淺議房地產(chǎn)抵押評估管理

1、淺議房地產(chǎn)抵押評估管理論文摘要：目前房地產(chǎn)抵押評估中存在虛假評估報告的問題，本文在客觀分析問題的基礎(chǔ)上，提出了防范虛假抵押評估報告的建議，希望能對房地產(chǎn)抵押評估管理有所幫助。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押評估；問題及成原；管理建議房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，具有較高的保值和增值性，由于它有效地提高了銀行信貸資金的安全性，是各家銀行都樂意采用的資金投放方式。而房地產(chǎn)抵押價值如果過高，就容易造成信貸風險，如果過低，抵押物的擔保作用就得不到充分發(fā)揮。因此客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場價值，有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估中存在的風險尤為重要。隨著抵押貸款評估占評估的比重逐年增大，抵押貸款評估存在的問題也越來越不容忽視.。1

2、抵押評估存在的主要問題及形成原因抵押評估存在的主要問題是由具有合法資質(zhì)的評估機構(gòu)出具的價格虛高或者虛低的虛假抵押評估報告。這類虛假抵押評估報告由評估機構(gòu)出具、估價師簽章，表現(xiàn)形式合法，具有很大的欺騙性和風險潛伏性。評估機構(gòu)出具虛假評估報告的主要有三個方面的原因。 一是客戶直接委托評估制。應(yīng)該說，金融機構(gòu)從信用貸款到抵押擔保貸款在規(guī)避信貸風險方面進了一大步，但抵押物評估約定由客戶委托并提供評估報告還是存在較大的制度風險。目前抵押物評估主要還是客戶委托。客觀上說，評估機構(gòu)通常會遵循“誰委托、誰付費，對誰負責”的潛規(guī)則；客戶直接委托，一般容易受到客戶的影響。在競爭日益激烈的評估市場，評估機構(gòu)本身就是

3、為客戶和金融機構(gòu)提供服務(wù)的主體，客戶作為評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)來源，通常處于優(yōu)勢地位，對評估結(jié)果具有不可低估的影響力。 二是不實評估報告部分滿足了基層金融機構(gòu)信貸客戶經(jīng)理業(yè)務(wù)營銷的客觀需要。由于基層金融機構(gòu)的信貸客戶經(jīng)理甚至是負責人有較大的業(yè)務(wù)營銷壓力，加上金融機構(gòu)也是特殊的企業(yè)，而銀行業(yè)競爭同樣激烈，需要基層金融機構(gòu)向社會爭奪優(yōu)質(zhì)信貸客戶。一宗信貸業(yè)務(wù)的完成，通常除了信貸項目本身各項經(jīng)濟指標優(yōu)良、滿足上級行各項信貸政策條件外，承辦的基層金融機構(gòu)一般還要說服高層風險控制部門該客戶確實有足額的抵押物擔保。而進入信貸審批程序時，基層客戶經(jīng)理已經(jīng)付出了巨大的努力，他們期望申報的項目審核成功，因此，在委托評估

4、時，更多情況下，其立場已實質(zhì)站在客戶一邊。 三是信貸審批與風險控制獨立進行，而獨立信貸審批與風險控制部門缺乏必要的專業(yè)技術(shù)人才把關(guān)。對抵押評估報告的審查不少金融機構(gòu)尚處于評估機構(gòu)是否入選、評估報告要件是否有瑕疵的形式審查的初級階段，即便是對虛假評估結(jié)論有疑問，也難以從專業(yè)技術(shù)的高度提出質(zhì)疑，或者說服力不夠；物流管理畢業(yè)論文加上評估機構(gòu)與金融機構(gòu)合作之間缺乏對估價報告信息進行有效溝通，難以掌握到真實情況，給不實評估報告提供了生存土壤。虛假抵押評估報告對社會、對金融機構(gòu)，對評估行業(yè)均有很大的危害，是評估業(yè)與金融業(yè)的毒瘤。它破壞了社會的誠信體系，成為孳生腐敗的溫床；擾亂社會秩序和金融秩序，危害評估業(yè)

5、發(fā)展，給金融業(yè)運營帶來巨大風險。虛假抵押評估報告現(xiàn)象的存在，嚴重損害金融機構(gòu)、評估機構(gòu)、估價師等各方利益。防范虛假抵押評估報告，對金融業(yè)、評估業(yè)，評估機構(gòu)和估價師，對建設(shè)誠信體系、和諧社會，其意義不言而喻。2加強房地產(chǎn)抵押評估管理建議 虛假抵押評估報告危害多多，必須加以嚴厲打擊和重點防范，金融機構(gòu)、行業(yè)主管部門和評估機構(gòu)應(yīng)按各自的實際情況逐步建立和健全虛假抵押評估報告防范對策體系。金融機構(gòu)方面。選擇評估機構(gòu)時，可根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”的規(guī)定。1按照公正、公開、透明的原則，從資質(zhì)等級、承擔責任方式、社會信譽等方面綜合考察，擇優(yōu)決定；2不過分迷信評估機構(gòu)資質(zhì)等級，而應(yīng)注重評估機構(gòu)風險防范體系的建設(shè)，從業(yè)估價師閱歷與經(jīng)驗。通常，評估所需資料、依據(jù)都是