招拍掛商住地塊模版項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及可行性分析報(bào)告

1、免責(zé)聲明：本文檔來自網(wǎng)絡(luò)并經(jīng)精心整理，提供免費(fèi)閱讀，文章版權(quán)屬于原創(chuàng)者，請(qǐng)注意保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，請(qǐng)您下載后勿作商用，只可學(xué)習(xí)交流使用。項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及可行性分析報(bào)告（招/拍/掛商住地塊模版）集團(tuán)開發(fā)研究中心2008-目錄項(xiàng)目簡(jiǎn)介3第一部分：宏觀環(huán)境分析4一、市（縣）概括4二、市（縣）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析4三、市（縣）城市環(huán)境分析4四、市（縣）宏觀環(huán)境分析結(jié)論5第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析6一、市（縣）房地產(chǎn)現(xiàn)狀6二、市（縣）房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)6三、市（縣）個(gè)案分析6四、市（縣）土地市場(chǎng)分析6五、市（縣）房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)7第三部分：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析8一、項(xiàng)目一8二、項(xiàng)目二8三、項(xiàng)目三8四、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目匯總分析8五、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與本

2、案對(duì)比分析結(jié)論8第四部分：項(xiàng)目地塊分析9一、地塊介紹9二、地塊環(huán)境分析9三、地塊SWOT分析9四、項(xiàng)目發(fā)展條件評(píng)估10五、地塊初步定位12六、地塊價(jià)值評(píng)估13七、地塊分析結(jié)論14第五部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析15一、地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及測(cè)算依據(jù)15二、方案一經(jīng)濟(jì)分析15三、方案二經(jīng)濟(jì)分析（同上）18四、各方案經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析18五、項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論19第六部分：結(jié)論及建議20一、方案選擇及優(yōu)化20二、項(xiàng)目可行性分析結(jié)論20二、項(xiàng)目建議20項(xiàng)目簡(jiǎn)介第一部分：宏觀投資環(huán)境分析一、市（縣）概括1市（縣）地理區(qū)位2市（縣）行政區(qū)劃3市（縣）發(fā)展歷史4市（縣）自然資源5市（縣）交通條件二、市（縣）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1市（縣

3、）經(jīng)濟(jì)概況最新一年的經(jīng)濟(jì)概況2市（縣）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)最近5年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況3市（縣）經(jīng)濟(jì)橫向比較同一大區(qū)域市（縣）或類似市（縣）經(jīng)濟(jì)橫向比較4市（縣）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析結(jié)論三、市（縣）城市環(huán)境分析1市（縣）城市建設(shè)概況2市（縣）城市建設(shè)總體規(guī)劃最新一輪城市總體規(guī)劃：城市定位、功能分區(qū)、城市發(fā)展方向。3市（縣）交通規(guī)劃最新一輪對(duì)外交通規(guī)劃、城市內(nèi)部交通規(guī)劃4市（縣）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃5市（縣）城市環(huán)境分析結(jié)論四、市（縣）宏觀投資環(huán)境分析結(jié)論第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、市（縣）房地產(chǎn)現(xiàn)狀1市（縣）開發(fā)投資現(xiàn)狀最新一年房地產(chǎn)開發(fā)投資額、開發(fā)投資面積、開工量、竣工量等房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況2市（縣）房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀最新一年

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)各類產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量、批準(zhǔn)預(yù)售面積、套數(shù)、房地產(chǎn)交易額、面積、套數(shù)、各類產(chǎn)品交易價(jià)格二、市（縣）房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1市（縣）近5年房地產(chǎn)開發(fā)投資分析2市（縣）近5年房地產(chǎn)成交量分析3市（縣）近5年房地產(chǎn)價(jià)格分析4市（縣）房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析三、市（縣）個(gè)案分析1市（縣）房地產(chǎn)板塊分析2各板塊典型項(xiàng)目分析3項(xiàng)目地塊所在板塊房地產(chǎn)概括四、市（縣）土地市場(chǎng)分析1市（縣）土地交易概況最新一年來土地交易情況介紹2市（縣）招/拍/掛土地交易情況最新一年來掛牌土地交易情況3市（縣）近期招/拍/掛地塊簡(jiǎn)介最新招/拍/掛成交地塊地理位置、性質(zhì)、規(guī)模等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成交情況等介紹五、市（縣）房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)市（縣）房

5、地產(chǎn)開發(fā)投資、供需關(guān)系、產(chǎn)品檔次、戶型、客戶等各方面特點(diǎn)分析第三部分：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目一1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目規(guī)模3項(xiàng)目銷售狀況4項(xiàng)目產(chǎn)品分析5項(xiàng)目營(yíng)銷分析6客戶分析7項(xiàng)目與本案有劣勢(shì)對(duì)比二、項(xiàng)目二同上三、項(xiàng)目三同上四、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目匯總分析五、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與本案對(duì)比分析結(jié)論第四部分：項(xiàng)目地塊分析一、地塊介紹1地塊概括2地塊用地性質(zhì)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3地塊地質(zhì)地貌分析4地塊七通一平現(xiàn)狀5地塊四至二、地塊環(huán)境分析1地塊交通條件地塊交通可達(dá)性，公交線路，是否臨路，道路的級(jí)別等2地塊市政配套條件3地塊自然景觀條件4地塊歷史人文景觀條件5地塊周邊建筑物6地塊環(huán)境分析結(jié)論三、地塊SWOT分析1優(yōu)勢(shì)分析（Strength）2

6、劣勢(shì)分析（Weekness）3機(jī)會(huì)分析（Opportunity）4威脅分析（Treat）5交叉分析SO（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、利用機(jī)會(huì)）WO（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）ST（利用優(yōu)勢(shì)、回避劣勢(shì)）WT（減少劣勢(shì)、回避威脅）6SWOT分析結(jié)論四、項(xiàng)目發(fā)展條件評(píng)估1正因素評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)因素項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)單項(xiàng)權(quán)重分值指標(biāo)權(quán)重因素優(yōu)(100)良(80)及格(60)不及格(0)交通條件0.2公交線路7，輻射全市5，輻射范圍大3，輻射本區(qū)域3，輻射范圍小0.05公交站100m300m600m600m0.04交通主干道500m800m1000m1000m0.05機(jī)動(dòng)車可達(dá)性道路不堵塞，可直達(dá)地塊高峰期塞車，可直達(dá)直達(dá)困難不可直達(dá)0.0

7、6市政配套0.15學(xué)校大、中、小學(xué)、幼兒園齊全500m中學(xué)、小學(xué)、幼兒園齊全1000m小學(xué)、幼兒園齊全1000m1000m0.06公園廣場(chǎng)500m800m1000m1000m0.03供電0.03供水0.03生活配套0.25購物1km，5分鐘車程有商業(yè)中心2km，10分鐘車程有商業(yè)中心4km，20分鐘車程有商業(yè)中心4km0.1銀行200m500m1000m1000m0.025郵局200m500m1000m1000m0.025運(yùn)動(dòng)200m500m1000m1000m0.05娛樂200m500m1000m1000m0.025餐飲200m500m1000m1000m0.025景觀條件0.15山景旁山近

8、山可觀山?jīng)]有山景0.03水景旁水近水可觀水沒有水景0.03風(fēng)景區(qū)地塊臨近可最大限度借用風(fēng)景區(qū)所在區(qū)域有最大限度借用風(fēng)景區(qū)所在區(qū)域有一定程度借用風(fēng)景區(qū)沒有0.03文化遺跡地塊臨近，人們認(rèn)同的歷史底蘊(yùn)所在區(qū)域有，較強(qiáng)歷史底蘊(yùn)所在區(qū)域有，認(rèn)可度不高沒有0.03保留建筑檔次高，可以與項(xiàng)目協(xié)調(diào)檔次高檔次一般沒有，或檔次低0.03場(chǎng)地條件0.25地質(zhì)地質(zhì)優(yōu)良，承載力強(qiáng)地質(zhì)良好，承載力一般地質(zhì)承載力不強(qiáng)地質(zhì)差，復(fù)雜，地基需特殊處理0.05地形面積規(guī)則好利用較規(guī)則能夠利用零星不好利用0.05地貌可充分利用原有地貌布置小區(qū)景觀可以利用原地貌小幅改變用地貌需大幅度改變地貌0.05七通一平七通一平，容量大七通一平三

9、通一平不滿足三通一平0.06地上景觀地上有可大規(guī)模利用自然景觀有可直接利用自然景觀可稍加修葺可利用景觀沒有可利用景觀0.04加權(quán)得分：結(jié)論：2負(fù)因素評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)因素項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)單項(xiàng)權(quán)重分值指標(biāo)權(quán)重因素嚴(yán)重(-100)較重(-80)一般(-60)沒有(0)噪音污染0.2菜市場(chǎng)200m500m1000m1000m0.05專業(yè)市場(chǎng)200m，市場(chǎng)檔次差500m，市場(chǎng)檔次差1000m，市場(chǎng)檔次差1000m0.05大型工地200m 500m1000m1000m0.05道路100m，高速、國(guó)道500m高速、國(guó)道1000m高速、國(guó)道1000m0.05磁場(chǎng)污染0.2高壓線50m 200m500m500m0.07變電

10、站50m 200m500m500m0.07發(fā)射塔50m 200m500m500m0.06風(fēng)水污染0.3醫(yī)院100m，可見太平間500m，見不到太平間1000m，見不到太平間1000m0.1火葬場(chǎng)100m 500m1000m1000m0.1墓地100m 500m1000m1000m0.1其他污染0.3水污染500m 有水污染源1000m有水污染源1500m有水污染源1500m0.06加油站500m 1000m1500m1500m0.06易燃易爆物500m廠家或窗口1000m廠家或窗口1500m廠家或窗口1500m廠家或窗口0.06空氣污染500m，上風(fēng)口有大煙囪，或周邊有水泥廠1000m上風(fēng)口有

11、大煙囪，或周邊有水泥廠1500m上風(fēng)口有大煙囪，或周邊有水泥廠1500m0.06垃圾站500m 1000m1500m1500m0.06結(jié)論：4項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)判項(xiàng)目?jī)?yōu)良一般較差土地級(jí)別自然景觀人文環(huán)境交通條件生活配套市政配套綜合指標(biāo)3項(xiàng)目發(fā)展條件評(píng)估結(jié)論五、地塊初步定位(一)方案形成(二)定位方案一1項(xiàng)目整體定位2項(xiàng)目客戶定位3項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品類型定位：戶型面積定位：4.方案一優(yōu)劣勢(shì)分析(三)定位方案二同上(四)定位方案三(五)各方案對(duì)比分析各方案優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析，從地塊資源和市場(chǎng)角度給各方案進(jìn)行可行性排序六、地塊價(jià)值評(píng)估1同類項(xiàng)目類比判斷通過與類似項(xiàng)目進(jìn)行比較判斷地塊價(jià)值2市場(chǎng)供需判斷通過市場(chǎng)供需判

12、斷地塊價(jià)值3七、地塊分析結(jié)論第五部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析一、地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及測(cè)算依據(jù)1項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積： 初始地價(jià)： 容積率：建筑面積：建筑密度：建筑限高：2測(cè)算依據(jù)本項(xiàng)目所有經(jīng)濟(jì)測(cè)算按照以下指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算：銀行貸款利率9%；基準(zhǔn)收益率25%；二、方案一經(jīng)濟(jì)分析(一)項(xiàng)目規(guī)劃1基本指標(biāo)占地面積：容積率：建筑密度：2各類產(chǎn)品配比3項(xiàng)目建設(shè)周期安排(二)項(xiàng)目收入分析1住宅銷售收入2商業(yè)銷售收入3其他經(jīng)營(yíng)收入4銷售收入合計(jì)5銷售稅費(fèi)6純銷售收入(三)項(xiàng)目成本估算1地塊底價(jià)2建安成本住宅建安成本：商業(yè)建安成本：3配套費(fèi)用4企業(yè)管理費(fèi)用5銷售費(fèi)用6不可預(yù)見費(fèi)用7財(cái)務(wù)費(fèi)用8成本合計(jì) (四)地塊底價(jià)條件下利潤(rùn)分析1稅前利潤(rùn)純銷售收入成本合計(jì)=2所得稅稅前利潤(rùn)所得稅稅率=稅前利潤(rùn)25%=3稅后利潤(rùn)稅前利潤(rùn)所得稅=(五)項(xiàng)目地塊地價(jià)分析1地價(jià)敏感性分析（總成本、銷售收入、稅后利潤(rùn)、投資收益率、內(nèi)部收益率）2地塊最高可承受地價(jià)(六)最高可承受地價(jià)條件下項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1項(xiàng)目成本分析表2項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本表3項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收入分析表4項(xiàng)目現(xiàn)金流量表5項(xiàng)目籌資計(jì)劃6項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)指標(biāo)稅前稅后動(dòng)態(tài)irr財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期(年) 靜態(tài)利潤(rùn)（