房地產(chǎn)公司開發(fā)流程

1、-作者xxxx-日期xxxx房地產(chǎn)公司開發(fā)流程【精品文檔】房地產(chǎn)公司開發(fā)流程一、 前期準(zhǔn)備工作1. 機(jī)會(huì)選擇獲取土地信息獲得土地相關(guān)資料進(jìn)行實(shí)地考察市場(chǎng)調(diào)研初步可行性分析報(bào)告審核市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目定位詳細(xì)可行性分析報(bào)告審批準(zhǔn)備獲取土地2. 土地獲取向土地管理部門報(bào)名參加競(jìng)買并索取有關(guān)文件向拍賣人報(bào)送參加競(jìng)買的有關(guān)資料，經(jīng)審 核批準(zhǔn)成為競(jìng)買人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌在規(guī)定的時(shí)間參加競(jìng)買簽訂拍賣成交確認(rèn)書15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。3.項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)二、 行政審批1、辦理選址意見書a.計(jì)委審查可

2、行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。 b.國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 c.建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。 d.環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。 e.文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 f.規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。2、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證a.人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 b.國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。 c.公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 d.規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 e.規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。3、組織拆遷

3、及建設(shè)工程、監(jiān)理招標(biāo)招標(biāo)程序：向招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)報(bào)建核準(zhǔn)招標(biāo)方式和招標(biāo)范圍編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查發(fā)招標(biāo)文件并報(bào)招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)備案組織項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘察在規(guī)定時(shí)間內(nèi)接收投標(biāo)人編制投標(biāo)文件組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)，提交評(píng)標(biāo)報(bào)告確定中標(biāo)人15日內(nèi)向招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)提交施工招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告發(fā)出中標(biāo)通知書4、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查a.規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 b.公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 c.公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。 d.人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 e.國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。 f.市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生

4、局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。 g.建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 h.建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 i.建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。5、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證a.公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。 b.人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 c.建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 d.規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（

5、副本）。6、辦理建筑工程施工許可證a.建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。 b.建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。 c.建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。7、辦理商品房預(yù)售許可證由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： a.以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交

6、付日期。 b.開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書； c.工程施工合同； d.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。8、辦理建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案a.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。 b.財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。 c.規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。 d.建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。三、 權(quán)屬登記1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 2、開發(fā)商應(yīng)提交材料： （1）申請(qǐng)書； （2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （3）