房地產(chǎn)估價師考試重點考點整理_開發(fā)經(jīng)營

1、第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險.短期投資 周轉(zhuǎn)快、流淌性好、風(fēng)險小、收益低vs 長期投資.直接投資 vs 間接投資（資金全部者與資金使用者分別）.金融投資 vs 實物投資.生產(chǎn)性投資vs 非生產(chǎn)性投資.國內(nèi)投資 vs 國際投資.投資的特性： 1 經(jīng)濟行為 2 具有時間性3 目的是獵取收益4 具有風(fēng)險性.投資的作用： 1 國家經(jīng)濟增長的基本動力2 投資于企業(yè)進展親密相關(guān)3 投資可以促進人民生活水平提高4 投資有利于國家的社會穩(wěn)固和國際交往.房地產(chǎn)投資分類：投資主體劃分（1 政府投資 2 非盈利機構(gòu)投資3 企業(yè)投資 4 個人投資）、經(jīng)濟活動類型劃分（1土地開發(fā)投資 2 房地產(chǎn)開發(fā)投資3 房地產(chǎn)經(jīng)營投

2、資） 、物業(yè)類型劃分（ 1 居住 2 商用 3 工業(yè) 4 酒店等）.房地產(chǎn)投資的特性：受制于房地產(chǎn)的不行移動性、異質(zhì)性、和弱流淌性，形成：1 區(qū)位挑選反常重要2 適于進行長期投資 3 需要適時的更新改造投資4 資本價值風(fēng)險（相同房地產(chǎn)有著因人而異的投資價值）5 變現(xiàn)性差 6 易受政策影響（酒店、消遣特別物業(yè)影響最大）7 依靠專業(yè)治理 8 存在效益外溢和轉(zhuǎn)移.經(jīng)濟壽命和自然壽命都從竣工之日開頭運算；.房地產(chǎn)開發(fā)投資（土地開發(fā)、商品房建設(shè)）vs 房地產(chǎn)置業(yè)投資（自用、出租、轉(zhuǎn)售）.房地產(chǎn)投資信托基金：權(quán)益型、抵押型、混合型，收益穩(wěn)固，流淌性好；.房地產(chǎn)投資之利：1 較高的收益水平2 易于獲得金融機

3、構(gòu)的支持3 抵消通貨膨脹的影響4 提高投資者的資信等級.房地產(chǎn)投資之弊： 1 投資數(shù)額龐大 2 回收期較長 3 需要特地的學(xué)問和經(jīng)營4 變現(xiàn)性差2.風(fēng)險：標(biāo)準差越小，風(fēng)險越??；標(biāo)準差=（ x -x） /n.實際收益超出期望收益，獲得了風(fēng)險收益；低于預(yù)期收益，發(fā)生了風(fēng)險缺失；.不確定決策方法： 1 小中取大法 2 大中取大法 3 最小最大懊悔值法4 等可能性法.房地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險 （不行分散風(fēng)險或市場風(fēng)險，不易判定無法掌握）：1 通貨膨脹風(fēng)險 2 市場供求風(fēng)險 3 周期風(fēng)險 4變現(xiàn)風(fēng)險 5 利率風(fēng)險 6 政策風(fēng)險 7 政治風(fēng)險（危害最大）8 或然缺失.房地產(chǎn)個別風(fēng)險： 1 收益現(xiàn)金流風(fēng)險2 將來運營

4、風(fēng)險 3 資本價值風(fēng)險 4 機會成本風(fēng)險 （比較風(fēng)險） 5 時間風(fēng)險 （時機的挑選） 6 持有期風(fēng)險.按收益風(fēng)險水平劃分：收益型、收益加值型和機會型，房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于機會型；.投資組合：收益相同，風(fēng)險不同的投資項目組合起來，組合風(fēng)險降到最低；各個投資項目間為負協(xié)方差，最抱負的是肯定的負協(xié)方差，但很難達到；.通過投資組合理論原就，可以將個別風(fēng)險因素削減甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險仍舊存在；其次章 房地產(chǎn)市場與市場運行.房地產(chǎn)市場運行的環(huán)境：1 社會環(huán)境（人口、訓(xùn)練、家庭結(jié)構(gòu)、社會福利、消費心理等）2 政治環(huán)境（政局） 3 經(jīng)濟環(huán)境 （總體經(jīng)濟、就業(yè)、 收入、產(chǎn)業(yè)、 基礎(chǔ)設(shè)施、 利率、通貨膨脹）

5、 4 金融環(huán)境 5 法律制度環(huán)境（土地制度、各種制度、城市進展政策）6 技術(shù)環(huán)境 7 資源環(huán)境（土地資源、能源、生態(tài)）8 國際環(huán)境；基本因素：社會因素、政治因素和經(jīng)濟因素；.影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力氣：1 金融業(yè)的進展 2 信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善3 生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變4 人文環(huán)境的變化5 自然環(huán)境的變化6 政治制度的變遷（政府干預(yù)：產(chǎn)權(quán)政策、土地政策、金融16政策、稅收政策、市場規(guī)制政策、財政補貼政策）.房地產(chǎn)市場參加者： 1 土地全部者或者當(dāng)前土地使用者2 開發(fā)商 3 政府及政府機構(gòu)4 金融機構(gòu) 5 建筑承包商6 專業(yè)顧問 7 消費者或買家.市場結(jié)構(gòu)：完全競爭市場、

6、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場、完全壟斷市場；房地產(chǎn)不行移動性、異質(zhì)性、市場集中度低，為壟斷競爭市場；存量房市場競爭多于壟斷，新建住房壟斷多于競爭；.房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)： 1 總量結(jié)構(gòu)（市場整體）2 區(qū)域結(jié)構(gòu)（地區(qū)之間）3 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（物業(yè)類型）4 供求結(jié)構(gòu)（針對某一物業(yè)類型） 5 投資結(jié)構(gòu) 6 租買結(jié)構(gòu).房地產(chǎn)市場細分： 1 按地域范疇劃分（劃分主要方式，最常見的是按城市劃分）2 按房地產(chǎn)用途 3 按增量存量劃分（房地產(chǎn)：一級 - 土地使用權(quán)出讓，二級-土地轉(zhuǎn)讓，新建商品房，三級-存量房；土地：一級、二級；房屋-一級、二級） 3 按交易方式（轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押；存量房屋交易含保險子市場）.供應(yīng)指標(biāo)：新竣

7、工量、滅失量、存量、空置率 、空置量 、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、 竣工房屋價值；.需求指標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量、城市家庭人口規(guī)模、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、收入、支出、 房屋空間使用數(shù)量、商品零售價格指數(shù)、城市居民消費價格指數(shù)；.市場交易指標(biāo)：銷售量（簽訂買賣合同所確定的面積，包括期房和現(xiàn)房）、出租量、吸納量、 吸納率、 吸納周期、預(yù)售面積、 房地產(chǎn)價格 （不同類型房屋的中位數(shù)或平均價格）、房地產(chǎn)租金 （不同類型房屋的中位數(shù)或平均租金）、房地產(chǎn)價格指數(shù)；.市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)：土地轉(zhuǎn)化率、開發(fā)強度系數(shù)、開發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數(shù)（中位數(shù)收入

8、水平家庭對中位數(shù)價格住房的承擔(dān)才能）、住房價格合理性指數(shù)（城市經(jīng)濟支撐房價）、房價租金比、量價彈性（房地產(chǎn)價格變化率與交易量變化率的比值）、抵押貸款仍款收入比、住房市場指數(shù)（市場預(yù)期）、消費者信心指數(shù).房地產(chǎn)市場的特性：1 市場供應(yīng)的壟斷性（土地有限性、不行再生性、土地全部權(quán)排他性形成供應(yīng)的異質(zhì)性）2市場需求的廣泛性和多樣性3 市場交易的復(fù)雜性4 房地產(chǎn)價格與區(qū)位親密相關(guān)5 存在廣泛的經(jīng)濟外部性息的不對稱性6 市場信.房地產(chǎn)市場的功能： 1 配置存量房地產(chǎn)資源和利益2 顯示房地產(chǎn)市場需求變化3 指導(dǎo)供應(yīng)以適應(yīng)需求的變化4 指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供應(yīng)方案5 引導(dǎo)需求適應(yīng)供應(yīng)條件的變化.引起需求增

9、加或削減的緣由：1 將來預(yù)期收益變化2 政府稅收政策 3 收入水平變化或消費品位變化4 原用于其他方面資金的介入5 土地供應(yīng)的變化.房地產(chǎn)市場區(qū)分于一般商品市場：壟斷性、外部性、信息不對稱性；.房地產(chǎn)空間市場vs 資本市場：空間市場上的需求者是使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供應(yīng)來自于資產(chǎn)市場，資本市場中的需求者是期望通過擁有房地產(chǎn)而獵取收益的家庭和機構(gòu)；空間市場的供求關(guān)系打算租金，租金打算房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資本市場的需求，空間市場的供應(yīng)由資本市場打算；.房地場市場均衡狀態(tài)，轉(zhuǎn)瞬即逝，租金價格不變，價格與重置成本相同，新增量和滅失量相等，存量保持不變；.房地產(chǎn)周期循環(huán)的緣由：1 供需因

10、素 2 市場信息不充分3 生產(chǎn)者與消費者心理因素4 政策因素 5 政治沖擊 6 制度因素 7 生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等；.傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場的進展出現(xiàn)一種自我修正的模式；.房地產(chǎn)自然周期：自然周期中的平穩(wěn)點（歷史多個周期變化的資料中運算出的長期平均空置率/ 合理空置率 / 結(jié)構(gòu)空置率）供應(yīng)增長率 =需求增長率c 空置率最低點空置率下降b空置率上升d長期平均空置率ae投資周期中其次階段后半段，資本流量顯著增加； 投資周期在第一階段和其次階段初期滯后于自然周期，在其他階段超前；.房地產(chǎn)泡沫：市場價格與使用價值嚴峻背離；成因：1 土地稀缺性（產(chǎn)生基礎(chǔ)）2 投資需求膨脹（直

11、接誘因）3金融機構(gòu)過度放貸（助燃劑）.過度開發(fā) / 過熱：成因：開發(fā)商對市場猜測的偏差，開發(fā)商直接的博弈和非理性行為，開發(fā)資金的易得性；.泡沫與過度開發(fā)的區(qū)分：過度開發(fā)反映市場供求關(guān)系，泡沫反映價格與價值的關(guān)系；泡沫比過度開發(fā)的嚴峻程度更高，危害更大；泡沫在周期上升階段，過度開發(fā)在下降階段，泡沫產(chǎn)生必定引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)不肯定由泡沫引發(fā)；過熱是為獲得長期受益，泡沫為短期資本逐利；.泡沫的衡量： 實際價格 / 理論價格， 房地產(chǎn)價格增長率 /gdp 增長率， 房地產(chǎn)價格指數(shù) / 消費價格指數(shù)， 房價收入比， 房地產(chǎn)投資需求/ 房地產(chǎn)適用需求，住房抵押貸款增長率/ 家庭收入增長率；.政府干預(yù)

12、房地產(chǎn)市場的手段：1 土地供應(yīng)政策 2 金融政策 3 住房政策 4 城市規(guī)劃 5 地價政策 6 稅收政策 7 租金掌握.承包商座位營造商時，其利潤僅與建造成本和施工周期相關(guān)；做開發(fā)商時，利潤水平比一般開發(fā)商要低，由于建設(shè)工作也有利潤；.土地供應(yīng)政策的核心是土地供應(yīng)方案；.房屋的開工日期以正式開頭破土刨槽，地基處理或打永久樁的日期為準；第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與治理.房地產(chǎn)開發(fā)包括土地、勞動力、資本、治理體會、企業(yè)家精神、伙伴關(guān)系的綜合投入；.規(guī)劃設(shè)計、工程技術(shù)、工程治理專家和建筑工人參加，這是建造質(zhì)量和效率的關(guān)鍵；.房地產(chǎn)開發(fā)一般程序八個步驟：1 提出投資設(shè)想 2 細化投資設(shè)想 3 可行性討論4

13、 獵取土地使用權(quán) 5 合同談判與協(xié)議簽署 6 工程建設(shè) 7 竣工交用 8 物業(yè)資產(chǎn)治理，四個階段1 投資機會挑選與決策分析階段（最重要階段）2 前期工作階段 3 建設(shè)階段 4 租售階段；.投資決策分析：1 市場分析（宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及可支付的價格或租金水平） 2 項目財務(wù)評判（資本結(jié)構(gòu)設(shè)計、收入、成本、盈利才能）3 投資決策.前期工作： 1 獵取土地 2 項目核準和開工方案3 確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可4 工程建設(shè)招標(biāo) 5 開工申請與審批 6 其他.土地開發(fā)的項目實施模式：1 政府土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施2 授權(quán)開發(fā)商負責(zé)實施.土地儲備機構(gòu)負責(zé)時，實施單位

14、的治理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%；.授權(quán)開發(fā)商負責(zé)時，利潤率不高于估量成本的8%；. 土地儲備開發(fā)成本： 1 征收、拆遷補償費及相關(guān)稅費 2 收購、收回和置換過程中發(fā)生的補償費用 3 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 4 招拍掛交易發(fā)生的費用 5 貸款利息 6 土地儲備過程中的審計、 律師、 工程監(jiān)理等費用， 不行預(yù)見費及其他費用；. 土地儲備資金來源： 1 土地出讓收入及收益金 2 銀行貸款和機構(gòu)貸款 3 財政部批準的其他資金 4 上面資金的利息. 規(guī)劃看法書 選址 規(guī)劃設(shè)計要求內(nèi)容： 1 規(guī)劃土地使用要求（建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率） 2 居住建筑的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo) 3 建設(shè)項目

15、與退讓用地邊界、城市道路等距離要求；. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限；. 招標(biāo)方式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo). 全部使用國有資金、國有資金控股或占主導(dǎo)位置的項目應(yīng)采納公開招標(biāo)；. 邀請招標(biāo) / 挑選性招標(biāo)，邀請承包商一般 3 個以上： 1 項目技術(shù)復(fù)雜或有特別要求，只有少量潛在投標(biāo)人可供選擇 2 受自然地域環(huán)境限制的3涉及國家安全、 國家隱秘或搶險救災(zāi)，相宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)的4 擬公開招標(biāo)的費用與項目價值相比不值得5法律法規(guī)規(guī)定的不宜公開招標(biāo)的；. 自行招標(biāo)應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日內(nèi)，向發(fā)改委部門提交招標(biāo)投標(biāo)的書面報告，審批核準后方可實施；.合同價可以采納1 固定價 2

16、 可調(diào)價 3 成本加酬金；采納工程量清單招標(biāo)的宜采納單價合同方式；.全部使用國資或國資為主的項目，必需采納工程量清單計價，工程量清單必需作為招標(biāo)文件組成部分，應(yīng)編制招標(biāo)掌握價；.投標(biāo)人依據(jù)項目特點打算是否編制標(biāo)底，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必需保密；招標(biāo)人可以以標(biāo)底為基準上浮或下調(diào)肯定百分比做攔標(biāo)價；.評標(biāo)委員會： 5 人以上單數(shù)組成，經(jīng)濟、技術(shù)專家不得少于總數(shù)的三分之二，來源省級以上人民政府供應(yīng)的專家名冊或招標(biāo)代理機構(gòu)的專家?guī)欤?工程建設(shè)招標(biāo)具備的條件：1 招標(biāo)人依法成立2 初步設(shè)計及概算已經(jīng)審批3 招標(biāo)范疇、方式、組織形式已經(jīng)核準4 有相應(yīng)的資金或資金來源已經(jīng)落實5 有招標(biāo)所需的設(shè)計圖紙和技術(shù)資料

17、；.招標(biāo)文件： 1 招標(biāo)公告 2 投標(biāo)人須知 3 評標(biāo)方法 4 合同條款及格式5 工程量清單（如需要）6 設(shè)計圖紙 7 技術(shù)標(biāo)準和要求 8 投標(biāo)文件格式 9 投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他資料；招標(biāo)文件中要規(guī)定實質(zhì)性要求和條件，并醒目標(biāo)明；.招標(biāo)公告： 1 招標(biāo)人名稱和地址2 招標(biāo)項目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源3 實施地點和工期4 獵取招標(biāo)文件的地點和時間 5 費用 6 對投標(biāo)人的資質(zhì)等級要求；.投標(biāo)人預(yù)審考慮：1 具有獨立的訂立合同的權(quán)益2 具有履行合同的才能3 沒有處于被責(zé)令停業(yè)4 最近三年無嚴峻違約或工程質(zhì)量問題5 法律法規(guī)規(guī)定的其他資格條件.評標(biāo)委員會提出書面評標(biāo)報告后，15 日確定中標(biāo)人發(fā)中

18、標(biāo)通知書，之后 30 日內(nèi)訂立書面合同， 發(fā)中標(biāo)通知書 15日內(nèi)向監(jiān)管部門提交報告；.建設(shè)單位在開工前申領(lǐng) 建設(shè)工程施工許可證 ，主要條件： 已經(jīng)確定施工企業(yè)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)托付監(jiān)理的已托付， 建設(shè)資金已經(jīng)落實（工期不足一年的，合同價50%；超過一年的，合同價30%）；發(fā)證機關(guān) 15 日內(nèi)頒發(fā)或回復(fù)；.建設(shè)過程：質(zhì)量、進度、成本、合同、安全治理；.制定進度方案方法：傳統(tǒng)水平進度方案（橫道圖，直線線條表示單項工程，制作漸變，明白易懂；缺點是看不出各項工作的相互依靠和制約關(guān)系，看不出哪項工作提前或落后對整個工期的影響程度，看不出關(guān)鍵工作）；網(wǎng)絡(luò)方案（網(wǎng)絡(luò)圖：單代號、雙代號、時標(biāo)）；.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主

19、要合同關(guān)系：開發(fā)商的主要合同關(guān)系+承包商的主要合同關(guān)系.開發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地出讓轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、融資合同、詢問合同、工程施工合同、選購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；.承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供應(yīng)選購合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同；.施工現(xiàn)場的安全由施工企業(yè)負責(zé)，實施施工總承包的，總承包單位負責(zé)，分包單位向總承包單位負責(zé)；.開發(fā)商負責(zé)組織進行驗收，賜予認可或提出修改看法，承包商按要求修改，并承擔(dān)自身緣由造成的修改費用；.驗收之前初步檢查由建設(shè)單位組織，但由監(jiān)理工程師列出需要修補的質(zhì)量缺陷清單；.竣

20、工驗收三個階段：1 單項工程竣工驗收2 綜合驗收（其中規(guī)劃驗收是關(guān)鍵環(huán)節(jié)）3 竣工驗收備案（驗收合格之日起 15 日內(nèi)，備案，施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書）.編制的竣工檔案按規(guī)定分別移交給房屋產(chǎn)權(quán)全部者和城市檔案館；需要移交城市檔案館的是技術(shù)資料（如可行性報告）和竣工圖；.竣工驗收備案提交文件：1 備案表 2 工程竣工驗收報告3 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書4 商品住宅的住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書 ；.技術(shù)資料：前期工作資料、土建資料、安裝方面的資料.租售過程三個階段1 宣揚溝通 2 談判 3 簽約；自行租售或托付經(jīng)紀機構(gòu)租售，傭金0.5%-3%.租售階段1 挑選物業(yè)租售形式（自行租售-大型

21、公司比經(jīng)紀機構(gòu)更有效；托付經(jīng)紀機構(gòu)-聯(lián)合代理 / 獨家代理、買方代理/ 賣方代理 / 雙重代理 雙重代理傭金總額不得高于前兩種、首席代理 / 分代理 傭金按責(zé)任安排，開發(fā)商可以直接托付分代理 ）；代理應(yīng)在前期就確定；考察經(jīng)濟機構(gòu)不看代理的項目多少，看代理的勝利率和代理項目的平均銷售周期；2 制定租售方案（1 租售挑選， 2 租售進度 ， 3 租售價格）3 制定宣揚和廣告策略.租售進度支配考慮1 工程進度 2 融資需求 3 營銷策略 4 宣揚策略 5 市場吸納速度；.廣告策略 5m ，目標(biāo) mission ，資金 money ，信息 message，媒體 media ，廣告成效評判measure

22、ment.定價方法： 1 成本導(dǎo)向定價（成本加成-加利潤、目標(biāo)定價 -損益平穩(wěn)圖） 2 購買者導(dǎo)向定價（認知價值定價、價值定價 薄利多銷、物美價廉） 3 競爭導(dǎo)向定價（領(lǐng)導(dǎo)定價- 較高價格、挑戰(zhàn)定價-低于領(lǐng)導(dǎo)者、隨行就市-追隨者平均價格 1 難以估算成本 2 與同行和平共處3 很難小姐購買者和競爭者對價格的反應(yīng)）.開發(fā)項目選址、定點審批階段規(guī)劃看法書（選址）主要針對無償劃撥方式和協(xié)議出讓方式獲得的土地；招拍掛土地不需要，其他環(huán)節(jié)一樣，如建設(shè)用地規(guī)劃許可申請；.建設(shè)用地規(guī)劃許可證申領(lǐng)：1 政府方案部門對建設(shè)項目的批準、核準和備案文件2規(guī)劃看法書（選址） 3建設(shè)用地釘樁成果通知單4 地勢圖（ 1:

23、500 或 1:2000 ） 5 建設(shè)用地申請文件6土地出讓成交確認書.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，辦理規(guī)劃驗線、驗收事宜；.質(zhì)量掌握措施： 1 對原材料的檢驗2 對工程采納的配套設(shè)備進行檢驗3 施工過程中掌握（對各項施工設(shè)備儀器檢查，掌握混凝土質(zhì)量，對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法）4 確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度；.進度掌握工作內(nèi)容： 1 項目建設(shè)總周期的論證和分析2 編制項目建設(shè)工程進度方案3 編制其他配套進度方案4 監(jiān)督施工進度方案的執(zhí)行5 施工現(xiàn)場的調(diào)研和分析；.竣工驗收的依據(jù)：1 項目建議書 2 年度開工方案 3 施工圖紙和說明文件4 設(shè)計變更文件 5

24、施工技術(shù)規(guī)程 6 施工驗收規(guī)范 7 質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準8 合同中竣工驗收的條款；第四章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析.市場調(diào)查 的內(nèi)容： 1 國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查 （政治環(huán)境、 經(jīng)濟環(huán)境、 人口資源環(huán)境、 社會文化環(huán)境和技術(shù)進展環(huán)境）2 市場需求容量調(diào)查3 消費者和消費者行為調(diào)查4 競爭情形調(diào)查 5 市場營銷因素調(diào)查（產(chǎn)品、價格、分銷渠道、促銷策略 4p ）；前 4 個因素為不行掌握因素的調(diào)查（環(huán)境），第 5 個因素為可掌握因素（企業(yè)可以掌握營銷手段等）；.調(diào)查項目分三類：摸索性調(diào)查（猜測和新想法）、描述性調(diào)查（明確量值） 、因果性調(diào)查（因果關(guān)系）.搜集一手資料方法（調(diào)查方法）：觀看法、拜訪法、問卷法（最

25、普遍常用手段，描述性調(diào)查）、試驗法.市場調(diào)查方案的構(gòu)成：1 資料來源 2 調(diào)查方法 3 調(diào)查手段（問卷、座談）4 抽樣方案 5 聯(lián)系方法（電話（回收率高）、郵寄（回收率低、回收慢）、網(wǎng)絡(luò)（成本低、反饋快）、面訪（成本最高） ）.市場調(diào)查的步驟： 1 確定問題和調(diào)查目標(biāo)2 制定調(diào)查方案 3 收集信息 4 分析信息 5 報告結(jié)果.對市場規(guī)模的估量，實際上就是猜測市場的需求；從六類產(chǎn)品層次、五類空間層次、三類時間層次進行分析（90種）；.市場規(guī)模是特定商品的潛在購買者的數(shù)量，三個特點：愛好、收入、途徑；.市場總需求指 1 特定地理范疇內(nèi)2 特定時期 3 特定市場營銷環(huán)境4 特定市場營銷方案5 特定消

26、費者群體可能的購買量；.本期猜測值 =平滑指數(shù) * 前期實際值 +（ 1-平滑指數(shù)）前期猜測值.潛在市場 -有效市場 -合格的有效市場 -服務(wù)市場（目標(biāo)市場）-滲透市場（已購買者）.不需任何刺激需求的費用就會有的基本銷售量為市場最低量；市場最低量與市場潛量之間的距離表示需求的市場營銷敏銳性；可擴展市場營銷費用影響大，非可擴展（歌?。┦袌鲇绊懶。皇袌鰸摿渴窃谔囟ǖ沫h(huán)境下，營銷費用的無限增長市場需求所能達到的極限；.市場趨勢分析： 購買者意圖調(diào)查法、 銷售人員看法綜合法、 專家看法法、 時間序列法 （簡潔平均法、 移動平均法、加權(quán)移動平均法、指數(shù)平滑法）、相關(guān)分析法（回來分析法、市場因子推演法）.

27、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心stp：市場細分（ segmenting ）、目標(biāo)市場挑選（ targeting ）、市場定位（ positioning ）.市場細分標(biāo)準：1 地理環(huán)境因素 2 人口因素 3 消費心理 4 消費行為因素.無論從何種角度進行細分，須具備1 可衡量性 2 可實現(xiàn)性 3 可盈利性 4 可區(qū)分性.細分市場評判：1 細分市場的規(guī)模和進展前景2 細分市場結(jié)構(gòu)的吸引力3 企業(yè)的目標(biāo)和資源；.消費者偏好模式： 同質(zhì)偏好、 分散偏好、 集群偏好 （第一家企業(yè)面臨三種挑選：1 無差異營銷， 定位于偏好中心， 迎合全部消費者； 2 集中性營銷，定位最大的細分市場；3 差異性營銷，開發(fā)幾種產(chǎn)品定位不

28、同的細分市場）.目標(biāo)市場挑選： 1 市場集中化 -挑選一個細分市場2 挑選專業(yè)化 -幾個不同的細分市場3 產(chǎn)品專業(yè)化 -針對幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品4 市場專業(yè)化 -針對特定消費群各種需求5 全面掩蓋 -針對全部消費群供應(yīng)所需的全部產(chǎn)品6 大量定制 -針對每個消費者的要求定制生產(chǎn).市場定位，為產(chǎn)品定位或競爭性定位；定位方式：1 避強定位 2 對抗性定位 3 重新定位.市場定位步驟：1 識別潛在競爭優(yōu)勢（成本優(yōu)勢和產(chǎn)品差別化優(yōu)勢）2 企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位（產(chǎn)品開發(fā)、服務(wù)質(zhì)量、銷售渠道、品牌知名度）3 制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略.市場定位戰(zhàn)略：1 產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略2 服務(wù)差別化戰(zhàn)略3 人員差別化戰(zhàn)略

29、4 形象差別化戰(zhàn)略.競爭者反應(yīng)模式：淡定不迫型競爭者、挑選型競爭者、兇殘型競爭者、隨機型競爭者.企業(yè)實行計策的依據(jù)：競爭者的強弱、競爭者與本企業(yè)的相像程度、競爭者表現(xiàn)的好壞.消費者市場特點： 1 廣泛性 2 分散性 3 復(fù)雜性 4 易變性 5 進展性 6 情感性 7 伸縮性 8 替代性 9 地區(qū)性 10 季節(jié)性.依據(jù)購買行為差異，消費品分為：1 便利品（日用品） 2 選購品（服裝、家電） 3 特別品（專業(yè)照相機、化妝品）.購買過程中，有1 發(fā)起者 2 影響者 3 決策者 4 購買者 5 使用者.購買行為類型：1 習(xí)慣性購買（便利品的購買）2 尋求多樣化購買（品牌差異不明顯，變換購買品牌）3 化

30、解不和諧購買（不常常購買的東西，營銷人員留意價格策略和促銷策略，挑選正確銷售地點）4 復(fù)雜購買行為（珍貴不常買的，如購買住宅）.影響消費者購買行為的主要因素：1 社會文化因素（社會、文化）2 個人因素（年齡、性別、職業(yè)、受訓(xùn)練程度、經(jīng)濟狀況、生活方式、個性和自我形象）3 心理因素（動機、感覺、學(xué)習(xí)、信念和態(tài)度）.購買決策過程：引起需要-信息收集 -方案評判 -購買決策 -購后行為；.住房市場影響購買者行為的主要因素（消費品和投資品雙重特點）： 1 受“有土斯有財”傳統(tǒng)觀念，偏重買房，情愿支付住房全部權(quán)溢價2 家庭是住房消費的基本單位，受家庭規(guī)模等因素影響很大3 需要住房金融支持4 投資特性 5

31、 政府干預(yù)且受社會高度關(guān)注，顯現(xiàn)羊群效應(yīng)等非理性購買行為；.房地產(chǎn)市場分析：通過準時、精確的市場分析，有效識別房地產(chǎn)投資風(fēng)險，爭取最大盈利機會；.房地產(chǎn)市場分析的三個層次：1 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （針對某區(qū)域） 2 專業(yè)房地產(chǎn)市場分析 （針對某種物業(yè)類型）3 項目房地產(chǎn)市場分析（針對特定項目）；后續(xù)分析建立在前一層次的基礎(chǔ)上，親密聯(lián)系；.房地產(chǎn)市場分析， 幫忙開發(fā)商 1 挑選合適的項目位置2 確定滿意市場需求的產(chǎn)品類型3 獵取貸款 4 查找投資合作伙伴 5 查找目標(biāo)使用者或購買者6 依據(jù)需要調(diào)整產(chǎn)品；.房地產(chǎn)市場分析第一步工作：定義市場區(qū)域（主要需求來源地或主要競爭物業(yè)的所在地），描畫市場區(qū)域

32、、標(biāo)出市場區(qū)域的邊界、說明確定區(qū)域邊界的依據(jù)；.影響市場區(qū)域外形和大小的關(guān)鍵因素：關(guān)鍵考慮交通工具、主要交通形式、自然障礙、競爭項目、經(jīng)濟和人口情況；影響的關(guān)鍵因素包括：1 自然特點（地勢河流）2 建筑阻礙、高速大路或鐵路3 人口密度大小 4 行政區(qū)域 5鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特點6 進展類型和范疇（將來城市進展方向、速度、范疇）7 競爭性項目的區(qū)域.不同分析目的影響分析區(qū)域的確定，行政區(qū)域只能用于區(qū)域或某種類型的房地產(chǎn)市場分析，不能用來進行具體開發(fā)項目的層次的分析；.房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容：1 宏觀因素分析 2 市場狀況分析（供應(yīng)分析、需求分析 -第一步是需求影響因素分析、競爭分析、市場占有率分析

33、）3 相關(guān)因素分析.無論什么樣的開發(fā)項目，都要具體分析：1 項目所處的位置、四周環(huán)境及城市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系2 項目用地工程地質(zhì)資料 3 鄰近地區(qū)土地利用及城市規(guī)劃掌握指標(biāo)，城市建設(shè)規(guī)劃治理的有關(guān)定額指標(biāo)4 針對將來用戶的需求信息 5 同類競爭性進展項目的信息、政府對此進展項目的態(tài)度6 項目四周市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的供應(yīng)才能7針對項目的成本、價格、租金、空置率、市場吸納才能分析8 金融信息、各類貸款獵取的可能性、貸款利率、貸款期限、償仍方式等；.市場分析報告：1 地區(qū)經(jīng)濟分析（地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析，地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的進展趨勢分析，這是各類房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)）2 區(qū)位分析（假如宏觀

34、微觀層次都做比較分析，可作為可行性討論的全部）3 市場概況分析4 市場供求分析 5 項目競爭分析 6 營銷建議 7 售價和租金猜測8 吸納量方案猜測9 回報率猜測10 敏銳性分析；.識別競爭者關(guān)鍵，從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面；.每個競爭者都有側(cè)重點不同的目標(biāo)組合：獲利才能、市場份額、現(xiàn)金流量、技術(shù)領(lǐng)先、第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值.資金的時間價值懂得：1 從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值2 舍棄即期消費的缺失所應(yīng)得到的補償；.資金時間價值取決于：1 投資利潤率 2 通貨膨脹率 3 風(fēng)險因素.利率是時間價值的一種標(biāo)志；基礎(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款利率、貸款利率；基礎(chǔ)利率是投資者要求的

35、最低利率，通常用無風(fēng)險的國債收益率作為基礎(chǔ)利率；.利率的打算理論：1 馬歇爾的古典學(xué)派的儲蓄投資打算理論-儲蓄代表資本供應(yīng)， 投資代表資本需求， 實際因素打算，是一種實際利率理論，認為不受貨幣因素的影響；2 凱恩斯的流淌性偏好利率理論-貨幣供應(yīng)和需求打算；3可貸資金利率理論 - 可貸資金的供求打算，可貸資金的需求由投資需求、赤字需求、家庭需求構(gòu)成，可貸資金的供應(yīng)由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄、政府儲蓄構(gòu)成；4is-lm 曲線模型 - 商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成，客服前三種理論的缺陷， 說明名義利率打算過程的最勝利的理論；5 馬克思的利率打算理論- 利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家哪里分

36、割而來的一部分剩余價值，利率打算于平均利潤率和總利潤在貸款人與借款人之間分配的比例； 市場利率打算于資本借貸的供求比例；平均利潤率隨著技術(shù)進展和資本有機構(gòu)成的提高，有下降趨勢； 具有相對穩(wěn)固性；無法有任何規(guī)律打算；.其他因素（經(jīng)濟運行周期、通貨膨脹率及預(yù)期通貨膨脹率、借貸風(fēng)險及國際利率水公平經(jīng)濟因素，貨幣政策、財政政策和匯率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素）.資金等效值：考慮時間因素，不同時點發(fā)生的肯定值不等的資金可能具有相同的價值；資金運動起點為現(xiàn)值， 終止時為終值，過程中某點與現(xiàn)值等值的金額為時值；.我國對外籌資成本通常是在倫敦同業(yè)拆放利率（拆放大量使用的利率）的基礎(chǔ)上加肯定的百分比

37、；.從理論上講，資金在不停的運動，每時每刻都在通過生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)當(dāng)采納連續(xù)復(fù)利計息，但在實際中采納較為簡潔的間斷復(fù)利計息方式運算；.房地產(chǎn)投資信托基金和大型房地產(chǎn)企業(yè)采納購買-持有 - 出租 -出售模式；.第六章 經(jīng)濟評判指標(biāo)與方法.工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資包括1 固定資產(chǎn)投資 2 流淌資金.生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費用成本產(chǎn)品的銷售成本（完全成本）.投資分析的成本與會計中的成本的差異：1 會計中是實際發(fā)生的，確定和唯獨的，投資分析中是對擬實施項目的猜測和估算，不確定2 投資分析中有一些會計中沒有的成本概念-機會成本、沉沒成本、不行預(yù)見費用等.毛利潤或毛利額=營業(yè)收入 - 營業(yè)成本.營業(yè)

38、利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-期間費用 - 營業(yè)稅金及附加-土地增值稅（開發(fā)投資）.營業(yè)利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-運營費用（持有出租）.營業(yè)收入=銷售收入+出租收入+自營收入.銷售收入 =土地轉(zhuǎn)讓收入 +商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入.出租收入 =房屋出租租金收入 +土地出租租金收入.運營費用 =期間費用 +營業(yè)稅金及附加+城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅+物業(yè)服務(wù)治理費 +大修基金.期間費用 =銷售費用 +治理費用 +財務(wù)費用.稅前利潤或利潤總額=營業(yè)利潤 +營業(yè)外收支凈額.稅后利潤或凈利潤 =利潤總額 -所得稅.可供安排利潤 =稅后利潤 -（法定盈余公積金 +法定公益金 +未安排利潤）.稅收具有強制性

39、、無償性、固定性；.置業(yè)投資的經(jīng)濟成效：1 租金收益 2 物業(yè)增值 3 股權(quán)增加.開發(fā)投資的經(jīng)濟成效為銷售收入.清償才能指標(biāo)：利息備付率 =稅息前利潤 / 當(dāng)期應(yīng)對利息費用，一般房地產(chǎn)項目該指標(biāo)值應(yīng)大于2； 償債備付率 =可用于仍本付息資金/ 當(dāng)期應(yīng)仍本付息資金，通常大于1.3資產(chǎn)負債率 =負債 / 資產(chǎn)流淌比率 =流淌資產(chǎn) / 流淌負債速動比率 =（流淌資產(chǎn) -存貨） /流淌負債，國際上銀行要求愛護在200%以上，又稱銀行家比率、二對一比率；長期償債才能指標(biāo)：資產(chǎn)負債率房地產(chǎn)開發(fā)的流淌比例相對較低，速動比率較低，不會達到100%；. 計息為簡化運算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，

40、其后年份按全年計息，仍款當(dāng)年按年末償仍；一次仍本利息照付：每期僅仍當(dāng)期利息，最終一期歸仍全部本金及當(dāng)期利息；等額仍本利息照付：分期歸仍等額的本金和相應(yīng)的利息；等額仍本付息：每期相同金額本金利息總額；一次性償付：最終一次償仍本金利息；氣球法：任意償仍本息，到期全部仍清；. 各種可能的方案的關(guān)系：互斥關(guān)系、獨立關(guān)系、相關(guān)關(guān)系；常見的方案必選是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案必選；包括局部必選和整體必選，綜合必選和專項必選，定性比選和定量比選；.方案必選中的決策準就：1 備選方案差異原就，最核心最基礎(chǔ)的原就2 最低可接受收益率原就3 不行動原就.比較方案開發(fā)經(jīng)營期相同，且項目無資金約束的條件，采納

41、凈現(xiàn)值法（選大）、等額年值法（選大）和差額投資內(nèi)部收益率法（大于基準收益率，選投資大的，反之選投資小的）；經(jīng)營期不同，采納等額年值法；效益相同， 采納費用現(xiàn)值比較法和費用年值比較法；.差額投資內(nèi)部收益率：兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率；.置業(yè)投資才有的：現(xiàn)金回報率和投資回報率，其他都叫利潤率；.投資回報率 =（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加 / 仍本收益 +物業(yè)增值收益（如考慮） ） / 權(quán)益投資數(shù)額.成本利潤率 =開發(fā)利潤（總開發(fā)價值-總開發(fā)成本） /總開發(fā)成本（ 2 年的住宅開發(fā)項目，大體為35-45%）： 針對開發(fā)投資項目.銷售利潤率 =銷售利潤 / 銷售收入： 針對

42、開發(fā)投資項目.投資利潤率 =年利潤總額或年平均利潤總額/ 項目總投資： 針對開發(fā)投資或置業(yè)投資項目.資本金利潤率 =年利潤總額或年平均利潤總額/ 資本金： 針對資本金，項目經(jīng)營.資本金利潤率 =年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/ 資本金： 針對資本金，項目經(jīng)營.打算基準收益率大小的因素是項目風(fēng)險和資金成本；.通貨膨脹下，投資者往往提高名義投資回報率的預(yù)期，抵消通貨膨脹的影響；期望投資回報率包含全部預(yù)期的通 貨膨脹率的影響；當(dāng)折現(xiàn)率不包含通貨膨脹的補償時，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個常數(shù)；通貨膨脹導(dǎo)致購買力下降，而房地產(chǎn)的增值是需求超過供應(yīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)價值上升；通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，增

43、值不影響折現(xiàn)率；靜態(tài)盈利才能指標(biāo)動態(tài)盈利才能指標(biāo)清償才能指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資成本利潤率銷售利潤率投資利潤率靜態(tài)投資回收期房地產(chǎn)置業(yè)投資投資利潤率資本金（凈）利潤率現(xiàn)金回報率投資回報率靜態(tài)投資回收期firr財務(wù)內(nèi)部收益率fnpv財務(wù)凈現(xiàn)值 pb 動態(tài)投資回收期firr財務(wù)內(nèi)部收益率fnpv財務(wù)凈現(xiàn)值 pb 動態(tài)投資回收期借款償仍期利息備付率 （經(jīng)營） 資產(chǎn)負債率借款償仍期償債備付率 （經(jīng)營） 資產(chǎn)負債率流淌比率速凍比率運算題總結(jié)：建造成本按總建筑面積運算，運算租金收益或銷售收入不能遺忘乘以有效面積或銷售面積比例，運算財務(wù)費用要留意每筆費用發(fā)生的時點和計息周期、計息方式； 全部投資現(xiàn)金流量表不考慮貸

44、款和償仍貸款， 自有資金現(xiàn)金流量表考慮貸款（流入）和償仍貸款（流出）；第七章 風(fēng)險分析與決策.房地產(chǎn)開發(fā)項目主要不確定因素：1 土地費用 2 建筑安裝工程費3 租售價格 4 開發(fā)期和租售期5 建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)6 資本化率 7 貸款利率 8 資本金與借貸資金比例.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定因素：1 購買價格 2 權(quán)益投資比率 3 租金水平 4 空置率 5 運營費用 6 有效面積系數(shù) 7 貸款利率.一、盈虧平穩(wěn)分析：臨界點分析-答應(yīng)的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)的極限值，保本點分析- 利潤為零時的極限值；1 最低租售價格分析 2 最低租售數(shù)量分析3 最高土地取得價格4 最高工程費用 5 最高購買價

45、格 6 最高運營費用比率7 多因素臨界點組合；.二、敏銳性分析： 確定用于敏銳性分析的財務(wù)評判指標(biāo)，確定不確定性因素的變動范疇，運算評判指標(biāo)的變動值， 找出較為敏銳的不確定性因素；單因素（最基本）和多因素；敏銳性分析的“三項猜測值”法，最樂觀猜測值、最可能猜測值、最悲觀猜測值；.三、風(fēng)險分析（概率分析） ：考慮風(fēng)險因素將來變動的幅度以及發(fā)生變動的可能性大小，對項目主要經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響；盈虧平穩(wěn)分析和敏銳性分析師在風(fēng)險因素確定發(fā)生但概率未知條件下的分析，不能替代風(fēng)險分析；.風(fēng)險分析分為三個階段：1 風(fēng)險辨識 -識別風(fēng)險和分析緣由及風(fēng)險變量間的相關(guān)性分析（專家調(diào)查法 （專家個人判定法、頭腦風(fēng)暴法

46、、德爾菲法），故障樹分析法，幕景分析法，挑選-監(jiān)測 -診斷技術(shù)） 2 風(fēng)險估量 -測算風(fēng)險發(fā)生的概率和估算 （調(diào)查和專家打分法，解析法， 蒙特卡洛模擬法 （運算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理） ） 3 風(fēng)險評判 -檢驗、選正確方案及建議；.解析法和蒙特卡洛模擬法是風(fēng)險分析的兩種主要方法，二者的區(qū)分： 解析法要求對影響現(xiàn)金流的各個現(xiàn)金源進行概率估量， 蒙特卡洛法要求在已知各個現(xiàn)金流概率分布情形下實現(xiàn)隨機抽樣；解析法用于簡潔風(fēng)險問題，不多于2-3 個變量，否就采納蒙特卡洛法；.期望值法：標(biāo)準差系數(shù)=標(biāo)準差 / 凈現(xiàn)值期望值；標(biāo)準差系數(shù)越小，風(fēng)險越??；期望值相同，選標(biāo)準差小的方案； 標(biāo)準差相

47、同，選期望值大的方案；標(biāo)準差系數(shù)小的方案；凈現(xiàn)值大于等于零的累積概率值越大，風(fēng)險越?。?蒙特卡洛分析法需要精確估量各因素的變化范疇以及變化概率，這是保證分析結(jié)果精確的前提；.決策： 按層次分為戰(zhàn)略性決策、治理性決策、 業(yè)務(wù)性決策； 按性質(zhì)分為確定型決策、風(fēng)險型決策、 不確定型決策； 按人數(shù)分為個人決策、群體決策；房地產(chǎn)投資決策為風(fēng)險型或不確定型的群體治理決策；.決策的四個特點：1 為了達到一個預(yù)定的目標(biāo)2 是指某種條件下尋求優(yōu)化目標(biāo)和達到優(yōu)化目標(biāo)的手段3 挑選一個方案作為行動方案4 顯現(xiàn)的幾種后果是可以猜測和估量的；.決策的原就： 1 中意原就 2 系統(tǒng)原就 3 信息原就 4 猜測原就 5 比

48、較優(yōu)選原就 6 反饋原就.決策的評判標(biāo)準： 1 質(zhì)量或合理性 2 決策的可接受性3 時效性 4 經(jīng)濟性；.1 確定型決策方法：線性規(guī)劃等運籌學(xué)方法或借助運算機；2 風(fēng)險型決策方法：最大可能法、期望值法、決策樹法； 3 不確定型決策方法：小中取大法、大中取大法、最小最大懊悔值法；.房地產(chǎn)投資決策的核心： 精確估算投資收益、 分析投資面臨的風(fēng)險、 并在權(quán)衡收益和風(fēng)險的基礎(chǔ)上做出投資決策；.房地產(chǎn)投資決策三階段：1 策略階段 2 分析階段 3 決策階段.類型：土地開發(fā)投資決策、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策、置業(yè)投資決策；.投資策略類型：房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式，即營業(yè)收入來自開發(fā)投資、置業(yè)投資仍是都有，影響其目標(biāo)

49、投資收益水平和可容忍的風(fēng)險水平；收益型策略：長期持有，目標(biāo)收益率irr12%；增值型策略：短期持有投資，12-18%；機會型策略：短期投資、開發(fā)或獵取后轉(zhuǎn)售，18-20%；.財務(wù)評判方法進行投資決策的假定：1 投資可逆性2 不考慮延期性；.不確定市場環(huán)境下，財務(wù)評判方法簡潔造成房地產(chǎn)投資價值低估：1 忽視了投資項目中的柔性價值2 忽視了投資機會的挑選3 忽視了房地產(chǎn)項目的和收益成長；.房地產(chǎn)投資具有不行逆性和可延期性，具有了期權(quán)性質(zhì) （既有風(fēng)險投資無法收回，又有機會投資收益超出預(yù)期）；.實物期權(quán)方法：1 等待投資型期權(quán)（確定合理的開發(fā)時機）2 成長型期權(quán)（打算是否開發(fā)一些成長型的項目）3舍棄型

50、期權(quán)（打算是否舍棄投資機會或項目）4 柔性期權(quán) 5 學(xué)習(xí)型期權(quán).第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性討論.可行性討論是在投資決策前，分析論證項目目標(biāo)實現(xiàn)可能性的科學(xué)方法；.可行性討論的根本目的：削減和防止投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益；.可行性討論的作用： 1 申請項目核準的依據(jù)2 項目投資決策的依據(jù)3 籌集建設(shè)資金的依據(jù)4 開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)5 下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù).可行性討論工作階段：1 投資機會討論（地區(qū)情形、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、市場情形、社會影響）精確度 30%左右，費用占總投資額的0.2-0.8%；包括地區(qū)討論、空

51、間子市場討論（部門討論）、利用土地資源為基礎(chǔ)的討論；2 初步可行性討論/ 預(yù)可行性討論（項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情形、項目地址和四周環(huán)境、市場供求、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等）精確度20%左右，費用 0.25%-1.5% ；解決的問題： 1 分析機會討論的結(jié)論，在具體資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的打算2 是否有進行具體可行性討論的必要3有哪些關(guān)鍵問題需要進行幫助討論；3 具體可行性討論/ 可行性討論（投資決策的基礎(chǔ)，綜合經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境可行性）精確度10%，費用小型項目占 1-3%，大中型占0.2-1%；4 項目評估與決策（目錄以內(nèi)的實行核準制度，目錄外的實現(xiàn)

52、備案制度；核準評估重點：1 符合國家法律法規(guī)2符合國民經(jīng)濟和社會進展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃及行業(yè)進展規(guī)劃3 符合宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標(biāo)準 4 符合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求5 符合土地、 水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利環(huán)境愛護和改善生態(tài)環(huán)境6 符合自然文化遺產(chǎn)和文物愛護，產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響國家及本市經(jīng)濟安全 7 符合社會公眾利益） ；企業(yè)內(nèi)部的評估公眾主要審查經(jīng)濟可行性；.可行性討論內(nèi)容：1 項目概況 2 用地現(xiàn)狀調(diào)查 3 市場分析和建設(shè)規(guī)模確定4 規(guī)劃設(shè)計方案挑選5 資源供應(yīng)條件分析 6 環(huán)境影響評判 7 項目開發(fā)組織機構(gòu)和治理費用的討論8 開發(fā)

53、建設(shè)方案的編制9 項目經(jīng)濟及社會效益分析10結(jié)論及建議；.可行性討論步驟：1 接受托付 2 調(diào)查討論 （ 市場調(diào)查 +資源調(diào)查 ）3 方案挑選和優(yōu)化4 財務(wù)評判和綜合評判5 編制可行性討論報告.可行性討論定量分析的基礎(chǔ)：1 項目策劃：區(qū)位分析與挑選（地域分析與挑選+具體地點的分析和挑選） 、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與挑選、開發(fā)時機的分析與挑選、合作方式的分析與挑選、融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與挑選、產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與挑選；2 構(gòu)造可供評判比較的開發(fā)經(jīng)營方案：2-4 個基本評判方案；評判方案中明確：1 是否分析及如何分期2 建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系3 建筑面積的規(guī)模和檔次4 合作方式與

54、合作條件5 資本金數(shù)量及比例6 租售與自營的挑選及比例；3 挑選相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)：時間類參數(shù)、融資相關(guān)參數(shù)（貸款利率、資本金投入比例、預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)的比例）、收益相關(guān)指標(biāo)（出租率空置率、運營成本占毛租金比例）、評判標(biāo)準類指標(biāo)（基準收益率、目標(biāo)成本利潤率、目標(biāo)投資利潤率、目標(biāo)投資酬勞率）.投資估算的范疇：1 土地費用：征收補償費、土地出讓價款 、土地轉(zhuǎn)讓費、土地租用費、土地投資折價、契稅和相關(guān)費用（競投方案分析討論費用、競投保證金利息、手續(xù)費用）；熟地土地出讓價款包括出讓金、土地開發(fā)成本、土地增值收益或溢價；毛地土地出讓價款包括出讓金和城市建設(shè)配套費；土地出讓價款的數(shù)額由所在城市、地區(qū)、地段、土地用途、使用條件及房產(chǎn)市場狀況等因素打算；2 勘察設(shè)計和前期費用： 前期規(guī)劃設(shè)計 （建安工程費的3%）、可行性討論 （總投資 1-3%）、勘測（設(shè)計概算0.5%）、三通一平土地開發(fā)工程費3 房屋開發(fā)費：建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（建筑物2 米以外及紅線內(nèi)的各種管線、道路等建設(shè)費用）、公共配套設(shè)施建設(shè)費（小區(qū)內(nèi)配套非營利性的設(shè)施的建設(shè)費用，車位 ）4 其他工程費：暫時用地費和暫時建設(shè)費、工程監(jiān)理費、工程保險費等；5 開發(fā)期間稅費6 治理費用：折舊費、審計費、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、無形資