物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量體系

1、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量體目錄目 錄第 2 頁(yè)業(yè)主回訪與投訴第 4 頁(yè)用電部分第 6 頁(yè)用電運(yùn)行第 6 頁(yè)用電維修第 7 頁(yè)用電員工工作規(guī)范第 8 頁(yè)電梯維修第 9 頁(yè)扶梯管理第 12 頁(yè)消防監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)第 13 頁(yè)樓宇自控系統(tǒng)維護(hù)第 13 頁(yè)廣播音響系統(tǒng)維護(hù)第 14 頁(yè)暖通部分第 15 頁(yè)鍋爐巡檢第 15 頁(yè)鍋爐定期檢修第 15 頁(yè)水質(zhì)化驗(yàn)第 16 頁(yè)空調(diào)運(yùn)行第 17 頁(yè)風(fēng)機(jī)空調(diào)保養(yǎng)維護(hù)第 17 頁(yè)水運(yùn)行第 18 頁(yè)水維修保養(yǎng)第 20 頁(yè)消防部分第 22 頁(yè)消防監(jiān)控第 22 頁(yè)消防督查第 23 頁(yè)監(jiān)控室第 24 頁(yè)秩序部分第 25 頁(yè)秩序職責(zé)第 25 頁(yè)公安室第 26 頁(yè)白班崗位第 26 頁(yè)夜班崗位

2、第 27 頁(yè)保潔綠化部分第 28 頁(yè)保潔崗位職責(zé)第 28 頁(yè)業(yè)主投訴與回訪（一）、回訪工作規(guī)程一、目的 確保對(duì)業(yè)主的投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪工作。二、適用范圍 適用于本公司業(yè)主投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪工作。三、職責(zé)1、客戶服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)對(duì)用戶的回訪工作。2、其他人員接到業(yè)主對(duì)所提供的服務(wù)工作效果的意見(jiàn)， 應(yīng)及時(shí)反饋到客戶服務(wù)中心。四、工作程序1、客戶服務(wù)中心按照 業(yè)主投訴記錄對(duì)投訴 100%進(jìn)行回訪，回訪時(shí)間按投訴內(nèi)容 具體確定。2、客戶服務(wù)中心每周根據(jù)上周維修單安排人員對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行回訪，回訪率不 低于 30%。3、回訪工作可采取與用戶交談，現(xiàn)場(chǎng)查看、檢查等方式進(jìn)行。4、客戶服務(wù)中

3、心對(duì)回訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)，限期解決， 并將再進(jìn)行回訪，直至業(yè)主滿意。5、回訪記錄由客戶服務(wù)中心進(jìn)行統(tǒng)一管理。 （二）、投訴處理工作規(guī)程一、目的 確保用戶投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地解決。二、使用范圍 適用于管理范圍內(nèi)業(yè)主對(duì)公司的投訴處理。三、職責(zé)1、總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)工作。2、被投訴的部門(mén)按照總經(jīng)理辦公室對(duì)投訴處理的意見(jiàn)具體解決有關(guān)問(wèn)題。3、總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。四、工作程序1、總經(jīng)理辦公室接到用戶投訴后，首先向用戶表示歉意，并在用戶投訴記錄上 做詳細(xì)記錄。2、總經(jīng)理辦公室根據(jù)投訴，通知相關(guān)部門(mén)限期解決，特殊情況應(yīng)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。3、

4、針對(duì)嚴(yán)重投訴，總經(jīng)理辦公室應(yīng)及時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)，由總經(jīng)理組織落實(shí)解決措施 及責(zé)任人，限期處理。4、相關(guān)部門(mén)在處理完投訴后，要迅速將處理結(jié)果報(bào)總經(jīng)理辦公室，由總經(jīng)理辦公室 安排回訪。5、總經(jīng)理辦公室將投訴處理結(jié)果填寫(xiě)在用戶投訴記錄中，并由具體解決部門(mén)的 負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。6、投訴記錄由總經(jīng)理辦公室統(tǒng)一管理。用電部分（一）、管理目標(biāo)一、事故停電不超過(guò)兩次 / 年，區(qū)域停電不超過(guò) 6 次/ 年。二、嚴(yán)格安全用電檢查，杜絕違章用電現(xiàn)象。三、電梯事故停運(yùn)不超過(guò) 5 次/ 月。四、確保消防監(jiān)控、保安監(jiān)控、廣播音響及其它弱電設(shè)備及系統(tǒng)的正常運(yùn)行 （二）、質(zhì)量保障 用電運(yùn)行一、值班電工是用電安全運(yùn)行的直接責(zé)任人。

5、二、值班電工能熟練設(shè)備操作規(guī)程，能進(jìn)行正常的倒閘操作及事故處理。三、運(yùn)行方式變更由主管根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況決定，并做值班記錄。四、設(shè)備出現(xiàn)故障，值班電工迅速處理，及時(shí)恢復(fù)，并上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。五、對(duì)設(shè)備事故進(jìn)行預(yù)測(cè)、分析，并制定應(yīng)急措施。六、按工作要求制定安全措施，七、周期對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常維護(hù)保養(yǎng)，上報(bào)運(yùn)行情況。八、建立完善的倒閘操作規(guī)程九、建立和完善設(shè)備檔案，收集和整理設(shè)備資料。 用電維修一、樹(shù)立安全意識(shí)，保證設(shè)備安全。二、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，做好崗位培訓(xùn)、技能考核。三、保證設(shè)備正常運(yùn)行，使設(shè)備符合運(yùn)行指標(biāo)。四、做好設(shè)備進(jìn)行周期巡檢，對(duì)經(jīng)常發(fā)生事故的隱患部件不定期檢測(cè)。四、做好重點(diǎn)設(shè)備加強(qiáng)巡視和維護(hù)。五、建立月巡檢

6、、季巡檢、年巡檢制度，并做好巡檢記錄。六、經(jīng)常維修的設(shè)備，分析其故障發(fā)生原因，以降低返修率。七、電梯維修工在電梯發(fā)生故障的 5 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；針對(duì)其故障原因，限時(shí) 排除，以確保電梯安全運(yùn)行。八、電梯維修工對(duì)電梯做到日巡檢，排除安全隱患。九、對(duì)電梯運(yùn)行定期檢修，制定詳細(xì)的檢修計(jì)劃，做好檢修記錄。用電員工工作規(guī)范一、員工著裝整齊、佩戴工號(hào)牌，禮貌用語(yǔ)，工作認(rèn)真細(xì)致。二、建立交接班制度，做好交接班記錄。三、接到維修電話及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，不得超過(guò) 15 分鐘，維修完畢填寫(xiě)維修記錄。四、班中兩人一組交替就餐，就餐時(shí)間不得超過(guò) 40 分鐘。五、領(lǐng)用維修材料，必須由主管簽字。六、每班上班后，須將室內(nèi)衛(wèi)生

7、打掃干凈。七、在維修工作中，如遇到不能解決的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向上一級(jí)匯報(bào)。八、值班電工除維修、巡視外，應(yīng)在辦公室接聽(tīng)維修電話。九、熟練掌握設(shè)備的產(chǎn)地、型號(hào)及運(yùn)行狀況，做好定期維修保養(yǎng)。 十、對(duì)日常用電安全進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)亂拉電線、超負(fù)荷等違章情況及時(shí)處理。 十一、業(yè)主如需增加負(fù)荷或特殊用電，經(jīng)公司批準(zhǔn)后， 24 小時(shí)內(nèi)解決。 十二、電梯每日開(kāi)啟前須檢查，正常方可運(yùn)行。十三、電梯日常保養(yǎng)工作安排在業(yè)主及使用人下班后或營(yíng)業(yè)結(jié)束后進(jìn)行。 十四、電梯維修時(shí)，必修停電掛牌并設(shè)置防護(hù)欄。十五、電梯出現(xiàn)故障關(guān)人時(shí)，首先救護(hù)乘客出梯，然后詢問(wèn)乘客情況，做好記錄備 查。十六、維修人員要熟悉操作規(guī)程和維修知識(shí)，提高維修技

8、能。電梯維修一、樹(shù)立安全第一的思想，確保人員和設(shè)備的安全。二、無(wú)上崗證、一人值班、過(guò)度疲勞和酒后等情況下均不準(zhǔn)維修電梯。三、電梯載客時(shí)，禁止維修電梯。四、維修分類要求：機(jī)房維修規(guī)定1、嚴(yán)禁曳引機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)進(jìn)行維修。2、檢修電氣設(shè)備和線路時(shí)應(yīng)斷開(kāi)電源，確實(shí)需要帶電作業(yè)時(shí)，必須遵守安全操作規(guī) 程。3、調(diào)整抱閘時(shí)，嚴(yán)禁松開(kāi)抱閘彈簧。4、操縱轎廂運(yùn)行時(shí)，必須和轎廂內(nèi)或轎廂頂或底坑的維修電工聯(lián)系好方可動(dòng)車(chē)。5、嚴(yán)禁把轎門(mén)和廳門(mén)同時(shí)短接。轎頂維修規(guī)定1、非維修電工嚴(yán)禁進(jìn)入轎頂。2、進(jìn)入轎頂時(shí)先按下急停按鈕，再把檢修開(kāi)關(guān)置于檢修狀態(tài)。3、轎頂上維修人員不得超過(guò)三人，負(fù)責(zé)操作電梯的人員動(dòng)梯時(shí)必須加以提醒。4、離開(kāi)

9、轎頂時(shí)應(yīng)把工具和其他雜物放在廳外，把檢修開(kāi)關(guān)和急停按紐復(fù)位，確保廳 門(mén)關(guān)好后方可離開(kāi)。轎廂內(nèi)維修規(guī)定1、進(jìn)入轎廂前應(yīng)先確定轎廂的準(zhǔn)確位置。2、維修時(shí)門(mén)外需設(shè)置防護(hù)欄。3、嚴(yán)禁維修電工一腳門(mén)里一腳門(mén)外靠在轎門(mén)上 底坑維修規(guī)定1、進(jìn)入底坑時(shí)，先按下急停開(kāi)關(guān)，打開(kāi)底坑照明。2、下底坑時(shí)需使用梯子。3、底坑工作動(dòng)車(chē)時(shí)，維修人員一定要注意所處位置是否安全。4 、在底坑工作時(shí)，不能機(jī)房、轎頂同時(shí)檢修。保養(yǎng)制度1、每月對(duì)電梯進(jìn)行循環(huán)保養(yǎng)。2、保養(yǎng)和維修調(diào)整相結(jié)合，保養(yǎng)工作必修規(guī)范化、細(xì)致化、每次認(rèn)真填寫(xiě)記錄。3、注意重點(diǎn)電梯和電梯重點(diǎn)部件的保養(yǎng)。保養(yǎng)分類要求電梯各主要機(jī)件、部位潤(rùn)滑周期1、每周需要加油的部件

10、：曳引機(jī)制動(dòng)器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對(duì)重輪軸與軸套之 間、井道導(dǎo)軌、門(mén)導(dǎo)軌、廳門(mén)門(mén)輪等。2、每月需要加油的部件：曳引機(jī)蝸輪軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)的滾動(dòng)軸承、安全鉗的 傳動(dòng)機(jī)構(gòu)。3、每年需要加油的部件：曳引機(jī)油箱等。主要零部件的檢修調(diào)整1、曳引機(jī)蝸輪減速器運(yùn)行時(shí)應(yīng)平穩(wěn)無(wú)振動(dòng)，窺視孔應(yīng)緊密不漏油。2、制動(dòng)器的動(dòng)作應(yīng)靈活可靠，抱閘和制動(dòng)輪的間隙為0.7 ，并且間隙勻稱。3、限速器和安全鉗的動(dòng)作應(yīng)靈活可靠，在額定速度下，應(yīng)沒(méi)有異常噪音，安全鉗鍥 塊與導(dǎo)軌工作面的距離為 2 3。4、定期檢查門(mén)電機(jī)、門(mén)電機(jī)碳刷、貨梯的傳動(dòng)皮帶。5、定期檢查導(dǎo)軌、導(dǎo)靴和鋼絲繩。6、定期檢查井道內(nèi)的行程開(kāi)關(guān)，接觸不好時(shí)應(yīng)加以打

11、磨。扶梯管理一、維修管理1、在正常營(yíng)業(yè)期間，停梯或有故障顯示時(shí)，由電梯班通知承修方，承修方維修人員 應(yīng)在 20 分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，維修時(shí)間應(yīng)在 60 分鐘內(nèi)。2、營(yíng)業(yè)時(shí)間不便維修或預(yù)計(jì)維修時(shí)間太長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)在當(dāng)天晚上安排維修。3、維修后，應(yīng)填寫(xiě)維修記錄，注明到達(dá)時(shí)間，停梯原因、恢復(fù)時(shí)間等項(xiàng)，由電梯班 班長(zhǎng)簽字確認(rèn)。4、維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)在電梯班電工的協(xié)助下進(jìn)行，更換扶梯配件應(yīng)有電梯班班長(zhǎng)到場(chǎng) 并簽字；例行保養(yǎng)，須事先通知電梯班，保養(yǎng)記錄由電梯班班長(zhǎng)簽字確認(rèn)。5、每月例行保養(yǎng)一遍扶梯。6、人流高峰日，承修方應(yīng)按物業(yè)公司要求派專人跟蹤維護(hù)。二、運(yùn)行管理1、按規(guī)定時(shí)間開(kāi)關(guān)扶梯，運(yùn)行時(shí)，應(yīng)密切注意運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，一旦出

12、現(xiàn)異常，馬上檢修 并通知承修方。2、每半小時(shí)巡視一次，發(fā)現(xiàn)有停梯要立即開(kāi)啟，不能開(kāi)啟時(shí)應(yīng)通知承修方。3、扶梯運(yùn)行質(zhì)量，有異常情況應(yīng)當(dāng)天和承修方聯(lián)系維修事宜。4、按規(guī)定做好運(yùn)行記錄。消防監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)一、維修人員應(yīng)熟悉消防監(jiān)控系統(tǒng)的性能、分布、運(yùn)行情況以及相關(guān)的圖紙和資料二、維修人員每月應(yīng)對(duì)所維護(hù)的設(shè)備例行檢查并做好檢查記錄。三、對(duì)主機(jī)、分機(jī)等監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備，非維修人員得隨意打開(kāi)或亂動(dòng)。四、對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)前端做好清潔工作，使消防報(bào)警有良好的運(yùn)行環(huán)境。五、消防報(bào)警系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)，維修人員應(yīng)及時(shí)、到現(xiàn)場(chǎng)維修探查故障起因，并做 好記錄。六、系統(tǒng)發(fā)生意外停電、死機(jī)等情況時(shí)，維修人員應(yīng)盡快恢復(fù)，以避免主機(jī)蓄電

13、池 過(guò)量損耗。七、建立消防監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)日志，完善維修程序。樓宇自控系統(tǒng)維護(hù)一、樓宇自控計(jì)算機(jī)設(shè)備屬于樓宇自控專用設(shè)備，由專人負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)，不得擅自 挪作他用。二、不得在計(jì)算機(jī)上進(jìn)行游戲或做與工作無(wú)關(guān)的事情。三、計(jì)算機(jī)在使用過(guò)程中不得違章操作（重?fù)翩I盤(pán)、頻開(kāi)電源、帶電拔信號(hào)線等） 更不能隨意更改計(jì)算機(jī)設(shè)置（軟件設(shè)置、打印機(jī)功能設(shè)置等） 。四、嚴(yán)禁從外面帶光盤(pán)或軟盤(pán)在處計(jì)算機(jī)上操作；若必須時(shí)需經(jīng)上級(jí)同意。五、如需更換計(jì)算機(jī)內(nèi)部硬件設(shè)備，應(yīng)提出申請(qǐng)并上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意。六、計(jì)算機(jī)及系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，應(yīng)由專業(yè)維修人員進(jìn)行維修，其他人員不得隨意進(jìn) 行維修。廣播音響系統(tǒng)維護(hù)一、廣播音響室人員負(fù)責(zé)廣播音響器材的日常

14、監(jiān)管，做好防火、防盜、防鼠、防潮 工作，做到安全用電。二、廣播音響室人員應(yīng)在管理人員的指導(dǎo)下熟練操作，平時(shí)管理人員做好對(duì)使用人 員操作音響的監(jiān)督工作。三、管理人員應(yīng)對(duì)廣播音響室人員進(jìn)行宣傳教育，做好設(shè)備維護(hù)工作，不違章作業(yè)。四、管理人員不得私自挪用廣播音響器材，不得出租、出借，不得私自移動(dòng)、改制、 改線，并對(duì)廣播音響室人員進(jìn)行監(jiān)督。五、如音響室人員報(bào)修故障，管理人員不得推辭，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行故障排除。六、對(duì)廣播音響及系統(tǒng)安全運(yùn)行隱患，管理人員應(yīng)及時(shí)排除；不能解決的及時(shí)報(bào)上 級(jí)。七、對(duì)業(yè)主所要求調(diào)試、改制等方面的問(wèn)題，應(yīng)上報(bào)總經(jīng)理辦公室。暖通部分一）、管理目標(biāo) 、采暖及空調(diào)溫度符合（或低于）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

15、、確保區(qū)域內(nèi)通風(fēng)效果，提高現(xiàn)場(chǎng)舒適度。三、每年系統(tǒng)內(nèi)事故停水不超過(guò) 4 次/年，區(qū)域停水不超過(guò) 2 次/月四、杜絕水管道跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。（二）、質(zhì)量保障鍋爐巡檢一、檢查燃燒設(shè)備和工藝是否正常。二、檢查除氧器水位。三、檢查空氣壓縮機(jī)排氣溫度。四、每?jī)尚r(shí)檢查并記錄燃燒率情況。五、每?jī)尚r(shí)檢查并記錄鍋爐供汽壓力。六、每?jī)尚r(shí)檢查并記錄鍋爐分汽缸壓力。七、每?jī)尚r(shí)檢查并記錄鍋爐疏水時(shí)間。八、每?jī)尚r(shí)檢查并記錄鍋爐汽水分離器溫度。九、每?jī)尚r(shí)檢查并記錄除氧水箱溫度。 十、認(rèn)真如實(shí)填寫(xiě)用油量。鍋爐定期檢查一、周保養(yǎng)維修檢查：1、每周須轉(zhuǎn)動(dòng)濾油器手柄一圈。2、每周須進(jìn)行水箱局部排污一次。3、當(dāng)班操作

16、時(shí)應(yīng)密切注意馬達(dá)、風(fēng)機(jī)有無(wú)異常聲音或震動(dòng)。4、檢查皮帶松緊情況。5、檢查自動(dòng)排污閥動(dòng)作是否靈敏。二、月保養(yǎng)維修檢查1、每月進(jìn)行一次 100%燃燒， 檢查盤(pán)管給水壓力，并同原始數(shù)據(jù)加以比較，以確定爐 子是否結(jié)垢。2、每月清潔濾網(wǎng)一次。3、每月一次給水、燃油排污。4、每月檢查一次空氣壓縮機(jī)油位，并在平時(shí)當(dāng)班時(shí)間密切注意有無(wú)聲響、溫度等方面的異常情況發(fā)生。水質(zhì)化驗(yàn)一、嚴(yán)格執(zhí)行水質(zhì)化驗(yàn)規(guī)程二、保證進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)的時(shí)間和取樣要求。三、及時(shí)做好各種化驗(yàn)用藥品的配置，切實(shí)保障化驗(yàn)需要。四、根據(jù)化驗(yàn)結(jié)果，指導(dǎo)并督促司爐人員采取相應(yīng)措施，以確保鍋爐安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn) 行。五、及時(shí)監(jiān)控軟化器的再生和還原運(yùn)轉(zhuǎn)，確保軟化器的

17、正常運(yùn)行。六、及時(shí)監(jiān)控除氧器的輸汽壓力， 確保其溫度位于 95-98之間， 以利于除氧器的 正常運(yùn)轉(zhuǎn)。七、做好化驗(yàn)室的清潔工作，保持化驗(yàn)室內(nèi)整潔、美觀。八、按市技術(shù)監(jiān)督局檢驗(yàn)所規(guī)定，定期送水樣化驗(yàn)?？照{(diào)運(yùn)行一、班長(zhǎng)對(duì)當(dāng)班空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行負(fù)有全部責(zé)任，班長(zhǎng)必須組織好本班人員按時(shí)對(duì)室 外及各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度進(jìn)行檢測(cè)，根據(jù)當(dāng)時(shí)溫度要求對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)節(jié)， 使空調(diào)區(qū)域的溫度符合規(guī)范要求，并做記錄。二、值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即使停機(jī)并上報(bào)，發(fā)生緊急 故障而上級(jí)及工程師不在時(shí)，班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織力量及時(shí)處理。三、開(kāi)關(guān)機(jī)由指定專人操作。四、按保養(yǎng)規(guī)程做好設(shè)備日常保養(yǎng)工作，確保重點(diǎn)設(shè)備處

18、于良好狀態(tài)。五、每班人員必須對(duì)所有運(yùn)行狀態(tài)記錄檢查并簽字，必須在機(jī)器檔案上記錄清楚本 機(jī)開(kāi)停時(shí)間、停機(jī)修理原因、停機(jī)開(kāi)始及恢復(fù)正常運(yùn)行的時(shí)間。六、班長(zhǎng)必須將當(dāng)班的運(yùn)行狀況、發(fā)生故障及維修內(nèi)容詳細(xì)記入班組日志。七、當(dāng)班人員必須在開(kāi)機(jī)至關(guān)機(jī)間每隔 1 小時(shí)巡查一次機(jī)器運(yùn)行狀況及服務(wù)區(qū)溫度，發(fā)現(xiàn)機(jī)器異常應(yīng)及時(shí)停機(jī)上報(bào)。八、值班人員必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，不得擅離崗位風(fēng)機(jī)、空調(diào)器保養(yǎng)維護(hù)一、空調(diào)器 月度保養(yǎng)1、每月兩次清洗濾網(wǎng)、回風(fēng)口、消音器、盤(pán)管及室內(nèi)衛(wèi)生2、檢查送風(fēng)、回風(fēng)、新風(fēng)閥件及進(jìn)出水閥件。 年度保養(yǎng)1、每年春、秋兩季擦洗空調(diào)器外殼。2、檢查風(fēng)管及進(jìn)出水管道的保溫層。二、風(fēng)機(jī)年度保養(yǎng)1、每年兩次對(duì)風(fēng)

19、機(jī)外殼進(jìn)行擦洗及清理室內(nèi)衛(wèi)生。2、檢查軸繞風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況。3、檢查離心風(fēng)機(jī)皮帶松緊程度。4、每年加潤(rùn)滑油一次。5、開(kāi)機(jī)檢查運(yùn)轉(zhuǎn)情況。6、每年兩次檢查消防系統(tǒng)閥件。水運(yùn)行一、供水系統(tǒng)管理1、建立正常的供水、用水管理制度，定期進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。2、防止跑、冒、滴、漏，杜絕日常生活中長(zhǎng)流水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)閥門(mén)滴水、水龍頭關(guān)不 住的情況應(yīng)及時(shí)修理。3、對(duì)供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門(mén)、水表等進(jìn)行日常和定期檢修。4、保持水箱水池清潔衛(wèi)生，防止二次污染，定期進(jìn)行水箱消毒工作。5、嚴(yán)防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。、水泵房管理1、生活水泵、消防變頻穩(wěn)壓泵應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)輪換使用。2、消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定每

20、半年進(jìn)行 1 次自動(dòng)手動(dòng)操作檢查，每年進(jìn)行 1 次全面檢 查。3、非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入須經(jīng)主管同意并由值班人員的陪同。4、定期打掃水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)備，做到地面、墻壁、天花 板、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物、油漆完好，整潔光亮。5、水泵房隨時(shí)上鎖，鑰匙由值班員保管。三、排水系統(tǒng)管理1、定期檢查排水管道外部是否有銹蝕和漏水現(xiàn)象。2、對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)主新增加商業(yè)用排水需求進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，如果排水含量超標(biāo)，須增加 隔油池。3、定期檢查廣場(chǎng)雨水井、排水井蓋是否丟失，化糞池是否有堵塞現(xiàn)象。4、定期對(duì)室外消火栓、消防結(jié)合器檢查。5、普及使用常識(shí)，防止室內(nèi)排水

21、系統(tǒng)堵塞，禁止把污物、雜物、大顆粒物質(zhì)倒入管 道。在衛(wèi)生間、盥洗室等處放置污物桶，在拖布池、地漏上放不銹鋼篦網(wǎng)格等。6、地下車(chē)庫(kù)排水明渠保持暢通，不定期清掃集水坑雜物。四、日常巡檢管理水泵房應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡視一次， 具體內(nèi)容如下： 1、水泵房有無(wú)異常聲響或大的振動(dòng)。2、電機(jī)、控制柜有無(wú)異常氣味。3、電機(jī)溫開(kāi)是否正常（應(yīng)不燙手） ，變頻器散熱通道是否順暢。4、水壓表、運(yùn)傳壓力表指示是否正常，控制柜上信號(hào)燈是否正確，控制柜內(nèi)各元器 件是否工作正常。5、機(jī)械水壓表與 PC設(shè)定的壓力是否相符，是否滿足供水壓力要求。6、水池、水箱水位是否正常。7、蝶閥、法蘭連接處是否漏水。8、止回閥、浮球閥、液位控制器是否

22、工作可靠9、集水坑污水泵運(yùn)行是否正常，有無(wú)過(guò)載、泄漏現(xiàn)象。10、樓板、墻壁、地面等處無(wú)漏水、積水等異?，F(xiàn)象。11、雨水井附近有無(wú)白灰、砂子、碎磚、碎石等建筑材料，防止它們被雨水沖入管 道中造成堵塞。水維修保養(yǎng)一、水泵維修保養(yǎng)：1、檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常摩擦聲響， 則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承。2、轉(zhuǎn)動(dòng)泵軸， 如有卡住、碰撞現(xiàn)象，應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪； 如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重， 應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸。3、檢查壓盤(pán)根處是否漏水，否則應(yīng)加壓盤(pán)根。4、如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層，重新刷油漆。5、清潔水泵外表。二、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng) 1、檢查密封圈是否已老化，

23、如已老化則應(yīng)更換。2、檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的 軸承。3、檢查潛水泵、排污泵所連接的軟管是否牢固，如松弛應(yīng)緊固。4、清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)在表面處理后重新油漆。三、維修停水管理 給排水設(shè)備因維修保養(yǎng)等原需要停水時(shí)，應(yīng)對(duì)部門(mén)主管填寫(xiě)停水申請(qǐng)表，經(jīng)批準(zhǔn)后 通知客戶服務(wù)中心，由客戶服務(wù)中心提前 24小時(shí)通知有關(guān)用戶， 如因特殊情況突然停水， 應(yīng)在恢復(fù)供水 2 小時(shí)內(nèi)向有關(guān)業(yè)主做出解釋。消防部分一）、管理目標(biāo)、杜絕消防火災(zāi)隱患，對(duì)違反消防管理?xiàng)l例行為限期整改。、加強(qiáng)項(xiàng)目管理人員消防培訓(xùn)，提高各業(yè)主使用人對(duì)消防法規(guī)的認(rèn)識(shí)。二）、質(zhì)量保障消防

24、監(jiān)控一、負(fù)責(zé)消防監(jiān)控中心設(shè)備 24 小時(shí)運(yùn)行，熟知本崗位的任務(wù)與要求。二、值班人員接班后，應(yīng)對(duì)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，并作好值班記錄。三、對(duì)于交接班遺留的問(wèn)題應(yīng)先解決，無(wú)法處理時(shí)要及時(shí)上報(bào)。四、值班人員要有良好的精神面貌，保證正確的坐姿，夜間值班時(shí)要保持清醒的頭 腦。五、值班人員要保持高度警惕，一旦有報(bào)警要及時(shí)做出反映。六、監(jiān)控室內(nèi)杜絕非工作人員入內(nèi)，值班期間不準(zhǔn)擅自離崗，不準(zhǔn)干私活，不準(zhǔn)招 待與工作無(wú)關(guān)的人員。七、熟知項(xiàng)目?jī)?nèi)容設(shè)備情況，對(duì)消防器材的使用要達(dá)到熟練程度。八、愛(ài)護(hù)消防中心的器材、設(shè)備，搞好器材的保養(yǎng)。九、熟練掌握消防條例中的“火災(zāi)預(yù)案”及火災(zāi)情況下的指揮調(diào)度程序。十、按級(jí)別操作主機(jī)

25、和分機(jī)，未經(jīng)授權(quán)和批準(zhǔn)不準(zhǔn)私自操作。十一、保持衛(wèi)生清潔，做到地面、門(mén)窗干凈，用具擺放整齊。十二、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高技術(shù)水平。消防督查一、嚴(yán)格安裝消防安全工作的各項(xiàng)制度對(duì)項(xiàng)目及各業(yè)主進(jìn)行消防監(jiān)督檢查。二、消防安全檢查要做到定期檢查與隨時(shí)檢查相結(jié)合，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，督促整改火 災(zāi)事故隱患，對(duì)無(wú)力整改的事故隱患要及時(shí)上報(bào)，防止事故發(fā)生。三、負(fù)責(zé)消防器材的添置、維修、保養(yǎng)工作，不定期的檢查防火器材的維護(hù)保養(yǎng)情況，對(duì)損壞、移動(dòng)及亂用消防器材的人員進(jìn)行糾正和嚴(yán)肅處理四、被指定管理各種自動(dòng)消防設(shè)備的人員，上崗前要進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，合格后方 可上崗。五、承擔(dān)基層組織義務(wù)消防處的教育培訓(xùn)工作，負(fù)責(zé)對(duì)各單位及各部門(mén)

26、員工消防教 育，組織員工認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識(shí)和滅火技術(shù)，做到“三懂” 、“三會(huì)”、“三能”。六、督促各單位建立義務(wù)消防組織，定期培訓(xùn)義務(wù)消防員，落實(shí)具體的防火預(yù)案和 重要部位的應(yīng)急滅火作戰(zhàn)計(jì)劃，一旦發(fā)生火情，能立即按分工投入滅火戰(zhàn)斗。七、嚴(yán)格監(jiān)督檢查各經(jīng)營(yíng)部門(mén)安全用電，不準(zhǔn)亂拉電線，不準(zhǔn)超負(fù)荷用電，不準(zhǔn)使 用不符合標(biāo)準(zhǔn)的保險(xiǎn)裝置。八、定期對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行全面檢查和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)并進(jìn)行必要的維修、 更換。九、將安全檢查情況、安全教育情況及整改措施等做詳細(xì)記錄。 十、對(duì)發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患，及時(shí)提出整改意見(jiàn)，并填寫(xiě)火險(xiǎn)隱患整改通知書(shū)交對(duì) 方簽字，之后及時(shí)進(jìn)行復(fù)查。監(jiān)控室一、恪守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。二、

27、認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄，值班期間應(yīng)詳細(xì)記錄門(mén)磁報(bào)警系統(tǒng)的運(yùn)行情況。三、按規(guī)定調(diào)設(shè) CCTV監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視器內(nèi)容，監(jiān)控屏幕，發(fā)現(xiàn)異常立即上報(bào)。四、門(mén)磁報(bào)警系統(tǒng)設(shè)警時(shí)，如有異常應(yīng)及時(shí)上報(bào)處室領(lǐng)導(dǎo)，并按指示進(jìn)行處理。五、遇到警情，應(yīng)立即呼叫現(xiàn)場(chǎng)帶班，檢查前端并填寫(xiě)報(bào)警情況記錄表，做到報(bào)警 信息反饋責(zé)任到人。六、嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)控設(shè)備的各項(xiàng)操作規(guī)程，對(duì)違反操作規(guī)程造成的嚴(yán)重后果，要追究 值班人員的責(zé)任。七、遵守安全保密制度。如遇查詢監(jiān)控資料時(shí)，必須查看來(lái)人是否持有領(lǐng)導(dǎo)批示。八、本著“誰(shuí)在崗，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，是監(jiān)控人員職責(zé)。秩序部分一）、管理目標(biāo)、提高秩序管理人員的整體素質(zhì)，建立良好公共安全及交通秩序管理 、消除安全隱患，維護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全等合法權(quán)益。二）、質(zhì)量保障秩序職責(zé)一、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)以及治安管理處罰條例，密切配合公安機(jī)關(guān)，維 護(hù)項(xiàng)目?jī)?nèi)的安全，保證良好公共秩序。二、實(shí)行 24 小時(shí)值班制度，落實(shí)固定崗、巡邏崗以及保安監(jiān)控相結(jié)合的安全防范措 施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排除、制止各類治安事件。三、負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類車(chē)輛的停放管理，保障區(qū)域內(nèi)正常的交通秩序。四、負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)暫住人口的登記、管理、辦理暫住證以及大中專學(xué)生的戶籍落戶工 作。五、制止乞討、叫賣(mài)、散發(fā)傳單等人員進(jìn)行入項(xiàng)目?jī)?nèi)，依法維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán) 益。當(dāng)發(fā)生治安突發(fā)事件時(shí)，即使采取措施，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害，必要時(shí)協(xié) 助公安機(jī)關(guān)