2011長沙城市中心寫字樓專題研究

1、上海鑒略地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)上海鑒略地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)| |戰(zhàn)略咨詢中心戰(zhàn)略咨詢中心2011.06.252011.06.25長沙城市中心寫字樓專題研究長沙寫字樓發(fā)展歷程背景隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，長沙已進(jìn)入專業(yè)寫字樓階段初級階段發(fā)展階段商住階段專業(yè)寫字樓階段時時 間間1993-19971993-1997年年1998-20001998-2000年年2001-20032001-2003年年20042004年年- -至今至今階段特征階段特征u企業(yè)數(shù)量快速增長，高新技術(shù)業(yè)大力發(fā)展，對寫字樓的需求量增加；u市場初步啟動；u97年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，經(jīng)歷了一次更替與淘汰的過程u網(wǎng)絡(luò)的普及使得居家辦公概念得及推行；u“宜

2、商宜住”滿足了消費者對產(chǎn)品的需求u中國入世成功，大量國內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐長沙；u高檔專業(yè)化成為了寫字樓的主流發(fā)展方向；產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征u硬件設(shè)施及服務(wù)得以較好體現(xiàn)u配置較低；u商務(wù)形象不突出；u距真正的寫字樓產(chǎn)品仍有距離u商住結(jié)合，功能綜合；面積較小，總價低，投資性強；u硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高，“5a”智能化出現(xiàn)代表性寫字樓代表性寫字樓 u銀華大廈u平和堂商務(wù)大廈u華僑大廈u華聯(lián)大廈u順天城sohou和府酒店公寓u順天國際財富中心u運達(dá)國際廣場u中天廣場麓谷板塊麓谷板塊市府板塊市府板塊中心板塊中心板塊城南板塊城南板塊產(chǎn)業(yè)政府地段政府中心板塊中心板塊傳統(tǒng)的城市中心腹部區(qū)域，全市寫字樓最

3、集中區(qū)域，占全市寫字樓90%以上份額 城南板塊城南板塊依托省政府新址南遷形成市府板塊市府板塊依托市政府新址西遷、岳麓區(qū)政府形成麓谷板塊麓谷板塊依托麓谷科技園區(qū)的逐漸成形長沙寫字樓受傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展模式影響，主要集中于中心板塊由于長沙在寫字樓發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支持方面的薄弱性造成寫字樓區(qū)域板塊分布具有較強的行政中心依附性寫字樓區(qū)域分布圖-主要分布于中心區(qū)，地域集中性強，行政中心依附性強長沙規(guī)劃的長沙規(guī)劃的cbdcbd區(qū)域區(qū)域芙芙蓉蓉路路韶韶山山路路人民路人民路勞動路勞動路五一廣場商務(wù)圈：五一廣場商務(wù)圈：五一廣場為核心，五一大道為主軸，以商業(yè)帶動商務(wù)發(fā)展芙蓉路金融商務(wù)圈：芙蓉路金融商務(wù)圈：芙蓉路為軸線

4、的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性文藝路文化商務(wù)圈：文藝路文化商務(wù)圈：文藝路口為核心的文化商務(wù)圈則以五星級酒店為配套支撐，高檔寫字樓為載體，形成了韶山路商務(wù)圈中心地帶地價高昂和商務(wù)活動頻繁的特色 五一路五一路五一廣場為核心、五一路和芙蓉路為經(jīng)緯的寫字樓核心區(qū)；“三橫兩縱”的寫字樓集中分布區(qū)，三個核心商務(wù)圈；號稱長沙“金融大道”的芙蓉路以金融商務(wù)圈創(chuàng)造出鮮明的特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立 ，形成了長沙傳統(tǒng)的商務(wù)氛圍街區(qū)中心區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀-中心區(qū)寫字樓集中于“日字型區(qū)域”，沿城市主干道分布 商住混合辦公中小型企業(yè)，對價格較低、面積小的商住樓需求較旺盛 存在問題：檔次低，商務(wù)配套不

5、全，物管差，功能混雜， 難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高商務(wù)公寓商住樓與專業(yè)寫字樓過渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實力有限，無法進(jìn)入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問題：形象相對于專業(yè)寫字樓仍顯較低酒店辦公與酒店伴生、酒店級服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，接受度高。被注重形象的大公司視為企業(yè)實力地位的體現(xiàn)；存在問題：管理費極高。會議室雖租用方便，但租金昂貴，極少對外銷售產(chǎn)權(quán)寫字樓從05年亞大時代、順天財富中心面市開始，長沙寫字樓真正進(jìn)入專業(yè)化時代。而隨著長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，專業(yè)化市場需求越來越大，越來越多5a甲級甚至超白金級寫字樓出現(xiàn)在市場上。酒店辦公酒店辦公專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓商住混合商住混

6、合商務(wù)公寓商務(wù)公寓長沙商務(wù)市場長沙商務(wù)市場市場占比市場占比市場占比市場占比市場占比市場占比市場占比市場占比寫字樓產(chǎn)品現(xiàn)狀-市場專業(yè)化程度較低，專業(yè)寫字樓份額有限！長沙主要高檔寫字樓分布圖五一廣場商務(wù)圈：五一廣場為核心、以商業(yè)結(jié)合的寫字樓為主文藝路文化商務(wù)圈：文藝路為核心的文化商務(wù)圈則以五星級酒店為配套支撐，高檔寫字樓為載體，形成了韶山路商務(wù)圈中心地帶地價高昂和商務(wù)活動頻繁的特色芙蓉路金融商務(wù)圈：芙蓉路為軸線的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性凱旋門型玻璃外形中空low-e玻璃幕墻雙層玻璃幕墻 雙層玻璃幕墻高檔專業(yè)寫字樓-外觀設(shè)計有限：建筑立面及造型相對常規(guī)，地標(biāo)感不強!項目項目入市時入

7、市時間間層數(shù)層數(shù)層高層高大堂大堂空調(diào)空調(diào)物業(yè)物業(yè)樓層情況樓層情況電梯品牌電梯品牌電梯數(shù)電梯數(shù)量量華僑國際06年前263.6300中央京電純寫字樓西子奧的斯5/13人定王大廈06年后303.3300中央富達(dá)1-3商場3-12商業(yè)日立7/13人順天國際06年前363.3900中央順天1-5商業(yè)32-34酒店中航南光9/18人平和堂06年前283.3200中央平和堂1-7商業(yè)菱電7/13人中隆國際06年后283.3300分裝威盛純寫字樓三菱5/13人中天廣場06年后273.6800中央綠城純寫字樓奧的斯6/13人第一大道06年前203.3400中央綠城1-3商業(yè)奧的斯5/13人華美歐大廈06年后21

8、3.3200中央中航1-4商業(yè)三菱7/14 人亞大時代06年前283500中央均和1-4商業(yè)訊達(dá)5/13人湖南文化大廈06年前283.61500中央保利1-4銀行三菱7/15人高檔專業(yè)寫字樓-產(chǎn)品品質(zhì)研究主要項目內(nèi)部配置掃描!指標(biāo)指標(biāo)主流水平主流水平點評點評建筑高度100米以內(nèi)目前長沙沒有超高層寫字樓建筑面積4-5萬平米體量普遍中型單層面積1200-1500平米/層偏小的甲級寫字樓平面標(biāo)準(zhǔn)層層高3.3-3.6米層高偏低，凈高難以滿足2.8米的舒適度標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)單位面積劃分主力面積60-120平米受客戶購買力限制影響，面積劃分較小大堂高度多為單層高度（少數(shù)2層通高、個別3層通高）普遍尺度局促，中天廣

9、場一枝獨秀，高度達(dá)15米（3層通高）大堂面積多為300平米以內(nèi)普遍狹小，多數(shù)僅滿足出入基本功能，不能彰顯寫字樓品質(zhì)及形象高檔專業(yè)寫字樓-品質(zhì)有限,指標(biāo)偏中低：未出現(xiàn)超高層、體量中型,大堂普遍偏小!硬件配置硬件配置主流水平主流水平點評點評電梯品牌品牌電梯（國產(chǎn)較多，大部分?jǐn)?shù)據(jù)項達(dá)不到沿海頂級寫字樓電梯標(biāo)準(zhǔn)）電梯品牌成為長沙寫字樓檔次區(qū)分的顯要標(biāo)志之一載重量1150kg載重量仍未達(dá)到1350kg的基本舒適度標(biāo)準(zhǔn)單梯服務(wù)面積5000-7000平米基本達(dá)到舒適度要求空調(diào)多為整體風(fēng)機盤管中央空調(diào)（少數(shù)分戶中央空調(diào)）處于中央高空調(diào)初級階段，市場未見vrv、vav空調(diào)幕墻普遍采用中空low-e玻璃幕墻玻璃幕

10、墻材質(zhì)已達(dá)較高水平，但大面積采用玻璃幕墻案例較少網(wǎng)絡(luò)地板僅有個別高端項目采用表明長沙寫字樓已具前瞻性高檔專業(yè)寫字樓-硬件配置初級,國產(chǎn)電梯居多、13人中量居多、分戶中央空調(diào)!項目項目配套配套新世紀(jì)大廈商業(yè)裙樓、酒店定王大廈商業(yè)裙樓、中興銀行、酒店順天國際商業(yè)裙樓、錦繡紅樓餐廳平和堂商業(yè)裙樓、商場百貨中天廣場商業(yè)裙樓、服飾第一大道商業(yè)裙樓、服飾商場你好漂亮華美歐大廈商業(yè)裙樓、商鋪招租中亞大時代商業(yè)裙樓、中興銀行、酒樓湖南文化大廈商業(yè)裙樓、湖南大劇院、餐廳維一星城國際商業(yè)裙樓、中西餐廳高檔專業(yè)寫字樓配套及物業(yè)配套以商業(yè)裙樓為主，主要以餐飲為主，大多配備中西餐廳!使用成本不高， 2.5-3.4元/月

11、平，但能夠提供的服務(wù)種類較少2 2元元1.21.2萬萬高檔寫字樓售價1.2萬/平高檔寫字樓均租金約為2.0元/平天高檔專業(yè)寫字樓- 當(dāng)前價格上限1.6萬/平米，租金平均2.5！ 除運達(dá)國際廣場因商務(wù)配套齊全，入駐率較高外，其他入駐率較高的寫字樓均是06年以前建成并進(jìn)入市場。入市時機選擇對于寫字樓的銷售有較大影響高檔專業(yè)寫字樓入駐率研究雙子塔外形雙子塔外形占地面積: 17870.70建筑面積: 31545主力面積：260平米層高：30層，3.6米層高配置：中央空調(diào)、三菱電梯、5a智能安全防護(hù)系統(tǒng)租金：4元/平天物管：水木清華物業(yè)公司物業(yè)費：4元/平月停車場：停車場共502位，其中地下49位，地下

12、453位大堂：97平，10米挑高入駐率：95%最高端硬件配置以及頂級商業(yè)配套使其成為長沙最具檔次寫字樓運達(dá)國際廣場-長沙當(dāng)前最高端專業(yè)寫字樓！精裝電梯間精裝電梯間單位辦公間分割較大單位辦公間分割較大這里一直是我們的首選，在得到有空辦公間轉(zhuǎn)讓的消息后，我們立馬拿下。運達(dá)的形象符合我們這種大型企業(yè)的身份。 某大型外資企業(yè)駐長辦事處運達(dá)國際廣場-入駐企業(yè)以大型企業(yè)為主，以金融、投資/咨詢業(yè)為主！業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)數(shù)量數(shù)量比例比例金融金融1629%投資投資/ /咨詢咨詢1018%貿(mào)易貿(mào)易/ /流通流通47%電子電子/ /科技科技35%機電機電/ /設(shè)備設(shè)備23%裝飾裝飾/ /裝修裝修24%廣告廣告/ /文化文化

13、12%建材建材/ /礦產(chǎn)礦產(chǎn)12%合計合計5656100%100%網(wǎng)絡(luò)地板網(wǎng)絡(luò)地板走道玻璃隔斷走道玻璃隔斷totototo潔具潔具透明玻璃中空外墻透明玻璃中空外墻占地面積:18741.4平方米 建筑面積:230000.0平方米主力面積：200-400平米層高：26層，3.6米層高配置：中央空調(diào)、日立電梯、5a智能安全防護(hù)系統(tǒng)、24小時熱水（單梯服務(wù)面積僅5000平方米）租金：中天廣場3.5元/平天行政公館2.2-2.3元/平天物管：浙江綠城 3.4元/平月停車場：地下停車場688位大堂：800平，15米挑高入駐率：45%優(yōu)越地理位置、獨特外立面造型、全市最高端硬件配置使其成為最耀眼寫字樓明星中

14、天廣場-長沙當(dāng)前在售專業(yè)寫字樓最高端產(chǎn)品！這里地理位置好、我們一直想在這一塊建自己的辦公樓，但是一直沒找到，正好中天這個形象和物管都比較到位，符合目前我們的需求，就是價格貴了點、不過還可以接受。 招商銀行股份有限公司長沙分行中天廣場-入駐企業(yè)以大型企業(yè)為主，以金融、貿(mào)易行業(yè)為主！芙蓉中路核心地段、低單梯芙蓉中路核心地段、低單梯服務(wù)面積、國際酒店管理公司服務(wù)面積、國際酒店管理公司物管是其核心競爭力物管是其核心競爭力占地面積:2635.2平方米建筑面積：91551.5平方米主力面積：70-200平米層高：30層、3.3米層高配置：中央空調(diào)、日立電梯、外墻陶瓷錦磚、外墻漆、地面水泥砂漿、防盜門 租金

15、：1.7-2元/平天（毛胚） 2.1-2.3元/平天（帶裝修）物管：國際酒店“速8”全面托管 2.5元/月平停車場：372位架空停車場地上102位臨時停車場入駐率：50%立面豎向線條立面豎向線條過多造成視野過多造成視野狹小狹小公共空間公共空間裝修粗糙裝修粗糙定王大廈 東海期貨湖南卡斯特酒業(yè)聯(lián)想長沙分公司金拓天油茶科技有限公司雅寇國際湖南分公司澳大利亞國家會計事務(wù)所雷升信息技術(shù) 創(chuàng)想偉業(yè)科技發(fā)展公司天娛廣告長沙分公司中致集成家居中致家購新里程咨詢管理有限公司上海中智國際教育咨詢公司如果營銷咨詢有限公司真才教育湖南分公司華夏大地教育網(wǎng)歐信通訊器材 長沙市芙蓉區(qū)都正街街道金沙里社區(qū)居委會湖南強泰錳制

16、品有限公司湖南萬源科技有限公司合眾人壽保險 永一會計師事務(wù)所位置很好、租金也還可以，正好有適合我們要租的面積段，就是配套差了點現(xiàn)在 招商銀行股份有限公司長沙分行定王大廈-入駐以中小型咨詢培訓(xùn)、知名企業(yè)分公司、信息科技類居多！ 優(yōu)越地理位置、良優(yōu)越地理位置、良好昭示性、不規(guī)則好昭示性、不規(guī)則外立面是其成功關(guān)外立面是其成功關(guān)鍵鍵平面布平面布局局原名” 恒隆國際大廈“占地面積:3975.000平米建筑面積:49841.000平米主力面積：150-250平 層高：28層，3.3米層高配置 ：分戶中央空調(diào)、三菱電梯、中空low-e玻璃幕墻、地面玉晶石、高級磁磚租金：1.7-2元/平天物管：威盛， 2.8

17、元/平月停車場：9163平約400位大堂：50平入駐率：90%中隆國際-五一大道標(biāo)志性寫字樓形象不錯、比較高檔、物管服務(wù)也可以、位置好、價格不貴，適合代表我們現(xiàn)在企業(yè)目前的形象 利郎商務(wù)男裝總經(jīng)理中隆國際-入駐以規(guī)模房地產(chǎn)公司、咨詢培訓(xùn)及知名企業(yè)分公司為主要類型！ 外立面現(xiàn)外立面現(xiàn)代挺拔代挺拔入口氣派入口氣派內(nèi)裝用材講究、內(nèi)裝用材講究、品質(zhì)感強品質(zhì)感強占地面積:7917平建筑面積:78568平米主力面積：150-300平層高：36層3.3米配置：中央空調(diào)、中航南光電梯、中空low-e玻璃幕墻租金：1.7-2.2元/*天物管：深圳中航物業(yè)公司 2.8元/月平停車場：地下停車場 400位大堂：15

18、00平有較多商業(yè)入駐率：95%順天國際財富-長沙當(dāng)年標(biāo)志性甲級寫字樓！ 在當(dāng)時順天算是比較高檔體面的寫字樓，符合我們大公司的形象要求，大堂、電梯很豪華，還有高級餐管和酒店配套，很方便。 金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)長沙分公司總經(jīng)理順天國際財富-中大型以咨詢培訓(xùn)類、知名企業(yè)分公司、信息科技類為主要類型！ 占地面積:6073.59平米建筑面積:45786.29平米主力面積：100-400平層高：28層3.6米配置：中央空調(diào)、日立梯、中空low-e玻璃幕墻租金：1.5-2元/*天物管：保利物業(yè)3元/月平停車場：地下加地上臨時約500位大堂：900平8.1米挑高入駐率：95%湖南首座全鋼結(jié)構(gòu)寫字樓、保利物管、與文化產(chǎn)業(yè)

19、結(jié)合是其獨有亮點寫字樓入口與劇寫字樓入口與劇院入口混雜院入口混雜內(nèi)裝高檔、科勒潔具內(nèi)裝高檔、科勒潔具湖南文化大廈-結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，韶山路當(dāng)年標(biāo)志性寫字樓！ 建筑比較顯品位、保利是 個大品牌、下面是劇院，還有很多中高檔餐館、很方便，租金也不高比較喜歡 湖南通融投資管理有限公司副總湖南文化大廈-大型知名企業(yè)分公司或辦事處、信息科技為主要類型！ 注：客戶分析以亞大時代廣場、定王大廈、華僑國際、中天廣場恒隆國際、第一大道、順天國際財富中心、華美歐國際大廈、湖南文化大廈、平和堂為調(diào)查樣本客戶群檔次較酒店寫字樓較低，中小企業(yè)占到7成比例，行業(yè)以第三產(chǎn)業(yè)為主，集中在金融、咨詢培訓(xùn)、房地產(chǎn)、it四大行業(yè)種客戶特征-

20、省內(nèi)企業(yè)為主，行業(yè)集中在金融投資、咨詢培訓(xùn)等類型中小企業(yè) 高檔專業(yè)寫字樓客戶關(guān)注度：形象20%、價格15%、配套14%、地段13%，對價格和地段的關(guān)注上升客戶特征-更多的關(guān)注寫字樓的形象、配套、性價比！長沙高檔寫字樓和一線城市相比，名不副實，產(chǎn)品配置與服務(wù)都有很大的提升空間，客戶對享受品質(zhì)的不滿將是產(chǎn)品進(jìn)一步提升的推動力“長沙寫字樓現(xiàn)在不斷的出現(xiàn)高檔專業(yè)寫字樓，未來會形成四個商務(wù)區(qū)，但是現(xiàn)在這長沙寫字樓現(xiàn)在不斷的出現(xiàn)高檔專業(yè)寫字樓，未來會形成四個商務(wù)區(qū)，但是現(xiàn)在這些寫字樓配套還是很不到位，些寫字樓配套還是很不到位，大堂和普通，電梯和很普通，和一般寫字樓差距拉不開，大堂和普通，電梯和很普通，和一

21、般寫字樓差距拉不開，性價比沒有在酒店里辦公方便舒服性價比沒有在酒店里辦公方便舒服“像中天廣場這樣高形象的寫字樓，雖然很顯身份但是租金比在華天酒店里租還貴，像中天廣場這樣高形象的寫字樓，雖然很顯身份但是租金比在華天酒店里租還貴，但是配套和物管都不如華天但是配套和物管都不如華天”；用友軟件湖南分公司總經(jīng)理用友軟件湖南分公司總經(jīng)理“現(xiàn)在很多企業(yè)都想找形象高、配套好、有適合自己面積段的高寫字樓，但是目前還是比較少現(xiàn)在很多企業(yè)都想找形象高、配套好、有適合自己面積段的高寫字樓，但是目前還是比較少”；“現(xiàn)在高檔專業(yè)寫字樓大堂、電梯、其他配套還是沒有達(dá)到高檔的水平、沒有根據(jù)入駐企業(yè)類型提供些現(xiàn)在高檔專業(yè)寫字樓

22、大堂、電梯、其他配套還是沒有達(dá)到高檔的水平、沒有根據(jù)入駐企業(yè)類型提供些相對應(yīng)的服務(wù)，沒有享受高檔的感覺相對應(yīng)的服務(wù)，沒有享受高檔的感覺”長沙邦友置業(yè)顧問有限公司副總經(jīng)理長沙邦友置業(yè)顧問有限公司副總經(jīng)理客戶特征小結(jié)-以中小企業(yè)為主，對性價比關(guān)注提升，對品質(zhì)現(xiàn)狀滿足程度不高1、近年發(fā)展快速。自06年起，長沙高檔專業(yè)寫字樓成為新增供應(yīng)項目的主流方向。2、品質(zhì)提升空間大。當(dāng)前該類供應(yīng)檔次名不副實，供應(yīng)集中位于甲級寫字樓的中低層次。3、價值實現(xiàn)相對高。甲級寫字樓售價在1.2萬/平米，租金在2-3元/天。4、客戶群風(fēng)險存在。中小企業(yè)占到7成，關(guān)注性價比，雖有品質(zhì)提升需求但不會貿(mào)然支付成本。5、未來競爭激烈

23、。未來潛在高端專業(yè)寫字樓供應(yīng)龐大，近期超高層陸續(xù)啟動，競爭趨向白熱化高端專業(yè)寫字樓仍有品質(zhì)提升空間，但客戶群存在一定風(fēng)險總體小結(jié)-仍有很大的品質(zhì)提升空間，但客戶群存在一定風(fēng)險！五一廣場為核心、五一路、芙蓉路、韶山路為經(jīng)緯的寫字樓核心區(qū)（芙蓉cbd所在區(qū)域），目前商務(wù)氛圍濃厚，高檔寫字樓集聚新河三角洲。項目占地面積約110萬平方米，總建筑規(guī)模達(dá)500萬平方米，其中，黃海標(biāo)高39米架空平臺上住宅面積300萬平方米，酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬平方米；平臺下社區(qū)商業(yè)配套和停車庫等建筑面積約120萬平方米。規(guī)劃建設(shè)的一棟高約260米標(biāo)志性建筑，將成為中南地區(qū)的新地標(biāo)。濱江新城：總用地面

24、積721.5公頃 ，定位為長沙的城市核心區(qū)，即集觀光休閑、商業(yè)、貿(mào)易、商務(wù)樓宇、金融證券、酒店餐飲、高檔住宅等六項功能為一體的多功能城市核心區(qū) 。南湖新城南湖新城將構(gòu)筑成“兩園一帶四區(qū)”的格局，四區(qū)即濱江山水居住區(qū)、濱江商務(wù)區(qū)南城省府商務(wù)區(qū)：省政府，高校、企業(yè)科技園為依托的新興商務(wù)中心！新河三角洲新河三角洲3 3文藝路商務(wù)圈文藝路商務(wù)圈文藝路口為核心的文化商務(wù)圈文藝路口為核心的文化商務(wù)圈則以五星級酒店為配套支撐，則以五星級酒店為配套支撐，高檔寫字樓為載體高檔寫字樓為載體五一廣場商務(wù)圈五一廣場商務(wù)圈五一廣場為圓心，五一大道為五一廣場為圓心，五一大道為軸，以商業(yè)帶動商務(wù)軸，以商業(yè)帶動商務(wù)芙蓉路商務(wù)

25、圈芙蓉路商務(wù)圈以金融證券等金融行業(yè)為鮮明以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性特性2 2濱江新城：根據(jù)政府的規(guī)劃導(dǎo)濱江新城：根據(jù)政府的規(guī)劃導(dǎo)向，未來將形成新興的商務(wù)辦向，未來將形成新興的商務(wù)辦公聚集區(qū)公聚集區(qū)1 1新河三角洲：根據(jù)政府的規(guī)劃新河三角洲：根據(jù)政府的規(guī)劃導(dǎo)向，未來將形成新興的商務(wù)導(dǎo)向，未來將形成新興的商務(wù)辦公聚集區(qū)辦公聚集區(qū)4 45 5南城省府商務(wù)圈南城省府商務(wù)圈以省府政務(wù)為中心打造新南城以省府政務(wù)為中心打造新南城商務(wù)區(qū)。企業(yè)辦公基地商務(wù)區(qū)。企業(yè)辦公基地5 5寫字樓發(fā)展趨勢寫字樓發(fā)展趨勢- -寫字樓進(jìn)入快速發(fā)展期，規(guī)劃商務(wù)區(qū)中的供應(yīng)將逐步落實寫字樓進(jìn)入快速發(fā)展期，規(guī)劃商務(wù)區(qū)中的供應(yīng)將逐步落

26、實！3 3洋湖垸片區(qū)：總部基地集中洋湖垸片區(qū)：總部基地集中區(qū)，未來本案最大競爭對手。區(qū)，未來本案最大競爭對手。根據(jù)政府的規(guī)劃導(dǎo)向，洋湖根據(jù)政府的規(guī)劃導(dǎo)向，洋湖垸片區(qū)將形成以總部基地功垸片區(qū)將形成以總部基地功能為核心的商務(wù)區(qū)能為核心的商務(wù)區(qū)南湖新城：酒店金融區(qū)及南湖新城：酒店金融區(qū)及濱江商務(wù)區(qū)。根據(jù)政府的濱江商務(wù)區(qū)。根據(jù)政府的規(guī)劃導(dǎo)向，沿江形成具有規(guī)劃導(dǎo)向，沿江形成具有景觀特色的新興的商務(wù)辦景觀特色的新興的商務(wù)辦公聚集區(qū)公聚集區(qū)在建寫字樓分布地圖項目項目綜合特征綜合特征北辰三角洲北辰三角洲1棟300米+4棟200米寫字樓,總建約50萬天健芙蓉盛天健芙蓉盛世世占地5.6萬建筑30萬泊富國際泊富國際

27、1棟218m超過5a寫字樓，1棟150m公寓尚都財富中尚都財富中心心開福萬達(dá)開福萬達(dá)第三代城市綜合體長沙恒隆廣長沙恒隆廣場場長沙新地標(biāo)奢侈的高地泰貞國際中泰貞國際中心心1、4號地鐵線的交匯口新地標(biāo)。華遠(yuǎn)金外灘華遠(yuǎn)金外灘“山水洲城”式的園林景觀保利南湖保利南湖中式結(jié)構(gòu)地產(chǎn)中建長沙中中建長沙中心心匯金國際中匯金國際中心心下沉式臺地園林通用時代中通用時代中心心東南亞式園林，百年喬木綠化凱通國際中凱通國際中心心后現(xiàn)代建筑設(shè)計、外墻外保溫系統(tǒng)運達(dá)國際廣運達(dá)國際廣場場獨創(chuàng)水景，架空花園順天金融中順天金融中心心主城與新城的“黃金走廊”，中心樞紐萬博匯萬博匯連接?xùn)|塘和紅星商圈的第六都第六都18萬的成品地產(chǎn)帕克

28、水岸帕克水岸親水而居，水景園林鑫遠(yuǎn)城市廣鑫遠(yuǎn)城市廣場場高檔寫字樓、風(fēng)情商業(yè)街為一體華盛世紀(jì)廣華盛世紀(jì)廣場場總面積52.3萬的高檔人文社區(qū)德思勤廣場德思勤廣場融城核心、長沙最大的綜合商業(yè)體萬博匯萬博匯保利南湖廣場保利南湖廣場運達(dá)國際廣場運達(dá)國際廣場華遠(yuǎn)金外灘華遠(yuǎn)金外灘北辰三角洲北辰三角洲天健芙蓉盛世天健芙蓉盛世泊富國際中心泊富國際中心泰貞國際中心泰貞國際中心凱通國際中心凱通國際中心德思勤廣場德思勤廣場奧園綜合體奧園綜合體順天國際中心順天國際中心匯金國際匯金國際開福萬達(dá)國際開福萬達(dá)國際中建長沙中心中建長沙中心中信城市廣場中信城市廣場世茂國際世茂國際奧克斯國際奧克斯國際尚都財富中心尚都財富中心第六都

29、第六都通用時代通用時代心星國際心星國際鑫遠(yuǎn)城市廣場鑫遠(yuǎn)城市廣場華盛世紀(jì)廣場華盛世紀(jì)廣場帕克水岸帕克水岸華晨國際華晨國際寫字樓發(fā)展趨勢-未來供應(yīng)！項目名稱項目名稱建筑面建筑面積積商業(yè)商業(yè)面積面積寫字樓寫字樓備注備注北辰三角洲北辰三角洲537237住宅2010上市，價格8000元，二期啟動中萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場100403.9住宅銷售已啟動泊富國際廣場泊富國際廣場303010營銷中心已開放，銷售未啟動，228米高，近60層德思勤城市廣場德思勤城市廣場145銷售未啟動保利國際廣場保利國際廣場80住宅銷售已啟動，寫字樓待定第六都第六都51住宅銷售已啟動，寫字樓待定運達(dá)國際新城運達(dá)國際新城5218住宅銷售已啟動，寫字樓待定喜盈門城市廣場喜盈門城市廣場45165銷售未啟動興汝金城興汝金城50住宅銷售已啟動，寫字樓待定嘉斯茂購物廣場嘉斯茂購物廣場2525中信新城中信新城22583住宅2009上市，