某校區(qū)物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目投標(biāo)文件

1、第一部分 商務(wù)文件第一節(jié) 投標(biāo)書(shū)致：xx醫(yī)學(xué)院招標(biāo)小組：根據(jù)貴方（招標(biāo)編號(hào)）對(duì)xxxxxx校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)，正式授權(quán)下述簽字人， ；代表投標(biāo)人 提交下述文件。1、投標(biāo)書(shū)2、投標(biāo)報(bào)價(jià)書(shū)3、法人代表授權(quán)書(shū)(原件)4、法人工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）5、稅務(wù)登記證（復(fù)印件）6、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件）7、公司簡(jiǎn)介8、物業(yè)管理方案9、物業(yè)服務(wù)案例據(jù)此函，簽字代表宣布同意如下：1、投標(biāo)人將按招標(biāo)文件的規(guī)定履行合同責(zé)任和義務(wù)。2、投標(biāo)人已詳細(xì)審查全部招標(biāo)文件，包括修改文件（如有的話）以及全部參考資料和有關(guān)附件。我們完全理解并同意放棄對(duì)這方面有不明及誤解的權(quán)利。3、其投標(biāo)自開(kāi)標(biāo)日起有效期為30個(gè)工作日

2、。4、如果在規(guī)定的開(kāi)標(biāo)時(shí)間后，投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回投標(biāo)，其投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。5、投標(biāo)人同意提供，按照貴方要求與投標(biāo)有關(guān)的一切數(shù)據(jù)或資料，并理解貴方不一定接受最低價(jià)的投標(biāo)。6、與本投標(biāo)有關(guān)的一切正式往來(lái)通訊請(qǐng)寄：地址：郵編：電話：傳真：投標(biāo)人法定代表人姓名： 投標(biāo)人代表姓名、職務(wù)：（印刷體）投標(biāo)人名稱： （公章）：全權(quán)代表簽字：日期：2005年7月日第二節(jié) 投標(biāo)報(bào)價(jià)書(shū)項(xiàng)目名稱：xx醫(yī)學(xué)院xx校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)價(jià)（大寫(xiě)）：￥：投標(biāo)人（蓋章）：法定代表人（蓋章）：2005年7月日第三節(jié) 公司簡(jiǎn)介xxx公司是xxx控股的屬下公司， 成立于2000年7月，是國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)，2

3、004年6月通過(guò)了ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證，是xxx“十強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)”之一，多次得到xxx的贊許，目前是xxx物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員、xxx物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員。公司以“文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效”為經(jīng)營(yíng)宗旨，以“以人為本、嚴(yán)謹(jǐn)周到”為服務(wù)原則，構(gòu)建了完善的服務(wù)質(zhì)量管理體系，致力于為業(yè)主/租戶提供高效、精細(xì)化的寫(xiě)字樓服務(wù)，以及舒適、宜人的小區(qū)生活環(huán)境，目前在管物業(yè)面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，包括了高級(jí)寫(xiě)字樓、住宅小區(qū)、商鋪、賓館酒店等物業(yè)管理類型。目前，公司上下員工共有五百二十八人，其中各類管理人員和專業(yè)工程技術(shù)人員占30%以上，公司多次組織員工進(jìn)行在崗培訓(xùn)，每一工種崗位都取得了上崗證書(shū)，其中管理

4、崗員工都取得了物業(yè)管理崗位證書(shū)或是物業(yè)管理自考大專班畢業(yè)學(xué)歷，塑造了一支綜合素質(zhì)高，適應(yīng)能力強(qiáng)，專業(yè)程度高的物業(yè)管理隊(duì)伍，全心為客戶提供貼身服務(wù)。公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)得到了政府主管部門及社會(huì)各界的肯定和支持，在管物業(yè)xxx大廈，于2003年獲“xxx物業(yè)管理示范大廈”稱號(hào)，xxx管理處，榮獲2004年xxx文明標(biāo)兵稱號(hào)。公司于2005年度被中國(guó)資信評(píng)估學(xué)會(huì)及中國(guó)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)研究中心列為建設(shè)系統(tǒng)信用信譽(yù)AAA級(jí)單位。公司的顧問(wèn)管理樓宇xxx大廈，已成為xxx首家具有航空服務(wù)特色的電子智能化寫(xiě)字樓，公司在管的四幢高級(jí)寫(xiě)字樓，平均出租率達(dá)83%以上，遠(yuǎn)高于同行業(yè)的水平。 在“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的原則指導(dǎo)下，

5、公司充分合理利用各種資源，為客戶的服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)永無(wú)止境，公司擬定了“提高核心能力，向規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展”的總體思路，分別成立了設(shè)備維修、賓館服務(wù)二個(gè)子公司，進(jìn)一步提升公司的綜合實(shí)力和專業(yè)化管理水平，力爭(zhēng)到2006年成為一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)，為更多的住/租戶提供更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。期望社會(huì)各界一如既往地支持和鼓勵(lì)公司的發(fā)展，公司將以“進(jìn)取、創(chuàng)新”的企業(yè)文化精神，同社會(huì)各界一起，與時(shí)俱進(jìn)，再創(chuàng)佳績(jī)。 組織架構(gòu)：股東會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理管理者代表xxx子公司xxx子公司財(cái)務(wù)部營(yíng)銷部各管理處人力資源處安保部策劃部行政部工程部服務(wù)部清潔綠化部保安隊(duì)第二部分 物業(yè)管理方案第一章 管理服務(wù)理念和目標(biāo)第

6、一節(jié) 影響管理服務(wù)效果的因素一、受設(shè)備設(shè)施先進(jìn)程度影響眾所周知，建筑的設(shè)備設(shè)施對(duì)于建筑本身及使用人的決對(duì)重要性是無(wú)可否認(rèn)的，這不僅決定建筑的顯性價(jià)值和隱性價(jià)值，也關(guān)系到使用人的安全程度。大廈配備設(shè)備設(shè)施的先進(jìn)程度如何，將直接決定建筑功能是否能夠充分發(fā)揮及實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用人的要求。為此，選擇質(zhì)優(yōu)、先進(jìn)的產(chǎn)品其本身就是保障正常使用的基礎(chǔ)，再通過(guò)專業(yè)人員的維修、養(yǎng)護(hù)，使其發(fā)揮應(yīng)具功能并延長(zhǎng)使用壽命，減少更換周期，從而節(jié)約一筆為數(shù)可觀的更換費(fèi)用。二、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理解與支持的影響物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)雖已二十多年，但目前仍然存在對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)上的偏頗，探其原因是多方面的。僅從法律觀點(diǎn)來(lái)判斷，首先物業(yè)公司

7、必須嚴(yán)格按照物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定規(guī)范操作，認(rèn)真履行物業(yè)服務(wù)合同，在此基礎(chǔ)上渴望得到業(yè)主的理解與支持。物業(yè)管理是人對(duì)物的管理和人對(duì)人的服務(wù)，其服務(wù)的對(duì)象對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、了解或期望也是因人而異，所以對(duì)人服務(wù)的工作尤其需要理解與支持。三、受物業(yè)公司管理能力的影響目前全國(guó)注冊(cè)的物業(yè)公司有2萬(wàn)多家，如此眾多的物業(yè)公司之中必然良莠不齊，為此物業(yè)管理上級(jí)主管部門按照國(guó)家、省、市（計(jì)劃設(shè)區(qū)）級(jí)別分別設(shè)立主管機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)，并根據(jù)物業(yè)公司的管理能力、信譽(yù)程度、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等眾多條件評(píng)定出的物業(yè)公司。而在管經(jīng)驗(yàn)不同的物業(yè)公司管理同樣條件下的物業(yè)，其管理效果也一定是不同的。第二節(jié) 管理服務(wù)的整體設(shè)

8、想我們根據(jù)xxx校區(qū)所處項(xiàng)目地理位置相對(duì)獨(dú)立，建筑面積較大，根據(jù)本物業(yè)規(guī)劃布局，建筑風(fēng)格，智能化硬件設(shè)施設(shè)置及使用性質(zhì)等特點(diǎn)，計(jì)劃設(shè)置駐校區(qū)管理處。管理處在合同期內(nèi)負(fù)責(zé)對(duì)所有涉及乙方（物業(yè)管理公司）服務(wù)范圍內(nèi)的事項(xiàng)進(jìn)行專業(yè)管理，并受受委托方（甲方）指導(dǎo)，負(fù)責(zé)管理下轄的安保部、保潔部、綠化部、工程部、服務(wù)部，使其按照“四個(gè)統(tǒng)一”和ISO9001：2000質(zhì)量服務(wù)體系要求規(guī)范操作，并及時(shí)保持與委托方（甲方）聯(lián)系，主動(dòng)接受其監(jiān)督和指導(dǎo)，對(duì)欠完善的事項(xiàng)及時(shí)改進(jìn)，努力為校區(qū)師生營(yíng)造一個(gè)安全、有序、環(huán)境優(yōu)美、健康舒適的工作和學(xué)習(xí)環(huán)境。根據(jù)貴校是集行政辦公、教學(xué)、生活為一體化的綜合性物業(yè)的特點(diǎn)，我司將提供以

9、下有償特色服務(wù)：1、在星期六、日及法定節(jié)假日提供往返xxx市區(qū)、xxx的校巴服務(wù)；2、為教職員工、學(xué)生提供包括打印、復(fù)印、傳真、裝訂、票務(wù)的商務(wù)服務(wù)；3、根據(jù)貴校行政辦公樓、學(xué)術(shù)交流中心等物業(yè)具備會(huì)議功能的特點(diǎn)，提供全方位的會(huì)務(wù)服務(wù)；4、為教職員工、學(xué)生提供鐘點(diǎn)工保潔服務(wù)；5、開(kāi)展師生宿舍超支水電費(fèi)代收代付服務(wù)；6、為貴校在設(shè)施設(shè)備維護(hù)方面提供技術(shù)性的支持；7、協(xié)助校方開(kāi)展有特色的社區(qū)文化活動(dòng)，共建和諧、友好、團(tuán)結(jié)的校園；8、提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的鮮花、禮儀及接待服務(wù)。第三節(jié) 管理服務(wù)理念和策劃一、管理理念我司長(zhǎng)期以來(lái)，無(wú)論在實(shí)踐中，還是在行業(yè)中，都一如既往的倡導(dǎo)“管理和服務(wù)相結(jié)合，以服務(wù)為主”的理念

10、。在管理學(xué)中，管理和服務(wù)似乎是辯證的矛盾統(tǒng)一體，只有將兩者有機(jī)的結(jié)合，方能實(shí)現(xiàn)管理和服務(wù)水平的同步提升，并獲得持續(xù)改進(jìn)。尤其是以提供無(wú)形服務(wù)為本的物業(yè)管理，其必須依照有關(guān)法律、法規(guī)、政策及物業(yè)服務(wù)合同賦予的權(quán)力和責(zé)任行使職權(quán)和承擔(dān)責(zé)任，實(shí)施對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備的管理以及對(duì)公共秩序的管理。沒(méi)有管理，服務(wù)只是一名空話，服務(wù)要靠管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。但是，我們必須明確，管理是手段，服務(wù)才是目的，管理的最終歸宿是服務(wù)。通過(guò)有效的管理，達(dá)到為業(yè)主、委托方服務(wù)的目的。二、管理策劃在全面執(zhí)行國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例的前提下，以管理和服務(wù)兩個(gè)中心為支撐點(diǎn)，為xxx校區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)，來(lái)營(yíng)造安全、舒適、整潔、方便的工

11、作和學(xué)習(xí)環(huán)境。1、管理模式統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格執(zhí)行公司已通過(guò)認(rèn)證的ISO9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及公司各項(xiàng)規(guī)章制度。統(tǒng)一管理理念：“以人為本，服務(wù)為主，注重對(duì)各級(jí)員工的關(guān)心、激勵(lì)、挖潛，做到人盡其才，在外延上則是以業(yè)主、顧客的服務(wù)為焦點(diǎn)，對(duì)業(yè)主、顧客的合理需求給予最大限度的滿足。統(tǒng)一服務(wù)意識(shí)：創(chuàng)新性、全方位的服務(wù)意識(shí)，想客戶之未想，急客戶之未急，通過(guò)不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方法來(lái)滿足不斷轉(zhuǎn)變觀念和不斷擴(kuò)展需求的顧客。統(tǒng)一管理目標(biāo)：“接一座物業(yè)，創(chuàng)一方文明，保一方平安，樹(shù)一個(gè)品牌?！?我們將著力實(shí)施品牌戰(zhàn)略和形象工程，進(jìn)一步倡導(dǎo)我們xxx物業(yè)管理實(shí)踐中一直堅(jiān)持的科學(xué)發(fā)展觀，信守“文明

12、、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效”的經(jīng)營(yíng)方針，通過(guò)專業(yè)精細(xì)化物業(yè)管理，確保校內(nèi)區(qū)域安全，優(yōu)美校區(qū)環(huán)境，從而提升xxx品牌形象，達(dá)到社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益良性循環(huán)發(fā)展。2、兩個(gè)意識(shí)： 管理意識(shí)：寓管理于服務(wù)之中，以改革、開(kāi)拓精神創(chuàng)新學(xué)院的管理新思路，樹(shù)立業(yè)主就是顧客，管理就是服務(wù)的觀念。服務(wù)意識(shí)：全方位的主動(dòng)服務(wù)，客戶的一切所需，均是服務(wù)之想為之的觀念。第四節(jié) 管理目標(biāo)一、接管后一年內(nèi)達(dá)市“優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)；三年內(nèi)獲省級(jí)或國(guó)家級(jí)“物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號(hào)。二、全面實(shí)行環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例，使校區(qū)內(nèi)成無(wú)污染、無(wú)噪音、無(wú)廢氣的“三無(wú)”綠色環(huán)保區(qū)。三、根據(jù)國(guó)家物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）的評(píng)分細(xì)則規(guī)定要求，結(jié)合我司在管榮

13、獲物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）的成功經(jīng)驗(yàn)，我們承諾有關(guān)服務(wù)綜合技術(shù)指標(biāo)及為完成承諾指標(biāo)采取的措施如下：序號(hào)承諾項(xiàng)目國(guó)家示范標(biāo)準(zhǔn)承諾指標(biāo)實(shí)施措施1安全防范管理無(wú)重大刑事案件和重大交通等安全事故24小時(shí)巡邏，關(guān)鍵崗位24小時(shí)固定值班，落實(shí)保安崗位職員，明確責(zé)任區(qū)域，完善制度，狠抓人員思想業(yè)務(wù)素質(zhì)。2消防管理無(wú)消防事故無(wú)組建保安義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理，確保火災(zāi)發(fā)生率為0。消防設(shè)備完好率100%100%進(jìn)行編號(hào)入檔管理，管理員與保安員每天上班必須對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好防盜，損壞的防范、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施的完好與正常啟動(dòng)運(yùn)行。3衛(wèi)生、保潔動(dòng)態(tài)保潔滿意率95%

14、以上實(shí)行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對(duì)區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及保潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，落實(shí)管理區(qū)域的責(zé)任制，保持路無(wú)樹(shù)葉影，走道無(wú)煙頭，公共場(chǎng)所掃干凈。4環(huán)境綠化達(dá)標(biāo)率95%以上分工負(fù)責(zé)，責(zé)任落實(shí)，日常養(yǎng)護(hù)與定期養(yǎng)護(hù)有機(jī)結(jié)合。5房屋及設(shè)備、配套設(shè)施完好率（因基建質(zhì)量、設(shè)備在保養(yǎng)期內(nèi)等特殊原因外）98%以上100%加強(qiáng)巡查、監(jiān)測(cè)，重要設(shè)備責(zé)任到人，做到日運(yùn)行記錄，不放過(guò)任何微小的現(xiàn)象，把故障排除在發(fā)生之前，切實(shí)消除運(yùn)行故障和事故隱患，保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)行完好、正常。6房屋零修、急修及時(shí)率（單項(xiàng)在100元以內(nèi)）99%100%接到維修單在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)并督促供方準(zhǔn)時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不過(guò)夜，強(qiáng)化回訪

15、制度、考核制度。7管理服務(wù)人員培訓(xùn)合格及持證上崗率100%100%實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。8師生員工對(duì)物業(yè)管理服務(wù)滿意率及投訴處理率95%95%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/師生投訴及時(shí)跟蹤解決，回訪并記錄入檔。95%以上100%9停車場(chǎng)、道路完好率95%以上100%加強(qiáng)巡視，確保道路暢通無(wú)損壞，路面平坦整潔，排水通暢，無(wú)隨意占用道路，無(wú)改變使用功能10化糞池、雨水井、污水井完好率95%以上100%每日記錄檢查情況定期疏通、清理，井蓋齊全良好，保證排放通暢無(wú)堵11排水管、明暗溝完好率95%以上100%排水通暢，無(wú)堵，無(wú)積水，無(wú)塌陷，無(wú)殘缺12照明設(shè)備

16、完好率95%以上98%每日檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)更換維修，確保照明設(shè)備完好無(wú)損，夜間正常使用，保持潔凈。第二章 管理機(jī)構(gòu)動(dòng)作方法及管理制度第一節(jié) 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)圖管 理 處在綜合一體化管理方式的指導(dǎo)下，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)工作，我們力求：部門設(shè)置精簡(jiǎn)、高效；人員配置合理、科學(xué)。在管理處經(jīng)理的調(diào)度下，各司其職，各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)的、高效率的、相互促進(jìn)的管理模式來(lái)實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)的良性循環(huán)。其機(jī)構(gòu)設(shè)置如下:綜合事務(wù)保 安 隊(duì)綠 化 部保 潔 部工 程 部固定崗巡邏崗義務(wù)消防隊(duì)?wèi)?yīng)急分隊(duì)修剪消殺日常保養(yǎng)護(hù)理教學(xué)區(qū)生活區(qū)維護(hù)維修行政辦公及附屬區(qū)第二節(jié) 工作職能組織運(yùn)行圖xxx公司委托方(甲方：xxx校區(qū))公司各職能部門

17、 管理處 指示 指令 報(bào)告 指令 各部門 服務(wù)地點(diǎn)部門員工反饋 督導(dǎo)第三節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)理管理職責(zé)及內(nèi)部管理職責(zé)一、項(xiàng)目經(jīng)理管理職責(zé)報(bào)告上級(jí)：xxx公司總經(jīng)理督導(dǎo)下級(jí)：管理處管理員、保安隊(duì)長(zhǎng)、保潔部長(zhǎng)、綠化部長(zhǎng)、工程部長(zhǎng)。 管理職責(zé)：1、 全面負(fù)責(zé)管理處的工作，領(lǐng)導(dǎo)全體員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo)。2、 根據(jù)國(guó)家的政策法規(guī)和物業(yè)公司的指示精神，制定管理處的經(jīng)營(yíng)方針和運(yùn)作模式。3、 制定各項(xiàng)規(guī)章制度、服務(wù)規(guī)范及操作規(guī)程，明確各級(jí)管理人員和員工的職責(zé)，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。4、 建立健全管理處的各級(jí)組織架構(gòu)及工作程序，使之合理化、精簡(jiǎn)化及效率化。5、 編制管理處業(yè)務(wù)中、遠(yuǎn)期發(fā)展計(jì)劃，負(fù)責(zé)制定年度工作安排，員工培

18、訓(xùn)計(jì)劃及年終工作總結(jié)。6、 對(duì)管理處的全面工作有決策指揮權(quán)，對(duì)管理處所屬管理崗人員的任免及聘用、調(diào)動(dòng)和辭退有建議權(quán)；對(duì)管理處所屬生產(chǎn)崗人員有人事決定權(quán)。7、 負(fù)責(zé)制定、審核管理處的經(jīng)費(fèi)收支，做到合理收支、開(kāi)源節(jié)流，開(kāi)展各項(xiàng)有償服務(wù)，力求取得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。8、 組織管理處的月檢工作，對(duì)管理處的整體服務(wù)質(zhì)量，安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)。9、 負(fù)責(zé)對(duì)外業(yè)務(wù)的聯(lián)系工作及合同的評(píng)審工作，并組織實(shí)施對(duì)供方的考評(píng)，有權(quán)建議決定聘用或解聘，并上報(bào)公司批復(fù)。10、 注重與行業(yè)主管部門及同行業(yè)之間的交流，樹(shù)立公司對(duì)外形象，努力爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。研究制定管理處所轄物業(yè)的“創(chuàng)優(yōu)”評(píng)比計(jì)劃及方案，使所轄物業(yè)隨社會(huì)的不斷進(jìn)步和行業(yè)

19、的不斷前進(jìn)而發(fā)展，最終形成品牌物業(yè)。11、 定期巡視所管物業(yè)及各部門的工作情況，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，做好上請(qǐng)下達(dá)的保障工作。12、 以身作則，關(guān)心員工，獎(jiǎng)罰分明，使管理處具有高度凝聚力，引導(dǎo)員工以高度熱忱和責(zé)任感去完成本職工作。13、 完成公司交辦的其它工作。二、內(nèi)部管理職責(zé)分工（一）管理處 管理員（綜合崗）崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：公司人力資源部、管理處各部崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)管理處各類公文的擬稿、修改、并呈送部長(zhǎng)審核，以及管理處收發(fā)文登記分發(fā)工作。2、協(xié)助經(jīng)理安排管理處會(huì)務(wù)工作，做好會(huì)議記錄，按要求編寫(xiě)會(huì)議紀(jì)要或決議。3、熟悉檔案歸檔范圍，懂得分門別類，對(duì)檔案的

20、整理、書(shū)寫(xiě)要求規(guī)范化，科學(xué)化。做好各種文件記錄資料的收集，分期分類歸檔案，為日后查找提供方便。對(duì)所管理檔案的丟失、損壞、泄露負(fù)責(zé)，并對(duì)具體確定文件材料作出保管期限的劃分。4、負(fù)責(zé)管理處的日常接待工作。5、負(fù)責(zé)管理處的報(bào)銷工作。6、完成上級(jí)交辦的其他工作。管理員（質(zhì)監(jiān)崗）崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：綠化部、保潔部、工程部、保安隊(duì)崗位職責(zé)：1、執(zhí)行管理處指令，全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)管工作。 2、遇到緊急突發(fā)事件在第一時(shí)間通知保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)并匯報(bào)經(jīng)理，協(xié)助相關(guān)人員做出有效的應(yīng)急處理，并向上級(jí)匯報(bào)。3、掌握現(xiàn)代化的辦公設(shè)備，不斷提高服務(wù)意識(shí)及管理水平、物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)，及時(shí)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)合作；4、

21、完成上級(jí)交辦的其它工作。（二）保安隊(duì) 保安隊(duì)主要工作1、全面負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的安全保衛(wèi)工作，做好“防火、防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防災(zāi)害事故、防毒”的六防工作；2、對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位安全監(jiān)督工作；3、實(shí)施對(duì)員工有關(guān)安全保衛(wèi)方面的紀(jì)律稽查；4、協(xié)助公安機(jī)關(guān)查處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大政治、刑事及嚴(yán)重事故等案件；5、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)的監(jiān)控、消防設(shè)施的安全檢查以及消防知識(shí)的宣傳工作；6、負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域范圍之配套設(shè)施如車場(chǎng)、監(jiān)控等管理工作；7、抓好保安隊(duì)伍的建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理督導(dǎo)下級(jí)：保安副隊(duì)長(zhǎng)、保安隊(duì)領(lǐng)班、保安員聯(lián)系部門：管理處、工程部、保潔部、綠化部崗位職責(zé)：1、堅(jiān)決貫徹

22、執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對(duì)所屬管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。準(zhǔn)確傳達(dá)管理處的工作安排，制定本部門工作計(jì)劃，并負(fù)責(zé)檢查落實(shí)；2、全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的工作，確保保安隊(duì)能夠完成公司下達(dá)的任務(wù)目標(biāo)。根據(jù)公司下達(dá)的任務(wù)和目標(biāo)，制訂保安隊(duì)的年度工作計(jì)劃并督促實(shí)施。3、負(fù)責(zé)批示下級(jí)上報(bào)的各類文件，對(duì)重大的獎(jiǎng)懲事件提出建議，對(duì)安全責(zé)任事故進(jìn)行處理。4、參與公司的業(yè)務(wù)拓展，負(fù)責(zé)編制保安方面的方案。5、主動(dòng)與地方上級(jí)主管部門、公安機(jī)關(guān)作好雙向溝通工作。6、督促指導(dǎo)下級(jí)開(kāi)展工作，檢查下級(jí)落實(shí)保安處安排工作的實(shí)施情況。7、負(fù)責(zé)組織召開(kāi)保安隊(duì)人員的每月例會(huì)，總結(jié)上月工作情況及布署下月工作安排。8、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理處其它部門的有關(guān)工

23、作。9、定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作，提出有關(guān)保安工作建議。10、完成上級(jí)交給的其他任務(wù)。11、經(jīng)常深入檢查各班次工作，了解員工當(dāng)值情況和思想動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理；12、負(fù)責(zé)擬定保安培訓(xùn)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施；13、跟班值勤和不定時(shí)突擊查崗，處理值班期間發(fā)生的事件（包括各種治安案件）；14、負(fù)責(zé)員工的考核評(píng)比工作，并對(duì)不稱職的保安員提出處理意見(jiàn)；15、負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)的監(jiān)控工作，制定消防設(shè)施的安全檢查制度，組織訓(xùn)練消防人員，制定消防安全知識(shí)的宣傳工作。17、定期檢查物業(yè)之消防器材和設(shè)施，按期組織員工更換滅火器材，保證消防器材的安全可靠；18、收集和整理本部門的有關(guān)資料，匯總后交管理處閱讀；19、負(fù)責(zé)本部

24、門員工的排班和考勤，在權(quán)限范圍內(nèi)審批本部門員工的請(qǐng)假和調(diào)班；20、完成上級(jí)交辦的其它工作。保安副隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：保安隊(duì)長(zhǎng)督導(dǎo)下級(jí)：、保安隊(duì)領(lǐng)班、保安員聯(lián)系部門：管理處、工程部、保潔部、綠化部崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)保安員的上崗培訓(xùn)和思想教育工作，對(duì)保安員要堅(jiān)持進(jìn)行職業(yè)道德和思想教育，每年制定保安員訓(xùn)練計(jì)劃，并接受管理處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督、指導(dǎo)。2、負(fù)責(zé)保安隊(duì)的日常工作安排，合理調(diào)配人員。保證巡邏崗和固定崗正常運(yùn)作，無(wú)缺崗，無(wú)治安死角。3、協(xié)助隊(duì)長(zhǎng)進(jìn)行崗位考核，公正地評(píng)價(jià)隊(duì)員的工作情況，不得故意隱藏或歪曲事實(shí)，否則將視作失職。4、督促隊(duì)員遵守員工宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無(wú)亂搭亂掛，安排好值日

25、。負(fù)責(zé)宿舍衛(wèi)生和隊(duì)容糾察，保持隊(duì)伍有良好的風(fēng)氣。5、負(fù)責(zé)隊(duì)員的政治思想教育工作，對(duì)態(tài)度不好和工作不認(rèn)真的隊(duì)員，要做好思想教育工作，對(duì)屢教不改者和情況嚴(yán)重者，書(shū)面提出處理意見(jiàn)報(bào)隊(duì)長(zhǎng)裁決。6、定期組織隊(duì)員進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練、思想文化學(xué)習(xí)和學(xué)習(xí)火警、匪警以及突發(fā)事件的應(yīng)急措施、救生知識(shí)，定期組織隊(duì)員參加管理處消防訓(xùn)練，幫助每個(gè)隊(duì)員都能按管理處的要求達(dá)標(biāo)。7、負(fù)責(zé)保安隊(duì)所需裝置的保管、發(fā)放工作。8、定期回訪住戶對(duì)校區(qū)治安狀況的意見(jiàn)和提議，并做好記錄，向上級(jí)匯報(bào)好的建議。9、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交待的其它工作任務(wù)。保安領(lǐng)班崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：保安隊(duì)長(zhǎng)、保安副隊(duì)長(zhǎng)督導(dǎo)下級(jí)：保安員崗位職責(zé)：1、協(xié)助保安隊(duì)長(zhǎng)完成本班隊(duì)員的管

26、理工作。2、熟悉治安管理處罰條例以及公司各項(xiàng)規(guī)章制度。3、熟悉本班各崗位的職責(zé)和分布情況，了解本班隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)和工作情況。4、掌握治安區(qū)域及四周環(huán)境情況。5、掌握消防器材的分布和維護(hù)情況，精通各種消防器材的使用。6、掌握突發(fā)意外事件處理程度，并具有應(yīng)對(duì)能力。7、了解一定的物業(yè)管理知識(shí)。保安員崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：保安副隊(duì)長(zhǎng)、保安領(lǐng)班崗位職責(zé)：巡邏崗崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)按規(guī)定路線巡查轄區(qū)各樓層，密切注意治安消防情況。掌握防火、滅火知識(shí)，熟悉火災(zāi)報(bào)警119系統(tǒng)和盜警110系統(tǒng)。2、巡視檢查轄區(qū)內(nèi)是否有不安全的因素，發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)及時(shí)報(bào)告，并采取有效措施進(jìn)行處理。3、對(duì)形跡可疑人員進(jìn)行必要的詢查，及時(shí)將閑雜人

27、員等勸離轄區(qū)。4、制止轄區(qū)內(nèi)吵架、打架斗毆事件的發(fā)生。5、制止在轄區(qū)內(nèi)，尤其是在住宅樓的電梯內(nèi)、電梯廳等公共地方大聲喧嘩、隨地吐痰等不文明行為。6、檢查消防設(shè)施是否完好，及時(shí)消除火災(zāi)的隱患。7、配合管理處其他崗位的工作發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施、設(shè)備、水、電、電梯保潔衛(wèi)生等方面的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向主管負(fù)責(zé)人匯報(bào)，協(xié)助及時(shí)處理。8、認(rèn)真記錄巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的情況，認(rèn)真做好值班記錄和巡邏的交接班工作。9、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。固定崗崗位職責(zé)1、疏通車輛和人員進(jìn)出，維護(hù)門口交通秩序，保證車輛及行人安全，使門前暢通無(wú)阻。2、嚴(yán)格制止閑雜人員、小商版、推銷人員等進(jìn)入校區(qū)。3、提高警惕，發(fā)現(xiàn)可疑人員和事情后應(yīng)及時(shí)處理

28、并迅速報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。4、認(rèn)真履行值班登記制度，詳細(xì)記錄值班中所發(fā)生、處理的各種情況。5、積極配合其他保安員，做好防火、防盜等各項(xiàng)安全防范工作，把好轄區(qū)的大門關(guān)。6、為來(lái)訪客人提供校內(nèi)物業(yè)引導(dǎo)服務(wù)（指明方向位置）。7、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。學(xué)生公寓值班員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格制止閑雜人員、小商版、推銷人員等進(jìn)入學(xué)生公寓。2、認(rèn)真履行值班登記制度，詳細(xì)記錄值班中所發(fā)生、處理的各種情況，并做好交接班記錄。3、積極配合其他保安員，做好防火、防盜等各項(xiàng)安全防范工作，把好公寓的消防安全工作，掌握公寓消防器材的分布情況，精通各消防器材的使用。4、了解公寓的物業(yè)常規(guī)和常識(shí)，有一定的物業(yè)管理知識(shí)。5、為來(lái)訪客人

29、提供校內(nèi)物業(yè)引導(dǎo)服務(wù)（指明方向位置）。6、具有一定處理突發(fā)事件的能力。7、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。（三）工程部工程部主要工作1、負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)和小故障檢修。2、抓好工程部員工隊(duì)伍的思想建設(shè)和業(yè)務(wù)建設(shè)。3、抓好工程部安全教育（包括人身、設(shè)備、消防），提高安全意識(shí)，督促員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。4、完成上級(jí)布置的任務(wù)和業(yè)主（客戶）要求的其他維修工作。工程部長(zhǎng)崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：管理處、綠化部、保安隊(duì)、保潔部督導(dǎo)下級(jí)：工程部班長(zhǎng)、工程部水電維修工、泥水工、木工 崗位職責(zé)：1、堅(jiān)決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對(duì)所屬管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、對(duì)工程部所有人員

30、和設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位工作人員。培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障動(dòng)力設(shè)備的安全運(yùn)行和設(shè)施完好，以最低的動(dòng)力費(fèi)用開(kāi)支保持所管轄范圍的設(shè)備設(shè)施管理水準(zhǔn)。并合理編排工作人員的分班分級(jí)，保證人員安排合理。工作正常有序地進(jìn)行。3、組織制定所屬各崗位責(zé)任及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。4、組織并參與設(shè)備的定期保養(yǎng)及檢修，制定、檢查各類設(shè)備的月、季、年保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施情況，及時(shí)向管理處經(jīng)理報(bào)告。5、負(fù)責(zé)制定各系統(tǒng)、設(shè)備年度、月度保養(yǎng)維修計(jì)劃和備品備件計(jì)劃，依時(shí)報(bào)管理處審核，批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。6、針對(duì)員工的工作狀況和思想狀況，編制并實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃，做好培訓(xùn)

31、管理工作。7、完成上級(jí)交辦的其它工作。工程部班長(zhǎng)崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：工程部長(zhǎng)聯(lián)系部門：管理處、綠化部、保安隊(duì)、保潔部督導(dǎo)下級(jí)：工程部水電維修工、泥水工、木工 崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)工程部的綜合管理，承擔(dān)公司的上傳下達(dá)及公關(guān)工作。2、負(fù)責(zé)制定適用于本項(xiàng)目的各項(xiàng)管理制度、操作規(guī)程，并監(jiān)督和檢查其實(shí)施情況。3、負(fù)責(zé)策劃和組織工程人員召開(kāi)各類會(huì)議和培訓(xùn)工作并做好記錄。4、收發(fā)、處理、跟蹤、督辦各類內(nèi)外文件，做好公司各種合同、文件其它資料的管理。5、負(fù)責(zé)工程部材料、零配件的采購(gòu)和保管、領(lǐng)用等相關(guān)管理。7、編制設(shè)備的維修計(jì)劃，并檢查督促計(jì)劃的實(shí)施。8、負(fù)責(zé)對(duì)各棟樓宇設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、搶修等各項(xiàng)工作的監(jiān)督

32、管理，協(xié)助、協(xié)調(diào)相關(guān)人員完成設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作。9、負(fù)責(zé)處理工程部的各項(xiàng)投訴、來(lái)信、來(lái)訪，及時(shí)處理顧客投訴糾正不合格服務(wù)，提高管理服務(wù)質(zhì)量。10、做好與學(xué)院相關(guān)部門的溝通工作，及時(shí)了解顧客的需求，不斷完善服務(wù)工作。水電維修工崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：工程部班長(zhǎng)、管理員崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)學(xué)院設(shè)備的日常管理和維修工作。2、熟悉學(xué)院設(shè)備的運(yùn)行方式、工作原理、正常操作。3、負(fù)責(zé)學(xué)院各設(shè)備設(shè)施的定期維護(hù)保養(yǎng)工作，執(zhí)行相關(guān)維保計(jì)劃。4、做好學(xué)院設(shè)備的日常巡檢工作，防止設(shè)備的跑、冒、漏現(xiàn)象，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。5、完成其它臨時(shí)性工作。6、不斷學(xué)習(xí)提高自身的工作技能，提高顧客服務(wù)質(zhì)量。泥水工崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：工

33、程班長(zhǎng)、管理員崗位職責(zé)：1、泥水工主要負(fù)責(zé)各學(xué)院三大區(qū)樓房天花，室內(nèi)、走道、樓梯間墻身，車道的和維護(hù)工作。2、服從主管的調(diào)配，完成主管安排的其它工作。木工崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：工程班長(zhǎng)、管理員崗位職責(zé)：1、主要負(fù)責(zé)各學(xué)院三大區(qū)域的門窗、桌椅、柜臺(tái)等設(shè)備設(shè)施的維修工作。2、服從主管的調(diào)配，完成主管安排的其它工作。（四）、保潔部保潔部主要工作1、按物業(yè)管理委托合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及范圍，實(shí)施保潔、衛(wèi)生業(yè)務(wù)工作。 2、負(fù)責(zé)公司保潔業(yè)務(wù)的安全工作，明確安全責(zé)任，制訂安全操作規(guī)程，防患于未然。3、負(fù)責(zé)與各區(qū)域班組及客戶的工作協(xié)調(diào)和溝通。4、負(fù)責(zé)保潔部員工的管理工作。保潔部部長(zhǎng)崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：

34、管理處、綠化部、工程部、保安隊(duì)督導(dǎo)下級(jí)：保潔部領(lǐng)班、保潔員 崗位職責(zé)：1、堅(jiān)決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對(duì)所屬管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。對(duì)保潔部生產(chǎn)崗人員和設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配。并合理編排工作人員的分班分級(jí)，保證人員安排合理。工作正常有序地進(jìn)行。2、依據(jù)公司簽訂的保潔服務(wù)合同制定保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。3、負(fù)責(zé)保潔所需物品的采購(gòu)和管理，建立資產(chǎn)檔案及地盤(pán)物料使用情況的費(fèi)用核算和控制。4、針對(duì)員工的工作狀況和思想狀況，編制并實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃，做好培訓(xùn)管理工作。5、組織制定并實(shí)施員工的考核工作。6、完成上級(jí)交辦的其它工作。保潔部領(lǐng)班崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：管理處

35、、綠化部、保安隊(duì)、工程部督導(dǎo)下級(jí)：保潔員 崗位職責(zé)：1、協(xié)助部門部長(zhǎng)做好保潔員的招聘工作。保潔員人選堅(jiān)持以有一定工作經(jīng)驗(yàn)為主，思想品德好等為標(biāo)準(zhǔn)。2、負(fù)責(zé)保潔員的上崗前培訓(xùn)工作，組織保潔員學(xué)習(xí)職業(yè)道德、管理規(guī)章制度，崗位職責(zé)和保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)，并督促員工遵守各項(xiàng)制度。3、負(fù)責(zé)日常工作安排，劃分責(zé)任區(qū)，把工作具體落實(shí)到個(gè)人；負(fù)責(zé)人員調(diào)配；定期組織業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。4、負(fù)責(zé)保潔員的考核工作，認(rèn)真抽查每個(gè)保潔員負(fù)責(zé)的片區(qū)，公平公正地評(píng)價(jià)每一個(gè)員工的工作情況。5、每日巡視物業(yè)區(qū)域，檢查環(huán)境衛(wèi)生情況，并做詳細(xì)記錄，以此作為崗位考核的依據(jù)之一。6、每季度進(jìn)行一次保潔質(zhì)量滿意度的調(diào)查工作并作統(tǒng)計(jì)、分析，以書(shū)面

36、形式上報(bào)。7、按規(guī)定要求負(fù)責(zé)本部門物料的保管、發(fā)放工作。8、負(fù)責(zé)員工的思想教育，對(duì)工作態(tài)度不好和工作不認(rèn)真的員工，要耐心做好思想工作，屢教不改者，書(shū)面提出處理意見(jiàn)報(bào)部長(zhǎng)處理。9、負(fù)責(zé)保潔所需材料保管、領(lǐng)用等相關(guān)管理工作。10、完成部長(zhǎng)交待的其它工作任務(wù)。11、提前上班時(shí)間二十分鐘到崗，負(fù)責(zé)對(duì)其所管理區(qū)域內(nèi)的保潔工進(jìn)行班前會(huì)。12、按保潔工崗位職責(zé)及保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)要求做好屬于本人保潔區(qū)域的保潔衛(wèi)生工作。13、按保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)要求每天進(jìn)行檢查、記錄，并于次日的班前會(huì)通報(bào)檢查結(jié)果。14、按規(guī)定要求在規(guī)定時(shí)間領(lǐng)取所需物料。15、協(xié)助部長(zhǎng)進(jìn)行保潔質(zhì)量的監(jiān)管工作，對(duì)本班組的保潔工有獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的建議權(quán)

37、，建議上報(bào)部長(zhǎng)；完成部長(zhǎng)交辦的其它工作。保潔工崗位職責(zé)1、提前上班時(shí)間十五分鐘到崗，確保小區(qū)（大廈）范圍內(nèi)各路面、樓梯、通道、房屋樓宇天面的保潔衛(wèi)生，確保沒(méi)有雜物、紙屑、煙頭，保證區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔。2、維護(hù)保潔區(qū)域的整潔，制止各種有損環(huán)境衛(wèi)生的亂倒、亂涂等違章行為。3、保持沙井蓋邊、果皮箱、垃圾桶的保潔衛(wèi)生，定期對(duì)果皮箱和垃圾桶進(jìn)行清洗，定期清疏化糞池沙井，保持排水排污暢通。4、定期噴灑滅蠅、蚊、蟲(chóng)、鼠的藥水、藥物。5、每天清掃公共樓梯、通道，上門收垃圾。定期清洗公共樓梯、通道扶手，并做好垃圾清運(yùn)工作及做好清運(yùn)記錄。定期打撈水塘水面漂浮垃圾。6、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。（五）、綠化部綠化

38、部主要工作1、按物業(yè)管理委托合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及范圍，實(shí)施綠化工作。2、負(fù)責(zé)公司綠化業(yè)務(wù)的安全工作，明確安全責(zé)任，制訂安全操作規(guī)程，防患于未然。3、負(fù)責(zé)與各區(qū)域班組及客戶的工作協(xié)調(diào)和溝通。4、負(fù)責(zé)綠化部員工的管理工作。綠化部部長(zhǎng)崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：保潔部、保安隊(duì)督導(dǎo)下級(jí)：綠化領(lǐng)班、綠化工 崗位職責(zé)：1、堅(jiān)決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對(duì)所屬管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、對(duì)綠化部生產(chǎn)崗人員和設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配。并合理編排工作人員的分班分級(jí)，保證人員安排合理。工作正常有序地進(jìn)行3、依據(jù)公司簽訂的保潔服務(wù)合同制定綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。4、負(fù)責(zé)綠化所需物品的采

39、購(gòu)和管理，建立資產(chǎn)檔案及地盤(pán)物料使用情況的費(fèi)用核算和控制。5、針對(duì)員工的工作狀況和思想狀況，編制并實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃，做好培訓(xùn)管理工作。6、組織制定并實(shí)施員工的考核工作。7、完成上級(jí)交辦的其它工作。綠化部班長(zhǎng)崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：管理處、保潔部、保安隊(duì)、工程部督導(dǎo)下級(jí)：綠化工 崗位職責(zé)：1、協(xié)助部門部長(zhǎng)做好綠化員的招聘工作。保潔員人選堅(jiān)持以有一定工作經(jīng)驗(yàn)為主，思想品德好等為標(biāo)準(zhǔn)。2、負(fù)責(zé)綠化員的上崗前培訓(xùn)工作，組織保潔員學(xué)習(xí)職業(yè)道德、管理規(guī)章制度，崗位職責(zé)和綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)及綠化業(yè)務(wù)知識(shí)，并督促員工遵守各項(xiàng)制度。負(fù)責(zé)日常工作安排，劃分責(zé)任區(qū)，把工作具體落實(shí)到個(gè)人；負(fù)3、責(zé)人員調(diào)配；

40、定期組織業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。4、負(fù)責(zé)員工的考核工作，認(rèn)真抽查每個(gè)綠化員負(fù)責(zé)的片區(qū)，公平公正地評(píng)價(jià)每一個(gè)隊(duì)員的工作情況。5、每日巡視物業(yè)區(qū)域，檢查環(huán)境綠化情況，并做詳細(xì)記錄，以此作為崗位考核的依據(jù)之一。6、每季度進(jìn)行一次質(zhì)量滿意度的調(diào)查工作并作統(tǒng)計(jì)分析，以書(shū)面形式上報(bào)。7、按規(guī)定要求負(fù)責(zé)本部門物料的保管、發(fā)放工作。8、負(fù)責(zé)員工的思想教育，對(duì)工作態(tài)度不好和工作不認(rèn)真的員工，要耐心做好思想工作，屢教不改者，書(shū)面提出處理意見(jiàn)報(bào)部長(zhǎng)處理。9、完成部長(zhǎng)交待的其它工作任務(wù)。10、按綠化工崗位職責(zé)及綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)要求做好屬于本人綠化區(qū)域的保潔衛(wèi)生工作。11、按綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)要求每天進(jìn)行檢查，并向部長(zhǎng)通報(bào)檢查

41、結(jié)果。12、對(duì)本班組的綠化工有獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的建議權(quán)，建議上報(bào)部長(zhǎng)。13、協(xié)助管理員進(jìn)行綠化質(zhì)量的監(jiān)管工作，及完成部長(zhǎng)交辦的其它工作。綠化工崗位職責(zé)1、掌握綠地花草、樹(shù)木生長(zhǎng)情況，做好四季護(hù)理，及時(shí)施肥、除草、殺蟲(chóng)。2、及時(shí)清除已枯死的花草樹(shù)木并補(bǔ)種，根據(jù)季節(jié)每日噴淋，定期噴灑農(nóng)藥。3、每月修剪綠化、草坪、樹(shù)木，每天清除綠地、樹(shù)腳、花盆內(nèi)的雜物垃圾。4、制止破壞綠化設(shè)備設(shè)施、踐踏綠地、花木的行為。5、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。 第四節(jié) 日常管理制度和考核辦法一、日常管理制度目錄1、精神文明建設(shè)公約2、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定3、綠化管理規(guī)定4、消防管理規(guī)定5、安全用水、用電管理規(guī)定6、文體娛樂(lè)場(chǎng)所管理

42、規(guī)定7、管理處運(yùn)作制度8、管理處檔案資料管理制度9、管理處辦公設(shè)備使用制度10、管理處消防責(zé)任制11、管理處對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定12、管理處員工工作服管理規(guī)定13、管理處員工宿舍管理規(guī)定14、管理處投訴處理、回訪制度15、管理處維修、回訪制度16、安保管理工作制度二、考核辦法目錄1、部門考核細(xì)則2、管理崗員工考核細(xì)則3、非保安類生產(chǎn)崗員工考核細(xì)則（考核崗位：保潔工、綠化工、維修工；含班長(zhǎng)、領(lǐng)班）4、保安隊(duì)員工考核細(xì)則（考核崗位：保安領(lǐng)班、保安）第三章 管理服務(wù)人員配置第一節(jié) 配置各崗位人員的具體情況部門（總?cè)藬?shù)）管理崗人員（人數(shù)）生產(chǎn)崗人員（人數(shù)）生產(chǎn)崗人員（人數(shù)）管理處（3人：其中管理處經(jīng)理

43、1人，管理員2人）管理處經(jīng)理(1人)綜合崗管理員(1人)質(zhì)監(jiān)崗管理員(1人保安人 （91人）保安隊(duì)長(zhǎng)(1人)保安副隊(duì)長(zhǎng)(1人)領(lǐng)班(3人)學(xué)生公寓值班員(39人)保安(47人)保潔部 （46人）部長(zhǎng)(1人)班長(zhǎng)(1人)保潔領(lǐng)班(3人)保潔員(41人)綠化部 （10人）部長(zhǎng)(1人)班長(zhǎng)(1人)綠化員(8人)工程部 （12人）部長(zhǎng)(1人)班長(zhǎng)(1人)水電維修工(6人)泥水工(2人)木工(2人)合計(jì)：162人(管理人員7人)第二節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)理人簡(jiǎn)介序號(hào)姓名性別年齡學(xué)歷資格證書(shū)擬任職務(wù)從事物業(yè)管理年限第三節(jié) 各崗位任職標(biāo)準(zhǔn)管理處經(jīng)理：本科以上學(xué)歷，持“物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理”上崗證；3年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，

44、熟知物業(yè)管理流程和物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)；熟悉相關(guān)物業(yè)法規(guī)；優(yōu)秀的溝通協(xié)調(diào)組織公關(guān)能力；業(yè)務(wù)素質(zhì)和市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)，謹(jǐn)慎敏銳，品行優(yōu)良。綜合崗管理員：大專以上學(xué)歷，熟悉公文寫(xiě)作基本要求；良好的口頭表達(dá)能力，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；頭腦靈活，具有保密意識(shí)；熟悉電腦操作，持電算化上崗證；持“物業(yè)管理崗位”上崗證。質(zhì)監(jiān)崗管理員：大專以上學(xué)歷，；有1年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；熟悉xxx市有關(guān)物業(yè)市容衛(wèi)生綠化治安消防等管理規(guī)定，并能熟練運(yùn)用；熟悉電腦操作。工程部長(zhǎng)：理工科大專以上文化程度，助理工程師以上技術(shù)資格；持“物業(yè)管理崗”上崗證，具有2年以上工程維護(hù)及裝修工程管理的工作經(jīng)驗(yàn)；熟悉電腦操作。工程部班長(zhǎng)：大專以上文化程度，持“物

45、業(yè)管理崗”上崗證，具有2年以上物業(yè)管理工程維護(hù)管理的工作經(jīng)驗(yàn)；熟悉電腦操作。工程部水電維修工、水泥工、木工：高中以上學(xué)歷，持上崗證。有2年以上同崗位工作經(jīng)驗(yàn)。保安隊(duì)長(zhǎng)：大專以上學(xué)歷；強(qiáng)烈的工作責(zé)任感和工作敏銳感；出色的組織 協(xié)調(diào)溝通能力及突發(fā)事件應(yīng)變能力；具有全面豐富的安保業(yè)務(wù)知識(shí)，部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)軍人優(yōu)先，熟悉電腦操作。保安副隊(duì)長(zhǎng)：大專以上學(xué)歷，身高175厘米以上；具軍事技能培訓(xùn)指導(dǎo)能力，制訂軍事技能培訓(xùn)計(jì)劃并跟進(jìn)考核；掌握各安保崗位必備條件的業(yè)務(wù)知識(shí)，有部隊(duì)服役經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先，熟悉電腦操作。有1年以上同崗位工作經(jīng)驗(yàn)。 保安領(lǐng)班、保安：年齡20-28周歲，身高170厘米以上，初中以上文化程度，身體健康，

46、相貌端莊，有酒店或物業(yè)管理保安工作經(jīng)驗(yàn)及退伍軍人優(yōu)先。學(xué)生公寓值班員：年齡20-35周歲，身高168厘米以上，初中以上文化程度，身體健康，相貌端莊。保潔部長(zhǎng)、綠化部長(zhǎng)：大專以上學(xué)歷，形象好，身體健康，有一定的溝通及處事能力，有3年領(lǐng)班工作經(jīng)驗(yàn)及一定專業(yè)知識(shí)，并具備電腦操作基礎(chǔ)。保潔班長(zhǎng)、綠化班長(zhǎng)：高中或中專以上學(xué)歷，形象好，身體健康，有一定的溝通及處事能力，具備電腦操作基礎(chǔ)。保潔工、綠化工：初中以上學(xué)歷，身體健康，外地人員須有xxx市、xxx市戶口的親友擔(dān)保。注：對(duì)公司內(nèi)部培養(yǎng)的各級(jí)管理人員，公司堅(jiān)持“能者上，平者讓，庸者下”的用人原則，堅(jiān)持學(xué)歷職稱與實(shí)際工作能力相結(jié)合，以實(shí)際工作能力為主的原

47、則。對(duì)任職人員的學(xué)歷，職稱和年齡等條件可作適當(dāng)放寬，注重其實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和綜合素質(zhì)。第四節(jié) 人員開(kāi)發(fā)和培訓(xùn)按公司ISO9001：2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)要求，建立員工培訓(xùn)制度，管理處每年年底制定第二年的培訓(xùn)計(jì)劃，并認(rèn)真實(shí)施，管理處不定期對(duì)各部門的培訓(xùn)工作進(jìn)行抽查，年終作為各部門績(jī)效考核的依據(jù)。一、人員培訓(xùn)計(jì)劃（一）培訓(xùn)計(jì)劃的制定1、管理處根據(jù)公司培訓(xùn)制度的要求，結(jié)合實(shí)際工作需要，于每年12月份制定下年度年度培訓(xùn)計(jì)劃。2、下屬部門根據(jù)管理處的年度培訓(xùn)計(jì)劃，結(jié)合本部門實(shí)際情況，制定本部門月度、年度培訓(xùn)計(jì)劃。3、培訓(xùn)計(jì)劃包括：培訓(xùn)項(xiàng)目、培訓(xùn)對(duì)象、培訓(xùn)部門或責(zé)任人、完成期限等內(nèi)容。4、培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)由編制人

48、簽名，并由管理處負(fù)責(zé)人審批。（二）三年總體培訓(xùn)計(jì)劃第一年：培訓(xùn)目標(biāo)為保證項(xiàng)目派駐人員充分了解項(xiàng)目的具體情況，使各部門員工熟悉各項(xiàng)工作流程及應(yīng)急方案。在建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程的前提下，以樹(shù)立形象，規(guī)范管理，注重服務(wù)，提高各階層員工的現(xiàn)場(chǎng)解決問(wèn)題能力為主要內(nèi)容，為實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理服務(wù)打下扎實(shí)的群眾基礎(chǔ)。并針對(duì)第一年要求達(dá)到市級(jí)示范項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)。第二年：培訓(xùn)以提高服務(wù)質(zhì)量、實(shí)施精細(xì)服務(wù)為主要目標(biāo)。繼續(xù)將新員工入職培訓(xùn)和提高員工現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)能力為培訓(xùn)重點(diǎn)，重視提高基層管理人員管理水平的培訓(xùn)，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)具發(fā)展?jié)撡|(zhì)的管理干部，在員工隊(duì)伍中形成良性的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和晉升階梯，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力和戰(zhàn)斗力，并

49、為創(chuàng)省級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)。第三年：培訓(xùn)工作仍然將新員工入職培訓(xùn)和提高員工主動(dòng)服務(wù)意識(shí)、提高現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)能力為培訓(xùn)重點(diǎn)，繼續(xù)重視提高基層管理人員管理水平的培訓(xùn)，以保證管理服務(wù)工作的連貫性和團(tuán)隊(duì)精神。提出實(shí)現(xiàn)精品管理的培訓(xùn)目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)三年創(chuàng)國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)。（三）管理處培訓(xùn)計(jì)劃表序號(hào)培訓(xùn)項(xiàng)目（內(nèi)容）培訓(xùn)對(duì)象責(zé)任部門學(xué)時(shí)要求完成期限備注1入職培訓(xùn)公司簡(jiǎn)介；管轄物業(yè)簡(jiǎn)介；物業(yè)管理概述；物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求（含服務(wù)規(guī)范、儀容儀表、處理投訴等內(nèi)容）；員工手冊(cè)（含員工守則、勞動(dòng)條例、獎(jiǎng)懲條例）新入職員工管理處16小時(shí)正式接管項(xiàng)目前7天完成，以后凡新員工入職前接管前安排所有

50、新員工集中培訓(xùn)。接管后，凡新入職員工按此要求進(jìn)行。培訓(xùn)后進(jìn)行開(kāi)卷測(cè)試，資料存入員工檔案。2崗前培訓(xùn)：部門簡(jiǎn)介；崗位職責(zé)和操作規(guī)程；安全須知；本物業(yè)突發(fā)事件應(yīng)急方案（含火警、供配電、供排水、自然災(zāi)害、非正常上訪、電梯困人等應(yīng)急方案）；員工考核細(xì)則。 試用期員工用人部門不少于24小時(shí)正式接管項(xiàng)目前2天完成，以后凡新員工入職一周內(nèi)正式接管項(xiàng)目前，各用人部門與項(xiàng)目方聯(lián)系，收集相關(guān)資料，編寫(xiě)簡(jiǎn)易實(shí)用教材進(jìn)行培訓(xùn)。接管項(xiàng)目后一個(gè)月內(nèi)建立健全各項(xiàng)制度及工作程序，并完成相關(guān)培訓(xùn)。各部門建立新入職員工培訓(xùn)記錄表。培訓(xùn)后進(jìn)行抽查提問(wèn)或書(shū)面測(cè)試，試用期滿進(jìn)行閉卷理論考試及實(shí)操考核。經(jīng)考核不適用者，不予錄用?？己撕细?/p>

51、者，辦理轉(zhuǎn)正手續(xù)，資料存入員工個(gè)人檔案。3崗位培訓(xùn)3.1物業(yè)管理從業(yè)人員上崗培訓(xùn)管理員、文員、部長(zhǎng)以上（含部長(zhǎng)）管理人員未持證員工管理處40小時(shí)以上視行業(yè)主管部門相關(guān)培訓(xùn)時(shí)間表及時(shí)安排我司要求所有管理員及部長(zhǎng)以上（含部長(zhǎng)）管理人員必須持物業(yè)管理從業(yè)人員上崗證。凡未持證者，由公司安排參加行業(yè)舉辦的專業(yè)培訓(xùn)，考試合格發(fā)證。3.2保安員上崗培訓(xùn)未有上崗證的保安員保安隊(duì)40小時(shí)保安員入職后3個(gè)月內(nèi)根據(jù)公安機(jī)關(guān)的要求及開(kāi)班情況及時(shí)安排,考試合格由公安機(jī)關(guān)發(fā)證。3.3保安員軍體訓(xùn)練保安員保安隊(duì)隔天進(jìn)行，每次1小時(shí)長(zhǎng)期進(jìn)行由保安隊(duì)選定軍體教練，安排非當(dāng)值保安員參加。3.4突發(fā)事件應(yīng)急處理（理論與現(xiàn)場(chǎng)演練結(jié)合

52、）：發(fā)生火警的應(yīng)急處理； 治安事故的應(yīng)急處理；自然災(zāi)害事故的應(yīng)急處理；非正常上訪應(yīng)急處理保安員及各部門相關(guān)員工保安隊(duì)不少于16小時(shí)納入新項(xiàng)目接管前崗前培訓(xùn)，以后凡新員工試用期內(nèi)培訓(xùn)導(dǎo)師具體由部門安排。建立員工培訓(xùn)簽到表對(duì)每月培訓(xùn)完的理論內(nèi)容，進(jìn)行書(shū)面測(cè)試或抽查提問(wèn)。根據(jù)月度培訓(xùn)計(jì)劃安排，實(shí)操培訓(xùn)內(nèi)容完成后，進(jìn)行實(shí)操考核。培訓(xùn)內(nèi)容也可根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行實(shí)發(fā)案例隨機(jī)培訓(xùn)。3.5消防理論與實(shí)操,消防基本常識(shí)；滅火器材的使用；消防設(shè)備的操作使用。全體員工保安隊(duì)8小時(shí)半年一次結(jié)合公司每年年中的業(yè)務(wù)大比武及年底的消防演練進(jìn)行。3.6法律法規(guī)：物業(yè)管理?xiàng)l例；xxx省保安管理服務(wù)條例；消防法；機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位安全管理規(guī)定。保安員保安隊(duì)2小時(shí)每季一次納入每周的班后學(xué)習(xí)。3.7熟悉了解設(shè)備概況新員工工程部4小時(shí)入職第一周內(nèi)納入新員工崗前培訓(xùn)。3.8應(yīng)急培訓(xùn)：給排水系統(tǒng)；供配電系統(tǒng)；空調(diào)系統(tǒng)；樓宇自動(dòng)系統(tǒng)；電梯困人解救；消防系統(tǒng)工程部員工工程部根據(jù)系統(tǒng)情況而定納入新項(xiàng)目接管前崗前培訓(xùn)，以后凡新員工試用期內(nèi)理論與現(xiàn)場(chǎng)演練結(jié)合，培訓(xùn)導(dǎo)師具體