張家港溫州商貿(mào)城招商定位報(bào)告

1、張家港溫州商貿(mào)城張家港溫州商貿(mào)城上海華燕置業(yè)策劃有限公司上海華燕置業(yè)策劃有限公司第一部分第一部分 引言篇引言篇調(diào)研依據(jù)調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論定位結(jié)論調(diào)研對(duì)象調(diào)研對(duì)象調(diào)研范圍調(diào)研范圍調(diào)研對(duì)象調(diào)研對(duì)象政府部門(mén)相關(guān)人員政府部門(mén)相關(guān)人員各專業(yè)市場(chǎng)管理部門(mén)各專業(yè)市場(chǎng)管理部門(mén)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主張家港各階層市民張家港各階層市民調(diào)研范圍調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r 各專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)管理模式各專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)管理模式 經(jīng)營(yíng)戶對(duì)現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)的滿意度、對(duì)擬進(jìn)駐專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)的滿意度、

2、對(duì)擬進(jìn)駐專業(yè)市場(chǎng)的各項(xiàng)需求狀況的各項(xiàng)需求狀況 各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對(duì)本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的看法及建議各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對(duì)本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的看法及建議 各階層市民對(duì)本定位方案的建議和看法各階層市民對(duì)本定位方案的建議和看法調(diào)研依據(jù)調(diào)研依據(jù)張家港市統(tǒng)計(jì)年鑒張家港市統(tǒng)計(jì)年鑒（2002-2004） 專業(yè)市場(chǎng)管理部訪談?dòng)涗泴I(yè)市場(chǎng)管理部訪談?dòng)涗?專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 與政府有關(guān)部門(mén)的相關(guān)人員訪談?dòng)涗浥c政府有關(guān)部門(mén)的相關(guān)人員訪談?dòng)涗?與各產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)主訪談?dòng)涗浥c各產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)主訪談?dòng)涗?各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù)各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù)第二部分第二部分 發(fā)展規(guī)劃篇發(fā)展規(guī)劃篇n張家港的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃張家港

3、的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃 n溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃 張家港的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃張家港的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃 n有產(chǎn)業(yè)，無(wú)市場(chǎng)o九州家具城o九州裝飾城o新世紀(jì)汽車城現(xiàn)有市場(chǎng)狀況現(xiàn)有市場(chǎng)狀況n就目前張家港的整體城市規(guī)劃而言，暫時(shí)沒(méi)有新的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目上馬；專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃狀況專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃狀況張家港的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃張家港的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃n三區(qū)六園 n保稅區(qū) n省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) n沿江開(kāi)發(fā)區(qū) n揚(yáng)子江國(guó)際化學(xué)工業(yè)園 n歐洲工業(yè)園 n冶金工業(yè)園 n糧油食品工業(yè)園 n汽車工業(yè)園 n木業(yè)工業(yè)園 產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況就溫州商貿(mào)城周邊的整體規(guī)劃而言，鋼鐵和汽車會(huì)是周邊專業(yè)

4、市場(chǎng)的主要方向。溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃 o短期規(guī)劃：n溫州商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個(gè)商貿(mào)城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐商貿(mào)城，并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)條件。另一方面，吸引消費(fèi)者前往商貿(mào)城進(jìn)行消費(fèi)。o中期規(guī)劃：n溫州商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶結(jié)構(gòu)調(diào)整為主要工作，根據(jù)溫州商貿(mào)城的整體定位，逐步將整個(gè)商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)戶結(jié)構(gòu)由批零兼營(yíng)轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。o長(zhǎng)期規(guī)劃：n在大量的調(diào)整結(jié)束之后，溫州商貿(mào)城得經(jīng)營(yíng)戶結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的調(diào)整，但是，溫州商貿(mào)城的主要目標(biāo)旨在樹(shù)立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務(wù)、優(yōu)化管理，為經(jīng)營(yíng)戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤(rùn)空間。

5、第三部分第三部分 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇溫州商貿(mào)城溫州商貿(mào)城SWOT分析分析張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r周邊專業(yè)市場(chǎng)狀況周邊專業(yè)市場(chǎng)狀況溫州商貿(mào)城狀況溫州商貿(mào)城狀況避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、抓住空白機(jī)會(huì)完善市場(chǎng)配套、組合營(yíng)銷策略上海專業(yè)市場(chǎng)、蘇州專業(yè)市場(chǎng)常州專業(yè)市場(chǎng)、無(wú)錫專業(yè)市場(chǎng)南通專業(yè)市場(chǎng)、張家港專業(yè)市場(chǎng)銷售狀況出租狀況經(jīng)營(yíng)狀況客戶關(guān)注問(wèn)題狀況各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃固定資產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況引論引論專業(yè)市場(chǎng)存在的前提和依據(jù)專業(yè)市場(chǎng)存在的前提和依據(jù)專業(yè)市場(chǎng)存在的前提和依據(jù)政府強(qiáng)力政府強(qiáng)力打造打造n專業(yè)市場(chǎng)的形成與政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向和支持有著密不可分的關(guān)系；交通便捷交通便捷n市場(chǎng)的成功必須依賴于

6、人氣的聚集，而人氣的聚集離不開(kāi)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)需求拉動(dòng)需求拉動(dòng)聚集效應(yīng)聚集效應(yīng)n慧眼識(shí)天機(jī)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)潛力，順勢(shì)而動(dòng)，擴(kuò)大知名度和品牌而形成專業(yè)市場(chǎng)；產(chǎn)業(yè)鏈完整產(chǎn)業(yè)鏈完整n半成品加工及成品制造廠家、流通代理等中間商、市場(chǎng)終端商家能夠形成完成的產(chǎn)業(yè)鏈，是專業(yè)市場(chǎng)存在的基本前提；張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)近年來(lái)持續(xù)快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)出良性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2004年人均GDP達(dá)到6.67萬(wàn)元張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃o圍繞加速轉(zhuǎn)型提升水平，努力實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快更好發(fā)展；o圍繞打造現(xiàn)代制造業(yè)基地，推動(dòng)二、三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)并進(jìn) o圍繞擴(kuò)大開(kāi)放，進(jìn)一步促進(jìn)外資民資集

7、聚 o圍繞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，切實(shí)改善人民群眾生活 o圍繞城市未來(lái)發(fā)展定位，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)城市建設(shè) n按照“一城四片區(qū)”的總體構(gòu)架，堅(jiān)持以規(guī)劃為先導(dǎo)，進(jìn)一步完善功能、優(yōu)化環(huán)境，全面提升城市建設(shè)整體水平，切實(shí)增強(qiáng)城市的集聚力、競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力。 加快完善規(guī)劃體系。n按照規(guī)劃全覆蓋的目標(biāo)，加快推進(jìn)各類規(guī)劃編制進(jìn)程，形成包括市區(qū)和片區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)、專業(yè)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)在內(nèi)的完整的城市規(guī)劃體系。年內(nèi)，完成市區(qū)5項(xiàng)分區(qū)規(guī)劃、城西新區(qū)控制性詳規(guī)和楊舍城區(qū)整體城市設(shè)計(jì)，抓好塘橋片區(qū)、常陰沙總體規(guī)劃，以及金港、錦豐、塘橋、樂(lè)余新城的控制性詳規(guī)，將各項(xiàng)建設(shè)全面納入規(guī)劃指導(dǎo)的軌道。 o圍繞構(gòu)建和諧社會(huì)，大力

8、發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè) o圍繞建設(shè)生態(tài)良好的新港城，積極實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 o圍繞提高執(zhí)政能力的要求，不斷加強(qiáng)政府自身建設(shè) 張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融居住、辦公城市核心居住、商業(yè)區(qū)物流、生產(chǎn)、加工物流、生產(chǎn)、加工工業(yè)園區(qū)、加工未知七大功能區(qū)打造新港城：七大功能區(qū)打造新港城：溫州商貿(mào)城位于東北角的居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融區(qū)內(nèi)，屬于東部物流、生產(chǎn)、加工功能區(qū)北延。注：本規(guī)劃方案目前尚未報(bào)批固定資產(chǎn)投資情況固定資產(chǎn)投資情況張家港固定資產(chǎn)投資額在2003年有一個(gè)較大幅度的上升，而在2004年，這個(gè)漲幅有所回落，從某種意義上來(lái)說(shuō)，估計(jì)與宏觀調(diào)控的影響

9、有一定的關(guān)系。而這個(gè)宏觀調(diào)控也將影響后期的專業(yè)市場(chǎng)的投資建設(shè)，從這個(gè)意義上來(lái)講，對(duì)溫州商貿(mào)城是比較有利的,在一定時(shí)期內(nèi)，在張家港的專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域不會(huì)遇到太大的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況o目前張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，房地產(chǎn)業(yè)成為了張家港市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)。n2004年張家港房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項(xiàng)指標(biāo)均有較大幅度的增長(zhǎng)，2004年累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33.38億元，同比增長(zhǎng)44.69%；n商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積116.71萬(wàn)平方米，同期下降25.3%，商業(yè)用房11.88萬(wàn)平方米，同期下降了30.36%周邊專業(yè)市場(chǎng)分析周邊專業(yè)市場(chǎng)分析租售模式租售模式n只租不售or只售不租or租售并舉經(jīng)

10、營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式n無(wú)經(jīng)營(yíng)管理公司or外聘經(jīng)營(yíng)管理公司or自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位n定位業(yè)態(tài)；對(duì)周邊專業(yè)市場(chǎng)的分析主要從以下幾個(gè)方面著手：產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n層數(shù)、開(kāi)放式or獨(dú)立式上海九星批發(fā)市場(chǎng)上海九星批發(fā)市場(chǎng)租售模式租售模式n只租不售經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式n整合大品牌經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)其他鋪面的招商工作；市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位n剛開(kāi)始定位為建材和裝飾類產(chǎn)品，隨著市場(chǎng)不斷擴(kuò)張，目前已經(jīng)形成九個(gè)區(qū)，包含五金、建材、化工等產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n單層、獨(dú)立式鋪面為主，少量開(kāi)放式的鋪面上海國(guó)際五金城上海國(guó)際五金城租售模式租售模式n租售并舉，以租帶售經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式n 以“機(jī)電五金城”為

11、基礎(chǔ)，通過(guò)機(jī)電五金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，向國(guó)際貿(mào)易發(fā)展，整合大品牌經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)部分鋪面的招商；市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位n 以機(jī)電五金城為基礎(chǔ)，通過(guò)機(jī)電五金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，向國(guó)際貿(mào)易發(fā)展；總投資11億余元人民幣，規(guī)劃用地1100余畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米，可容納商戶3000余家。產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n獨(dú)立式鋪面為主，少量開(kāi)放式的鋪面蘇州國(guó)際服裝城蘇州國(guó)際服裝城租售模式租售模式n前期租售并舉，現(xiàn)已將銷售停止，只租不售；市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位n 占地面積600畝，建筑總面積60萬(wàn)平方米，將建成集國(guó)內(nèi)外名牌名品演示展銷、名模大賽、原輔材料展銷、機(jī)械設(shè)備及配件展銷、信息會(huì)展、電子商務(wù)、科研設(shè)計(jì)、教育培訓(xùn)、管理服

12、務(wù)、娛樂(lè)休閑等功能為一體的平臺(tái)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n產(chǎn)品形態(tài)豐富，街鋪,開(kāi)放式店鋪和獨(dú)立式的店中店均有。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)n整合社會(huì)資源,打造世界時(shí)尚之都常熟招商城常熟招商城租售模式租售模式n自發(fā)形成的市場(chǎng)，租售模式不固定，以只租不售的形式為主；經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式n招商城管委會(huì)進(jìn)行管理；市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位n 招商場(chǎng)、紡交市場(chǎng)、西片市場(chǎng)、布匹市場(chǎng)、五金市場(chǎng)5個(gè)管理片區(qū)，下轄服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業(yè)、五金、電器等28個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積2.5平方公里，商業(yè)用房112萬(wàn)平方米，店鋪、攤位2萬(wàn)多只，旺季日均人流量15萬(wàn)人次，日均貨運(yùn)量2000多噸，招商城的發(fā)展帶動(dòng)了周邊交通、

13、旅游、服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，提供了20多萬(wàn)人口就業(yè)，市場(chǎng)年社會(huì)綜合效益達(dá)30多億元。 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n獨(dú)立式的鋪面。無(wú)錫招商城無(wú)錫招商城租售模式租售模式n一期只租不售，租賃期限為五年，二期將出售產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式n自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位n 占地500畝，總建筑面積60萬(wàn)平米，投資20億元，一期業(yè)態(tài)有家電、機(jī)電、五金、衛(wèi)浴、燈飾、服裝、床上用品、針織、鞋帽、化妝品、工藝品、旅游用品、紀(jì)念品、文化用品、小百貨產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n產(chǎn)品為兩層，店中店的形式。海門(mén)疊石橋家紡市場(chǎng)海門(mén)疊石橋家紡市場(chǎng)租售模式租售模式n租售并舉，以租帶售；經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式n自己組建經(jīng)營(yíng)管理公

14、司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位n 占地77150平方米，擁有8000多個(gè)營(yíng)業(yè)門(mén)面及攤位，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各類家用電器套、窗簾、靠墊、玩具等300多個(gè)繡品系列品種產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n產(chǎn)品為兩層，獨(dú)立鋪面形式；張家港九州家具城張家港九州家具城張家港九州家具城張家港九州家具城租售模式租售模式n只租不售經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式n自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位n 一、二期工程總投資2.5億元人民幣，占地600畝；三期工程總建筑面積26萬(wàn)平方米，招商3000戶。業(yè)種有家具及布藝、工藝品、床上用品、窗簾等家居用品產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n產(chǎn)品為一層，有店中店和獨(dú)立鋪面兩

15、種形式；各地市場(chǎng)租金情況圖各地市場(chǎng)租金情況圖單位：元/日平方米各地市場(chǎng)租金情況圖各地市場(chǎng)租金情況圖無(wú)錫新招商城分業(yè)態(tài)租金情況圖無(wú)錫新招商城分業(yè)態(tài)租金情況圖5.56.18.30123456789兒童用品女性用品床上用品行業(yè)租金無(wú)錫新招商城分面積段租金情況圖無(wú)錫新招商城分面積段租金情況圖5.74.26.50123456761030面積租金單位：元/日平方米各地市場(chǎng)租金情況各地市場(chǎng)租金情況o從業(yè)態(tài)來(lái)看，床上用品的租金水平最高，其次是婦女用品，然后才是兒童用品；o從面積段來(lái)看，面積為60平方米左右的戶型最受市場(chǎng)歡迎；溫州商貿(mào)城狀況溫州商貿(mào)城狀況工程狀況工程狀況n一期已經(jīng)交付使用；n二期接近結(jié)構(gòu)封頂；出

16、租狀況出租狀況n已經(jīng)出租了60多套銷售狀況銷售狀況n華燕公司于2004年九月接手溫州商貿(mào)城銷售工作；n華燕公司接手前，共銷售148套，接手后共銷售62套；業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位n成衣棉紡、五金機(jī)電、日用百貨、餐飲休閑和步行街綜合，五位一體的綜合性市場(chǎng)溫州商貿(mào)城溫州商貿(mào)城SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)n 張家港有五大支柱產(chǎn)業(yè)，而目前就專業(yè)市場(chǎng)而言，只有九州家具城和世紀(jì)星汽車城兩個(gè)項(xiàng)目，就張家港市而言，專業(yè)市場(chǎng)仍屬于空白；劣勢(shì)劣勢(shì)n 地理位置較為偏遠(yuǎn)；n 倉(cāng)儲(chǔ)物流用地缺乏，配套不齊備；n 沒(méi)有產(chǎn)權(quán)；n 不能辦理按揭貸款，只能采取分期付款的方法；n 部分店鋪無(wú)法打通，對(duì)于經(jīng)營(yíng)大面積商鋪的客戶無(wú)法滿足要求；機(jī)會(huì)機(jī)

17、會(huì)n 張家港后期的專業(yè)市場(chǎng)基本上沒(méi)有，因此，溫州商貿(mào)城從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)還是比較稀缺的；威脅威脅n 業(yè)態(tài)定位過(guò)于分散，不能形成集約效應(yīng)；n 產(chǎn)品形態(tài)有很多硬傷，如層數(shù)、道路等問(wèn)題，對(duì)于招商業(yè)態(tài)定位有很多限制；n 周邊有各主要產(chǎn)業(yè)都有較大的專業(yè)市場(chǎng)，對(duì)本案形成了相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)威脅；n 沒(méi)有較為強(qiáng)有力的政策保證和相關(guān)措施建立經(jīng)營(yíng)戶的信心；溫州商貿(mào)城溫州商貿(mào)城SWOT分析分析SWOT分析得出的啟示分析得出的啟示本案在銷售和招商上遇到的阻滯，主要來(lái)源于劣勢(shì)未能盡可能的規(guī)避，而不在于優(yōu)勢(shì)是否完全發(fā)揮；因此，本案的操作應(yīng)該從盡量規(guī)避本案的劣勢(shì)，避免威脅為主，而以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)為輔。相應(yīng)的策略相應(yīng)的策略規(guī)避

18、劣勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)解決產(chǎn)權(quán)問(wèn)題解決工商稅務(wù)優(yōu)惠問(wèn)題解決產(chǎn)權(quán),經(jīng)營(yíng)權(quán)與管理權(quán)分離的問(wèn)題重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動(dòng)完善相關(guān)配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的問(wèn)題發(fā)揮優(yōu)勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，切入市場(chǎng)整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，明確市場(chǎng)定位因?yàn)閺埣腋蹖I(yè)市場(chǎng)不多，把握機(jī)會(huì)向政府要優(yōu)惠第四部分第四部分 定位及細(xì)化篇定位及細(xì)化篇溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場(chǎng)的理由溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場(chǎng)的理由溫州商貿(mào)城招商定位原則溫州商貿(mào)城招商定位原則溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1234溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場(chǎng)的理由溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場(chǎng)的理由n交

19、通便捷o位于楊錦公路和張揚(yáng)公路旁，沿江高速直接接入長(zhǎng)三角交通網(wǎng)絡(luò)，便于向整個(gè)長(zhǎng)三角輻射，能夠降低銷售產(chǎn)品的物流成本；支持溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場(chǎng)的理由支持溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場(chǎng)的理由n地段偏遠(yuǎn)o溫州商貿(mào)城地段較為偏遠(yuǎn)，短時(shí)間內(nèi)難以吸引客戶前往零售消費(fèi)，而專業(yè)市場(chǎng)針對(duì)性較強(qiáng)，能夠較快的形成聚集效應(yīng)；溫州商貿(mào)城不得不做專業(yè)市場(chǎng)的理由溫州商貿(mào)城不得不做專業(yè)市場(chǎng)的理由n體量及建筑形態(tài)支持o溫州商貿(mào)城建筑面積約11萬(wàn)方，建筑形態(tài)主體兩層，部分三層，適合做專業(yè)市場(chǎng)；n配套欠缺o溫州商貿(mào)城周邊配套較差，普通消費(fèi)者難以在溫州商貿(mào)城周邊滿足購(gòu)物所產(chǎn)生的相關(guān)需求，而對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)的客戶，這方面的因素的影響就要小得多；溫州

20、商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則溫州商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則市場(chǎng)空白原則市場(chǎng)空白原則n 不僅要立足在張家港，而且要立足于長(zhǎng)三角區(qū)域，至少要在蘇南地區(qū)尋找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)可行性原則可行性原則n 招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強(qiáng)可操作性原則可操作性原則n 產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件成本導(dǎo)向原則成本導(dǎo)向原則n 必須在保證在溫州商貿(mào)城拿到的貨物價(jià)格到周邊類似市場(chǎng)便宜，解決購(gòu)買(mǎi)客戶的成本問(wèn)題，這樣才能讓溫州商貿(mào)城真正興旺起來(lái)1234溫州商貿(mào)城招商的方向溫州商貿(mào)城招商的方向兒童用品類兒童用品類女性用品類女性用品類成衣棉紡類

21、成衣棉紡類日用百貨類日用百貨類小商品類小商品類溫州商貿(mào)城可選擇的溫州商貿(mào)城可選擇的招商定位方向招商定位方向綜合考慮上述招商原則，溫州商貿(mào)城的招商定位方向主要有以下幾類：綜合考慮上述招商原則，溫州商貿(mào)城的招商定位方向主要有以下幾類：定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的依據(jù)定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的依據(jù)產(chǎn)業(yè)有支持產(chǎn)業(yè)有支持n能夠在長(zhǎng)三角范圍內(nèi)尋找到比較有力的產(chǎn)業(yè)支持n女性用品、兒童用品和床上用品的商業(yè)定位，既可以滿足單個(gè)消費(fèi)者對(duì)其的零散需求，同樣可以滿足團(tuán)購(gòu)和向下層經(jīng)銷商批發(fā)的特征商業(yè)有特色商業(yè)有特色n特色商業(yè)定位吸引兩大消費(fèi)主體女性與兒童零批易共存零批易共存招商易成功招商易成功n此商業(yè)定位在長(zhǎng)三角能夠找到

22、大量生產(chǎn)企業(yè)和流通商入駐本案定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的理由定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的理由市場(chǎng)有空白市場(chǎng)有空白n蘇南地區(qū)目前還沒(méi)有較大規(guī)模的專業(yè)化的婦女和兒童的專業(yè)市場(chǎng)，以專取勝，是本項(xiàng)目的重要法寶n溫州商貿(mào)城目前的一層門(mén)店，二三層倉(cāng)庫(kù)的倉(cāng)儲(chǔ)條件能夠滿足經(jīng)營(yíng)戶的倉(cāng)儲(chǔ)要求倉(cāng)儲(chǔ)要求低倉(cāng)儲(chǔ)要求低n調(diào)研顯示，以中青年為主的工人階層，對(duì)于女性用品、兒童用品具有較大數(shù)量的需求，且其消費(fèi)具有較強(qiáng)的沖動(dòng)性和隨機(jī)性。而高收入階層亦經(jīng)常驅(qū)車前往杭州、常熟、上海等地購(gòu)買(mǎi)女性用品、兒童用品和床上用品，三種產(chǎn)品在張家港具有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求。產(chǎn)品有市場(chǎng)產(chǎn)品有市場(chǎng)定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的理由定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的理由人流

23、易聚集人流易聚集n此商業(yè)定位符合各年齡層次，而且具有群購(gòu)、沖動(dòng)性、隨機(jī)性消費(fèi)傾向，人流易聚集，并形成滯留整改要求少整改要求少n溫州商貿(mào)城目前的產(chǎn)品形態(tài)等各方面均比較適合做此定位市場(chǎng)，定位變動(dòng)后發(fā)生的相應(yīng)整改較少，也能節(jié)約部分成本易生現(xiàn)金流易生現(xiàn)金流n現(xiàn)有的商業(yè)定位屬于日用消費(fèi)品，季節(jié)性消費(fèi)不明顯，且多數(shù)不屬于耐用品，易產(chǎn)生現(xiàn)金流對(duì)于本新興市場(chǎng)至關(guān)重要政府必支持政府必支持n現(xiàn)有的商業(yè)定位一旦成形，不但解決大量社會(huì)就業(yè)問(wèn)題，而且能為政府提供大量財(cái)稅收入，并且有可能成為張家港商業(yè)歷史上的一座豐碑第五部分第五部分 招商篇招商篇招商原則招商原則n招商朋友化招商朋友化n長(zhǎng)三角品牌化長(zhǎng)三角品牌化n特色街區(qū)化

24、特色街區(qū)化n時(shí)尚潮流化時(shí)尚潮流化n批零兼營(yíng)化批零兼營(yíng)化n效益最大化效益最大化作作為招商工作的指導(dǎo)方法和今后張家港婦女兒童用品交易廣場(chǎng)工作開(kāi)展方向，始終圍繞、貫穿本案的經(jīng)營(yíng)理念和戰(zhàn)略定位并組織實(shí)施招商朋友化、特色街區(qū)化、長(zhǎng)三角品牌化、時(shí)尚潮流化、批零兼營(yíng)化、效益最大化的招商原則，符合了本案的經(jīng)營(yíng)理念、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和定位要求招商前提招商前提政府支持政府支持開(kāi)發(fā)商搭臺(tái)開(kāi)發(fā)商搭臺(tái)整合社會(huì)資源整合社會(huì)資源政府支持政府支持支持五支持五n 政府批準(zhǔn)的各項(xiàng)地方性收費(fèi)（不含有償服務(wù)性收費(fèi)）2年內(nèi)免收；支持四支持四n 在“廣場(chǎng)內(nèi)”成立的從事餐飲、浴場(chǎng)、娛樂(lè)等配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營(yíng)部門(mén)認(rèn)定3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅留成部分

25、及個(gè)人所得稅；支持三支持三n 進(jìn)入“廣場(chǎng)”的合法經(jīng)營(yíng)戶，凡符合規(guī)定條件的，按規(guī)定程序可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專用發(fā)票。對(duì)實(shí)行定期定額稅的經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)，可采取按年核定稅額；支持二支持二n 進(jìn)入“廣場(chǎng)”的合法經(jīng)營(yíng)戶，所得稅實(shí)行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按國(guó)家規(guī)定比例的另外享受勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策；支持一支持一n 凡進(jìn)入“廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)人，開(kāi)業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊(cè)登記，自廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之日起第一年免征營(yíng)業(yè)稅地方留成部分，免征工商管理費(fèi)，第二三年減半征收；核心支持核心支持n 對(duì)市區(qū)內(nèi)老市場(chǎng)如跳蚤小商品市場(chǎng)、步行街小商品市

26、場(chǎng)等進(jìn)行關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，并歸口到本案乃上上之策；政府支持政府支持支持十支持十n 政府不能隨時(shí)、隨地、隨意來(lái)打假，要極力維護(hù)溫州商貿(mào)城的聲譽(yù)，而不能隨時(shí)打假或者檢查；支持九支持九n 必須盡量把物流、倉(cāng)儲(chǔ)、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持；支持八支持八n 對(duì)市內(nèi)各小商品市場(chǎng)和不符合消防要求的場(chǎng)所進(jìn)行強(qiáng)制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進(jìn)行對(duì)接，實(shí)際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們套住，尤其是市里一二把手及其手下重要愛(ài)將；支持七支持七n 對(duì)進(jìn)入“廣場(chǎng)”的所有管理費(fèi)用可實(shí)行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部門(mén)應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托市場(chǎng)管理委員會(huì)按時(shí)代收代繳。有關(guān)部門(mén)必須主

27、動(dòng)為經(jīng)營(yíng)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；支持六支持六n “廣場(chǎng)內(nèi)”有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)管理委員會(huì)申報(bào)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用；開(kāi)發(fā)商搭臺(tái)開(kāi)發(fā)商搭臺(tái)搭臺(tái)六搭臺(tái)六n 開(kāi)發(fā)商鄭重承諾，租賃一年后有權(quán)無(wú)理由退房并返還開(kāi)業(yè)保證金；搭臺(tái)五搭臺(tái)五n 進(jìn)入市場(chǎng)的合法經(jīng)營(yíng)戶，在試營(yíng)業(yè)期間除各商鋪的水電費(fèi)自理外，其余費(fèi)用一律免除，并免費(fèi)享受半年倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)；搭臺(tái)四搭臺(tái)四n 租賃廣場(chǎng)商鋪的合法經(jīng)營(yíng)戶，承租為三年，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中享受“第一年免半年租金，第二年返還三個(gè)月租金，第三年返還一個(gè)月租金”的優(yōu)惠政策；搭臺(tái)三搭臺(tái)三n 對(duì)前50名進(jìn)駐的家紡、婦女兒童用品商家，可享受一定的租金優(yōu)惠；搭臺(tái)二搭臺(tái)二n 進(jìn)

28、入廣場(chǎng)內(nèi)的婦女兒童用品行業(yè)，由開(kāi)發(fā)商免費(fèi)安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招牌；搭臺(tái)一搭臺(tái)一n 重組經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；整合社會(huì)資源整合社會(huì)資源公司放權(quán)制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益招商目標(biāo)招商目標(biāo)近期目標(biāo)近期目標(biāo)工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)n一年半內(nèi)，附近一小時(shí)能達(dá)到縣級(jí)市的中低檔婦女兒童用品、床上用品的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和個(gè)體工商戶，尤其是張家港市區(qū)及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的批發(fā)商、零售商、經(jīng)銷商和個(gè)體工商戶為招商重點(diǎn)，而且高層的工作重點(diǎn)應(yīng)該集中精力在中低檔婦女兒童用品中經(jīng)營(yíng)較好的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和個(gè)體工商戶搞好關(guān)系，使他們能盡早的入住本案，并在每年每季每周舉辦婦女兒童用品的展覽、

29、拍賣(mài)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織貿(mào)易活動(dòng)，為提升本案的人氣和商家的營(yíng)業(yè)額提供基礎(chǔ)；n經(jīng)營(yíng)公司的發(fā)展規(guī)劃及工作思路：o更高層次上重建和重塑經(jīng)營(yíng)公司的形象和管理團(tuán)隊(duì)，建立精致高效的企業(yè)組織，為本案將來(lái)打下基礎(chǔ)n推廣和招商：o制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績(jī)效評(píng)估體系招商目標(biāo)招商目標(biāo)中期目標(biāo)中期目標(biāo)工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)n利用一年半到三年的時(shí)間，通過(guò)零售批發(fā)互為帶動(dòng)，逐步調(diào)整零售和批發(fā)之比重，淘汰部分商家，引入更好更多的婦女兒童用品、床上用品批發(fā)商，達(dá)到批發(fā)和零售的均衡比例，從而形成較有特色的婦女兒童用品、床上用品交易市場(chǎng)；n策劃并制定本案的經(jīng)營(yíng)策略，提供更多的增值服務(wù)，同時(shí)建立完

30、善的客戶服務(wù)管理體系，穩(wěn)定進(jìn)場(chǎng)的企業(yè)和商家，幫助他們提高經(jīng)濟(jì)效益；n對(duì)經(jīng)營(yíng)管理公司的業(yè)務(wù)、服務(wù)和管理進(jìn)行細(xì)分、整合和重組，組建各類相關(guān)商業(yè)中心機(jī)構(gòu)，對(duì)各種業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌和管理，為各種商業(yè)類型的經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。招商目標(biāo)招商目標(biāo)遠(yuǎn)期目標(biāo)遠(yuǎn)期目標(biāo)工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)n通過(guò)三到五年時(shí)間，逐步調(diào)整、不斷提高入住品牌和商家的檔次，把中低檔品牌過(guò)渡到長(zhǎng)三角地區(qū)乃至全國(guó)的品牌，雄踞蘇南，面向長(zhǎng)三角，影響全國(guó)，從而形成長(zhǎng)三角較有特色的婦女兒童用品市場(chǎng)的定位要求n提高經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，重視公司的組織架構(gòu)和人才團(tuán)隊(duì)；n對(duì)公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，進(jìn)行有條件的管理輸出、業(yè)務(wù)輸出和技術(shù)輸出。招商對(duì)象招商對(duì)象n國(guó)內(nèi)中低檔家紡、婦

31、女兒童用品生產(chǎn)企業(yè)n國(guó)內(nèi)中低檔家紡、婦女兒童用品經(jīng)銷商n國(guó)內(nèi)中低檔家紡、婦女兒童用品個(gè)體工商戶n其他入住企業(yè)如大中小型餐飲、超市、休閑娛樂(lè)業(yè)n物流運(yùn)輸?shù)绕渌涮灼髽I(yè)招商品類招商品類兒童用品兒童用品n 嬰兒用品（奶瓶、奶嘴、濕紙巾、紙尿褲、理發(fā)器等） n 玩具(奇智奇思、兒樂(lè)寶等) n 服裝、鞋帽 n 嬰幼童帽 / 嬰兒/童襪 / 嬰兒鞋、童鞋 / 美國(guó)卡拉尤娜Croyola嬰、童鞋 n 好孩子童車童床木餐椅、寶貝第一汽車安全座椅 n 奶粉美國(guó)雅培,美贊臣,德國(guó)美素,雀巢,惠氏，羊奶粉等 n 美贊臣 / 美國(guó)雅培 / 德國(guó)美素 / 雀巢 / 惠氏 / 多美滋 / 美可高特羊奶粉 n 食品（嬰兒輔

32、食） n 亨氏一段輔食(4-24個(gè)月) / 亨氏二段輔食(6-24個(gè)月) / 亨氏三段輔食(8-24個(gè)月) n 圖書(shū)、音像、嬰兒卡片、嬰幼兒圖書(shū)、育兒圖書(shū) n 嬰兒卡片 / 嬰幼兒圖書(shū) / 育兒圖書(shū) n 浴盆、浴床、坐便器 n 日康牌 n 兒童飾品 n 嬰兒游泳設(shè)備（游泳池、游泳圈）n 童帽 n 童裝 n 童鞋 n 嬰兒用品 n 童車 n 童襪 招商品類招商品類婦女用品婦女用品n 美發(fā)護(hù)發(fā) n 化妝盒/箱/包 n 化妝工具 n 綠色美顏保健品 n 保健器械 n 保健滋補(bǔ) n 美顏?zhàn)o(hù)膚 n 其他化妝品 n 其他保健品 n 香水香熏精油 n 彩妝 n 美體 n 個(gè)人洗護(hù)用品 n 防曬系列 n 護(hù)手系列 n 卸妝系列 n 女包 n 女士配件 n 其他 n 女鞋/襪 n 女帽手套 n 女上裝套裝 n 女裙/女褲 n 情侶裝 n 唐裝/中式服裝 n 婚紗/禮服 n 泳裝 n 女用內(nèi)衣 n 品牌內(nèi)衣 n 銀制飾品/玻璃飾品 n 藏飾、其他民族飾品 n 珍珠/琥珀/水晶/珊瑚類飾品 n 首飾盒 n 仿真飾品 n 黃金/鉑金/鉆石類飾品 n 首飾保養(yǎng)品 n 眼鏡/護(hù)理產(chǎn)品 n 世界名表 n 其他時(shí)尚飾品類 招