森林資源資產(chǎn)評(píng)估理論與方法

1、森林資源資產(chǎn)評(píng)估基本理論與方法森林資源資產(chǎn)評(píng)估基本理論與方法毛毛 群群 主要內(nèi)容 第一部分、森林資源資產(chǎn)評(píng)估概念 第二部分、森林資源資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 第三部分、具體評(píng)估對(duì)象常用方法介紹 第四部分、森林資源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第一部分、第一部分、森林資源資產(chǎn)評(píng)估森林資源資產(chǎn)評(píng)估概念概念 一、森林資源概念： 1、森林資源是自然資源的一種，是一種結(jié)構(gòu)復(fù)雜的的特殊的自然資源。 2、森林資源具有經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益，不同效益給評(píng)估帶來重大影響。 3、過去是以經(jīng)濟(jì)效益為主，大量采伐天然林、粗放型經(jīng)營(yíng)；現(xiàn)在改為以集約化、人工林、全社會(huì)辦林業(yè)的生態(tài)效益為主方式，經(jīng)營(yíng)目的出了木材生產(chǎn)外，主要經(jīng)營(yíng)林產(chǎn)業(yè)、竹產(chǎn)業(yè)

2、、花卉、森林旅游等產(chǎn)業(yè)，形成森林資源、環(huán)境和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的一個(gè)集生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益為一體的綜合系統(tǒng)。 二、森林資源資產(chǎn)分類二、森林資源資產(chǎn)分類 1、根據(jù)2000年頒布的中華人民共和國(guó)森林法實(shí)施條例，”森林資源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生動(dòng)物、植物和微生物。森林，包括喬木林和竹林。林木，包括樹木和竹子。林地，包括郁閉度0.2以上的喬木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐跡地、火燒跡地、未成林造林地、苗圃地和縣級(jí)以上人民政府規(guī)劃的宜林地。 2、森林資源資產(chǎn)具體可分為： 林木資產(chǎn)林木資產(chǎn)，包括用材林林木、經(jīng)濟(jì)林林木、竹子、薪碳林林木以及未成林造林地上的幼樹和苗圃地上的

3、幼苗。 林地資產(chǎn)林地資產(chǎn)，包括有林地（主要指用材林、經(jīng)濟(jì)林、竹林、薪碳林林地）、疏林地、采伐跡地、火燒跡地、未成林造林地、苗圃地和宜林地的林地資產(chǎn) 森林景觀資產(chǎn)森林景觀資產(chǎn)，包括風(fēng)景林、森林公園、森林游憩地、部分名勝古跡和革命紀(jì)念林、古樹名木以及森林內(nèi)奇特的地貌、水體、天象等資源資產(chǎn)。 其它生物資源資產(chǎn)其它生物資源資產(chǎn)，包括特定條件下的野生動(dòng)物、野生植物和微生物資源資產(chǎn)。 三、三、森林資源資產(chǎn)的界定森林資源資產(chǎn)的界定： 主要依據(jù)是有關(guān)的法律法規(guī)、各項(xiàng)權(quán)能歸屬的法律文件和當(dāng)?shù)亓謽I(yè)的生產(chǎn)水平。森林資源要界定為資產(chǎn)必須滿足如下要求： 1、產(chǎn)權(quán)歸屬明確，為某一經(jīng)濟(jì)主體所占有，并實(shí)施有效控制的森林資源；

4、 2、具有使用價(jià)值，可作為經(jīng)營(yíng)對(duì)象； 3、數(shù)量明確，可以用貨幣進(jìn)行度量，可作為商品在市場(chǎng)中進(jìn)行交換的森林資源。 四四 、森林資源資產(chǎn)主要具有以下特點(diǎn)森林資源資產(chǎn)主要具有以下特點(diǎn)： 1林地資產(chǎn)和林木資產(chǎn)的不可分割性 2森林資源資產(chǎn)的可再生性 3森林經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)周期性 4森林資源資產(chǎn)的復(fù)雜性 5. 森林資源資產(chǎn) 功能的多樣性 6. 森林資源資產(chǎn)核查任務(wù)的艱巨性五、林業(yè)發(fā)展與森林資源資產(chǎn)評(píng)估關(guān)系五、林業(yè)發(fā)展與森林資源資產(chǎn)評(píng)估關(guān)系 現(xiàn)代林業(yè)的可持續(xù)發(fā)展給森林資源資產(chǎn)評(píng)估帶來挑戰(zhàn)和機(jī)遇。 1、林權(quán)制度改革，加速了林業(yè)企業(yè)的重組和森林資源資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，加大對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作的需求； 2、森林資源資產(chǎn)的盤活，如轉(zhuǎn)讓、抵

5、押等給評(píng)估帶來機(jī)遇； 3企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第五號(hào)-生物資產(chǎn)的實(shí)施，將森林資源資產(chǎn)以公允價(jià)值納入財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，增大評(píng)估業(yè)務(wù)量。等等以上這些也對(duì)評(píng)估技術(shù)方法和參數(shù)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的適用性提出挑戰(zhàn)。 六、森林資源資產(chǎn)評(píng)估目的與價(jià)值類型六、森林資源資產(chǎn)評(píng)估目的與價(jià)值類型 1、在我國(guó)森林資源資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，森林資源資產(chǎn)評(píng)估在我國(guó)森林資源資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，森林資源資產(chǎn)評(píng)估的目的主要有：的目的主要有：森林資源資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售、企業(yè)兼并、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資合作、企業(yè)清算、擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組以及引起森林資源資產(chǎn)評(píng)估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為。 森林資源資產(chǎn)評(píng)估目的是由引起森林資源資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)行為所決定的，它對(duì)評(píng)估

6、結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類型都有重要的影響。森林資源資產(chǎn)評(píng)估目的不僅是某項(xiàng)具體森林資源資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的起點(diǎn)，而且還是森林資源資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所要達(dá)到的目標(biāo)。它是評(píng)估時(shí)必須首先明確的基本事項(xiàng)，也是界定評(píng)估對(duì)象的基礎(chǔ)。 2、價(jià)值類型：、價(jià)值類型：森林資源資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型是指森林資源資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。不同的價(jià)值類型從不同的角度反映森林資源資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的屬性和特征。（1）資產(chǎn)評(píng)估目的是決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型和評(píng)估價(jià)值最基礎(chǔ)的條件之一。（2）森林資源資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)的市場(chǎng)條件分為兩大類：公開市場(chǎng)條件和非公開市場(chǎng)條件。兩者的區(qū)別主要體現(xiàn)在：市場(chǎng)參與者的數(shù)量，交易時(shí)間，交易雙方的素質(zhì)、信息占有情況及處事方式等

7、。在不同的市場(chǎng)條件下或交易環(huán)境中，即使是相同的森林資源資產(chǎn)也會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)果和價(jià)值表現(xiàn)形式。（外因）（3）資產(chǎn)自身的條件對(duì)其評(píng)估價(jià)值具有決定性的影響。不但不同功能的資產(chǎn)會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)果，而相同資產(chǎn)在不同的使用方式和利用狀態(tài)下也會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)果和價(jià)值表現(xiàn)形式。（內(nèi)因）第二部分第二部分 基本方法基本方法 森林資源資產(chǎn)評(píng)估工作，作為專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估，在資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法、收益法、成本法的基礎(chǔ)上，依據(jù)森林資源資產(chǎn)評(píng)估的目的和被評(píng)估森林資源資產(chǎn)的特點(diǎn)，發(fā)展和衍生出了一些森林資源資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)方法，以適應(yīng)不同森林資源資產(chǎn)評(píng)估的需要。 一一、市場(chǎng)法市場(chǎng)法 是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比

8、較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。在森林資源資產(chǎn)評(píng)估中，具體包括市場(chǎng)價(jià)倒算法、現(xiàn)行市價(jià)法等。1、市場(chǎng)價(jià)倒算法、市場(chǎng)價(jià)倒算法（1） 此方法為市場(chǎng)法的一個(gè)衍生評(píng)估方法，市場(chǎng)價(jià)倒算法是成、過熟齡林木資源資產(chǎn)評(píng)估的常用方法。但在一般的收益現(xiàn)值法、土地期望價(jià)法、收獲現(xiàn)值法中，其林分主伐的預(yù)期收獲的計(jì)算均是采用該法進(jìn)行，它是森林資源資產(chǎn)評(píng)估中最基本的方法。 （2） 用于林木資產(chǎn)評(píng)估，是用被評(píng)估林木采伐后所得木材的市場(chǎng)銷售總收入，扣除木材經(jīng)營(yíng)所消耗的成本（含有關(guān)稅費(fèi)）及應(yīng)得的利潤(rùn)后，剩余的部分作為林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。其計(jì)算公式為：n n林木資產(chǎn)評(píng)估值銷售總收入木材經(jīng)營(yíng)成本（包括采運(yùn)成本、銷售

9、費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)）木材經(jīng)營(yíng)合理利潤(rùn)（3）該法測(cè)算時(shí)關(guān)鍵的問題有： 合理確定木材的平均價(jià)格在木材市場(chǎng)上，木材的交易價(jià)格是按口徑、長(zhǎng)度確定的，是規(guī)格化的產(chǎn)品價(jià)格。而在林木資源資產(chǎn)評(píng)估中，這種規(guī)格化的產(chǎn)品價(jià)格必須轉(zhuǎn)化成某種材種或某類材種的平均價(jià)格。由于不同的林分所產(chǎn)出的同一材種的規(guī)格不同，其同一材種的平均售價(jià)將發(fā)生很大變化。在單片的成熟齡林分的評(píng)估中，必須根據(jù)待評(píng)估林分的胸徑、樹高、形數(shù)、材質(zhì)，以單獨(dú)確定材種的平均價(jià)格，而不能直接采用當(dāng)?shù)氐牟姆N平均價(jià)格。在大面積的評(píng)估中應(yīng)根據(jù)近年來的交易價(jià)格和未來森林資源總體狀況確定其材種的平均價(jià)格。 準(zhǔn)確確定待評(píng)估林分各材種的出材率構(gòu)成立木資產(chǎn)的

10、林木蓄積不是規(guī)格化的產(chǎn)品，不同林分的立木由于胸徑、樹高、形數(shù)和材質(zhì)的不同，其不同材種的出材率有很大的差別。材種出材率的差異直接影響了木材的總售價(jià)，稅費(fèi)的測(cè)算，使評(píng)估結(jié)果發(fā)生較大變化。合理計(jì)算稅費(fèi)在木材的交易中，雖然稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)有明確的規(guī)定，但各地的計(jì)稅基價(jià)規(guī)定可能不同。稅費(fèi)收取的項(xiàng)目、幅度都可能不一樣，有些企業(yè)可能還有政策性優(yōu)惠。因此，其稅費(fèi)的數(shù)量必須依照當(dāng)?shù)卣{(diào)查的實(shí)際資料確定，而不能參照其他地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。合理確定木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本主要包括作業(yè)準(zhǔn)備成本（伐區(qū)設(shè)計(jì)費(fèi)、道路維修費(fèi)等）、采伐成本（場(chǎng)地清理、采伐、打枝、造材、鏟皮等費(fèi)用）、集運(yùn)成本（集材、短途運(yùn)輸費(fèi)用）、銷售費(fèi)用（檢尺、

11、倉(cāng)貯）、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)等。這些成本的項(xiàng)目多，涉及的范圍廣，不同的山場(chǎng)成本不同，在單塊小班的評(píng)估中必須根據(jù)小班的具體情況確定其成本，在大面積的評(píng)估中要以待評(píng)估資產(chǎn)的整體平均水平確定其成本。合理確定木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：它包括采運(yùn)段利潤(rùn)和銷售段利潤(rùn)兩部分。實(shí)際操作中主要考慮經(jīng)營(yíng)者的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平，社會(huì)的平均利潤(rùn)率，通過認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究和資料的收集，綜合確定每立方米林木的合理木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 小結(jié)： 市場(chǎng)價(jià)倒算法在林木資源資產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)育不充分、買賣交易不活躍及資金交易價(jià)格透明度低的地區(qū)，市場(chǎng)價(jià)倒算法是成、過熟林林木資源資產(chǎn)評(píng)估的首選方法。 2、現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法 （1）現(xiàn)行市價(jià)法也

12、稱市場(chǎng)成交價(jià)比較法。它是將相同或類似的森林資源資產(chǎn)在目前市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格作為被評(píng)估森林資源資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一種評(píng)估方法。 現(xiàn)行市價(jià)法是一般資產(chǎn)評(píng)估中使用最為廣泛的方法。理論上它可以用于任何年齡階段、任何形式的森林資源資產(chǎn)。該法的評(píng)估結(jié)果可信度高、說服力強(qiáng)、計(jì)算容易，但主要取決于收集到的參照案例的成交價(jià)的可靠程度。采用該法的必備條件是要求存在一個(gè)發(fā)育充分的、公開的森林資源資產(chǎn)市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)中可以找到各種類型的森林資源資產(chǎn)評(píng)估的參照案例。GKKEb（2）使用現(xiàn)行市價(jià)法時(shí)關(guān)鍵的問題是）使用現(xiàn)行市價(jià)法時(shí)關(guān)鍵的問題是：合理選擇評(píng)估的參照案例現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估時(shí)，其評(píng)估的結(jié)果主要取決于所收集的參照案例的評(píng)

13、估價(jià)格的合理程度，因此，選定幾個(gè)合適的評(píng)估案例是使用該方法的關(guān)鍵所在。案例的林分狀況應(yīng)盡量與待評(píng)估林分相近，其交易時(shí)間應(yīng)盡可能接近評(píng)估基準(zhǔn)日。正確確定林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)與物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)由于森林資源資產(chǎn)不是規(guī)格產(chǎn)品，故其林分的質(zhì)量差異極大，各參照案例的林分不可能與待評(píng)估林分完全一致，必須根據(jù)林分的蓄積、平均直徑、地利等級(jí)等因子進(jìn)行調(diào)整。此外，由于森林資源資產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)育不充分，要找多個(gè)近期的評(píng)估案例十分困難，而利用過去不同時(shí)期的評(píng)估案例必須根據(jù)當(dāng)時(shí)的物價(jià)指數(shù)以及評(píng)估基準(zhǔn)日的物價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。合理綜合確定評(píng)估值 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）規(guī)定，使用現(xiàn)行市價(jià)法時(shí)必須選用三個(gè)以上的評(píng)估參照案例。應(yīng)

14、用不同評(píng)估案例測(cè)算的結(jié)果可能存在著一定的偏差。因此，必須根據(jù)待評(píng)估林分的實(shí)際情況，以及它與各個(gè)參照案例的林分的差異綜合確定一個(gè)合理的評(píng)估值。 二、二、收益法收益法 是指通過被評(píng)估森林資源資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷森林資源資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它服從森林資源資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算森林資源資產(chǎn)價(jià)值。在森林資源資產(chǎn)評(píng)估中，收益法主要包括收獲現(xiàn)值法、收益凈現(xiàn)值法、假設(shè)開發(fā)法、年金資本化法、林地期望價(jià)法等。 1、收獲現(xiàn)值法收獲現(xiàn)值法 （1）是評(píng)估中齡林和近熟林資產(chǎn)經(jīng)常選用的方法。收獲現(xiàn)值法的公式較復(fù)雜，需要預(yù)測(cè)和確定的項(xiàng)目多，計(jì)算也較為麻煩。但

15、該方法是針對(duì)中齡林和近熟林造林年代已久，用重置成本易產(chǎn)生偏差，而離主伐又尚早，不能直接采用市場(chǎng)價(jià)倒算法的特點(diǎn)而提出的。該方法的提出解決了中齡林和近熟林資產(chǎn)評(píng)估的難點(diǎn)，將重置成本法評(píng)估的幼齡林資產(chǎn)與用市場(chǎng)價(jià)倒算法評(píng)估的成熟林資產(chǎn)的價(jià)格連了起來，形成了一個(gè)完整、系統(tǒng)的立木價(jià)格體系。 （2）收獲現(xiàn)值法是根據(jù)同齡林生長(zhǎng)特點(diǎn)提出的專門用于中齡林和近熟林林木資產(chǎn)的評(píng)估測(cè)算方法。該方法利用收獲表預(yù)測(cè)的被評(píng)估森林資源資產(chǎn)在主伐時(shí)純收益的折現(xiàn)值，扣除評(píng)估后到主伐期間所支出的營(yíng)林生產(chǎn)成本（評(píng)估后第二年開始支出的成本）折現(xiàn)值的差額，作為被評(píng)估森林資源資產(chǎn)評(píng)估值的一種方法。（3）該法的使用必須注意：）該法的使用必須注

16、意：標(biāo)準(zhǔn)林分u年主伐時(shí)的純收入預(yù)測(cè)主伐時(shí)純收入的預(yù)測(cè)值是收獲現(xiàn)值法的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，其測(cè)算通常先按收獲表、生長(zhǎng)模型或其他方法預(yù)測(cè)其主伐時(shí)的立木蓄積量，然后再按木材市場(chǎng)價(jià)倒算法計(jì)算出主伐時(shí)的純收入（立木價(jià)值）。其采用的木材價(jià)格、生產(chǎn)定額、工價(jià)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。投資收益率的確定由于收益和成本測(cè)算中均按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，因此，其投資收益率必須是扣除通貨膨脹因子的該森林經(jīng)營(yíng)類型當(dāng)?shù)仄骄找嫠降耐顿Y收益率。 評(píng)估后到主伐期間的營(yíng)林生產(chǎn)成本 評(píng)估后到主伐期間的營(yíng)林生產(chǎn)成本包括直接成本和間接成本。在一般的生產(chǎn)實(shí)踐中間伐的成本在間伐純收入計(jì)算時(shí)已扣除了，因此這一階段的營(yíng)林成本主要是按

17、面積分?jǐn)偟哪晟止茏o(hù)成本（V），這一成本相對(duì)比較穩(wěn)定。這樣可用有限期年金的現(xiàn)值進(jìn)行測(cè)算。 主伐時(shí)間u的確定 主伐時(shí)間u通常取該林分所屬森林經(jīng)營(yíng)類型的主伐年齡的齡級(jí)下限。 間伐時(shí)間及間伐純收入的確定 林分的間伐時(shí)間通常按該林分所屬經(jīng)營(yíng)類型或經(jīng)營(yíng)類型措施設(shè)計(jì)表所規(guī)定的間伐時(shí)間設(shè)定，其間伐的數(shù)量按當(dāng)?shù)卦擃愋蚢年或b年生林分間伐的平均水平，根據(jù)木材市場(chǎng)價(jià)倒算法計(jì)算。但必須注意同一規(guī)格的間伐材的價(jià)格要低于主伐材；間伐的單位生產(chǎn)成本要高于主伐時(shí)的單位生產(chǎn)成本。 調(diào)整系數(shù)K的確定在收獲現(xiàn)值法中，調(diào)整系數(shù)K主要是對(duì)主間伐的收益值進(jìn)行調(diào)整，依據(jù)待評(píng)估林分的現(xiàn)實(shí)的蓄積和平均胸徑與參照林分在同一年齡時(shí)的蓄積和平均胸

18、徑（通常是收獲表、生長(zhǎng)過程表或生長(zhǎng)模型上的值）的差異來綜合確定。 小結(jié)： 收獲現(xiàn)值法應(yīng)用于中齡林和近熟齡林木資源資產(chǎn)評(píng)估的操作實(shí)務(wù)中，林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)、林分主伐時(shí)的蓄積量和小班樹種組成比中非優(yōu)勢(shì)樹種調(diào)整也是影響林木資源資產(chǎn)價(jià)值的不容忽視因素。 2、收益凈現(xiàn)值法收益凈現(xiàn)值法 （1） 是收益法的一種，它通過估算被評(píng)估的林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的預(yù)期凈收益按一定的折現(xiàn)率折算為現(xiàn)值，并累計(jì)求和得出被評(píng)估森林資源資產(chǎn)評(píng)估值的一種評(píng)估方法。 （2）收益凈現(xiàn)值法通常用于有經(jīng)常性收益同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命的林木資產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)林林木資產(chǎn)。收益凈現(xiàn)值法的測(cè)算需要預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)未來各年度的經(jīng)濟(jì)收入和成本支出，其預(yù)測(cè)較為麻煩

19、，在無法使用其他方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)才采用的方法。（3）選用該方法時(shí)必須注意：）選用該方法時(shí)必須注意：各年度的收益和支出預(yù)測(cè)各年度收益和支出的預(yù)測(cè)是年凈收益現(xiàn)值法的基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)的收益和成本都應(yīng)按基準(zhǔn)日的價(jià)格水平進(jìn)行測(cè)算。折現(xiàn)率的確定在收益現(xiàn)值法中采用的收益和成本都按基準(zhǔn)日的價(jià)格水平進(jìn)行測(cè)算，它們之間不存在通貨膨脹率。但如果在未來各年的收益和成本的預(yù)測(cè)中已包括通貨膨脹因素，則其折現(xiàn)率也應(yīng)包括通貨膨脹率。在確定折現(xiàn)率時(shí)要注意與預(yù)期收益的口徑保持一致。 3、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法 （1） 該方法主要用于森林景觀資源資產(chǎn)的評(píng)估，當(dāng)被評(píng)估森林景觀資源資產(chǎn)需要經(jīng)過一定的基礎(chǔ)性建設(shè)才能給經(jīng)營(yíng)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，可采用

20、假設(shè)開發(fā)法對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。 該方法是在合理開發(fā)的假設(shè)條件下，首先測(cè)算評(píng)估對(duì)象達(dá)到預(yù)定可經(jīng)營(yíng)狀態(tài)時(shí)所必要的初始開發(fā)投資，再預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象在營(yíng)運(yùn)期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)凈收益，最后將各年經(jīng)營(yíng)凈收益現(xiàn)值扣減初始投資現(xiàn)值后的差額累計(jì)求和，作為森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。 （2）應(yīng)注意的問題：）應(yīng)注意的問題： 如森林景觀資源資產(chǎn)已開發(fā)完成， 未來不需要再進(jìn)行基本建設(shè)投資，并已經(jīng)開始經(jīng)營(yíng)獲利時(shí)，在計(jì)算森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估值時(shí)，不再測(cè)算開發(fā)投資，僅預(yù)測(cè)未來經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的預(yù)期凈收益額折現(xiàn)并累計(jì)求和，作為森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。 4、年金資本化法年金資本化法 （1）是將被評(píng)估的森林資源資產(chǎn)每年的穩(wěn)定收益作為資本投資的收益，再按適當(dāng)

21、的投資收益率求出資產(chǎn)的價(jià)值。 （2）該方法公式簡(jiǎn)單，要測(cè)定的因素少，計(jì)算方便，但它的使用有兩個(gè)嚴(yán)格的前提條件： a待評(píng)估資產(chǎn)的年收入必須十分穩(wěn)定； b待評(píng)估資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)期是無限的，它可以無限久地永續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。 (3)年金資本化法主要用于評(píng)估年純收益穩(wěn)定的森林資源資產(chǎn)，如花年毛竹林資源資產(chǎn)、均勻齡級(jí)結(jié)構(gòu)的整體森林資源資產(chǎn)。該測(cè)算公式稍作改變也可以用來測(cè)算大小年明顯的毛竹林資源資產(chǎn)價(jià)值和異齡林資源資產(chǎn)價(jià)值。(4)必須注意兩個(gè)問題必須注意兩個(gè)問題： 一是年平均純收益測(cè)算的準(zhǔn)確性，要認(rèn)真測(cè)算各項(xiàng)收益、成本及利潤(rùn)，將收益總額減去成本和成本的正常利潤(rùn)，剩余部分才是其純收益； 二是投資收益率必須是不含通貨膨脹

22、率的當(dāng)?shù)卦擃愘Y產(chǎn)的投資的平均收益率。 5、林地期望價(jià)法林地期望價(jià)法 （1）林地期望價(jià)法是以實(shí)行永續(xù)皆伐為前提，將無窮多個(gè)輪伐期的純收益折為現(xiàn)值的累加求和值作為林地資源資產(chǎn)價(jià)值的方法。 （2）在采用該公式時(shí)，必須將各種收入和支出全部歸結(jié)到一個(gè)時(shí)點(diǎn)即輪伐期末，這樣才能確定凈收益，并將其資本化。要將收入和支出歸結(jié)到同一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，就必須采用投資收益率來作為衡量時(shí)間重要程度的尺度，在每一筆收入和支出都要引入投資收益率，將按復(fù)利計(jì)算直至輪伐期末。 三、成本法三、成本法 1、重置成本法重置成本法 該法是按現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需要的全部成本，減去被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性貶值、功

23、能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，得到的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。（用材林和經(jīng)濟(jì)林之間有差別：折舊）主要用于林木資產(chǎn)的評(píng)估，又可用于森林景觀資源資產(chǎn)的評(píng)估。 該方法的應(yīng)用前提： 、被評(píng)估森林景觀資源資產(chǎn)處于持續(xù)使用或假定處于持續(xù)使用狀態(tài)； 、具備可用的歷史資料； 、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的； 、被評(píng)估森林景觀資源資產(chǎn)主要由人工形成。 成本法中，被評(píng)估森林景觀資源資產(chǎn)的重置成本應(yīng)采用更新重置成本，即指采用新型材料、現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格和技術(shù)，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。 2、序列工序法序列工序法 序列工序法是林木資源資產(chǎn)評(píng)估中特殊的重置成本方法。使用時(shí)一是確定各個(gè)工

24、序的工數(shù)，二是確定工價(jià)。在確定工價(jià)時(shí)必須包括各種物質(zhì)的耗費(fèi)、管理費(fèi)和人工費(fèi)，而不是單純的工人日工資，而這些費(fèi)用都是按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的物價(jià)水平確定的，費(fèi)用的收集和測(cè)算都較為麻煩，在評(píng)估中很少使用該方法。 此方法在用于林木資產(chǎn)評(píng)估，以現(xiàn)時(shí)工日生產(chǎn)費(fèi)用和林木資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中各工序的平均需工數(shù)估算林木資產(chǎn)重置價(jià)值的一種方法。 3、林地費(fèi)用價(jià)法 （1）該方法用于林地使用權(quán)的評(píng)估，是以取得林地所需的費(fèi)用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費(fèi)用來估算林地評(píng)估值的方法。 （2）林地費(fèi)用價(jià)法是將取得林地所需要的費(fèi)用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需要的費(fèi)用，在評(píng)定時(shí)用本利和來表示。因此林地費(fèi)用價(jià)由三種費(fèi)用構(gòu)成。 一是購(gòu)買林地及其他為取

25、得林地所需的費(fèi)用。 二是林地取得后，為造成適于林木培育而投入林地的改良費(fèi)用。 三是從投入上述費(fèi)用時(shí)候開始到評(píng)估基準(zhǔn)日為止的年間費(fèi)用的利息。 林地費(fèi)用價(jià)法在林地的評(píng)估中應(yīng)用較少，僅在購(gòu)買林地及其他投資的費(fèi)用較明確時(shí)才用。第三部分第三部分 具體評(píng)估對(duì)象的常用評(píng)估方法具體評(píng)估對(duì)象的常用評(píng)估方法一、林木評(píng)估常用方法根據(jù)森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）的規(guī)定，林木資產(chǎn)評(píng)估測(cè)算的方法主要有：市價(jià)法：市場(chǎng)價(jià)倒算法、現(xiàn)行市價(jià)法；收益現(xiàn)值法：收益凈現(xiàn)值法、年金資本化法、收獲現(xiàn)值法；成本法：重置成本法、序列需工數(shù)法；清算價(jià)格法。規(guī)范中第三十條用材林（含薪炭林）林木資產(chǎn)評(píng)估方法用材林林木資產(chǎn)評(píng)估一般按森林經(jīng)營(yíng)類型分

26、齡組進(jìn)行：幼齡林一般選用現(xiàn)行市價(jià)法、重置成本法和序列需工數(shù)法。中齡林一般選用現(xiàn)行市價(jià)法、收獲現(xiàn)值法。在使用收獲現(xiàn)值法時(shí)必須要有能反映當(dāng)?shù)厣L(zhǎng)過程的生長(zhǎng)過程表或收獲表。在沒有這些數(shù)表時(shí)，也可利用當(dāng)?shù)氐恼{(diào)查材料，擬合當(dāng)?shù)氐牧帜酒骄L(zhǎng)過程，以取得預(yù)測(cè)值。近、成、過熟林主要選用現(xiàn)行市價(jià)法中的市場(chǎng)價(jià)倒算法。用材林林木資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，要充分注意各齡組評(píng)估值之間的銜接。第三十一條經(jīng)濟(jì)林林木資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)林林木資產(chǎn)評(píng)估一般選用現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法和重置成本法。在選用收益現(xiàn)值法時(shí)應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)林經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)壽命期、各生長(zhǎng)發(fā)育階段的經(jīng)濟(jì)林產(chǎn)品的產(chǎn)量和成本的差異、經(jīng)濟(jì)壽命期末的林木殘值。在選用重置成本法時(shí)應(yīng)以盛產(chǎn)期前為重置

27、期確定重置成本。進(jìn)入盛產(chǎn)期后，還應(yīng)根據(jù)收獲年數(shù)確定調(diào)整系數(shù)（折耗系數(shù)）。第三十二條防護(hù)林林木資產(chǎn)評(píng)估防護(hù)林是以國(guó)土保安、防風(fēng)固沙、改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件等防護(hù)功能為主要目的的森林。防護(hù)林資產(chǎn)評(píng)估包括林木的價(jià)值和生態(tài)防護(hù)效益的評(píng)定估算，林木價(jià)值評(píng)估一般選用市價(jià)法、收益現(xiàn)值法和重置成本法。在選用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，必須以按防護(hù)林經(jīng)營(yíng)時(shí)所能獲得的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益為基礎(chǔ)。生態(tài)防護(hù)效益要通過實(shí)際調(diào)查確定標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)。第三十三條竹林林木資產(chǎn)評(píng)估竹林是由各類竹子構(gòu)成的森林。竹林林木資產(chǎn)由地上立竹和地下竹鞭構(gòu)成。竹林林木資產(chǎn)評(píng)估一般選用現(xiàn)行市價(jià)法、年金資本化法，新造未成熟的竹林可采用重置成本法。在采用年金資本化法時(shí)必須

28、考慮大小年對(duì)竹材和竹筍產(chǎn)量及經(jīng)濟(jì)收入的影響。第三十四條特種用途林林木資產(chǎn)評(píng)估特種用途林是以保存特種資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、國(guó)防、森林旅游、科學(xué)實(shí)驗(yàn)等為主要經(jīng)營(yíng)目的的森林。特種用途林資產(chǎn)主要指能帶來經(jīng)濟(jì)收益的風(fēng)景林、實(shí)驗(yàn)林、母樹林、名勝古跡和革命紀(jì)念林等。一、實(shí)驗(yàn)林林木資產(chǎn)評(píng)估實(shí)驗(yàn)林是以提供教學(xué)或科學(xué)研究實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所為主要目的的森林。實(shí)驗(yàn)林資產(chǎn)評(píng)估一般選用現(xiàn)行市價(jià)法、收獲現(xiàn)值法和收益凈現(xiàn)值法。在采用收獲現(xiàn)值法和收益凈現(xiàn)值法時(shí)，收益的預(yù)測(cè)必須在滿足原經(jīng)營(yíng)目的條件下進(jìn)行。 二、母樹林林木資產(chǎn)評(píng)估母樹林是以培育優(yōu)良種子為主要目的的森林。母樹林林木資產(chǎn)評(píng)估一般參照經(jīng)濟(jì)林林木資產(chǎn)評(píng)估的方法進(jìn)行。在估算時(shí)應(yīng)充分考慮

29、母樹林木材價(jià)值較高的特點(diǎn)。三、風(fēng)景林、名勝古跡和革命紀(jì)念林的資產(chǎn)評(píng)估按照森林景觀資產(chǎn)評(píng)估方法進(jìn)行。二、林地評(píng)估常用方法：根據(jù)森林資源資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范的規(guī)定，林地資產(chǎn)評(píng)估主要有以下幾種方法：l、 現(xiàn)行市價(jià)法2、林地期望價(jià)法3、年金資本化法4、林地費(fèi)用價(jià)法各種方法分別適應(yīng)于不同的情況，有不同的要求。三、森林景觀資源評(píng)估常用方法：森林景觀資產(chǎn)評(píng)估主要選擇下列幾種方法，并同時(shí)結(jié)合景區(qū)評(píng)價(jià)等級(jí)和相關(guān)設(shè)施等進(jìn)行綜合評(píng)定估算。1、現(xiàn)行市價(jià)法2、收益現(xiàn)值法：包括年金資本化法，條件價(jià)值法。3、重置成本法 四、其他評(píng)估方法 一、林木評(píng)估常用方法一、林木評(píng)估常用方法 以用材林、經(jīng)濟(jì)林、竹林為主： （一）用材林 1、

30、同齡林同齡林具體方法主要有：市場(chǎng)價(jià)倒算法、市場(chǎng)成交價(jià)比較法、收獲現(xiàn)值法、重置成本法。 （1）成、過熟林林木是可立即采伐或在近期內(nèi)可采伐的林木。一般采用市場(chǎng)價(jià)倒算法或現(xiàn)行市價(jià)法。 （2）幼齡林林木資源資產(chǎn)評(píng)估中多采用現(xiàn)行市價(jià)法、重置成本法。森林經(jīng)營(yíng)的最大量培育成本投入是在造林和幼齡林階段，這階段的培育成本投入比較清楚，而幼齡林林木（含未成林造林地幼樹）距可采伐還有很長(zhǎng)的時(shí)間。 （3）中齡林林木資源資產(chǎn)評(píng)估是用材林林木資源資產(chǎn)評(píng)估中最難評(píng)估的部分。中齡林在近期內(nèi)不能進(jìn)行采伐，因而不能采用木材市場(chǎng)價(jià)倒算法，中齡林距造林的年代較長(zhǎng)，一般都達(dá)一二十年，在這樣長(zhǎng)的時(shí)間用重置成本法測(cè)算，長(zhǎng)時(shí)間的復(fù)利計(jì)算易產(chǎn)

31、生偏差，亦不理想，但中齡林的林分一般已達(dá)穩(wěn)定，用其進(jìn)行預(yù)測(cè)成熟時(shí)的林木產(chǎn)量一般較為可靠，因而，中齡林資源資產(chǎn)評(píng)估中經(jīng)常采用收獲現(xiàn)值法。在森林資源資產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較為充分的地方也可采用現(xiàn)行市價(jià)法。 2、異齡林林木資產(chǎn)評(píng)估方法： 異齡林的林分結(jié)構(gòu)復(fù)雜，多為多樹種混交的復(fù)層異齡林。異齡林的經(jīng)營(yíng)技術(shù)較為復(fù)雜，木材生產(chǎn)的成本較高，但其林分的抗逆性較強(qiáng)，生長(zhǎng)穩(wěn)定，生態(tài)效益極佳，而且生產(chǎn)的木材口徑大、價(jià)格高。較適用收益現(xiàn)值法和現(xiàn)行市價(jià)法。 小結(jié)：用材林林木資源資產(chǎn)評(píng)估中常用的評(píng)估方法：幼齡林采用重置成本法，中齡林及近熟林采用收獲現(xiàn)值法，成、過熟林采用市場(chǎng)價(jià)倒算法。在森林資源資產(chǎn)交易市場(chǎng)公開、活躍、發(fā)育完善的條件

32、下，現(xiàn)行市價(jià)法是一個(gè)簡(jiǎn)單而有效的評(píng)估方法，適用于各齡組的林木資源資產(chǎn)評(píng)估。 （二）、經(jīng)濟(jì)林：評(píng)估方法在總體上仍是重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法和收益現(xiàn)值法。 經(jīng)濟(jì)林是人工林，是森林資源的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)效益較高的林種。具有種類繁多、資源豐富；產(chǎn)品利用的形式多樣、培育技術(shù)復(fù)雜；經(jīng)營(yíng)見效快、收益時(shí)間長(zhǎng)；投入大成熟期不明顯，且差異大等特點(diǎn)。選用哪種評(píng)估方法要從經(jīng)濟(jì)林經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)出發(fā)，分析其資產(chǎn)的性質(zhì)，評(píng)估前還要考慮待評(píng)估經(jīng)濟(jì)林品種的經(jīng)濟(jì)壽命；生長(zhǎng)發(fā)育階段生長(zhǎng)發(fā)育階段劃分劃分（產(chǎn)前期、始產(chǎn)期、盛產(chǎn)期、衰產(chǎn)期四個(gè)階段）（產(chǎn)前期、始產(chǎn)期、盛產(chǎn)期、衰產(chǎn)期四個(gè)階段）；產(chǎn)量和經(jīng)營(yíng)成本；產(chǎn)品的銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率。從而

33、確定經(jīng)濟(jì)林資源資產(chǎn)界定和資產(chǎn)評(píng)估的方法。 1 1、產(chǎn)前期：也稱幼齡階段：投入大無產(chǎn)出。多采用重置、產(chǎn)前期：也稱幼齡階段：投入大無產(chǎn)出。多采用重置成本法。成本法。 2 2、始產(chǎn)期：也稱發(fā)育階段：有一定數(shù)量產(chǎn)品產(chǎn)出，但不、始產(chǎn)期：也稱發(fā)育階段：有一定數(shù)量產(chǎn)品產(chǎn)出，但不穩(wěn)定。從經(jīng)營(yíng)上看，這一時(shí)期生產(chǎn)成本基本穩(wěn)定，開始有穩(wěn)定。從經(jīng)營(yíng)上看，這一時(shí)期生產(chǎn)成本基本穩(wěn)定，開始有了一定的純收益，因此這一階段的經(jīng)濟(jì)林林木資產(chǎn)評(píng)估可了一定的純收益，因此這一階段的經(jīng)濟(jì)林林木資產(chǎn)評(píng)估可用重置成本法或收益現(xiàn)值法或現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。用重置成本法或收益現(xiàn)值法或現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。 3 3、盛產(chǎn)期：、盛產(chǎn)期：產(chǎn)品產(chǎn)量最高、收

34、益多而穩(wěn)定的時(shí)期產(chǎn)品產(chǎn)量最高、收益多而穩(wěn)定的時(shí)期，可用可用收獲現(xiàn)值法、重置成本法和現(xiàn)行市價(jià)法。收獲現(xiàn)值法、重置成本法和現(xiàn)行市價(jià)法。 4 4、衰產(chǎn)期：、衰產(chǎn)期：產(chǎn)量明顯下降，一年不如一年，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)量明顯下降，一年不如一年，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)將是高成本低收益，甚至出現(xiàn)虧損，必須及時(shí)采伐更新是高成本低收益，甚至出現(xiàn)虧損，必須及時(shí)采伐更新，可可用剩余價(jià)值法進(jìn)行評(píng)估用剩余價(jià)值法進(jìn)行評(píng)估 ，計(jì)算其，計(jì)算其木材的價(jià)值木材的價(jià)值。 三、竹林： 1、 在森林資源調(diào)查主要技術(shù)規(guī)定中，它獨(dú)立為一個(gè)林種。具有生長(zhǎng)快，周期短；產(chǎn)量高，經(jīng)濟(jì)效益好；采伐對(duì)生態(tài)破壞小；更新能力強(qiáng)，墾復(fù)容易；大小年與土地不分高投入等特點(diǎn)，其調(diào)查方式

35、和計(jì)量單位與一般用材林也不同。因此評(píng)估時(shí)要分別搜集竹材和竹筍的價(jià)格、產(chǎn)量經(jīng)營(yíng)成本和稅金等。 竹林資源資產(chǎn)的評(píng)估方法一般可以用重置成本法、收益現(xiàn)值法和現(xiàn)行市價(jià)法。不同的竹林適于不同測(cè)算方法。 2、竹林評(píng)估時(shí)收集資料是重要環(huán)節(jié)： （1）竹林的采伐和竹筍的挖掘受季節(jié)性的影響，產(chǎn)品價(jià)格差異較大，因此評(píng)估時(shí)要采用最近一次采集季節(jié)的平均價(jià)。 （2）竹林中有竹材和竹筍，其未來的產(chǎn)量預(yù)測(cè)是個(gè)難點(diǎn)，特別是其中的竹筍還分冬筍和春筍兩部分，其產(chǎn)量只能根據(jù)當(dāng)年的產(chǎn)筍情況，可依據(jù)的資料不好獲得。 （3）竹林和竹筍的經(jīng)營(yíng)成本不同，竹林每年大體相同，竹筍則要隨產(chǎn)量增加而增大。 （4）不同地區(qū)稅費(fèi)項(xiàng)目不同，主要有育林費(fèi)、植物

36、檢疫費(fèi)等。 3、竹林資源資產(chǎn)主要可分為三種類型：（1）新造的未投產(chǎn)的竹林:投入資金和人力多，投資成本明確，但尚未取得回報(bào)。多采用重置成本法進(jìn)行，也可用現(xiàn)行市價(jià)法 。（2）已經(jīng)成林投產(chǎn) ,前期管理不善，年齡結(jié)構(gòu)不合理的未調(diào)整好的竹林，用收益現(xiàn)值法和現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行估算 。但大小年的經(jīng)濟(jì)收入不同 ，收益應(yīng)分段計(jì)算。 （3）已調(diào)整好的竹林 ，竹林的經(jīng)營(yíng)等級(jí)為或級(jí)，竹林的產(chǎn)筍量和產(chǎn)竹材量都較穩(wěn)定，其資產(chǎn)的評(píng)估主要采用收益現(xiàn)值法中的年金法（或稱資本化法），也可采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行。竹林是異齡林，先將林地和竹林資源資產(chǎn)合并為綜合性的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，再按一定比例將林地和竹林分開計(jì)算 。 4、竹林年齡結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)方式

37、不同，評(píng)估中應(yīng)注意如下問竹林年齡結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)方式不同，評(píng)估中應(yīng)注意如下問題：題：（1）在新造的竹林年齡結(jié)構(gòu)不合理的一般采用分段計(jì)算的收益現(xiàn)值法；結(jié)構(gòu)合理的采用年金資本化法。（2）竹林的產(chǎn)量和竹筍的產(chǎn)量預(yù)測(cè)及純年收入的計(jì)算是個(gè)難點(diǎn)。尚未建立一個(gè)系統(tǒng)適應(yīng)性強(qiáng)的竹筍產(chǎn)量預(yù)測(cè)模型。（3）竹林的調(diào)查項(xiàng)目、調(diào)查內(nèi)容和方法有一定的特殊性。（4）竹林是異齡林，林地和立竹不可分，評(píng)估時(shí)要將其綜合評(píng)定，再按一定的比例將其地價(jià)和立竹價(jià)分開，目前這個(gè)分割比例無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。二、林地資源評(píng)估方法二、林地資源評(píng)估方法 林地資源資產(chǎn)的評(píng)估方法比較成熟，主要的方法有現(xiàn)行市價(jià)法、林地期望價(jià)法、年金資本化法和林地費(fèi)用價(jià)法。 以用材林、

38、經(jīng)濟(jì)林、竹林為主： （一）用材林（一）用材林 1、首選市場(chǎng)法中的現(xiàn)行市價(jià)法、首選市場(chǎng)法中的現(xiàn)行市價(jià)法，但由于林地的交易市場(chǎng)不夠健全和完善，在同一區(qū)位內(nèi)的交易案例較少，加之林地本身的差異較大，找到與被評(píng)估林地完全同質(zhì)的林地交易案例困難，通常要將原來的賣價(jià)按被評(píng)估林地與交易案例林地的差異進(jìn)行修正， 如：林地面積的大小、形狀及其相鄰林地使用情況的差異；林地評(píng)估的基準(zhǔn)日與交易案例評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)間差異；立地條件等級(jí)及地利等級(jí)等差異。 2、其次、其次：林地期望價(jià)法林地期望價(jià)法適用于適用于以實(shí)行永續(xù)皆伐為前提（包括了培育、采伐、更新的全部過程。這種過程可以周而復(fù)始，循環(huán)往復(fù)以至無窮），將無窮多個(gè)輪伐期的純收

39、益折為現(xiàn)值的累加求和值作為林地資源資產(chǎn)價(jià)值的方法。 地租資本化法地租資本化法是將林地的純收益按一定的還原利率資本化，在一定的折現(xiàn)率下，將林地未來純收益折為現(xiàn)值， 林地期望價(jià)修正法林地期望價(jià)修正法是在借鑒林地期望價(jià)法和地租資本化法的基礎(chǔ)上，充分考慮影響林地資源資產(chǎn)價(jià)值的林學(xué)質(zhì)量和林地經(jīng)濟(jì)質(zhì)量因素，提出了林地期望價(jià)修正法。采用林地期望價(jià)法確定平均地價(jià)和平均地租，同時(shí)根據(jù)評(píng)估實(shí)際情況確定標(biāo)準(zhǔn)地租，再用數(shù)量化得分值與地利等級(jí)修正值對(duì)標(biāo)準(zhǔn)地租進(jìn)行修正，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)各小班林地資源資產(chǎn)地租的評(píng)估，并依據(jù)有限期林地地租資本化法計(jì)算有限期林地使用費(fèi)。3 3、再次、再次：林地費(fèi)用價(jià)法，只適用于購(gòu)買林地且其他投資費(fèi)用

40、較明確的才可用。 以上評(píng)估方法適合同齡林為對(duì)象的，異齡林林地評(píng)估方法比例系數(shù)法和剩余價(jià)值法不再此贅述注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)： 1、在進(jìn)行林地資源資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須廣泛收集當(dāng)?shù)氐淖匀?、?jīng)濟(jì)以及經(jīng)營(yíng)方面的資料，在占有大量資料的基礎(chǔ)上，分析、選定適合于評(píng)估對(duì)象的計(jì)算方法。 2、輪伐期一般較長(zhǎng)，因此在評(píng)估中投資收益率的確定十分重要，它對(duì)評(píng)估的結(jié)果將產(chǎn)生極大的影響，一般投資收益率越高，林地的價(jià)格越低。在各個(gè)計(jì)算公式中通常采用的重置成本法，其選用的投資收益率應(yīng)是不包括通貨膨脹的低投資收益率，但在費(fèi)用價(jià)法中，如采用的是歷史成本法，則應(yīng)采用市場(chǎng)上的商業(yè)利率。 3土地期望價(jià)法對(duì)收獲預(yù)測(cè)和假設(shè)條件進(jìn)行詳細(xì)的分析，與林業(yè)企

41、業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行比較，并將其測(cè)算的結(jié)果與市價(jià)法等其他方法進(jìn)行比較分析，以修正偏差。采用的經(jīng)營(yíng)成本應(yīng)為重置成本，即重新營(yíng)造森林的成本。這個(gè)成本支出的水平必須與收獲預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)水平相一致，如收獲預(yù)測(cè)值是以現(xiàn)實(shí)成熟林分為基礎(chǔ)，則重置成本的技術(shù)指標(biāo)必須是按現(xiàn)實(shí)成熟林過去營(yíng)造的技術(shù)指標(biāo) 。 （二）經(jīng)濟(jì)林：（二）經(jīng)濟(jì)林：評(píng)估方法主要有林地期望價(jià)法、現(xiàn)行市價(jià)評(píng)估方法主要有林地期望價(jià)法、現(xiàn)行市價(jià)法、年金資本化法。法、年金資本化法。1、現(xiàn)行市價(jià)法在經(jīng)濟(jì)林林地資源資產(chǎn)評(píng)估中比用材林更為復(fù)雜。其考慮的因子除了立地質(zhì)量和地利等級(jí)外，還應(yīng)考慮其上經(jīng)濟(jì)林樹種、品種、年齡和經(jīng)營(yíng)年限。最好能找到三個(gè)或三個(gè)以上與被評(píng)估資產(chǎn)的立地

42、質(zhì)量，地利等級(jí)、樹種和品種、林木年齡相近的評(píng)估案例作為參照等因素。2、林地期望價(jià)法是將經(jīng)濟(jì)林在無窮多個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期的純收益（扣除了正常成本利潤(rùn)）全部折為現(xiàn)值作為林地的價(jià)格。按始產(chǎn)期和盛產(chǎn)期兩段計(jì)算經(jīng)濟(jì)林的收益，其資料收集較為容易，計(jì)算也大為簡(jiǎn)化，在經(jīng)濟(jì)林林地資源資產(chǎn)評(píng)估中常用該方法。3、年金資本化法關(guān)鍵是確定平均地租和投資收益率，在經(jīng)濟(jì)林林地資源資產(chǎn)評(píng)估中，由于林地上的經(jīng)濟(jì)林木在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)每年有穩(wěn)定的收入，其地租也較穩(wěn)定并每年定期支付，因此年金資本化法是經(jīng)濟(jì)林資源資產(chǎn)評(píng)估中經(jīng)常采用的方法。 （三）竹林：（三）竹林：竹林是異齡林，具有異齡林經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，其林地和立竹的收益是緊密相連，難以分開測(cè)算。

43、竹林是高收益的林種，每年都可能獲得可觀的收益。而且其經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)壽命期在正常的條件是無限的，可永續(xù)不斷地經(jīng)營(yíng)下去。因此，竹林林地資源資產(chǎn)評(píng)估可用收益比例系數(shù)法、年金資本化法和現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行。1 1、現(xiàn)行市價(jià)法：、現(xiàn)行市價(jià)法：要求有發(fā)育充分，制度健全完善的資產(chǎn)交易市場(chǎng)，且有三個(gè)或三個(gè)以上的交易案例。在竹林林地資源資產(chǎn)價(jià)值測(cè)算時(shí)必須依成交案例與待評(píng)估資產(chǎn)在年齡結(jié)構(gòu)、均勻度、整齊度、立竹度、經(jīng)營(yíng)級(jí)、生長(zhǎng)級(jí)的差異，綜合確定其調(diào)整系數(shù)，用調(diào)整系數(shù)對(duì)參照案例的成交價(jià)進(jìn)行修正。通過對(duì)三個(gè)以上案例的交易價(jià)修正，綜合確定其待評(píng)估林地資源資產(chǎn)的價(jià)值。2 2、收益比例系數(shù)法、收益比例系數(shù)法：竹林的年經(jīng)濟(jì)效益較穩(wěn)定，收

44、益時(shí)間很長(zhǎng)，計(jì)算其竹林（立竹和林地的綜合體）的資產(chǎn)價(jià)值較為容易。但竹林是異齡林，其立竹的重置成本測(cè)算困難，無法準(zhǔn)確劃分哪是林地產(chǎn)生的價(jià)值，什么是立竹產(chǎn)生的價(jià)值。因此竹林的林地資源資產(chǎn)評(píng)估和立竹資源資產(chǎn)評(píng)估一樣經(jīng)常借助比例系數(shù)法。即按一定的比例將竹林的總資產(chǎn)價(jià)值分為林地的價(jià)值和立竹的價(jià)值。其比例系數(shù)通常選用當(dāng)?shù)赜貌牧纸?jīng)營(yíng)中地租收入占經(jīng)營(yíng)總收益的百分比。直接用這一比例系數(shù)乘上竹林的總價(jià)值，就得到竹林林地資源資產(chǎn)的價(jià)值。3 3、年金資本化法、年金資本化法：竹林林地資源資產(chǎn)的年金資本化法僅在竹林的經(jīng)營(yíng)者已明確每年交納穩(wěn)定的地租時(shí)采用。由于竹林的經(jīng)濟(jì)收益大，且每年都有穩(wěn)定的收益，因此竹林的經(jīng)營(yíng)者每年向林

45、地的所有者交納規(guī)定的地租的情況比較多，這樣就可以直接用竹林的年平均地租和投資的收益率測(cè)算出竹林的林地資源資產(chǎn)的價(jià)值。 （四）其他林地：（四）其他林地： 1、疏林地林地疏林地林地資源資產(chǎn)評(píng)估的方法可以按用材林林地資源資產(chǎn)評(píng)估方法（可按同齡林林地資源資產(chǎn)評(píng)估的方法；也可按異齡林林地資源資產(chǎn)評(píng)估的方法），或按無林地的林地資源資產(chǎn)評(píng)估方法（要確定適合的林種、樹種、經(jīng)營(yíng)類型，再按相應(yīng)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估）。 2、未成林造林地上未成林造林地上的林木通常按用材林幼齡林的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，而其林地資源資產(chǎn)也是按同齡用材林林地資源資產(chǎn)評(píng)估的方法進(jìn)行評(píng)估 。 3、苗圃地資源資產(chǎn)苗圃地資源資產(chǎn)的評(píng)估通常按農(nóng)用地的評(píng)估

46、方法和農(nóng)用地的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行。具體評(píng)估方法有： （1）現(xiàn)行市價(jià)法：實(shí)際評(píng)估中經(jīng)常采用立地質(zhì)量相似的農(nóng)地為參照物，將待評(píng)估的苗圃地與參照的農(nóng)地之間的各項(xiàng)主要指標(biāo)的差異進(jìn)行定量比較，根據(jù)物價(jià)指數(shù)來求得物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)，用物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)對(duì)評(píng)估值進(jìn)行修正。在苗圃地資源資產(chǎn)的評(píng)估中，物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)常用不同時(shí)期的糧食價(jià)格的比值來確定。農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易案例較多，評(píng)估時(shí)常用此法，但應(yīng)注意比較時(shí)排除不合理因素。 （2）收益現(xiàn)值法：是最簡(jiǎn)單的評(píng)估方法 但在使用該法時(shí)要注意： 年純收入必須選擇與待評(píng)估資產(chǎn)在立地質(zhì)量、地利等級(jí)類似的農(nóng)地進(jìn)行產(chǎn)量、成本及收益值的計(jì)算；按當(dāng)年的會(huì)計(jì)成本計(jì)算其成本，采用商業(yè)利率；

47、如果苗圃地種的是經(jīng)濟(jì)林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時(shí)，可將其地價(jià)適當(dāng)調(diào)高；如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長(zhǎng)，則可直接取地租，進(jìn)行測(cè)算。（3）林地費(fèi)用價(jià)法：該法一般用于新建的苗圃，其土地購(gòu)置的成本明確，年設(shè)施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。在使用該法時(shí)必須注意：林地的購(gòu)置費(fèi)應(yīng)盡可能采用重置成本如無法進(jìn)行重置，而采用歷史成本時(shí)，其測(cè)算用的投資收益率必須包括通貨膨脹利率。如果林地購(gòu)置后一直在經(jīng)營(yíng)，重置成本不再加息。如采用歷史成本，其投資收益率含通貨膨脹利率。如果林地購(gòu)置后一直在進(jìn)行改良而未正式生產(chǎn)，采用重置成本價(jià)時(shí)，投資收益率是不含通貨膨脹的低投資收益率；歷史成

48、本時(shí)，則投資收益率可采用市場(chǎng)投資收益率。在評(píng)估時(shí)必須確定苗圃中各項(xiàng)設(shè)施的使用壽命，計(jì)算其折舊率或直接計(jì)算其成新率。 4、無林地資源資產(chǎn)的無林地資源資產(chǎn)的評(píng)估首先要對(duì)無林地資源資產(chǎn)范圍進(jìn)行界定，特別是在荒山荒地和沙荒地的評(píng)估，確定營(yíng)造什么林種、什么樹種，確定其經(jīng)營(yíng)水平和各項(xiàng)技術(shù)措施，進(jìn)行收獲量預(yù)測(cè)，分析各項(xiàng)投入和收入。通常可用收益現(xiàn)值法、現(xiàn)行市價(jià)法、清算價(jià)格法來確定。 三、三、森林景觀資源評(píng)估方法森林景觀資源評(píng)估方法 森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行） （年月日 國(guó)資辦發(fā)號(hào)）第四十四條森林景觀資源是指具有游覽、觀光、休閑等價(jià)值的森林資源。森林景觀資產(chǎn)是指通過經(jīng)營(yíng)能帶

49、來經(jīng)濟(jì)收益的森林景觀資源，主要包括風(fēng)景林（含森林公園）、森林游憩地、部分名勝古跡和革命紀(jì)念林、古樹名木等。 （一）森林公園等景觀 （二）森林生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能評(píng)估 （一）森林公園等景觀評(píng)估森林公園等景觀評(píng)估1、概念：森林公園管理辦法森林公園管理辦法(1993年12月11日 林業(yè)部第3號(hào)令發(fā)布）第二條第二條 本辦法所稱森林公園本辦法所稱森林公園，是指森林景觀優(yōu)美，自然景觀和人文景物集中，具有一定規(guī)模，可供人們游覽、休息或進(jìn)行科學(xué)、文化、教育活動(dòng)的場(chǎng)所。第六條第六條 森林公園分為以下三級(jí)：森林公園分為以下三級(jí)： (一)國(guó)家級(jí)森林公園：森林景觀特別優(yōu)美，人文景物比較集中，觀賞、科學(xué)、文化價(jià)值高，地理位

50、置特殊，具有一定的區(qū)域代表性，旅游服務(wù)設(shè)施齊全，有較高的知名度； (二)省級(jí)森林公園：森林景觀優(yōu)美，人文景物相對(duì)集中，觀賞、科學(xué)、文化價(jià)值較高，在本行政區(qū)域內(nèi)具有代表性，具備必要的旅游服務(wù)設(shè)施，有一定的知名度； (三)市、縣級(jí)森林公園：森林景觀有特色，景點(diǎn)景物有一定的觀賞、科學(xué)、文化價(jià)值，在當(dāng)?shù)刂容^高 2、功能：森林公園是自然保護(hù)事業(yè)的重要組成部分和林業(yè)向社會(huì)提供多種生態(tài)產(chǎn)品和服務(wù)的重要形式，森林的游憩利用功能是森林具有的多種重要功能之一，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，社會(huì)對(duì)保護(hù)森林風(fēng)景資源、擴(kuò)大森林游憩功能利用的要求越來越迫切。加快森林公園建設(shè)步伐，不斷拓展林業(yè)保護(hù)的領(lǐng)

51、域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間，促進(jìn)森林多功能利用方式和林業(yè)為社會(huì)服務(wù)方式的根本轉(zhuǎn)變，不僅是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)林業(yè)的主導(dǎo)需求向以生態(tài)需求為主、多功能利用轉(zhuǎn)變的必然要求，也是全面建設(shè)小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)人與自然和諧相處的客觀需要。3、相關(guān)規(guī)定：相關(guān)規(guī)定：中國(guó)森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級(jí)評(píng)定中國(guó)森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級(jí)評(píng)定（GB/T18005-1999）中規(guī)定了我國(guó)森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級(jí)評(píng)定的原則與方法。3.2森林風(fēng)景資源森林資源及其環(huán)境要素中凡能對(duì)旅游者產(chǎn)生吸引力，可以為旅游業(yè)所開發(fā)利用，并可產(chǎn)生相應(yīng)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的各種物質(zhì)和因素。 3.4森林公園具有一定規(guī)模和質(zhì)量的森林風(fēng)景資源與環(huán)境條件，可以開展森林

52、旅游，并按法定程序申報(bào)批準(zhǔn)的森林地域。 4.4風(fēng)景資源基本質(zhì)量評(píng)價(jià)森林公園風(fēng)景資源分為地文資源，水文資源，生物資源，人文資源和天象資源五類。每類資源各包括五項(xiàng)評(píng)價(jià)因子，按評(píng)價(jià)因子間的相互地位和重要性確定評(píng)分值，評(píng)分值之和為該資源類的權(quán)數(shù)。5.2森林公園區(qū)域環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)包括：大氣質(zhì)量、地表水質(zhì)量、土壤質(zhì)量、負(fù)離子含量、空氣細(xì)菌含量。6.2森林公園旅游開發(fā)利用條件評(píng)價(jià)指標(biāo)包括：公園面積、旅游適游期、區(qū)位條件、外部交通、內(nèi)部交通、基礎(chǔ)設(shè)施條件。7.3森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級(jí)確定標(biāo)準(zhǔn)按風(fēng)景資源質(zhì)量評(píng)定分值劃分為三級(jí)：一級(jí)為4050分，符合一級(jí)的森林公園風(fēng)景資源，多為資源價(jià)值和旅游價(jià)值高，難以人工再

53、造，應(yīng)加強(qiáng)保護(hù)，制定保全、保存和發(fā)展的具體措施。二級(jí)為3039分，符合二級(jí)的森林公園風(fēng)景資源，其資源價(jià)值和旅游價(jià)值較高，應(yīng)當(dāng)在保證其可持續(xù)發(fā)展的前提下，進(jìn)行科學(xué)、合理的開發(fā)利用。三級(jí)為2029分，符合三級(jí)的森林公園風(fēng)景資源，在開展風(fēng)景旅游活動(dòng)的同時(shí)進(jìn)行風(fēng)景資源質(zhì)量和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的改造、改善和提高。 森林景觀資源資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是隨著森林景觀資源質(zhì)量狀況、環(huán)境特征、區(qū)位開發(fā)條件的不同而變化的。采用任何評(píng)估方法，都需要對(duì)被評(píng)估森林景觀資源資產(chǎn)的實(shí)體特征、質(zhì)量情況和外部環(huán)境等重要因子進(jìn)行分析，從而確定評(píng)估方法中所需要的各類調(diào)整系數(shù)。 在一般性森林資源資產(chǎn)評(píng)估中，考慮到評(píng)估目的需要以及被評(píng)估森林資源資產(chǎn)

54、的利用方向和利用性質(zhì)，重點(diǎn)關(guān)注體現(xiàn)森林資源資產(chǎn)實(shí)重點(diǎn)關(guān)注體現(xiàn)森林資源資產(chǎn)實(shí)體特征、質(zhì)量和數(shù)量的體特征、質(zhì)量和數(shù)量的 “林地面積、樹種組成、林齡、公頃株數(shù)、平林地面積、樹種組成、林齡、公頃株數(shù)、平均胸徑、平均樹高、立木蓄積均胸徑、平均樹高、立木蓄積”等因子。而森林景觀資源資產(chǎn)則有所等因子。而森林景觀資源資產(chǎn)則有所不同，其應(yīng)側(cè)重于以旅游休閑、娛樂審美的角度，從森林景觀資源自不同，其應(yīng)側(cè)重于以旅游休閑、娛樂審美的角度，從森林景觀資源自身特點(diǎn)、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量及其所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)設(shè)施條件等方面，身特點(diǎn)、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量及其所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)設(shè)施條件等方面，關(guān)注其森林景觀資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量。關(guān)注其森林景觀

55、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量。 中國(guó)森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級(jí)評(píng)定（GB/T18005-1999）標(biāo)準(zhǔn)，作為國(guó)家具有權(quán)威性和實(shí)用性，能夠客觀、科學(xué)、綜合地反映森林景觀資源質(zhì)量狀況、環(huán)境特征、區(qū)位開發(fā)條件，適宜作為森林景觀資源資產(chǎn)質(zhì)量和實(shí)體狀況評(píng)價(jià)的首選方法。 4、森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估方法 （1）市場(chǎng)法市場(chǎng)法 :具體公式 ：SGKKE21產(chǎn)質(zhì)量等級(jí)評(píng)定分值所參照森林景觀資源資質(zhì)量等級(jí)評(píng)定分值委估森林景觀資源資產(chǎn)1K價(jià)指數(shù)在地區(qū)旅游行業(yè)相關(guān)物所參照資產(chǎn)交易時(shí)其所物價(jià)指數(shù)所在地區(qū)旅游行業(yè)相關(guān)評(píng)估基準(zhǔn)日下評(píng)估對(duì)象2K式中： E 森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估值 K 1 景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù) K2 物價(jià)因素調(diào)整系數(shù) G 所參照森

56、林景觀資源資產(chǎn)單位面積市場(chǎng)價(jià)格 S 委估森林景觀資源資產(chǎn)的面積 市場(chǎng)法資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說服力的評(píng)估方法之一。在森林景觀資源資產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境比較成熟、公開、有序，且有足夠數(shù)量可比交易案例以供參考的情況下，宜優(yōu)先選用此方法。 使用前提條件是有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)，且公開市場(chǎng)上有可比的森林景觀資源資產(chǎn)交易案例。但由于其森林景觀的自然特性、周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)方式、目的的不同，交易案例少給市場(chǎng)法的應(yīng)用帶來很多限制。 （2）收益法收益法的衍生模式收益法的衍生模式 1）假設(shè)開發(fā)法模式 當(dāng)委估森林景觀資源資產(chǎn)需要經(jīng)過一定的基礎(chǔ)性建設(shè)才能給經(jīng)營(yíng)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，可采用假設(shè)開發(fā)思路對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。 該思路首

57、先需要按照合理的方式，預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象達(dá)到預(yù)定可經(jīng)營(yíng)狀態(tài)前所必需的初始開發(fā)投資，然后預(yù)測(cè)營(yíng)運(yùn)期內(nèi)評(píng)估對(duì)象各年經(jīng)營(yíng)凈收益，最后將各年經(jīng)營(yíng)凈收益扣減初始投資后的差額折現(xiàn)并累計(jì)求和，作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。 按照假設(shè)開發(fā)的思路需注意：對(duì)委估景觀資源資產(chǎn)基礎(chǔ)開發(fā)建設(shè)的預(yù)測(cè)要依據(jù)科學(xué)和合法原則，可將委估森林景觀資源資產(chǎn)（森林公園或森林旅游景區(qū)）的總體規(guī)劃或可行性研究報(bào)告作為相關(guān)參考依據(jù)，并注意政策法規(guī)和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)劃、管理部門對(duì)該資產(chǎn)開發(fā)和利用的限制。2）年金資本化年金資本化：對(duì)有相對(duì)穩(wěn)定收益且收益年期無限的森林景觀資源資產(chǎn)，可采用這種特殊表達(dá)形式進(jìn)行價(jià)值評(píng)估 。3）條件價(jià)值法條件價(jià)值法 ：通過對(duì)游客進(jìn)行問卷調(diào)查，

58、測(cè)算游客對(duì)森林景觀的平均旅游支付意愿，并以此作為合理門票價(jià)格，從而獲得森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估值。注： 運(yùn)用條件價(jià)值法評(píng)估整個(gè)森林風(fēng)景區(qū)評(píng)估整個(gè)森林風(fēng)景區(qū)的價(jià)值時(shí)，主要步驟如下： 1、進(jìn)行游客調(diào)查，得出游客對(duì)該景區(qū)門票的平均愿意支付值； 2、以該平均愿意支付值作為合理的門票價(jià)格，計(jì)算出景區(qū)的年門票收入， 加上其它經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的年預(yù)計(jì)收入，得出該景區(qū)的年總收入； 3、年總收入扣除各種成本費(fèi)用即得景區(qū)的年純收益； 4、將年均純收益折現(xiàn)后得出該森林風(fēng)景區(qū)的評(píng)估值。 運(yùn)用條件價(jià)值法評(píng)估森林景觀資產(chǎn)僅為風(fēng)景區(qū)的一部分時(shí)風(fēng)景區(qū)的一部分時(shí)的主要步驟如下：計(jì)算出該風(fēng)景區(qū)總的評(píng)估值；進(jìn)行游客調(diào)查，計(jì)算在沒有某一森林景觀

59、的情況下，游客對(duì)門票的平均愿意支付值； 以該愿意支付值作為合理門票價(jià)格，計(jì)算出風(fēng)景區(qū)的評(píng)估值；風(fēng)景區(qū)總資產(chǎn)評(píng)估值減去在沒有該森林景觀情況下的風(fēng)景區(qū)評(píng)估值，即為該森林景觀資產(chǎn)的評(píng)估值。在評(píng)估實(shí)踐中，條件價(jià)值法的應(yīng)用存在如下局限性：在評(píng)估實(shí)踐中，條件價(jià)值法的應(yīng)用存在如下局限性：1)現(xiàn)行森林旅游景區(qū)的門票定價(jià)主要受制于經(jīng)營(yíng)者的意愿和物價(jià)管理部門的調(diào)控，其定價(jià)受市場(chǎng)波動(dòng)影響較小，受訪游客的支付意愿無法直接影響實(shí)際定價(jià)，也不能作為理性和客觀的定價(jià)參考依據(jù)；2)森林景觀資源資產(chǎn)有別于機(jī)器設(shè)備、建筑物等其它種類資產(chǎn)，其具有區(qū)域壟斷性和資源稀缺性，其門票定價(jià)并不是一種完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的價(jià)格。因此，不能僅僅以

60、游客的支付意愿確認(rèn)門票的價(jià)格。3)該方法下，調(diào)查數(shù)據(jù)的分析質(zhì)量取決于調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)和調(diào)查樣本的數(shù)量，在評(píng)估實(shí)務(wù)操作中，為有效實(shí)施調(diào)查取得足夠樣本數(shù)量，需要耗費(fèi)大量人力和時(shí)間，實(shí)際可操作性有限。 由于森林景觀資源資產(chǎn)多為天然形成，且其具有明顯的獨(dú)特性、區(qū)域性和經(jīng)營(yíng)性，因此市場(chǎng)法和成本法的應(yīng)用明顯受到限制，這使得收益法成為實(shí)踐中應(yīng)用最為廣泛的方法。 收益法中，委估森林景觀資源資產(chǎn)的預(yù)期收益額，應(yīng)為資產(chǎn)基于現(xiàn)有條件，未來一定期間內(nèi)，按照最佳利用條件下的客觀收益。對(duì)收益額的預(yù)測(cè)需要結(jié)合委估資產(chǎn)自身特點(diǎn)和利用狀態(tài)、資產(chǎn)歷史運(yùn)營(yíng)狀況、周邊可比資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況、市場(chǎng)環(huán)境和政策條件，進(jìn)行綜合分析確定。 （3）成本