思源經(jīng)紀房地產(chǎn)基礎知識培訓

1、思源經(jīng)紀房地產(chǎn)基礎知識培訓房地產(chǎn)基礎知識培訓第1頁責任為先開放心態(tài)專業(yè)精神注重積累創(chuàng)造價值自我介紹?龍程?自2004年8月加入思源?現(xiàn)任職于思源集團旗下的北京思源置地房地產(chǎn)顧問有限公司目錄1認識房地產(chǎn)2重點項目類型介紹3項目運作4開發(fā)商分類5專業(yè)術語6各項目類型客群特點7知名開發(fā)商產(chǎn)品線介紹41認識房地產(chǎn)?何為房地產(chǎn)？?何為房地產(chǎn)市場？?中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史?北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史?房地產(chǎn)管理部門與五證的取得5認識房地產(chǎn)：何為房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構筑物組成.在經(jīng)濟學上也叫“不動產(chǎn)”。1.位置固定5.整體價2.使用價值增值性房地產(chǎn)

2、值耐久屬性4.土地資3.不可分源有限性割思源集團房地產(chǎn)基礎知識培訓認識房地產(chǎn)：何為房地產(chǎn)房地產(chǎn)包括實物、權益和區(qū)位（三要素）?實物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結構、裝修、設備等；?權益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益、收益（如使用權、所有權、抵押權等）；指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該?區(qū)位宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系；1認識房地產(chǎn)?何為房地產(chǎn)？?何為房地產(chǎn)市場？?中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史?北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史?房地產(chǎn)管理部門與五證的取得8房地產(chǎn)市場的概念和特征概念：?我國現(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場，是指國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓

3、、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。特征：?1、綜合功能：房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能市場。?2、多級市場：房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權的出讓（一級市場）以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃（二級市場），而且還包括土地使用權出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)（二級市場）以及投入使用后的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃（三級市場）等，由此形成多層次的市場。?3、法定形式：房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，房地產(chǎn)交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權和房屋所有權的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當?shù)胤康禺a(chǎn)行使主管部門辦理登記手續(xù)。?4、國家適度干預：對房

4、地產(chǎn)市場，實行國家宏觀調(diào)控，與此同時充分運用市場競爭機制，既要規(guī)范化，又要放開搞活。房地產(chǎn)多級市場的界定一級市場土地使用權的出讓出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃二級市場土地使用權出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)營三級市場投入使用后的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃房地產(chǎn)市場主體的組成建政府筑（商施、中介、服務機構工原供消代理商（顧問公司、經(jīng)紀公司）、設計單位、單材應廣告公司、媒體（網(wǎng)絡、雜志、報紙）費位料者者）供應商開發(fā)商、自然人、機構、投資商企事業(yè)單位1認識房地產(chǎn)?何為房地產(chǎn)？?何為房地產(chǎn)市場？?中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史?北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史?房地產(chǎn)管理部門與五證的取得12中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第四階段：房地產(chǎn)調(diào)控期第三階段：

5、房地第二階段：房地產(chǎn)活躍期產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)第一階段：房地期產(chǎn)萌芽階段1991年之前（19911997年）（19982002年）（2003年-至今）認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第一階段：房地產(chǎn)萌芽階段（1991年之前）（一）?早在1978年，鄧小平就曾經(jīng)指出住房制度的改革。相關部門在借鑒國外房地產(chǎn)發(fā)展歷程的基礎上開始了相關的理論研究，同時啟動了房地產(chǎn)開發(fā)的準備工作。?到1980年國家再次指出房改這一方針。按照指示，1980年國家相關部門組織有關專家小組就開始了關于住房建設體制的改革研究工作，即如何將住房走向商品化。?1984年研究小組提出一個模式，稱“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”。但

6、這一模式必須統(tǒng)一由一個開發(fā)公司實施，將規(guī)劃設計院、建設單位、施工單位等關聯(lián)單位有效組織起來。截止到1984年末，全國才有了幾百家開發(fā)公司。其中1980年，我國第一個商品住宅小區(qū)廣州東湖新村正式對外發(fā)售。第1村全國第一個商品房小區(qū)廣州“東湖新村”1979年開工建設認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第一階段：房地產(chǎn)萌芽階段（1991年之前）（二）?為了推動住宅商品化改革，將國有和集體土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓出去，形成商品化，建設部就這一土地有償使用問題首先在改革最前沿深圳，設立試點。?1987年深圳誕生了全國第一塊通過拍賣方式完成市場交易的土地，1987年7月18日，全國第二塊土地上海虹橋一地塊以拍賣方式

7、完成出讓。同年，深圳率先出臺了新的房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)使用權可以交易。這個政策突破了當時計劃經(jīng)濟條件下房子只能由政府分配的局面，帶有實驗性質(zhì)。后來深圳的成功給很多城市發(fā)展帶來啟示。隨后，在廣州也出現(xiàn)了類似的情況。?順應我國南方試點城市住宅商品化改革的一系列階段性成功，1990年5月19日國務院首次頒發(fā)了55號文件，即中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。這一條例的出現(xiàn)，頓時為萌芽狀態(tài)的房地產(chǎn)發(fā)展注入催化劑。中國房地產(chǎn)始于南國熱土，并逐步向內(nèi)地滲透。中國土地“第一拍”駱錦星（圖）)舉起11號牌，贏得中國土地“第一拍”。525萬！成交。1987年12月1日，中國首次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)

8、讓國有土地使用權，原深房公司總經(jīng)理駱錦星(前)舉起11號牌，贏得中國土地“第一拍”，后來深房公司在競得的這片土地上修建了東曉華園。認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第二階段：房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（19911997年）（一）?1991年到1992年，是中國房地產(chǎn)的爆發(fā)期，特別是1992年鄧小平視察南方以后，全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向?？凇V西北海、廣東惠州等南方沿海城市。其中最著名的當屬廣州“華南板塊”，1990年祈福新村粉墨登場。隨后華南碧桂園、廣州雅居樂、星河灣、華南新城等大盤的陸續(xù)進駐，一個備受各方關注的“華南板塊”逐漸浮出水面，并迅速走紅于大江南北。?在小平南巡講話后，我國對外開放和市場化進

9、行加快。從此,全國房地產(chǎn)價格放開，許多政府審批權利下放，金融機構開始發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借助宏觀經(jīng)濟的“加快改革開放建設步伐”的大環(huán)境，中國房地產(chǎn)市場進入了快速擴張期。背景資料1：在廣州這片熱土，誕生了中國第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)東華實業(yè)、最早的國有土地有償使用法律、最先使用的“房地產(chǎn)”一詞、第一次國有土地使用權出讓、最早成立的房地產(chǎn)協(xié)會廣州房地產(chǎn)協(xié)會、最早的“房產(chǎn)證”、最早的房地產(chǎn)專業(yè)刊物、最早的抵押按揭業(yè)務、最早的大型社區(qū)祈福新村、最早的民營房地產(chǎn)企業(yè)、最先掀起的“大盤時代” 背景資料2：事實上，1992年的萬科仍醉心于外貿(mào)業(yè)務，房地產(chǎn)業(yè)不過小試身手。1995年以前的朱孟依仍將自己的影響力局限

10、于建筑業(yè)，合生、珠江的未來無從知曉。認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第二階段：房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（19911997年）（二）而正當房地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展，國家突然“急剎車”?1993年6月23日，宣布終止房地產(chǎn)公司上市，釜底抽薪控制銀行資金進入房地產(chǎn)。?同年6月24日中共中央、國務院印發(fā)關于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見，提出整頓金融秩序，加強宏觀調(diào)控的16條政策措施，引導過熱經(jīng)濟實現(xiàn)軟著陸。國家開始了對房地產(chǎn)市場大規(guī)模的清理和整頓。?此外，1993年12月13日國務院發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。這一稅種的征收，使大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受

11、到影響，特別是開發(fā)別墅、公寓、寫字樓等高檔項目的開發(fā)商，以及炒賣樓花的個人買賣行為。房地產(chǎn)市場受到極大的擠壓。經(jīng)過1993年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資過熱的趨勢得到抑制。中國房地產(chǎn)由此進入相對平穩(wěn)的發(fā)展期。思源集團房地產(chǎn)基礎知識培訓認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第三階段：房地產(chǎn)活躍期（19982002年）（一）綱領性文件的頒布促使房地產(chǎn)發(fā)展開始由平穩(wěn)進入活躍?1998年我國住房體制改革的綱領性文件關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知（國發(fā)199823號）文件出臺，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。這項重大改革舉措已對我國的房地產(chǎn)業(yè)的

12、發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動作用。?2000年房企上市禁令到期，1993年起我國的資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)關閉的大門重新開啟。國家房地產(chǎn)利好政策的頒布的同時，地產(chǎn)市場行情持續(xù)看好?從1999年到2002年，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長率分別為13%、19%、25%和29%；商品房竣工面積增長率都在20%以上；房地產(chǎn)銷售面積始終保持在2530%；房地產(chǎn)銷售額的增長在30%左右。數(shù)據(jù)表明，供求之間的增長率是比較平穩(wěn)的。一段時間以來中國房地產(chǎn)發(fā)展都處于活躍發(fā)展時期。同一時期，也有某些經(jīng)濟學家高呼“房地產(chǎn)的冬天就要來了”，以此給房地產(chǎn)市場降溫，但在房地產(chǎn)近乎暴利的驅(qū)使下，全國房地產(chǎn)進入了快速發(fā)展軌道。思源集團房地產(chǎn)基礎知

13、識培訓認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第三階段：房地產(chǎn)活躍期（19982002年）（二）房地產(chǎn)進入深廣一枝獨秀到全國多點開花時期?而在具體的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，北京，上海，深圳三架馬車分別代表三個地區(qū)不同的戰(zhàn)略定位，北京的政府化，上海的國際化，深圳的市場化。由于部分深廣一帶的開發(fā)商外遷至環(huán)渤海、長三角等地，帶動全國房地產(chǎn)開發(fā)水平普遍上漲。因此房地產(chǎn)發(fā)展在由過去的南方一支獨秀，轉(zhuǎn)變成為全國多點開花。?這一時期，北京知名的開發(fā)商如華遠地產(chǎn)、天鴻地產(chǎn)等，都有很深的國企背景，在企業(yè)的某些行為、決策上帶有很重的國企特點；?上海知名的開發(fā)商如綠地集體、復地集團，在國際化城市的背景下，正在躍躍欲試跨地區(qū)發(fā)展，爭

14、搶長三角市場份額；?而彼時的深圳房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)代表全國最高水平，如日漸成熟的萬科、中海、金地等，不但在當?shù)乩^續(xù)深耕，而且已經(jīng)走出珠三角，向著長三角、環(huán)渤海進軍。代表性企業(yè)萬科已經(jīng)在上海、浙江、江蘇、天津、沈陽、長春等十余城市布局，謀求未來跨區(qū)域發(fā)展已然成為他們的企業(yè)戰(zhàn)略之一。認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第四階段：房地產(chǎn)調(diào)控期（2003至今）（一）多種原因促使房地產(chǎn)價格走高由于前一階段中國內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展迅速，企業(yè)數(shù)量劇增，很多資金都追加到房地產(chǎn)領域。這其中一個顯著的特征是港資、外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，大量的熱錢投入到內(nèi)地房地產(chǎn)市場。內(nèi)資、外資、港資共同起舞，致使房地產(chǎn)價格逐年攀高，甚至似乎失控

15、，市場的理性不復存在。從2002年至2005年4月，全國住宅用地平均價格指數(shù)在五年間上漲了54.2%，京、滬、穗、深等地房地產(chǎn)價格均上漲一倍以上，杭州則超過了200%。這其中有正面的推動力，如經(jīng)濟發(fā)展、居民購買力增強、供求關系變化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化等，但其間也蘊藏著大量非理性繁榮的因素。政府、經(jīng)濟學家、甚至普通市民對此表示擔憂，更或者不滿。資料鏈接：例如2003年初期進入中國房地產(chǎn)市場的財富集團旗下的全資控股公司CREO房地產(chǎn)投資公司，其為愛爾蘭最大的房地產(chǎn)投資公司，公司的發(fā)展目標之一就是成為“最大的專注于中國房地產(chǎn)投資和開發(fā)的歐洲公司”。思源集團房地產(chǎn)基礎知識培訓認識房地產(chǎn)：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第四

16、階段：房地產(chǎn)調(diào)控期（2003至今）（二）針對房地產(chǎn)嚴峻的市場情況，國家緊急出臺了多項政策2004年8月，國務院及時頒布8.31土地政策，從源頭上規(guī)范土地市場。2004年10月29日，央行提高商業(yè)銀行存貸款利率，第一次明確地表明，國家堅定地通過經(jīng)濟手段來調(diào)控房價的政策不會改變。當年針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長速度過快等問題，中央果斷采取措施，嚴把土地、信貸兩個閘門；2005年兩會期間，溫家寶總理在政府工作報告中明確提出，要嚴控房價，防范金融風險。2005年3月30日，國務院出臺關于切實穩(wěn)定住房價格的通知，將房價問題提至政治高度；2006年5月24日國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設部等9部委關于調(diào)整住房供應

17、結構穩(wěn)定住房價格的意見（國辦發(fā)【2006】37號），對六項措施做了進一步細化，在套型面積、小戶型所占比例、新房首付款等方面做出了具體規(guī)定，政策目標集中于調(diào)整住房供應結構，穩(wěn)定住房價格。從“國八條”到“國六條”，從“調(diào)控”到“再調(diào)控”，央行嚴控房貸的121文余熱未盡，中國房地產(chǎn)又面臨新的政策考驗。2003年以來，中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷，不能簡單地理解為開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，或僅僅是一種土地資源的再分配，而應該是房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展階段性的調(diào)整信號，行業(yè)規(guī)范性、結構性調(diào)整將借此深入展開。思源集團房地產(chǎn)基礎知識培訓1認識房地產(chǎn)?何為房地產(chǎn)？?何為房地產(chǎn)市場？?中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史?北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史?房

18、地產(chǎn)管理部門與五證的取得24認識房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史第一時期：19931998年前后（一）?1990年，為亞運村配套的亞運村的開發(fā)被認為是北京商品房開發(fā)的開始。此后，“亞北”成為京城人所共知的一個房地產(chǎn)區(qū)域名詞，京城區(qū)域樓市就此拉開序幕；?19931994年前后，開發(fā)商在立湯路沿線建起了王府花園、蓬萊苑別墅等居住社區(qū)，京城最早一批自購房者在此云集；?1995年方莊住宅區(qū)基本建成，開啟了北京商品房熱賣先河，19985年開始建設，到1995年底，除一些配套設施和大型公建外，4個被譽為“古城群星”的園區(qū)在方莊約148萬公頃的土地上建起，標志者方莊社區(qū)已經(jīng)基本建成，總建筑面積266萬平方米。是市

19、世紀90年代，北京規(guī)模最大、檔次最高的大型住宅小區(qū)；?1998年，受亞州金融危機沖擊，北京高檔外銷物業(yè)市場遭受重創(chuàng)，到1999年上半年市場依然低迷。思源集團房地產(chǎn)基礎知識培訓北京率先實施商品房開發(fā)的區(qū)域認識房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史第一時期：19931998年前后（二）?1992年11月18日，北京市政府發(fā)布北京市人民政府關于外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的若干規(guī)定，放開了房地產(chǎn)投資者的范圍，商品房銷售價格及銷售對象；明確了可以按規(guī)定預售房屋，這標志者商品房預售制度在北京的開啟。?1993年4月，北京市房地產(chǎn)管理局實行外銷商品房預售許可證制度。?1995年，北京市房地產(chǎn)管理局決定，自5月1日起，對各房

20、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在北京開發(fā)建設的內(nèi)銷商品房實行銷售許可證制度，沒有此證不得銷售。從法律的角度明確了房地產(chǎn)預售許可制度。?1995年，城市房地產(chǎn)管理辦法出臺（2001年修改），該辦法對房地產(chǎn)買賣、贈與、交換等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程進行了規(guī)范。思源集團房地產(chǎn)基礎知識培訓認識房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史第一時期：19931998年前后（三）19931998年北京的房地產(chǎn)處于“摸著石頭過河”階段1993年到1998年這一時期，房地產(chǎn)業(yè)是起步維艱，建筑形態(tài)千篇一律，市場基本上是國企一統(tǒng)天下，所建項目也大都為相關國家機關、企事業(yè)單位自用住宅，只有極少量商品房和外銷公寓。在這個階段，很多開發(fā)商甚至不懂得房地產(chǎn)業(yè)的基本常識

21、，只是重復著千篇一律的建筑形態(tài)。無論是多層，還是高層；不管是塔樓還是板樓，都好像出自一個建筑師之手。1998年是北京房地產(chǎn)市場發(fā)展的轉(zhuǎn)折點?1998年7月3日，國務務發(fā)布了23號令國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知，通知要求從1998年下半年開始停止住房實物分配，也就是停止福利分房。1999年北京市落實國務院的通知，出臺了北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設實施方案，之后，北京開始了小步慢跑的房產(chǎn)改革，在北京實行了五十多年的福利分房制度在世紀之交正式退出歷史舞臺。認識房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史第二時期：19982006年之間第一個時期：1998-2000年，北京房地

22、產(chǎn)業(yè)的緩慢發(fā)展時期第一個時期，房地產(chǎn)業(yè)屬于積蓄力量的階段，雖說福利分房制度退出歷史的舞臺，但從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況來看，部分開發(fā)商已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗，開始拓展業(yè)務，運作規(guī)則也在不斷的建立、健全。可以說房地產(chǎn)業(yè)逐步走向程序化、法治化、規(guī)范化。政府也在進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，出臺了一系列相應的法規(guī)、規(guī)范、政策來規(guī)范市場。但這個時期開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)沒有實質(zhì)性的突破，同質(zhì)化現(xiàn)象非常普遍。第二個時期：2000-2006年，北京房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期第二個時期，北京房地產(chǎn)進入大規(guī)模的市場化開發(fā)階段，樓市進入品牌企業(yè)時代，各個區(qū)域的樓盤如雨后春筍般成百上千地冒了出來。造就了眾多的品牌開發(fā)商，產(chǎn)品的競爭也是此起彼伏，

23、北京房地產(chǎn)市場進入產(chǎn)品競爭的時代。市場由完全的賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)換，在這一時期，北京市場涌現(xiàn)出多元化物業(yè)、新型地產(chǎn)運作模式、新理念、新策劃、新廣告、新項目層出不窮。認識房地產(chǎn)：北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史第三時期：2006年-至今北京房地產(chǎn)進入飛速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)競爭階段房地產(chǎn)業(yè)進入全面的規(guī)范化、市場化、相對透明化的時代，行業(yè)內(nèi)的競爭更加激列，隨著土地政策逐漸收緊，開發(fā)商拿地的門檻一步步升高，開發(fā)商間的競爭已經(jīng)到了白熱化的狀態(tài)，部分沒有實力的小開發(fā)同已經(jīng)逃汰出局。市場的競爭已經(jīng)不局限于單純的產(chǎn)品競爭，而是屬于產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌、信譽、售后的物業(yè)管理品質(zhì)等全面的競爭。隨著北京中心城區(qū)開發(fā)的成熟，開發(fā)的熱點已

24、經(jīng)轉(zhuǎn)向了五環(huán)沿線，郊區(qū)化開發(fā)已經(jīng)成為樓市場的主流聲音。1認識房地產(chǎn)?何為房地產(chǎn)？?何為房地產(chǎn)市場？?中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史?北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史?房地產(chǎn)管理部門與五證的取得31認識房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得涉及前期報批的房地產(chǎn)部門管理根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1.選址定點2.規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件3.初步設計及施工圖審查4.規(guī)劃報建圖審查5.施工報建6.建設工程竣工綜合驗收備案認識房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得選址定點階段此階段一般辦理以下事項：計委（現(xiàn)為發(fā)改委）審查可行性研究報告和進行項目立項。國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土

25、地供應方式的審查。建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。認識房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段此階段辦理以下一般事項：人防辦進行人防工程建設布局審查。國土資源局辦理土地預審。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。認識房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得初步設計和施工圖設計審查

26、階段此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。消防局對初步設計的消防設計進行審查。交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。人防辦對初步設計的人防設計進行審查。國土資源局進行用地預審。市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發(fā)放建設工程施工圖設計文件審查批準書。認識房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得規(guī)劃單體審查階段此階段辦理以下一般事項

27、：公安消防支隊進行消防設計審查。人防辦進行人防設施審查。建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（副本）。認識房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得施工報建階段此階段辦理以下一般事項：建設單位辦理施工報建登記。建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。并取得中標通知書。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。認識房地產(chǎn)：房地產(chǎn)管理部門與五證的取得商品房預售許可階段此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應當提交