房地產(chǎn)銷售管理制度

1、長沙新泓信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃中心制度匯編目 錄第一章營銷標識系統(tǒng)管理的目的和職責25第二章營銷標識系統(tǒng)管理的工作規(guī)程 25第一章客戶觸點信息告知制度 54第二章客戶觸點信息告知制度的內(nèi)容及考核方式 54客戶滿意監(jiān)測工作規(guī)程 57第一章客戶滿意度監(jiān)測的目的和職責 57第二章客戶滿意監(jiān)測的流程 57附錄：維修整改標準及時限要求營銷策劃控制程序第一章 營銷策劃控制目的和職責第一條 營銷策劃控制目的明確營銷策劃工作的流程和要求，對關(guān)鍵節(jié)點嚴格控制，以確保營銷策劃工作順利完成，同時樹立公司良好形象，提升品牌知名度。第二條營銷策劃控制職責一、公司總經(jīng)理是本項目營銷策劃工作的第一責任人。二、公司營銷

2、策劃中心負責開展項目營銷策劃工作，制定相關(guān)策劃文件并組織實施。第二章項目前期營銷策劃控制第一條部門組建及人員招聘一、營銷策劃中心應至少在項目開盤前 12個月，編寫營銷策劃中心部門組建方案， 根據(jù)公司、項目實際情況，擬定部門整體編制、崗位設置、人員數(shù)量等，經(jīng)公司分管 領導、負責人審核后，報集團審批。二、營銷策劃中心應至少在項目開盤前 6個月，與行政管理中心共同完成各崗位的人員招聘。其中銷售人員應至少在項目銷售展示中心啟用前2個月全部招聘到位。附則：未按時完成人員招聘的，扣罰行政管理中心總監(jiān) 100元/人。第二條市場調(diào)查一、公司營銷策劃中心應適時組織營銷策劃人員進行當?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)查，為項目的產(chǎn)品

3、 策劃、營銷策劃提供依據(jù)。二、 市場調(diào)查前應制訂市場調(diào)查計劃，并報營銷策劃中心總監(jiān)審批。市場調(diào)查計劃 應包括以下主要內(nèi)容：（一）市場調(diào)查目的（二）市場調(diào)查內(nèi)容、范圍和方式（三）市場調(diào)查時間（四）市場調(diào)查人員安排（五）擬訂市場調(diào)查表三、市場調(diào)查人員應對市場調(diào)查資料進行收集、整理和分析，并擬寫市場調(diào)查報告。 報告應包含以下內(nèi)容：（一）調(diào)查目的（二）調(diào)查內(nèi)容（三）調(diào)查結(jié)果（四）調(diào)查結(jié)論、建議和對策四、市場調(diào)查報告要求（一）報告內(nèi)容客觀、真實、準確，重點突出；（二）報告形式盡可能配有圖片、統(tǒng)計圖表和原始資料；（三）報告中的重要數(shù)據(jù)應注明數(shù)據(jù)來源或出處；（四）報告中所附市場調(diào)查表內(nèi)容應詳實、完整。五、市

4、場調(diào)查報告經(jīng)營銷策劃中心總監(jiān)審核后，報公司分管領導與公司總經(jīng)理審閱。 營銷策劃中心負責備案。附則：未按時完成市場調(diào)查報告的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān)100元/次，策劃經(jīng)理200 元/次。第三條產(chǎn)品策劃一、對已確定投資開發(fā)的項目，由營銷策劃中心根據(jù)項目可行性研究報告組織公司總 工室、工程管理中心、成本控制中心、項目開發(fā)中心、財務管理中心等各相關(guān)職能部 門編制產(chǎn)品策劃書，具體編寫方法參照 產(chǎn)品策劃書標準格式 執(zhí)行。二、產(chǎn)品策劃書經(jīng)公司內(nèi)容評審、公司分管領導、公司總經(jīng)理審核確認后，由公司召 集集團公司董事長（或其授權(quán)人）、集團與公司各相關(guān)職能部門、設計公司、物管公 司等部門和單位參加評審。三、評審產(chǎn)品策

5、劃書內(nèi)容是否滿足以下要求：（一）項目分析和市場定位是否準確；（二）產(chǎn)品的規(guī)劃、建筑和景觀設計要求是否合理；（三）經(jīng)濟估算是否準確。四、評審會議結(jié)束后，營銷策劃中心須將產(chǎn)品策劃書（討論稿）全部收回，加蓋“作 廢”章并登記后，營銷策劃中心留取二份備查，其余文件由行管理中心處理。五、產(chǎn)品策劃書的編制人員負責整理會議紀要，并根據(jù)評審意見修訂產(chǎn)品策劃書。 必要時，產(chǎn)品策劃書可重復評審、修訂。六、修訂后的產(chǎn)品策劃書經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核后，須報集團公司董事長 （或其授權(quán)人）審定。七、產(chǎn)品策劃書經(jīng)審定后，由行政管理中心按批準的發(fā)放范圍分發(fā)至各相關(guān)部門和單 位，以此作為設計、營銷策劃的依據(jù)。附則：未按

6、時完成產(chǎn)品策劃書的，各扣罰各相關(guān)中心總監(jiān)100元/次。第四條 項目開發(fā)建設計劃一、公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）根據(jù)產(chǎn)品策劃書的要求組織相關(guān)人員編制項目開發(fā) 建設計劃。二、項目開發(fā)建設計劃應包括以下基本內(nèi)容：（一）明確從項目方案設計至項目工程建設竣工、交付過程中每一階段的工作內(nèi)容及時間 進度安排和要求；（二）明確各階段權(quán)證辦理的進度安排和有關(guān)要求；（三）明確各項工作任務的責任部門（或責任人）。三、公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）負責組織公司各相關(guān)部門、集團公司相關(guān)部門、設計公司、 物管公司、顧問咨詢公司或廣告策劃服務公司等相關(guān)部門和單位召開評審會議，會議 由公司總經(jīng)理（或其授權(quán)人）主持，主要研討確定項目開發(fā)

7、建設計劃的各項內(nèi)容。 根據(jù)評審會議意見修訂并編制形成的項目開發(fā)建設計劃，并報集團（或其授權(quán)人） 審定。四、項目開發(fā)建設計劃一經(jīng)確定后，必須貫徹落實。若因特殊原因需進行修改的，由 相關(guān)責任部門提出申請，報集團公司審批。公司根據(jù)審批意見，就具體的變更事項發(fā) 文至相關(guān)部門。附則：未按時完成項目開發(fā)建設計劃的，各扣罰各相關(guān)中心總監(jiān)100元/次。第三章 項目導入期的營銷策劃控制第一條營銷策劃整體工作計劃、市場環(huán)境調(diào)查報告及建議一、項目開始銷售前，營銷策劃中心應組織制訂營銷策劃整體工作計劃，經(jīng)公司分管 領導審核后，報公司總經(jīng)理審閱。二、在營銷策劃整體工作計劃批準后，營銷策劃中心應及時組織對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場營

8、 銷策劃特點、廣告消費者接受習慣、主流媒體、廣告代理方式和代理費用等市場環(huán)境 進行調(diào)查，收集、整理、分析調(diào)查信息，編制營銷策劃市場環(huán)境調(diào)查報告及建議， 對本項目廣告策劃服務、銷售模式的選擇提出意見。三、營銷策劃市場環(huán)境調(diào)查報告及建議經(jīng)公司分管領導審核后，報公司總經(jīng)理審閱。四、營銷策劃市場環(huán)境調(diào)查報告及建議中所含的當?shù)胤康禺a(chǎn)廣告投放主要媒體報價表 （含可能享受的優(yōu)惠情況）及各供方資料與報價情況，如在今后過程中發(fā)生變更，營銷策劃中心須及時更新、備案。附則：未按時完成營銷策劃整體工作計劃、營銷策劃市場環(huán)境調(diào)查報告及建議的,扣罰營銷策劃中心總監(jiān)100元/次，策劃經(jīng)理200元/次。第二條確定廣告策劃服務

9、公司一、營銷策劃中心應根據(jù)批準的營銷策劃整體工作計劃和營銷策劃市場環(huán)境調(diào)查報 告及建議，適時選擇和確定項目廣告策劃服務公司和項目銷售模式。二、廣告策劃服務公司須通過市場公開招投標的方式確定，招投標之前營銷策劃中心應按 照營銷類供方資源管理的要求進行供方的合作資格評價，在此基礎上開展招標工 作。決 標報告經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核后，報集團審批。三、選定項目廣告策劃服務公司后，營銷策劃中心負責擬制項目營銷策劃服務合約。 合約經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核后，報集團審批。四、項目營銷策劃服務合約簽署后，營銷策劃中心應督促廣告策劃服務公司在3個工作日內(nèi)成立項目工作案組，明確人員名單（原則上負責人

10、或主創(chuàng)人員應合約中予以明確）、工作溝通機制等事宜，實施各項具體工作。附則：未按時完成廣告策劃服務公司和確定項目銷售模式的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān)100元/次，策劃經(jīng)理200元/次。第三條營銷策劃書一、營銷策劃中心應按照年度工作計劃的要求，結(jié)合項目實際進度，根據(jù)市場調(diào)查情況， 組織策劃人員、廣告策劃服務公司編制營銷策劃書。二、營銷策劃書主要包括市場調(diào)查分析、營銷工作具體安排、營銷策略分析和廣告推 廣計劃、廣告費用等，詳見營銷策劃書標準模板。三、營銷策劃書經(jīng)公司營銷策劃中心內(nèi)部評審確認后，由營銷策劃中心組織廣告策劃服務公司和公司、集團相關(guān)部門和單位進行綜合評審。評審要素主要包括：（一）市場調(diào)查是否充

11、分，結(jié)論是否合理；（二）入市時機和營銷定位、營銷姿態(tài)是否準確；（三）價格策略、整體營銷策略是否準確可行；（四）廣告訴求、創(chuàng)意表達、媒介選擇是否準確可行；（五）品牌導入、廣告推廣計劃（含費用預算）是否合理可行。四、評審營銷策劃書內(nèi)容是否滿足以下要求：1、入市時機與姿態(tài)選擇是否準確；2、定價策略、原則與調(diào)價構(gòu)想是否合理；3、廣告策略、計劃和宣傳構(gòu)想等是否可行。五、評審會議結(jié)束后，營銷策劃中心須將營銷策劃書（討論稿）全部收回，加蓋“作 廢”章并登記后，營銷策劃中心留取二份備查，其余文件由行管理中心處理。六、營銷策劃書編制人員負責整理會議紀要，并根據(jù)評審意見修訂營銷策劃書。修訂后的營銷策劃書經(jīng)公司負責

12、審核后，報集團審批。七、營銷策劃書經(jīng)審定后，由行政管理中心按批準的發(fā)放范圍分發(fā)至各相關(guān)部門和單 位，以此作為設計、營銷策劃的依據(jù)。八、公司營銷策劃中心應根據(jù)項目的具體情況，細化每年的工作，編制年度營銷推廣方 案，報公司分管領導、公司總經(jīng)理審核，集團審定。九、定稿后的營銷策劃書和年度營銷推廣方案，若內(nèi)容發(fā)生重大變更，需報公司 分管領導、公司總經(jīng)理審閱。附則：未按時完成營銷策劃書、年度營銷推廣方案的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān)100 元/次，策劃經(jīng)理200元/次。第四條銷售展示中心及樣板房的選址、裝修和布置一、營銷策劃中應在項目總體規(guī)劃階段， 開展銷售展示中心的選址工作。非主城區(qū)（遠郊）項目，原則上應在

13、市中心設置市區(qū)銷售展示中心，且至少應在項目開盤前6個月正式啟用?，F(xiàn)場銷售展示中心應至少在項目開盤前 1個月正式啟用。二、若銷售展示中心場地需另行購買或租賃，應單獨編制銷售展示中心選址方案（含費 用預算），經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核后，報集團審批。三、營銷策劃中心應在項目擴初設計階段，開展樣板房的選址工作，且至少應在項目開盤 前1個月正式啟用。四、營銷策劃中心應在銷售展示中心正式購買或租賃后 7個工作日內(nèi)，根據(jù)營銷推廣、品 牌形象展示的要求，編制銷售展示中心裝修方案，從區(qū)域劃分、銷售流線、功能 實現(xiàn)、裝修風格、檔次等方面提出裝修需求，經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核后， 報集團審批。五、營銷策

14、劃中心應在樣板房選址確定后 7個工作日內(nèi)，根據(jù)銷售服務、品牌展示的要求， 編制樣板房裝修方案，從樣板房戶型、裝修與陳設風格、檔次等方面提出裝修需求（對精裝修項目，按既定設計成果實施裝修即可，無需另提裝修需求），經(jīng)公司分 管領導、公司總經(jīng)理審核后，報集團審批。六、總工室、工程管理中心 應在銷售展示中心裝修方案及樣板房裝修方案審批后 7個工作日內(nèi)，根據(jù)銷售展示中心裝修方案及樣板房裝修方案編制正式的裝 修設計任務書，向設計單位明確設計要求。七、營銷策劃中心應全程參與銷售展示中心、樣板房的硬裝方案設計、硬裝擴初設計、軟 飾方案設計、軟裝采購清單等各階段設計成果的評審，經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理 審核后

15、、報集團審批。八、總工室負責銷售展示中心、樣板房的設計管理工作，工程管理中心負責銷售展示中心、 樣板房的裝修施工管理工作。九、銷售展示中心、樣板房裝修竣工后，由營銷策劃中心負責組織效果評審，經(jīng)公司分管 領導、公司總經(jīng)理確認后，工程管理中心根據(jù)評審意見組織整改。十、銷售展示中心經(jīng)評審認可后7個工作日內(nèi)，根據(jù)營銷推廣、銷售服務的需要，編制銷 售中心布置方案，經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核后，報集團審批。銷售展示中 心的布置分為室內(nèi)布置和室外布置：（一）銷售展示中心的室內(nèi)布置基本要素1、銷售展板的委托設計、制作及安裝到位；2、樓盤模型的委托設計、制作及安裝到位；3、銷售區(qū)域標識牌制作安裝到位；4、洽

16、談桌椅、沙發(fā)等家具、家電購置到位。（二）項目銷售展示中心的室外布置包括但不限于1、戶外廣告牌的委托設計、制作和安裝；2、戶外道旗的委托設計、制作和安裝；3、工地圍墻VI的制作落實；4、景觀設計：如條件允許，可考慮在銷售展示中心現(xiàn)場周邊空間進行一些景觀設計，以 增加項目的品質(zhì)感和檔次感。景觀工程由公司工程管理中心負責實施，營銷策劃中心 協(xié)助。其中，銷售展板、模型、標識牌、廣告牌等銷售道具的制作安裝方案和審批流程按營銷 策劃品質(zhì)控制規(guī)程有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。附則：未按時完成銷售展示中心及樣板房的選址、裝修和布置的，各扣罰各相關(guān)中心總監(jiān) 100元/次，各相關(guān)部門經(jīng)理 200元/次。第五條確定項目案名、LOG

17、O、主廣告語、推廣主畫面和項目VI管理手冊一、項目開工前，公司營銷策劃中心應根據(jù)項目特點，組織策劃人員、廣告策劃服務公司 制訂項目命名（組團命名）方案。二、項目案名確定后，由公司行政管理中心發(fā)文予以明確，同時報當?shù)氐孛k批準。三、項目案名確定后，督促廣告策劃服務公司于 二周內(nèi)提交項目LOGO、主廣告語、推廣主畫面?zhèn)溥x方案，然后根據(jù)批準的項目主廣告語、項目LOGO、項目推廣主畫面，委托廣告策劃服務公司設計項目 VI管理手冊。四、項目案名、LOGO、主廣告語、推廣主畫面方案以及項目 VI管理手冊經(jīng)公司分管 領導、公司總經(jīng)理審核后，報集團審批。具體管理要求參見營銷標識系統(tǒng)管理規(guī)程五、 項目案名、LO

18、GO、主廣告語、推廣主畫面方案以及項目 VI管理手冊審定后，由 公司行政管理中心發(fā)文予以明確和組織實施。附則：未按時完成項目案名、LOGO、主廣告語、推廣主畫面和 項目VI管理手冊的, 扣罰營銷策劃中心總監(jiān)100元/次，策劃經(jīng)理200元/次。第四章 銷售中心開放期營銷策劃控制第一條銷售必讀及銷售說辭擬定一、營銷策劃中心應至少在銷售展示中心啟用前 1個月，負責組織總工室、工程管理中心、 成本控制中心、項目開發(fā)中心等相關(guān)部門人員共同編寫銷售必讀，共同討論、評審、修改后，報分管領導審核，公司總經(jīng)理審批。銷售必讀各部門編寫內(nèi)容及要 求詳見銷售必讀標準文本。二、銷售必讀確認后10個工作日內(nèi)，營銷策劃中心

19、應根據(jù)已具備的銷售條件與銷售 的不同場合，依次編寫電話接聽說辭、模型解說說辭、工地看房介紹說辭、樣板房講解說辭以及客戶疑難問題應答等，并定期對銷售必讀及各類銷售說辭進行不斷完善及更新。附則：未按時完成銷售必讀的，各扣罰相關(guān)中心總監(jiān)100元/次；未按時完成銷售說辭的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān) 100元/次，銷售經(jīng)理200元/次。第二條 業(yè)務培訓、學習一、營銷策劃中心應在部門人員招聘完成后 7個工作日內(nèi)，組織營銷策劃中心全體員工對 銷售業(yè)務、銷售禮儀、銷售規(guī)程、銷售制度、相關(guān)法律法規(guī)及各競爭樓盤情況組織集 中培訓。其中銷售人員必須考核合格后，方能參與轉(zhuǎn)正申請。二、 營銷策劃中心應在銷售必讀與銷售說辭編

20、寫完成后7個工作日內(nèi)，組織營銷策劃 中心全體員工對銷售必讀與銷售說辭進行集中培訓、學習，其中銷售人員必須考核合 格后方能上崗接待客戶。附則：未按時完成組織部門業(yè)務培訓、學習的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān)100元/次，銷售經(jīng)理200元/次。第三條銷售物料準備營銷策劃中心應至少在銷售展示中心啟用前完成樓書、戶型冊/單頁、DM、手提袋、名片等宣傳印刷品等各類營銷策劃成品（物料）的設計、制作。具體要求詳見營銷策劃 品質(zhì)控制規(guī)程。附則：未按時完成銷售物料準備的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān)100元/次，策劃經(jīng)理200元/ 次。第五章 項目開盤期營銷策劃控制項目開盤前，營銷策劃中心應根據(jù)評定的營銷策劃書及項目工程進度，

21、組織實施開盤前營銷策劃各項準備工作。第一條預測繪數(shù)據(jù)取得項目開盤前三個月，營銷策劃中心應督促項目開發(fā)中心開始辦理項目預售房源的測繪 工作，并于項目開盤1個月前，取得測繪單位核定的房屋預測繪報告（須經(jīng)財務管理 中心、成本控制中心復核）。附則：未按時取得開盤房源房屋預測繪報告的，扣罰項目開發(fā)中心總監(jiān)50元/棟天第二條意向客戶梳理項目開盤前二個月，營銷策劃中心應在前期意向客戶梳理的基礎上、再次對意向客戶 進行集中梳理與回訪，明確了解客戶的意向程度、意向戶型及意向價格等，并提交意向客 戶梳理分析報告，經(jīng)項目分管領導審核后，報公司總經(jīng)理審閱。對意向客戶按重點關(guān)系客戶和普通客戶進行分類。重點關(guān)系戶按重要程

22、度（由集團總裁或公司總經(jīng)理）劃分一級、二級、三級；普通客戶按意向程度由高到低劃分為A類、B 類、C類。附則：未按時完成意向客戶梳理的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān)100元/次，銷售經(jīng)理300元/ 次。第三條 內(nèi)部認購（或VIP卡發(fā)放）項目開盤前二個月，營銷策劃中心應根據(jù)意向客戶梳理情況開始組織項目內(nèi)部認購（或VIP卡發(fā)放），明確重點關(guān)系客戶與普通客戶數(shù)量與內(nèi)部認購優(yōu)惠政策，初步完成內(nèi) 部認購客戶（尤其是重點關(guān)系客戶）的房源鎖定。附則：未按時組織內(nèi)部認購（或 VIP卡發(fā)放）的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān) 100元/次，銷 售經(jīng)理300元/次。第四條項目定價建議在項目開盤前二個月，營銷策劃中心應組織進行關(guān)于項目

23、銷售定價的市場調(diào)查分析， 組織總工室、財務管理中心、成本控制中心等部門編制項目成本預算分析報告，為項 目銷售定價提供依據(jù)。營銷策劃中心根據(jù)市場調(diào)查分析、成本構(gòu)成以及意向客戶梳理情況， 擬定項目定價建議報告，具體內(nèi)容及要求按銷售價格管理規(guī)程相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 附則：未按時完成項目定價建議報告的，各扣罰相關(guān)中心總監(jiān)100元/次，各相關(guān)部門經(jīng)理300元/次。第五條前期物業(yè)服務公司招投標項目開盤前二個月，營銷策劃中心協(xié)同行政管理中心共同做好項目前期物業(yè)服務公司 的招投標工作，并邀請工程管理中心、項目開發(fā)中心、財務管理中心和公司法律顧問對物 管公司的物管方案、管理規(guī)約、前期物業(yè)服務協(xié)議進行評審、報批。附則：

24、未按時組織前期物業(yè)服務公司招投標工作的，扣罰營銷策劃中心、行政管理中心總 監(jiān)各100元。第六條按揭銀行（含公積金）與按揭政策確定項目開盤前二個月，營銷策劃中心協(xié)同財務管理中心共同確定按揭銀行單位及數(shù)量（分區(qū)域或標段選擇多家銀行），按揭政策、操作流程等事宜，并制作銀行、公積金借款 抵押合同、各類表單（含房地局表單）填寫范本等。附則：未按時確定按揭銀行、按揭政策的，扣罰營銷策劃中心、財務管理中心總監(jiān)各100丿元。第七條 協(xié)議合同審定、培訓項目開盤前一個月，營銷策劃中心應組織行政管理中心、總工室、工程管理中心、財 務管理中心、物業(yè)公司、法律顧問等相關(guān)部門評審項目銷售協(xié)議、 合同（包括但不限于預 售須

25、知、預售協(xié)議、車位/庫房購置協(xié)議、商品房買賣合同、交付標準、合 同附圖等），具體遵照銷售合同評審控制程序執(zhí)行。其中，商品房買賣合同經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核，集團審批后，營銷策 劃中心在5個工作日內(nèi)委托制作或報網(wǎng)上銷售系統(tǒng)備案。同時組織部門全體員工對上述重 要銷售文本資料進行集中培訓，其中銷售人員必須考核合格后，方能參與開盤接待。附則：未按時完成協(xié)議合同審定、培訓的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān)100元/次，銷售經(jīng)理300元/次。第八條銷售資料開盤復評及培訓項目開盤前一個月，營銷策劃中心應對銷售控制表、戶型圖冊、購房須知、銷售人員 手冊、銷售統(tǒng)一說辭等進行內(nèi)部評審。其中購房須知、銷售人員手冊、銷售

26、統(tǒng)一說辭等銷 售資料，須經(jīng)公司相關(guān)部門會簽、分管領導審核，報公司總經(jīng)理審定后實施。審定后5個工作日內(nèi)，營銷策劃中心應組織部門全體員工對上述重要銷售文本資料進 行集中培訓，其中銷售人員必須考核合格后，方能參與開盤接待。附則：未按時完成銷售資料開盤復評及培訓的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān)100元/次，銷售經(jīng)理300元/次。第九條開盤策劃與組織項目開盤前一個月，營銷策劃中心組織策劃人員、廣告策劃服務公司擬定項目開盤 方案，明確開盤場地選擇、開盤流程設置、選房簽約方式、開盤優(yōu)惠、人員配置、物料 配置、應急方案、嘉賓邀請等內(nèi)容，并組織總工室、工程管理中心、行政管理中心、財務 管理中心、物業(yè)公司、廣告策劃服務公

27、司等相關(guān)部門和單位進行評審，經(jīng)公司分管領導、 公司總經(jīng)理審核后，報集團審批（開盤方案應在開盤前10日通過最終審批）。其間，營銷策劃中心應安排專人需密切關(guān)注市場動態(tài)及競爭樓盤價格、房源去化情況，出現(xiàn)重大情況時，應及時向公司領導及集團匯報情況，以便能靈活的調(diào)整銷售組織方案。 附則：未按時完成開盤銷策劃與組織的，各扣罰相關(guān)中心總監(jiān)300元/次。第十條 項目公示文件制作項目開盤前15天，營銷策劃中心應完成銷售展示中心公示文件的準備與制作，需公 示的文件包括：（一）五證：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。（二）協(xié)議、合同范本：商品房預售協(xié)議范本、

28、商品房買賣合同及補充協(xié)議范本、 車位/庫房購置協(xié)議范本、銀行/公積金按揭合同范本、前期物業(yè)服務協(xié)議、 臨時管理規(guī)約等。（三）流程、須知類：認購流程、認購須知、銀行按揭須知等。附則：未按時完成項目公示文件制作的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān)100元/次,策劃經(jīng)理200 元/次。第六章營銷策劃實施期的控制第一條 項目網(wǎng)站開通和維護規(guī)劃方案批準后一個月內(nèi)，公司營銷策劃中心應開通項目網(wǎng)站，項目網(wǎng)站的開通和日 常維護管理規(guī)定參見網(wǎng)站開通維護管理規(guī)程。第二條廣告宣傳策劃公司營銷策劃中心負責根據(jù)工作計劃安排，結(jié)合項目開發(fā)實際情況、市場狀況和產(chǎn)品 銷售需要編制年度廣告宣傳計劃和月度廣告宣傳計劃，并按計劃發(fā)布廣告。具體

29、管理參見營銷策劃品質(zhì)控制規(guī)程。第三條專項營銷策劃活動公司營銷策劃中心根據(jù)營銷策劃書的安排，組織各種專項策劃活動，包括參加房 交（展）會、組織產(chǎn)品推介會等，活動方案經(jīng)營銷策劃中心總監(jiān)審核后，報公司分管領導、 公司總經(jīng)理審批。第四條園區(qū)標識系統(tǒng)交房前三個月，根據(jù)項目VI管理手冊，公司營銷策劃中心負責委托廣告方進行園 區(qū)標識系統(tǒng)的設計，經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核，集團審批后，委托制作和安裝。 第五條交房文件編制交房前三個月，公司營銷策劃中心應根據(jù)集團公司及政府相關(guān)規(guī)定，編寫項目交房文 件（包括使用說明書和質(zhì)量保證書）。交房文件應組織公司營銷策劃中心、總工 室、工程管理中心、成本控制中心、行政管理

30、中心、財務管理中心及物業(yè)公司等部門、單 位評審，會簽后經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核后，報集團審批。第六條 營銷策劃的總結(jié)和調(diào)整公司營銷策劃中心應根據(jù)銷售的不同階段和不同態(tài)勢，對項目開盤期、持續(xù)銷售期、 銷售尾盤期的銷售狀態(tài)、市場客戶反應、銷售宣傳推廣等情況進行收集和整理，分析上階 段銷售策劃工作中存在的問題，確定改進方案，提出下階段營銷策劃工作思路及具體計劃。公司營銷策劃中心應在項目開盤銷售一個月以內(nèi)，組織編制項目開盤總結(jié)，報公 司分管領導、公司總經(jīng)理和集團審閱。公司應根據(jù)銷售態(tài)勢、市場營銷環(huán)境的變化，每季度編制階段性營銷推廣工作計劃； 在項目即將交付時，編制項目尾盤促銷計劃。階段性營銷推廣

31、工作計劃和項目 尾盤促銷計劃應報公司分管領導、公司總經(jīng)理和集團審閱。對于分期開發(fā)項目的營銷策劃工作，每期開盤前均應按照新開盤項目的策劃控制流程 執(zhí)行，做好分期開盤后工作總結(jié)及下階段計劃管理。第七條營銷策劃費用管理公司營銷策劃中心應根據(jù)策劃工作的安排， 進行費用預算，編制年度營銷費用方案 及季度營銷費用方案，經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核后，報集團審批。費用方案 也可體現(xiàn)在其它營銷策劃類文件中，但必須按流程實施報審。計劃內(nèi)的營銷策劃費用支付，單筆5萬元以下的，報公司分管領導、公司總經(jīng)理審批， 單筆5萬元以上的，報集團審批。計劃外的營銷策劃費用支付，單筆3萬元以下的，報公司分管領導、公司總經(jīng)理審批

32、， 單筆3萬元以上的，報集團審批。第八條營銷策劃文件管理公司營銷策劃中心應安排專人對文件資料進行管理，對重要的文件資料進行存檔，包 括營銷策劃書、年度營銷推廣方案、階段性營銷推廣工作計劃、專項營銷 策劃活動方案、專項策劃活動總結(jié)報告等文件及審批記錄。公司各類營銷策劃費用開支均應與各合作方簽訂合同，并保存?zhèn)洳?。項目統(tǒng)一對外介紹的文字、數(shù)據(jù)、圖片等如有調(diào)整更新，公司應做好舊版回收工作， 并及時將最新信息通報公司各中心、部門及相關(guān)單位。公司營銷策劃人員應在項目開工前，物色專業(yè)的攝影師及攝（錄）像單位，對項目推 進過程中的重大節(jié)點進行攝影、攝像，并保存相關(guān)作品。項目各類營銷策劃工作成果（包括但不限于報

33、紙、刊物、戶外、網(wǎng)絡、電視、電臺廣 告、各類宣傳印刷品、銷售用品、銷售資料、攝影、攝像等資料）須以實樣或光盤形式保 存，其中報刊、各類宣傳印刷品、銷售用品、銷售資料等不得少于 5份。附：營銷類供方資源管理一、供方考察評價（一）公司營銷策劃中心對廣告策劃供方、營銷代理供方、標識設計與制作供方、模型設計與制作供方進行統(tǒng)一管理。（二）公司營銷策劃中心尋找供方時，應通過現(xiàn)場考察的方式對其進行資格評價， 形成供方評價表，并隨附考察報告及相關(guān)證明材料，亦可直接將考察情況填入供方評價表。（三）對廣告策劃、營銷代理供方管理考察評價的要素包括：1、合法地位及相應資質(zhì)（營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等）；2、項目團隊素質(zhì)（經(jīng)

34、驗豐富的專業(yè)人員和管理人員等）；3、項目團隊能力（推廣能力、客戶資源等）；4、以往業(yè)績、社會信譽及主要優(yōu)勢（關(guān)注類似項目的業(yè)務經(jīng)歷）；5、公司的管理狀況（規(guī)范性、先進性）。（四）對模型制作供方的考察評價，應由總工室等相關(guān)部門共同參與，主要從制作能力、效果等方面進行考量。（五）供方評價表經(jīng)營銷策劃中心負責人審核后，應報公司分管領導、公司總經(jīng)理審批，經(jīng)審核合格的供方，方具有合作資格。已與集團 /其它公司合作且無不良評價的營 銷類供方，無需再次評價。二、供方選用（一）公司應通過招標的方式選定具體的廣告策劃或營銷代理公司。參與投標的供方，應 具有合作資格；對尚不具備合作資格的供方，可通過招標過程中的資

35、格預審環(huán)節(jié)進行 資格評價。（二）公司對標識設計與制作供方、模型設計與制作供方的選用，應報公司分管領導、公 司總經(jīng)理審核，由集團審批。營銷策劃品質(zhì)控制規(guī)程第一章 營銷策劃品質(zhì)控制的目的和職責第一條 品質(zhì)控制的目的明確廣告、宣傳印刷品、模型等營銷策劃工作成品的設計、制作工作流程和要求，控 制營銷策劃工作成品的質(zhì)量，為項目銷售提供有力支持。第二條品質(zhì)控制的職責公司營銷策劃中心負責組織廣告、宣傳印刷品、模型等營銷策劃工作成品的設計、制 作和發(fā)布工作，并對營銷策劃工作成品質(zhì)量進行核驗。第二章 營銷策劃品質(zhì)控制的流程第一條 軟文、廣告的發(fā)布一、宣傳軟文及平面廣告的發(fā)布流程（一）營銷策劃中心根據(jù)營銷策劃書、

36、相關(guān)計劃以及營銷推廣的需要，按時組織宣傳 軟文的撰寫和平面廣告的設計。具體根據(jù)營銷策劃中心月度工作計劃考慮。（二）宣傳軟文及平面廣告的設計方案，報營銷策劃中心總監(jiān)審批定稿，定稿后填寫廣 告刊登審批表（含費用預算）或廣告認刊書，經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審批后 予以刊登。（三）策劃人員應在宣傳軟文、平面廣告刊登后 3個工作日內(nèi)將刊登的實樣5份、設計制 作稿電子版及JPG格式移交部門檔案管理員備案、存檔， 部門檔案管理員于每月28 日集中移交1份至行政管理中心備案、存檔。附則：策劃人員未按時移交的，扣罰策劃人員 30元/天，檔案管理員未按時移交的，扣罰 30元/天。二、戶外廣告的發(fā)布流程（一）營銷

37、策劃中心應綜合考慮樓盤銷售目標、廣告宣傳費用等情況，提出戶外廣告選 址方案，經(jīng)營銷策劃中心審核后，報公司分管領導、公司總經(jīng)理審批。（二）戶外廣告的設計方案，經(jīng)營銷策劃中心總監(jiān)確認后聯(lián)系制作。（三）戶外廣告牌發(fā)布前，公司營銷策劃中心還需督促制作公司嚴格按照設計稿打（?。?樣，樣品經(jīng)營銷策劃中心總監(jiān)確認后才可發(fā)布。（四）策劃人員應戶外廣告發(fā)布后 3個工作日內(nèi)將戶外廣告實景照片、設計制作稿電子版 及JPG格式移交部門檔案管理員備案、存檔， 部門檔案管理員于每月28日集中移 交1份至行政管理中心備案、存檔。附則：策劃人員未按時移交的，扣罰策劃人員 30元/天，檔案管理員未按時移交的，扣罰 30元/天。

38、三、電視、電臺、網(wǎng)絡廣告的發(fā)布流程（一）營銷策劃中心確定廣告主題和訴求，通過廣告設計委托書委托電視臺、電臺、 網(wǎng)絡廣告制作公司進行廣告的策劃、創(chuàng)意和制作。（二）電視、電臺、網(wǎng)絡廣告的設計樣片，經(jīng)營銷策劃中心總監(jiān)審核后，報公司分管領 導、公司總經(jīng)理審批。（三）電視、電臺、網(wǎng)絡廣告樣片定稿后，由公司營銷策劃中心填寫廣告刊登審批表（含費用預算），經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審批后予以播出。四、營銷策劃中心對廣告設計方案、廣告樣片進行內(nèi)部審查時，應主要關(guān)注：（一）廣告設計是否符合委托要求；（二）廣告訴求表達是否明確，文案語句是否優(yōu)美、精練、流暢；（三）廣告構(gòu)圖是否優(yōu)美、勻稱；（四）廣告畫面內(nèi)容及效果，是

39、否能突出產(chǎn)品價格和項目賣點，全方位引導客戶；（五）項目介紹內(nèi)容、數(shù)據(jù)是否準備；（六）企業(yè)名稱、集團及項目LOGO、銷售電話、銷售地址是否準確；（七）宣傳內(nèi)容和文字表述是否與現(xiàn)行法律法規(guī)有沖突；五、策劃人員應廣告電視、電臺、網(wǎng)絡廣告發(fā)布后 3個工作日內(nèi)將廣告播出帶、電子視音頻文件或制作稿移交部門檔案管理員備案、存檔，部門檔案管理員于每月28日集中移交1份至行政管理中心備案、存檔。附則：策劃人員未按時移交的，扣罰策劃人員 30元/天，檔案管理員未按時移交的，扣罰 30元/天。六、營銷策劃中心根據(jù)廣告設計方案、廣告樣片和設計效果圖對廣告刊登實樣、播放實樣 以及廣告牌搭建實際效果進行核驗，對廣告發(fā)布效

40、果進行評估。第二條印刷品設計和制作流程一、印刷品范圍包括樓書、戶型冊/單頁、折頁、夾報、海報、會員/VIP卡（含入會須知、會員章程等）、水杯、手提袋、檔案袋、公司/項目刊物及購房須知、預售協(xié)議、前 期物業(yè)服務協(xié)議、管理規(guī)約、質(zhì)量說明書、產(chǎn)品說明書等。二、營銷策劃中心根據(jù)營銷策劃書、相關(guān)計劃以及營銷推廣的需要，通過廣告設計委托書委托廣告策劃服務公司進行宣傳印刷品的設計。三、營銷策劃中心對宣傳印刷品的設計過程進行質(zhì)量監(jiān)控，監(jiān)控要點參照上條四、的要求。四、營銷策劃中心負責校審樓書等宣傳印刷品的設計樣稿，設計樣搞報營銷策劃中心總監(jiān)審批。五、營銷策劃中心填寫宣傳品/制作品制作審批表，經(jīng)公司分管領導、公司

41、總經(jīng)理確認后方可施行制作。六、新版宣傳印刷品啟用時，現(xiàn)場銷售接待人員應對印刷數(shù)量和質(zhì)量進行驗收，填寫宣傳品資料入庫清單，同時將作廢、失效的宣傳印刷品全部回收，填寫作廢宣傳 資料回收清單?；厥盏呐f版宣傳印刷品須進行作廢標識，除留樣存檔外，按有關(guān) 規(guī)定銷毀。七、策劃人員應印刷品制作完成后3個工作日內(nèi)將印刷品實樣5份、設計制作稿電子版及JPG格式移交部門檔案管理員備案、存檔，部門檔案管理員于每月28日集中移交1份至行政管理中心備案、存檔。附則：策劃人員未按時移交的，扣罰策劃人員 30元/天，檔案管理員未按時移交的，扣罰 30元/天。第三條模型制作一、營銷策劃中心應在項目擴初設計階段，開始選擇模型制作

42、公司，撰寫模型制作公司考察報告，經(jīng)營銷策劃中心總監(jiān)確審核后，報公司分管領導、公司總經(jīng)理審批。二、營銷策劃中心應從營銷推廣的需求出發(fā)，根據(jù)項目規(guī)劃特點及實際情況，對模型制作提出具體要求。三、營銷策劃中心負責組織項目設計師、總工室等相關(guān)部門人員對模型制作過程進行效果把控，分放樣做底盤、完成單體建筑、完成景觀制作三個時間節(jié)點進行確認。四、模型設計評審要素主要有：（一）是否如實展現(xiàn)規(guī)劃特點；（二）是否體現(xiàn)建筑特色及色彩；（三）是否生動體現(xiàn)景觀設計特點；（四）樓盤展示信息是否正確；（五）制作材質(zhì)是否符合要求、工藝是否精細；（六）費用情況。五、模型制作的最終效果，由營銷策劃中心組織總工室等相關(guān)部門進行評審

43、、驗收，并在在銷售展示中心啟用時，完成項目模型的制作、安裝。附則：營銷策劃中心未按時完成項目模型制作、安裝的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān)、策劃經(jīng) 理各100元。六、策劃人員應在模型安裝完成后 3個工作日內(nèi)將模型實景照片（模型全景，規(guī)劃全景、 建筑細部等，不少于5張）移交部門檔案管理員備案、存檔，部門檔案管理員于每 月28日集中移交1份至行政管理中心備案、存檔。附則：策劃人員未按時移交的，扣罰策劃人員 30元/天，檔案管理員未按時移交的，扣罰 30元/天。第四條風險提示各類印刷品、報紙與雜志廣告、影視、3D宣傳片、模型等對外資料須視不同情況加 注明風險提示，風險提示參考內(nèi)容如下：一、預售證號：二、標準

44、地名：三、本資料（或廣告）相關(guān)內(nèi)容、圖片為項目示意表現(xiàn)，僅供參考。最終以政府有關(guān)部門 批準的文件、圖則為準。經(jīng)政府批準的詳細規(guī)劃已在銷售現(xiàn)場公示，敬請查看。四、本資料（或廣告）對項目的周圍道路規(guī)劃、環(huán)境、交通、公共設施、各種產(chǎn)品及文字 介紹，旨在提供相關(guān)信息，不意味著本公司對此作出了任何承諾。五、本資料（或廣告）為要約邀請，買賣雙方的權(quán)利及義務以雙方簽訂的商品房買賣合 同為準。六、本資料 年 月 日啟用，相關(guān)內(nèi)容如有更新，請以最新資料內(nèi)容為準。（報紙平面廣告可不上此條）專項策劃活動管理規(guī)程第一章 專項策劃活動管理的目的和職責第一條 專項策劃活動管理的目的明確專項策劃活動的工作流程和要求，做好活

45、動策劃工作，為項目銷售和提升品牌知 名度提供支持。第二條專項策劃活動管理的職責公司營銷策劃中心負責編制專項策劃活動方案并組織實施；進行專項策劃活動總結(jié)并 提交公司。第二章專項策劃活動管理的流程第一條房交會一、公司營銷策劃中心收到房交會邀請函后，應根據(jù)項目工程、銷售情況及房交會影響情 況，擬定房交會參展請示報告，報告應包括展會情況、參展主題、預計展位面積 和費用等內(nèi)容，經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理確認后，報集團審批。二、公司營銷策劃中心進行展位（抽簽）確認工作，選擇合格的展位設計和制作單位，制 訂房交會展示方案。房交會展示方案經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理確認后， 報集團審批。三、根據(jù)房交會展示方案，

46、公司營銷策劃中心組織展板設計，展板的設計和制作管理 參見營銷策劃品質(zhì)控制規(guī)程。四、公司營銷策劃中心組織布展公司、廣告策劃服務公司進行展位的現(xiàn)場布展工作，召開 “參展期間工作分工及協(xié)調(diào)會”并形成會議紀要，協(xié)調(diào)安排現(xiàn)場問題，以確保在組委會要求時間內(nèi)完成布置工作并達到預期布展效果。參展期間工作分工及協(xié)調(diào)會議內(nèi)容 應包括：（一）展位情況介紹：包括展位區(qū)域位置、展板內(nèi)容、儲存空間、參展時間等；（二）確認資料發(fā)放數(shù)量和控制；（三）確認銷售人員統(tǒng)一說辭以及回應記者采訪姿態(tài)；（四）確認參展期間各項工作分工，包括參展、市場調(diào)查和投訴處理等；（五）指定參展期間總負責人，處理相應突發(fā)事件；（六）確認參展期間需注意事

47、項。五、公司營銷策劃中心組織對參展營銷人員進行統(tǒng)一培訓，包括“禮儀培訓”和“產(chǎn)品培 訓”。房交會期間的銷售管理工作按銷售管理控制程序和案場管理手冊的有 關(guān)要求執(zhí)行。營銷標識系統(tǒng)管理規(guī)程第一章 營銷標識系統(tǒng)管理的目的和職責六、房交會期間，公司營銷策劃中心應做好市場調(diào)查工作，對各參展樓盤、特別是可比樓盤或競爭樓盤進行詳細了解，對各類型樓盤供應量、銷售情況、營銷手段等進行分析。七、房交會結(jié)束后，公司營銷策劃中心組織布展公司或廣告策劃服務公司進行展位的撤展 工作，撤展時應在最大程度上考慮對各種物料的回收利用。八、房交會結(jié)束后20天內(nèi)，公司營銷策劃中心應完成房交會參展情況總結(jié)和房交 會市場調(diào)查報告，經(jīng)營

48、銷策劃中心總監(jiān)確認后，報公司備案。第二條 客戶聯(lián)誼會、產(chǎn)品說明會、交房晚會等促銷活動一、舉辦客戶聯(lián)誼會、產(chǎn)品說明會、交房晚會等各類促銷活動前，公司營銷策劃部應組織 編制專項策劃活動方案，明確活動的目的、活動人員、設施配置、場地布置和離 場方案、預期效果、預計費用等，活動中所用物料應盡量考慮回收和再次利用。二、專項策劃活動方案經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理確認后，報集團審批。三、專項策劃活動方案 獲批準后，由公司營銷策劃中心選擇合適的供方組織開展活動， 并于活動結(jié)合后編寫專項策劃活動總結(jié)報告，經(jīng)營銷策劃中心總監(jiān)確認，報公司 備案。第三條各類與營銷有關(guān)的評獎、贊助活動一、公司在組織參加與營銷有關(guān)的評獎

49、、贊助活動前，應擬寫活動請示報告，明確參 與活動的意義和經(jīng)費預算。二、活動請示報告經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理確認后，報集團審批。第一條 營銷標識系統(tǒng)管理的目的明確項目案名、LOGO、主廣告語、推廣主畫面及項目 VI管理手冊的管理要求， 樹立良好的公司形象，提升品牌知名度。第二條營銷標識系統(tǒng)管理的職責公司營銷策劃中心負責組織編制項目命名（組團命名）方案、項目 LOGO、主廣 告語、推廣主畫面?zhèn)溥x方案以及項目 VI管理手冊。第二章營銷標識系統(tǒng)管理的工作規(guī)程第一條確定項目案名公司營銷策劃中心應在開工前編制項目命名（組團命名）方案。一、項目命名（組團命名）方案應體現(xiàn)以下特性內(nèi)容：（一）品牌的整體性、連

50、貫性和擴張性：原則上要求新開發(fā)樓盤案名必須加品牌前綴，如“新泓信寧鄉(xiāng)項目”；（二）項目類型：別墅、公寓、商用物業(yè)等；（三）樓盤定位的檔次（品味）；（四）地方文化的協(xié)調(diào)性，地方方言的差異性；（五）新穎性、識別性、主題性；（六）美好的寓意和諧音。二、項目案名的命名技巧主要有：（一）以動物、花卉名稱命名；（二）根據(jù)人名、地名命名；（三）以具有感情色彩的吉祥詞或褒義詞命名；（四）以組合的詞語命名；（五）以外文音譯命名；（六）以社會流行語匯命名；項目命名（組團命名）方案經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核，報集團審批后，由公 司發(fā)文予以明確，同時報當?shù)氐孛k批準。第二條確定項目LOGO、主廣告語、推廣主畫面一

51、、項目案名確定后，公司營銷策劃中心應督促廣告策劃服務公司于二周內(nèi)提交項目LOGO、主廣告語、推廣主畫面?zhèn)溥x方案。二、項目LOGO、主廣告語、推廣主畫面經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理確認后，報集團審 批。第三條編制項目VI管理手冊公司營銷策劃中心根據(jù)集團對項目 LOGO、主廣告語、推廣主畫面的審批意見，委托 廣告策劃服務公司設計項目 VI管理手冊。項目VI管理手冊應包括以下內(nèi)容要素：（一）項目LOGO基本要素1、名稱2、標志3、標準色4、標準字體（二）延展及運用部分1、工地環(huán)境包裝視覺：建筑物主體工地圍墻工地廣告牌主路網(wǎng)及參觀路線環(huán)境綠化2、營銷展示中心包裝設計室內(nèi)外展示設計功能分區(qū)提示大門橫眉與形

52、象墻設計臺面與展板設計銷售人員服裝設計提示銷售用品系列設計銷售展示中心與示范單位導視牌、說明牌設計車體包裝設計3、園區(qū)標識系統(tǒng)包裝設計4、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計辦公功能導視系統(tǒng)設計物業(yè)管理導視系統(tǒng)設計項目VI管理手冊經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理確認后，報集團審批。銷售價格管理規(guī)程第一章 銷售價格管理的目的和職責第一條 銷售價格管理的目的為確保房屋銷售價格合理、受控，特制訂本規(guī)程。第二條銷售價格管理的職責一、公司營銷策劃中心負責組織市場調(diào)查，提出房屋定價或價格調(diào)整建議，編制相關(guān)定價 和價格調(diào)整文件。二、公司總經(jīng)理負責對相關(guān)定價文件的內(nèi)部確認，并批準發(fā)布售價文件。第二章 銷售價格管理的流程第一條

53、價格方案的制定一、新項目開盤銷售前二個月前，營銷策劃中心應組織詳盡的市場調(diào)查， 主要內(nèi)容應包括：（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場概況；（二）競爭樓盤價格策略（起價、均價、層差價、朝向差價、折扣價、內(nèi)部認購價、正式 發(fā)售價及各個時期的付款方式和其他優(yōu)惠措施，以及價格調(diào)整、銷控方式、策略等）；（三）同類樓盤二手房市場掛牌成交情況；（四）意向客戶跟蹤分析。二、財務管理中心、成本控制中心在定價前應做好本項目樓盤的成本預算分析工作，編制項目成本預算分析報告，經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核后，報集團審批。三、營銷策劃中心結(jié)合市場調(diào)查分析和項目成本預算分析，擬定項目定價建議報告。項目定價建議報告的主要內(nèi)容應包括：（一）

54、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展概況；（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場概況；（三）市場重點樓盤及競爭樓盤介紹，重點突出其價格策略及銷售情況分析（價格策略中 應具體分析起價、均價、價格系數(shù)、折扣價、內(nèi)部認購價、成交價及各個時期的付款 方式和其它優(yōu)惠措施，同時了解價格調(diào)整、銷控方式、價格策略等；銷售情況分析應 具體分析各時期不同物業(yè)類型、不同位置、不同戶型、不同樓層、不同價格房源的銷 售去化情況）；（四）同類樓盤二手房市場掛牌價、成交價及成交情況；（五）意向客戶跟蹤分析，重點突出意向客戶的房源需求與推售房源的對比關(guān)系；（六）項目優(yōu)劣勢分析及推售房源情況介紹；（七）策略性定價目標；（八）定價建議及說明（含：成本評估；根據(jù)項目實際情況和營銷策略要求，選定定價方 法；根據(jù)選定的定價方法，確定項目的基準價格；根據(jù)各單元房屋的不同位置、樓 層、朝向等，在基準價格的基礎上進行調(diào)整；根據(jù)市場價格調(diào)整，確定銷售價格； 價格調(diào)整、銷控方式及策略建議等內(nèi)容）；（九）經(jīng)審批的項目成本預算分析報告應作為報告附件。第二條 價格方案的評審、審核和審批一、營銷策劃中心負責組織相關(guān)人員對項目定價建議報告進行評審，并根據(jù)評審意見 進行修訂。評審時應著重關(guān)注：（一）市場調(diào)查分析、定價策略是否準確；（二）定價方式、定價建議是否科學、合理、可行；（三）價格調(diào)整、銷控方式及策略是