南極冰面店鋪選址評估表

1、XX飾品專賣店選址手冊成本收入分析(cost/revenue)核心區(qū)位分析(care district)城市市場評估 (city) 店鋪便利性分析(convenience) 競爭分析(competition)店鋪選址5C模型5C模型是選址的系統(tǒng)科學(xué)模型,其理論模型闡釋了選址考察的系統(tǒng)要素,核心亦即最終歸一的成本收入分析直接表明了擬建店的未來可能盈虧狀況。城市市場評估依據(jù)2007年初統(tǒng)計的全國人均零售額高于全國平均值的城市與人口的對比分析考察二三級商圈重點考察次級商圈重點考察主級商圈重點考察核心地段考察區(qū)級商圈2000020000元以上元以上100100萬以下萬以下100300100300萬萬8

2、00800萬以上萬以上580010000580010000元元10000150001000015000元元南通、柳州、揚州、秦皇島、蕪湖、惠州、泉州、盤錦、德州、黃石、臺州、銀川300800300800萬萬15000200001500020000元元西安、哈爾濱、長春、 石家莊、昆明、蘭州、唐山、南昌、貴陽、吉林、合肥、汕頭、南寧、洛陽、東莞 、江門、大慶、濰坊中山、紹興、威海湖州、金華、舟山鄂爾多斯、嘉興天津、沈陽、成都大連、青島、太原鄭州、長沙、淄博烏魯木齊、福州包頭、佛山、常州煙臺、?？凇㈡?zhèn)江呼和浩特濟(jì)南、杭州、廈門蘇州、寧波東莞、珠海南京、武漢無錫、深圳廣州上海、北京城鎮(zhèn)人口人均年度零

3、售額核心區(qū)位分析（商圈）商圈文化特點文化是一個商圈的標(biāo)示符。商圈的文化既是該區(qū)域消費者消費意識的反映，又是引導(dǎo)消費者消費習(xí)慣產(chǎn)生的重要因素。能否同飾品消費的時尚特點相契合，決定了在該商圈經(jīng)營的困難和風(fēng)險程度。安全系數(shù)商圈的界定（商圈理論中多數(shù)研究者認(rèn)可）考察商圈時，以擬建店為中心，半徑500M畫圈，該區(qū)域為主要考察對象。尤其是落在該圈內(nèi)的常住居民戶數(shù)，反映了潛在顧客的規(guī)模。（其數(shù)據(jù)是大致和總體情況下的經(jīng)驗值，個體考察時應(yīng)該在考慮經(jīng)驗值的基礎(chǔ)上，具體情況具體分析）行業(yè)多樣化如果商圈內(nèi)行業(yè)多樣化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會

4、對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，店鋪營業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開店。商圈發(fā)展前景預(yù)測商圈零售飽和程度，城市發(fā)展規(guī)劃，強(qiáng)力品牌的入駐都將影響商圈的延伸和升級。商圈未來的發(fā)展前景即是店面未來的發(fā)展空間。要求：作出“商品主輔結(jié)構(gòu)分布圖”如右圖所示主力商品：名品女裝/休閑牛仔/飾品/高檔餐飲輔助商品：鮮花禮儀/雜品/其他女士特別用品相關(guān)配套業(yè)種：水吧/會所/美容美體/娛樂商圈發(fā)展商圈發(fā)展商圈評分表商圈得分=綜合得分, 綜合得分=100*權(quán)重*小項得分之和/小項滿分和 基礎(chǔ)分=66分附：商圈調(diào)查表1.消費者年齡，職業(yè)，收入水平，消費水平（相關(guān)統(tǒng)計資料）2.消費心理和行為分析（消費購物決策

5、8因子分析，在選擇的方框內(nèi)畫）消費者研究競爭分析備注：消費能力建立在收入狀況的基礎(chǔ)上，可根據(jù)鄰近店鋪產(chǎn)品以及訪問的形式作粗略判斷。根據(jù)調(diào)查和訪談顯示，款式和價格是影響消費者選擇產(chǎn)品的首要和最重要的兩個因素。1.XX飾品目標(biāo)客戶群定位追求時尚但不夸張，愛美、喜歡展現(xiàn)自我的女性年齡范圍：20歲35歲收入狀況：2,000元/月以上學(xué)歷背景：教育程度不拘，職業(yè)不拘。2.XX飾品品類主力價格段定位各品類目前主力價格段（商品形象部提供數(shù)據(jù)）隨著公司統(tǒng)一的新的店面形象以及新的定價策略推廣，品類的主力價格段會有所提升。3.與競爭對手比較（下頁）價格競爭激烈集中優(yōu)勢競爭差異化競爭不考慮進(jìn)入說明：以擬開店周邊所有

6、飾品店為分析對象，作各店的點布局圖。從集中程度考慮經(jīng)營風(fēng)險。競爭分析(%)顧客相同度8060402020406080(%)產(chǎn)品差異度經(jīng)營的容易程度店鋪便利性評分表店鋪便利性分析商圈得分=綜合得分, 綜合得分=100*權(quán)重*小項得分之和/小項滿分和 基礎(chǔ)分= 分店鋪便利性加分項店鋪便利性得分=綜合得分,綜合得分=100*權(quán)重*小項評估得分之和/小項滿分之和符合加分標(biāo)準(zhǔn)的每個項目加1分附：店址調(diào)查表成本收入分析1.投資費用預(yù)算2.實地客流監(jiān)測客流監(jiān)測時間:平衡點計算公式（租金制）反推預(yù)計銷售額日銷售收入日銷售收入 = 目標(biāo)客流量目標(biāo)客流量 進(jìn)店率進(jìn)店率 成交率成交率 客單價客單價 假定Y折銷售變動成本率C：出廠價折扣32% + 跌價準(zhǔn)備5% + 廣告促銷3%= 40%其他成本根據(jù)店面面積預(yù)提計算日平衡點日平衡點固定成本固定成本 / 365=Y Y變動成本率變動成本率=（租金（租金 + 其他成本）其他成本）/365Y Y- -0.40.4依據(jù)新光精品、密友、新光零售店的相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)店率為10%，成交率為15%，客單價為50元 P=px-bx-a 。P是利潤； p 是銷售單價； x是銷售量； b是單位變動成本； a是固定成本；也就是利潤P=0；銷售收入px；變動成本總額bx；固定成本