【推薦】無合同賣地下車位,不能確認(rèn)收入

1、無合同賣地下車位，不能確認(rèn)收入不久前，一房地產(chǎn)公司遇上一個(gè)少見的稽查難題 ，其中一個(gè)細(xì)節(jié)有點(diǎn)意思，藍(lán)敏說稅來說一說.公司前年銷售了一批有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，但因種種原因，并沒有與客戶簽定房地產(chǎn)銷售合 同、客戶也沒有過戶產(chǎn)權(quán)當(dāng)然,公司依然確認(rèn)了主營業(yè)務(wù)收入，并計(jì)繳了企業(yè)所得稅 稅務(wù)稽查查賬時(shí)，發(fā)現(xiàn)該公司的會(huì)計(jì)核算中，上述車庫并沒有留成本公司將地下車庫作為 公共配套設(shè)施，其成本全部結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)了幵發(fā)產(chǎn)品成本之中，并已銷售結(jié)轉(zhuǎn)完畢稽查認(rèn)為，此地下車庫有產(chǎn)權(quán)，可以獨(dú)立對(duì)外銷售，所以不應(yīng)該屬于公共配套設(shè)施，應(yīng)該像商 品房一樣保有成本，不應(yīng)該把其成本計(jì)入商品房之中于是,稽查重新計(jì)算了其已銷房產(chǎn)的成本，按建筑面積法，

2、把車庫應(yīng)分?jǐn)偟某杀巨D(zhuǎn)回了車庫 之中，于是商品房成本下降嘿嘿,這就要補(bǔ)企業(yè)所得了稅，關(guān)鍵是還有滯納金和罰款呢 企業(yè)覺得很冤，地下車庫的成本，本就應(yīng)該作為公共配套處理，稅務(wù)總局國稅發(fā)【2009】31 號(hào)文也明確這樣寫的，為什么就必須要保留成本呢？稽查出具了本地一份文件，要求有產(chǎn)權(quán)的地車庫必須保留成本該文件認(rèn)為國稅發(fā)【2009】 31號(hào)文特指的是沒有產(chǎn)權(quán)的地下車庫才是公共配套設(shè)施 .稽查有理有據(jù)地說:你有產(chǎn)權(quán)、賣 都賣給個(gè)人了 ，憑什么還認(rèn)為是小區(qū)的公共配套設(shè)施呢 ？好像有道理關(guān)于是否應(yīng)列公共配套這一點(diǎn)爭議，說來話長，今天暫不討論.說說后面的事.幵發(fā)商爭議不過，就說:”留成本也行，這樣一來，雖然我商

3、品房銷售利潤增加了 ，但我車庫就賣虧了，盈虧一抵，不也一樣嗎？”慢來、慢來稽查說，你銷售地下車庫，因?yàn)闆]有簽定正式的房地產(chǎn)銷售合同，所以不能認(rèn)為實(shí)現(xiàn)了銷售,這是國稅發(fā)【2009】31號(hào)文明確規(guī)定的.這樣,就不能形成虧損.至于你自 己將其作為收入納稅，是你自己犯的錯(cuò)誤國稅發(fā)【2009】31號(hào)第六條企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)沒有簽訂房地產(chǎn)銷售合同導(dǎo)致在稅務(wù)上 ，銷售沒有實(shí)現(xiàn)，所以車庫的成本應(yīng)該繼續(xù)在成 本中掛著.沒有實(shí)現(xiàn)收入，當(dāng)然不能結(jié)轉(zhuǎn)成本.對(duì)于這塊沒有確認(rèn)的虧損，補(bǔ)稅、滯納金就鐵 定了 車庫也賣了、錢也收了 ，僅僅是因

4、為沒有簽訂房地產(chǎn)銷售合同，就不能確認(rèn)為實(shí)現(xiàn)了銷售，從而不確認(rèn)銷售虧損，這話怎么聽也覺得怪怪的稅務(wù)稽查堵著不讓確認(rèn)收入的情況，現(xiàn) 實(shí)中的確很少見，所以覺得有意思.問題出在哪里呢？企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定了一般情況下，該于何時(shí)確認(rèn)收入，即:銷售時(shí)確認(rèn)收入 同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本就車庫來說，只要完工、并移交給了客戶，就應(yīng)該確認(rèn)收入國稅發(fā)【2009】31號(hào)文第六條并沒有否定稅法的上述原則規(guī)定,它只是規(guī)定了新的確認(rèn)收入的情況:”正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入”，也要確認(rèn)為收入的實(shí)現(xiàn).至于其它的情況，按稅法，該怎么確認(rèn)收入，還是必須怎么確認(rèn)收入. 比如,極端點(diǎn)說，小產(chǎn)權(quán)房銷售，不能因?yàn)闆]有正式簽訂 房地產(chǎn)銷售合同就不確認(rèn)收入交 企業(yè)所得稅換言之，企業(yè)收款后，就算實(shí)際上還沒有交房給客戶，但簽訂了房地產(chǎn)銷售合同，按31號(hào) 文第六條，就應(yīng)該確認(rèn)為收入的實(shí)現(xiàn)同時(shí),完工并銷售了不動(dòng)產(chǎn)，達(dá)到了一般的收入確認(rèn)條 件,就算沒有簽訂房地產(chǎn)銷售合同，也還是要確認(rèn)收入.31號(hào)文并沒有對(duì)一般的收入確 認(rèn)規(guī)則進(jìn)行否定（也無權(quán)否定）.所以，厘清了 31號(hào)文的特殊要求與稅法的一般規(guī)定后，31號(hào)文第六條的意義和表述也就清楚了 這位稽查不承認(rèn)車庫實(shí)現(xiàn)了銷售是沒有依據(jù)的幵發(fā)商在與稽查爭議時(shí)，需要證明車庫