c案例之夏偉案例

1、c 案例之夏偉案例拍賣人是否盡瑕疵告知義務(wù) ,對(duì)一執(zhí)行拍賣案的法理分析一、案情及判決1999年 8 月，廈門某拍賣有限公司 （ 下稱拍賣公司 ）受福建省高級(jí)人民法院委 托，公開拍賣被執(zhí)行人某房地產(chǎn)公司的土地使用權(quán)及在建工程。該拍賣標(biāo)的自 1995年設(shè)計(jì)規(guī)劃幾經(jīng)變更，因建筑面積增加， 1998前，其容積率已由 7 變更為 7.72（ 該部分已經(jīng)取得預(yù)售許可 ） ，1998年其容積率又變更為 8.46 。拍賣公司在公 開拍賣之前，委托廈門資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)拍賣物土地使用權(quán)及在建工程 （ 用地面積 5821.58 平方米，總建筑面積 53140平方米/ 地上建筑面積 44953平方米，容積率 為 7.

2、72） 進(jìn)行市場(chǎng)現(xiàn)值評(píng)估，并出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 （下稱評(píng)估報(bào)告 ） ，評(píng) 估結(jié)果為總價(jià)值 5000 萬(wàn)元（ 已經(jīng)廈門市土地房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處確認(rèn) ） ， 建議拍賣底價(jià)為評(píng)估價(jià)的 45%65%，即 22503250 萬(wàn)元。評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假 設(shè)”、“限制條件”中沒(méi)有對(duì)評(píng)估對(duì)象容積率為 7.72 項(xiàng)下的增容費(fèi)未交清做出明 示。1999年 12月 15日，拍賣公司在廈門日?qǐng)?bào)上刊登拍賣公告，根據(jù)該公 告，“拍賣標(biāo)的已施工至 +0，用地面積為 5821.58 平方米，起拍價(jià) 2500 萬(wàn)元”。 1999年 12月 22日，廈門某實(shí)業(yè)公司 （下稱實(shí)業(yè)公司 ）以 2680萬(wàn)元競(jìng)得該拍品，拍 賣成交后拍

3、賣公司與實(shí)業(yè)公司簽訂了福建省拍賣成交確認(rèn)書 （ 下稱確認(rèn) 書 ） ，并在確認(rèn)書上寫明 : 買受人須承擔(dān)過(guò)戶時(shí)買賣雙方應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、 應(yīng)補(bǔ)增容費(fèi)等一切費(fèi)用及手續(xù)。 2000年 4月 7日，福建省高級(jí)人民法院以 （1998） 民終執(zhí)第 91 號(hào)民裁定書將拍賣物過(guò)戶給實(shí)業(yè)公司。2001年 5 月 8日，實(shí)業(yè)公司向房管部門申請(qǐng)辦理拍賣標(biāo)的的商品房預(yù)售許可證 變更，房管部門告知總建筑面積 53140 平立米、容積率 7.72 以內(nèi)的土地出讓金尚 未繳足，所欠金額為 3696650.56 元，須繳清該款后才能辦理變更預(yù)售許可證。振 華公司即向拍賣公司提出異議，因雙方協(xié)商未果，實(shí)業(yè)公司為辦理拍賣標(biāo)的

4、變更預(yù) 售許可證，只得先行墊交該款，并于 6 月 12 日致函拍賣公司。2002年 5月 8日，實(shí)業(yè)公司向廈門市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求拍賣公司賠 償因拍賣公司未告知其拍賣標(biāo)的容積率 7.72 以內(nèi)的土地出讓金尚未繳足之瑕疵， 而遭受的經(jīng)濟(jì)損失 3696650.56 元及利息。拍賣公司辯稱 : 在整個(gè)拍賣過(guò)程中，拍賣公司均是以建筑面積 53140平方米為 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行拍賣的，包括其向競(jìng)買人提供有關(guān)拍賣標(biāo)的相關(guān)資料在內(nèi)，并未涉及拍賣 標(biāo)的建筑面積由 53140平方米變更為 57421平方米 （ 即容積率由 7.72 變更為 8.46） 部分。拍賣公司在拍前已得知拍賣標(biāo)的在 53140 平方米內(nèi)需補(bǔ)

5、交約 316 萬(wàn)元增容費(fèi) 的瑕疵，其要告知補(bǔ)交增容費(fèi)只可能是告知與拍賣標(biāo)的相關(guān)而不可能是在拍賣標(biāo)的 之外的增容費(fèi)。因此，根據(jù)拍賣成交確認(rèn)書等文件，雙方在成交確認(rèn)書約 定的應(yīng)補(bǔ)增容費(fèi)，是指總建筑面積 53140 平方米內(nèi)應(yīng)補(bǔ)增容費(fèi)而非實(shí)業(yè)公司所述的 53140 平方米以外的應(yīng)補(bǔ)增容費(fèi)，由此可看出拍賣公司已將建筑面積 53140平方米 內(nèi)沿需補(bǔ)交增容費(fèi)的瑕疵明確告知了競(jìng)拍人。另外，交確認(rèn)書于 1999年 12月22 日簽訂，實(shí)業(yè)公司從此日開始即應(yīng)知其權(quán)利受到損害，其賠償損失的請(qǐng)求也已超過(guò) 拍賣法上規(guī)定的一年之訴訟時(shí)效。一審法院認(rèn)為，該拍賣雖屬法院委托，但在拍賣過(guò)程中，產(chǎn)生是的拍賣人與競(jìng) 買人之間的

6、拍賣民事法律關(guān)系。根據(jù)合同相對(duì)性原則和拍賣關(guān)系的性質(zhì)，買受人的 損失只能向拍賣人主張權(quán)利。拍賣法第六十一條實(shí)際上確定了拍賣人對(duì)買受人 的先行賠償義務(wù)。雙方簽訂的拍賣成交確認(rèn)書為雙方真實(shí)意思表示，合法有 效，但拍賣公司未向?qū)崢I(yè)公司說(shuō)明拍賣物瑕疵，又未聲明不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，而拍賣公司主張起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效與事實(shí)不符。故判決拍賣公司承擔(dān)賠償責(zé)任。宣判后，拍賣公司不服，提出上訴，并認(rèn)為，根據(jù)拍賣管理辦法第32 條“競(jìng)買人參加應(yīng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，視為已行使了查驗(yàn)拍賣標(biāo)的、查閱有關(guān)拍賣資料的權(quán)利并認(rèn)可拍 賣標(biāo)的現(xiàn)狀”、本次拍賣拍賣規(guī)則關(guān)于“競(jìng)買人進(jìn)入拍賣會(huì)場(chǎng)，即表明對(duì)拍賣 標(biāo)的物的真?zhèn)巍⑵焚|(zhì)、價(jià)值等已完全了解，并

7、自愿承擔(dān)責(zé)任”之規(guī)定以及雙方簽訂 的確認(rèn)書，可確定拍賣人已盡瑕疵告知義務(wù) ;1999 年 12月 22日，雙方買賣成 交;2000 年 4月 4日交清成交款;2000 年 4月 13日，省高院已將 4月 7日拍賣物產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的裁定書送達(dá)廈 門土地局、房地產(chǎn)交易中心，如果未盡瑕疵告知義務(wù)實(shí)業(yè)公司至此已明知其權(quán)利被 侵害。實(shí)業(yè)公司于 2001年 6 月 12 日發(fā)函給拍賣公司，不能作為時(shí)效中斷的事由， 故實(shí)業(yè)公司提起訴訟已超過(guò)訴訟時(shí)效。二審法院認(rèn)為，本案雖然是法院委托拍賣，但在拍賣的實(shí)施上，產(chǎn)生的是拍賣 企業(yè)與競(jìng)買人之間的拍賣法律關(guān)系 ; 拍賣公司在事先是知道拍賣物尚未交清增容費(fèi) 之事實(shí)，而未明確告

8、知競(jìng)買人，或以其他方式向所有競(jìng)買人作出相應(yīng)的提示，給競(jìng) 買人以應(yīng)有的注意，同時(shí)，又未聲明免責(zé)，故違反瑕疵告知義務(wù)。拍賣物已經(jīng)取得 規(guī)劃許可和預(yù)售許可，根據(jù)商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定，取得預(yù)售許可的前提條件之一 是土地出讓金已全部交清。因此實(shí)業(yè)公司在競(jìng)買時(shí)完全有理由相信在容積率 7.72 以內(nèi)的增容費(fèi)已經(jīng)交清，確認(rèn)書所約定的“增容費(fèi)”是指容積率在 7.72 以外 的增容費(fèi)。在 2001年 5 月 8 日房管部門告知應(yīng)補(bǔ)交拍賣物增容費(fèi)時(shí)開始訴訟時(shí)效 計(jì)算，6月 12日致函拍賣公司，發(fā)生訴訟時(shí)效中斷，故 2002年 5月 8日的起訴， 沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效。綜上，二審判決維持原判。二、法理評(píng)析 本案中，爭(zhēng)議焦

9、點(diǎn)主要集中在拍賣人是否盡到瑕疵披露義務(wù)以及實(shí)業(yè)公司的請(qǐng) 求權(quán)是否罹于訴訟時(shí)效。鑒于拍賣在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)生活中的興起和圍繞拍賣產(chǎn)生的法律糾紛的增多，筆者將從執(zhí)行拍賣的法律性質(zhì)、訴訟標(biāo)的、拍賣人的瑕疵擔(dān)保義務(wù) 等基本法理入手，對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行深入探討，為今后之拍賣實(shí)務(wù)提供參考借鑒。（一）執(zhí)行拍賣之法律性質(zhì)及其法律關(guān)系的特點(diǎn)1、法律性質(zhì)拍賣是一種競(jìng)爭(zhēng)買賣，指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給 最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。學(xué)理上又將拍賣分為依拍賣法之拍賣 （即任意拍賣 ） 與依民 事訴訟法之執(zhí)行拍賣 （ 也稱為強(qiáng)制拍賣 ） 。顯然，后者所稱執(zhí)行拍賣僅指執(zhí)行法院以 清償債務(wù)為目的，依照法律規(guī)定，對(duì)查封、

10、扣押的財(cái)產(chǎn)實(shí)行公開競(jìng)價(jià)，把物品賣給 出價(jià)最高的競(jìng)買人的一種強(qiáng)制執(zhí)行行為。既然執(zhí)行拍賣是法院依法行使強(qiáng)制執(zhí)行 權(quán)，就查封、扣押物 （ 即拍賣標(biāo)的物 ）所為的一種變價(jià)行為，而該行為所產(chǎn)生的法律 后果涉及到申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人、執(zhí)行法院以及買受人之間的復(fù)雜法律關(guān)系，那 么，確定強(qiáng)制拍賣的法律性質(zhì)、理清當(dāng)事人間的法律關(guān)系，對(duì)于糾紛的解決就顯得 尤為重要。對(duì)于執(zhí)行拍賣的性質(zhì)，歷來(lái)眾說(shuō)紛紜，大體上有公法說(shuō)、私法說(shuō)和折衷 說(shuō)三種。公法說(shuō)認(rèn)為，執(zhí)行拍賣屬于公法上的強(qiáng)制處分行為，不同于私法上的買賣 契約，而類似于公用征收行為 ; 私法說(shuō)認(rèn)為，執(zhí)行拍賣是私法行為，屬于一種特殊 的買賣契約 ; 折衷說(shuō)認(rèn)為，執(zhí)行拍賣

11、兼有公法處分和私法買賣的雙重性質(zhì)。我們認(rèn)為，正如史尚寬先生所言 : 強(qiáng)制執(zhí)行法上的拍賣，乃系國(guó)家依其執(zhí)行機(jī) 關(guān)所行標(biāo)的物之變價(jià)行為。因而執(zhí)行拍賣的公權(quán)屬性至為明顯。但是，執(zhí)行拍賣畢 竟是拍賣的一種，在執(zhí)行拍賣的程序上，拍賣公告是要約引誘，競(jìng)買人的出價(jià)是一 種買賣要約，拍定則是買賣的承諾，由此產(chǎn)生了買賣契約。這個(gè)過(guò)程和結(jié)果與私法 上的民事行為相似。因此，執(zhí)行拍賣又同時(shí)具有私法性質(zhì)。但是，由于強(qiáng)制拍賣以 查封為前提，不以拍賣物所有人的意志為轉(zhuǎn)移，這與私法上買賣關(guān)系應(yīng)以雙方當(dāng)事 人意思自由為基礎(chǔ)又發(fā)生沖突。因此，我們主張折衷說(shuō)。2、執(zhí)行拍賣法律關(guān)系特點(diǎn)基于對(duì)執(zhí)行拍賣性質(zhì)的不同認(rèn)識(shí)，對(duì)執(zhí)行拍賣中當(dāng)事人

12、間的法律關(guān)系，亦有不 同認(rèn)識(shí)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在執(zhí)行拍賣中，競(jìng)買人與拍賣物原所有人產(chǎn)生買賣合同 關(guān)系，因而雙方應(yīng)受此約束。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，競(jìng)買人與拍賣公司簽訂拍賣成交 確認(rèn)書，構(gòu)成買賣合同關(guān)系。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，拍賣人作為賣方與競(jìng)買人是買賣 合同關(guān)系，但委托法院委托拍賣公司拍賣強(qiáng)制執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，該法院對(duì)該房產(chǎn)有處分 權(quán)，應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人，與拍賣公司是委托合同關(guān)系，因而委托人民法院應(yīng)作為 利害第三人。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，執(zhí)行拍賣必須由拍賣人組織實(shí)施，因此，拍賣人在執(zhí)行拍 賣活動(dòng)中居于主要的地位，并發(fā)揮著不可替代的作用。在執(zhí)行拍賣過(guò)程中，拍賣人 始終是以自己的名義而不是法院的名義，按拍賣所特有的規(guī)則，為

13、委托法院從事拍 賣及相關(guān)的活動(dòng)。同時(shí)，執(zhí)行拍賣亦屬有償拍賣，在拍賣活動(dòng)結(jié)束后，法院亦應(yīng)向 拍賣人支付傭金。而法院在拍賣活動(dòng)過(guò)程中也至少享有參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，因此，在 這種情況下，法院與拍賣人之間實(shí)際上是一種行紀(jì)法律關(guān)系。拍賣人與競(jìng)買人的交 易產(chǎn)生的法律后果，由拍賣人承擔(dān)。這點(diǎn)，也在拍賣法的相關(guān)規(guī)定中得以體 現(xiàn)。如拍賣法第 61 條規(guī)定 : 拍賣人、委托人違反本法規(guī)定，未說(shuō)明拍賣標(biāo)的的 瑕疵，給買受人造成損失的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償 ; 屬于委托人責(zé)任的， 拍賣人有權(quán)向委托人追償?？梢?jiàn)，即使是由于委托人的原因，隱瞞拍賣標(biāo)的的瑕疵 而造成買受人損失的，買受人也得向拍賣人主張權(quán)利，再由其向委托人

14、追償。這里需要指出的是，本案中一、二審判決都認(rèn)定“本案雖然是法院委托拍賣， 但在拍賣的實(shí)施上，產(chǎn)生的是拍賣企業(yè)與競(jìng)買人之間的拍賣法律關(guān)系。根據(jù)合同相 對(duì)性原則和拍賣關(guān)系的性質(zhì)，買受人就損失只能向拍賣人主張權(quán)利”，這實(shí)際上是 不準(zhǔn)確的。其實(shí)，拍賣法律關(guān)系并不僅指在拍賣的實(shí)施中拍賣人與競(jìng)買人之間的法 律關(guān)系，拍賣人與競(jìng)買人的買賣關(guān)系僅是拍賣法律關(guān)系的一部分，實(shí)際上法院委托也是拍賣法律關(guān)系的一部分，因此，只有在認(rèn)定法院與拍賣人之間的行紀(jì)法律關(guān)系 性質(zhì)基礎(chǔ)上，我們才能就“合同相對(duì)性原則”而要求拍賣人承擔(dān)責(zé)任。( 二 ) 本案拍賣人是否盡到瑕疵披露義務(wù)1、執(zhí)行拍賣之標(biāo)的在本案中，對(duì)拍賣人是否盡到瑕疵披露

15、義務(wù)的關(guān)鍵前提，是對(duì)拍賣標(biāo)的的界 定。因?yàn)槿绻绫桓媾馁u公司對(duì)拍賣標(biāo)的的認(rèn)定，那么，很明顯，被告拍賣公司 已經(jīng)盡到瑕疵披露義務(wù)的事實(shí)應(yīng)予以認(rèn)定。所以，這里有必要先討論拍賣標(biāo)的的界 定。所謂標(biāo)的，我國(guó)學(xué)者一般認(rèn)為，是指權(quán)利義務(wù)所指向的對(duì)象。一般來(lái)說(shuō)，該對(duì) 象包括物、權(quán)利、非物亦非權(quán)利 (如占有) 和物與權(quán)利的結(jié)合 (如電影拷貝、計(jì)算機(jī) 軟件等 ) 。對(duì)于何為拍賣標(biāo)的，學(xué)理上的討論并不多，根據(jù)拍賣法規(guī)定，拍賣 標(biāo)的是委托人委托拍賣人以拍賣方式出售的其所有或依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn) 權(quán)利。結(jié)合執(zhí)行拍賣之概念和性質(zhì)，我們認(rèn)為，執(zhí)行拍賣標(biāo)的，首先必須是執(zhí)行標(biāo) 的，也就是說(shuō)，必須是生效法律文書所確定的

16、給付內(nèi)容，是人民法院在執(zhí)行中依照 生效法律文書和法律規(guī)定所采取執(zhí)行措施指向的對(duì)象。同時(shí)，其也應(yīng)具有一般拍賣 標(biāo)的基本屬性。因此，執(zhí)行拍賣標(biāo)的必然包括以下幾個(gè)要素 :(1) 必須有權(quán)利或者利 益。 (2) 能為給付。即以能以某種方式兌現(xiàn)既定的權(quán)利或利益，如給付金錢、交付 財(cái)物、完成行為等。 (3) 種類確定。即給付的種類，如現(xiàn)金、實(shí)物、行為等。 (4) 有 數(shù)額或要求。即物的價(jià)值、數(shù)目和具體標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)此，我們似乎應(yīng)該很容易理解被告拍賣公司對(duì)拍賣標(biāo)的的解釋了。因?yàn)樵u(píng) 估報(bào)告拍賣公告以及其他資料中均只提到，拍賣土地使用權(quán) 5821.58 平方米 / 建筑面積 53140平方米，容積率為 7.72 。因

17、此，拍賣標(biāo)的當(dāng)然為土地使用權(quán) 5821.58 平方米/ 建筑面積 53140平方米，容積率為 7.72 范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而不 包括建筑面積 53140平方米以外的容積率為 7.72 至 8.46 部分。其實(shí)，拍賣公司對(duì)“拍賣標(biāo)的”的理解是存在誤解的。在本案中，我們應(yīng)注意 到本案拍賣標(biāo)的的特殊性。本案拍賣一房地產(chǎn)項(xiàng)目的“土地使用權(quán)及在建工程”， 但實(shí)際上該“在建工程”僅停留在設(shè)計(jì)規(guī)劃的圖紙上，還未正式施工，而其設(shè)計(jì)規(guī) 劃也是歷經(jīng)數(shù)次變更。因此，本案的拍賣標(biāo)的應(yīng)為該項(xiàng)目的“用地面積 5821.58 平 方米土地使用權(quán)及其上所附的權(quán)益”。換言之，在用地面積 5821.58 平方米土地使 用權(quán)的前提

18、下，不論是建筑面積 53140 平方米 / 容積率 7.72 ，還是建筑面積 57421 平方米/ 容積率 8.46 ，其均是用地面積 5821.58 平方米土地使用權(quán)及其上所附權(quán)益 的一部分。拍賣公司對(duì)“拍賣標(biāo)的”的理解，同時(shí)還表明一個(gè)事實(shí)，即實(shí)業(yè)公司是 早已知道拍賣標(biāo)的在容積率 7.72 范圍內(nèi)尚有地價(jià)款未繳清的瑕疵。2、拍賣人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任 所謂瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指買賣合同中，出賣人就其所交付的標(biāo)的物，擔(dān)保其品 質(zhì)及其移轉(zhuǎn)的標(biāo)的物權(quán)利上不存在未告知的瑕疵。出賣人對(duì)出賣標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保 有物的瑕疵擔(dān)保和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保兩種形態(tài)。前者是指標(biāo)的物的權(quán)利全部或一部分 無(wú)法移轉(zhuǎn)給買主時(shí)，出賣人所負(fù)的擔(dān)

19、保責(zé)任 ; 后者是出賣物的權(quán)利雖然沒(méi)有暇疵， 但作為買賣標(biāo)的本身存在暇疵時(shí)，出賣人應(yīng)負(fù)的擔(dān)保責(zé)任。拍賣法第 18條第 61 條的規(guī)定實(shí)際上是對(duì)拍賣人瑕疵擔(dān)保責(zé)任的規(guī)定。 拍賣法第 18 條第二款規(guī)定 : “拍賣人應(yīng)當(dāng)向競(jìng)買人說(shuō)明拍賣標(biāo)的的瑕疵”，第 61 條規(guī)定: “拍賣人、委托人違反本法第 18 條第二款、第 27條的規(guī)定，未說(shuō)明拍 賣標(biāo)的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償 ; 屬于委托人 責(zé)任的，拍賣人有權(quán)向委托人追償 ; 拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo) 的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任”。當(dāng)然，除非明知標(biāo)的物有暇疵卻企 圖通過(guò)特約或單方的聲明來(lái)蒙混買主

20、的，這種特約或聲明無(wú)效外，拍賣人的暇疵擔(dān) 保責(zé)任可依雙方當(dāng)事人的特約或者拍賣人單方的聲明而得以限制或免除。但是對(duì)于執(zhí)行拍賣，我國(guó)目前對(duì)執(zhí)行拍賣拍賣人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任并未作明確規(guī) 定?；趫?zhí)行拍賣的特殊法律性質(zhì)，對(duì)執(zhí)行拍賣人是否應(yīng)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，學(xué)理 上卻有不同的認(rèn)識(shí)。有學(xué)者認(rèn)為，在執(zhí)行拍賣的理論中，法院自行拍賣是不承擔(dān)瑕 疵擔(dān)保責(zé)任的，那么，如果拍賣人在受托實(shí)施執(zhí)行拍賣行為的過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情 況，仍要求其承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任有違法理。并且，國(guó)外法律對(duì)于拍賣人實(shí)行強(qiáng)制拍 賣的行為均不作瑕疵擔(dān)保責(zé)任的要求。因此，考慮到拍賣人在執(zhí)行拍賣實(shí)踐中的具 體情況，執(zhí)行拍賣應(yīng)該沒(méi)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。也有學(xué)者認(rèn)為，由

21、于在實(shí)踐中社會(huì)交易 及物上負(fù)擔(dān)的復(fù)雜化，為充分保護(hù)買受人的合法權(quán)利以及維護(hù)法院執(zhí)行拍賣的公信 力，應(yīng)賦予買受人瑕疵損害請(qǐng)求權(quán)。但是該學(xué)者對(duì)買受人瑕疵損害請(qǐng)求權(quán)只是對(duì)原 財(cái)產(chǎn)所有人即債務(wù)人以及債權(quán)人即受益人得為主張，而不是對(duì)法院和拍賣人主張。 屬于拍賣人和法院責(zé)任的，適用國(guó)家賠償制度 (10) 其實(shí)，該觀點(diǎn)也是否認(rèn)執(zhí)行拍賣 拍賣人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。實(shí)踐中，執(zhí)行拍賣在民訴法未明確規(guī)定的情況下，基本是適用拍賣法的相 關(guān)規(guī)定。在拍賣法已經(jīng)明確任意拍賣拍賣人瑕疵擔(dān)保責(zé)任的情況下，我們沒(méi)有 理由否認(rèn)執(zhí)行拍賣拍賣人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。而且，如前所述，在執(zhí)行拍賣中，法院 與拍賣人實(shí)際是行紀(jì)關(guān)系，拍賣人對(duì)競(jìng)買人承擔(dān)相

22、應(yīng)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任應(yīng)屬合情合 理。3、本案拍賣人是否盡到瑕疵披露義務(wù) 在拍賣人存在瑕疵擔(dān)保責(zé)任的情況下，拍賣人為避免承擔(dān)該責(zé)任，就有必要對(duì) 其已知的標(biāo)的物瑕疵向競(jìng)買人盡可能的披露。那么，在本案中，拍賣人是否已經(jīng)盡 到瑕疵披露義務(wù)呢 ,如前所述，本案的拍賣標(biāo)的，由于其特殊性，應(yīng)為“ 5821.58 平方米土地使用 權(quán)及其上所附的權(quán)益”。因此，拍賣公司想免除其瑕疵擔(dān)保責(zé)任，就必須向競(jìng)買人 披露該項(xiàng)目“用地面積 5821.58 平方米土地使用權(quán)及其上所附的權(quán)益”在規(guī)劃范圍 內(nèi)的存在的一切瑕疵，包括建筑面積 53140平方米/ 容積率 7.72 范圍內(nèi)的瑕疵和建 筑面積 57421平方米/ 容積率 7.

23、72 至 8.46 部分的瑕疵，而不是僅僅是其所稱的 “總建筑面積 53140平方米/ 容積率 7.72 ”層面上的瑕疵。那么，確認(rèn)書中 “應(yīng)補(bǔ)增容費(fèi)”的瑕疵告知中應(yīng)為哪一部分的瑕疵呢 , 拍賣公司能否根據(jù)拍賣管 理辦法第 32 條“競(jìng)買人參加應(yīng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，視為已行使了查驗(yàn)拍賣標(biāo)的、查閱有關(guān) 拍賣資料的權(quán)利并認(rèn)可拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀”、本次拍賣拍賣規(guī)則關(guān)于“競(jìng)買人進(jìn)入 拍賣會(huì)場(chǎng)，即表明對(duì)拍賣標(biāo)的物的真?zhèn)巍⑵焚|(zhì)、價(jià)值等已完全了解，并自愿承擔(dān)責(zé) 任”之規(guī)定，主張實(shí)業(yè)公司已認(rèn)可了拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀，其遭受損失，是因?yàn)槠渥陨磉^(guò) 失未予查明拍賣標(biāo)的瑕疵所致，而直接主張免責(zé)呢 , 我們認(rèn)為，競(jìng)買人并非專業(yè)人士，其欲以自身能

24、力全面、充分了解拍賣標(biāo)的也 是不可能的，其只能依賴于拍賣人，而競(jìng)買者所了解的拍賣標(biāo)的“現(xiàn)狀”也正是依 據(jù)拍賣人所提供的拍賣資料來(lái)反映的，拍賣人所提供的拍賣資料越詳細(xì)、越準(zhǔn)確， 競(jìng)買人根據(jù)這些資料所了解的拍賣標(biāo)的“現(xiàn)狀”也就越符合拍賣標(biāo)的的真實(shí)情況。 從估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)測(cè)算過(guò)程的說(shuō)明可以看出，評(píng)估部門是依據(jù)容積率 7.72 來(lái)確定地價(jià)，且估價(jià)報(bào)告在估價(jià)假設(shè)、限制條件中未明示評(píng)估對(duì)象在容積率 7.72 項(xiàng)下的增容費(fèi)未交清。而在拍賣人提供的拍賣公告等其他材料亦沒(méi)有對(duì)容積率 7.72 項(xiàng)下的增容費(fèi)未交清進(jìn)行披露。而且，根據(jù)相關(guān)廈門市商品房預(yù)售管理規(guī) 定“商品房取得預(yù)售許可”必須土地出讓金已經(jīng)繳清。因而

25、，競(jìng)買人完全有理由 相信，確認(rèn)書上的增容費(fèi)為從增容率 7.72 至 8.46 部分的增容費(fèi)，拍賣人未盡 拍賣瑕疵披露義務(wù)至為明顯。而拍賣規(guī)則及拍賣管理辦法第 32 條的規(guī)定 將拍賣人由于過(guò)失或故意所造成的不利后果強(qiáng)加于競(jìng)買人，明顯有違公平及誠(chéng)實(shí)信 用原則。拍賣規(guī)則是拍賣公司單方操作的格式免責(zé)條款，具有明顯的霸王條款 性質(zhì)，其效力值得懷疑。拍賣管理辦法是國(guó)內(nèi)貿(mào)易部在拍賣法出臺(tái)前調(diào)整 拍賣法律關(guān)系的部門規(guī)章，根據(jù)上位法高于下位法、新法優(yōu)于舊法適用之法理，在 拍賣法已經(jīng)對(duì)拍賣人瑕疵擔(dān)保責(zé)任明確規(guī)定的時(shí)候，自然無(wú)其適用余地。因 此，一、二審判決對(duì)于拍賣公司的該主張未予支持應(yīng)是正確的。( 三 ) 附論本

26、案是否超過(guò)訴訟時(shí)效1、訴訟時(shí)效及其起算、中斷訴訟時(shí)效，也稱為消滅時(shí)效，是指?jìng)鶛?quán)人怠于行使權(quán)利的狀態(tài)持續(xù)到法定期 間，其公力救濟(jì)權(quán)歸于消滅的制度。其價(jià)值在于維護(hù)交易秩序與安全、促進(jìn)權(quán)利行 使速度、減低訴訟中的證明成本。由于訴訟時(shí)效的法律后果是消滅權(quán)利人請(qǐng)求人民 法院保護(hù)的權(quán)利。故訴訟時(shí)效期間的開始時(shí)間就直接關(guān)系到權(quán)利人的切身權(quán)益。從 邏輯而言，訴訟時(shí)效的起算，應(yīng)為合同債權(quán)及其救濟(jì)權(quán)、以及侵權(quán)之債請(qǐng)求權(quán)怠于 行使之時(shí)。然而權(quán)利怠于行使屬于權(quán)利人主觀世界，外人難以確知，因而不具有操 作性，故國(guó)外之立法多以權(quán)利得以主張為起算點(diǎn)。如意大利民法規(guī)定: “訴訟時(shí)效自權(quán)利得以主張之日起開始”，德國(guó)民法規(guī)定 :

27、 “自受害人知悉損害事實(shí)或賠償義 務(wù)人之時(shí)起算”。 (12) 我國(guó)民法通則亦以權(quán)利人“從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害 時(shí)”為訴訟時(shí)效起算點(diǎn)。然而，訴訟時(shí)效開始后，有些情況下，權(quán)利人并不是真的不行使其權(quán)利，因而 在此情況下，有必要對(duì)時(shí)效的開始和進(jìn)行進(jìn)行遏制，這其中之一就是訴訟時(shí)效的中 斷制度。所謂訴訟時(shí)效的中斷，是指在訴訟時(shí)效進(jìn)行中，有反于訴訟時(shí)效基礎(chǔ)的事 實(shí)發(fā)生，而使既已經(jīng)過(guò)的訴訟時(shí)效期間歸于無(wú)效的制度。其反時(shí)效基礎(chǔ)事由包括權(quán) 利人直接向義務(wù)人主張、義務(wù)人認(rèn)諾、公力救濟(jì)行為等。2、本案是否超過(guò)訴訟時(shí)效 對(duì)本案是否超過(guò)訴訟時(shí)效，關(guān)鍵問(wèn)題就是訴訟時(shí)效起算點(diǎn)是何時(shí)。拍賣公司認(rèn) 為，從 2000年4月

28、13日省高院將拍賣物產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的裁定書送達(dá)廈門土地局、房地 產(chǎn)交易中心時(shí)，實(shí)業(yè)公司應(yīng)已明知其權(quán)利被侵害，此時(shí)應(yīng)開始訴訟時(shí)效的起算。其實(shí)，這里就必須明確一個(gè)問(wèn)題，即按照相關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶并不要求土地出讓金已 經(jīng)交清，因而房管部門讓實(shí)業(yè)公司順利進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，而沒(méi)有告知其容積率7.72項(xiàng)下的增容費(fèi)未交清的事實(shí)是非?？赡艿摹Ｅ馁u公司想證明該時(shí)間點(diǎn)為訴訟時(shí)效的 起算點(diǎn)，就有必要就房管部門在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)已經(jīng)告知實(shí)業(yè)公司容積率7.72項(xiàng)下的增容費(fèi)未交清的事實(shí)進(jìn)行舉證。而商品房預(yù)售許可證必須繳清土地出讓金，因 而實(shí)業(yè)公司于2001年5月8號(hào)向房管部門申請(qǐng)辦理拍賣標(biāo)的預(yù)售許可證的變更， 房管部門才告知實(shí)業(yè)公司容

29、積率 7.72項(xiàng)下的增容費(fèi)未交清的事實(shí)，是合情合理 的。故我們認(rèn)為，該案是訴訟時(shí)效起算點(diǎn)是2001年5月8號(hào)。實(shí)業(yè)公司于2001年6月12日發(fā)函給拍賣公司，明顯是主張權(quán)利行為，自此發(fā)生訴訟時(shí)效之中斷。需要說(shuō)明的是，本案的一二審判決對(duì)訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)為2001年5月8日的認(rèn)定是正確的，但是其對(duì)此并未說(shuō)明充分理由，因而是欠妥的。山東嘉禾國(guó)際拍賣有限公司夏偉下面是詩(shī)情畫意的句子欣賞，不需要的朋友可以編輯刪除!謝謝!！1.染火楓林，瓊壺歌月，長(zhǎng)歌倚樓。歲歲年年，花前月下，一尊芳酒。水落紅蓮，唯聞?dòng)耥啵饲橐琅f。2. 玉竹曾記鳳凰游，人不見(jiàn)，水空流。3. 他微笑著，在歲月的流失中毀掉自己。4. 還能不

30、動(dòng)聲色飲茶，踏碎這一場(chǎng)，盛世煙花。5. 紅塵囂 浮華一世轉(zhuǎn)瞬空。6. 我不是我 你轉(zhuǎn)身一走蘇州里的不是我 。7. 幾段唏噓幾世悲歡 可笑我命由我不由天。8. 經(jīng)流年 夢(mèng)回曲水邊 看煙花綻出月圓。9. 人生在世，恍若白駒過(guò)膝，忽然而已。然，我長(zhǎng)活一世，卻能記住你說(shuō)的 每一話。 10. 霧散，夢(mèng)醒，我終于看見(jiàn)真實(shí)，那是千帆過(guò)盡的沉寂。11. 紙張有些破舊，有些模糊?？擅恳还P勾勒，每一抹痕跡，似乎都記載著跨 越千年萬(wàn)載的思念。12. 生生的兩端，我們彼此站成了岸 。13. 緣聚緣散緣如水，背負(fù)萬(wàn)丈塵寰，只為一句，等待下一次相逢。 14. 握 住蒼老，禁錮了時(shí)空，一下子到了地老天荒15. 人永遠(yuǎn)看不破

31、的鏡花水月，不過(guò)我指間煙云 世間千年 ,如我一瞬。 16. 相逢一醉是前緣，風(fēng)雨散，飄然何處。17. 虛幻大千兩茫茫，一邂逅，終難忘。相逢主人留一笑，不相識(shí)，又何妨。18. 天下風(fēng)云出我輩 , 一入江湖歲月催 ; 皇圖霸業(yè)談笑間 ,不勝人生一場(chǎng)醉。 19. 得 即高歌失即休，多愁多恨亦悠悠，今朝有酒今朝醉，明日愁來(lái)明日愁。 20. 直道 相思了無(wú)益，未妨惆悵是清狂。21. 看那天地日月，恒靜無(wú)言 ; 青山長(zhǎng)河，世代綿延 ; 就像在我心中，你從未離 去，也從未改22. 就這樣吧，從此山水不相逢。23. 人天自兩空，何相忘，何笑何驚人。24. 既不回頭, 何必不忘。 既然無(wú)緣 , 何須誓言。 今日

32、種種 ,似水無(wú)痕。 明夕 何夕,君已陌路。 25. 有緣相遇 ,無(wú)緣相聚 ,天涯海角,但愿相憶。有幸相知 ,無(wú)幸相 守,蒼海明月 ,天長(zhǎng)地久。 26. 相見(jiàn)得恨晚，相愛(ài)的太慢，進(jìn)退讓我兩難。緣過(guò)了 遠(yuǎn)分，緣過(guò)了聚散，是否回頭就能夠上岸27. 天涼了, 涼盡了天荒 地老了,人間的滄桑，愛(ài)哭了 ,這么難舍 心都空了 ,想 放不能放。天亮了, 照亮了淚光 淚干了,枕邊地彷徨28. 心微動(dòng)奈何情己遠(yuǎn) . 物也非, 人也非,事事非, 往日不可追29. 渺渺時(shí)空, 茫茫人海 , 與君相遇, 莫失莫忘。30. 如果換我先開口，日子是否還一樣細(xì)水長(zhǎng)流31. 也許是前世的姻 也許是來(lái)生的緣 錯(cuò)在今生相見(jiàn) 徒增一

33、段無(wú)果的恩怨 32. 人道海水深，不抵相思半。海水尚有涯，相思渺無(wú)畔。33. 醉眼看別人成雙作對(duì)，34. 無(wú)人處暗彈相思淚。35. 終于為那一身江南煙雨覆了天下，容華謝后，不過(guò)一場(chǎng)，山河永寂。 36. 千秋功名，一世葬你，玲瓏社稷，可笑卻無(wú)君王命。37. 鳳凰臺(tái)上鳳凰游，負(fù)約而去，一夜苦等，從此江南江北，萬(wàn)里哀哭。 38. 嗟嘆紅顏淚、英雄歿，人世苦多。山河永寂、怎堪歡顏。39. 風(fēng)華是一指流砂，蒼老是一段年華。40. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿態(tài)，也能成就一場(chǎng)驚鴻。41. 你要記得，紫檀未滅，我亦未去。42. 誰(shuí)在歲月里長(zhǎng)長(zhǎng)嘆息。43. 漢霄蒼茫，牽住繁華哀傷，彎眉間，命中注定，成為過(guò)往

34、。44. 紅塵初妝，山河無(wú)疆。最初的面龐，碾碎夢(mèng)魘無(wú)常，命格無(wú)雙。45.江南風(fēng)骨，天水成碧，天教心愿與身違。46. 山河拱手，為君一笑。47. 如是顛簸生世亦無(wú)悔。48. 荏苒歲月覆蓋的過(guò)往，白駒過(guò)隙，匆匆的鑄成一抹哀傷。49. 那被歲月覆蓋的花開，一切白駒過(guò)隙成為空白。50. 褪盡風(fēng)華，我依然在彼岸守護(hù)你。51. 那些繁華哀傷終成過(guò)往，52 .請(qǐng)不要失望，平凡是為了最美的蕩氣回腸。53. 你的路途，從此不見(jiàn)我的蒼老。54. 長(zhǎng)歌當(dāng)哭，為那些無(wú)法兌現(xiàn)的諾言，為生命中最深的愛(ài)戀，終散作云煙。55. 隨你走在天際，看繁花滿地。56. 我自是年少，韶華傾負(fù)。57 .你要記得，那年那月，垂柳紫陌洛城東

35、。58. 蒼茫大地一劍盡挽破，何處繁華笙歌落。59. 寄君一曲，不問(wèn)曲終人聚散。60. 誰(shuí)將煙焚散，散了縱橫的牽絆；聽弦斷，斷那三千癡纏。61.清風(fēng)濕潤(rùn), 茶煙輕揚(yáng)。重溫舊夢(mèng)，故人已去。1. 水滴雖小，卻可以折射出太陽(yáng)的光彩2. 夢(mèng)落三千尺愁深似海，繁華遺落散滿地。記憶輪回里，我舉杯，在奈何橋 上滿口飲盡。 3. 人生沒(méi)有輪回，就像花，人活一世，花開一季、人生如花，花似 夢(mèng)。 4. 生活的苦澀和美好給了我對(duì)人生的領(lǐng)悟，如今，千山萬(wàn)水走遍，我發(fā)現(xiàn)自 己再也不愿離開文學(xué)的藍(lán)天，再也不愿離開那個(gè)讓我癡迷的文學(xué)舞臺(tái)。5. 在煙雨紅塵中，輕拾季節(jié)花瓣飄落的音符，組成美妙曲符，然后，倚在時(shí) 光的路口，擷一

36、縷明媚，許自己一份唯美的懷想，與快樂(lè)、浪漫相約，閑淡清歡。6. 未經(jīng)歷坎坷泥濘的艱難，哪能知道陽(yáng)光大道的可貴 ; 未經(jīng)歷風(fēng)雪交加的黑 夜，哪能體會(huì)風(fēng)和日麗的可愛(ài) ; 未經(jīng)歷挫折和磨難的考驗(yàn)，怎能體會(huì)到勝利和成功 的喜悅。挫折，想說(shuō)恨你不容易7. 燕子斜飛人家，炊煙零亂，柳絮飄飄，彌漫了山里人家。8. 這樣知解自己的生命即使是心靈空蕩我也無(wú)所畏懼9. 中秋之曰不可能歲月明如水，偶然的暗淡，恰似鏡子的背后之面，有所缺 憾，人生才會(huì)是積翠如云的空濛山色。10. 在經(jīng)受了失敗和挫折后，我學(xué)會(huì)了堅(jiān)韌 ; 在遭受到誤解和委屈時(shí)，我學(xué)會(huì) 了寬容; 在經(jīng)歷了失落和離別后，我懂得了珍惜。11. 曾經(jīng)盛開的薔薇，

37、雖經(jīng)風(fēng)吹雨打，但和著微風(fēng)，還有屢屢暗香飄過(guò)。12. 我只希望，不管三年，五年，或是十年以后。某一天，我們相遇，還能相 認(rèn)，你大喊一聲，我想死你了。那一刻，我定會(huì)淚流滿面。我們是朋友，永遠(yuǎn)的朋 友。13. 最愛(ài)的未必適合在一起，相愛(ài)是讓彼此做自己。14. 時(shí)間斷想，時(shí)間不斷。流逝，像是水，可彎可直，像是風(fēng)，可柔可剛。15. 如果說(shuō)人生是一望無(wú)際的大海，那么挫折則是一個(gè)驟然翻起的浪花。如果 說(shuō)人生是湛藍(lán)的天空，那么失意則是一朵飄浮的淡淡的白云。16. 云層霧氣，纏著幾戶古木人家，清新自然，如詩(shī)如畫。17. 我喜歡你，只是一個(gè)現(xiàn)在 ; 我愛(ài)你，卻是一整個(gè)未來(lái)。18. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿態(tài)

38、，也能成就一場(chǎng)驚鴻。19. 再大的風(fēng)不會(huì)永不停息，在濃得霧不會(huì)經(jīng)久不散，風(fēng)息霧散仍是陽(yáng)光燦 爛。20. 牽著時(shí)光的衣襟，走進(jìn)芳菲五月，輕輕地將春光擁入懷中，于一抹素白流 韻中，彈奏一曲江南的婉韻，把盞，將似水流年淺斟輕酌。21. 我穿越輪回而來(lái)，在奈何橋相思盈袖，凄然守候。莫落淚，縱若水落三千 尺東流，云動(dòng)八萬(wàn)里西散，我依舊會(huì)化身城碟，翩翩起舞跨過(guò)奈何橋與你相會(huì)。22. 如果我愛(ài)你，我就會(huì)理解你，通過(guò)你的眼睛去看世界。我能理解你，是因 為我能在你身上看到我自己，在我身上也看到了你。23. 似乎風(fēng)在轉(zhuǎn)向，送走了緩緩襲來(lái)的味道，又將剛剛溜走的風(fēng)，靜靜地?fù)Q回 來(lái)。24. 生活告訴我，童話只不過(guò)是小孩

39、子幻想的游戲。25. 人生就像穿著一件長(zhǎng)滿虱子的華麗睡袍，外表美麗，而內(nèi)心卻充滿了干啊 和恐慌。26. 必須用另一種真實(shí)方式來(lái)代替時(shí)光里已經(jīng)逝去的東西27. 歲月，依一抹淺香于心間，看年華向晚，聞花香送暖。給時(shí)光一個(gè)淺淺的 回眸; 給自己一份微笑從容。沉淀，馨香 ; 念起，溫暖。28. 人生的起起落落間，總會(huì)有一些情懷需要安靜回味 ; 總會(huì)有一些傷痛需要 獨(dú)自體會(huì) ;總會(huì)有一段路需要一個(gè)人走 ; 總會(huì)有一些事需要坦然面對(duì)。29. 疏影橫斜水清淺，暗香浮動(dòng)月黃昏。30. 心若沒(méi)有棲息的地方，到哪里都是在流浪。31. 今后，我會(huì)從塵世中的紛爭(zhēng)走出，遠(yuǎn)離喧囂，把歲月打磨成詩(shī)，讓自己的 文字靜如睡蓮，

40、動(dòng)如漣漪，無(wú)論何時(shí)都能描繪成美麗的水墨丹青32. 全是理智的心，恰如一柄全是鋒刃的刀，它叫使用它的人手上流血。 泰戈?duì)?3. 我們都不擅長(zhǎng)表達(dá)，以至于我們習(xí)慣了揣測(cè)。去肯定，去否定，反反復(fù) 復(fù)，后來(lái)我們就變得敏感而脆弱。34. 心心念念的往事、曾經(jīng)深愛(ài)過(guò)的人、年少瑣碎的過(guò)往，它們就像纏繞之間 的一陣風(fēng)，來(lái)的繾綣，去的時(shí)候讓人來(lái)不及挽留。35. 如果在乎的沒(méi)有那么多，想要的沒(méi)有那么多，生活便會(huì)簡(jiǎn)單得很多。36. 在極度的喧囂中，獨(dú)自微笑獨(dú)自平靜是憾，落花是美的，淡淡的書香，淡 淡的花香，淡淡的馨香。37. 曾芬芳過(guò)的那片土地，幸福的花兒雖早已凋謝，只留下風(fēng)雨吹打的痕跡。38. 輾轉(zhuǎn)半世紅塵，緣去緣滅，空留滿池傷痕。雨花遲落，霜雪紛飛，池水泛 冰，已益處月的蒼涼。39. 一條古道，一匹瘦馬，一個(gè)人影，被落日的余暉緩緩拉長(zhǎng)。40. 我們?nèi)松拇竽徊艅倓偫瓎?:刀光劍影，英雄本色 ; 是非恩怨，兒女情常。41. 我們要去流浪，虔誠(chéng)地定格住每一寸記憶 ; 我們要去成長(zhǎng)，瀟灑地忘卻掉 每一條紋路。42. 嗅著昨日芬芳遺留的氣息，尋尋覓覓，仍不見(jiàn)蹤跡。邂逅了一場(chǎng)煙火，終 還是那般