地鐵停車場(chǎng)綜合開發(fā)上蓋大平臺(tái)改造經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1、地鐵停車場(chǎng)綜合開發(fā)上蓋大平臺(tái)改造經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 【摘要】隨著城市軌道交通的迅猛發(fā)展，地鐵線路不斷增加，不得不面對(duì)地鐵停車場(chǎng)的土地資源利用問題，地鐵停車場(chǎng)上蓋平臺(tái)綜合開發(fā)模式在國(guó)內(nèi)逐步推廣，但處于起步階段。本文從上蓋平臺(tái)綜合開發(fā)施工過程中遇到的問題進(jìn)行梳理和總結(jié)，希望在其他地鐵停車場(chǎng)上蓋綜合開發(fā)前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段予以參考。 【關(guān)鍵詞】地鐵停車場(chǎng)；上蓋平臺(tái)；綜合開發(fā) 隨著城市地鐵的快速發(fā)展，城市地鐵的土地集約化問題日益突出，尤其是地鐵停車場(chǎng)面積過大，以吳中路地鐵停車場(chǎng)為例，東西方向長(zhǎng)800多米、南北方向300米，巨大的停車場(chǎng)基地對(duì)城市空間分隔作用愈加明顯，造成土地極大浪費(fèi)。在此情形下，通過對(duì)地鐵停車場(chǎng)進(jìn)

2、行綜合開發(fā)，既能解決城市土地資源日益緊缺問題，又能帶動(dòng)周邊地區(qū)發(fā)展，將成為城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。 借鑒港鐵在港鐵康城站及將軍澳地鐵停車場(chǎng)上蓋綜合物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，通過統(tǒng)一規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步開發(fā)，在地鐵停車場(chǎng)上建設(shè)上蓋平臺(tái)，并且在平臺(tái)上建設(shè)住宅、酒店、商場(chǎng)、寫字樓以及公用配套設(shè)施的綜合開發(fā)模式。既能滿足平臺(tái)下地鐵停車場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)，又能對(duì)平臺(tái)上部空間加以利用。通過與地鐵的無(wú)縫連接，提升土地利用效率和土地價(jià)值。 而在國(guó)內(nèi)地鐵停車場(chǎng)綜合開發(fā)模式還處于摸索階段。在建設(shè)過程中存在一定的問題需要解決。由于項(xiàng)目規(guī)模大、周期長(zhǎng)、影響相關(guān)因素眾多，本文僅從施工技術(shù)方面將遇到的問題進(jìn)行梳理和總結(jié)。 一、地鐵停車場(chǎng)

3、及上蓋開發(fā)方案的矛盾 在地鐵停車場(chǎng)和上蓋開發(fā)方案進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃和同時(shí)設(shè)計(jì)統(tǒng)一建設(shè)，但是由于地鐵建設(shè)期較長(zhǎng)，停車場(chǎng)投入使用時(shí)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境已發(fā)生變化較大，上蓋開發(fā)方案已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。重新調(diào)整的定位方案已經(jīng)與現(xiàn)有車場(chǎng)上蓋平臺(tái)有了較大的矛盾。 二、地鐵停車場(chǎng)紅線與停車場(chǎng)上蓋綜合開發(fā)用地紅線的矛盾 1.部分區(qū)域地鐵停車場(chǎng)的用地紅線在上蓋綜合開發(fā)用地紅線以內(nèi)。在前期地鐵建設(shè)時(shí)很多市政配套管線緊貼地鐵停車場(chǎng)紅線施工，而在上蓋綜合開發(fā)時(shí)這些市政管線已經(jīng)進(jìn)入到紅線以內(nèi)。這些市政配套一般非常重要，搬遷成本巨大、影響范圍廣，增加了對(duì)上蓋開發(fā)的限制條件。 2.上蓋開發(fā)一部分物業(yè)在平臺(tái)上開發(fā)，一部分在地面與停

4、車場(chǎng)相鄰開發(fā)。地面部分與停車場(chǎng)之間的界限沒有約定，在地鐵停車場(chǎng)建設(shè)施工沒有準(zhǔn)確按照?qǐng)D紙施工，一些停車場(chǎng)管線敷設(shè)占用了較多的可用于商業(yè)開發(fā)的空間，且這些管線的安全重要性高，搬遷成本、周期和風(fēng)險(xiǎn)不可控，無(wú)法搬遷至合適位置。增加了對(duì)上蓋開發(fā)的限制條件。 三、平臺(tái)結(jié)構(gòu)荷載與新上蓋開發(fā)方案的矛盾 方案調(diào)整后有多處平臺(tái)、樁基荷載不夠，需要進(jìn)行加固改造。改造區(qū)域需要深入平臺(tái)下停車場(chǎng)日常運(yùn)營(yíng)區(qū)域，該區(qū)域根據(jù)重要程度分為無(wú)人區(qū)（地鐵行駛區(qū)域）和公共區(qū)域（工作人員日常通行和活動(dòng)使用的區(qū)域）。經(jīng)過論證，無(wú)人區(qū)是地鐵運(yùn)營(yíng)的重要區(qū)域，為確保運(yùn)營(yíng)安全，無(wú)人區(qū)的結(jié)構(gòu)加固施工均不具備可行性；公共區(qū)域視改造方案和范圍情況，在采

5、取措施后不影響通行和運(yùn)營(yíng)的情況下，具備一定的改造可行性。上述情況都增加了對(duì)上蓋開發(fā)的限制條件。 四、地鐵停車場(chǎng)與上蓋平臺(tái)綜合開發(fā)內(nèi)部紅線的矛盾 1.地鐵停車場(chǎng)管線與商業(yè)開發(fā)之間的矛盾 停車場(chǎng)建設(shè)好投入運(yùn)營(yíng)時(shí)有很多管線敷設(shè)在地下，按照系統(tǒng)劃分有：觸網(wǎng)高壓電纜、低壓電纜、信號(hào)光纜電纜、fas光纜電纜、通訊光纜電纜、安防監(jiān)控光纜電纜、給排水管道等。無(wú)論是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)加固地下開挖（如圖1、圖2），還是停車場(chǎng)與商業(yè)開發(fā)臨界處需要確保退界搬遷（如圖3、圖4），都要考慮所需搬遷管線的性質(zhì)和重要程度，已確定結(jié)構(gòu)加固和退界搬遷的方案是否可行。一般的原則是，停車場(chǎng)與地鐵運(yùn)營(yíng)直接相關(guān)的管線，如觸網(wǎng)高壓電纜、低壓電纜、信

6、號(hào)光纜電纜，不能搬遷；在采取措施情況下不影響運(yùn)營(yíng)的其他電纜光纜及給排水管道在確保安全、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下具備搬遷可行性。 另外，停車場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)時(shí)從市政道路進(jìn)入車場(chǎng)的市政光纜電纜、給排水管道等，敷設(shè)路線經(jīng)過上蓋綜合開發(fā)區(qū)域。該類管線一般由市政配套單位負(fù)責(zé)實(shí)施，如果沒有經(jīng)過停車場(chǎng)和上蓋平臺(tái)綜合開發(fā)統(tǒng)一規(guī)劃和管理，也會(huì)對(duì)上蓋平臺(tái)開發(fā)施工時(shí)產(chǎn)生影響。 所以，從地下空間上考慮應(yīng)在地鐵停車場(chǎng)建設(shè)時(shí)應(yīng)考慮與上蓋綜合開發(fā)的地下邊界，互相提供可利用的空間。 2.地鐵停車場(chǎng)設(shè)備用房建設(shè)在了上蓋綜合開發(fā)的區(qū)域 地鐵停車場(chǎng)除了列檢庫(kù)、檢修庫(kù)、洗車庫(kù)、鏇輪庫(kù)等主要車間庫(kù)房建在大平臺(tái)下區(qū)域，還有一些空壓機(jī)房、蓄電池間等庫(kù)房

7、建在了大平臺(tái)的外部（該區(qū)域?qū)儆谏仙w綜合開發(fā)區(qū)域），需要對(duì)這些庫(kù)房進(jìn)行搬遷，才能確保綜合開發(fā)的土地利用效率。 所以，從地上空間上考慮應(yīng)在地鐵停車場(chǎng)建設(shè)時(shí)應(yīng)考慮與上蓋綜合開發(fā)的地上邊界，互相提供可利用的空間。 五、地鐵停車場(chǎng)和上蓋平臺(tái)交通路線和出入口的矛盾 經(jīng)過上蓋平臺(tái)開發(fā)方案的調(diào)整，平臺(tái)上部交通動(dòng)線發(fā)生較大變化，原有的出入口已經(jīng)不能滿足開發(fā)需要，需要重新改造上下平臺(tái)坡道和整個(gè)地塊的出入口。另外，上蓋平臺(tái)結(jié)構(gòu)的預(yù)留出入通道明顯不足，后期增加的難度非常大，使得有些方案不得不放棄。 所以，應(yīng)在規(guī)劃初期就考慮盡可能多的增加引入上蓋平臺(tái)的道路出入口，便于上蓋平臺(tái)綜合開發(fā)使用，以不至于使上蓋平臺(tái)成為孤島。

8、六、地鐵停車場(chǎng)和上蓋平臺(tái)綜合開發(fā)雨污水排放問題 雨污水排放需要坡度，而巨大的停車場(chǎng)和平臺(tái)建設(shè)時(shí)勢(shì)必影響該區(qū)域的市政雨污水管網(wǎng)系統(tǒng)，而對(duì)于上蓋平臺(tái)巨大的面積來(lái)說雨污水排放更是確保上蓋物業(yè)使用的最根本問題。如果可以在停車場(chǎng)基礎(chǔ)施工時(shí)結(jié)合市政管網(wǎng)系統(tǒng)，更多的預(yù)埋通往停車場(chǎng)外部的雨污水管線接口，將對(duì)上蓋綜合開發(fā)物業(yè)的排水提供非常便利的條件。 另外，地鐵停車場(chǎng)平臺(tái)上雨水系統(tǒng)和上蓋平臺(tái)綜合開發(fā)的雨水系統(tǒng)必須進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計(jì)，充分考慮開發(fā)過程中和運(yùn)營(yíng)期間的檢修和維護(hù)。例如，明確哪些區(qū)域的雨水系統(tǒng)可以共用，哪些區(qū)域的雨水系統(tǒng)需要獨(dú)立設(shè)置，對(duì)于開發(fā)運(yùn)營(yíng)期間仍需使用的雨水系統(tǒng)必須在施工過程中要加以保護(hù)。 七、地

9、鐵停車場(chǎng)與上蓋平臺(tái)綜合開發(fā)之間的其他問題 1.地鐵停車場(chǎng)軌道密集區(qū)域無(wú)法建設(shè)結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)，導(dǎo)致部分平臺(tái)區(qū)域無(wú)法封閉，在上蓋綜合開發(fā)施工期和使用期存在一定的安全隱患，完全封閉和改造技術(shù)難度非常大，不具備可行性。 2.地鐵停車場(chǎng)如試車線和牽出線的一部分未在地鐵停車場(chǎng)建設(shè)期間加蓋平臺(tái)，也使得在上蓋綜合開發(fā)施工期和使用期存在一定的安全隱患。后期很難完全封閉和改造，完全封閉和改造技術(shù)難度非常大，不具備可行性。 3.地鐵停車場(chǎng)平臺(tái)下及平臺(tái)上動(dòng)線和出入口的變化，以及地鐵停車場(chǎng)與上蓋平臺(tái)綜合開發(fā)界限的重新確定，必要時(shí)還需要調(diào)整停車場(chǎng)圍墻以及安防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)。相應(yīng)的還將調(diào)整地鐵停車場(chǎng)門衛(wèi)保安的布置。 結(jié)語(yǔ)：上海市在大力推廣地鐵停車場(chǎng)上蓋平臺(tái)的綜合開發(fā)模式，除了已建的吳中路停車場(chǎng)上蓋、金橋停車場(chǎng)上蓋外，其他后續(xù)建設(shè)的幾個(gè)停車場(chǎng)都將推廣這種綜合開發(fā)