XX城（一期）物業(yè)管理項目投標(biāo)書

1、重慶金科集團“綠韻康城”（一期）物業(yè)管理項目投 標(biāo) 書重慶金科物業(yè)管理有限公司2005年月日目錄第一章-公司簡介第一節(jié)-公司所獲得的榮譽第二章-項目基本情況第一節(jié)-“廊橋水岸”項目物業(yè)的基本情況第二節(jié)-“廊橋水岸”項目物業(yè)管理思路第三節(jié)- 物業(yè)管理目標(biāo)第四節(jié)-物業(yè)管理的組織體系第五節(jié)- 項目跟進(jìn)工作計劃第三章-廊橋水岸的服務(wù)與管理第一節(jié)- 公共服務(wù)項目與內(nèi)容第二節(jié)- 廊橋水岸的專業(yè)化管理第三節(jié)- 管理人員的培訓(xùn)與管理第四節(jié)- 特約服務(wù)項目與特色第五節(jié)- 物業(yè)管理的服務(wù)措施第四章-社區(qū)文化活動的開展與服務(wù)第五章-物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第六章-物資配備與裝備第七章-物業(yè)管理費用第八章-物業(yè)管理服務(wù)費用

2、的綜合報價第一章 公司簡介重慶金科物業(yè)管理有限公司成立于2000年7月，企業(yè)注冊資本510萬元，具備國家二級物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)資格（國家一級正在申報中），是重慶市最具活力和競爭力的物業(yè)管理企業(yè)之一。金科物管自成立以來，本著“您的需要，就是我的職責(zé)”、“細(xì)微之處見差別”的服務(wù)宗旨，秉承“關(guān)愛無處不在”的服務(wù)理念，倡導(dǎo)“認(rèn)真做事，只能使事情做對；用心做事，才能使事情做好”的工作作風(fēng)，以“創(chuàng)一流品牌，實現(xiàn)最佳社會效益和經(jīng)濟效益”為企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，管理項目已涵蓋住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、酒店會所物業(yè)、高校物業(yè)等諸多類型，現(xiàn)管理的項目有：金科花園、金科麗苑、香江家園、金砂水岸、金科天籟城（美社、中華坊、紫園）、天

3、湖美鎮(zhèn)、綠韻康城、渝西學(xué)院紅河校區(qū)、金科酒店會所等。管理面積已超過180萬平方米。為了給廣大業(yè)主、物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、整潔、舒適的居家環(huán)境，最大限度地滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)投資者實現(xiàn)物業(yè)保值、增值的需求，公司按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司制訂了護衛(wèi)、工程、保潔綠化及前臺接待各部門的操作手冊，全面、系統(tǒng)地明確了各崗位的工作職責(zé)、工作內(nèi)容、工作范圍、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，公司于2001年1月開始全面推行ISO9001：2000質(zhì)量管理體系，并于2001年10月順利通過認(rèn)證評審。公司為進(jìn)一步提高整體服務(wù)質(zhì)量，引進(jìn)了沿海先進(jìn)的物業(yè)管理模式和現(xiàn)代服務(wù)理念，培養(yǎng)出一支“敬

4、業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實”的高素質(zhì)、專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。2005年，為了適應(yīng)公司不斷壯大的需要，公司順利完成了組織機構(gòu)調(diào)整，將原來的“五部一室” （即：綜合管理部、工程部、護衛(wèi)部、財務(wù)室），在各小區(qū)分設(shè)管理處的傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨馄交钡男畔⒒芾眢w系模式，隨著OA信息化辦公平臺的建成并投入運行和金科物管VI系統(tǒng)的建立，金科物管將逐步邁上信息化、品牌化的道路。物業(yè)管理的首要工作是安全防范。為此，公司在聘用護衛(wèi)隊員時，認(rèn)真把好“進(jìn)人關(guān)”，選擇形象氣質(zhì)佳、身高1.75米以上的退伍軍人，中國人民解放軍重慶陸軍預(yù)備役高射炮兵師第一團三營九連常駐小區(qū)，實施軍事化管理，可確保護衛(wèi)隊伍政治合格、軍事過硬、作風(fēng)優(yōu)

5、良、紀(jì)律嚴(yán)明。2004年全年，金科物管所有在管小區(qū)項目未發(fā)生一次安全責(zé)任事故金科物管現(xiàn)管理的“金科花園麗苑”高檔住宅小區(qū)，是一個集眾多榮譽為一體的重慶市知名小區(qū)，目前保持著“重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“重慶市文明小區(qū)”、“重慶市園林式小區(qū)”、“重慶市長江三峽文明長廊建設(shè)示范點”等殊榮。四年來，業(yè)主（住戶）對管理服務(wù)滿意率均保持在95以上。金科物管也獲得“20022004重慶市消費者信得過企業(yè)”、“重慶市2003、2004年度地產(chǎn)風(fēng)云物業(yè)管理上榜企業(yè)”、“20042006重慶市消費者信得過企業(yè)”、“重慶市十大品牌物管”等多項殊榮。二、公司架構(gòu)總經(jīng)理信 息 中 心護 衛(wèi) 部多種經(jīng)營部物業(yè)管理處客戶

6、服務(wù)部財 務(wù) 部 金科物業(yè)所獲榮譽清單獲獎名稱獲獎項目獲獎時間頒獎單位重慶市物業(yè)管理一級資質(zhì)金科物業(yè)2000.10重慶市國土資源和房屋管理局重慶市江北區(qū)文明小區(qū)金科花園2001.7重慶市江北區(qū)精神文明辦公室市街綠化養(yǎng)護單位金科花園2002.8江北區(qū)綠化管理委員會重慶市江北區(qū)園林式小區(qū)金科麗苑2001.3江北區(qū)綠化管理委員會江北區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)金科花園2001.12重慶市江北區(qū)房屋管理局江北區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)香江家園2003.5重慶市江北區(qū)房屋管理局重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)金科花園2002.12重慶市國土資源和房屋管理局重慶市文明小區(qū)金科花園金科麗苑2003.7中共重慶市委重慶市人民政府

7、20022004重消費者信得過企業(yè)金科物業(yè)2002.3重慶市消費者權(quán)益保護委員會重慶市園林式小區(qū)金科花園金科麗苑2003.10重慶市園林事業(yè)管理局重慶市人民政府重慶長江三峽文明長廊建設(shè)示范點金科花園金科麗苑2002.5重慶市精神文明建設(shè)委員會20042006年消費者信得過企業(yè)金科物業(yè)2004.3重慶市消費者權(quán)益保護委員會2003重慶地產(chǎn)風(fēng)云物管榜上榜企業(yè)金科物業(yè)2003.12重慶晨報重慶市十大品牌物管金科物業(yè)2004.10重慶物管滿意度調(diào)查組委會重慶商報社2004重慶地產(chǎn)風(fēng)云物管榜上榜企業(yè)金科物業(yè)2004.12重慶晨報第二章 項目的基本情況簡介第一節(jié) 綠韻康城項目物業(yè)的基本情況物業(yè)基本情況1、

8、項目名稱：金科.綠韻康城2、坐落位置：重慶市九龍坡區(qū)九龍園區(qū)火炬大道13號四至：東臨 綠云鋼材市場 南達(dá) 巴國城西至 九龍坡公檢法 北接 彩云湖公園3、總占地面積：25100 4、總建筑面積：294434 （其中：4棟-7棟26410.7 ）住宅面積：243342 m2 停車位：250個 5、物業(yè)類型：高檔住宅小區(qū)第二節(jié) 綠韻康城項目物業(yè)管理思路一、管理機制1、管理模式：實施“雙向式”的管理模式；突出超前的主動式管理與服務(wù)：A、超前引導(dǎo) B、超前服務(wù) C、超前管理；2、服務(wù)機制：主動式的服務(wù)，做到“您的需要，就是我的職責(zé)”、“細(xì)微之處見差別”3、服務(wù)范圍：物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議所涵蓋的全部服務(wù)內(nèi)容；

9、4、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：想業(yè)主之所想、急業(yè)主之所急5、服務(wù)理念：關(guān)愛無處不在二、管理機構(gòu)綠韻康城管理處是重慶金科物業(yè)管理有限公司派駐負(fù)責(zé)“綠韻康城”物業(yè)管理服務(wù)的常駐機構(gòu)。三、建立起專業(yè)化的物業(yè)管理：（一）專業(yè)化運作與管理A、 嚴(yán)格按照已建立的質(zhì)量管理體系進(jìn)行運作。 B、目標(biāo)與計劃管理（二）管理個性特征A、人性化物業(yè)管理 B、個性化服務(wù) （三）管理意識1、 創(chuàng)新意識-創(chuàng)新是企業(yè)獲得新生的根本。2、精品意識-精品源于科學(xué)管理。3、科學(xué)管理意識-是降低成本、增加效益、創(chuàng)造利潤。4、服務(wù)理念-溫馨服務(wù)，關(guān)愛一生四、管理與服務(wù)A、管理：1、主動式的服務(wù)，做到“寓管理于服務(wù)之中”2、注重人性化管理中的以人為本，全

10、程規(guī)范員工的職業(yè)化，推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。B、服務(wù)：1、把目前物業(yè)管理行業(yè)的被動式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃邮椒?wù)。2、把目前物業(yè)管理行業(yè)的局部式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槿淌降姆?wù)。3、科學(xué)優(yōu)化資源，全方位提高給業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量。4、快速反應(yīng)服務(wù)，為業(yè)主、住/用戶排憂解難。五、物業(yè)服務(wù)模式重慶金科物業(yè)管理有限公司在綠韻康城綜合性的物業(yè)管理服務(wù)中，將把管理充分的融入服務(wù)之中。創(chuàng)造性地運用先進(jìn)的物業(yè)管理模式，充分利用多年來物業(yè)管理累積的各種資源及豐富經(jīng)驗，結(jié)合本地區(qū)獨特的人文特點及行業(yè)法規(guī)。1、組織豐富多彩的文化和商業(yè)推廣活動，共同營造溫馨親和獨特的文化氛圍。2、物業(yè)管理配合商業(yè)經(jīng)營品牌。把“物業(yè)管理”與“商業(yè)管理”相結(jié)合

11、。 配合商業(yè)管理以“細(xì)微之處見差別”為宗旨。秉承“關(guān)愛無處不在”的服務(wù)理念。3、金科物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理，是充分綜合了行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗，對整體物業(yè)進(jìn)行一體化管理，既為使用者提供及時、滿意的服務(wù)，又充分尊重使用者的私密空間。消防與安全防范的管理工作周密到位、建立和完善人員培訓(xùn)組織網(wǎng)絡(luò)，確保物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。4、網(wǎng)絡(luò)辦公：物業(yè)管理采用網(wǎng)絡(luò)化辦公，不僅物業(yè)內(nèi)部本身聯(lián)網(wǎng)，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸信息，而且內(nèi)的客戶也可與管理處通過Email進(jìn)行聯(lián)系，進(jìn)行投訴或報修，同時提出物業(yè)服務(wù)改進(jìn)意見和建議。5、優(yōu)化資源：推行資源再利用，充分節(jié)約與控制管理成本。6、快捷服務(wù)：將設(shè)有24小時溫馨服務(wù)熱線，隨時

12、提供溫馨服務(wù)，并保證在短時間內(nèi)為客戶解決問題，保證服務(wù)質(zhì)量。7、引入商務(wù)中心服務(wù)，為使用人提供個性化的服務(wù)。A、 運用“人性化”物業(yè)管理模式和行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗，進(jìn)行綜合一體化管理。B、 實行“即時服務(wù)與隱性管理”相結(jié)合的管理機制，既為業(yè)主提供及時滿意的服務(wù)，又充分尊重業(yè)主的私密空間。C、 建立和完善人員培訓(xùn)體系，確保物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。D、 加強品質(zhì)管理督導(dǎo)力度，引入競爭激勵機制，采用整體管理和責(zé)任管理相結(jié)合的方式。E、建立完善的服務(wù)網(wǎng)點，為業(yè)主提供個性化的商務(wù)服務(wù)。8、追求完美的物業(yè)管理服務(wù)新概念。第三節(jié) 物業(yè)管理目標(biāo)針對綠韻康城整體的實際情況，結(jié)合本物業(yè)的管理特點，綠韻康城的管

13、理目標(biāo)定位是：通過對綠韻康城整體的物業(yè)管理和配合商業(yè)運行，進(jìn)行集中、統(tǒng)一、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)和管理，使綠韻康城整體的物業(yè)管理在區(qū)域環(huán)境、安全保障、文化氛圍、管理水平等方面成為重慶市物業(yè)管理的典范，樹立起獨樹一幟的名牌物業(yè)形象。該物業(yè)一經(jīng)全部接管，公司將按專業(yè)化的水準(zhǔn)經(jīng)營，按ISO9001：2000國際質(zhì)量保障體系進(jìn)行規(guī)范化管理和服務(wù)，全面實施物業(yè)管理體系。在全面接管后一年內(nèi)、物業(yè)符合政府規(guī)定的考評條件的前提下，達(dá)到重慶市優(yōu)秀住宅小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到國家級物業(yè)管理相應(yīng)管理標(biāo)準(zhǔn)并通過考評。第四節(jié) 物業(yè)管理的組織體系一、管理架構(gòu)在綠韻康城的物業(yè)管理服務(wù)中，結(jié)合人文特點及行業(yè)法規(guī)，采用一站式物業(yè)管理

14、服務(wù)，并結(jié)合現(xiàn)代物業(yè)管理念和經(jīng)營模式，確定物業(yè)管理運營的管理架構(gòu)。（1）綠韻康城物業(yè)管理外部組織架構(gòu)重慶金科物業(yè)管理有限公司 市政房地產(chǎn)主管部門業(yè)主管理委員會 隸屬關(guān)系計劃目標(biāo)管理監(jiān) 督 指綠韻康城管理處 導(dǎo)協(xié) 同 寓管理于服務(wù) 外部組織架構(gòu)說明：1、由金科物業(yè)管理有限公司下轄的綠韻康城管理處對綠韻康城實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理服務(wù)。2、市、區(qū)兩級物業(yè)管理主管部門對物業(yè)管理工作進(jìn)行行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。3、業(yè)主管理委員會和物業(yè)公司構(gòu)成對管理處的監(jiān)督協(xié)調(diào)關(guān)系。（2）綠韻康城管理處組織架構(gòu)（機構(gòu)設(shè)置）綠韻康城管理處護衛(wèi)部維修組品質(zhì)督導(dǎo)管理行政事務(wù)管理日常安全管理車輛管理清潔管理檔案資料管理日常維修養(yǎng)護

15、綠化管理管理成本核算消防系統(tǒng)現(xiàn)金出納管理行政組保潔部接待前臺管理處內(nèi)部組織機構(gòu)說明：1、設(shè)置原則：精干高效、目標(biāo)管理2、設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào)二、管理人員崗位設(shè)置、人員配備及任職條件和素質(zhì)要求：1、物業(yè)管理人員配備及任職條件和素質(zhì)要求序號崗 位人數(shù)任 職 條 件1物業(yè)主任1大專以上學(xué)歷，持物業(yè)管理部門經(jīng)理資格證書，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識，相關(guān)工作經(jīng)歷六年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強。2助理3包括：行政助理、物業(yè)助理、工程助理。大專以上學(xué)歷，持物業(yè)管理相關(guān)崗位資格證書，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識，相關(guān)工作經(jīng)歷三年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強。3前臺接待4大?；蛞陨蠈W(xué)歷，熟悉相關(guān)

16、業(yè)務(wù)知識，能熟練使用計算機，相關(guān)工作經(jīng)歷兩年以上，善于與人溝通，1.6M以上,有較好的職業(yè)道德素質(zhì)和個人形象4智能化管理員1大專或以上學(xué)歷，熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)知識，能熟練使用計算機，相關(guān)工作經(jīng)歷二年以上，善于與人溝通，組織協(xié)調(diào)能力強1.65M以上,有較好的職業(yè)道德素質(zhì)和個人形象5行政辦公人員1大專或以上學(xué)歷，熟悉物業(yè)管理法規(guī)政策,對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有管理經(jīng)驗，懂得管理的各項程序，能熟練使用計算機，相關(guān)工作經(jīng)歷三年以上，善于與人溝通，協(xié)調(diào)能力強1.63M以上,有較好的職業(yè)道德素質(zhì)和個人形象。6護衛(wèi)隊長與護衛(wèi)員36高中或以上學(xué)歷，以退伍軍人為主，有護衛(wèi)工作經(jīng)驗，善于與人溝通，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗,1.75M

17、以上,有較好的職業(yè)道德素質(zhì)和個人形象。7綠化與保潔36初中或以上學(xué)歷，有保潔或綠化的工作經(jīng)驗、善于與人溝通，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗, 1.58M以上,有較好的職業(yè)道德素質(zhì)和個人形象。8維修部水、強弱電工、空調(diào)、電梯、泥水工等6高中以上學(xué)歷，持相關(guān)崗位資格證及操作證,三年以上工作經(jīng)驗，善于與人溝通，熟悉物業(yè)管理法規(guī)政策,對物業(yè)管理的維修業(yè)務(wù)有管相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，懂得維修的各項工作程序，有較好的職業(yè)道德素質(zhì)和個人形象。 9炊事班長、炊事員3初中或以上學(xué)歷，善于與人溝通，有相關(guān)行業(yè)操作許可證，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗, 1.58M以上,有較好的職業(yè)道德素質(zhì)和個人形象。合 計63人第五節(jié) 項目跟進(jìn)工作計劃階段序號

18、工作項目工作范圍負(fù)責(zé)物業(yè)前期跟進(jìn)1接管前的工作介入對項目全面、細(xì)致、深入的了解， 項目小組2配合開發(fā)商的工作協(xié)助開發(fā)商的系列工作物業(yè)接管1物業(yè)的接管驗收協(xié)助開發(fā)商的接管驗收，確保物業(yè)的順利交接。管理處主任一名工程主管一名培訓(xùn)1職能部門設(shè)置指導(dǎo)按運作的實際需要，科學(xué)、經(jīng)濟地設(shè)立職能部門。2人員甄選、配備提出專業(yè)人員素質(zhì)要求，確定招聘方式。3物料配置按人員編制和工作需要提出物料采購合理化配置。4CI標(biāo)識統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、樹立專業(yè)形象。5培訓(xùn)對物業(yè)管理人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)。 建立質(zhì)量體系1管理體系文件的運行及前期軟件建設(shè)運用ISO9001（2000版）的標(biāo)準(zhǔn)程序，完善加強各專項管理制度的有效運作， 2引入物業(yè)管

19、理信息化處理系統(tǒng)協(xié)助樓宇智能化系統(tǒng)的建設(shè)，引入物業(yè)管理信息化系統(tǒng)，提高小區(qū)管理的質(zhì)量和效率。3體系的系統(tǒng)培訓(xùn)體系運行1組織與建立管理體系組織好入伙的培訓(xùn)工作。2成本的核算與控制成本的核算的建立與管理培訓(xùn)3體系的全面試運行組織實施管理體系在小區(qū)的全面試運行。體系運行檢查考評1日常管理運作對房屋、公用設(shè)備、機電設(shè)施、治安、交通、消防、清潔、綠化、經(jīng)營等日常管理及建設(shè)的指導(dǎo)、培訓(xùn)。交流指導(dǎo)1組織物業(yè)公司管理人員交流考察考察同類先進(jìn)物業(yè)。二、 運作流程方 案 設(shè) 計整體運作流程圖人 員 培 訓(xùn)物業(yè)交接 協(xié)調(diào)配合接管服務(wù)日常管理物業(yè)管理事務(wù)安 全 管 理環(huán) 境 管 理工程維護管理其它事務(wù)管理商 務(wù) 服

20、務(wù)文 化 建 設(shè)財 務(wù) 管 理品 質(zhì) 管 理三、綠韻康城物業(yè)管理信息反饋控制方式1、 物業(yè)管理監(jiān)控中心，通過信息傳遞工具，投訴電話和各專業(yè)組配備的無線對講機等工具，及時反饋每個區(qū)域發(fā)生的情況。2、 嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實行規(guī)范化運作。3、流暢嚴(yán)密的運作流程，環(huán)環(huán)相扣，相互監(jiān)督。4、管理處每月（日）檢查，通過總結(jié)評比來獲取反饋信息。5、通過反饋信息的總結(jié)評比，迅速發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點、盲點及時改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。第三章 綠韻康城的服務(wù)與管理第一節(jié) 綠韻康城的公共服務(wù)項目與內(nèi)容一、公共服務(wù)項目與內(nèi)容1、園林綠地的管理養(yǎng)護。2、環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)。3、公共治安秩序的維護。4、物業(yè)檔

21、案資料的管理。5、物業(yè)裝飾裝修、施工監(jiān)督管理。6、車輛行駛、停放管理及其場地的維修養(yǎng)護。7、房屋建筑及其公共服務(wù)設(shè)施的使用管理、維修養(yǎng)護、巡視檢查。8、進(jìn)出人員及物品管理。9、社區(qū)文化的開展與服務(wù)。10、提供特約服務(wù)。11、涉及物業(yè)管理的有關(guān)事項，代表全體產(chǎn)權(quán)人聘請相關(guān)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)以及專業(yè)人員。12、代表全部或部分產(chǎn)權(quán)人就與整體或公用場所、公用設(shè)施相關(guān)的事項有關(guān)方面交涉或提出法律訴訟。13、簽訂和履行與管理事務(wù)有關(guān)的合約。14、處理與物業(yè)管理有關(guān)的其它事項。第二節(jié) 綠韻康城的專業(yè)化管理一、綠韻康城安全管理安全管理工作是小區(qū)管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，安全工作具有第一位的重要意義，

22、只有小區(qū)的安全有了切實的保證，住戶才能放心地工作。因而安全管理也是小區(qū)管理的一項基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。（一）治安管理1、治安工作的特點及主要任務(wù)（1）以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，不出案子，是護衛(wèi)工作的根本目的，也是衡量護衛(wèi)工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。（2）護衛(wèi)與社會治安緊密聯(lián)系。小區(qū)的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此護衛(wèi)工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是護衛(wèi)工作最明顯的一個特點。（3）服務(wù)性強。從本質(zhì)上看，護衛(wèi)就是服務(wù)，即提供護衛(wèi)服務(wù)。作為護衛(wèi)人員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，既要

23、護衛(wèi)隊員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。為了與綠韻康城高檔小區(qū)的定位相適應(yīng)，護衛(wèi)員全部身作制服進(jìn)行值班。（4）軟件與硬件同時抓。安全工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，1、要不斷提高護衛(wèi)隊伍的素質(zhì)，2、要抓好護衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)，建立完善的護衛(wèi)系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。 （二）主要任務(wù)： A.門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人開門、咨詢指引方位及提送行李等，同時應(yīng)注意進(jìn)出人員中的嫌疑人員，防止各類案件的發(fā)生。 B.安全巡檢。定時和不定時地對各個部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進(jìn)行解決。 C.停車場管理。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證

24、件，進(jìn)行停車場消防和安全管理。 D.案件處理。對內(nèi)發(fā)生的各種影響安全因素進(jìn)行整治，配合公安機關(guān)對安全工作的管理。 E.消防工作。消防控制室值班檢查，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。 F.與其他部門搞好配合工作。（三）相應(yīng)的治安防范措施（1）安保部的組織結(jié)構(gòu)小區(qū)護衛(wèi)部的班組設(shè)置與小區(qū)規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多一般的班組設(shè)置如下：護衛(wèi)部門衛(wèi)崗流動巡邏崗機動崗地下車庫崗監(jiān)控中心崗（2）合理安排治安崗A、智能監(jiān)控中心三班倒24小時值班 B、地下車庫入口三班倒24小時值班C、巡邏3崗三班倒24小時值班 D：入口大門三班倒24小時值班E、護衛(wèi)隊長總體協(xié)調(diào)管理。（3）加強門崗的監(jiān)

25、控力度（4）組建機動快速服務(wù)機制管理處建立快速服務(wù)，它的特點是機動靈活地把目前物業(yè)管理行業(yè)的被動式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃邮椒?wù)。把局部式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槿淌降姆?wù)。（5）實行24小時巡視巡邏人員實行24小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。（6）加強區(qū)域巡邏為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。（7）治安狀況統(tǒng)計對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。 （四）車輛管理車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點，首先要搞好停車場的建設(shè)。1、 位置規(guī)劃 車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混

26、雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場庫的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場庫劃分的一個構(gòu)想：停車場庫機動車區(qū)摩托車區(qū)機動車區(qū)非機動車區(qū)2、 內(nèi)部要求對于機動車，我們將根據(jù)的整體規(guī)劃，實施以下管理措施：(1) 了解各機構(gòu)車輛情況，實行便捷停放。 （2）實施停車專用車位制度（3）小區(qū)道路設(shè)減速坡，限制車輛行駛速度。（4）嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場。（5）做好宣傳工作，除在標(biāo)識牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定。（五）消防管理消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。1、 宣傳教

27、育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊員和義務(wù)消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是中全體人員的共同職責(zé)，對于的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：（1）防火工作的各項有關(guān)規(guī)定； （2）手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3）消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點：（1）到緊急情況時自己的職責(zé)任務(wù)； （2）重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。1、 日常檢查（1） 防火門：是

28、否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。（2） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；（3） 各種消防標(biāo)識：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。（4） 滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。（5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。2、 讓業(yè)主參與的消防管理（1） 組織人員開展消防演習(xí)。（2）請消防支隊做有關(guān)知識講座。（2） 成立義務(wù)消防檢查隊，對消防設(shè)施進(jìn)行檢查。3、 消防報警特殊處理程序 監(jiān)控中心值班人員義務(wù)消防隊員火警撲救 通知 往現(xiàn)場 消防119 報警 管理處主任 報告 往現(xiàn)場公司領(lǐng)導(dǎo) 報告 掌

29、握現(xiàn)場情況 通知 往現(xiàn)場出事用戶 （六）環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。 在綠韻康城，我們將對的清潔衛(wèi)生、綠化等項目提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營造一個舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實做好以下幾項工作。全面實施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理體系實施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系是進(jìn)

30、行規(guī)范化管理的保證，逐步建立和實施ISO14000環(huán)境管理體系則保證綠韻康城成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保小區(qū)。1、保潔部主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)（1）保潔部主要任務(wù)：負(fù)責(zé)各個樓面和各公用部位，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費用的支出；負(fù)責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。（3） 組織結(jié)構(gòu)物業(yè)助理班長外圍清潔工樓面清潔工銷售部清潔工公區(qū)清潔工機動清潔工（4）16小時保潔制度實行8小時一班組保潔制度，早晨6：00上班直至下午5：30時下班。以保證的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在人流低谷時和業(yè)主上班前進(jìn)行，盡量減少

31、對住戶的影響。2、垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)主環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對生活垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。廢棄物品收購站集中處理環(huán)衛(wèi)部門運出垃圾分類收集箱可回收資源有害物無害物（1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于“三合一”（2）功能的垃圾箱。（3）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費。3、殺蟲滅鼠園區(qū)內(nèi)經(jīng)常性的殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：（1）主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。（2）聘請專業(yè)隊伍進(jìn)行消殺工作。（3）專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照

32、許可證，保證所用藥物在操作條件下對人體不構(gòu)成為危害。（4）雙方簽訂合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。（5）在園區(qū)內(nèi)定期進(jìn)行投放消殺藥物的回收，以防意外發(fā)生。（6）實行重點防治，配電房、倉庫、消防控制中心、總機房、電梯機房、食堂等部位以防鼠為主，其他設(shè)施和場所以殺蟲為主。（7）殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進(jìn)行。殺蟲滅鼠實行施工記錄卡管理，做好簽字驗收。（8）對由市、區(qū)、辦事處愛衛(wèi)會布置的除四害活動或?qū)ｍ棛z查工作予以配合。第三節(jié) 管理人員的培訓(xùn)與管理一、人員的培訓(xùn)1、 培訓(xùn)目標(biāo)為了把綠韻康城管理成重慶市物業(yè)管理的典范，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊伍，通過各種形

33、式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。具體目標(biāo)如下：（1）確保每個員工年度培訓(xùn)在200課時以上。（2）新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。（3）管理人員持證上崗率100%。（4）特殊工種人員持證上崗率100%。（5）建立和完善員工訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)。（6）對員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。2、 培訓(xùn)方式（1）自學(xué)自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、自考班，學(xué)習(xí)時間上給予安排和照顧。（2）自辦培訓(xùn)班舉辦相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。（3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)選派員工參加行業(yè)

34、主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓(xùn)。（4）理論研討或?qū)ｎ}討論針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)經(jīng)驗，提高水平。（5）參觀學(xué)習(xí)組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀管理項目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗。（6）崗位輪訓(xùn) 通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機會；通過人才的橫向、縱向交流，達(dá)到“專職多能”的目的，從而提高員工的綜合素質(zhì)。 3、確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識、綜合素質(zhì)、團體合作”四個方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計劃。訓(xùn)練計劃包括：a、 按什么標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到什么目的（訓(xùn)練目標(biāo)）；b、 訓(xùn)練程序、方法；c、 訓(xùn)練對象（受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人

35、員）；d、 訓(xùn)練內(nèi)容（技能、意識、操守等）；e、 訓(xùn)練地點、時間以及經(jīng)費預(yù)算；f、 效果追蹤的方式、時間、執(zhí)行者；g、 預(yù)備修正計劃。（2）員工的訓(xùn)練分兩個層次進(jìn)行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對第一層次訓(xùn)練中，注重管理職能的訓(xùn)練，并由其分解及制訂、實施對第二層次的操作訓(xùn)練，形成員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。兩個層次的訓(xùn)練均進(jìn)行“兩個W”的階段， 即“WHAT”：使訓(xùn)練對象知道工作怎樣做，“WHY”：進(jìn)而明白為什么這樣做，由被動式工作轉(zhuǎn)化為主動式工作，再進(jìn)行深層次的引導(dǎo)，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。（3） 訓(xùn)練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。訓(xùn)練的步驟為：告知（TELL）、呈現(xiàn)

36、（SHOW）、試作（TRY）、追蹤檢討 （FOLLOW UP）；其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。定期結(jié)合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定期結(jié)合不告知的方式主要是追蹤員工在實際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。（4）緊急事件處理培訓(xùn)除了上述在職培訓(xùn)項目外，針對的實際情況，對管理處員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)：A、 火警應(yīng)變； B、電力故障； C、上、下水管道爆破； D、雷暴和防風(fēng)； E、盜竊與搶劫；E、 處理可疑物體與恐嚇電話； G、處理投訴； H、處理違例車輛；（5）公眾形象規(guī)范培訓(xùn)公眾形象是現(xiàn)代企業(yè)贏得市場的客觀要求，是企業(yè)文化的

37、必然反映。通過以下措施保證企業(yè)的信譽。A、 以企業(yè)精神、經(jīng)營理念和發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成公司特有的企業(yè)文化，使全體員工形成共同的價值觀和團隊意識，實現(xiàn)公司創(chuàng)建物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。B、 以員工手冊規(guī)范員工的行為，展示公司良好形象。C、 以ISO9001：2000質(zhì)量體系確保規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。 D、 以統(tǒng)一、簡潔、鮮明的CI設(shè)計，體現(xiàn)文化內(nèi)涵。通過培訓(xùn)，將為培養(yǎng)一支與管理相適應(yīng)的高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。二、員工的管理（一） 人性化管理具體的物業(yè)管理服務(wù)主要是由員工來實施的。管理者對員工必須具備服務(wù)意識，重視每一個員工，注重員工的感受，鼓勵員工的進(jìn)步，修正員工的失誤。1、 加強員工實際操作的品質(zhì)管

38、理督導(dǎo)，有針對性地具體實施員工訓(xùn)練，關(guān)心員工的成長。2、 適當(dāng)?shù)氖跈?quán)結(jié)合“指令”的信息傳達(dá)、實施過程，進(jìn)行必要的效果追蹤，增強員工的參與感。3、 主動了解員工的需要，使員工保持良好的溝通，倡導(dǎo)團隊精神（二）錄用與考核 1、錄用：根據(jù)我司制訂的人員崗位編制、用工條件，經(jīng)考核、面試擇優(yōu)錄用，錄用后經(jīng)上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用3個月，依據(jù)勞動法的規(guī)定，以勞動合同書的形式與員工確定勞動關(guān)系和合同期限； 2、考核：考核是檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，我司一貫重視對員工的考核，制定了一系列的考核制度和實施辦法:（1） 我公司每年與管理者簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。（2） 對操作

39、層人員進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲。（3） 培訓(xùn)項目結(jié)束后，對參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%。（4） 對管理層每年進(jìn)行一次考核和民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。第四節(jié) 特約服務(wù)項目與特色提供便利、高效、經(jīng)濟的特色服務(wù)是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，亦是提高小區(qū)服務(wù)質(zhì)量與效率的重要措施和保障。我們將根據(jù)綠韻康城的結(jié)構(gòu)、地理位置和周邊的配套設(shè)施情況、業(yè)主需求調(diào)研結(jié)果，充分考慮到業(yè)主需求的每一細(xì)節(jié)，通過提供豐富的特約服務(wù)項目，切實提高的物業(yè)管理水平。物業(yè)管理將圍繞各業(yè)主的需求，秉承“關(guān)愛無處不在”的思想，開展全方位的服務(wù)。一、管理中心的特約服務(wù)管理中心是整體

40、素質(zhì)和文化內(nèi)涵的具體表現(xiàn)，是對外宣傳的窗口，根據(jù)需要，管理中心將設(shè)立以下服務(wù)項目：1、問訊服務(wù)和留言服務(wù)；2、郵件專遞、信件報刊收發(fā)、分撿、遞送服務(wù)；3、出租汽車預(yù)約服務(wù)；4、提供旅游活動安排服務(wù)、代訂票務(wù)、酒店預(yù)定、出行參考等服務(wù)；5、航空機票定購；桶裝水定購及遞送服務(wù)；6、花卉代購、預(yù)定鮮花禮籃、遞送服務(wù)； 7、提供室內(nèi)有償保潔服務(wù)。 二、物業(yè)管理各專業(yè)的特約服務(wù)1、租擺服務(wù)為的業(yè)/租戶提供租擺服務(wù)，主要以出租/售寬大綠葉、無異味、易栽培的木本植物為主。同時提供專業(yè)養(yǎng)護人員定期進(jìn)行澆水、施肥、剪枝等，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美宜人的室內(nèi)環(huán)境。2、提供即時維修服務(wù)提供維修安裝服務(wù)（家電、家具等設(shè)備）；提

41、供各種即時維修安裝服務(wù)。4、提供清潔服務(wù)將對新搬遷入住的業(yè)主單元提供有償?shù)那鍧嵎?wù)。組織專業(yè)的清潔人員對室內(nèi)和家具物料將按成本價進(jìn)行規(guī)范、細(xì)致的清潔工作。日常期間視業(yè)主需要可另行約定分時段預(yù)約上門提供酒店式清潔服務(wù)。5、健康服務(wù)在外特定區(qū)域設(shè)立健康體育中心，提供業(yè)主晨練場所；設(shè)立健康中心，提供健康咨詢、健身、醫(yī)療保健等綜合性健康服務(wù)，并常備日常應(yīng)急“紅十字”醫(yī)藥用品箱。6、業(yè)主休閑俱樂部在工作之余進(jìn)行適當(dāng)放松，成立業(yè)主俱樂部，定期組織業(yè)主聯(lián)誼會，安排有氧活動如舉辦健美操班、舞蹈班、健身器械指導(dǎo)等。三、代辦類的特約服務(wù)：1、咨詢代辦服務(wù)政策咨詢、網(wǎng)上查詢、法律理財咨詢、提供市場信息、商務(wù)咨詢等服

42、務(wù)。2、安排商務(wù)出行服務(wù)提供旅游、票務(wù)、出行參考，代售車票、代辦酒店預(yù)定等。3、其它代辦特約服務(wù)預(yù)定鮮花禮籃、轎車租賃、代購禮品、餐廳預(yù)定、培訓(xùn)設(shè)施、干洗服務(wù)等。四、信息咨詢的特色服務(wù)1、 市內(nèi)各種培訓(xùn)信息 2、餐飲單位信息 3、搬家公司信息 4、天氣與空氣質(zhì)量信息5、交通信息 6、其它信息咨詢服務(wù)、公共信息查詢。第五節(jié) 物業(yè)管理的服務(wù)措施一、主要崗位介紹綠韻康城將按科學(xué)合理的原置設(shè)置崗位，配備人員，具體如下：管理處設(shè)管理物業(yè)主任一名，主持全面管理工作；設(shè)工程助理一名、主持智能化、機電維修、設(shè)備保養(yǎng)等工作；設(shè)行政助理一名，負(fù)責(zé)管理處行政、客戶服務(wù)、人事及質(zhì)量保障工作；設(shè)物業(yè)助理一名，負(fù)責(zé)保潔，

43、綠化的全面管理；設(shè)護衛(wèi)隊長一名，負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的安全管理工作；護衛(wèi)崗位（36人，含外圍、門崗、車庫等）；保潔崗位（36人，含外圍保潔崗、地下保潔崗、樓面保潔崗）；設(shè)綠化班長一名，負(fù)責(zé)園區(qū)公共綠化帶及景觀的維護保養(yǎng)；綠化崗位（5人，含外圍綠化、水景的養(yǎng)護）機電崗位（6人含強電工崗位位、弱電工崗位、空調(diào)工崗位、電梯工崗位）。第四章 社區(qū)文化活動的開展與服務(wù)第一節(jié) 社區(qū)文化活動的開展社區(qū)文化是小區(qū)成員包括業(yè)戶和服務(wù)人員塑造的反映社會文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式、具有個性特征的社區(qū)居住理念及其活動方式的綜合。社區(qū)文化具有凝聚功能、導(dǎo)向功能、約束功能、激勵功能和輻射功能。社區(qū)文化是人們基本生活不可缺少的組成部分，

44、是社會安定團結(jié)的需要，是創(chuàng)造社區(qū)良好人文環(huán)境和提高住戶生活品味的重要手段，也是實施物業(yè)管理的潤滑劑。社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)管理的使命，營造文明、靜雅、祥和的綠韻康城文化居住環(huán)境和人文環(huán)境是我們的追求。一、綠韻康城社區(qū)文化的目標(biāo)綠韻康城社區(qū)文化的目標(biāo)是：用“人性化”的“金科物業(yè)管理模式”，營造小區(qū)文化與特區(qū)文化相融合的自然、文明、高尚、靜雅、祥和的社區(qū)文化典范。突出個性就是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技文化、小區(qū)文化與現(xiàn)代居住文化有機融合，所體現(xiàn)的回歸自然、天人合一、靜雅宜人的環(huán)境格局和現(xiàn)代智能化所達(dá)到的迅速便捷、安全可靠的生活模式高度統(tǒng)一。如此生活居住環(huán)境，必須要靠“人性化”的模式去管理，才符合自然。金科

45、物業(yè)有著豐厚的文化底蘊，以“人性化”管理而聞名。我們將通過寓教于樂、寓樂于教、循序漸進(jìn)的方式，以“愛家、愛區(qū)、愛國”、“營造現(xiàn)代居家新理念”、“綠色環(huán)境”為主題，重點考慮老人和兒童的需求，特別設(shè)置社區(qū)文化活動室，精心選派能文能武、素質(zhì)綜合全面的社區(qū)文化專干，合理做出社區(qū)文化活動計劃和安排，優(yōu)先保證社區(qū)文化活動經(jīng)費及活動場所，開展多樣化、多層次、多形式、全方位的環(huán)境文化、形體文化、精神文化、網(wǎng)絡(luò)文化等活動，突出一些有特色的固定性社區(qū)文化活動，把綠韻康城社區(qū)文化建設(shè)成為親和型社區(qū)文化典范。二、社區(qū)文化（1）健全并落實各項精神文明建設(shè)及社區(qū)服務(wù)制度。（2）設(shè)立宣傳教育學(xué)習(xí)園地，并有房屋及設(shè)施設(shè)備管理

46、、裝修管理、消防知識、社區(qū)文化等方面的宣傳記錄或?qū)冢e辦相應(yīng)的各種文化體育活動，開設(shè)社區(qū)服務(wù)場所。（3）定期開展健康有益的宣傳活動。（4）積極協(xié)助街道、派出所、居民委員會開展各項工作。（5）積極配合商業(yè)、郵電、銀行等部門開展便民服務(wù)。（5） 適應(yīng)社區(qū)發(fā)展需要，適時提供新的服務(wù)項目，第五章 物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為把綠韻康城建設(shè)成現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理的典范，我司在管理過程中，將參照全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀評分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本司所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，特對以下各項指標(biāo)作出承諾，并將相應(yīng)的保證措施匯列如下：序號指標(biāo)名稱評分標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)采取的措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%采用小范圍管理與管理中心控制相

47、結(jié)合的工作方法，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格審批裝修管理，健全檔案記錄。2房屋零修、急修及時率99%100%建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實行24小時維修制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項監(jiān)督，工程維護組嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。4維修工程優(yōu)良率98%99%嚴(yán)格監(jiān)督，嚴(yán)格把關(guān)，確保功效。5維修工程質(zhì)量回訪率100%100%建立維修回訪制度，及時征求意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。6清潔保潔率99%99%園區(qū)內(nèi)保潔落實到人，每天進(jìn)行16小時保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。7化糞池、雨水井、污水井完好率98%99%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。8大型及重要機電設(shè)備完好率99%100%建立完善的巡查制度，嚴(yán)格管理，健全檔案記錄。9公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率98%98%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。10排水管、明暗溝完好率98%99%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。11道路完好率95%95%落實責(zé)任人，堅持對道路、路燈及停車