銀行個人一手住房貸款操作規(guī)程

1、銀行個人一手住房貸款操作規(guī)程一、總 則第一條 為了規(guī)范個人一手住房貸款操作，根據(jù)中國銀行個人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程（試行）、中國銀行個人住房貸款管理辦法，制定本規(guī)程。第二條 本規(guī)程適用于售房人承擔(dān)階段性擔(dān)保，且借款人以抵押方式承擔(dān)全程擔(dān)保的一手住房貸款。二、操作流程第三條 借款人申請借款人申請一手住房貸款，須具有完全民事行為能力和償還貸款本息的能力，按要求填寫中國銀行個人房地產(chǎn)貸款申請表。調(diào)查人員需收集以下資料：（一）借款人身份證件；（二）借款人婚姻狀況證明；（三）借款人還款能力證明；（四）購房首付款證明；（五）借款人與售房人簽訂的合法有效的房屋買賣合同；（六）有共同借款人的，共同借款人須按要求提供

2、身份證件及其他相關(guān)證明文件，并按要求填寫中國銀行個人房地產(chǎn)貸款申請表；（七）對資質(zhì)符合要求的借款人以所購住房之外的其他住房設(shè)定抵押的，須提供抵押物房地產(chǎn)權(quán)利證書、抵押物所有權(quán)人及共有權(quán)人的身份證件及其同意抵押的書面承諾；（八）銀行要求提供的其他資料。上述資料能夠留存原件的留存原件；不能留存原件的，審核無誤后留存復(fù)印件，加蓋“與原件核對無誤”章并簽字。第四條 貸款受理、調(diào)查（一）調(diào)查人員對收集的信貸資料初步審核，同意受理的，應(yīng)及時進行貸前調(diào)查。對大額貸款應(yīng)由兩名調(diào)查人員共同調(diào)查。貸前調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1、貸款資料是否真實、完整；2、借款人購房行為是否真實。對于售房人員工、建筑企業(yè)員工及樓盤銷

3、售企業(yè)員工集中購買參與開發(fā)、建設(shè)及銷售的樓盤的，應(yīng)特別關(guān)注購房行為的真實性，并在調(diào)查報告中出具明確的調(diào)查意見及風(fēng)險提示；3、借款人及配偶信用狀況是否符合規(guī)定。須通過查詢?nèi)嗣胥y行個人征信系統(tǒng)調(diào)查借款人及配偶信用狀況，打印并保存信用報告；4、借款人及配偶還款能力是否充足。調(diào)查、核實借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比應(yīng)在50%（含）以下、月所有債務(wù)支出（本筆貸款的月還款額+其他債務(wù)月均償付額）與月收入之比應(yīng)在55%（含）以下；5、借款人購房首付款比例是否符合總行規(guī)定及按揭樓盤準(zhǔn)入限定，是否已真實、足額支付；6、貸款年限是否符合規(guī)定；7、借款人所購住房與周邊同類、同檔次住房價格相比是否處于合

4、理水平；8、貸款擔(dān)保是否合法、足值、有效。抵押物權(quán)屬狀況是否清晰，抵押物共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法文件。對資質(zhì)符合規(guī)定的借款人以所購住房之外的其他住房設(shè)定抵押的，須按規(guī)定進行價格評估。調(diào)查人員要對評估價格是否合理出具明確的調(diào)查意見。（二）調(diào)查人員要與借款人至少面談一次，重點了解借款人的基本情況、購房行為及貸款行為的真實性、還款意愿等并做好面談記錄。（三）調(diào)查人員應(yīng)根據(jù)對信貸資料的分析及面談情況確定是否開展實地調(diào)查。開展實地調(diào)查的，應(yīng)重點了解借款人家庭狀況、職業(yè)特征、收入情況、居住環(huán)境等因素并進行綜合評估。（四）調(diào)查人員填寫中國銀行個人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運作（審查審批）表，就借款人提供資料的真實

5、性和完整性、購房行為真實性、信用狀況、還款能力、購房首付款真實性、房產(chǎn)交易價格合理性，以及貸款主要要素（金額、期限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等）、限制性條件等提出調(diào)查意見，并出具是否同意貸款的調(diào)查結(jié)論。（五）調(diào)查人員應(yīng)按照規(guī)定將經(jīng)調(diào)查核實的相關(guān)信息數(shù)據(jù)輸入信貸管理系統(tǒng)（cms）。（六）調(diào)查人員和調(diào)查主責(zé)任人均不同意貸款的，可中止貸款程序，及時通知借款人不予貸款的原因，并做好信貸資料歸檔工作。（七）調(diào)查人員同意貸款的，經(jīng)調(diào)查主責(zé)任人簽署意見后，報送審查人員進行審查。第五條 貸款審查（一）一手住房貸款審查的主要內(nèi)容包括：1、信貸資料是否完整、合法、有效；2、借款人及配偶的信用報告是否完整，信用狀況

6、是否符合規(guī)定；3、借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比、月所有債務(wù)支出與月收入之比是否符合規(guī)定；4、購房首付款支付是否符合規(guī)定；5、貸款用途、金額、期限、利率、還款方式等是否符合規(guī)定； 6、貸款擔(dān)保是否符合規(guī)定；抵押物權(quán)屬是否清晰，抵押物共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法文件；借款人以非所購住房設(shè)定抵押的，抵押物是否經(jīng)過價格評估，估價報告是否完整、合法、合規(guī)，估價結(jié)論是否基本合理；7、調(diào)查結(jié)論是否完整、清晰。（二）審查人員應(yīng)基于信貸資料，通過盡職審查，對借款人購房風(fēng)險進行整體評價，并特別關(guān)注借款人購房價格合理性。對于售房人員工、建筑企業(yè)員工及樓盤銷售企業(yè)員工集中購買參與開發(fā)、建設(shè)及銷售的樓

7、盤的，應(yīng)特別關(guān)注購房行為的真實性。（三）審查人員認為調(diào)查部門移交的信貸資料不全、調(diào)查內(nèi)容不完整、不清晰的，應(yīng)要求調(diào)查人員補充調(diào)查或重新調(diào)查。（四）審查人員應(yīng)在中國銀行個人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運作（審查審批）表中，就借款人信用狀況、還款能力、購房首付款支付、貸款主要要素（包括貸款金額、期限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等）及限制性條款提出意見，出具是否同意貸款的審查結(jié)論，并經(jīng)審查主責(zé)任人簽署意見后報送有權(quán)審批人進行審批。（五）審查人員應(yīng)按照規(guī)定將審查意見輸入信貸管理系統(tǒng)（cms）。第六條 貸款審批（一）有權(quán)審批人根據(jù)調(diào)查意見和審查意見，在授權(quán)范圍內(nèi)，審批一手住房貸款業(yè)務(wù)，并在中國銀行個人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運作

8、（審查審批）表上簽署審批意見。（二）有權(quán)審批人應(yīng)按照規(guī)定將審批意見輸入信貸管理系統(tǒng)（cms）。第七條 簽訂合同（一）貸款經(jīng)有權(quán)審批人批準(zhǔn)后，應(yīng)直接或逐級批復(fù)至貸款行，由貸款行客戶經(jīng)理通知借款人提供在銀行開立的用于還款的銀行卡（折），并留存復(fù)印件。（二）貸款行客戶經(jīng)理應(yīng)依據(jù)審批意見，按照中國銀行合同管理辦法有關(guān)規(guī)定選用并填寫個人購房擔(dān)保借款合同。（三）在各方當(dāng)事人簽章前，應(yīng)當(dāng)由合同審查員進行規(guī)范性審查和/或法律審查。合同審查員應(yīng)按規(guī)定出具審查意見。（四）合同審查通過的，客戶經(jīng)理應(yīng)在核實借款人、擔(dān)保人的真實身份基礎(chǔ)上，按照中國銀行合同管理辦法有關(guān)規(guī)定與借款人、擔(dān)保人當(dāng)面簽署或公證簽署個人購房擔(dān)保借

9、款合同。第八條 辦理擔(dān)保、保險手續(xù)（一）采用抵押擔(dān)保的一手住房貸款，原則上以借款人所購的住房設(shè)定抵押；對采用借款人家庭擁有所有權(quán)的可自由處分的其他住房設(shè)定抵押的，須符合總行規(guī)定。（二）由售房人提供階段性保證擔(dān)保的，階段性擔(dān)保原則上自貸款發(fā)放之日起至辦妥抵押登記手續(xù)之日止，售房人應(yīng)在個人購房擔(dān)保借款合同保證人簽章處簽章。（三）保證人繳納保證金的，應(yīng)在銀行“保證金存款個人住房一手樓貸款保證金”會計科目下為保證人設(shè)置保證金專戶，并在借款合同中明確約定以該專戶內(nèi)的保證金為所擔(dān)保的債務(wù)設(shè)定質(zhì)押。（四）貸款行收執(zhí)已經(jīng)備案登記的房屋買賣合同，按規(guī)定取得抵押（預(yù)告）登記證明、抵押（預(yù)告）登記受理證明或他項權(quán)利

10、證書，并按要求在個人住房貸款抵押物登記管理臺賬中做好記錄。（五）一手住房貸款保險遵循自愿平等協(xié)商原則。在借款人自愿基礎(chǔ)上，貸款行與借款人平等協(xié)商選擇是否投保、保險品種、保險金額、保險費繳納方式和保險機構(gòu)。借款人購買保險的，原則上應(yīng)在保險單上明確貸款行為第一受益人并由貸款行將保險單作為重要憑證入庫保管。第九條 貸款發(fā)放（一）貸款發(fā)放前必須落實以下條件：1、有權(quán)審批人已經(jīng)審批同意；2、房屋買賣合同已經(jīng)生效并辦理登記備案；3、貸款擔(dān)保已經(jīng)落實；4、貸款限制性條款已經(jīng)全部落實；待添加的隱藏文字內(nèi)容35、銀行規(guī)定的其他條件。（二）滿足放款條件的前提下，貸款行應(yīng)按照總行cms貸款發(fā)放實時處理流程有關(guān)規(guī)定，

11、將貸款資金劃入售房人賬戶。第十條 檔案管理（一）個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案按照中國銀行信貸業(yè)務(wù)檔案管理辦法有關(guān)規(guī)定進行管理。（二）具備條件的分行，應(yīng)積極推廣電子檔案系統(tǒng)，平時只使用電子檔案，實物檔案實行集中保管。第十一條 貸后管理（一）借款人以所購一手住房設(shè)定抵押的，貸款行須密切關(guān)注按揭樓盤建設(shè)進度。按揭樓盤竣工驗收合格后應(yīng)督促售房人、借款人及時辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記。貸款行應(yīng)在住房轉(zhuǎn)移登記之后三個月內(nèi)申請辦理抵押登記。抵押登記原則上在房產(chǎn)竣工驗收之日起兩年內(nèi)辦妥，確因客觀原因無法按時辦妥的，貸款行應(yīng)采取合理的風(fēng)險防范措施并立即向上級業(yè)務(wù)主管部門書面報告。（二）在辦妥抵押（預(yù)告）登記之前發(fā)放貸

12、款的，貸款行應(yīng)在合理期限內(nèi)辦妥抵押（預(yù)告）登記。（三）貸款風(fēng)險分類按照中國銀行貸款風(fēng)險分類管理辦法、中國銀行貸款風(fēng)險分類操作規(guī)程有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（四）其他貸后管理工作按照中國銀行個人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，總行另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第十二條 貸款收回（一）部分/全部提前還款1、借款人在提前還款前原則上應(yīng)向貸款行提交書面申請。2、貸款行客戶部門應(yīng)在查詢借款人貸款余額、逾期貸款本息、還款賬戶等基本情況的基礎(chǔ)上，審核提前還款是否符合政策規(guī)定和合同約定，并提出是否核準(zhǔn)的審核意見。3、貸款行會計部門根據(jù)客戶部門核準(zhǔn)意見為客戶辦理提前還款。部分提前還款的應(yīng)生成新的還款計劃并告知借款人；全部結(jié)清貸款的應(yīng)辦理清戶撤押手續(xù)。（二）正常還款貸款行應(yīng)采取適當(dāng)方式提醒借款人在每期還款日前存入足額資金，并于約定還款日由計算機系統(tǒng)自動扣劃。第十三條 清戶撤押借款人償還全部貸款本息后（含提前全部結(jié)清