淺談加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理

1、淺談加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下 ,企業(yè)存在的目的是追求利潤(rùn) ,而企業(yè)財(cái)務(wù)管理 的目標(biāo)是資本利潤(rùn)最大化。要使資本真正能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)最大化的功 能 ,就必須建立和完善資本經(jīng)營(yíng)機(jī)制 , 必須促使企業(yè)按照資本經(jīng)營(yíng)機(jī) 制的內(nèi)在要求進(jìn)行運(yùn)作 ,廣泛有效地進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是投入資金多 ,建設(shè)周期長(zhǎng) ,投資風(fēng)險(xiǎn) 大，所以在工程的規(guī)劃階段 ,必須對(duì)工程的投資與本錢(qián)費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確 的估算 ,以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策，這就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 中財(cái)務(wù)預(yù)算管理。 它的的作用是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的投資額和控制初步 設(shè)計(jì)概算。財(cái)務(wù)預(yù)算的核心是企業(yè)的現(xiàn)金預(yù)算,準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算 , 可以為

2、企業(yè)提供預(yù)警信號(hào) ,使經(jīng)營(yíng)者能夠及早采取措施。 合理科學(xué) 的財(cái)務(wù)預(yù)算能正確地考慮現(xiàn)金流量確實(shí)定性與到期債務(wù)之間的關(guān)系 為企業(yè)合理回避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供有力保障。財(cái)務(wù)預(yù)算管理是在科學(xué)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)與決策的根底上,圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo) ,對(duì)一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)資金的籌集、使用、分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)所進(jìn) 行的方案與規(guī)劃。 從而使生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按照預(yù)定的方案與規(guī)劃進(jìn)行流 轉(zhuǎn)和運(yùn)動(dòng) ,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)理財(cái)目標(biāo)的有效管理機(jī)制。因此 ,實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算 管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本經(jīng)營(yíng)機(jī)制運(yùn)行的必然需要。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)要進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng) ,必然要引入財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制。一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題一對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)缺乏很多房

3、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí) ,重點(diǎn)考慮怎樣降低本錢(qián) 費(fèi)用 ,預(yù)算的考核也直接與費(fèi)用的節(jié)約或超支掛鉤 ,注重預(yù)算管理對(duì)成 本費(fèi)用的節(jié)約 ,缺乏價(jià)值管理和系統(tǒng)管理觀念。企業(yè)負(fù)責(zé)人往往在財(cái) 務(wù)管理時(shí) ,無(wú)視了對(duì)其它部門(mén)的管理 ,將預(yù)算和方案相混淆 ,使其成為 財(cái)務(wù)報(bào)表。其它部門(mén)很少直接參與預(yù)算編制工作 ,往往只是對(duì)財(cái)務(wù)部 門(mén)提交的具體結(jié)果進(jìn)行確認(rèn) ,這樣的預(yù)算往往缺乏可操作性。二預(yù)算管理機(jī)制不健全 有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然編制了預(yù)算 ,但沒(méi)有建立相應(yīng)組織機(jī) 構(gòu)。沒(méi)有具體和權(quán)威的機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行協(xié)調(diào)和監(jiān)督。 把全面預(yù)算 管理交給財(cái)務(wù)部門(mén) ,而沒(méi)有健全企業(yè)的預(yù)算管理機(jī)制。法人治理機(jī)構(gòu) 的不完善 ,對(duì)財(cái)

4、務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)缺乏 ,導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管 理機(jī)制不健全。三預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相脫節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往缺少客觀性 ,很多企業(yè)通過(guò)對(duì)以 往的經(jīng)營(yíng)情況和上一年度指標(biāo)值 ,來(lái)決定下一年度預(yù)算指標(biāo)值 ,沒(méi)有認(rèn) 真的對(duì)企業(yè)下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析 ,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)外部環(huán)境、開(kāi)展速度、業(yè)務(wù)范圍等因素變化比較大時(shí),這種預(yù)算指標(biāo)就會(huì)缺乏客觀性。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還沒(méi)有真正認(rèn)識(shí)到戰(zhàn)略的重要性,甚至沒(méi)有中長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo) ,沒(méi)有長(zhǎng)期開(kāi)展預(yù)算目標(biāo) ,使短期的預(yù)算指標(biāo)與長(zhǎng)期 的開(kāi)展規(guī)劃不相適應(yīng) ,各期的預(yù)算不能很好的銜接。尤其是外部環(huán)境 十分復(fù)雜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō) ,缺少?gòu)椥缘念A(yù)算

5、編制是無(wú)法適應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。四缺乏預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控 有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)， 預(yù)算的編制和匯總上 ,而不注重對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。有些企業(yè)雖然 對(duì)預(yù)算的編制很重視 ,專(zhuān)門(mén)成立了預(yù)算職能部門(mén)進(jìn)行預(yù)算編制 ,但預(yù)算 職能部門(mén)對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)算的 執(zhí)行和監(jiān)督重視不夠 ,企業(yè)的管理制度跟不上企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。沒(méi)有 建立有效的預(yù)算反響機(jī)制 ,企業(yè)的預(yù)算管理和會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)沒(méi)有密切 配合。五預(yù)算管理執(zhí)行中缺乏有效的考核和鼓勵(lì)機(jī)制 很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在考核和鼓勵(lì)機(jī)制落實(shí)不到位的問(wèn)題,成為影響企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的主要問(wèn)題。在預(yù)算執(zhí)行中 ,沒(méi)有

6、 簽定預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同 ,沒(méi)有建立預(yù)算獎(jiǎng)懲制度 ,當(dāng)沒(méi)完成預(yù)算任 務(wù),對(duì)被考核單位和負(fù)責(zé)人進(jìn)行獎(jiǎng)懲時(shí)，被考核單位和負(fù)責(zé)人往往 強(qiáng)調(diào)客觀因素和外部環(huán)境對(duì)考核結(jié)果的影響 ,回避主觀原因和自身原 因?？己朔揭渤３Ｔ谝欢ǔ潭壬蠋е鴤€(gè)人感情去評(píng)價(jià)被考核方 ,使考 核過(guò)程不能按原那么進(jìn)行?；蚩己私Y(jié)果缺乏鼓勵(lì)機(jī)制 ,沒(méi)有建立配套的 預(yù)算考核制度 ,各級(jí)管理者重視不夠 ,使考核工作流于形式。二、強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本預(yù)算管理一資本預(yù)算管理的意義 資本預(yù)算是企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備、房屋建筑及其他設(shè)備擴(kuò)建、改良、更 新、重置的投資管理方案 ,目的是預(yù)算未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)在設(shè)備和財(cái)產(chǎn) 方面的資本支出 ,確定支出限額 ,并作

7、財(cái)務(wù)預(yù)算的投資支出 ,是財(cái)務(wù)預(yù) 算的重要組成局部。二建立完整的資本預(yù)算程序 一個(gè)完整的資本預(yù)算程序應(yīng)該包括以下步驟 :1、尋找新的投資 時(shí)機(jī) ,開(kāi)拓新市場(chǎng)。這一步驟非常重要 ,可以及時(shí)了解投資工程的背景 題材,動(dòng)態(tài)分析一項(xiàng)投資的取得而失去其他投資時(shí)機(jī)的時(shí)機(jī)本錢(qián)、投 資的資金本錢(qián)等。 2、收集數(shù)據(jù) ,估算工程的現(xiàn)金流量。本步驟應(yīng)由工 程技術(shù)、方案、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、生產(chǎn)等部門(mén)的人員共同參加,除了要收集工程數(shù)據(jù)和進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查外 ,還應(yīng)考慮到各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等環(huán)境的 影響 ,并對(duì)重要事件發(fā)生的概率作出預(yù)測(cè) ,估算出工程的現(xiàn)金流量。各 項(xiàng)未來(lái)的現(xiàn)金凈增加額減去時(shí)機(jī)本錢(qián)和資金本錢(qián)后 ,應(yīng)與投資預(yù)算相 比較 ,如

8、前者大于后者 ,那么說(shuō)明該工程投資是可取的 ,否那么是不可取的。 3、工程評(píng)估和作出決策。利用收集到的數(shù)據(jù)對(duì)工程進(jìn)行評(píng)估并作出 決策 ,一般一小局部投資決策是在部門(mén)一級(jí)作出的,但大局部的投資支出要經(jīng)過(guò)高層管理部門(mén)批準(zhǔn) ,對(duì)投資金額較大的工程 ,資本支出預(yù) 算應(yīng)有各分項(xiàng)投資預(yù)算額 ,以便日后對(duì)投資實(shí)際支出額的控制。 4、 重新評(píng)估和調(diào)整。在實(shí)際操作及工程投資運(yùn)行過(guò)程中,會(huì)遇到一些變化,應(yīng)及時(shí)地對(duì)工程進(jìn)行評(píng)估 ,重新修改有關(guān)概率 ,作出新的決策 ,防止 投資損失。三、關(guān)于全面落實(shí)并完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理的幾點(diǎn)建議 一細(xì)致分解各項(xiàng)指標(biāo) ,科學(xué)確定財(cái)務(wù)預(yù)算管理的責(zé)任單元。通過(guò)預(yù)算管理 ,強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理 ,將企業(yè)所有的經(jīng)濟(jì) 活動(dòng)都納入到預(yù)算管理的環(huán)節(jié)中 ,通過(guò)自上而下、自下而上的指標(biāo)細(xì) 致分解、層層落實(shí) ,確定各部門(mén)管理人員的職責(zé)范圍、管理權(quán)限以及 相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。使各個(gè)部門(mén)的方向明確、責(zé)權(quán)利清晰。同時(shí)通過(guò)建 立嚴(yán)密的預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu) ,強(qiáng)化對(duì)各部門(mén)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程和結(jié)果的監(jiān) 督、控制、管理和考評(píng)。防止由于內(nèi)部管理不善、控制薄弱而造成的 經(jīng)濟(jì)損失。二強(qiáng)化資金集中管理 ,通過(guò)預(yù)算加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù) 管理,有效地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心是資金 ,資金是企業(yè)的血液。在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算 時(shí) ,應(yīng)處理好資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的盈利型與流動(dòng)性的關(guān)系 , 本錢(qián)與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān) 系 ,合理地規(guī)劃與控制