長沙某項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案

1、長海集團(tuán)星沙長海集團(tuán)星沙 108108 項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案深圳市新摩爾商業(yè)管理公司深圳市新摩爾商業(yè)管理公司2010 年年 5 月月2012 年 2 月修訂 1 目目 錄錄第一章第一章 長沙縣經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析長沙縣經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析 .2一、長沙縣概況 .2二、長沙縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 .5三、長沙縣城市規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r .8第二章第二章 長沙縣商業(yè)市場(chǎng)分析長沙縣商業(yè)市場(chǎng)分析 .11一、長沙縣商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 .11二、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 .15三、商業(yè)發(fā)展預(yù)期 .16四、分析結(jié)論 .17第三章第三章 項(xiàng)目地塊發(fā)展價(jià)值分析項(xiàng)目地塊發(fā)展價(jià)值分析 .17一

2、、項(xiàng)目地塊發(fā)展價(jià)值要素 .17二、項(xiàng)目地塊 swot 分析.20第四章第四章 項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路 .23一、項(xiàng)目總體定位 .23二、功能定位 .23三、物業(yè)功能配比 .23第五章第五章 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 .24一、商業(yè)功能結(jié)構(gòu) .24二、業(yè)態(tài)組合原則 .25三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 .25第六章第六章 建筑策劃要點(diǎn)建筑策劃要點(diǎn) .28一、建筑形態(tài)布局 .28二、建筑空間建議 .29三、建筑風(fēng)格建議 .32四、交通組織 .33五、內(nèi)部動(dòng)線及人流組織 .33六、建筑概念模型示意 .34附：全興地塊物業(yè)功能建議與初步概念設(shè)計(jì)附：全興地塊物業(yè)功能建議與初步概念設(shè)計(jì) .35 2摘要經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)考察和總

3、結(jié)分析，我們認(rèn)為長沙縣和經(jīng)開區(qū)的長海綜合體商業(yè)規(guī)劃需要考慮如下因素：第一 長沙經(jīng)開區(qū) cbd處于剛剛完成規(guī)劃的啟動(dòng)階段，人氣在三年內(nèi)無法完全聚集。第二 項(xiàng)目東南購物中心需要充分和現(xiàn)有的五星酒店相互結(jié)合，商業(yè)規(guī)劃要和長沙縣的中低商業(yè)有所差異化，先聚集人氣后聚集才氣，購物中心業(yè)態(tài)布局不宜過度分散。提出業(yè)態(tài)布局意見如下：板倉路東南角購物中心娛樂中心5f電影院+咖啡廳+主題餐廳 3000 平方米4 層電影院+餐飲美食廣場(chǎng) 4000 平方米3f兒童服飾+玩具+游樂區(qū) 5000 平方米文藝活動(dòng)中心2f南側(cè)男裝區(qū)+運(yùn)動(dòng)區(qū)+快餐健身中心+ spa1f淑女裝區(qū)+化妝品+快餐+銀行網(wǎng)點(diǎn)網(wǎng)吧+電玩-1f少女裝+內(nèi)衣

4、區(qū)+金銀珠寶+銀行網(wǎng)點(diǎn)-2f超市+外店鑒于本綜合體項(xiàng)目需要大量的停車位，建議西南角地塊的洗浴中心作為停車場(chǎng)+部分兩層街鋪形態(tài)，充分發(fā)揮停車優(yōu)勢(shì)，做旺購物中心。充足的停車位+便利的停車方式對(duì)于綜合體的成功意義重大，深圳萬象城就充分地利用了這個(gè)優(yōu)勢(shì)，值得我們借鑒。 3第一章第一章 長沙縣經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析長沙縣經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析一、長沙縣概況一、長沙縣概況 1、優(yōu)越的地理區(qū)位、優(yōu)越的地理區(qū)位長沙縣位于長沙市中東部，與長沙市一脈相連，從東、南、北三面環(huán)繞長沙市區(qū)，處于長株潭兩型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的核心地帶。下轄 20 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，228 行政村，面積約 1997 平方公里，總?cè)丝诩s 78 萬

5、人。 圖 1 長沙縣區(qū)位 2、發(fā)達(dá)的交通長沙縣已構(gòu)筑水、陸、空交互的立體化交通網(wǎng)絡(luò)?？h城星沙距長沙火車站、黃花國際機(jī)場(chǎng)、霞凝新港均約 8 公里。京廣鐵路、武廣高速鐵路貫穿縣境。107 國道、319 國道穿行其中，京珠高速、長永高速、機(jī)場(chǎng)高速、繞城高速縱橫交錯(cuò)，已規(guī)劃地鐵 2 號(hào)線延長縣城星沙鎮(zhèn)；全縣“三縱九橫”的骨干道路網(wǎng)架全面拉通，縣城星沙已實(shí)現(xiàn)與長沙市區(qū)的全面對(duì)接，以星沙為中心的“十分鐘經(jīng)濟(jì)圈” 、 “三十分鐘經(jīng)濟(jì)圈”已經(jīng)形成。武廣高速鐵路的開通，使珠三角、長株潭、大武漢相串連，長沙縣憑借地緣優(yōu)勢(shì)將獲得更多的人流、物流、信息流、資金流，使長沙縣迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。而地鐵 2 號(hào)延長線的規(guī)劃

6、，將進(jìn)一步拉近長沙縣與長沙市的空間距離，推動(dòng)長沙縣的融 4城進(jìn)程。圖 2 長沙縣交通規(guī)劃圖 5 圖 3 長沙市地鐵規(guī)劃3、城市化建設(shè)1992 年長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建，同年長沙縣選址星沙鎮(zhèn)，開始在尚未開墾的處女地創(chuàng)建新縣城，1996 年元月，縣治從長沙市內(nèi)喬遷至星沙鎮(zhèn)。十多年來，在區(qū)、縣雙重合力推動(dòng)下，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)特別是工業(yè)經(jīng)濟(jì)得以快速發(fā)展，城市功能不斷完善，城市化率不斷提高，城鎮(zhèn)化水平 也從 1992 年的 13.6%提高到 2009 年的 48.2%，縣城規(guī)劃面積達(dá)68 平方公里，建成區(qū)面積38 平方公里，星沙新城概念規(guī)劃拓展到300 平方公里。2009 年 12 月 26 日，長沙縣撤銷鎮(zhèn)建

7、制，取而代之的是街道辦事處，這標(biāo)志著長沙縣正在向長沙市 “第六區(qū) ”目標(biāo)邁進(jìn)。在城市化建設(shè)進(jìn)程中，長沙縣先后榮獲“全國文明縣城” 、 “全國衛(wèi)生城鎮(zhèn)” 、 “全國生態(tài) 6示范縣” 、 “全國兩基教育先進(jìn)縣” 、 “中國最佳人居環(huán)境范例獎(jiǎng)” 、 “國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)” 、“省級(jí)園林城市”等榮譽(yù)稱號(hào)。在 2009 年度全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力和全國中小城市科學(xué)發(fā)展百強(qiáng)評(píng)比中，分別位居第 34 位和 48 位。躋身“中國十佳兩型中小城市”行列，獲得首批縣級(jí)“中國最具幸福感城市”殊榮，被評(píng)為“2009 中國改革年度十佳縣”。小結(jié)：優(yōu)越的地理區(qū)位、發(fā)達(dá)的交通、日新月異的城市化建設(shè)等眾多優(yōu)勢(shì)條件的小結(jié)：優(yōu)越的

8、地理區(qū)位、發(fā)達(dá)的交通、日新月異的城市化建設(shè)等眾多優(yōu)勢(shì)條件的疊加，將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)交流與發(fā)展，進(jìn)一步加速長沙縣的城市化發(fā)展進(jìn)程，城市化建疊加，將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)交流與發(fā)展，進(jìn)一步加速長沙縣的城市化發(fā)展進(jìn)程，城市化建設(shè)充滿想象空間。設(shè)充滿想象空間。二、長沙縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析二、長沙縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 1、經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)快速地增長2009 年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 514.9 億元，增長 17.1%，自 2004 年來連續(xù)六年保持 17%以上的高位運(yùn)行。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 39.8 億元，增長 7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 352.9 億元，增長 17.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值 122.2 億元，增長 16.5%，按常住人口計(jì)算

9、，全縣人均 gdp 達(dá)到64019 元（按年均匯率折算為 9415 美元） ，人平比上年增加 9798 元，增長 15.1%。 長沙縣近20042009年gdp（億元）149.5191.6230287.9369.6514.917.517.71718.21717.101002003004005006002004年2005年2006年2007年2008年2009年16.416.616.81717.217.417.617.81818.218.4gdp增長率圖 4 2004-2009 長沙縣 gdp2、工業(yè)經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定2009 年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 10.2：67.9：21.

10、9 調(diào)整為 7.7:68.5:23.8。第一產(chǎn)業(yè)下降 2.5 個(gè)百分點(diǎn)，二、三產(chǎn)業(yè)分別提高 0.6、1.9 個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)對(duì) gdp 的貢獻(xiàn)率分別為 2.5%、73.8%、23.7%，分別拉動(dòng) gdp 增長 0.4、12.6、4.1 個(gè)百分點(diǎn)。 7綜合長沙縣 20052009 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，長沙縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡特征明顯，第一產(chǎn)業(yè)連年下降，而第二產(chǎn)業(yè)連年增長，第三產(chǎn)業(yè)增長處于不穩(wěn)定狀態(tài)，缺乏可持續(xù)增長動(dòng)力。 13.861.424.812.562.225.311.564.623.910.267.921.97.768.523.80%20%40%60%80%100%2005年2006年2007年

11、2008年2009年長沙縣近五年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)圖 5 長沙縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖3、固定資產(chǎn)投資大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009 年全年共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 234.3 億元，增長 35.2%，增幅同比提高 3.6 個(gè)百分點(diǎn)。全年完成房地產(chǎn)投資 66.1 億元，增長 32.7%，其中，住宅投資完成 55.3 億元，增長 28.9%；辦公樓完成 0.2 億元，下降 85%；商業(yè)營業(yè)用房和其它附屬設(shè)施分別完成投資 4.5 億元和 6 億元，同比分別增長 50%和 27.6%。從近幾年數(shù)據(jù)比較來看，長沙縣社會(huì)固定資產(chǎn)投資力度連年加強(qiáng)，且房地產(chǎn)開發(fā)投資比較大，房地產(chǎn)開發(fā)增

12、長迅速。社會(huì)固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)量(億元)同期增幅數(shù)量(億元)同期增幅房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例2004 年61.335.40%6.7622.10%11%2005 年79.9530.40%15.7654.60%19.70%2006 年100.525.80%20.127.30%20%2007 年131.730.90%31.758%24%2008 年173.331.60%49.756.90%28.70%2009 年234.335.20%66.132.70%28.17% 8050100150200250社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）社會(huì)固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資社會(huì)固定資產(chǎn)投資61.379

13、.95100.5131.7173.3234.3房地產(chǎn)開發(fā)投資6.7615.7620.131.749.766.12004年2005年2006年2007年2008年2009年4、城市居民可支配收入呈階梯式遞增，消費(fèi)力較強(qiáng)長沙縣城鎮(zhèn)居民可支配收入連續(xù)增長，至 2009 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 18575 元，增長 10%。其中，工資性收入 12268 元，增長 14.6%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 14607 元，增長 19.6%。其中食品支出 4164 元，增長 14.4%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 28.5%。長沙縣消費(fèi)性支出占可支配收入比重大，且消費(fèi)性支出增長率遠(yuǎn)大于收入增長率，消費(fèi)型城市特征突出

14、。 1201213632158341688718575020004000600080001000012000140001600018000200002005年2006年2007年2008年2009年20052009年城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）小結(jié)：工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市建設(shè)力度的加強(qiáng)，將進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)的壯大與發(fā)展。小結(jié)：工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市建設(shè)力度的加強(qiáng)，將進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)的壯大與發(fā)展。居民收入水平的快速增長，為商業(yè)的繁榮有了消費(fèi)支撐。居民收入水平的快速增長，為商業(yè)的繁榮有了消費(fèi)支撐。 9三、長沙縣城市規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r三、長沙縣城市規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r 1、長株潭一體化，加快星沙與長沙市主城區(qū)的融合、長株潭一體

15、化，加快星沙與長沙市主城區(qū)的融合長株潭三市通過一體化途徑，以長沙、株洲和湘潭三個(gè)大城市為核心，與包括星沙在內(nèi)的三市周邊縣市和一批中心集鎮(zhèn)共同組成現(xiàn)代化、生態(tài)化網(wǎng)狀城市群，成為湖南省發(fā)展水平最高、經(jīng)濟(jì)最活躍、投資效益最好的地區(qū)。2007 年 3 月政府工作報(bào)告指出，未來將突出推進(jìn)區(qū)域性中心城市建設(shè)，增強(qiáng)城市集聚、輻射、帶動(dòng)能力以城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃和交通融合為紐帶，認(rèn)真做好城鄉(xiāng)接合部和長株潭接合部控制性詳規(guī)編制工作，加速長沙縣、望城縣與主城區(qū)的融合，加快瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣與大城區(qū)的對(duì)接。 10圖圖 6 6 長株潭城市群規(guī)劃長株潭城市群規(guī)劃 2、長沙縣已成為長沙市、長沙縣已成為長沙市“一組兩次四組團(tuán)一組兩次

16、四組團(tuán)”城市規(guī)劃藍(lán)圖中的副中心之一城市規(guī)劃藍(lán)圖中的副中心之一在長沙市城市總體規(guī)劃（20032020） 中，已明確提出了“一主兩次四組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。“ 一主” 指中心城區(qū)， “ 兩次” 指河西新城和星馬新城， “ 四組團(tuán)” 分別為暮云、撈霞、高星、含浦四個(gè)組團(tuán)。形成以長沙為中心，行車一小時(shí)左右的范圍包括 8 個(gè)地級(jí)市、39 個(gè)縣級(jí)城市， 總?cè)丝诮?4000 萬的一個(gè)極具潛力的市場(chǎng)。在商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，提出了“1 個(gè)市級(jí)商業(yè)中心（五一廣場(chǎng)） ，2 個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心（星沙和溁灣鎮(zhèn)） ，10 個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心，30 個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心”的規(guī)劃發(fā)展構(gòu)想。 3、長沙縣、長沙縣“一心三園區(qū)一心三園區(qū)”城市

17、空間結(jié)構(gòu)城市空間結(jié)構(gòu)據(jù) 2007 年編制長沙縣城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃（20052020），形成“一心三園區(qū)、雙龍捧珠”的城市空間結(jié)構(gòu)。 11“一心”指長沙縣全縣的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心、占地約 14 平方公里，集行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、科研教育于一體?！叭龍@區(qū)”即長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、松雅河生態(tài)休閑園和政務(wù)中心區(qū)。 “雙龍捧珠”即將縣城南北兩條自然水系瀏陽河和撈刀河有機(jī)結(jié)合起來，利用地形中的自然沖溝，形成曲折自然的景觀林帶，將自然生態(tài)因素導(dǎo)入城市中心。 圖 7 縣城空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 4 4、長沙星沙新城功能布局、長沙星沙新城功能布局根據(jù) 2009 年新修訂的長沙星城概念規(guī)劃，進(jìn)一步明晰了城市空間功能，提出

18、了九大功能發(fā)展區(qū)：以縣城區(qū)域?yàn)橹鞯纳鷳B(tài)宜居新城區(qū)、毛塘鋪綜合發(fā)展區(qū)、現(xiàn)狀優(yōu)化提升區(qū)、工程機(jī)械工業(yè)園區(qū)、綜合創(chuàng)新發(fā)展區(qū)、空港發(fā)展區(qū)、汽車工業(yè)園區(qū)、cbd 發(fā)展區(qū)、臨空先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)。在新的發(fā)展規(guī)劃中，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了縣城區(qū)域的生態(tài)性、宜居性，為區(qū)域城市的發(fā)展做出了明確的方向。 12圖 8 長沙縣概念性功能規(guī)劃圖5 5、人口遠(yuǎn)景規(guī)劃、人口遠(yuǎn)景規(guī)劃到 2020 年，規(guī)劃中心城市（縣城）1 個(gè)，中心鎮(zhèn) 3 個(gè)（星沙除外），一般建制鎮(zhèn) 16 個(gè)（含核心區(qū) 6 組團(tuán)），一般集鎮(zhèn) 20 個(gè)，中心村 43 個(gè)，基層村 96 個(gè)。城鎮(zhèn)人口 125 萬人，農(nóng)村地區(qū)總?cè)丝诩s 30 萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 78%。長沙縣縣

19、城人口規(guī)模至 2020 年為 50 萬人，建設(shè)用地 60 平方公里。其中長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 20 萬人，30 平方公里。2009 年深圳新摩爾商業(yè)管理公司系統(tǒng)策劃了長沙經(jīng)開區(qū)和長沙縣共同的 cbd,積 13極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，圓滿通過了長沙經(jīng)開區(qū)的高層次論證，得到了主要領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和贊同。新摩爾公司與長沙經(jīng)開區(qū)領(lǐng)導(dǎo)深入溝通了 cbd 從總體策劃到規(guī)劃設(shè)計(jì)的具體思路，配合長沙經(jīng)開區(qū)規(guī)劃局?jǐn)M定了規(guī)劃設(shè)計(jì)思路，2010 年長沙市規(guī)劃設(shè)計(jì)院中標(biāo)本項(xiàng)目，2011 年 9 月正式通過了控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。新長海廣場(chǎng) 108 畝土地是星沙 cbd 建設(shè)的第一個(gè)綜合體項(xiàng)目，第一個(gè)購物中心，對(duì)于推動(dòng)星沙 cbd 啟

20、動(dòng)具有重大意義。圖 9 星沙 cbd 土地利用規(guī)劃(紅線框架內(nèi)是新長海廣場(chǎng)項(xiàng)目) 14圖 10 星沙 cbd 控制性規(guī)劃總平面圖圖 11 星沙 cbd 控制性規(guī)劃效果圖小結(jié)：長株潭一體化、星沙商業(yè)副中心規(guī)劃發(fā)展定位小結(jié)：長株潭一體化、星沙商業(yè)副中心規(guī)劃發(fā)展定位,長沙機(jī)場(chǎng)和高鐵南站均在長長沙機(jī)場(chǎng)和高鐵南站均在長沙東城區(qū)，因此，充分利用現(xiàn)有交通基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)長沙東城沙東城區(qū)，因此，充分利用現(xiàn)有交通基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)長沙東城 cbd 是符合城市發(fā)是符合城市發(fā) 15展規(guī)律的，給長沙縣和長沙經(jīng)開區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來歷史性機(jī)遇，機(jī)械人口的展規(guī)律的，給長沙縣和長沙經(jīng)開區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來歷史性機(jī)遇，機(jī)械人口的快

21、速增長使消費(fèi)需求不斷加強(qiáng)?？焖僭鲩L使消費(fèi)需求不斷加強(qiáng)。第二章第二章 長沙縣商業(yè)市場(chǎng)分析長沙縣商業(yè)市場(chǎng)分析一、長沙縣商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、長沙縣商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1 1、商業(yè)發(fā)展總體狀況、商業(yè)發(fā)展總體狀況 經(jīng)過最近幾年的培育，長沙縣商貿(mào)流通業(yè)得到一定發(fā)展，通程商業(yè)廣場(chǎng)、中南汽配市場(chǎng)成為兩大商貿(mào)流通重點(diǎn)區(qū)域。作為長沙市商業(yè)副中心的星沙商圈目前主要以通程商業(yè)廣場(chǎng)為中心，向東、向南擴(kuò)散，商圈內(nèi)商業(yè)除易初蓮花、新一佳、步步高、蘇寧電器、國美電器等規(guī)模性超市、百貨、電器賣場(chǎng)外，仍以傳統(tǒng)的沿街商業(yè)為主，其整體發(fā)展水平較低、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較為單一、商品層次不高、商業(yè)集中度不高、缺少規(guī)模效應(yīng)、商圈輻射范圍小，因此可以說星沙商圈尚

22、處于發(fā)展啟動(dòng)階段，商圈成熟度不夠，長沙商業(yè)副中心的商業(yè)地位尚未形成。國內(nèi)外知名企業(yè)的聚集、旅游業(yè)的發(fā)展，已大大促進(jìn)了當(dāng)?shù)鼐频辍⒉惋嫎I(yè)的發(fā)展，目前已擁有明城國際大酒店、開源新城大酒店、碧桂園威尼斯等五星級(jí)酒店及天成酒店、明城大酒店、開元大酒店、紫鑫大酒店等三星或四星級(jí)酒店，另外還擁有華天之星、星期天連鎖酒店及一百多家中小型酒店、賓館。在餐飲業(yè)方面，除具有本土特色的土菜館、湘菜館外，肯德基、麥當(dāng)勞、德克士等西式快餐已進(jìn)入，老樹咖啡、上島咖啡、蒙娜麗莎、錦宏閣等休閑咖啡、茶餐廳已得到快速發(fā)展。休閑娛樂業(yè)發(fā)達(dá)，據(jù)初略統(tǒng)計(jì)，各種洗浴、休閑按摩、ktv、茶座、纖體、美容等場(chǎng)所大約 200 家，星沙 15

23、區(qū)是休閑娛樂業(yè)的集中區(qū)域。酒店、餐飲、健康休閑業(yè)發(fā)展興旺，星級(jí)酒店的開房率大多達(dá)到 75%以上，部分具有特色、檔次的餐飲生意火爆。但從總體來看，檔次不夠，大多以中低檔為主，且沒有形成品牌知名度，其消費(fèi)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等均有待進(jìn)一步提高，特別是健身、spa 美容養(yǎng)身、文化體育等有益于身心健康的休閑消費(fèi)場(chǎng)所缺乏。2 2、消費(fèi)品零售額、消費(fèi)品零售額根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009 年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 105.7 億元，同比增長33.8%。零售額按行業(yè)分，批發(fā)行業(yè) 2.7 億元，增長 12.2%；零售行業(yè) 93.1 億元，增長 1637.2%；住宿和餐飲行業(yè) 9.3 億元，增長 11.6%；其他

24、行業(yè) 0.6 億元，增長 48.9%。按地區(qū)分，城鎮(zhèn)完成零售額 71.4 億元，增長 43%；農(nóng)村完成零售額 34.3 億元，增長 18.1%。作為中部第一縣，其商貿(mào)流通業(yè)相對(duì)繁榮，但作為長沙市的“兩翼”之一，無論從社會(huì)消費(fèi)品零售總額還是人均社會(huì)消費(fèi)品零售數(shù)額方面，與長沙市相比較仍存在很大差距。長沙市 2009 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 1524.9 億元，按常住人口計(jì)算，人均社會(huì)消費(fèi)品零售額為22958 元，而長沙縣人均社會(huì)消費(fèi)品零售額只有 13551 元，為長沙市人均數(shù)的 59%；而實(shí)際上長沙縣的人均 gdp（64019 元）為長沙市人均 gdp（56620 元）的 1.13 倍，長沙縣城鎮(zhèn)

25、居民人均消費(fèi)性支出（14607 元）為長沙市的城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出（15020 元）的 97.3%，消費(fèi)支出并沒有太大差距，這充分反映出長沙縣商業(yè)發(fā)展與長沙市的差距，同時(shí)也說明長沙縣城鎮(zhèn)居民消費(fèi)外流現(xiàn)象的突出。3 3、商業(yè)地產(chǎn)投資、商業(yè)地產(chǎn)投資2009 年度，長沙縣 82 個(gè)樓盤全年完成房地產(chǎn)投資 66.1 億元，增長 32.7%，其中，住宅投資完成 55.3 億元，增長 28.9%；辦公樓完成 0.2 億元，下降 85%；商業(yè)營業(yè)用房和其它附屬設(shè)施分別完成投資 4.5 億元和 6 億元，同比分別增長 50%和 27.6%。4 4、主要商業(yè)業(yè)態(tài)及其分布、主要商業(yè)業(yè)態(tài)及其分布長沙縣主要商業(yè)活動(dòng)

26、集中于板倉中路、開元中路，基本上呈“丁”字型分布，整個(gè)商業(yè)布局大致可分為四大板塊：開元中路板塊、板倉中路板塊、星沙 15 區(qū)、中南汽車市場(chǎng)板塊。1）板倉中路匯聚超市、電器、建材、酒店、數(shù)碼通訊、便宜利店、小百貨、服裝專賣等業(yè)態(tài)，是星沙早期形成的商業(yè)街；2）開元中路主要以規(guī)模商業(yè)為主，主要業(yè)態(tài)有超市大賣場(chǎng)、百貨、酒店、休閑中西餐飲等，為星沙中后期新興的商業(yè)區(qū)域；3）星沙 15 區(qū)為星沙鎮(zhèn)主要居住區(qū)、也是星沙自發(fā)形成的以餐飲、休閑娛樂、賓館住宿、社區(qū)超市等為主的商業(yè)集中區(qū)，商業(yè)經(jīng)營面積（含酒店、賓館）規(guī)模估計(jì)達(dá)到 50 萬平方米以上，其中 23 區(qū)聚集了星沙約 70%的賓館、休閑娛樂業(yè)態(tài)；4）中南

27、汽車市場(chǎng)板塊為專業(yè)市場(chǎng)區(qū)，主要以汽車交易、汽車零配件、建材、刺繡、工藝品為主。 17步步高百貨易初蓮花商業(yè)樂園通程廣場(chǎng)星沙商業(yè)步行街購物中心步步高超市尚都花園城裙樓商業(yè)（在建）眾鑫建材市場(chǎng)服裝街區(qū)餐飲街區(qū)服裝街區(qū)餐飲酒店聚鑫家具城紫鑫大酒店電子數(shù)碼休閑娛樂服裝服裝、影樓、賓館集貿(mào)市場(chǎng)餐飲明城大酒店步步高百貨易初蓮花商業(yè)樂園通程廣場(chǎng)星沙商業(yè)步行街購物中心步步高超市尚都花園城裙樓商業(yè)（在建）眾鑫建材市場(chǎng)服裝街區(qū)餐飲街區(qū)服裝街區(qū)餐飲酒店聚鑫家具城紫鑫大酒店電子數(shù)碼休閑娛樂服裝服裝、影樓、賓館集貿(mào)市場(chǎng)餐飲明城大酒店圖 12 商業(yè)分布現(xiàn)狀板倉中路主要業(yè)態(tài)與業(yè)種板倉中路主要業(yè)態(tài)與業(yè)種從數(shù)量上看，板倉中路商

28、業(yè)業(yè)態(tài)以服裝、數(shù)碼通訊、酒店、便利店為主，分別占17%、13%、10%、10%，其它業(yè)態(tài)數(shù)量比例均在 10%以下。具體統(tǒng)計(jì)圖表顯示如下：板板倉倉中中路路業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)比比8%1%10%13%6%4%2%17%9%10%6%4%4%1%2%2%2%1%1%餐飲超市大賣場(chǎng)酒店休閑娛樂電器數(shù)碼通訊建材五金燈飾家居飾品服裝皮鞋箱包銀行辦公文具診所網(wǎng)吧藥店小超市便利店其他 圖 13 板倉路業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)星沙星沙 1-51-5 區(qū)主要業(yè)態(tài)與業(yè)種區(qū)主要業(yè)態(tài)與業(yè)種15 區(qū)以休閑娛樂、賓館住宿、餐飲、服裝店為主，其數(shù)量比分別為 1813.3%、12.3%、11.4%、11%，是星沙休閑、餐飲、賓館住宿的聚集地。具體

29、統(tǒng)計(jì)圖表顯示如下：星沙星沙 1 15 5 區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例11.4%13.3%12.3%9.0%5.6%1.0%5.4%11.0%3.3%0.4%0.4%2.9%0.8%2.2%0.6%2.5%2.7%0.4%0.5%0.8%4.2%3.9%0.5%0.4%4.4%賓館休閑娛樂餐飲小吃店小超市酒店日雜小百貨數(shù)碼通訊建材五金摩托專賣家居飾品服裝皮鞋箱包藥店銀行網(wǎng)點(diǎn)辦公文具醫(yī)院診所網(wǎng)吧護(hù)膚化妝品美容美發(fā)汽修汽配水果店干洗店電器維修其他 圖 14 1-5 區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)5 5、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目（不含專業(yè)市場(chǎng)）、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目（不含專業(yè)市場(chǎng)）目前星沙規(guī)模以上（2000 平米以上）商業(yè)營業(yè)面積已突破

30、10 萬平方米（不含專業(yè)市場(chǎng)），其中超市約 25000 平方米，占 25%。見下表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱區(qū)位區(qū)位規(guī)模（規(guī)模（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)通程商業(yè)廣場(chǎng)板倉路25000超市、電器、餐飲、服飾專賣店等步步高百貨開元中路13000百貨、超市步步高超市三一路3600超市賣場(chǎng)新一佳超市通程廣場(chǎng)內(nèi)5000超市賣場(chǎng)易初蓮花開元中路240002f 超市（9800）、服飾賣場(chǎng)、餐飲通程電器通程廣場(chǎng)內(nèi)3000電器蘇寧電器板倉中路2500電器國美電器板倉中路2000電器商業(yè)樂園星沙大道18000餐飲、服飾、家居家私商業(yè)步行街星沙大道13000服飾、餐飲、社區(qū)配套星沙購物中心天華中路2000超市賣場(chǎng)從現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成

31、來看，主要以超市、電器為主，中高檔百貨、綜合性一站式購物中心存在很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 196 6、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特征商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特征1)以板倉路、開元路、星沙大道為框架形成星沙主要商業(yè)區(qū)。2)業(yè)態(tài)由超市、電器、家居、手機(jī)數(shù)碼、服飾、汽車配件、建材、酒店賓館、休閑娛樂、餐飲等組成。3)以傳統(tǒng)沿街商業(yè)為主，新興商業(yè)形態(tài)如現(xiàn)代百貨、購物中心缺乏，與星沙商業(yè)副中心發(fā)展定位存在很大差距。4)購物消費(fèi)環(huán)境、商品品質(zhì)與檔次有待提升，目前進(jìn)駐商品主要以價(jià)格相對(duì)低廉的中低端國內(nèi)品牌為主，這也導(dǎo)致本土中高端消費(fèi)群體的外溢。5)餐飲、休閑娛樂業(yè)比較發(fā)達(dá)，但沒形成規(guī)模及品牌，以中低檔消費(fèi)為主，且競(jìng)爭(zhēng)激烈；與中低檔餐飲消費(fèi)形

32、成對(duì)比的是特色餐飲、中高檔餐飲、環(huán)境優(yōu)雅的休閑咖啡廳生意興隆，這說明當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體追求休閑、舒適及面子消費(fèi)的特征明顯。二、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃二、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)長沙縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2009 一 2020），長沙縣商業(yè)將在規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)通程、黃興和黃花國際空港三個(gè)縣級(jí)商業(yè)中心；濱湖、黃花、暮云、黃土嶺等 5 個(gè)區(qū)域商業(yè)中心；松雅、金鷹、灰埠等 42 個(gè)社區(qū)商業(yè)中心；星沙步行街和長永商業(yè)街等 5 條特色商業(yè)街；中南汽車市場(chǎng)、星沙旅游產(chǎn)品市場(chǎng)、星沙服飾市場(chǎng)等 9 個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，黃花國際空港物流園等 3 個(gè)物流園區(qū)。通程商業(yè)中心：該商業(yè)中心圍繞通程廣場(chǎng)，在東二線、板倉路、涼塘路和望仙路所合圍的區(qū)域規(guī)劃建設(shè)，占地面

33、積約 300 公頃。定位為輻射長沙市、功能齊全、國際化特色鮮明、引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚、展示長沙形象的市級(jí)商業(yè)副中心，分近期和遠(yuǎn)期兩個(gè)階段建設(shè)。近期主要以通程電器、蘇寧電器、國美電器、易初蓮花、新一佳、步步高等主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為基礎(chǔ)，重點(diǎn)改造商業(yè)樂園，使之成為以歐、美、日、韓商品及國際餐飲服務(wù)為主要特色的國際風(fēng)情街，建設(shè)華潤鳳凰城大型購物中心，將星沙步行街打造成為國內(nèi)外知名品牌匯集的服飾精品街。黃興商業(yè)中心：依托在建的武廣高速鐵路黎托客運(yùn)站，在黃興大橋以東、光達(dá)大道南北約 2 公里的區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)。該商業(yè)中心作為核心商業(yè)中心，主要定位為服務(wù)長株潭城市群的中央商務(wù)區(qū)。黃花國際空港商業(yè)中心：以黃花國際機(jī)場(chǎng)為

34、依托，在黃花國際機(jī)場(chǎng)航站樓西北區(qū)域半徑約 2 公里范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)。該商業(yè)中心定位為服務(wù)黃花國際航空城居民及國際空港商務(wù)旅客、 20具有國際特色的縣域核心商業(yè)中心。 圖 15 長沙城鄉(xiāng)商業(yè)規(guī)劃三、商業(yè)發(fā)展預(yù)期三、商業(yè)發(fā)展預(yù)期1、整體發(fā)展預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景看好 根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，星沙已逐步向長沙市商業(yè)副中心目標(biāo)邁進(jìn)；人口的增長、商業(yè)地產(chǎn)投資力度的加大、居民生活水平的提高均將促使區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 212、政策預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)新一輪地產(chǎn)“新政” ，將使投資者的目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)交迎來新的黃金發(fā)展期。3、消費(fèi)需求預(yù)測(cè)消費(fèi)群體快速增長，消費(fèi)行為向檔次化、個(gè)性化方向發(fā)展 隨著長沙縣融

35、城步伐的推進(jìn)，長沙“第六區(qū)”將成為必然；交通的完善進(jìn)一步縮小城市空間距離；房地產(chǎn)價(jià)格洼地及優(yōu)越人居環(huán)境已吸引大量長沙市年輕白領(lǐng)投資置業(yè)；星沙東城cbd 規(guī)劃促進(jìn)高端商務(wù)業(yè)的發(fā)展，將使高端商務(wù)人群聚集。年輕白領(lǐng)的聚增，將引領(lǐng)長沙縣消費(fèi)向檔次化、個(gè)性化方向發(fā)展。4、商業(yè)發(fā)展格局預(yù)測(cè)主城區(qū)呈多中心發(fā)展格局隨著松雅湖、星沙新城 cbd、長永高速等發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，星沙主城區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)格局將由老城核心區(qū)向南北方向發(fā)展，形成以松雅湖、通程商業(yè)廣場(chǎng)、新城 cbd 為核心的三個(gè)主要商業(yè)中心區(qū)。四、分析結(jié)論四、分析結(jié)論隨著交通的完善、長沙市副中心規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)、人口的增加以及政策的推動(dòng)，使長沙縣商業(yè)有了強(qiáng)大的發(fā)

36、展后勁及市發(fā)展增長空間。目前商業(yè)具有一定的基礎(chǔ)與氛圍，但與長沙市區(qū)相比仍然存在較大差距，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理、中高檔消費(fèi)場(chǎng)所缺失、商品品類有限、購物環(huán)境不佳等問題突出，商業(yè)環(huán)境及商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)勢(shì)在必行。隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快及城市區(qū)域功能規(guī)劃的出臺(tái)，大型綜合性購物中心及特色商業(yè)街區(qū)將成為未來發(fā)展的主流，北部松雅湖區(qū)域及南部 cbd 區(qū)域?qū)⒊蔀橹懈邫n商業(yè)消費(fèi)中心。第三章第三章 項(xiàng)目地塊發(fā)展價(jià)值分析項(xiàng)目地塊發(fā)展價(jià)值分析一、項(xiàng)目地塊發(fā)展價(jià)值要素一、項(xiàng)目地塊發(fā)展價(jià)值要素 1、地塊概況區(qū)位：項(xiàng)目地塊位于板倉南路，屬星沙東城 cbd 商業(yè)中心區(qū)域。 22西至界限：東到板倉南路、北至向陽路、西至壽昌路、南面為全興

37、工業(yè)公司。規(guī)模：用地面積為 71980。用地性質(zhì)：商住用地（東北角 30 多畝為工業(yè)用地）規(guī)劃容積率：地塊現(xiàn)狀：地面無建筑符著物、地塊平整，南北存在 56 米高差。 項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊長永高速京珠高速板倉南路向陽路漓湘路壽昌路公園明城國際大酒店項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊長永高速京珠高速板倉南路向陽路漓湘路壽昌路公園明城國際大酒店 圖 16 地塊示意圖2、交通條件 地塊周圍分布著板倉路、漓湘路、向陽路、壽昌路等城市主次干道，同時(shí)北面為長永高速、西面為京珠高速，有 127、501、701、703 等公交車通往長沙市及長沙縣各區(qū)域，交通易達(dá)性強(qiáng)。3、周邊資源與配套地塊東側(cè)為明城國際大酒店（五星級(jí)）以及公園綠地。

38、因地塊所處區(qū)域原為長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，周邊主要為工廠及相關(guān)生產(chǎn)或服務(wù)企業(yè)，其他生活配套在不斷完善過程中，目前主要配套分布于長永高速以北的老城區(qū)。根據(jù) cbd 發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目地塊北側(cè)將配置大型休閑廣場(chǎng)、公共文化設(shè)施、書城等。4、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 一是地塊位于 cbd 中心位置，為 cbd 區(qū)域的商業(yè)中心區(qū)，地塊發(fā)展機(jī)會(huì)與價(jià)值現(xiàn)顯；二是長永高速蓋板工程規(guī)劃，將使星沙南北界限消除，長永高業(yè)街區(qū)將成為 cbd 區(qū)域商業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容之一；三是星沙舊城改造提上議事日程，在推動(dòng)舊城區(qū)形象及商業(yè)升級(jí)的同時(shí)，也會(huì)形成對(duì)本地塊項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 235、周邊人口分布目前地塊 1.5 公里半徑范圍內(nèi)人口主要分布于長永高

39、速以北的老城區(qū)，大約為 3 萬人；在近三年內(nèi)新建或在建項(xiàng)目假設(shè)全入住情況下，將帶動(dòng)人口新增約 4.5 萬人，加上工作人口及流動(dòng)人口，區(qū)域內(nèi)總?cè)丝跀?shù)最多為 10 萬人，短期內(nèi)在地塊有效服務(wù)半徑內(nèi)人口總量不足。但隨著 cbd 建設(shè)步伐的加快，區(qū)域內(nèi)居家人口與工作人口均將增加，按照初步規(guī)劃思路，其人口總量將達(dá)到 1015 萬人。1.5 公里半徑范圍內(nèi)近 3 年來新增樓盤人口估算樓盤名稱總戶數(shù)人口預(yù)計(jì)（按 3.2 人/戶估算）備注香檳小鎮(zhèn)7002240已交房明城公寓11713747已交房榮鑫家園4501440已交房蝴蝶谷350011200約 2012 年竣工楚天馨苑7702464已交房楚天中苑5201

40、664已竣工楚天世紀(jì)城29009280約 2012 年竣工 尚都花園城15745036三期在建時(shí)代星城27008640約 2011 年竣工合計(jì)1428545712 24圖 17 新長海廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖二、項(xiàng)目地塊二、項(xiàng)目地塊 swot 分析分析1 1、優(yōu)勢(shì)（、優(yōu)勢(shì)（s s）（1）未來cbd商業(yè)中心位置項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槲磥韈bd商業(yè)中心區(qū)，坐擁cbd核心，未來高端消費(fèi)群聚集，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。?）交通發(fā)達(dá)，易達(dá)性強(qiáng)項(xiàng)目周邊城市主次干道、高速公路縱橫交錯(cuò)，商圈輻射范圍增大。（3）坡地、公園及休閑廣場(chǎng)資源 項(xiàng)目地塊存在南北高差，在商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中易形成亮點(diǎn)；東側(cè)公園綠地及北面文化廣場(chǎng)、長永

41、蓋板休閑廣場(chǎng)的規(guī)劃，將形成集購物、休閑為一體的人氣聚集區(qū)。（4）項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目目前占地約 108 畝，后續(xù)若增加全興地塊則達(dá) 200 多畝，加之已建成的尚都花園城商業(yè)形成聯(lián)動(dòng)，能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。（5）企業(yè)品牌與實(shí)力 作為有著長沙市多年開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，實(shí)力強(qiáng)勁， 具備打造強(qiáng)品質(zhì)項(xiàng)目的能力。核心優(yōu)勢(shì)核心優(yōu)勢(shì)地段、交通地段、交通2、劣勢(shì)（、劣勢(shì)（w）( 1 )區(qū)域商業(yè)處于發(fā)展起步階段，缺乏商業(yè)氛圍與人氣項(xiàng)目區(qū)域?yàn)樾乱?guī)劃的cbd，目前區(qū)域居住人口有限、商業(yè)氛圍缺乏，其商業(yè)、商務(wù)氛圍及人氣場(chǎng)的形成需要較長時(shí)間。( 2 )部分用地為工業(yè)用地用地性質(zhì)不統(tǒng)一，部分用地為工業(yè)用地，對(duì)于物業(yè)的資金轉(zhuǎn)化能力有

42、一定影響，且存在一定的政策性風(fēng)險(xiǎn)。( 3 )交通壓力較大現(xiàn)有主干道板倉路為兩車道，路面面寬小，隨著小汽車的普及，未來交通壓力將越來越 25大。( 4 )軌道交通線路偏離目前長沙市軌道交通線路偏離整個(gè)星沙東城cbd，無論對(duì)cbd還是本項(xiàng)目都是缺陷。核心劣勢(shì)核心劣勢(shì)商業(yè)氛圍、人氣、交通壓力商業(yè)氛圍、人氣、交通壓力3、機(jī)會(huì)（、機(jī)會(huì)（o）（1）大長沙規(guī)劃的實(shí)施在大長沙概念規(guī)劃下，星沙已定位為長沙商業(yè)副中心，隨著融城計(jì)劃的推進(jìn)，長沙縣成為長沙市“第六區(qū)”指日可待。（2）東城cbd的規(guī)劃東城cbd規(guī)劃構(gòu)想，給本項(xiàng)目帶來了最為直接最具想象空間的發(fā)展機(jī)會(huì)。（3）星沙商業(yè)升級(jí)先機(jī)星沙現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)較為傳統(tǒng)、業(yè)態(tài)檔

43、次偏低、綜合性大型購物中心缺失，這給本項(xiàng)目的發(fā)展有了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（4）房地產(chǎn)“新政” 2010年出臺(tái)的提高住宅首付比例及二套以上房貸的控制，使住宅與商用物業(yè)的投資置業(yè)門檻同等化，而漲幅相對(duì)平穩(wěn)且高投資回報(bào)的商用物業(yè)將吸引大量投資者，將進(jìn)一步推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。核心機(jī)會(huì)核心機(jī)會(huì)大長沙的規(guī)劃實(shí)施、東城大長沙的規(guī)劃實(shí)施、東城 cbdcbd 規(guī)劃、市場(chǎng)機(jī)會(huì)規(guī)劃、市場(chǎng)機(jī)會(huì)4、威脅（、威脅（t） 本項(xiàng)目的威脅主要來自于各區(qū)域商業(yè)板塊的客群分流及未來cbd區(qū)域內(nèi)新開發(fā)項(xiàng)目之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于現(xiàn)有存在的商業(yè)項(xiàng)目，不應(yīng)視為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因本項(xiàng)目在戰(zhàn)略上應(yīng)是市場(chǎng)“引領(lǐng)者”，而不是以市場(chǎng)“追隨者”。（1）以通程商

44、業(yè)廣場(chǎng)為中心的現(xiàn)有老城核心商業(yè)區(qū)域?qū)δ喜縞bd普通客群的分流。就目前商業(yè)分布格局來看，以通程商業(yè)廣場(chǎng)為中心的星沙中心區(qū)商圈內(nèi)擁有新一佳、步步高、易初蓮花、通程電器、蘇寧、國美等零售品牌，其輻射范圍覆蓋整個(gè)星沙及下屬周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在核心商圈的客源爭(zhēng)奪上，通程廣場(chǎng)商圈及未來的cbd商圈主要存在對(duì)舊城區(qū)客群的爭(zhēng)奪。（如圖示）（2）松雅湖的商業(yè)規(guī)劃，將對(duì)本項(xiàng)目高端客群形成分流；（3）舊城改造區(qū)域及cbd區(qū)域內(nèi)后續(xù)同類項(xiàng)目開發(fā)所帶來的正面競(jìng)爭(zhēng)。 26核心威脅核心威脅客戶分流、同一區(qū)域內(nèi)后建同類項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)客戶分流、同一區(qū)域內(nèi)后建同類項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng) 圖 18 核心商圈輻射示意結(jié)論：結(jié)論： 如何把握城市發(fā)展機(jī)

45、遇、抓住市場(chǎng)先機(jī)，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)條件，打造星沙商業(yè)如何把握城市發(fā)展機(jī)遇、抓住市場(chǎng)先機(jī)，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)條件，打造星沙商業(yè)標(biāo)桿，以滿足未來中高收入階層的消費(fèi)需求，是本項(xiàng)目定位及成功能關(guān)鍵所在。標(biāo)桿，以滿足未來中高收入階層的消費(fèi)需求，是本項(xiàng)目定位及成功能關(guān)鍵所在。第四章第四章 項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路一、項(xiàng)目總體定位一、項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目初步建議定位為：星沙首個(gè)城市綜合體購物中心(含面向中等收入顧客為主的購物中心)；長沙市東部新城首家集購物、休閑游覽、演藝娛樂、餐飲美食、酒吧、休閑文化等多元功能為一體的體驗(yàn)式購物公園與東部新城 cbd 的城市客廳；長沙市東部新城商業(yè)地標(biāo)。 27二、功能定位二、功能定位 整

46、體功能定位及目標(biāo)整體功能定位及目標(biāo)高檔次城市商務(wù)綜合建筑體，項(xiàng)目的商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓幾個(gè)主要功能之間，應(yīng)形成運(yùn)轉(zhuǎn)良好的互動(dòng)作用，整體以商業(yè)為主要功能，利用高星級(jí)酒店帶動(dòng)，公寓配合寫字樓作為對(duì)二者功能的補(bǔ)充和完善，同時(shí)借助新長海廣場(chǎng)強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，形成 1+1 大于 2 的合力效應(yīng)，最終能夠以較強(qiáng)的綜合實(shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，成為長沙經(jīng)開區(qū)獨(dú)特的高品質(zhì)綜合性地標(biāo)項(xiàng)目。 商業(yè)商業(yè)以一站式購物中心為基本形態(tài)，融合超市、特色品牌、電器專業(yè)店、運(yùn)動(dòng)主題體驗(yàn)店、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)，主力店通過步行街相連，搶占長沙縣和經(jīng)開區(qū)商業(yè)核心制高點(diǎn)，為區(qū)域內(nèi)基本的政府高收入群體、企業(yè)白領(lǐng)家庭提供全方位服務(wù)，逐步擴(kuò)大長沙東城

47、 cbd 商圈影響力。 公寓公寓順應(yīng)長沙經(jīng)開區(qū) cbd 未來發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合未來五星級(jí)酒店集中分布的可能性，以滿足白領(lǐng)需求為主開發(fā)中小戶型服務(wù)公寓或白金國際公寓，與其他高層住宅產(chǎn)品形成豐富的產(chǎn)品線。 辦公物業(yè)辦公物業(yè)順應(yīng)長沙經(jīng)開區(qū) cbd 商務(wù)功能的發(fā)展需求及產(chǎn)品線檔次和人群，兼顧中大型企業(yè)與社會(huì)時(shí)尚一族、自由工作者和小型個(gè)體單位的需求，形成甲級(jí)寫字樓與 soho 產(chǎn)品的組合。同時(shí)也為自身購物中心增加中高端消費(fèi)人群。三、物業(yè)功能配比三、物業(yè)功能配比考慮到酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性及回報(bào)周期長，而寫字樓市場(chǎng)需求目前有限，主要著眼于 cbd的未來發(fā)展，因此對(duì)酒店、寫字樓的開發(fā)適當(dāng)控制，前期在 108 畝地塊內(nèi)

48、暫不配置星級(jí)酒店，整個(gè)項(xiàng)目著重于以商業(yè)（含餐飲、休閑娛樂）作為驅(qū)動(dòng)，以居住型公寓與辦公物業(yè)提升人氣，因此應(yīng)適當(dāng)加大商業(yè)和公寓（滿足居住、投資市場(chǎng)需求，資金回收需求）的比例，降低項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，形成以下基本方案：用地指標(biāo)： 28指標(biāo)分類指標(biāo)值擬定容積率建筑面積備注占地面積72000實(shí)際用地68000退紅線其中： 商業(yè)用地3300050165000建議增加至 50 畝 住宅用地3500055192500合計(jì)357500注：容積率指標(biāo)以實(shí)批為準(zhǔn) 物業(yè)配比方案：物業(yè)類型面積（） 項(xiàng)目整體配比商業(yè)綜合體配比備注高層住宅192500538%含幼兒園、物管用房、向陽路及壽昌路沿街底商商業(yè)綜合體165000按增

49、加至 50 畝計(jì)算其中：商業(yè)65000182%40%不含地下 公寓70000168%36% 寫字樓40000112%24%第五章第五章 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一、商業(yè)功能結(jié)構(gòu)一、商業(yè)功能結(jié)構(gòu)購物功能休閑娛樂功能餐飲功能文化旅游功能商務(wù)辦公功能 29二、業(yè)態(tài)組合原則二、業(yè)態(tài)組合原則1）經(jīng)營種類的相似性；2）經(jīng)營種類的互補(bǔ)性；3）同類商品價(jià)格的相近與差異；4）主流商品定位的明確性；三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 1 1、業(yè)態(tài)組合類型、業(yè)態(tài)組合類型 大型綜合超市大型綜合超市功能：滿足基本生活類消費(fèi)大型綜合超市對(duì)人流的帶動(dòng)作用極為明顯，可以為購物中心帶來人流。代表商家：沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)等 主

50、題百貨主題百貨 功能：增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力的特定業(yè)態(tài)，體現(xiàn)項(xiàng)目差異化根據(jù)市場(chǎng)需求，建議引入中高檔品牌百貨，如王府井、平和堂等。 品牌專賣街區(qū)品牌專賣街區(qū)功能：滿足中高端人群的品牌消費(fèi)需求提升項(xiàng)目總體形象，形成主力店業(yè)態(tài)的補(bǔ)充。 數(shù)碼影院數(shù)碼影院功能：增強(qiáng)體驗(yàn)性消費(fèi)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，提升項(xiàng)目文化消費(fèi)內(nèi)涵。 特色餐飲特色餐飲功能：增強(qiáng)項(xiàng)目的聚客能力，增強(qiáng)消費(fèi)體驗(yàn)，突出檔次和私密需求建議突出餐飲的層次，考慮本地湘菜、中式酒樓、美食廣場(chǎng)為主。 健身中心、健身中心、spaspa 生活館、兒童娛樂城生活館、兒童娛樂城功能：滿足日常運(yùn)動(dòng)健身需求，增強(qiáng)體驗(yàn)，突出主題文化，同時(shí)以兒童消費(fèi)帶動(dòng)家庭消費(fèi)。 2、業(yè)態(tài)

51、組合比例、業(yè)態(tài)組合比例 30規(guī)劃地下 1 萬平方米商業(yè)，地上 5.5 萬平方米，合計(jì) 6.5 萬平方米。 業(yè)態(tài)分類面積（）比例備注購物中心品牌或百貨主力店2500033%超市800011%地下品牌專賣街區(qū)1300017%女性時(shí)尚品牌專賣 10000，男性品牌專賣 3000地下時(shí)尚精品街區(qū)20003%餐飲美食500020%中餐、西餐、休閑美食、咖啡廳組合休閑娛樂1000013%電玩 2000,影院 4000，健身及 spa4000商業(yè)配套20003%金融網(wǎng)點(diǎn)合計(jì)65000100%3、業(yè)態(tài)平面布局、業(yè)態(tài)平面布局2010 年初步思考的業(yè)態(tài)方案年初步思考的業(yè)態(tài)方案樓層業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)細(xì)分1f超市大賣場(chǎng)、時(shí)

52、尚精品街區(qū)主題百貨化妝品、珠寶首飾、皮鞋1f品牌旗艦店、奢侈品專賣、西餐、商業(yè)配套主題百貨女裝、女性箱包2f餐飲、品牌專賣主題百貨女裝、女性內(nèi)衣3f餐飲、品牌專賣主題百貨男裝、運(yùn)動(dòng)休閑4f主題商場(chǎng)、休閑娛樂特力屋、健身、美容 spa主題百貨兒童服飾、兒童用品5f休閑娛樂電玩、影院rf空中花園 312012 年深化的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方案年深化的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方案板倉路東南角購物中心娛樂中心5f電影院 1500 平方米+咖啡廳+主題餐廳總計(jì) 3000 平方米4f電影院 1500 平方米+餐飲美食廣場(chǎng) 2500平方米=4000 平方米3f兒童服飾+玩具+運(yùn)動(dòng)區(qū)+游樂區(qū) 5000 平方米健身中心+ spa 2f南側(cè)

53、男裝區(qū) +快餐文藝活動(dòng)中心+ktv1f淑女裝區(qū)+化妝品+快餐+銀行網(wǎng)點(diǎn)+1000平方米名品網(wǎng)吧+電玩-1f皮鞋皮具+少女裝+內(nèi)衣區(qū)+金銀珠寶+銀行網(wǎng)點(diǎn)-2f超市+外店(茶葉、藥店+禮品店)業(yè)態(tài)優(yōu)點(diǎn)：業(yè)態(tài)優(yōu)點(diǎn)：第一第一 有利于聚集人氣，形成下面超市具有人流有利于聚集人氣，形成下面超市具有人流 上面電影院匯集人流，有利于形上面電影院匯集人流，有利于形成消費(fèi)目的地，有利于滾動(dòng)開發(fā)。成消費(fèi)目的地，有利于滾動(dòng)開發(fā)。第二第二 充分利用現(xiàn)有明城五星酒店優(yōu)勢(shì)，利用長沙經(jīng)開區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，逐步充分利用現(xiàn)有明城五星酒店優(yōu)勢(shì)，利用長沙經(jīng)開區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，逐步聚集高端品牌，實(shí)現(xiàn)綜合體銷售和經(jīng)營的可持續(xù)發(fā)展。聚集高

54、端品牌，實(shí)現(xiàn)綜合體銷售和經(jīng)營的可持續(xù)發(fā)展。第三第三 有利于和縣政府廣場(chǎng)下面的大型超市業(yè)態(tài)商業(yè)差異化，填補(bǔ)長沙縣和經(jīng)開區(qū)有利于和縣政府廣場(chǎng)下面的大型超市業(yè)態(tài)商業(yè)差異化，填補(bǔ)長沙縣和經(jīng)開區(qū)的業(yè)態(tài)空白。的業(yè)態(tài)空白。4、平面規(guī)劃示意圖、平面規(guī)劃示意圖 32 1f 33 第六章第六章 建筑策劃要點(diǎn)建筑策劃要點(diǎn)一、建筑形態(tài)布局一、建筑形態(tài)布局1）商業(yè)綜合體與住宅區(qū)形成相對(duì)獨(dú)立單元，商業(yè)綜合體沿板倉路布局，東北角規(guī)劃大型主入口前廣場(chǎng)，進(jìn)行退臺(tái)式設(shè)計(jì)，以形成購物中心良好的主入口展示面及人流的積聚；2）參考日本難波城設(shè)計(jì)，沿板倉路分布寫字樓，地塊南側(cè)分布公寓，寫字樓與公寓打造區(qū)域性地標(biāo)性建筑，取消原規(guī)劃方案中北側(cè)寫字樓，增加商業(yè)物業(yè)頂層花園空間，以提升物業(yè)品質(zhì)感，同時(shí)減少因?qū)懽謽欠植歼^密對(duì)商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響。 34 難波城效果圖 項(xiàng)目建筑布局二、建筑空間建議二、建筑空間建議 采用室內(nèi)大空間與室內(nèi)步行街區(qū)相結(jié)合空間布局，規(guī)劃中庭與連廊式步行空間，通過中庭與步行空間達(dá)到各功能區(qū)的銜接與轉(zhuǎn)換，同時(shí)增強(qiáng)室內(nèi)空間感覺與建筑美感。1 1） 、中庭、中庭中庭為中心，用中庭將步行街與各層平面組織聯(lián)系起來，使購物廣場(chǎng)空間得以融會(huì)貫通，產(chǎn)生強(qiáng)烈的空間對(duì)比效果，這既為商家創(chuàng)造出一種共榮共生的