面采用高檔地面磚，墻面噴涂乳膠漆，石膏板吊頂 4.電梯：“otis”或同等級(jí)品牌 戶內(nèi)部分： 1.門(mén)窗 入戶門(mén)：鋼制三防門(mén) 窗戶：斷橋鋁合金窗 內(nèi)門(mén)：高檔木門(mén) 2.客廳、餐廳、臥室 地面：高檔復(fù)合木地板，“大自然”或同等品牌 墻面：“立邦”或同等級(jí)乳膠漆 頂面：“立邦”或同等級(jí)乳膠漆 3.衛(wèi)生間 地面：高檔防滑地磚，“馬可波羅”或同等級(jí)品牌瓷磚 墻面：高檔瓷磚，“馬可波羅”或同等級(jí)品牌瓷磚 頂面：鋁合金吊頂或pvc吊頂 潔具：西班牙“樂(lè)家”或同等級(jí)品牌，“阿波羅”淋浴隔斷或同等級(jí)品牌 4.廚房 櫥柜：名牌高檔整體櫥柜，