在建工程(含預(yù)售房)抵押操作手冊講訴

1、第三章在建工程（含預(yù)售房）抵押篇一、業(yè)務(wù)定義及基本要求（一）產(chǎn)品定義抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程（見名詞解釋16）的投入資產(chǎn)或已取得預(yù)售證的房產(chǎn)網(wǎng)簽于我方名下，抵押給我公司作為償還貸款履行擔(dān)保的業(yè)務(wù)。（二）積極支持的目標(biāo)市場湖南區(qū)域范圍內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的樓盤、各園區(qū)工業(yè)企業(yè)建設(shè)當(dāng)中的廠房、辦公樓、綜合樓等。（三）嚴(yán)禁支持對象1、管理機制差的企業(yè)；2、同業(yè)名聲較差的企業(yè)；3、市場經(jīng)營者（或管理者）有不良記錄的；4、其他二、業(yè)務(wù)受理的基本條件及所需提供資料（一）業(yè)務(wù)受理的基本條件1、依法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證（見名詞解釋17）。2、依法取得建設(shè)

2、工程規(guī)劃許可證 。（見名詞解釋18）3、依法取得建筑工程施工許可證。（見名詞解釋19）4、依法取得國有土地使用權(quán)證5、企業(yè)已投入資金占工程總造價的 25%以上，并確定明確的施工進(jìn)度和竣工時間。6、提交該土地的土地出讓合同。7、提交該項目的建筑施工承包合同。8、建設(shè)單位、施工單位聯(lián)合簽署的出具自愿放棄應(yīng)得未得的工程價款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾。9、提交該抵押項目的設(shè)計圖紙、效果圖、戶型圖。10、提交該抵押項目的評估報告。11、提交該抵押項目的測繪報告。12、其他材料參照我公司企業(yè)貸款所需材料。13、追加借款企業(yè)法定代表人、各股東個人做不可撤消保證。三、辦理在建工程（含預(yù)售房）抵押貸款應(yīng)注意的事項1、

3、在建工程抵押的貸款資金用途受限制，抵押合同中應(yīng)明確載明貸款用途為“支持原XX項目繼續(xù)建造”，避免因抵押用途不明確而導(dǎo)致在建工程抵押無效。2、在辦理抵押登記手續(xù)時須注意將本項目土地和在建工程一并抵押。3、在項目竣工后督促企業(yè)重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。4、辦理抵押登記手續(xù)時需將債權(quán)數(shù)額設(shè)定為借款金額的1. 5 - 2倍，以充分保證我公司在實現(xiàn)債權(quán)時產(chǎn)生的利息、復(fù)息、訴訟費、律師費、執(zhí)行費用等其他費用。5、在建工程抵押貸款辦理只限于出讓土地。劃撥地、集體土地不予受理。6、查詢其公司預(yù)售系統(tǒng)，如有多套房產(chǎn)網(wǎng)簽（見名詞解釋20）于同一個或多個人名下，需注意該項目其他民間資金借貸情況（借款期限、金額、費用）

4、 。7、了解該樓盤的真實的銷售情況，確保還本付息來源。三、業(yè)務(wù)操作流程圖（一）在建工程抵押業(yè)務(wù)總圖（二）收集信息流程圖（三）審批流程圖業(yè)晶部/投資部風(fēng)圈控制目準(zhǔn)備相關(guān)事批文件嚼部意見和業(yè)名部負(fù)賽人意見和簽字血圈控制領(lǐng)負(fù)責(zé) 人意見和簽字總經(jīng)邃意見和 簽字A權(quán)眼V羞事長意見和（四）相關(guān)文件合同的辦理和簽訂流程圖（五）貸后管理流程圖（六）延期處理流程圖四、流程要點說明步驟經(jīng)辦人員工作內(nèi)容的簡要敘述操作要點重要輸出1（業(yè)務(wù)受理）客戶經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理及其他人通過各種渠道，全方位開展各類與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的有效信息收集和整理工作。信息的范圍界定在湖南境內(nèi)。清晰了解到客戶名稱，項目 名稱，法人代表；信息的其 它要

5、素包括主營業(yè)務(wù)，公司 地址，有效聯(lián)系人2（收集信息）業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)信息收集流程（見業(yè)務(wù)信息收集流程圖）2.1（收集信息）客戶經(jīng)理將收集到的信息交業(yè)務(wù)部， 業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)登記。第一時間將信息報各對應(yīng)部門處 理，必要注意業(yè)務(wù)交易結(jié)構(gòu)和業(yè) 務(wù)風(fēng)險點，退出機制。信息收集情況登記表（見業(yè)務(wù)表格附件1）2.2（收集信息）業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)部牽頭定期或不定期組織業(yè)務(wù)部、投資部、風(fēng)控部對中的客戶進(jìn)行篩選，選出準(zhǔn)業(yè)務(wù)客戶。準(zhǔn)業(yè)務(wù)客戶是指可能符合本公司業(yè)務(wù)條件或有業(yè)務(wù)可能的企業(yè)、項目或個人。篩選信息收集情況登記表（見業(yè)務(wù)表格附件1）2.3（收集信息）業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)部對篩選出的準(zhǔn)業(yè)務(wù)客戶進(jìn)行客戶調(diào)查，并填制客戶初選調(diào)查表?？蛻舫踹x調(diào)查

6、表（見業(yè)務(wù)表格附件2）3（初審）業(yè)務(wù)部投資部風(fēng)險控制部業(yè)務(wù)部、風(fēng)險控制部對項目進(jìn)行初審。若資金 2000萬元，經(jīng)業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人初審?fù)ㄟ^。若資金）2000萬元，經(jīng)投資部負(fù)責(zé)人初審?fù)ㄟ^。4（前期調(diào)查）客戶經(jīng)理風(fēng)控經(jīng)理業(yè)務(wù)調(diào)查實行人員A/B/C 角制。其中客戶經(jīng)理為業(yè)務(wù)介紹人 不得擔(dān)當(dāng)該筆業(yè)務(wù)的 A角，C 角由風(fēng)控人員擔(dān)任。A角為項目 第一負(fù)責(zé)人，對該業(yè)務(wù)的前、中、 后全流程負(fù)責(zé)，B角參與業(yè)務(wù)全 過程，C角對業(yè)務(wù)運行進(jìn)行監(jiān) 管。1、抵押物（見名詞解釋 7）需由我公司進(jìn)行評估并報告，確保該在建工程的抵押條件。（見相關(guān)法律法規(guī) 6）2、股東自愿提供擔(dān)保并在擔(dān)保評價報告“可擔(dān)保能力”欄對借款人有免檢承諾的，

7、客戶經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理可不做調(diào)查評價報_告。3、注意前期調(diào)查的實地分析和資料分析。查詢其公司預(yù)售系統(tǒng)，如有多套房產(chǎn)網(wǎng)簽于同一個或多個人名下，需注意該項目其他民間資金借貸情況（借款期限、金額、費用調(diào)查評價報告（見業(yè)務(wù)表格附件3）5（會議審批）董事長部門負(fù)責(zé)人參審人員客戶經(jīng)理會議審批：業(yè)務(wù)部門客戶經(jīng)理歸 齊調(diào)查評價報告-審批、擔(dān) 保評價報告、其它相關(guān)資料和審批意見單后，填制業(yè)務(wù) 資料目錄，并發(fā)起會議，預(yù)約 會議時間，通知參審人員。將相 關(guān)紙式資料、電子資料（講調(diào)查 報告做成PPT模式），將資料 在審批人間審閱，并安排會審時 間。參審人員對業(yè)務(wù)項目進(jìn)行提 問審批。1、審批意見分同意和不同意兩種。審批人對

8、同意的業(yè)務(wù)可視情 況確定是否填列建議內(nèi)容，審批 人對不同意的業(yè)務(wù)必須列出具體 理由。2、參審人由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、 行政總監(jiān)、財務(wù)部經(jīng)理及其他指 定人員組成，總經(jīng)理認(rèn)為有必要 的必須通知董事長參加。審批包括本金及費率。公司在一定時間段執(zhí)行一個基準(zhǔn)費率，降0.5個基點需總經(jīng)理同意，降 1 個基點需董事長同意。3、參審人員全體同意的項目為 通過，一人不同意的項目為多票 通過，兩人及以上不同意的項目 為否決。通過項目進(jìn)入一票否決 環(huán)節(jié)，否決項目向公司董事長報 備。4、通過的業(yè)務(wù)項目，由風(fēng)控經(jīng) 理交董事長行使一票否決。權(quán)限 外的報股東會通過。調(diào)查評價報告-審批、擔(dān)保評價報告、審批意見單業(yè)務(wù)資料目錄（見

9、業(yè)務(wù)表格附件3.1、4、5、6）6（股東大會）股東代表重大項目或資金超過）3000 萬元的項目，需經(jīng)過公司股東大會審批通過。7（審批流程）公司各部門負(fù)責(zé)人會議審批后，進(jìn)入公司審批流 程，將審批資料于風(fēng)險控制部、 業(yè)務(wù)部、財務(wù)部、總經(jīng)理、董事 長出具意見和簽字通過。總經(jīng)理審批權(quán)限？（見審批流程圖）信息收集情況登記表調(diào)查評價報告-審批、擔(dān)保評價報告、審批意見單付款申請表（見業(yè)務(wù)表格附件1、3.1、4、 5、 7）8（相關(guān)合同簽訂流程）客戶經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理、財務(wù)人員業(yè)務(wù)相關(guān)合同和文件的辦理和簽訂流程（見業(yè)務(wù)相關(guān)合同和文件的辦理和簽訂流程圖）8.1（相關(guān)合同簽訂流程）客戶經(jīng)理1、落實融資條件，客戶經(jīng)理審

10、查材料的齊備性，審核合同（協(xié)議）填寫是否規(guī)范。確保審批條件的全部落實和歸檔材料的齊全。3、確保在建工程在房產(chǎn)局辦理好抵押登記（見常見問題 1 ）。4、若是采取預(yù)售房網(wǎng)簽抵押的業(yè)務(wù)，確保辦理好相關(guān)網(wǎng)簽手續(xù)（見常見問題4）確保審批條件的全部落實和歸檔 材料的齊全。在登記機關(guān)辦理抵 押登記手續(xù)后（見名詞解釋5）, 如果需辦理強制執(zhí)行公證需在公 司指定公證處辦理。1、在建工程抵押登記（見抵押權(quán)登記指南）網(wǎng)簽手續(xù)2、公證書8.2（相關(guān)合同簽訂流程）客戶經(jīng)理1、借款和抵押合同簽定完成借款、抵押合同及借據(jù)的簽定當(dāng)面簽字。雙人完成權(quán)利登記手續(xù)。2、借款人出具在建工程正規(guī)評客戶面前文件需客戶經(jīng)理、風(fēng)險 經(jīng)理雙人

11、面簽、簽字用筆為公司 制定用筆。抵押合同/借款合同抵押物評估報告（見業(yè)務(wù)表格附件8、9）估報告或抵押物價值清單融資、擔(dān)保合同生效后，業(yè)務(wù)部經(jīng)理將付款申請單及審批8.2客戶經(jīng)理、表、融資合同、借據(jù)、抵質(zhì)押合（相關(guān)合風(fēng)險經(jīng)理、同、產(chǎn)權(quán)證件、他項權(quán)證等交財一定要融資、擔(dān)保合同生效后付款申請單同簽訂流財務(wù)人員務(wù)人員。（見相關(guān)法律法規(guī)和指（見業(yè)務(wù)表格附件7）程）導(dǎo)性文件3）9風(fēng)險控制部業(yè)務(wù)部應(yīng)提前做好資金需求計1、與財務(wù)部溝通，確?？捎觅Y1、確保放款金額（放款條財務(wù)部戈L并及時與財務(wù)部溝通，確保金。2、收取費用及其利息件落實）客戶經(jīng)理有可用資金。2、利息及其費用放款前收取。放款：財務(wù)人員未付款前應(yīng)與客戶

12、經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理溝通付款的步10客戶經(jīng)理、驟，風(fēng)險點的控制，必要時可約放款后財務(wù)人員應(yīng)第一時間告知（放款）風(fēng)險經(jīng)理、客戶經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理現(xiàn)場共同辦相應(yīng)客戶經(jīng)理，客戶經(jīng)理應(yīng)跟客放款財務(wù)人員理。財務(wù)人員根據(jù)付款申請單及戶確認(rèn)款項到賬情況。借據(jù)指定帳戶劃出款項。11客戶經(jīng)理、（貸后管理風(fēng)險經(jīng)理、進(jìn)入貸后管理流程（見貸后管理流程圖）流程）財務(wù)人員11.1（貸后管理流程）客戶經(jīng)理客戶經(jīng)理進(jìn)行業(yè)務(wù)資料搜集、整 理，融資發(fā)放后1個工作日內(nèi)， 移交給公司檔案資料管理人，檔 案資料管理人填列檔案資料出 入登記簿檔案資料出入登記簿該部份 資料的借閱需經(jīng)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人 的同意。檔案資料出入登記簿（見業(yè)務(wù)表格附件10 )

13、1、融資后檢查客戶經(jīng)理要加強對融資人和保證人的動態(tài)跟蹤管理。1、注意資產(chǎn)檢查頻率業(yè)務(wù)按下列期限檢查并2、每周進(jìn)行一次分類。填列融資檢查表一月以內(nèi)（含）：每半月業(yè)務(wù)部門填制資產(chǎn)質(zhì)量分類表檢查一次。客戶3、融資資產(chǎn)質(zhì)量分類一月以上：每月至少檢查融資資產(chǎn)質(zhì)量分類分為正常、關(guān)一次。注、不良三類（見名詞解釋10）。2、要重點檢查融資用途，客戶融資檢查表11.2客戶經(jīng)理、有無異?，F(xiàn)象。有擔(dān)保的，采用正常類是指沒有任何理由懷疑融資產(chǎn)質(zhì)量分類表（貸后管理風(fēng)險經(jīng)理、保證擔(dān)保方式的，要掌握保證人資人不能按期歸還融資資金；關(guān)（見業(yè)務(wù)表格附件11、14 )流程）財務(wù)人員的經(jīng)營情況，加強對保證人的了注類是指融資人或未按

14、時付回報解和監(jiān)控；采用抵（質(zhì)）押的，應(yīng)或存在動用第一還款來源以外的對才R （質(zhì)）押物進(jìn)行融資后管理資金還款；不良類是指出現(xiàn)的逾和監(jiān)控。期、延期超出可控范疇（最長為3、每周進(jìn)行一次分類。業(yè)務(wù)部三個月）或欠息超過一個周期（一門填制資產(chǎn)質(zhì)量分類表，按般為一個月）或存在不能全部還正常、關(guān)注、不良表明部門分類清的可能。意見后，在每周五上午交風(fēng)控部；風(fēng)控部對分類意見進(jìn)行復(fù)核，表明本部門分類意見后報總經(jīng)理、董事長審核。風(fēng)控部認(rèn)為 有必要的，可采取風(fēng)控管理委員 會會議的形式進(jìn)行分類。12（回款）客戶經(jīng)理、財務(wù)人員客戶經(jīng)理在客戶融資到期前要及時與其溝通?？蛻粽w 還融資資金，客戶經(jīng)理在得知客 戶款項付出后，及時通知財務(wù)人 員查收，直到到賬為止。由客戶經(jīng)理與客戶聯(lián)系，賬號由財務(wù)部專人用指定手機以短信方式向客戶提供收回本金13（延期流程）客戶經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理、財務(wù)人員總經(jīng)理董事長客戶貸款需延期需進(jìn)入延期流程管理（見延期流程圖）13.1（延期流程）客戶經(jīng)理總經(jīng)理對融資人擬提出延期歸還全部或部分資金的，客戶經(jīng)理應(yīng)在第一時間報告公司總經(jīng)理。延期處理流程詳見延期處理流程圖13 . 2（延期流程）客戶經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理、財務(wù)人員總經(jīng)理董事長業(yè)務(wù)延期的審批。對所有業(yè)務(wù)到 期需延期的，除時間條件以外的 其它條件未超出前一次審批約 定范疇的，按