小區(qū)給水系統(tǒng)的管理范圍、內(nèi)容要求及常見故障處理

1、小區(qū)給水系統(tǒng)的管理范圍、內(nèi)容要求及常見故障處理建筑給水系統(tǒng)能否正常運行，關系到千家萬戶的用水及安全，因此，物業(yè)管理部門應做好系統(tǒng)的日常維護與管理工作，盡量減少故障幾率，確保供水安全可靠。一、給水系統(tǒng)的管理范圍和管理內(nèi)容1、管理范圍物業(yè)管理公司對于給水系統(tǒng)的管理范圍，政府部門有明確的規(guī)定。對于一般居住小區(qū)，如果物業(yè)管理公司管理的對象是高層樓房，則以樓內(nèi)供水泵房總計費水表為界；如果是多層樓房，則以樓外自來水表井為界。界線以外（含計費水表 ）的供水管線及設備由供水部門負責維護與管理。界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設備由物業(yè)管理公司負責維護與管理。供水管線及管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水

2、部門負責維護與管理，公安消防部門負責監(jiān)督檢查；高低層消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消火栓等，由物業(yè)管理公司負責維護、管理，并接受公安消防部門的檢查。2、管理內(nèi)容給水系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容有：（1）防止二次供水的污染，對水池、水箱定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。（2）對供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進行經(jīng)常性維護和定期檢查，確保供水安全。（3）發(fā)生漏水、停水故障，應及時搶修。（4）保持消防水系統(tǒng)的正常工作，并應將系統(tǒng)檢查報告送交當?shù)叵啦块T備案。（5）露于空間的管道及設備，須定期進行檢查和刷防腐涂料，以延長設備的使用壽命，北方寒冷地區(qū)還應注意管道冬季防凍。（6）對于臨時停用的設備和備用設備，要按規(guī)定

3、的時間進行一次使用試驗，使設備經(jīng)常處于備用狀態(tài)。（7）檢查水泵、電動機有無異常聲響，如發(fā)現(xiàn)情況要及時處理；對使用到期或過期的殘舊設備應及時更換，防止重大事故的發(fā)生。二、給水系統(tǒng)的管理要求建立正常供水、用水制度是對物業(yè)管理公司給水系統(tǒng)管理的基本要求，具體包括：（1）加強配水管網(wǎng)的管理。大型物業(yè)的配水管網(wǎng)是比較復雜的，需要做好管網(wǎng)的壓強、流量測量工作，搞好平差計算和管網(wǎng)分析，全面掌握管網(wǎng)負荷、壓力和完好程度。有計劃地調(diào)整和更新不合理的管道，充分發(fā)揮管網(wǎng)的配水能力。（2）狠抓節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏。大力宣傳節(jié)約用水，訂立獎懲制度，建立節(jié)水管理機構，努力提高水的利用效率；做好供水量的計量和收費，

4、定期進行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和分析，發(fā)現(xiàn)異常情況應及時處理；建立責任制，由專人負責日常供水、用水的監(jiān)督檢查，做好巡視工作，保證供水的安全進行，防止大面積跑水事故的發(fā)生。（3）搞好供水設備和設施的維護，制定管理辦法。明確規(guī)定各項設施、設備的維修周期、技術要求和質(zhì)量標準，按規(guī)定進行設備設施的檢修、改造、更新，定期進行性能測定，保證設備的效率。三、給水系統(tǒng)常見故障及處理（一）水質(zhì)污染1、物業(yè)管理部門（或委托其他部門進行）的例行檢查（1）出水濁度超標，應檢查水箱的蓋是否蓋嚴，通氣管、溢流管管口網(wǎng)罩是否完好；水箱內(nèi)是否有雜質(zhì)沉淀；埋地管道有無滲漏現(xiàn)象等。（2）細菌總數(shù)或大腸菌群數(shù)超標，除應進行上述檢查外，還應檢查

5、消毒器的工作情況；水箱排水管、溢流管與排水管道是否有空氣隔斷，是否造成了回流污染。（3）出水鐵含量超標，一般是由鋼制水箱頂板或四壁防腐層脫落造成的。除上述水質(zhì)污染現(xiàn)象外，還可能存在其他水質(zhì)指標不合格的情況，此時可以請有關部門如衛(wèi)生防疫站、自來水公司等幫助進行分析，找出污染原因，制定解決辦法。2、當用戶發(fā)現(xiàn)出水混濁或出水帶色時的檢查（1）當水箱清洗完畢后，用戶最初放出的水可能是混濁有色的。因此，物業(yè)管理部門應在水箱清洗前發(fā)布通知，告知用戶有可能出現(xiàn)這種情況。（2）水在管道中的滯留時間過長，也可能造成出水混濁有色。如清晨放出的水和使用熱水器最初放出的水。（3）若用戶長時間放出的水是有色的，則物業(yè)管

6、理部門應對水質(zhì)進行檢測，找出污染原因。（二）水龍頭出流量過小或過大水龍頭出流量過小或過大是給水系統(tǒng)常見的問題之一。一般來說多層建筑底層和高層建筑各分區(qū)的底下幾層容易出現(xiàn)水龍頭出流量過大過急、水流噴濺的現(xiàn)象，給用戶帶來不便，其主要原因是建筑底下幾層給水管道中的水壓過高所致。出流量過小的現(xiàn)象往往出現(xiàn)在建筑上面幾層用戶中，其主要原因是上面幾層給水管道中水壓過低或底下幾層用戶大量用水。為解決此問題，可在底下幾層用戶進水管上安裝減壓閥或在水龍頭中安裝節(jié)流塞；也可將底下幾層和上面幾層用戶進水管閥門的開啟度分別調(diào)小和調(diào)大；當高層建筑上面幾層水龍頭的出水量經(jīng)常不能滿足用戶要求時，可考慮提高水泵的揚程或在水箱出

7、水管上安裝管道泵。（三）管道和器具漏水管道漏水是由于管材、管件質(zhì)量低劣或施工質(zhì)量不合格造成的。因此，物業(yè)管理部門在建筑竣工驗收時，一定要對給水管道的管材和施工質(zhì)量進行嚴格檢查，發(fā)現(xiàn)問題應及時解決，換上質(zhì)量合格的管材。螺旋升降式水龍頭是普遍使用的配水龍頭，其漏水的主要原因是龍頭內(nèi)的皮錢磨損、老化。發(fā)現(xiàn)漏水后應及時更換皮錢，亦可更換既節(jié)水又能防漏的新型不銹鋼制的陶瓷磨片式水龍頭。目前，在裝修檔次不高的建筑中，進戶閥門一般為鐵制閥門，只有在出現(xiàn)問題時才偶爾使用，故大多數(shù)銹蝕嚴重，一般不敢輕易去擰，否則要么擰不動，要么擰后關閉不嚴產(chǎn)生漏水。防止閥門損壞漏水的措施是：建議用戶每月開、關一次閥門，并使閥門

8、周圍保持清潔；若閥門損壞，則應及時維修或徹底更換優(yōu)質(zhì)閥門，如銅制隔膜閥等。埋地管道發(fā)生漏水后表現(xiàn)為地面潮濕滲水，其原因一般是管道被壓壞或管道接頭不嚴所致，發(fā)現(xiàn)后應及時組織修理。（四）屋頂水箱溢水或漏水屋頂水箱溢水是由于進水控制裝置或水泵失靈所致。若屬于進水控制裝置的問題，則應立即關閉水泵和進水閥門，進行檢修；若屬于水泵啟閉失靈，則應切斷電源后再檢修水泵。引起水箱漏水的原因是水箱上的管道連接問題或箱體出現(xiàn)裂縫所致?？梢詮南潴w或地面浸潤的現(xiàn)象中發(fā)現(xiàn)，故應經(jīng)常對水箱間進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（五）水泵空轉不上水水泵空轉可根據(jù)不同情況，采取相應措施。（1）水泵的吸水管因倒坡使管內(nèi)存有空氣并已形成氣

9、塞，使水泵無法連續(xù)吸水而造成水泵不出水。當出現(xiàn)倒坡時，應調(diào)整坡度，并及時排放泵體及吸水管內(nèi)的空氣。（2）吸水底閥關閉不嚴或損壞，使吸水管不滿水，或底閥與吸水口被泥沙等雜物堵塞，使底閥關閉不嚴。當確認上述故障后應及時清理污物，檢修底閥，若損壞應及時更換。（3）底閥淹沒深度不夠會造成水泵不上水，應增加吸水管浸入水中的深度。（4）水池（水箱）中水位過低也會使水泵不上水，此時應檢查進水系統(tǒng)中的進水量、水壓是否嚴重不足或浮球閥、液位控制閥等是否失靈。發(fā)現(xiàn)問題應及時調(diào)整補水時間（如利用夜間低峰用水時間補水），修理或更換失靈的進水閥。（六）水泵不出水或水量過少水泵不出水或水量過少可能是由于壓水管阻力太大、水

10、泵葉輪轉向不對、水泵轉速低于正常數(shù)或葉輪流道阻塞等原因造成的。出現(xiàn)此故障時應檢查壓水管，清除阻塞；檢查電動機轉向并改變轉向；調(diào)整轉速；清理葉輪流道。（七）水泵運行中突然停止出水水泵突然停止出水時，應立即停泵檢查，以免燒壞電動機。故障原因：進水管突然被堵塞；葉輪被吸入的雜物打壞，進水口吸入大量空氣。排除方法：檢查進水管，清除堵塞物；檢查葉輪并更換；檢查吸水池的水位及水泵的安裝高度，保證有足夠的水量。（八）水泵軸承過熱在水泵運轉時，軸承溫升不宜超過60攝氏度，當軸承缺油或水泵與電動機不同心、軸承間隙太小、填料壓得過緊時，均可造成軸承過熱。此時，應調(diào)整同心度、加油、調(diào)整填料壓蓋松緊度。（九）水泵運轉振動及噪聲過大水泵同心度偏差過大時會產(chǎn)生較大振動，此時應檢查地腳螺栓、底座螺栓是否擰緊無松動。對要求控制噪聲和振動較嚴格的建筑物應增加減振或隔振裝置。（1）橡膠隔振墊通常安裝在減振平衡板下面，安裝時應根據(jù)水泵的型號，按圖集要求的墊塊的規(guī)格、型號和數(shù)量分別墊在減振板四角及邊位下，墊板必須成對支墊。減振平衡板為鋼筋混凝土預制板，加工時應嚴格按有關圖集尺寸、混凝土強度等級、預留孔及預埋件的位置施工。（2）采用減振盒時，其減振板必須留