天津塘沽御海市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、 塘沽區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告塘沽區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、中新生態(tài)城季景華庭1. 項(xiàng)目概況季景華庭項(xiàng)目為新加坡吉寶置業(yè)開(kāi)發(fā)，一期2011年開(kāi)盤(pán)，2013年6月入住。建筑面積17萬(wàn)平米，占地面積10萬(wàn)平米。戶(hù)型為50-130平米的一室-三室，34棟均為8-17層的精裝修高層。物業(yè)費(fèi)為3.9元/平米，綠化率50%，容積率1.6。全部采用中新生態(tài)城規(guī)定的底部墊高式設(shè)計(jì)，墊高部分為車(chē)庫(kù)，車(chē)輛不會(huì)進(jìn)入上層空間，電梯直達(dá)車(chē)庫(kù)，人車(chē)分流，既保證了小區(qū)內(nèi)的交通安全和出行暢通，又保證了一層的住戶(hù)不會(huì)覺(jué)得潮濕陰暗。銷(xiāo)售代理為天津偉業(yè)房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司。2. 推售情況現(xiàn)報(bào)價(jià)12500元/平米，優(yōu)惠政策為全款4%，貸款2%，贈(zèng)送

2、車(chē)位，一樓贈(zèng)送小院，頂樓贈(zèng)送露臺(tái)。主推79平米一室、87平米兩室和122平米三室?，F(xiàn)二三期正在規(guī)劃中，一期已有四棟售罄。社區(qū)有獨(dú)立的商業(yè)，在規(guī)劃之中。置業(yè)顧問(wèn)服裝整齊，樣板間的裝修風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快，鞋套分為已使用和未使用，在細(xì)節(jié)方面做得較為到位。美林園1. 項(xiàng)目概況美林園項(xiàng)目由天津生態(tài)城建設(shè)投資有限公司開(kāi)發(fā)。21棟均為9-17層的精裝修高層，包括88-102平米的兩室、117-130平米的三室和140平米的四室，共546戶(hù)。建筑面積139000平米，占地面積77300平米，綠化率40%-50%，容積率1.8，裝修費(fèi)用2000元/平米，物業(yè)費(fèi)2.7元。銷(xiāo)售代理為天津市凱成房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司。2. 推

3、售情況現(xiàn)均價(jià)11000元/平米，全款優(yōu)惠2%，貸款優(yōu)惠1%。一期2010年12月18日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)僅剩尾盤(pán)，預(yù)計(jì)2012年5月入住。二期今年開(kāi)盤(pán)，明年入住。售樓處為臨時(shí)活動(dòng)板房，職業(yè)顧問(wèn)服裝并不統(tǒng)一，但親和力極強(qiáng)，案場(chǎng)整體設(shè)施相對(duì)簡(jiǎn)陋，但因銷(xiāo)售進(jìn)展較快，并無(wú)進(jìn)一步改造。天房天和園1. 項(xiàng)目概況天房天和園項(xiàng)目由天房集團(tuán)下屬的天津生態(tài)城天城置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目包括6層的花園洋房和11-18層的高層。戶(hù)型包括兩室、三室、四室和躍層，物業(yè)費(fèi)3元，精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平米，采用了中新生態(tài)城規(guī)定的底部墊高式設(shè)計(jì)。建筑面積69793平米，占地面積45600平米，綠化率40.5%，容積率1.6。銷(xiāo)售代理

4、為天津海納智地投資發(fā)展有限公司。2. 推售情況一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2010年12月，入住時(shí)間為2012年7月31日，現(xiàn)剩余四棟尚未開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)洋房均價(jià)11500-12000元/平米，高層均價(jià)10500元/平米。全款優(yōu)惠3%，貸款優(yōu)惠1%，并無(wú)贈(zèng)送車(chē)位，但可以保證每戶(hù)都有車(chē)位，精裝修贈(zèng)送空調(diào)。臨街的四棟洋房現(xiàn)已售罄。兩室戶(hù)型為100平米左右，三室戶(hù)型為130平米左右，最小戶(hù)型為97-99平米，二號(hào)樓首層贈(zèng)送小院，其他樓首層贈(zèng)送地下室。售樓處裝修風(fēng)格充滿(mǎn)田園自然氣息，小橋流水，叢林掩映，華貴鋼琴。置業(yè)顧問(wèn)統(tǒng)一紫色服裝鮮艷亮麗，整齊劃一。此項(xiàng)目與泰達(dá)御海項(xiàng)目定位類(lèi)似，面向高端人群，無(wú)小戶(hù)型，大型國(guó)企開(kāi)發(fā)背景。

5、但面對(duì)較為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策和較為低迷的樓市現(xiàn)狀，似乎優(yōu)惠力度并不大，大型國(guó)企有良好的資金實(shí)力和抵御風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)波動(dòng)的能力是重要原因，民營(yíng)企業(yè)可能會(huì)由于資金周轉(zhuǎn)的問(wèn)題加大優(yōu)惠力度，國(guó)有企業(yè)不太會(huì)出現(xiàn)這種情況，但是泰達(dá)和天房作為上市公司都要考慮公司業(yè)績(jī)問(wèn)題。萬(wàn)科錦廬1. 項(xiàng)目概況萬(wàn)科錦廬項(xiàng)目由天津萬(wàn)科下屬的天津生態(tài)城萬(wàn)宏置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。建筑面積126000平米，占地面積90000平米，容積率1.4，綠化率40%。2010年12月25日開(kāi)盤(pán)，2012年7月30日入住。裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為1600元/平米。物業(yè)費(fèi)為3.5元。由新聯(lián)康(中國(guó))代理銷(xiāo)售。2. 推售情況三棟高層已經(jīng)售罄，現(xiàn)售的5層洋房（無(wú)電梯）戶(hù)

6、型為110-170平米，還剩1、3、4、6、7號(hào)樓5棟部分未售出。現(xiàn)均價(jià)14000元/平米，全款優(yōu)惠3%，貸款首付五成以上優(yōu)惠2%，五成以下優(yōu)惠1%，贈(zèng)送車(chē)位。一層贈(zèng)送小院，頂層贈(zèng)送露臺(tái)。樣板間為110-145平米的花園洋房，裝修采用歐式貴族風(fēng)格，彰顯業(yè)主尊貴的身份和地位，開(kāi)間7-7.7米，寬敞明亮，視野開(kāi)闊。小區(qū)的園林綠化已在修建之中，另外緊鄰小區(qū)一側(cè)，是政府規(guī)劃，萬(wàn)科投資的景觀花園，竹林蔥郁，空氣清新，設(shè)施齊全，售樓處周?chē)慌缮鷻C(jī)盎然。世茂濕地公元1. 項(xiàng)目概況世茂濕地公元項(xiàng)目為世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，均為11、18、21、24層的高層，戶(hù)型為80-144平米的一室和兩室，更有60平米左右小戶(hù)型供

7、客戶(hù)選擇。精裝修費(fèi)用2000元/平米，包括空調(diào)、熱水器、潔具等，贈(zèng)送車(chē)位。建筑面積220000平米，占地面積158000平米，容積率1.4，綠化率40%。銷(xiāo)售和物業(yè)等均為世茂下屬公司代理，物業(yè)費(fèi)2.5-3元/平米。2. 推售情況現(xiàn)均價(jià)13000元。一二號(hào)地塊2010年9月開(kāi)盤(pán)，一號(hào)地塊僅剩尾房，2012年6月入??；二號(hào)地塊在售，2012年12月入住，三四五號(hào)地塊預(yù)計(jì)今年開(kāi)盤(pán)。并無(wú)中新生態(tài)城規(guī)定的底部墊高式設(shè)計(jì)。樣板間采用海派裝修風(fēng)格，園林采用法式風(fēng)格，所有潔具均為toto品牌，地板品牌為圣象。高層的開(kāi)間為客廳4.2-4.5米，臥室3.6米。售樓處采用類(lèi)似世博會(huì)展館和科技館風(fēng)格的科普知識(shí)、電影播

8、放和燈光展示，并有一個(gè)大規(guī)模的規(guī)劃實(shí)體模型，與電影、燈光同步，動(dòng)態(tài)演示，使人眼前一亮。科普知識(shí)主要講解中新生態(tài)城規(guī)定的26項(xiàng)生態(tài)指標(biāo)，包括垃圾分類(lèi)處理、中水循環(huán)利用等，以及世茂濕地公元項(xiàng)目自己開(kāi)發(fā)的眾多節(jié)能環(huán)保措施，包括新型節(jié)水馬桶、不用開(kāi)窗的自動(dòng)換氣通道和空氣取水裝置，以及多種低碳環(huán)保的裝修材料等。電影播放和燈光展示詳細(xì)全面具體地展示了中新生態(tài)城的整體規(guī)劃，包括距天津中心城區(qū)45公里，距北京150公里，總面積約31.23平方公里，規(guī)劃居住人口35萬(wàn)。規(guī)劃中的一條中心軸線、三個(gè)中心（城市中心、居住中心和生態(tài)中心）、六條生態(tài)通道以及在建的希爾頓超五星級(jí)酒店項(xiàng)目等等。二、開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)洋城1. 項(xiàng)目概況

9、遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建筑面積200萬(wàn)平米，占地面積70萬(wàn)平米，綠化率40%，容積率2.6，毛坯房，物業(yè)費(fèi)1.8元。四期為70-107平米一室兩室小戶(hù)型，共9棟?，F(xiàn)為開(kāi)發(fā)商自己銷(xiāo)售，五期會(huì)引入偉業(yè)進(jìn)場(chǎng)聯(lián)合銷(xiāo)售。2. 推售情況現(xiàn)四期僅剩尾盤(pán)，均價(jià)9200-9300元，為優(yōu)惠之后價(jià)格。一期已經(jīng)入住，二三期2011年底入住，四期2012年10月入住，五期開(kāi)盤(pán)時(shí)間和價(jià)格未定。一期案名香頌園、二期濱悅園、三期濱慧園、三期濱翔園。毛坯房，開(kāi)間3.8米，無(wú)贈(zèng)送車(chē)位，但基本保證每戶(hù)都有車(chē)位。售樓處有電影、燈光配合簡(jiǎn)易模型展示，主要展示遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目便利的交通條件，包括距離天津市區(qū)25公里、距離塘沽區(qū)政府4公里

10、、距離濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里，緊鄰輕軌胡家園站、京津塘高速公路、華北陶瓷市場(chǎng)、濱?？瓦\(yùn)總站等；豐富的教育資源，包括斥資引入的塘沽一中、塘沽區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)和塘沽一幼等，還會(huì)興建塘沽區(qū)最大的的風(fēng)雨操場(chǎng)和圖書(shū)館；多樣的商業(yè)模式，包括購(gòu)物、咖啡廳、酒吧、影院和塘沽區(qū)第一個(gè)室內(nèi)溜冰場(chǎng)等。有樣板間展示，風(fēng)格偏向年輕人口味。由于遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目定位為經(jīng)濟(jì)小戶(hù)型，客戶(hù)大多為了購(gòu)置婚房，并且由于長(zhǎng)期推廣宣傳力度較大，所以銷(xiāo)售情況受到限購(gòu)政策影響較小。售樓處工作人員著藍(lán)色統(tǒng)一服裝，讓人感覺(jué)與遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目形成搭配。且用詞和親和力都較為良好。四季風(fēng)情 1. 項(xiàng)目概況四季風(fēng)情項(xiàng)目為貽成集團(tuán)開(kāi)發(fā)，建筑面積40萬(wàn)平米，占地面積12萬(wàn)平米

11、，容積率2.5，綠化率30%，為毛坯房，物業(yè)費(fèi)2.1元。2010年12月25日開(kāi)盤(pán)，2011年6月入住。項(xiàng)目由代理公司易居和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合銷(xiāo)售。2. 推售情況現(xiàn)均價(jià)11000元/平米，最低優(yōu)惠價(jià)格10400元/平米，全款優(yōu)惠8%，貸款優(yōu)惠4%。分為法式、美式、中式、澳式四個(gè)地塊，現(xiàn)僅剩11和12號(hào)樓。售樓處為永久性建筑，今后會(huì)改造成業(yè)主會(huì)所，包括室內(nèi)外的咖啡廳、乒乓球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、大型露天活動(dòng)場(chǎng)地等等。樣板間分為90平米和122平米，裝修簡(jiǎn)單大方，符合年輕人的品味。售樓人員也相對(duì)較為熱情。萬(wàn)科海港城 1. 項(xiàng)目概況萬(wàn)科海港城項(xiàng)目為天津萬(wàn)科下屬的天津萬(wàn)港投資有限公司開(kāi)發(fā)。建筑面積37萬(wàn)平米，占地面積

12、15萬(wàn)平米，容積率2.5，綠化率42%，精裝修，物業(yè)費(fèi)2.5元。戶(hù)型為80-90平米的兩室、116-127平米的三室，開(kāi)間為客廳3.8米，臥室3.5-3.6米。剛剛成立的新生代公司獨(dú)家代理銷(xiāo)售。2. 推售情況項(xiàng)目共分三期，現(xiàn)一期尾房在售，均價(jià)12000元/平米，優(yōu)惠為全款3%，貸款首付五成以上2%，五成以下1%，不贈(zèng)車(chē)位，由于所剩無(wú)幾，也會(huì)推出一口價(jià)房源，二期排號(hào)中，暫未定價(jià)。精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平米，不贈(zèng)空調(diào)，廚衛(wèi)齊全，墻面全部采用乳膠漆?，F(xiàn)階段一周銷(xiāo)量十余套，限購(gòu)政策出臺(tái)之前一周銷(xiāo)量二三十套。案場(chǎng)銷(xiāo)售人員服裝整齊，氣質(zhì)極佳，對(duì)項(xiàng)目的表述十分準(zhǔn)確、流利。3. 案場(chǎng)宣傳詞2010熱銷(xiāo)傳奇，

13、2010領(lǐng)領(lǐng)航濱海2010年10月1日，萬(wàn)科海港城首次開(kāi)盤(pán)3小時(shí)400余套產(chǎn)品全部售完。12月11日再次開(kāi)盤(pán)，又創(chuàng)造了3.5億銷(xiāo)售額的樓市傳奇，成為當(dāng)月銷(xiāo)售冠軍。市場(chǎng)熱捧充分證明了海港城在濱海樓市的領(lǐng)軍地位。并且榮獲“年度人氣口碑大獎(jiǎng)”，實(shí)至名歸。萬(wàn)通生態(tài)城新新家園/萬(wàn)通新城國(guó)際1. 項(xiàng)目概況項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為萬(wàn)拓置業(yè)有限公司，項(xiàng)目位置臨近漢沽，建筑面積為171000平米，占地面積78300平米，容積率1.62，綠化率40%，總戶(hù)數(shù)940戶(hù)。戶(hù)型全部為精裝修，6-6.5層的花園洋房，戶(hù)型區(qū)間為100-180平米；17-18層的高層，戶(hù)型面積為100-148平米，物業(yè)費(fèi)3元。開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2010年11月

14、20日，入住時(shí)間2012年下半年。萬(wàn)通兩個(gè)項(xiàng)目同在一個(gè)售樓處，萬(wàn)通生態(tài)城新新家園目前一期在售，而萬(wàn)通新城國(guó)際目前由于尾盤(pán)在售，余房不多，所以樣板間已經(jīng)拆除，整個(gè)售樓處也在從新整理之中。另外銷(xiāo)售人員服裝并不統(tǒng)一，項(xiàng)目介紹用詞及熱情也較為一般。2. 推售情況萬(wàn)通生態(tài)城新新家園項(xiàng)目，目前洋房小高層均在售，小高層均價(jià)11500元/平米，洋房均價(jià)14000元/平米，購(gòu)房全款享受97折優(yōu)惠，首付六成以上98折，六成以下99折。另外萬(wàn)通新城國(guó)際尾盤(pán)在售，現(xiàn)均價(jià)13000-14000元/平米，毛坯房，贈(zèng)送地下車(chē)位。主推114平米兩室和150-170平米三室。樣板間已拆，售樓處將拆。一、 泰達(dá)御海項(xiàng)目借鑒建議(一) 零成本建議加強(qiáng)職業(yè)顧問(wèn)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和素質(zhì)鍛煉，對(duì)項(xiàng)目的各方面情況應(yīng)該做到爛熟于心，盡量不要死記硬背，而要非常流利自如、如數(shù)家珍。同時(shí)學(xué)會(huì)換位思考，使職業(yè)顧問(wèn)站在客戶(hù)的角度考慮置業(yè)需要，增強(qiáng)置業(yè)顧問(wèn)的親和力，讓客戶(hù)有賓至如歸的感覺(jué)。必要的時(shí)候可以配合適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)和懲罰措施。(二) 低成本建議由公司為置業(yè)顧問(wèn)統(tǒng)一配備服裝，不僅要整齊劃一，也要符合泰達(dá)御海項(xiàng)目較為高端的定位，和造價(jià)不菲的售樓處小木屋軟硬件相匹配，做到形神合一。為即將開(kāi)放的樣板間在裝修設(shè)計(jì)和家居