房地產(chǎn)公司部門設(shè)置和操作流程

1、工程部管理制度及措施一、工程部的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則：1、精干高效的原則2、靈活彈性的原則（二）工程部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置1、工程部的編制 根據(jù)公司的總體要求和工程部目前的工作任務(wù)量，在目前僅有一個(gè)工程項(xiàng)目的情況下，工程部的編制為4人。 隨著工程任務(wù)量的增加和其他工程項(xiàng)目的開(kāi)展，工程部的編制會(huì)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)開(kāi)展項(xiàng)目的情況每個(gè)項(xiàng)目增加 4人。2、工程部的崗位設(shè)置 目前運(yùn)做一個(gè)項(xiàng)目情況下工程部設(shè)置為工程部經(jīng)理兼項(xiàng)目經(jīng)理崗位1個(gè)；土建裝修工程、綠化工程管理兼土建裝修工程、綠化工程預(yù)算員、資料管理員崗位1個(gè)；電氣工程、電 氣相關(guān)市政工程管理兼電氣工程、相關(guān)市政工程預(yù)算員資料管理員崗位1個(gè)

2、；員崗位1個(gè)。 以后每增加一個(gè)項(xiàng)目相應(yīng)增加四個(gè)崗位： 項(xiàng)目經(jīng)理一個(gè)， 各專業(yè)管理人員各一個(gè) （同上）。 項(xiàng)目竣工移交后工程部項(xiàng)目管理崗位隨之撤消，根據(jù)工程部實(shí)際情況和項(xiàng)目人員的表現(xiàn)情況進(jìn)行工程部崗位重新調(diào)整安排。（三）工程部組織機(jī)構(gòu)圖二、工程部部門及崗位職責(zé)（一）工程部部門職責(zé)：1、配合研發(fā)中心、開(kāi)發(fā)部、銷售部等部門進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)作。2、工程部全面負(fù)責(zé)工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備及審查工作。3、負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目和監(jiān)理單位招投標(biāo)工作。4、協(xié)調(diào)承包商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及相關(guān)單位之間的關(guān)系。5、負(fù)責(zé)對(duì)承包商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位的管理工作。6、負(fù)責(zé)工程施工過(guò)程中質(zhì)量、進(jìn)度、現(xiàn)場(chǎng)及投資的控制管理。7、負(fù)責(zé)工程竣工驗(yàn)收及移交工作。

3、8、對(duì)工程管理過(guò)程中的文件、資料進(jìn)行管理。（二）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)：1、 負(fù)責(zé)工程部的日常管理工作。2、配合研發(fā)中心、開(kāi)發(fā)部、銷售部等部門進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)作，提出合理化建議。3、負(fù)責(zé)組織工程的招投標(biāo)工作。（1）對(duì)承包商、監(jiān)理單位進(jìn)行考察、評(píng)價(jià)。（2）組織編制招投標(biāo)文件，選擇投標(biāo)單位或進(jìn)行邀標(biāo)。（3）組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑。（4）組織評(píng)標(biāo)和開(kāi)標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位。（ 5） 參與合同談判與合同的簽定。4、負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理。（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的人員管理。包括人員的調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲等方面的管理。（2）項(xiàng)目的目標(biāo)管理： 對(duì)項(xiàng)目的整體目標(biāo)進(jìn)行明確下達(dá)，并將目標(biāo)進(jìn)行分解，做到責(zé)任到 位，并對(duì)目標(biāo)完成情況進(jìn)行監(jiān)

4、督檢查和調(diào)整。（3）對(duì)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備、 施工進(jìn)度、 質(zhì)量、 現(xiàn)場(chǎng)管理、 投資控制進(jìn)行審核、 監(jiān)督檢查。 （4）對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的重大問(wèn)題進(jìn)行決策和處理。（5）負(fù)責(zé)審核施工材料的選用和對(duì)材料供應(yīng)商的評(píng)價(jià)。（6）負(fù)責(zé)組織工程中新材料、新工藝、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)的技術(shù)論證、審核。（7）對(duì)施工組織設(shè)計(jì) /方案重大技術(shù)措施和經(jīng)濟(jì)方案的初步審查意見(jiàn)審核。（8）對(duì)工程中出現(xiàn)的不合格處理方案進(jìn)行審批，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。（9）組織竣工驗(yàn)收及移交。（10 ） 監(jiān)督檢查工程和項(xiàng)目文件資料的管理。（11） 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目之間的資源調(diào)配，與工程管理相關(guān)各部門、單位進(jìn)行溝通平衡。5、負(fù)責(zé)工程監(jiān)理的管理。（1）對(duì)監(jiān)理單位提交的項(xiàng)目監(jiān)

5、理規(guī)劃進(jìn)行審核。（2）根據(jù)監(jiān)理聘用合同對(duì)監(jiān)理單位的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和考核。（3）對(duì)監(jiān)理單位提出的工程實(shí)施與工程管理過(guò)程中的重要問(wèn)題給予及時(shí)解決。協(xié)調(diào)其與相關(guān)單位之間的關(guān)系。（4）負(fù)責(zé)監(jiān)理費(fèi)用控制與結(jié)算。6、負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)（ 1） 參與設(shè)計(jì)單位的選擇。（2）參與設(shè)計(jì)方案的選擇工作。（3）組織工程技術(shù)人員進(jìn)行圖紙預(yù)審。（4）委托監(jiān)理單位組織圖紙會(huì)審， 對(duì)會(huì)審中提出的共性問(wèn)題和技術(shù)難題協(xié)調(diào)擬訂解決辦法。（5）協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)單位之間的關(guān)系。（6）對(duì)施工中各方提出的變更要求進(jìn)行審查控制。（7）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行控制。7、負(fù)責(zé)整個(gè)施工過(guò)程中各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)。（三）項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1、配合工程部經(jīng)理做好

6、工程前期運(yùn)作及招投標(biāo)工作。2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體運(yùn)作和管理（1）項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備階段，負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目開(kāi)工監(jiān)督管理計(jì)劃，并報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。（2）負(fù)責(zé)向各承包單位正式發(fā)出工程施工管理配合要求。（3）開(kāi)工準(zhǔn)備階段應(yīng)對(duì)開(kāi)工必須具備的文件和資料進(jìn)行核實(shí)。（4）組織設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底工作，對(duì)設(shè)計(jì)交底工作的過(guò)程及結(jié)果進(jìn)行檢查。（5）組織專業(yè)工程師對(duì)監(jiān)理單位及施工單位施工監(jiān)理規(guī)劃、施工組織設(shè)計(jì) /方案進(jìn)行審查。（6）組織專業(yè)工程師及相關(guān)部門對(duì)施工組織設(shè)計(jì)/方案中重大技術(shù)措施和經(jīng)濟(jì)方案進(jìn)行初步審查，提出審查意見(jiàn)。（7）對(duì)施工組織設(shè)計(jì) /方案中的新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用，以及可能導(dǎo)致工期、 造價(jià)等變動(dòng)的因素， 結(jié)

7、合監(jiān)理單位的審 研發(fā)部、 設(shè)計(jì)部或研發(fā)中心，小的房地 產(chǎn)公司是不設(shè)置的，一般都是比較大的房地產(chǎn)公司才設(shè)置這個(gè)部門。崗位職責(zé)1.2.1 經(jīng)理 組織進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目可行性分析，組織編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 和土地儲(chǔ)備報(bào)告 ； 組織編制項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告,組織召開(kāi)各類評(píng)審會(huì)議；組織制定項(xiàng)目管理規(guī)劃 ，聽(tīng)取各部門意見(jiàn)，合理安排項(xiàng)目進(jìn)度和分包商的選擇； 組織確定設(shè)計(jì)要求，審核設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ，組織項(xiàng)目前期方案、施工圖及項(xiàng)目環(huán)境配套 設(shè)計(jì)，組織設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議，并做好與其他部門所負(fù)責(zé)配套的配合、協(xié)調(diào)；全面負(fù)責(zé)部門內(nèi)部管理。1.2.2 市場(chǎng)調(diào)研及分析 制訂市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃， 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)普查和追蹤調(diào)

8、查，包括： 地理區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境、配套及智能化等；對(duì)調(diào)查個(gè)案進(jìn)行項(xiàng)目分析，形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告； 搜集、整理國(guó)家相關(guān)行業(yè)政策及資料，搜集可開(kāi)發(fā)土地信息。1.2.3 項(xiàng)目前期策劃a) 了解國(guó)家及地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，了解天津市土地發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃和相應(yīng)地塊控規(guī)情況；b) 尋找可開(kāi)發(fā)土地，建立土地儲(chǔ)備檔案；c) 提出地塊開(kāi)發(fā)建議，編制項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告 ，記錄相關(guān)評(píng)審記錄，從 專業(yè)角度出發(fā)，提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)構(gòu)想，并組織各部門做好評(píng)審；d) 編制項(xiàng)目管理規(guī)劃 ，合理安排工程進(jìn)度和分包商的選擇。1.2.4 項(xiàng)目方案及施工圖設(shè)計(jì)a) 項(xiàng)目立項(xiàng)后，會(huì)同公司相關(guān)部門通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、開(kāi)發(fā)成本的估算和規(guī)劃用地范圍

9、圖及規(guī)劃要點(diǎn)提出對(duì)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)思路，提出項(xiàng)目配套標(biāo)準(zhǔn)和使用新型建材及設(shè)備的建議；b) 會(huì)同公司各相關(guān)部門的設(shè)計(jì)意見(jiàn)，編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ；c) 委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)至擴(kuò)初階段，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、控制，對(duì)設(shè)計(jì)成 果進(jìn)行驗(yàn)收；d) 組織設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議，綜合公司相關(guān)部門意見(jiàn)，及時(shí)通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行相應(yīng)設(shè)計(jì)調(diào)整，并 確保項(xiàng)目通過(guò)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建；e) 做好設(shè)計(jì)方案的技術(shù)交底，并綜合各相關(guān)部門意見(jiàn)委托施工圖設(shè)計(jì)；f) 與工程部、開(kāi)發(fā)部及銷售部組織確定房型(精裝修) 、面積、外立面等相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)；g) 做好對(duì)施工圖進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督和驗(yàn)收，負(fù)責(zé)與施工、監(jiān)理單位進(jìn)行技術(shù)交底。h) 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更，及時(shí)向設(shè)計(jì)

10、單位提出變更要求，并監(jiān)督執(zhí)行。1.2.5 項(xiàng)目環(huán)境方案及施工圖設(shè)計(jì)a) 根據(jù)項(xiàng)目前期方案和項(xiàng)目配套標(biāo)準(zhǔn)要求，會(huì)同公司相關(guān)部門提出的設(shè)計(jì)建議，編制項(xiàng) 目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ；b) 評(píng)價(jià)、選擇設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行方案及施工圖設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、控制，對(duì) 設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收；c) 組織設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議，綜合公司相關(guān)部門意見(jiàn)，及時(shí)通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行相應(yīng)設(shè)計(jì)調(diào)整，保 證環(huán)境項(xiàng)目的順利實(shí)施；d) 做好設(shè)計(jì)交底，配合工程部做好現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)督。e) 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更，及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出變更要求，并監(jiān)督執(zhí)行。1.2.6 企業(yè)形象及品牌宣傳a) 宣傳公司形象，制定公司品牌發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；b) 公司 VIS 視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)完善、規(guī)范與

11、檢核，對(duì)外樹(shù)立公司形象；c) 做好媒體整合，與媒體保持良好溝通；d) 組織公司對(duì)外宣傳活動(dòng)，推動(dòng)、完善公司文化理念；e) 協(xié)助綜合管理部制訂員工行為規(guī)范，做好員工企業(yè)文化理念的培訓(xùn)。1.2.7 內(nèi)勤、資料a) 收集、整理相關(guān)文件資料，組織落實(shí)會(huì)務(wù)安排；b) 負(fù)責(zé)質(zhì)量記錄的管理、移交；c) 本部門內(nèi)部事務(wù)管理。現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說(shuō)明如下。一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)， 委托有資質(zhì)的勘察設(shè) 計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效

12、果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。第二部分，行政審批部分 根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。 一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表） 。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。二

13、、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化 局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、

14、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審 查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托 通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告 ，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū) 。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行 審查。4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單

15、位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi) 后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招 標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證 。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（ 3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算， 投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的