土地資產(chǎn)證券化-在新農(nóng)村建設中的創(chuàng)新

1、土地資產(chǎn)證券化在新農(nóng)村建設中的創(chuàng)新 一、資產(chǎn)證券化的內(nèi)涵 資產(chǎn)證券化即asset securitization，就是將資產(chǎn)原始權(quán)益人或發(fā)起人（賣方）缺乏流動性的存量資產(chǎn)或可預見的未來現(xiàn)金流量，構(gòu)造和轉(zhuǎn)變?yōu)樵谫Y本市場可流通的 金融 產(chǎn)品的過程。在這一過程中，特定的存量資產(chǎn)（如應收賬款、貸款）被包裝后轉(zhuǎn)讓給一個受托人控制的專門為此目的而設立的特設載體（special-purpose vehicle，簡稱spv），受托人通過spv向資本市場投資者發(fā)行資產(chǎn)支持證券（abs）獲取資金，用以購買轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。受托人擁有的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量用于支付投資者回報，而資產(chǎn)發(fā)起人則可得到用以進一步 發(fā)展 業(yè)務所需

2、的資金。由于資產(chǎn)發(fā)起人（賣方）在出售資產(chǎn)進行證券化的同時由外部取得資金的融通，因此證券化的過程事實上就是一種外部融資的過程，其實質(zhì)是發(fā)起人進行的融資行為。它的結(jié)構(gòu)由一系列的合約或者 法律 行為來實現(xiàn)，其設計的精妙之處就在于它通過各利益參與方的共同參與，使得由它們各自的承諾所確立的各種合約（如轉(zhuǎn)讓合約、擔保合約等），能夠相互支持、相互牽制，猶如組成一臺精密的機器，實現(xiàn)風險分擔，各取所需之目的。 根據(jù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的證券化資產(chǎn)的類型不同，資產(chǎn)證券化可分為住房抵押貸款證券化（mortgage-backed securitization，簡稱mbs）和資產(chǎn)支撐證券化（簡稱abs）兩大類。其區(qū)別在于：前者的

3、基礎資產(chǎn)是住房抵押貸款，而后者的基礎資產(chǎn)則是除住房抵押貸款以外的其他資產(chǎn)。 mbs是資產(chǎn)證券化發(fā)展史上最早出現(xiàn)的證券化類型。它是以住房抵押貸款這種信貸資產(chǎn)為基礎，以借款人對信貸進行償付所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐，通過金融市場發(fā)行證券融資的過程。 abs是以非住房抵押貸款資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，它實際上是mbs技術(shù)在其他資產(chǎn)上的推廣和應運。隨著資產(chǎn)證券化技術(shù)的日益完善，它在 現(xiàn)代 經(jīng)濟 社會 中所發(fā)揮的作用也越來越明顯，并且日益受到各經(jīng)濟、金融單位的重視。abs的種類也日趨繁多，具體可以細分為以下品種： 1.汽車消費貸款證券化； 2.房產(chǎn)抵押貸款證券化； 3.各類應收款證券化； 4.基礎設施收費證

4、券化； 5.各種可獲得穩(wěn)定費用收入的證券化； 6.保費收入證券化； 7.中小資產(chǎn)貸款支撐證券化； 8.知識產(chǎn)權(quán)證券化； 隨著資產(chǎn)證券化技術(shù)的不斷發(fā)展，證券化資產(chǎn)的范圍在不斷擴展。 二、新 農(nóng)村 建設中所遇到的 問題 和農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的提出 在建設社會主義和諧社會的背景下，新農(nóng)村建設是關(guān)系到占我國人口大多數(shù)的農(nóng)村人口能否脫貧致富的關(guān)鍵因素，也是關(guān)系到和諧社會能否順利進行的關(guān)鍵。下面筆者以一個省的具體情況來 研究 新農(nóng)村建設過程中需要解決的重點問題進行探討。 以山西為例，山西的地形復雜，既有山地、高原，又有丘陵、盆地。山西山地多，平川少，其中，土石山區(qū)面積約5.59萬平方公里，各種丘陵面積約6

5、.98萬平方公里，平原面積約3.09萬平方公里，分別占到全省土地總面積的35.7、44.6和19.7左右。山西國家級貧困縣35個，約占山西全省的30。若加上省級貧困縣，一共有50個縣，則約占山西全省的42，即山西將近一半的縣處于貧困狀態(tài)。而且，全省50個貧困縣主要分布在呂梁、太行革命老區(qū)，總土地面積8.39萬平方公里（約1.26億畝），占全省土地總面積的54，其中耕地面積2,207萬畝，占全省耕地總面積的40。50個貧困縣占全省農(nóng)業(yè)縣區(qū)數(shù)的45，但是，這些貧困縣的農(nóng)村社會總產(chǎn)值卻只占全省農(nóng)村社會總產(chǎn)值的17.9，農(nóng)村 工業(yè) 總產(chǎn)值僅占全省農(nóng)村工業(yè)總產(chǎn)值的13.14，財政收入僅占全省縣級財政收入

6、的10。貧困地區(qū)各方面條件較差，尤其是生產(chǎn)和生活環(huán)境十分惡劣，從客觀上來講，這樣的不利條件增加了在該類地區(qū)建設新農(nóng)村的難度。新階段，我省尚未解決溫飽的貧困人口大多分布在地域偏遠、 交通 閉塞、資源匱乏、生態(tài)環(huán)境惡劣的地方，投入大，見效慢，減貧任務將會更加艱巨。 根據(jù)以上情況，我們把這些地廣人稀、尤其是平均產(chǎn)量少的農(nóng)村土地作為土地資產(chǎn)證券化的重點，對于城鎮(zhèn)地區(qū)、郊區(qū)地區(qū)等一些比較富庶的村莊和城鎮(zhèn)，這些地方的土地平坦、質(zhì)量較好，人口眾多，并且土地資源比較緊缺，人均土地一般不足一畝的地區(qū)，土地價格相對很高，土地產(chǎn)量也比較高的地區(qū)，土地的利用率都很高，所以沒有資產(chǎn)證券化的緊迫性。而對于那些土地資源相對

7、豐富，但是利用率卻相對很低的農(nóng)村來說資產(chǎn)證券化時非常迫切的需要推行。例如東西山區(qū)特別是晉西北山區(qū)人煙稀少，人均土地一般在2030畝左右。苛嵐人均土地最多，達40畝以上。對于這樣的地區(qū)土地資源顯然是一筆大大的財富，但是，這些地區(qū)卻是最貧困的地區(qū)，就拿山西省來說，全省114個有農(nóng)業(yè)的縣（市、區(qū)）農(nóng)民人均純收入高于全國平均水平的只有43個，低于全國平均水平的71個；高于全省平均水平的54個，低于全省平均水平的60個。其中，36個縣不足2000元，4個縣不足1000元，最低的只有716元，相當于全省平均水平的24.8、全國平均水平的22。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有很多但是最主要的卻有這么幾點：一是隨著土地生

8、產(chǎn)投入的逐漸加大，小農(nóng)小戶經(jīng)營形不成農(nóng)用產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?，土地生產(chǎn)缺乏效率，成本加大；二是農(nóng)戶分散經(jīng)營對農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)銷信息把握不準，信息滯后，同時由于資產(chǎn)的有限性，現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設備和農(nóng)作物生產(chǎn)技術(shù)得不到推廣應運。三是農(nóng)民對風險的承受力差，對銷售渠道的拓展缺乏必要的手段。因而小農(nóng)小戶經(jīng)營容易產(chǎn)生農(nóng)產(chǎn)品價值的無形縮水。而采取土地資產(chǎn)證券化后，這些不利因素都可以的以避免。 三、土地資產(chǎn)證券化的具體經(jīng)營方式 1.土地資產(chǎn)證券化具體方式的制定 針對我國新農(nóng)村建設現(xiàn)狀，對于那些人口眾多經(jīng)濟相對比較發(fā)達、人均占地相對較少的農(nóng)村，農(nóng)村土地適合自主經(jīng)營，村委會應該派出專門人員負責信息采集、交流，給農(nóng)民提供最有利的農(nóng)

9、業(yè)信息，幫助農(nóng)民選取農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方向，增加農(nóng)產(chǎn)品價格，增加農(nóng)民收入；而對于另一些地廣人稀的偏遠山區(qū)農(nóng)村，因該采取另一種措施，土地適合于集中管理，農(nóng)村土地所有權(quán)平均分配給農(nóng)民，使用權(quán)則全部由國家來行使，使土地形成一種土地資源產(chǎn)業(yè)化。集體經(jīng)營管理全部的農(nóng)村土地，例如按每畝地150元的價格收購土地的年使用權(quán)。農(nóng)民有權(quán)決定自己土地的適應方式，即：可以轉(zhuǎn)租土地的使用權(quán)，收取每年租金，利用剩余時間打工賺錢；也可以自己經(jīng)營土地自負盈虧。 下面就土地資產(chǎn)證券化過程中的各主體加以說明： 農(nóng)民資產(chǎn)原始權(quán)益人或發(fā)起人（賣方） 村委會代表農(nóng)民行使資產(chǎn)原始權(quán)益人的權(quán)利 農(nóng)民自有的土地可證券化的資產(chǎn) spv經(jīng)過認證的相關(guān)機構(gòu)

10、 資產(chǎn)證券化的相關(guān)債權(quán)人資本市場資本持有者 受托人土地經(jīng)營公司 因為在多年的經(jīng)營中，土地的價格、土地的產(chǎn)量都有了一個比較穩(wěn)定的市場 參考 指標，所以在制定土地資產(chǎn)證券化的過程中對證券化資產(chǎn)的認定上就有了一個比較 科學 的參考指標，村委會集合本村參與資產(chǎn)證券化的土地，代表了農(nóng)民的利益。他們受農(nóng)民的監(jiān)督，為村里土地負責。他們對農(nóng)村土地委托過程負責，代表資產(chǎn)原始權(quán)益人，對土地實行集中管理，以發(fā)起人的身份把土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給一個土地經(jīng)營公司，土地經(jīng)營公司以受托人的身份經(jīng)營土地，采取買斷使用權(quán)的方式獲得土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)，他們通過控制專門為融資目的而設立的特設載體spv，通過spv向資本市場投資者發(fā)行

11、資產(chǎn)支持證券（abs）獲取資金，利用獲得的資金一方面用來支付各村委會的買斷土地使用權(quán)價格，另一方面支付投資者的債券利息，然后用剩余的資金和土地經(jīng)營公司自有的資產(chǎn)經(jīng)營土地，形成土地生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?。 在這一過程中，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移過程、資金的流向、利潤的分配、各級的監(jiān)管過程 農(nóng)民交出了土地的使用權(quán)，獲得了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的固定回報和從事農(nóng)產(chǎn)業(yè)的工資。 村委會為農(nóng)民負責，作為土地資產(chǎn)的發(fā)起人，把土地資產(chǎn)委托與土地經(jīng)營公司，但是受農(nóng)民監(jiān)督，獲得傭金。 土地經(jīng)營公司作為委托人通過spv進行土地資產(chǎn)證券融資，獲得經(jīng)營資本，獨立經(jīng)營土地，獲得利潤，并且把融資所得的一部分支付村委會，作為購買土地使用權(quán)的租金，另

12、外需支付spv傭金，對于經(jīng)營土地資產(chǎn)獲得的利潤部分交付投資者的收益，剩余的利潤為自己的經(jīng)營所得利潤。 2.經(jīng)營辦法的制定 保持農(nóng)民對土地的所有權(quán)和參與利潤分配的權(quán)利，但是農(nóng)民沒有經(jīng)營權(quán)和決策權(quán)，所有土地歸土地經(jīng)營公司管理，公司對土地的經(jīng)營運作有完全的權(quán)利，在經(jīng)營過程中農(nóng)民可以受雇于土地經(jīng)營公司，有優(yōu)先參與的權(quán)利，農(nóng)民可以按勞動獲得報酬。而對于經(jīng)營公司來講，他們有對土地的完全使用權(quán)利，決定土地的生產(chǎn)經(jīng)營方式，他們完全獨立經(jīng)營，只要保證交足土地租金、投資者收益即可，他們與土地所有者雖然不是經(jīng)理人跟股東的關(guān)系，但是卻可以起到相互監(jiān)督的作用，另一方面來說，不管土地經(jīng)營得好或者是差，他們都會獲得勞動的工

13、資，這是對生活的基本保證。這個制度既可以激勵土地所有者的勞動積極性，也可以激勵經(jīng)營者的經(jīng)營積極性。 3.接下來的 問題 是如何區(qū)分不同勞動者的勞動質(zhì)量 如果土地經(jīng)營者在每個經(jīng)營周期開始就對每塊土地的產(chǎn)量給予大致的定量，當然這個定量是以上一年的產(chǎn)量為依據(jù)的，然后確定當年的標準產(chǎn)量，并且每塊相似土地間的產(chǎn)量可作橫向比較，這是比較合理的土地產(chǎn)量 參考 指標。然后各部門勞動者進行抽簽，確保每年制定制度的公平合理。 四、可行性 分析 1.提高土地的使用效率 山西省土地總面積為15.66萬平方公里，全省人均土地面積8.2畝，相對來說，山西的土地資源是比較豐富的。但是，全省人均土地分布并不均勻，晉南平川、汾

14、河谷地、上黨盆地等地區(qū)，土地肥沃， 交通 方便，生產(chǎn)發(fā)達，人口稠密，人均占有土地4.3畝左右；而東西山區(qū)，特別是晉西北山區(qū)人煙稀少，人均土地一般在2030畝左右?？翇谷司恋刈疃啵_40畝以上。但是就土地平均產(chǎn)量而言晉西北等貧困地區(qū)的土地產(chǎn)量卻遠遠低于全國乃至全省的平均水平，其主要原因上文已經(jīng)分析過了，土地資產(chǎn)證券化正好可以彌補這些方面的不足，提高土地的使用效率和生產(chǎn)能力。 2.降低土地的風險，穩(wěn)定農(nóng)民的收入。實現(xiàn) 社會 經(jīng)濟 的平穩(wěn)快速 發(fā)展 土地資產(chǎn)證券化通過把農(nóng)民的土地以出租使用權(quán)的方式轉(zhuǎn)租給土地經(jīng)營公司，農(nóng)民獲得了固定的租金收入，避免了因 自然 災害、農(nóng)產(chǎn)品價格波動等客觀因素帶來的損失

15、，也避免了由于經(jīng)營方式落后或抵御災害能力不足等因素帶來的主觀因素帶來的風險。另為，由于農(nóng)民可以受雇于土地經(jīng)營公司或者是選擇外出打工友可以獲得預期的收入，這樣就不但可以使以土地為依托的產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，又可以穩(wěn)定了農(nóng)民的收入，實現(xiàn) 農(nóng)村 經(jīng)濟的進一步發(fā)展，為和諧社會的建設做出努力。 3.國家可以更好的宏觀調(diào)控土地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，使土地的市場化更進一步提高 土地資產(chǎn)證券化實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化以市場為導向，依靠各類龍頭 企業(yè) 和組織的帶動，將農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)、加工、銷售等環(huán)節(jié)連成一體，形成有機結(jié)合、相互促進的經(jīng)營機制，是我國農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制進一步適應農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力發(fā)展要求的重大創(chuàng)新。 其次， 目前

16、我國各地訂單農(nóng)業(yè)蓬勃興起，呈現(xiàn)出訂單農(nóng)業(yè)不斷增加，生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大、地域范圍不斷擴張的特點，實踐反復證明，訂單農(nóng)業(yè)在穩(wěn)定產(chǎn)銷關(guān)系、調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、促進農(nóng)民增收等方面都發(fā)揮了積極而重要的作用，訂單農(nóng)業(yè)受到了各級政府的高度重視，已成為堅決三農(nóng)問題的突破口和有效手段。而土地資產(chǎn)證券化使得訂單農(nóng)業(yè)可炒作性更強，進一步實現(xiàn)了訂單農(nóng)業(yè)的規(guī)范化，可降低違約率實現(xiàn)訂單雙方得互贏發(fā)展。 4.有利于農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化進程的加快 土地資產(chǎn)證券化的必然趨勢是使農(nóng)村變成農(nóng)莊，農(nóng)村土地成為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；Y產(chǎn)，所以，農(nóng)村人口要逐漸向城鎮(zhèn)、郊區(qū)轉(zhuǎn)移，因為農(nóng)民沒有土地的束縛自而可以獲得相對固定的收入，這自然會促進農(nóng)

17、村人口的流動，加快城鎮(zhèn)化的進程。 另一方面，建設新農(nóng)村應該是選擇那些有建設前景的農(nóng)村去加大力度投資，好鋼要用在刀刃上，實現(xiàn)集約經(jīng)濟，對于那些偏遠落后的農(nóng)村，則不應該大興水利，村村通工程也是沒必要，要想從根本上改變這些狀況，我認為需要把農(nóng)村進行集中，建設大型的新農(nóng)村！把人口都集中向城鎮(zhèn)、郊區(qū)等周圍的適合建設的農(nóng)村，對山區(qū)的土地進行集中管理?？梢苑拍恋慕翀?，可以種田的建莊園。由個體農(nóng)業(yè)化向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)變。政府需要拿出一部分錢來，在新農(nóng)村投資建設，給轉(zhuǎn)移的農(nóng)民配發(fā)房屋，實現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)、郊區(qū)的農(nóng)民又會成為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的工人，這樣很大一部分農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了工人，從分利用了農(nóng)村閑置勞動力，又可以合理利

18、用土地資源。這些方方面面都需要政策上的大力支持。 農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化后，從 教育 、醫(yī)療、交通、公共設施等方面來講是可以大大提高這些公共產(chǎn)品的使用效率，就拿教育來講，城鎮(zhèn)的學校學生平均人數(shù)十農(nóng)村學校人數(shù)的數(shù)十倍，并且教學質(zhì)量相對于農(nóng)村來講有很大的優(yōu)勢，農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化有利于提高這些公共產(chǎn)品的使用效率；這種效應在醫(yī)療、交通、公益性設施等方面同樣效果很明顯。因此，農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化從長遠來講是有利于國家集中投資面、提高投資效率的最好途徑，而我們同時又可以看到，土地資產(chǎn)證券化與農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化是相互適應的，也是相互促進的！ 五、結(jié)論 資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)，使企業(yè)獲得了所需的資金，有利于資金周轉(zhuǎn)，并實現(xiàn)更大的收益，使投資者獲得了他們看好的產(chǎn)品，有利于提高資金效率。 但是，資產(chǎn)證券化是一項復雜的 金融 工具創(chuàng)新，引進和實施這種新型的融資工具還需要大量的配套工作。到目前為止，我國還沒有關(guān)于資產(chǎn)證券化的系統(tǒng)的規(guī)定，在我國實行土地資產(chǎn)證券化還是有許多問題需要解決，比如，特設機構(gòu)spv的設立、基礎資產(chǎn)的選擇、破產(chǎn)的隔離、信用增級、 會計 處理、稅收政策以及立法和監(jiān)管等方面的問題需要系統(tǒng)解決，在這些方面的探索是本文留給讀者需要進一步 研究 的地方，同時也期待著國家出臺一系列規(guī)范化的章程，以便指導我國