花邊嶺南物業(yè)管理方案

1、第29頁隆生物業(yè) 花邊花邊嶺南花園物業(yè)管理方案 花邊嶺南花園花園物業(yè)管理方案第一章 物業(yè)概況花邊嶺南花園花園位于惠州市花邊嶺西南端cbd中心繁華區(qū)域，周邊商業(yè)、辦公、住宅云集, ,交通便利，商業(yè)氛圍濃郁, 區(qū)域位置優(yōu)越?；ㄟ厧X南花園花園工程設(shè)計為框架結(jié)構(gòu)。地上二十五層，地下二層，是集商業(yè)、住宅為一體的高檔次商住樓。地下一、二層為停車場和設(shè)備用房，一、二層為商場，三層為架空層，四二十五層為住宅。大樓計劃于2008年6月初陸續(xù)交付使用。大樓項目總占地面積為 5946m2，總建筑面積為34942m2，其中地下室建筑面積為6247平方米；商場建筑面積為3018平方米；住宅建筑面積為24701平方米；住

2、宅定位為中小戶型，戶數(shù)為276戶。地下車庫停車位為96輛。住宅電梯可達地下一、二層，在地下一、二層設(shè)有電梯廳。建筑容積率為6.59，建筑密度為35.5%，綠地率為25%?；ㄟ厧X南花園花園為全封閉式管理住宅小區(qū)，其安防系統(tǒng)設(shè)計包括彩色閉路監(jiān)控系統(tǒng)、智能門禁系統(tǒng)、彩色可視對講系統(tǒng)、智能停車場管理系統(tǒng)、電梯五方對講、保安巡更系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)七大部分，安防系統(tǒng)中控室設(shè)于裙樓西側(cè)一層消防控制室內(nèi)。 1、監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)采用彩色閉路監(jiān)控系統(tǒng)，主要為： 、住宅及建筑周邊的監(jiān)控。、地下一、二層、一層住宅大堂及電梯轎廂的監(jiān)控。、小區(qū)內(nèi)部架空層、住宅天面等的監(jiān)控。、地下一、二層停車庫及車道的監(jiān)控。2、智能門

3、禁系統(tǒng)：、在小區(qū)一層大堂門、三層電梯廳門、地下室電梯廳門設(shè)置門禁系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)讀卡器與對講系統(tǒng)門口機設(shè)為一體，采取ic卡刷卡進入，不設(shè)鑰匙開門。業(yè)主須刷卡方可進入。、門禁卡與住宅停車場卡做成一卡通系統(tǒng)。且具有信息發(fā)布功能。、門口機能對不同卡進行識別，并作出相應(yīng)的提示；訪客在門口機呼叫業(yè)主有記錄，業(yè)主對訪客開門也有記錄可查。、因有2部疏散樓梯間可由商場上至三層架空層，為安全起見及考慮商場具體使用情況，疏散樓梯門根據(jù)具體使用情況加設(shè)樓梯通道專用鎖。3、彩色可視對講系統(tǒng)：、在小區(qū)一層大堂門、三層電梯廳門、地下室電梯廳門設(shè)置門口機，門口機也可獨立作立式設(shè)計，與每戶住宅的對講。訪客須經(jīng)業(yè)主同意方可進入。

4、、每戶住宅室內(nèi)分機能與小區(qū)管理處通話（含報警按鈕）。、室內(nèi)分機采用5.6寸彩色液晶屏對講分機。 、小區(qū)大堂值班室、保安宿舍、消防控制室與小區(qū)管理處通話。4、停車場管理系統(tǒng)地下一、二層車庫停放小區(qū)業(yè)主的汽車、摩托（單）車，出入口坡道寬均為5.0m，采用北進南出的方式管理，摩托（單）車不另設(shè)道閘。5、小區(qū)電子巡更系統(tǒng)：在小區(qū)內(nèi)每個單元的一樓、樓頂及小區(qū)外圍、重要設(shè)施設(shè)電子巡更點，供小區(qū)保安人員巡邏檢查使用。確保保安巡邏的質(zhì)量，保障了小區(qū)內(nèi)業(yè)主的安全。大樓主要機電設(shè)備：安防系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、發(fā)電機、水泵設(shè)備、配電設(shè)備、電梯6臺（其中：客梯5臺、貨梯3臺、消防梯2臺）、自動扶手奧的斯電梯18臺（1-

5、6樓商場內(nèi)專用），大堂及地下車庫ic系統(tǒng)等。大樓主要配套設(shè)施有：地下室內(nèi)專用汽車庫、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能ic系統(tǒng)等。第二章 目的和范圍一、管理目的：1、保持物業(yè)的完好程度。通過加強對整體物業(yè)的維護、養(yǎng)護和對業(yè)主(租戶)提供的服務(wù)，防止因使用不當而損壞物業(yè)。2、維護全體業(yè)主(租戶)的利益，加強宣傳，與業(yè)主(租戶)一起，共同營造一個安全、舒適、和諧的購物及居住環(huán)境。3、加強宣傳和管理，引導廣大業(yè)主(租戶)正確使用物業(yè)、公共設(shè)施設(shè)備和場地。4、加強對花園實行社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護和提高隆生物業(yè)公司的社會聲譽。5、以良好的服務(wù)維護和提高隆生地產(chǎn)的

6、社會聲譽和隆生物業(yè)的管理品牌，促進房產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該花園物業(yè)保值升值。二、管理范圍：花邊嶺南花園花園第三章 管理原則、方式和內(nèi)容一、管理原則： 本著“優(yōu)質(zhì)、誠信、創(chuàng)新”的管理方針，實行“以人為本、真誠服務(wù)、報效社群、創(chuàng)物業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨，把花邊嶺南花園花園管理成惠州一流的商住旺地。二、管理方式： 隆生企業(yè)集團有限公司依據(jù)國家物業(yè)管理條例及相關(guān)法律法規(guī)，全權(quán)委托惠州隆生物業(yè)管理有限公司對花邊嶺南花園花園實行綜合一體化管理。隆生物業(yè)管理有限公司在管理合同期內(nèi)對花邊嶺南花園花園負責制訂年度管理目標和簽訂經(jīng)濟目標管理責任書，獨立核算，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。

7、三、管理內(nèi)容：1、對發(fā)展商委托的物業(yè)負責收取租金及管理費等。2、大樓房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等）的維修養(yǎng)護和管理。3、花邊嶺南花園花園及外圍公共部分的公共秩序維護。4、公共綠化、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位及外墻）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運（不含商場內(nèi)的垃圾和管理）。5、室內(nèi)外停車場的管理。6、大樓房屋建筑本體共用設(shè)備設(shè)施（共用的上下管道，共用照明，供水設(shè)施，商業(yè)配電系統(tǒng)、消防控制中心及辦公樓的設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護、運行和管理。7、大樓規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝

8、渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內(nèi)外停車場等）的維修、養(yǎng)護和管理。8、大樓內(nèi)的各項配套服務(wù)設(shè)施的維修，養(yǎng)護和管理（不含商場內(nèi)部設(shè)備設(shè)施）。9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。第四章 總體目標和分項指標一、 總體目標：在委托管理合同期內(nèi)按照“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”目標進行管理服務(wù)，并承諾花邊嶺南花園所有建筑物及配套設(shè)施完善、竣工驗收合格，交付使用一年內(nèi)達到惠州市物業(yè)管理優(yōu)秀大樓的管理標準，二年內(nèi)達到省優(yōu)標準，三年內(nèi)達到國家示范大樓的管理標準。二、 分項指標：1顧客滿意率95%以上；2)管理服務(wù)年有效投訴率5以下，處理率、回訪率100%；3)房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上；4)衛(wèi)生、消殺

9、、環(huán)境綠化市級達標率100%5)維修及時率、合格率100%；6)因管理責任造成的重大刑事案件、進場進庫機動車被盜事故為零；7)杜絕因管理責任造成的重大火災(zāi)事故、安全事故；8)費用年收繳率在98%以上；9)保證提供充足的資源；第五章 組織和資源一、 組織架構(gòu)及人員配備：如下圖所示：惠州隆生物業(yè)公司花邊嶺南花園管理處34人經(jīng)理1人管 理 員一人收 費 員一人維修班3人環(huán)保班7人護衛(wèi)班20人備注：具體各崗位人員安排見如下說明。二、人員安排說明序號崗位編制說明1經(jīng) 理1負責大樓工作的全面管理。2管理員1負責大樓的房屋、環(huán)境、綠化及安全管理工作。3收費員1負責大樓各項費用的收繳及催款工作。4維修工3負責

10、花邊嶺南花園花園所有公共設(shè)備設(shè)施的維修、維護、保養(yǎng)工作， 24小時輪流值班對商場、商鋪、住宅的水電供應(yīng)提供有力的保障.5廚工15護衛(wèi)員固定崗12分別有：室外入口、出口各1人，首層大堂1人，監(jiān)控室（消防控制中心）1人。巡邏崗6班長1人，住宅樓兼車庫巡邏崗1人。機動崗2用于換休和請假頂崗6環(huán)保班綠化工1外圍綠化、空中花園兼清潔工作清潔工6按區(qū)域進行工作分工，其中，外圍2人，地下車庫2人，住宅樓2人。7合計34說明：護衛(wèi)員三個班，每班8小時。三、管理處各崗位職責四、任職資格：職位任 職 資 格經(jīng)理1、大?；蛞陨蠈W歷，45歲以下，5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。2、具備財務(wù)、建筑、小區(qū)環(huán)藝基礎(chǔ)知識和行政管理知識

11、。3、掌握經(jīng)濟法、合同法及物業(yè)管理相應(yīng)的法規(guī)知識。4、熟悉iso9001及iso14001體系運作，具備處理突發(fā)事件及協(xié)調(diào)、溝通能力。5、有較強的服務(wù)意識和良好的職業(yè)道德，取得全國物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。機電工程師1、大?；蛞陨蠈W歷，40歲以下，機電專業(yè)畢業(yè)，三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。2、有較強的服務(wù)意識和良好的職業(yè)道德、協(xié)調(diào)、溝通能力和團隊精神。3、懂電腦操作和弱電系統(tǒng)相關(guān)知識。4、熟悉iso9001及iso14001體系運作。5、取得全國物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。管理員1、大專以上學歷，退伍軍人，36歲以下，三年以上相關(guān)經(jīng)驗。2、有較強的服務(wù)意識和良好的職業(yè)道德，懂得房屋結(jié)構(gòu)及環(huán)境管理的基礎(chǔ)知識，有處理

12、突發(fā)事件的能力。3、熟悉iso9001及iso14001體系運作。4、取得全國物業(yè)管理上崗證收費員1、中?；蛞陨袭厴I(yè)，財務(wù)相關(guān)專業(yè)，2年以上財務(wù)管理經(jīng)驗。2、30歲以下，女性，有惠州市戶口擔保，取得財會上崗證3、有較強的服務(wù)意識和良好的職業(yè)道德。維修班長1、中專以上學歷，25歲以上，兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。2、有中級以上電工證，小區(qū)智能控制系統(tǒng)管理經(jīng)驗，有弱電系統(tǒng)維修經(jīng)驗。3、有較強的服務(wù)意識和良好的職業(yè)道德。護衛(wèi)員1、退伍軍人，高中以上學歷，25歲以下。2、身體素質(zhì)良好，遵章守紀。3、有較強的服務(wù)意識和良好的職業(yè)道德。環(huán)保員1、初中以上畢業(yè)，40歲以下，相貌端正。2、身體健康，踏實肯干。第七章

13、 服務(wù)承諾和質(zhì)量保證花邊嶺南花園服務(wù)承諾一覽表部門服務(wù)承諾質(zhì)量目標護衛(wèi)班設(shè)立24小時服務(wù)電話：xxxxxxx100%發(fā)生盜警，2分鐘內(nèi)到達100%發(fā)生火警，2分鐘內(nèi)到達100%環(huán)衛(wèi)班日常垃圾每日至少收集2次100%走廊、大堂、梯道、電梯轎箱等每日拖、掃3次以上100%除“四害”每月1次100%維修班故障處理：供 水：5分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場處理電 力：5分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場處理維 修：5分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場處理98%98%98%預(yù)先知道停水停電，24小時前發(fā)出通告突發(fā)停水停電，10分鐘內(nèi)發(fā)出通告100%100%簡單照明系統(tǒng)裝置于收到報告后1小時內(nèi)更換需要特別工具更換的照明系統(tǒng)于收到通知后2

14、4小時內(nèi)辦妥95%辦公室開通辦公時間內(nèi)投訴電話：xxxxxxx100%咨詢事項，即日處理一般事項，24小時內(nèi)處理復雜事項，3個工作天內(nèi)解決或轉(zhuǎn)到相關(guān)部門、機構(gòu)并回復98%業(yè)主(租戶)意見調(diào)查，每年至少進行1次，并于2周內(nèi)回復100%書信于3日內(nèi)回應(yīng)100%電話于3次聲響內(nèi)接聽100%約晤于2個工作天內(nèi)會晤100%文娛活動每年元旦、五一、中秋、國慶等傳統(tǒng)節(jié)日舉行95%工程問題2個工作天內(nèi)協(xié)調(diào)并回復95%第八章 移交接管一、 移交接管前的準備工作：1、成立花邊嶺南花園管理處，委派管理處經(jīng)理、機電工程師，管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，了解隱蔽工程及管線的走向，

15、做好各項籌備工作。2、成立驗收小組，了解大樓的設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、強弱電、給排水的走向及存在問題，填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。a、移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。b、公共配套設(shè)施接管驗收表。c、公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。d、機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。3、花邊嶺南花園資料的移交接管。1）產(chǎn)權(quán)資料（復印件）：a、項目批準文件b、用地批準文件2）政府職能部門驗收合格資料：a、市政部門驗收意見； b、環(huán)保部門驗收意見；c、供電部門驗收意見；d、質(zhì)量監(jiān)理部門驗收意見；e、園林綠化部門驗收意見；f、供水部門驗收意見；g、房產(chǎn)管理部門驗收意見；h、消防部門驗收意見；i、規(guī)劃設(shè)

16、計部門驗收意見；j、有線電視工程驗收合格證；k、煤氣管道工程合格證；l、其它有關(guān)資料。3）工程技術(shù)資料（原件）：a、小區(qū)竣工總平面圖。b、道路綠化竣工圖。c、電力竣工圖。d、給、排水、消防竣工圖。e、電話電視線路竣工總平面圖。f、路燈竣工圖。g、建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。h、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。i、其它相關(guān)圖紙。4）設(shè)備資料（原件或復印件）：a、水泵房設(shè)備有關(guān)合格資料； b、閉路監(jiān)控系統(tǒng)合格證、線路圖。c、發(fā)電機合格使用說明書；d、消防控制系統(tǒng)資料；e、電梯設(shè)備有關(guān)合格資料；f、其它必要的有關(guān)資料。4、接管驗收程序：1）隆生企業(yè)集團有限公司通知物業(yè)公司接管驗收；2）本公

17、司驗收小組按程序文件接管入伙控制程序核對所接收的資料，簽發(fā)驗收復函。3）本公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量，使用功能、外觀質(zhì)量，公共配套設(shè)施設(shè)備等進行接管驗收。4）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類質(zhì)量遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核。5）對室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋由管理處接收鎖匙，承擔保管責任。5、房屋接管驗收項目及標準。1）驗收項目梁、柱、板主體，墻體，分戶鐵門，陽臺護欄、供水系統(tǒng)、排污管道、地漏、窗戶、水表、電表、有線電視系統(tǒng)等。2）驗收標準：參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標準及滿足使用要求。6、公共設(shè)施接管驗收項目及標準1）驗收項目：基礎(chǔ)設(shè)

18、施：天面、有線電視系統(tǒng)、消防設(shè)施、照明燈具、綠化、道路、車庫、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設(shè)施等。2）驗收標準：參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標準以及達到設(shè)計要求。7、公共設(shè)備接管驗收項目及標準1）驗收項目： 供水、消防、電梯、閉路監(jiān)控、發(fā)電機、變壓器等2）驗收標準：各項設(shè)備驗收合格證及達到設(shè)計使用要求。8、接管前的準備工作：1）編制業(yè)主(租戶)入住的工作方案；2）核實擬定的各類人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實情況；4）準備的業(yè)主(租戶)相關(guān)資料，作好各種表格和資料的印刷。如業(yè)主(租戶)手冊、業(yè)主(租戶)登記表、檔案袋、裝修申請表、裝修巡查表、各種標示牌，裝修管理守則等。5）擬定物品采

19、購計劃。9、業(yè)主(租戶)管理：業(yè)主(租戶)流程圖：看房洽談簽訂合同發(fā)相關(guān)資料抄水電表交費發(fā)放鎖匙歸檔。1）看房：房屋管理員陪同業(yè)主(租戶)查看房屋，并填寫房屋租賃登記表；2）洽談：價格、期限、注意事項等。3）發(fā)放資料：a、業(yè)主(租戶)手冊；b、業(yè)主(租戶)登記表；5）抄水電表：水電維修工與業(yè)主(租戶)抄水電表底數(shù)；6）收費：按合同約定計收租金及管理費；7）發(fā)放鎖匙：發(fā)放給業(yè)主(租戶)該房鎖匙。8）歸檔：把業(yè)主(租戶)的有關(guān)資料進行歸檔，并存入電腦。10、房屋維修工作的管理：維修工作流程： 業(yè)主(租戶)報修 現(xiàn)場查看 人為或業(yè)主(租戶)責任損壞 自然老化管理處維修，保修期內(nèi)，費用由施工隊支付，非

20、保修期，費用由管理處列支。管理處維修，業(yè)主(租戶)支付費用。驗收歸檔第八章 花邊嶺南花園日常管理運作原則：全面推行隆生物業(yè)公司通過國際、國內(nèi)質(zhì)量認證機構(gòu)認證的iso管理體系。大樓內(nèi)日常機電運行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司iso規(guī)范運作范疇，嚴格執(zhí)行安全護衛(wèi)工作手冊環(huán)境管理工作手冊、消防工作手冊辦公室工作手冊管理處工作手冊財務(wù)工作手冊維修保養(yǎng)工作手冊，注重每一個服務(wù)項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。1、 房管事務(wù)管理處的日常房管事務(wù)管理，按照公司iso管理體系維修保養(yǎng)工作手冊規(guī)范運作。如下表：工 作安 排8：00-8：30處理租客申報投訴；8：

21、30-9：30巡視；9：30-12：00跟蹤監(jiān)督；14：00-15：30整理檔案；15：30-16：30巡視；16：30-18：30走訪、回訪。考核標準工 作內(nèi) 容跟蹤監(jiān)督日常：3遍天； 巡 視日常：2遍天； 走 訪3次周；回 訪處理率：100，回訪記錄100。檢 查內(nèi) 容及 處理 方法日 檢項 目1裝修巡視2投訴接待3違章檢查4車輛管理5治安6清潔7綠 化8維修9機電設(shè)備10員工宿舍11內(nèi)務(wù)巡視。處 理方 法1記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集租客的反饋意見； 2對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進行處理； 1)填寫管理日記表； 2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3)即行關(guān)閉輕微不合格項； 4)發(fā)現(xiàn)

22、違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行； 5)發(fā)現(xiàn)嚴重不合格，填寫糾正措施報告。周 檢項 目全面檢查大樓各項工作，著重對房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項進行檢查處理。處 理辦 法管理處經(jīng)理對發(fā)現(xiàn)的不合格項及時整改，嚴重不合格項填寫糾正措施報告，并上報公司工程維修部?？?核標 準平時日檢、周檢、月檢按iso管理體系考核標準。 2機電運行與保養(yǎng)：大樓及公用設(shè)施機電運行、養(yǎng)護運作按照公司is0管理體系維修保養(yǎng)工作手冊規(guī)范運作。如下表：日常機電設(shè)備管理運作主 要內(nèi) 容維修組值班：保障大樓供水供電、電梯等正常運作并做好記錄； 巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄； 秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強安全防范工作。

23、負責機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄； 定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負責對設(shè)備設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢 查項 目及 處理 方法檢 查項 目1低壓配電柜2干式變壓器3柴油發(fā)電機4水泵5水池、水箱6風機7閉路督控系統(tǒng)8對講報警系統(tǒng)9火災(zāi)報警控制系統(tǒng)10、氣體自動滅火系統(tǒng)11消火栓12疏散出口批示燈13自動噴水滅火系統(tǒng)14煙、感系統(tǒng)15干粉滅火器。處理方法按照公司iso標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫糾正措施報告上報公司工程維修部。 考 核標 準日常周檢、月檢考核按iso質(zhì)量標準；年終考核按國家建設(shè)部考核標準 3日常維修養(yǎng)護：大樓及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作

24、按照公司is0管理體系維修保養(yǎng)工作手冊規(guī)范運作。如下表：維修管理運作工 作安 排機電運行：24小時 8：00-8：30處理申報投訴；8：3010：00跟蹤監(jiān)督；10：30-12：00維修養(yǎng)護；14：00-15：30巡視維修養(yǎng)護； 15：30-17：00整理記錄；17：00-18：30回訪。主要工作房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘，般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內(nèi)。48小時跟蹤驗證。 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，45年全面修補刷漆一次天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。公共設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補。道路車場：每天檢

25、查1遍，隨壞隨修；天線：每月檢查l遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查i遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細查1遍，即壞即修，中大型維修通報公司修繕部協(xié)作；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項目及處理方法檢查項目1地基基礎(chǔ)2梁柱板主體3墻體4頂棚5樓梯扶手6公共門窗7隔熱層、防水層8水箱水池9天面扶欄10；消防設(shè)施11信報箱12標識13樓板地面磚14上下雨污水管15.設(shè)備房16道路17電纜溝蓋板18路牙19給排水20路燈21清潔設(shè)備22娛樂設(shè)施。 處理方法按照公司iso標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫糾正措施報告，并上報經(jīng)理處理。考核標準日常周檢、月檢考核按iso管理體系標準；年終考核按國

26、家建設(shè)部考核標準。 4治安、消防、車輛管理：按照公司iso質(zhì)量體系安全護衛(wèi)工作手冊、消防工作手冊規(guī)范運作。如下表：工作 安排定崗檢查進出口、停車場：24小時；流動巡查消防設(shè)施： l遍月大樓安全、違章行為、車輛停放24小時車輛保管： 24小時 突發(fā)事件：90120秒，責任保安或車輛管理員到達現(xiàn)場；學習訓練訓練：1次天；演練：1次年。培訓：按公司制訂的培訓計劃。檢查項日及處理方法檢查項目1查可疑人員、外來人員； 2查違章停車、違章裝修； 3查室外施工、搭建情況； 4查亂擺賣現(xiàn)象； 5查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象； 6查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象； 7查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象； 8查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況

27、。處理方法按照公司iso管理體系標準，對輕微不合格項即時糾正或報相關(guān)主管處理，嚴重不合格項填寫糾正措施報告，并上報經(jīng)理處理?？己藰藴势綍r按iso管理體系考核標準；年終按國家建設(shè)部規(guī)定的考核標準。 5清潔保潔管理：按照公司iso管理體系環(huán)境管理工作手冊規(guī)范運作。 如下表：工 作安 排6:007:30通道清掃；7:308:00垃圾清運；8:009:00道路清掃；9:0012:00大堂、電梯轎廂清潔；14:0014:30垃圾清運；14:30-17:00樓面保潔。工作內(nèi)容道路清潔2次天；每月用水沖刷一次； 保 潔12小時天；樓間保潔清掃3遍周；清洗2遍月；垃圾清運清運2遍天；洗車1遍天；電梯轎廂保潔2

28、次/天；通道大堂每小時拖掃1次；外 墻清洗1次/年；消 殺1遍月；檢查項目及處理辦法檢查項目1馬路、人行道、綠化地、排水溝； 2停車場、崗亭； 3垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池； 4污、雨水井和沙井；5電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具； 6墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報箱等； 7天面； 8值班室、辦公室、衛(wèi)生間； 11、除四害。 處理辦法按公司iso管理體系標準，對輕微不合格項自行關(guān)閉，嚴重不合格項上報主管房管員和經(jīng)理并提出整改方案加以糾正?？己藰藴嗜粘Ｈ諜z、周檢、月檢按iso質(zhì)量考核標準；年終按國家建設(shè)部標準考核。 6綠化養(yǎng)護管理：按照公司iso質(zhì)量體系環(huán)境管理工作手冊規(guī)范運作

29、。如下：工作安排6：309：30澆水、施肥；9：3012：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：00-16：00殺蟲、補缺、保潔；16：田18：30澆水、施肥。 工作內(nèi)容整形造型2次月； 施 肥春秋各1遍澆 水因時因地制宜按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜； 除雜草中耕1遍季；平時1遍天，下雨天除外；補 缺視缺苗情況及時補缺殺 蟲1遍月，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅保 潔12小時天檢查項目及處理方法檢 查項 目1喬木整枝、造型修剪；花卉、樹木施肥； 2灌木、綠蘺、樹木、草地、花卉澆水； 3除雜草； 4補栽補種； 5治病殺蟲； 6清理枯枝落葉、綠地石塊； 7松土； 8防風防澇處 理辦 法

30、按照公司iso管理體系標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項匯報公司質(zhì)管部部，并提出糾正措施。 考核標準日常按iso質(zhì)量考核標準；年終按國家建設(shè)部標準考核。 第九章 采取的主要管理措施 1系統(tǒng)培訓為確?；ㄟ厧X南花園花園管理早日走上正軌，實現(xiàn)管理目標的承諾，公司將嚴格按照iso質(zhì)量體系文件的培訓規(guī)定，科學系統(tǒng)地對管理人員進行全面培訓，確保管理人員100持證上崗，全員年培訓率達100，合格率達100。 （年度培訓計劃表另附）2、從接管開始在花邊嶺南花園推行iso質(zhì)量管理體系實施管理，在半年內(nèi)建立運行體系并達到認證的條件。3安全防范。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確?；ㄟ厧X南花園隨時處于安全

31、狀態(tài)。1)加強制度落實。a根據(jù)地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，由各護衛(wèi)班輪流換防，責任承包。b要求護衛(wèi)員嚴格按照公司is0物業(yè)管理體系文件安全護衛(wèi)工作手冊規(guī)范運作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對照護衛(wèi)員日常行為，嚴格執(zhí)行由安全管理員負責護衛(wèi)員的日檢、管理處經(jīng)理負責周檢、公司管理者代表組織月檢的逐級檢查制度，確保護衛(wèi)員隊伍的素質(zhì)和服務(wù)水準。c專人負責調(diào)控中心，確保24小時全方位監(jiān)控。d加強崗位。護衛(wèi)員擬設(shè)固定崗、巡邏隊，整個大樓24小時全方位檢查，明確責任區(qū)，劃分責任人。e堅持查崗制度。護衛(wèi)隊長、管理員、管理處經(jīng)理、公司質(zhì)管部按公司is0程序文件規(guī)定的頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗、脫崗

32、者按公司規(guī)定處罰。f加強大樓內(nèi)流動人員及外來人員管理和防范，建立商戶和流動人員檔案，并定期核查。 g落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與護衛(wèi)隊長簽訂治安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領(lǐng)導又是防火責任人，全體護衛(wèi)員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊隊員。2)加強車輛管理?；ㄟ厧X南花園是集商業(yè)、娛樂、辦公為一體的綜合大樓，今后的車輛停放、車輛管理難度較大。我們將采用防盜、防劫車輛的ic管理系統(tǒng)進行嚴格管理，確保在場在庫車輛被盜為零。 4清潔衛(wèi)生。為維護花邊嶺南花園良好的硬件設(shè)施，尤其是搞好各層大堂的設(shè)施及部分高檔辦公室的保養(yǎng)，擬購置意大利超

33、寶機、刨光機、打蠟機各一臺，從先進的設(shè)備配置著手，并外送培訓操作人員，從而達到最佳的維護、保養(yǎng)。5加強與業(yè)主(租戶)之間的聯(lián)系和溝通，多渠道開展宣傳活動。編制花邊嶺南花園花園住戶手冊，詳細介紹隆生物業(yè)管理公司的服務(wù)宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務(wù)項目，物業(yè)管理各項法規(guī)、業(yè)主(租戶)須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有：隆生物業(yè)公司介紹、花邊嶺南花園花園概況、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、管理費繳交注意事項、裝修規(guī)定、保潔規(guī)定及措施、安全措施；水、電、氣的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施管理規(guī)定、寵物管理規(guī)定、安裝空調(diào)機的規(guī)定、防火須知、噪音限制、泊車

34、、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等。手冊一戶一冊并簽字領(lǐng)取。6從管理花邊嶺南花園前期開始即導入企業(yè)形象視覺識別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的標識、標牌系列。包括：大樓平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等，塑造花邊嶺南花園高尚、文明的文化氛圍。is0的規(guī)范運作和vi的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好的物業(yè)管理效應(yīng)必將提高花邊嶺南花園的知名度，從而達到提高隆生物業(yè)管理公司的知名度，促進花邊嶺南花園花園物業(yè)的保值和升值。 7接管后，擬在花邊嶺南花園設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)，接通國際互聯(lián)網(wǎng)，運用物業(yè)管理系統(tǒng)、企業(yè)內(nèi)部管理網(wǎng)絡(luò)，迅速與公司各職能部門及其它住宅區(qū)管理處進行信息交流，從而使大樓的管理水平達到智能化的高度。第十章 收費

35、內(nèi)容、標準及需說明的事項一、收費內(nèi)容及標準收費內(nèi)容管理費（元/.月）停車費（元/月）水費電費商場住宅汽車室外汽車室內(nèi)摩托車收費標準2-31.3920030080271元/噸115元/度二、說明事項商場車輛停放費的收取標準另行協(xié)商。第十一章 需完善及購置設(shè)備費用一、管理用房和管理經(jīng)費來源1管理用房 開發(fā)商應(yīng)提供管理用房，并具備基本辦公及居住條件。2管理經(jīng)費來源 1)管理服務(wù)費 花邊嶺南花園管理服務(wù)費收費標準按物價部門批準的價格收取，即：商場、3元平方米月；住宅3.5元/平方米月收取。 2) 車輛停放費、車輛場地使用費。 3) 向業(yè)主(租戶)提供多種有償便民服務(wù)費。 4) 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費用

36、。3、增收節(jié)支措施 1）增設(shè)一些業(yè)主(租戶)歡迎的便民有償服務(wù)項目，以彌補管理經(jīng)費。 2）根據(jù)“精干、高效”原則，推行is0國際標準規(guī)范管理。在保證is0人力、財力、物力資源的同時，選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效益。 3）抓好小區(qū)的綜合管理，加強巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，盡量減少維修費用的支出，從而降低管理成本。 二、設(shè)備購置a、辦公用品費用明細表名稱數(shù)量單價金額備注摩托羅拉對講機7部1500元10500元含兩電一充電腦3部4500元13500元打印機（激光）1臺1800元1800元復印機1臺8000元8000元沙發(fā)2套2500元5000元會議桌1套6000元60

37、00元印刷各種表格1批5000元5000元文件柜2個450元900元經(jīng)理辦公桌1套2500元2500元辦公桌10張250元2500元辦公椅15張30元450元衣柜17個250元4250元鐵架床20張 230元4600元其他1批500500小計65500元 b、環(huán)保工具名稱數(shù)量單價金額備注電動噴霧器1臺2,000元2,000元垃圾桶17套900元15300元多功能垃圾車1輛500元500元果皮箱30個250元7500元其它易耗品1批500元小計25800元c、維修工具名稱數(shù)量單價金額備注沖擊鉆1把20002000磨機1臺5001000臺鉆1套20002000手電鉆1把3001000套筒扳手1套3

38、00300開口扳手1套150150梅花扳手1套200200活動扳手1套150150大活動扳手2把100200液壓鉗1套50050012級鋁合金梯1把 500500電焊機1部10001000萬用表2個190380鉗形電流表1個150150切割機1臺12001200管鉗4把500500紅外測溫儀1套600600臺虎鉗1套300300貨架200工具袋3個40120絕緣手套300轉(zhuǎn)速表1個300300500v兆歐表1個500500其它2500小計16050合計：a+b+c=154550元第十二章 經(jīng)濟指標測算花邊嶺南花園總建筑面積為34942平方米，其中地下室建筑面積為6247平方米；商場建筑面積為3018平方米；住宅建筑面積為24701平方米；商場管理費按3元/m2.月收取；住宅樓管理費按1.39元/m2.月；根據(jù)深圳天虹商場與隆生企業(yè)已簽約（1-6樓）的實際情