第四章土地政策演變的一般規(guī)律

1、第一節(jié)第一節(jié) 土地政策演變的內涵土地政策演變的內涵 土地政策演變的一般規(guī)律土地政策演變的一般規(guī)律處于特定生產(chǎn)力處于特定生產(chǎn)力發(fā)展歷史時期的人們，在既定資源與技術條件下，發(fā)展歷史時期的人們，在既定資源與技術條件下，調整自身對土地資源合理配置的理性選擇的規(guī)律。調整自身對土地資源合理配置的理性選擇的規(guī)律。0引入期引入期 成長期成長期成熟期成熟期衰退期衰退期時間時間輸入輸入-利利益表達益表達轉換轉換-利利益綜合益綜合輸出輸出-政政策實施策實施反饋反饋-新新的輸入的輸入土地政策這一公土地政策這一公共物品的替代、共物品的替代、轉換與交易過程轉換與交易過程，也就是土地政，也就是土地政策不斷創(chuàng)新過程策不斷創(chuàng)新

2、過程淘汰舊的土地政淘汰舊的土地政策，創(chuàng)造新的土策，創(chuàng)造新的土地政策的過程地政策的過程外部利潤外部利潤內部化內部化技術技術消費偏好消費偏好要素供給要素供給生產(chǎn)要素所有者的收入分配生產(chǎn)要素所有者的收入分配最終產(chǎn)品需求最終產(chǎn)品需求要素的派生需求要素的派生需求要素價格要素價格相對價格相對價格圖圖5 54 42007.05.23 商務部、外匯局商務部、外匯局 外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管2007.08.07 國務院國務院 解決城市低收入家庭住房困難解決城市低收入家庭住房困難 廉租房、住房保障體系廉租房、住房保障體系2007.09.27 央行、銀監(jiān)會央行、銀監(jiān)會 加強商業(yè)性

3、房地產(chǎn)信貸管理加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理 首付比例區(qū)別對待首付比例區(qū)別對待2007.09.30 國土資源部國土資源部 進一步加強土地供應調控進一步加強土地供應調控 解決低收入家庭住房困難解決低收入家庭住房困難2007.10.01 物權法實施物權法實施 2007.10.31 發(fā)改委、商務部發(fā)改委、商務部 外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）外資受限年修訂）外資受限2007.11.14 財政部財政部 廉租住房保障資金管理辦法廉租住房保障資金管理辦法 資金來源的八大渠道資金來源的八大渠道2007.11.19 國土資源部、財政部、央行國土資源部、財政部、央行 土地儲備管理辦法土地

4、儲備管理辦法2007.11.27 九部門聯(lián)合九部門聯(lián)合 廉租住房保障辦法廉租住房保障辦法 保障對象、保障方式保障對象、保障方式2007.11.30 建設部、發(fā)改委等七部門建設部、發(fā)改委等七部門 經(jīng)濟適用住房管理辦法經(jīng)濟適用住房管理辦法2007年，央行六次加息年，央行六次加息 貨幣政策從緊傳出強烈政策信號貨幣政策從緊傳出強烈政策信號2007年年3月月5日日，溫家寶指出：溫家寶指出：必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，改善低收入居民住房問題。必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，改善低收入居民住房問題。房價房價“拐點拐點”？20082006年房價上漲房價上漲依然過快，低收入家庭住房難。2005-2008年房地產(chǎn)

5、土地政策盤點年房地產(chǎn)土地政策盤點嚴禁囤、炒土地：嚴禁囤、炒土地：對出讓土地的合對出讓土地的合同條件及違約責任進行了明確約定同條件及違約責任進行了明確約定。限制、禁止開發(fā)：限制、禁止開發(fā)：禁止別墅類、高禁止別墅類、高爾夫球場、賽馬場、爾夫球場、賽馬場、等，限低等，限低密度、大套型住宅項目密度、大套型住宅項目等。等。土地收益用于民：土地收益用于民：新增建設用地有新增建設用地有償使用費標準提高一倍，相關收入償使用費標準提高一倍，相關收入專項用于農(nóng)業(yè)建設。城市建設用地專項用于農(nóng)業(yè)建設。城市建設用地土地出讓金一定比例用于經(jīng)濟適用土地出讓金一定比例用于經(jīng)濟適用房、廉租房建設。房、廉租房建設。用地供應結構：

6、用地供應結構：增加普通增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應商品房和經(jīng)濟住房土地供應，并督促建設。，并督促建設。建立土地監(jiān)察制：建立土地監(jiān)察制：全國省全國?。▍^(qū)、市）及計劃單列市土（區(qū)、市）及計劃單列市土地審批利用納入九大土地督地審批利用納入九大土地督察局監(jiān)管。察局監(jiān)管。土地出讓規(guī)范化：土地出讓規(guī)范化：明確六明確六大類招牌掛土地，建立國有大類招牌掛土地，建立國有土地出讓的協(xié)調決策機構和土地出讓的協(xié)調決策機構和價格爭議裁決機制。價格爭議裁決機制。 房地產(chǎn)土地政策房地產(chǎn)土地政策四、土地政策結構協(xié)調四、土地政策結構協(xié)調土地單元土地單元結構結構整體整體結構結構整體整體 國家政策：全力保障農(nóng)業(yè)十四大重點工程國

7、家政策：全力保障農(nóng)業(yè)十四大重點工程農(nóng)業(yè)四大投資主戰(zhàn)場農(nóng)業(yè)四大投資主戰(zhàn)場分階段目標分階段目標圖圖2 貴陽市循環(huán)經(jīng)濟建設整體框架貴陽市循環(huán)經(jīng)濟建設整體框架在循環(huán)經(jīng)濟理論的指導下，提高技術水平和資在循環(huán)經(jīng)濟理論的指導下，提高技術水平和資源利用率，降低能耗和污染指標，創(chuàng)造就業(yè)崗位，源利用率，降低能耗和污染指標，創(chuàng)造就業(yè)崗位，實現(xiàn)基地經(jīng)濟、環(huán)境和社會的協(xié)調發(fā)展。實現(xiàn)基地經(jīng)濟、環(huán)境和社會的協(xié)調發(fā)展。1、政策創(chuàng)新使外部性內在化所帶來的利潤、政策創(chuàng)新使外部性內在化所帶來的利潤2、政策創(chuàng)新降低交易費用而帶來的利潤、政策創(chuàng)新降低交易費用而帶來的利潤3、政策創(chuàng)新使政策減少不確定性和降低風險的功、政策創(chuàng)新使政策減少不

8、確定性和降低風險的功能更好發(fā)揮能更好發(fā)揮4、由政策創(chuàng)新而形成的規(guī)模經(jīng)濟、由政策創(chuàng)新而形成的規(guī)模經(jīng)濟土地政策演變案例：土地政策演變案例：戶籍改革戶籍改革【背景：年月，【背景：年月，中華人民共和國戶口中華人民共和國戶口登記條例登記條例正式實施。自此，中國形成了正式實施。自此，中國形成了農(nóng)村戶口農(nóng)村戶口和和城城市戶口市戶口“二元結構二元結構”的戶籍管理體制。隨之而來的，是的戶籍管理體制。隨之而來的，是附著在其上的權利和保障的差別。附著在其上的權利和保障的差別。】 “寧要城市一張床，不要鄉(xiāng)村一所房。寧要城市一張床，不要鄉(xiāng)村一所房?！?現(xiàn)行戶籍管理制度是在上世紀年代建立起來的，現(xiàn)行戶籍管理制度是在上世紀年代建立起來的，將我國劃分為城市和鄉(xiāng)村的二元社會，將中國人劃分為將我國劃分為城市和鄉(xiāng)村的二元