某小區(qū)物業(yè)投標文件

1、 目 錄一、投標一覽表.二、法人授權委托書. 三、公司簡介.四、物業(yè)管理方案. 第一部分、物業(yè)管理方案策略思路與設想 第二部分、組織架構及人員管理 第三部分、房屋維修養(yǎng)護及裝修服務 第四部分、房屋公用設備設施管理 第五部分、小區(qū)秩序維護、消防安全及交通車輛管理 第六部分、環(huán)境衛(wèi)生管理 第七部分、綠化服務方案 第八部分、社區(qū)文化及便民服務 第九部分、突發(fā)事件應急預案 第十部分、各項管理費用測算七、附件1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2、物業(yè)管理資質證書3、組織機構代碼證4、稅務登記證一、金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目投標一覽表 序號名 稱數(shù) 量備 注1投標書（正本）12投標書（副本）23企業(yè)法定代表人授權委托

2、書3副本2份4投標報價單一、 住宅物業(yè)服務收費標準為：1.15元/每平方米/月（建筑面積）。二、商業(yè)物業(yè)服務收費標準為：4.00元/每平方米/月（建筑面積）。三、車輛停放服務費地上： 80元/月.輛 地下： 150元/月.輛3副本2份5企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件3份副本2份6物業(yè)管理資質證書復印件3份副本2份7組織機構代碼證復印件3份副本2份8稅務登記證復印件3份副本2份9法人身份證復印件3份副本2份二、法人授權委托書本授權書聲明： （姓名）系漢中佳苑物業(yè)有限公司的法定代表人，現(xiàn)授權委托 為我公司代理人，以本公司的名義參加金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目投標活動。代理人在開標、合同談判、合同簽訂過程中

3、所簽署的一切文件和處理與之有關的一切事務，本法定代表人均予以承認。代理人無轉委權，特此委托。法定代表人： 身份證復印件：代理人（被委托人）： 身份證復印件： 漢中佳苑物業(yè)有限公司 二0一二年 月 日三、公司簡介 漢中佳苑物業(yè)有限公司的前身是南鄭縣藝苑物業(yè)管理有限公司，于2004年12月21日擴股重建更名的具有三級物業(yè)管理資質的獨立法人企業(yè)。注冊資金91萬元，現(xiàn)有員工47人，內設五部一室，組織機構健全，內部管理嚴謹，從2000年起就提前介入藝苑居住區(qū)的前期管理，現(xiàn)共對藝苑居住區(qū)住宅1262套住宅及商用房、辦公房進行物業(yè)管理，物業(yè)管理面積已達15萬平方米。其中詩藝園32179.99平方米，住宅27

4、2套；情藝園32000平方米，住宅288套；話藝園77456.99平方米，住宅565套、兩幢小高層88套；佳藝大廈4206.25平方米，住宅28套；并受托管理了南鄭縣黨校家屬樓20套，住宅面積3156平方米。居住人口4000余人，綠地覆蓋率達到42%，居住區(qū)配套設施齊全，建筑風格新穎，居住環(huán)境優(yōu)雅，親近自然、舒適溫馨。 公司歷年來先后榮獲 “衛(wèi)生先進單位”、“治安模范單位”、“文明小區(qū)”、“省、市級綠色文明小區(qū)”、“消防示范單位”等多項殊榮，是嚴格執(zhí)行服務標準、收費標準的市級“物業(yè)管理先進單位”。一、二、三期、佳藝大廈及托管的黨校家屬樓的業(yè)主已于2006年5月20日成功召開了藝苑居住區(qū)首次業(yè)主

5、大會，成立了業(yè)主委員會，并按物業(yè)管理條例的程序聘用了漢中佳苑物業(yè)有限公司，簽訂了物業(yè)管理服務合同，2007年2月,漢中市藝苑房地產發(fā)展有限公司又繼續(xù)委托佳苑物業(yè)有限公司,可作為藝苑四期雪梨澳鄉(xiāng)的前期物業(yè)管理服務企業(yè)。公司將始終堅持：“以人為本、業(yè)主至上”的服務宗旨，“全方位了解您的需求、不斷完善我們的服務、讓您的投入得到提升”的服務理念，“工作標準國際化，服務規(guī)范酒店化、管理過程人文化”的服務標準，“一切為了業(yè)主”的服務承諾，竭力為全體業(yè)主營造一個整潔、舒適、優(yōu)雅、安全的人文居住環(huán)境，努力把藝苑居住區(qū)建設成人人向往的美好家園。漢中佳苑物業(yè)有限公司 二0 一二年九月 四、物業(yè)管理方案第一部分 物

6、業(yè)管理方案策略思路與設想一、物業(yè)服務內容： 1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2、物業(yè)共用設施設備的運行、維修和養(yǎng)護、管理；3、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；5、車輛停放管理；6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務；8、物業(yè)檔案資料管理。二、管理目標 用熱情和真誠服務于業(yè)主，以優(yōu)良的服務管理，滿足業(yè)主的生活需求、心理需求，特有的文化理念和管理體系將為金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目營造一個安全、溫馨、潔凈、優(yōu)美的人居環(huán)境，不斷提升金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目的樓盤品位。一年之內將金泰濱江花城1.1期物業(yè)

7、項目的管理和服務做到業(yè)主滿意率達75%以上，兩年內爭創(chuàng)省級物業(yè)示范小區(qū)，實現(xiàn)并達到規(guī)范管理。三、管理承諾 為了將金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目建設成為高品質的生活小區(qū)，參照全國物業(yè)管理考核評比標準結合本行業(yè)管理目標及質量方針，特制定如下管理指標及措施：序號指標名稱標準管理指標實施措施1房屋完好率98%指定人員負責房屋巡視，建檔、記錄，確保房屋完好整潔、無違章搭建2房屋零修急修及時率99%接維修通知10分鐘內到達現(xiàn)場，零修及時完成；急修不過夜，并做好回訪檔案記錄3維修工程質量合格率100%分工檢查，一步到位，按照維修回訪進行回訪確保維修質量，滿足業(yè)戶需求4管理收費率98%按規(guī)定收取，不擅自提高收費

8、5綠化完好率95%落實責任人，實行巡查制度，建檔記錄，并由部門經理監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共綠化綠地無破壞，無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復6清潔保潔率98%指定專職保潔員八小時保潔，實行巡查制度，建檔制度，由部門經理監(jiān)督執(zhí)行，確保小區(qū)垃圾日產日清，設施完好。7道路完好及使用率90%指定公用設施管理人員負責維護、實行巡查制度，建檔制度，確保道路完好暢通8化糞池、雨水井、污水井完好率95%落實責任人進行養(yǎng)護，定期清理，建檔記錄，確保溝、渠、池、井排放暢通9排水管網(wǎng)完好率95%落實責任人進行維護，實行巡查記錄制度，確保排水暢通、無積水、無塌陷10路燈完好率98%指定機電設備維修人員進行維護實

9、行巡查制度，建檔記錄，確保路燈完好無損，正常使用11停車場設備完好率99%指定專人看管養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，部門主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保完好，方便使用。12公共文體設施完好率95%落實責任人養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔制度，確保設施完好美觀整潔。13管理責任治安案件發(fā)生率0.1%以下實行二十四小時秩序維護巡查制度，設立二十四小時報警中心，落實崗位職責，確秩序維護全。14消防設施設備完好率100%指定專業(yè)人員進行維護，實行巡查制度、建檔制度，確保消防設備完好，方便使用。15管理責任火災發(fā)生率0以下實行全員義務消防日制，定期培訓演練加強宣傳和日常巡視，及時處理隱患。16違章發(fā)生處理率95%建立巡視

10、制度，跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)問題及時處理杜絕違章事件發(fā)生。17業(yè)戶有效投訴率及處理率99%按照規(guī)定，作好各項工作，加強與業(yè)戶的溝通，及時處理投訴并做好記錄18管理人員培訓合格率95%建立培訓考核制度、轉崗培訓、提高員工素質。19維修服務回訪率99%按照維修回訪制度對于維修項目進行回訪并建檔記錄，滿足業(yè)戶需求20業(yè)戶對物業(yè)管理滿 意 率95%及時收集業(yè)戶需求信息，滿足業(yè)戶需求，加強溝通，確保業(yè)戶對物業(yè)管理的滿意程度。21公用、共有設施、設備完好率98%落實責任人對公用、共有機電設施、設備進行定期檢查，按相關規(guī)定進行定期保養(yǎng)，做好檔案記錄，對電梯等特種設備進行年檢，保證小區(qū)設施設備正常進行。四、思路與設想

11、針對金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目自然條件和業(yè)主構成特點，采取的總體管理思路為以下幾方面：(一) 安全管理安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關注的工作，必須做到萬無一失。針對金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目的物業(yè)特點，本公司采取全封閉式管理，嚴格對出入小區(qū)的外來人員進行證件、身份證的查驗，嚴格履行登記手續(xù)，以防閑雜人員進入。加強大門、地下停車場崗位管理及呼叫聯(lián)動制度、門衛(wèi)制度，在業(yè)戶上、下班期間，堅持人、車分流，動靜分離，做好交通指揮，疏導工作。加強對小區(qū)內各區(qū)域的巡視，增加巡查密度。同時，本公司獨特的“安全預案制”、“巡樓制”、“不均衡管理法”也將全面應用于金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目

12、，以確保金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目在安全管理上的萬無一失。 (二) 公共事務管理與人性化服務針對金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目業(yè)主的實際情況，本公司準備在公共事務管理中全面推行標準化管理和人性化服務的管理模式，特別措施有：1、設定小區(qū)客戶服務中心。采取首問負責制一站式服務的方法，只需業(yè)主一個熱線服務電話，所有問題均在承諾的時間得到處理。（1）對業(yè)主/住戶咨詢、投訴（包括電話咨詢、投訴），接待人首先應告知業(yè)主/住戶自己的工號，并詢問有什么事可以幫助對方，在聽完內容后重述一遍并應告知客戶已明悉問題，并將作出展開調查。（2）任何員工在任何時間、地點以任何方式接獲任何咨詢、投訴立即成為首問責任人。（3

13、）首問責任人根據(jù)物業(yè)服務中心制度和有關規(guī)定，針對實際開發(fā)部作出果斷處理：A、自己能夠及時處理，處理完后向上級匯報并做好相應的文字記錄；B、自己不能夠及時處理，立即向直屬上級或相關部門值班人員報告尋求解決辦法，并根據(jù)所給的指引做出相應的處理。如果首問責任人認為指引模糊不清，可立即向直屬上級報告，尋求最終的解決辦法；C、緊急情況按照應急事件處理程序進行。（4）首問責任人出現(xiàn)以下情況要承擔過失責任，過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告，并相應扣減當月獎獎金或辭退：A、對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；B、自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；C、有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠

14、意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。（5）首問制責任人在向直屬上級報告投訴情況和與相關部門值班人員報告后，也要跟進事件的處理情況，直至事件處理完畢。直屬上級或相關部門值班人員接報不及時處理，如出現(xiàn)過失也按相關處罰處理。2、“時效制”。所有管理處的對外服務工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時間內完成。工作時間標準：（1）業(yè)主/住戶維修、投訴處理的工作時限：A、服務人員服務態(tài)度方面的投訴處理時限：情節(jié)一般的，不超過半天；情節(jié)嚴重的，不超過2天。B、工程維修方面的處理時限：電梯困人、水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時處理，維修人員到現(xiàn)場時間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目

15、，不超過半天；其他維修，按與業(yè)主/住戶約定時限內完成，一般不超過7個工作日。C、小區(qū)公共部分維修方面的處理時限：明顯影響住戶生活起居，如影響住戶休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及住戶人身或財產安全的，及時處理，處理人員到現(xiàn)場時間不超過10分鐘；其他部分維修，不得超過3個工作日。（2）業(yè)主/住戶咨詢回復工作時限：A、關于小區(qū)一般情況，不涉及物業(yè)服務中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘；B、關于各項物業(yè)收費項目和標準，要求馬上回復，無統(tǒng)一標準，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內派人到現(xiàn)場確定收費標準，回復業(yè)主/住戶；C、關于物業(yè)服務中心以

16、外的服務項目和收費標準的咨詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回復對方；D、關于秩序維護部辦理程序、收費情況的咨詢，馬上答復或與業(yè)主/住戶約定時限內回復，但原則上不超過2個工作日。3、唱諾制。這是本公司最新引進的在全國行業(yè)界享有盛譽的人性化服務制度，通過唱諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)管理的服務水平。4、不均衡管理。所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設計的，均以滿足業(yè)主的需要為主要目標。（三） 消防管理“全員皆兵，預防為主”是開展消防管理工作的方式和原則。全員皆兵是指物業(yè)服務中心的每個員工都是義務消防宣傳員、義務消防救護員，他們平時在各自的崗位上從事自己的本職工作，火情發(fā)生時則

17、迅速進入火情狀態(tài)下的對應崗位，履行該崗位職責。預防為主是天天講天天抓的日常工作內容，包括宣傳教育和檢查。在宣傳方法上我們會采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面,將依照本公司程序文件的規(guī)定,包括“消防工作管理規(guī)定”、“義務消防員職責”、“緊急疏散程序”、“滅火救護程序”等等。針對金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目的消防工作我們也將采取以下措施：1、嚴格按照有關消防法的要求，協(xié)助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。2、建立防火規(guī)章制度，由物業(yè)服務中心與小區(qū)業(yè)主簽訂消防責任書，并實施必要的獎懲措施。3、加強消防意識、知識的宣傳工作。開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主、防消結合”工作方針的前提，

18、設消防宣傳欄、收看錄像、散發(fā)宣傳材料等向業(yè)主/住戶宣傳消防知識。4、建立一支由管理處全體員工及部分業(yè)主共同參加的義務消防隊，定期組織消防演習，完善自救體系。5、經常進行防火檢查，及時清除消防通道違規(guī)擺放的物品，消除業(yè)主居住區(qū)域內的隱患。6、加強監(jiān)督、檢查。加強監(jiān)督檢查可防患于未然。我們將按照本公司的規(guī)定對小區(qū)內一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進行監(jiān)督檢查，明確規(guī)定裝修工程隊必須配備滅火器材。同時，定期檢測消防設施、器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實行責任人制度，確保消防設施時刻處于良好狀態(tài)。（四）環(huán)境服務管理小區(qū)環(huán)境是小區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的物的依托，最直接最明顯地體現(xiàn)社區(qū)文化的精髓。經過精

19、心設計和精心維護的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成，給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。環(huán)境建設是文化建設的起點，它有助于提升居民的文化修養(yǎng)，也直接反映住宅區(qū)的人居環(huán)境。針對環(huán)境管理這類工作的特點，本公司準備采用如下管理方式：1、定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分四級，分別制定出不同的清潔標準，然后依據(jù)本公司長年積累下來的勞動定額標準通過投標來競爭上崗配置清潔工、花木工，從而確保環(huán)境服務質量。2、環(huán)保清潔管理。按照國際環(huán)境質量體系的要求全面管理小區(qū)的居住環(huán)境，將環(huán)境服務控制擴大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給的業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、潔凈、舒適的居住環(huán)境。（1）垃圾處理。采用

20、垃圾分類投放，結合人工分類的方法，對各類不同性質的垃圾進行分類處理，實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無公害化。進行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)，對垃圾的收集和處理實行全過程封閉式管理。（2）抵制環(huán)境污染。針對各種形式的污染、干擾源，著重從以下幾方面采取措施抵制污染：A、 對垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理；B、 最大限度地控制各類噪音；C、 對游離粉塵等有害氣體，建議增添吸收反應回收裝置，凈化環(huán)境；D、 及時清理建筑物表面及內部懸掛、堆放的雜物。3、所有服務于金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目小區(qū)保潔人員年齡均在45歲左右，形象好，服務意識強，無不良習

21、慣。（五）維修管理金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目小區(qū)機電設備包括高低壓配電設備、電梯、水泵、換熱設備、消防設備等。本公司在機電設備、房屋設施和業(yè)主居住區(qū)報修管理上將采用本公司獨具特色的標準化管理和定人定機制。1、定人定機制：通過內部競標的方式將重要的機電設備的管理責任分包到具體的員工身上。2、時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理。3、不均衡管理：針對設備的維護特點來安排設備的維修養(yǎng)護工作。對設備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。（六）內部工程機制本公司的內部管理機制全方位地推行了標準化管理。如接管金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目小區(qū)，我公司將全面推行一套成熟的標準作業(yè)規(guī)

22、程，規(guī)范化管理，規(guī)范化服務。五 管理措施1、業(yè)戶入住后，在管理運行中，突出服務質量和時效性，嚴格按照制定的金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目物業(yè)管理規(guī)章制度規(guī)范管理，用全面、科學、獎罰分明的考核細則，保證管理與服務的規(guī)范，標準及優(yōu)質高效。2、重點突出安全保障服務：針對目前小區(qū)實際情況，就小區(qū)安全防范，我們準備采取以下措施：（一）周一至周五：1）加強大門、地下停車場崗位管理及呼叫聯(lián)動制度、門衛(wèi)制度，在業(yè)戶上、下班期間，堅持人、車分流，動靜分離，做好交通指揮，疏導工作。2）加強對小區(qū)內各區(qū)域的巡視，增加巡查密度。3）嚴格對出入小區(qū)的外來人員進行證件、身份證的查驗，嚴格履行登記手續(xù)，以防閑雜人員進入。4）

23、嚴格對出入的車輛、人員攜帶、裝運的物品、物資進行檢驗、檢查，以防業(yè)戶的物品流失和危險品進入小區(qū)。5）業(yè)戶（司機）離開車前，必須提醒業(yè)戶檢查車門，車窗是否關好，車上是否有貴重物品。做到停車必核查，有問題必處理。6）保持有崗、有人、有服務、微笑迎賓。對業(yè)戶應主動打招呼、問好，熱情禮貌。（二）周末、節(jié)假日工作要求：1）勸阻在小區(qū)內大聲喧嘩、吵鬧、制造噪音現(xiàn)象。2）對外來人員，嚴格做好登記手續(xù)，對于業(yè)戶拒絕訪問的客人，禮貌勸送。3）熟悉掌握業(yè)戶的基本情況，包括姓名、特征及經常交往的社會關系等，嚴格做好保密工作，不該問的不問，不該說的不說，贏得業(yè)戶的理解與支持。（三）對于小區(qū)內弱勢群體特別服務：1）發(fā)現(xiàn)

24、老人、孕婦行動不便或搬拿物品時，主動上前攙扶，送貨上門。2）發(fā)現(xiàn)幼小兒童獨自外出及時攔阻，并迅速與家長聯(lián)系。3）開展小區(qū)的全民健身運動：如每天早上跳老年健身操、扭秧歌，練太極拳、長跑等。（四）裝修管理與服務：1）裝修人員進出小區(qū)必須佩帶出入證。2）堅決制止裝修材料堆放在公共區(qū)域，裝修垃圾隨處亂扔現(xiàn)象。3）制止在裝修過程中產生人為噪音、響動影響業(yè)戶休息。4）制止裝修人員攜帶易燃易爆物品進入小區(qū)，攜帶物品出門時必須由裝修公司、業(yè)戶，物業(yè)管理處三方簽字才可放行。（五）小區(qū)特約服務與環(huán)境服務：1）家政業(yè)務綠色保障服務：為了提高小區(qū)整體的管理與服務標準，當業(yè)戶聘請家政服務時，需到物業(yè)管理處登記，對于流動

25、人員的流動情況進行備案，需提供服務人（衛(wèi)生清理及保姆服務）的有效證件，到管理處客服中心查驗后備案，方可進行服務。2）商務秘書服務：對需要打字、復印、傳真的業(yè)戶提供方便。3）送貨上門服務：對一些不方便出門的老人、病人可提供電話購物服務；送貨范圍：小區(qū)超市內物品。4）私秘性服務：鑒于小區(qū)內業(yè)戶的特殊性，很可能有人前來“打聽” 業(yè)戶的住址或其他事情，我們會做到守口如瓶，禮貌勸退。5）鮮花、郵政快遞、機票、火車票預訂服務：我公司會與相關專業(yè)單位掛鉤，為業(yè)戶提供相應服務。6）豐富的社會文化宣傳欄：定期為業(yè)戶提供貼近生活的宣傳欄，如：生活小常識、政策宣傳、新聞宣傳、各類貼近生活的專業(yè)知識。同時利用節(jié)假日或

26、適宜時機舉辦有益于業(yè)戶特別是老人身心健康的活動。7）加強設施設備的維修養(yǎng)護，確保設備安全完好運行。首先加大設備設施巡查、保養(yǎng)力度及頻次，熟練掌握設備運行性能，確保設施設備處于安全運行狀態(tài)；其次，加強與供貨，安裝單位的溝通，確保在維保期內出現(xiàn)質量問題的及時維修。依靠科技力量，提出并實施方案，以保證設施設備系統(tǒng)功能優(yōu)化使用。8）嚴格精細管理，降低物業(yè)運行成本：在保證設施、設備安全運行，業(yè)戶滿意的情況下，對公共區(qū)域公用設備的水、電、氣用量認真記錄、及時核算，總結并實施設備節(jié)能型運行規(guī)律。第二部分 組織架構及人員管理一、組織架構及及人員配備 根據(jù)目前了解的“金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目”的具體情況：我

27、公司就本小區(qū)而設置的管理架構按43人編制，最終方案待本小區(qū)的物管方案確定后再根據(jù)實際情況進行適當調整。項目經理1人客戶服務部（5人）主管1人管理員4人秩序維護部（17人）主管1人班長1人秩序維護員15人環(huán)境事務部（15人）保潔主管1人綠化、外圍2人保潔員12人工程部（5人）主管1人運行、維保工4人二、崗位分布及職責劃分項目經理項目經理負責整個項目的全盤工作?？蛻舴詹浚褐鞴埽喝尕撠熆头抗ぷ鳎浜享椖拷浝韰f(xié)調各部門之間的關系及委托方各業(yè)務部門相關業(yè)務的溝通與協(xié)調；負責本部門員工的考核。客服專員（主管兼）：小區(qū)業(yè)戶裝修報批、跟蹤監(jiān)督、報修、投訴受理，落實回交，部門及員工績效考核。內勤、出納：物

28、業(yè)服務中心各類物資、資料、文檔辦公用品管理，相關費用結算及業(yè)務接待。物業(yè)管理員：主要負責業(yè)主的報修、投訴處理、回訪、收費等事項。工程部：主管：全面負責工程保障各項工作，負責小區(qū)各原建單位質保業(yè)務聯(lián)系，負責本部門員工考核管理。配電室運行工：電氣維修工作。暖通工：運行并維修。秩序維護部：主管1人：全面負責小區(qū)治安、消防、停車場管理。小區(qū)大門崗、消防監(jiān)控室，三班制運行。秩序維護巡邏崗：負責小區(qū)管理區(qū)域安全巡邏。環(huán)境事務部：主管：1人綠化、外圍：2人樓內清潔、保潔、垃圾回收：12人保潔員：年齡45歲以下，初中文化程度，從事物業(yè)管理保潔綠化專業(yè)服務工作，現(xiàn)有二年以上的工作經驗，愛崗敬業(yè)、能吃苦耐勞。三

29、員工培訓為把“金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目”塑造成物業(yè)管理的精品，必須培訓一支高素質的物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍，確保這一管理目標的實現(xiàn)。（一）培訓目標 培訓的目標是針對管理者的目標而言，其目的是在態(tài)度、知識、技能三個方面改變、加強或改進員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人員的素質、技能及管理水平，以達到企業(yè)的目標。就金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目物業(yè)服務中心而言，培訓的目標就是提高各級管理人員的專業(yè)素質及管理水平，為廣大業(yè)主/住戶提供盡善盡美的服務。（二）培訓形式1、培訓組織形式：由下至上可分為部門自行組織、物業(yè)服務中心和公司組織三種形式。2、培訓的形式及內容：（1）入職培訓：由公司行政部負責，對新招員

30、工進行的培訓。主要內容包括：公司發(fā)展概況、經營理念、質量方針、組織架構及主要人員介紹；公司各項規(guī)章制度講解；員工守則、禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德教育；物業(yè)管理基礎知識；安全消防基礎知識等。（2）上崗前培訓：由物業(yè)服務中心負責，對新到崗員工上崗前進行的培訓。主要內容包括：崗位職責；專業(yè)技能；操作規(guī)程；語言服務及溝通技巧；法律法規(guī)知識培訓。（3）接管前人員培訓金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目管理目標及模式；金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目管理規(guī)章制度；金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目驗收移交程序；金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目秩序維護工作目標及作業(yè)程序；金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目消防職責及滅火作戰(zhàn)程序；金泰濱江花城1

31、.1期物業(yè)項目清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序；金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目住戶裝修管理辦法；金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目便民維修服務標準及作業(yè)程序；工作技巧及服務語言規(guī)范；金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目公有、共用設施、設備維護標準及作業(yè)程序；金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目業(yè)戶入住手續(xù)辦理程序；人際溝通技巧；突發(fā)事件緊急預案及急救常識；房屋建筑結構及維護要求；物業(yè)管理條例。（4）其它培訓形式：自行培訓：學習公司規(guī)章制度及相關法規(guī)，舉辦物業(yè)管理相關專業(yè)培訓班，提高員工專業(yè)知識水平；外送培訓：主要是選派骨干員工參加行業(yè)主管部門的各項專業(yè)技能培訓；參觀學習：根據(jù)公司業(yè)務發(fā)展和管理工作的需要，定期組織中層管理人員，

32、基層業(yè)務骨干到國內知名物業(yè)管理單位參觀學習，開拓視野；專題研討會：組織管理人員就日常管理工作中物業(yè)的典型案例舉行專題研討，總結探討出較好的管理途徑；崗位輪訓：主要是通過不同崗位管理人員的雙向交流，培養(yǎng)一專多能，提高綜合管理和服務水平；自學：鼓勵員工利用業(yè)余時間學習相關的各類專業(yè)技術知識，倡導比、學、趕、超的良好學習風氣，不斷提高員工自身專業(yè)技術和綜合素質，公司所屬員工凡通過自學或利用業(yè)余時間參加培訓取得結業(yè)證、上崗證、畢業(yè)證的，公司報銷全部學費。（三）培訓類型1、一線作業(yè)員工培訓： 主要由管理人員利用會議、面談的機會向所屬人員施行，或參加部門及公司組織的各類專題培訓，主要內容有：1）處理人際關

33、系培訓：含員工與員工之間，員工與業(yè)戶之間，員工與部門之間，部門與部門之間及部門內部之間的關系，使員工在處理人際關系時有良好的溝通能力；2）新知識、新觀念與新技術的培訓，要不斷提高員工的管理服務水平；3）新出臺的法規(guī)政策培訓：要求員工要懂法、知法、依法辦事。2、管理人員的培訓：主要由公司負責組織各專題培訓或選派外單位培訓，請專業(yè)人士進行培訓主要內容有：1）管理水準、團隊精神、服務意識；2） 物業(yè)管理運作程序的熟悉及充分了解；3） 定期提高工作報告或管理工作建議；4） 以考代訓：健全物業(yè)管理知識題庫，定期或不定期進行工作考核；5） 崗位輪換：對能力較高有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工，適當調動工作，使其能在最短時

34、間內學習多種工作經驗和技能。3、培訓后跟蹤檢查及評核工作1）員工經過培訓后，組織培訓的人員要進行跟查，即在員工的實際工作中檢查該員工是否按培訓要求和標準進行工作，對不按要求做的員工進行督導和指正；2）培訓結束后需進行現(xiàn)場考核，現(xiàn)場考核分為實際操作和書面考核兩種形式?？己斯ぷ魇菃T工工作一段時期后，培訓組織者檢查員工受訓前與受訓后的工作狀況，并做好記錄，可使公司領導及時了解和掌握員工工作狀態(tài)和思想動態(tài)并作為考核工作成績和晉升的依據(jù)。四、員工的管理人才是最寶貴的財富。我公司始終把尊重員工、培養(yǎng)員工、充分發(fā)揮員工的積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導和營造既相互尊重、相互信任，又有明

35、確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為客戶提供最佳的物業(yè)管理服務。我公司在人員管理實踐中，總結、形成了自己的用人機制，比較突出的做法是：1、嚴格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人把好進人關，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質不夠的，堅決不進。在公司里，經營和管理骨干是人才,為推進公司整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重學歷而不唯學歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。倡導敬業(yè)、服務、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在員工手冊中作了明確的規(guī)定，并通過量化考核辦法，不斷強調員工的進取心、創(chuàng)造性，注

36、重積極協(xié)調和主動投入的工作態(tài)度。注重員工培訓的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內涵,明確培訓需求,主動“充電”。公司還要求物業(yè)管理經理從上任之日起，就要注意培訓自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進了工作，增強了團隊實力，同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔，按比例7：3的原則運作。我們提出關心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內部員工滿意率，建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。2、競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵人員工隊伍綜合素質中最重要的是觀念到位，服務觀念、滿意危機意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行

37、業(yè)，只有不斷學習，及時變革，才能爭取主動，贏得勝利。有效管理的關鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化管理、成本管理和計算機應用各個領域，注意引導員工廣泛參與，群策群力，實現(xiàn)各項管理目標。堅持各級領導崗位在公司內部公開招聘，競爭上崗，并實行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制，盤活人力資源。通過綜合考評，實行員工隊伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務。3、以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神、經營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標構成的公司企業(yè)文化是公司重要的無形資產。我們塑造和倡導這種文化，目的就是使廣大員工在價值觀念、核心理念

38、和目標追求上形成共識，調動員工隊伍的積極性，形成團隊合力。我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作中的不足。幾年來，我公司凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊伍,他們不斷創(chuàng)新,敢于挑戰(zhàn)，為我公司的發(fā)展做出了重要的貢獻。第三部分 房屋維修養(yǎng)護及裝修服務一、維修管理方案工程部主管對工程部進行實務性的管理，組織維修工對金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目的物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目物業(yè)管理的正常運轉，具體職責如下：（一）、根據(jù)管理處的管理目標，制訂物業(yè)維修及養(yǎng)護的實施方案。（二）、必須具備

39、工民建的有關知識，能編制工程預結算，懂得房屋結構特點以及使用要求。（三）、必須具備物業(yè)的有關管理知識，熟悉物業(yè)管理條例與管理處的有關規(guī)章制度。（四）、掌握金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目內房屋的分布情況、結構類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。（五）、接受業(yè)主報修或咨詢時，態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決業(yè)主的疑難問題。（六）、組織維修員對小區(qū)內房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。（七）、經常巡視金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（八）、定期對維修工進行思想教育與維修技術的培訓，提高維修工的思想和技術素質。（九）、響應并參與

40、管理處組織的公益活動，積極配合其它部門做好各項物業(yè)管理工作。二、對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施（一）、全體員工均有義務對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。（二）、在業(yè)主入住期間對此類管理規(guī)定進行全面宣傳。（三）、發(fā)現(xiàn)此類現(xiàn)象，管理處應及時規(guī)勸并制止。（四）、對已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改，保證全體業(yè)主的共同權利。（五）、加強日常監(jiān)管。三、房屋裝修管理方案（一）、裝修施工隊和裝修方案的選擇1.幫助業(yè)主裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。2.業(yè)主選擇的裝修方案應符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目，管理處將對裝修方案進行嚴格的審查。（二）、裝修申報1.住戶裝修，必須提前三天向管理處

41、申報，客服中心對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修手冊。2.業(yè)主領取裝修申請表，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。3.物業(yè)公司與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修施工管理協(xié)議，業(yè)主、裝修公司分別交納裝修管理保證金。（三）、裝修審批1.業(yè)主應如實填報裝修內容，并提交裝修設計圖紙。2.在接業(yè)主遞交的裝修方案三天內，工程部裝修監(jiān)理對方案進行嚴格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。3.業(yè)主收到批復后，領取裝修許可證，帶領選定的裝修隊負責人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。（四）、施工管理1.所有施工必須按照管理處審批的方案進行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報管理處審批

42、，出具更改通知后方可施工。2.施工期間，業(yè)主進行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴格遵守政府的有關裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。3.裝修期限：中小工程為35天，較大工程為50天，最長不超過80天，如確實需要延期，要到管理處辦理延期手續(xù)。4.施工時間：每天施工時間為08：0012：00，14：0020：00；節(jié)假日每天施工時間為10：0012：00，14：0018：00，嚴禁擾民。5.裝修施工用電不得超過該戶電表容量，嚴禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果由責任人自行負責。6.管道供氣設施和燃氣具的安裝、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。7.裝修施工，嚴禁拆除

43、任何墻體，否則除責令恢復原狀外，按30%50%的裝修押金罰款。8.空調應按規(guī)定安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調架統(tǒng)一式樣安裝。9.不得改變陽臺的用途，防盜窗花由管理處設計統(tǒng)一式樣。10.施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。（五）、驗收1.裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收，管理處將派人進行公用部位查驗。2.隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。拒絕驗收造成的損失由業(yè)主自己負責。3.竣工驗收后，由驗收人員在裝修竣工驗收表上驗收欄內簽名，驗收不合格時，限期改正，再行復驗，直到合格。4.裝修驗收合格并使用半年

44、后，經管理處復驗確定工程無明顯質量問題，將押金退回業(yè)主和施工隊。第四部分 房屋公用設備設施管理一、制訂設備安全工程管理方案（一）、所有機電操作、維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設備的安全工程，又要保證工作人員安全。（二）、新上崗、轉崗的機電維修人員必須經過技術培訓、考核，熟悉小區(qū)的設備情況后，才能上崗工作。（三）、設備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。(四)、工作人員進入設備房內嚴禁吸煙。（五）、非電氣工作人員未經允許，不得私自進入變、配電房。（六）、對于設備正常工程參數(shù)定時檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時處理。（七）、電氣

45、部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發(fā)生。（八）、熟悉掌握觸電急救方法及步驟。二、公共照明系統(tǒng)管理方案（一）、制訂年度、月份保養(yǎng)計劃；（二）、實時檢查小區(qū)內所有公共照明系統(tǒng)的情況；（三）、以“時效制”工作的要求對受損的情況進行更換和維修；（四）、每月進行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運轉；（五）、對小區(qū)路燈進行間隔式開啟，注意節(jié)約能源；（六）、冬夏季節(jié)注意調整路燈開熄時間；（七）、制訂安全使用規(guī)范和應急維修計劃。三、弱電及自動化系統(tǒng)管理方案（一）、組織專項維修工熟悉小區(qū)電系統(tǒng)的分布；（二）、熟悉維修電路原理功能圖；（三）、制

46、訂實施安全操作規(guī)范；（四）、用“觀察法”和“靜態(tài)測量法”檢查故障的起因；（五）、做好年度、月份保養(yǎng)計劃，依此進行檢查、維修；（六）、對小區(qū)弱電自動化系統(tǒng)的應急有計劃、有方案；（七）、加強非直接責任弱電設施（如電話、有線電視等）管理部門的聯(lián)系，確保正常運轉。四、給排水系統(tǒng)管理方案（一）、工程部主管組織研究、制定給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃并報批；（二）、工程部主管負責組織并組織、監(jiān)督該計劃的實施；（三）、維修工負責具體的維修保養(yǎng)；（四）、客服部負責向小區(qū)業(yè)主通知停水的情況；（五）、維修工每年兩次清洗給排水設備設施；（六）、應急維修應在維修前發(fā)出緊急通知；（七）、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。五、

47、公用配套設施管理方案（一）、建立公用設施檔案并予以公布；（二）、制訂維修保養(yǎng)計劃；（三）、對金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目所有公用設施進行編號，并設有標識；（四）、按“誰受益，誰付費”的原則進行維修保養(yǎng)；（五）、制訂公用設施維修制度；（六）、協(xié)調業(yè)主之間的關系，便于維修的實施；（七）、應急維修應在維修前發(fā)出緊急通知；（八）、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。第五部分 小區(qū)秩序維護、消防安全及交通車輛管理一、公共秩序管理方面：為讓業(yè)主/住戶住得安全、舒適，營造健康的生活方式，確保小區(qū)內因管理責任造成治安事件發(fā)生率為零。因此，我公司在日常的安全管理中，除了結合小區(qū)實際情況做好人防布控以外，還要從技防、物防

48、上做好協(xié)調與配合，以人防、物防、技防三防連線的原則，切實可靠地做好小區(qū)公共安全防范工作。針對小區(qū)目前周邊的治安形勢，結合本小區(qū)的實際情況，在以往的管理基礎上總結經驗，并做出如下公共安全防范管理措施：A、人防方面1、加強秩序維護員的培訓學習，提高安防技能和應急處理能力。（1）聘請專業(yè)人士對秩序維護員進行案例分析學習，讓秩序維護員從根本上了解不法分子的作案手段和作案途徑，從而在工作中加以防備。（2）按照預案對秩序維護員培訓各種緊急事故的處理與預防，讓其掌握并運用到實際工作中去，做好安全防范工作。（3）定期地組織軍事演練，提高隊伍的作風紀律和工作戰(zhàn)斗力，培養(yǎng)其工作責任心和使命感，樹立敢于和不法分子作

49、斗爭的崇高信念。2、合理地安排小區(qū)內的崗位，加大對責任區(qū)內的巡查力度，確保小區(qū)內的安全防范措施的落實。（1）根據(jù)小區(qū)的地理狀況和所需位置，設立合適的崗位，實行定人、定崗、定責任的管理方式，增強崗位人員的責任感和使命感。（2）根據(jù)情況設立小區(qū)各巡更簽到點，分布在小區(qū)內的各個地方，基本做到治安無死角，并落實各級監(jiān)管機制，做到工作有人檢查，防范工作落到實處。3、加強門禁管理，嚴格查證，認真登記，把好小區(qū)的第一防線。（1）業(yè)主實行憑證/卡出入：凡是業(yè)主出入小區(qū)須自覺出示住戶證或IC卡，經門崗秩序維護員檢查核實后，給予放行；若忘記帶住戶證或IC卡，將進行詳細詢問登記后給予放行。（2）來訪人員憑有效證件經

50、詢問登記并與業(yè)主聯(lián)系，經業(yè)主同意后給予放行，否則不予以放行。（3）員工在進入小區(qū)時，須出示工作證。（4）施工員、送貨等人進入小區(qū)時，須自覺出示出入證，否則不予以放行。4、加強對出入物品的管理（1）出入的貨車、出租在門崗處必須自覺接受秩序維護員的檢查，若內有大件物品時，須查核物品的來源后才給予放行。（2）出入的施工人員及其他人員（包括：業(yè)主、員工、來訪人員、陌生人員等）凡帶出大件物品時，必須講清物品的來源并經物業(yè)服務中心開具放行條后才給予放行。5、設立特殊崗位，對相關部位進行專項設防。（1）增設“暗哨”人員在夜間對小區(qū)內的死角、易作案點進行隱藏伏擊。（2）設立“巡邏崗”，專門負責對小區(qū)內各幢樓的

51、安全巡更工作，重點對各業(yè)主家的門窗進行檢查、監(jiān)控，對發(fā)現(xiàn)業(yè)主家未關的門窗提醒業(yè)主關上，做到防范于未然。6、按照所屬轄區(qū)派出所的要求，加強對出租戶的管理。（1）與業(yè)主聯(lián)合管理：發(fā)通知告知廣大業(yè)主，凡是需將房屋出租的，在有人來租用時，必須到物業(yè)服務中心進行出租戶“入住登記”。并且要求入住人員必須要有合法有效的居民身分證（外省的還要有本地暫住證）。若是外籍租戶，則必須要持合法證件到當?shù)毓矙C關進行登記注冊。業(yè)主在將房屋出租給他人時，出租期間有必要定期查看該物業(yè)及其承租人的動態(tài)，即查看其租戶是否有損毀房屋或人員變動，盡最大可能地掌握其動態(tài)情況。業(yè)主在將房屋租給他人時，應該嚴格遵守公安或消防部門關于出租

52、戶管理的相關規(guī)定。（2）密切注視其動向，加強日常監(jiān)控管理：在日常的工作中加大力度對小區(qū)內出租戶人員情況進行跟進、統(tǒng)計、調查，以表格登記的形式掌握其相對完整情況。崗位上人員對各出租戶出入的時間、來訪人員的時間、人數(shù)以及其在小區(qū)內進行的各種活動動態(tài)做好記錄，并掌握其作息時間。每月核查出租戶變動情況，及時對新租戶進行登記存檔。（3）協(xié)助派出所管理：響應派出所派發(fā)的相關文件，對派出所下達的最新管理措施和整改方案，及時向各租戶傳達到位，并做好日常的監(jiān)督工作。掌握了各租戶的人員資料后，上報派出所存檔，并對各租戶的日常動態(tài)定期向派出所進行匯報。7、做好安全防范的宣傳工作。（1）將現(xiàn)階段周邊的治安形勢以通知或

53、公告的形式告知各位業(yè)主加強自身防范意識。（2）在日常的夜間巡查過程中，發(fā)現(xiàn)業(yè)主家的門窗未關的，及時與業(yè)主取得聯(lián)系，提醒其將門窗關好。（3）根據(jù)周邊治安環(huán)境的改變，在各樓道內貼示相應的“公益”安全廣告（提示語）。B、物防方面1、為了使崗位與崗位之間能夠達到良好的配合效果，已對每個崗位配備了對講機和對講機耳機，不但可以增強接收效果，而且確保了我公司內部操作得以保密。2、為了在夜間巡邏檢查中，能夠對暗點、死角進行查看清楚，在每個崗位上配備了手電筒。3、為了增強秩序維護員對外界的一個“震懾”作用，給每個崗配備了相應的防范器材。C、技防方面：加強對監(jiān)控中心操作人員進行業(yè)務培訓和技能培訓。使其熟練掌握監(jiān)控

54、設施的操作技能和排除常見的監(jiān)控設備故障的能力，以此來正確操作、發(fā)揮監(jiān)控功能，確保技防作用。二、小區(qū)車輛停放服務方面：1、小區(qū)實行封閉式管理,實現(xiàn)人車分流.為了維護廣大業(yè)主的利益和確保業(yè)主在享受美好、和諧的人文環(huán)境時不再被過往車輛發(fā)出的噪音和排除的廢氣所影響,在征得廣大業(yè)主的同意后加強各街道的路口進出廣立,未經允許的車輛禁止進入小區(qū)街道范圍內,以免破壞小區(qū)內和諧的氣氛,真正實現(xiàn)人車分流。2、車輛進入小區(qū)范圍,指揮其按設立的路標、指示牌的標示進行行駛,以此來避免因逆向行駛或不按指定路線行駛時所造成的種種不安全因素的發(fā)生,確保交通安全。3、有序停放,按章停車。指揮各車主將車輛有序地停放在規(guī)定的車位內,防止一車占用多個車位或亂停亂放的現(xiàn)象發(fā)生,使小區(qū)內的停車位得到合理的使用。三 消防安全管理方案對做好金泰濱江花城1.1期物業(yè)項目的消防工