物業(yè)公司分包方管理程序

1、物業(yè)公司分包方管理程序物業(yè)公司分包方管理程序目的：為了對(duì)項(xiàng)目部各類(lèi)分包方的選擇、評(píng)價(jià)、檢查過(guò)程實(shí)施嚴(yán)格有效的控制，從而提升項(xiàng)目部物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)。業(yè)務(wù)范圍：適用于為公司提供駐場(chǎng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的公司， 例如保安、保潔、電梯、 鍋爐等；規(guī)定了對(duì)分包方的選聘、評(píng)價(jià)、簽訂合同、監(jiān)督檢查、結(jié)果及撤場(chǎng) 等環(huán)節(jié)的控制方法。另外，還規(guī)定了其他外包工作及勞務(wù)服務(wù)的結(jié)算要求。定義：其他外包工作及勞務(wù)服務(wù)指除保安、 保潔以外的需驗(yàn)證服務(wù)結(jié)果的工 作，包括電梯分包、綠化分包、垃圾清運(yùn)、化糞池清掏、臨時(shí)工程、設(shè)備對(duì) 外委托維修、水箱清洗、外墻清洗以及電梯年檢、鍋爐年檢、消防設(shè)施年間、 測(cè)量計(jì)量器具送檢等。工作標(biāo)準(zhǔn)和要求：1.

2、 項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目各類(lèi)分包方負(fù)主要管理責(zé)任，并監(jiān)督項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人（部門(mén)負(fù)責(zé)人）落實(shí)分包的日常管理規(guī)定，確保分包的服務(wù)工作符合公司的標(biāo)準(zhǔn)。2. 項(xiàng)目部在選聘分包方時(shí)應(yīng)選擇兩至三家進(jìn)行比較。3. 公司行政管理部應(yīng)及時(shí)更新分包單位名冊(cè)。4. 項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂分包合同時(shí)，應(yīng)將分包方的工作內(nèi)容、工作范圍以及對(duì)其的 工作要求、與分包工作有關(guān)的檢測(cè)費(fèi)用、物資材料費(fèi)用的支付以及扣款、賠 償?shù)膬?nèi)容在合同中明確。5. 項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)建立并更新駐場(chǎng)分包員工資料，確保駐場(chǎng)分包員工資料準(zhǔn)確、齊全，并與實(shí)際駐場(chǎng)服務(wù)人員、實(shí)際員工排崗相符。6. 項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人依據(jù)公司專(zhuān)業(yè)文件及分包合同的要求對(duì)分包方實(shí)施嚴(yán)格管理

3、并檢查工作效果，隨時(shí)糾正分包工作中的不合格， 并應(yīng)每天檢查分包 員工出勤人數(shù)的情況，必須符合公司約定的人數(shù)。7. 項(xiàng)目部應(yīng)確保分包方提供的服務(wù)達(dá)到公司顧客滿意度的要求，無(wú)對(duì)分包服務(wù)的重大客戶投訴。8. 項(xiàng)目部在分包方駐場(chǎng)及撤場(chǎng)時(shí)均應(yīng)形成交接記錄， 并由項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人 及項(xiàng)目行政存檔。職責(zé)程序接口、項(xiàng)目經(jīng)理選聘分包方并對(duì)其進(jìn)行 評(píng)價(jià)公司分包單位名冊(cè)項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目分包公司選聘審批表二、公司專(zhuān)業(yè)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目選定的分包方進(jìn)行審批公司領(lǐng)導(dǎo)層三、項(xiàng)目經(jīng)理與分包單位簽訂分包合同/協(xié)議合同范本公司專(zhuān)業(yè)部門(mén)合同/協(xié)議審批申請(qǐng)表公司領(lǐng)導(dǎo)層項(xiàng)目分包方服務(wù)合同簡(jiǎn)報(bào)四、項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)分包方進(jìn)行管理，檢查

4、 分包工作效果分包方員工資料登記表公司專(zhuān)業(yè)部門(mén)分包方工作周報(bào)體系檢查及不合格控 制程序五、項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人評(píng)價(jià)分包方工作并結(jié)算保安/保潔分包結(jié)算單項(xiàng)目經(jīng)理其他外包工作/勞務(wù)結(jié)算單公司專(zhuān)業(yè)部門(mén)公司領(lǐng)導(dǎo)層六、項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人分包方撤場(chǎng)分包撤場(chǎng)交接記錄表項(xiàng)目經(jīng)理公司專(zhuān)業(yè)部門(mén)公司領(lǐng)導(dǎo)層工作內(nèi)容:選聘分包方并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)1. 項(xiàng)目經(jīng)理可以自行選聘分包方，也可依據(jù)公司分包單位名冊(cè)從中選聘分 包服務(wù)公司，并對(duì)所選分包方進(jìn)行評(píng)價(jià)。2. 項(xiàng)目部評(píng)價(jià)分包服務(wù)公司的準(zhǔn)則：1）分包方應(yīng)具有合法有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書(shū)；分包方應(yīng)確保分包方員工身份合法，保證是18周歲以上、合法雇傭、有身份證、并有一定的專(zhuān)業(yè)技能，國(guó)家

5、要求持證上崗的崗位分包方服務(wù) 員工必須持有崗位資格證書(shū)；2）對(duì)駐場(chǎng)分包方人員有個(gè)個(gè)人形象要求或著裝要求的，分包方應(yīng)給予 保證；3）對(duì)分包方以往業(yè)績(jī)進(jìn)行考察。3. 項(xiàng)目部將對(duì)分包方的評(píng)價(jià)結(jié)果及該分包方的基本情況填入項(xiàng)目分包公司選聘審批表中，審批表包括對(duì)分包公司的要求及分包服務(wù)人員崗位編排計(jì)劃， 并由項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人將填好的上述資料上報(bào)公司審批。二、公司審批：公司職能部門(mén)及領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)項(xiàng)目部選定的駐場(chǎng)分包方進(jìn)行審閱、批準(zhǔn)。三、與分包單位簽訂分包合同/協(xié)議1. 項(xiàng)目經(jīng)理與公司批準(zhǔn)的分包單位簽訂合同，執(zhí)行合同管理規(guī)定，并在合同中明確具體服務(wù)要求，可參照合同范本。2. 合同中明確對(duì)分包方的要求：1）提供駐

6、場(chǎng)工作人員的個(gè)人詳細(xì)資料及資格證書(shū)，便于物業(yè)公司管理；2）如有人員變動(dòng)必須提前通知項(xiàng)目部的相關(guān)負(fù)責(zé)人，并變更相關(guān)資料；3）服務(wù)過(guò)程及標(biāo)準(zhǔn)，所使用的設(shè)備、質(zhì)量要求、環(huán)境要求、合同期限、服 務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及支付方式等；4）與分包方確認(rèn)駐場(chǎng)人員日常工作必須按照公司要求的相關(guān)質(zhì)量、環(huán)境體 系文件執(zhí)行，相關(guān)文件也可作為合同附件進(jìn)行約束；5）明確評(píng)價(jià)和考核分包方的方式。3. 公司行政管理部將已簽訂合同的分包單位列入公司分包單位名冊(cè)中，做 到隨時(shí)更新，并上傳平臺(tái)，便于各項(xiàng)目資源共享。1. 對(duì)每位駐場(chǎng)分包員工建立 分包方員工資料登記表，并留存分包員工照片、 身份證復(fù)印件，有崗位技能要求的還應(yīng)保存期資格證書(shū)， 項(xiàng)目

7、分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé) 人應(yīng)根據(jù)駐場(chǎng)分包員工的變化隨時(shí)更新員工資料并記錄離職時(shí)間。2. 項(xiàng)目保安、保潔分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)分包員工胸卡的發(fā)放、登記及佩戴情況的管理。負(fù)責(zé)分包方撤場(chǎng)或離職時(shí)胸卡的回收；當(dāng)胸卡發(fā)生損壞、丟失時(shí)應(yīng) 及時(shí)向項(xiàng)目行政申請(qǐng)補(bǔ)辦；負(fù)責(zé)收取胸卡押金，并將押金及時(shí)交項(xiàng)目財(cái)務(wù)。3. 分包方的胸卡應(yīng)按照實(shí)際制作數(shù)量，向分包方統(tǒng)一收取押金20元/人，每月按照數(shù)增、減變化進(jìn)行押金金額的調(diào)整，其中工本費(fèi)5元/人，分包方撤場(chǎng)時(shí)公司統(tǒng)一返還15元/人。分包員工丟失胸卡時(shí)扣工本費(fèi)以及押金共 20元/ 人；分包員工發(fā)生損壞胸卡時(shí)需重新交納工本費(fèi)5元/人。4. 要求分包員工遵守物業(yè)公司的規(guī)章制度和工作規(guī)程。5.

8、 負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查分包人員的排班、排崗、實(shí)際出勤狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理、 上報(bào)，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行處罰。6. 要求駐場(chǎng)分包負(fù)責(zé)人每周總結(jié)工作情況和培訓(xùn)情況，制定下周工作計(jì)劃和培 訓(xùn)計(jì)劃，形成分包方工作周報(bào)并于每周一上交項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人。由 項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人依據(jù)分包合同要求在 分包方工作周報(bào)中對(duì)分包方本 周工作進(jìn)行評(píng)價(jià)并提出下周工作要求和安排。7. 應(yīng)定期對(duì)分包員工進(jìn)行培訓(xùn)，傳達(dá)公司的要求，改進(jìn)分包服務(wù)工作，執(zhí)行在 崗員工培訓(xùn)程序。8. 分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人依據(jù)公司制定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和合同標(biāo)準(zhǔn)每天對(duì)園區(qū)各分包崗 位進(jìn)行巡查、督導(dǎo)等；并填寫(xiě)記錄，確保各項(xiàng)崗位工作的落實(shí)情況，如發(fā)現(xiàn) 任何問(wèn)題，立即糾正。9. 分

9、包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人每天的巡查、督導(dǎo)等工作過(guò)程中，應(yīng)同時(shí)檢查、注意分包人 員是否遵守物業(yè)公司要求的行為規(guī)范，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，必須及時(shí)糾正、教育， 對(duì)于不合格（或重復(fù)犯規(guī)）的行為，必須要求分包駐場(chǎng)負(fù)責(zé)人做好培訓(xùn)工作， 分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)跟蹤培訓(xùn)和效果； 對(duì)于嚴(yán)重的問(wèn)題，必須及時(shí)向上級(jí)或項(xiàng) 目經(jīng)理匯報(bào)，可能需要對(duì)分包方進(jìn)行處罰。10. 應(yīng)定期檢查分包公司用房的使用情況，包括清潔、消防、治安管理、宿舍管 理等，確保分包人員自覺(jué)遵守各項(xiàng)管理制度。11. 每月底應(yīng)將分包公司上交的當(dāng)月所有日常工作和考勤記錄查實(shí)并存檔。12. 公司專(zhuān)業(yè)部門(mén)檢查項(xiàng)目分包方執(zhí)行文件情況及現(xiàn)場(chǎng)人員管理情況，執(zhí)行體系檢查及不合格控制程序。五、評(píng)

10、價(jià)分包方工作并結(jié)算1. 項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人依據(jù)分包合同的要求對(duì)保安、保潔分包工作進(jìn)行評(píng)價(jià)和結(jié)算，填寫(xiě)保安/保潔分包結(jié)算單，并報(bào)批項(xiàng)目經(jīng)理審批，項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè) 負(fù)責(zé)人存檔項(xiàng)目經(jīng)理審批后的分包結(jié)算單。2. 項(xiàng)目（公司）各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人依據(jù)外包合同、勞務(wù)服務(wù)協(xié)議對(duì)外包工作、勞務(wù) 服務(wù)進(jìn)行【評(píng)價(jià)和結(jié)算，結(jié)算前應(yīng)確認(rèn)已完工或?qū)Ψ?wù)滿意或工作合格，并 填寫(xiě)其他外包工作/勞務(wù)服務(wù)結(jié)算單，交項(xiàng)目（公司）財(cái)務(wù)評(píng)審費(fèi)用，最 終由項(xiàng)目經(jīng)理審批，并存檔項(xiàng)目經(jīng)理審批后的結(jié)算單。六、分包方撤場(chǎng)1. 分包方撤場(chǎng)適用于項(xiàng)目更換分包公司及項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)與分包方 的交接工作。2. 對(duì)于分包方撤場(chǎng)的事宜應(yīng)在分包合同中進(jìn)行明確，洽

11、談撤場(chǎng)事宜并準(zhǔn)備交接工作。3. 項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人為分包方撤場(chǎng)工作的總負(fù)責(zé)人，必要時(shí)，項(xiàng)目行政可配合項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人共同完成撤場(chǎng)交接工作。4. 項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人與分包方負(fù)責(zé)人共同進(jìn)行工作及物資的交接，共同確認(rèn)賠償事宜，并填寫(xiě)分包方撤場(chǎng)交接記錄，交接完畢后，項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù) 責(zé)人保存交接記錄原件。5. 由于項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同終止導(dǎo)致的分包方撤場(chǎng)， 交接記錄交公司行政管理部 存檔。6. 由于項(xiàng)目更換分包方導(dǎo)致的分包方撤場(chǎng)， 交接記錄由項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人及 項(xiàng)目檔案室各存檔一份。注意事項(xiàng)：1. 為公司提供非駐場(chǎng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的公司不作為分包方進(jìn)行管理，不執(zhí)行此程序， 與其明確服務(wù)關(guān)系時(shí)執(zhí)行合同管理規(guī)定。2. 已離職的分包員工資料應(yīng)保存到分包合同終止后再進(jìn)行銷(xiāo)毀3. 項(xiàng)目部必須憑借分包結(jié)算單報(bào)公司審批進(jìn)行分包結(jié)算。4. 公司專(zhuān)業(yè)部門(mén)及項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)向分包員工培訓(xùn)、貫徹公司的質(zhì)量、 環(huán)境方針及目標(biāo)，分包員工必須掌握公司的環(huán)境方針及目標(biāo)。5. 項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)分包方的日常管理同時(shí)執(zhí)行電梯分包監(jiān)督規(guī)定供暖分包監(jiān)督規(guī)定、保潔分包監(jiān)督管理規(guī)定以及公司保安、保潔、綠 化管理制度。6. 項(xiàng)目分包專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)存檔分包管理過(guò)程形成的各項(xiàng)記錄。表格：1. 項(xiàng)目分包公司選聘審批表2. 公司