萬科物業(yè)管理方案()

1、1、 萬 科 物 業(yè) 老 舊 小 區(qū) 物 業(yè) 管 理 方 案 202、 萬科物業(yè)老舊小區(qū)物業(yè)接管進(jìn)駐方案403、 萬科物業(yè)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的難點(diǎn)及假設(shè)干對策404、 萬科物業(yè)老舊小區(qū)工程整改提升物業(yè)效勞方案57萬科物業(yè)老舊小區(qū)工程整改提升物業(yè)效勞方案第一章 *工程接管整改方案第二章 “*工程物業(yè)效勞機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作第三章管理效勞人員配備方案第四章 公共秩序維護(hù)效勞第五章清潔保潔管理第六章綠化養(yǎng)護(hù)管理第七章房屋管理維修第八章設(shè)備設(shè)施管理第九章各機(jī)電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案第十章業(yè)主事務(wù)處十一章特約效勞第十二章檔案的建立與管理第十三章社區(qū)文化和精神文明效勞方案第一章 *工程接管整改方案、整改

2、工程序號(hào)整改工程整改部位完成時(shí)間備注1小區(qū)封閉式管理非機(jī)動(dòng)車通道小區(qū)主岀入口接管小區(qū)1個(gè)月約2萬元2小區(qū)電梯刷卡系統(tǒng)或門禁刷卡小區(qū)所有電梯接管小區(qū)2個(gè)月約6萬元3小區(qū)公共部位瓷磚脫落整修小區(qū)外墻及樓道內(nèi)接管小區(qū)2個(gè)月約2萬元4小區(qū)單元門禁系統(tǒng)恢復(fù)小區(qū)單元門和業(yè)委會(huì)商定待定5小區(qū)局部綠化修補(bǔ)壞死綠化植物接管小區(qū)1個(gè)月約2萬元6消防系統(tǒng)的整改消防水泵和消防聯(lián)動(dòng)接管小區(qū)1個(gè)月約3萬7小區(qū)監(jiān)控的整改小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)和業(yè)委會(huì)商定待定以上所需費(fèi)用和業(yè)主委員會(huì)商定后，制訂方案逐步進(jìn)行整改。二、整改內(nèi)容闡述一、小區(qū)封閉式管理方案隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷開展，人們生活水平的不斷提高，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理效勞不斷提出更新的要

3、求，平安管理是物業(yè)管 理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，只有安居才能樂業(yè)，這是大家共同的心理，為業(yè)主營造一個(gè)平安、舒適、和諧 的社區(qū)，也是我們物管企業(yè)的效勞宗旨。近年來，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程加快，居民生活水平不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理已逐步邁 入標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、科學(xué)化開展軌道。同時(shí)采用人性化、智能化管理也是物業(yè)行業(yè)開展新趨勢。其中小區(qū)封閉式管理也是小區(qū) 科學(xué)管理有效措施之一。小區(qū)實(shí)施封閉式管理可以有效地控制外來閑雜人員和車輛出入，從根本上可以改善小區(qū)治安管理工作，最大程度的降低治 安隱患，能切實(shí)有效地為廣闊業(yè)主營造一個(gè)平安和諧的居住生活環(huán)境。小區(qū)封閉式管理已被社會(huì)普遍認(rèn)可，如果愛汀花園小區(qū)實(shí)

4、施封閉式管理成功，能提高小區(qū)的物業(yè)管理水平和效勞檔次，進(jìn)而再一次提升愛汀花園小區(qū)的社會(huì)知名度，意義深遠(yuǎn)。具體措施：1、人員、車輛進(jìn)出管理1 、小區(qū)南、西門機(jī)動(dòng)車出入口；本小區(qū)業(yè)主憑車輛上配備的藍(lán)牙自助進(jìn)出小區(qū)。道閘自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)將在5-7米范圍內(nèi) 自動(dòng)接收信號(hào)，業(yè)主不需要停車、不需要搖下車窗玻璃、不需要接受安保人員詢問和驗(yàn)證，道閘自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)將自動(dòng)抬桿，業(yè)主更省時(shí)、更省事、更便捷進(jìn)出小區(qū)。小區(qū)秩序維護(hù)隊(duì)員24小時(shí)執(zhí)勤，對出入的可疑人員和車輛進(jìn)行嚴(yán)格盤查和登記。2、小區(qū)東門和西門非機(jī)動(dòng)車及行人出入口；在小區(qū)非機(jī)動(dòng)車及行人通道安裝刷卡門禁系統(tǒng)，人員、非機(jī)動(dòng)車輛出入使用智能IC卡門禁一卡通系統(tǒng)。小區(qū)業(yè)

5、主及其家屬憑房產(chǎn)證?或購房合同、發(fā)票、身份證等有效證件辦理人員進(jìn)出IC卡;3、充分利用小區(qū)功能完善、設(shè)備先進(jìn)的閉路監(jiān)控及周邊報(bào)警系統(tǒng)，把突發(fā)事件消滅在萌芽狀態(tài)之中，以及對突發(fā)事件 的取證能力，為小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)平安穩(wěn)定的環(huán)境。4、外來人員需經(jīng)業(yè)主同意并登記前方可進(jìn)入小區(qū)。5 、外來車輛需經(jīng)安保人員引導(dǎo)有序停放在指定地點(diǎn)，不得亂停亂放。并且外來車輛停放超過3小時(shí)以上，開始計(jì)時(shí)計(jì) 價(jià)收取停車費(fèi)。6、業(yè)主如有裝修，裝修人員出入需憑物業(yè)所發(fā)的小區(qū)臨時(shí)出入證?證上有裝修人員照片，裝修人員在小區(qū)活動(dòng)范圍應(yīng)在安保人員監(jiān)控之中。2、嚴(yán)格進(jìn)行車輛管理1 、車輛在小區(qū)內(nèi)行駛速度不得超過15公里/小時(shí)。不得鳴笛，不得隨

6、意緊急剎車和在小區(qū)練習(xí)駕駛。2、業(yè)主要按自己租賃或購置的車位標(biāo)準(zhǔn)停放車輛，去除消防通道及宅間道路障，禁止在消防通道停放車輛。3、地下車庫日常用于車輛停放使用，禁止在車庫內(nèi)散步、遛狗、打球等活動(dòng)。4、車輛進(jìn)出地下車庫應(yīng)控制在 5公里/小時(shí)以下。嚴(yán)格按行駛標(biāo)示出入。5、摩托車、自行車等非機(jī)動(dòng)車輛統(tǒng)一停放在地下車庫非機(jī)動(dòng)車輛停放區(qū)。外來車輛進(jìn)行收費(fèi)停放。6、地面車輛必須在小區(qū)地面非主干道劃線指定位置停放。業(yè)主要按自己的車位，配合安保人員標(biāo)準(zhǔn)地停放自己車輛。7、地下車庫及地上車位先滿足業(yè)主及其家屬名下常駐車輛使用后，才能滿足業(yè)主使用的其他所有權(quán)車輛。3、巡邏管理安保人員進(jìn)行定時(shí)與不定時(shí)巡邏，檢查治安、

7、防盜、防火、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門。 對發(fā)現(xiàn)的可疑人員進(jìn)行盤查，對違規(guī)進(jìn)入小區(qū)的閑散人員奉勸其離開。對不按規(guī)定停放的車輛，及時(shí)通知車主，以防止影響小 區(qū)正常的秩序。4、監(jiān)控管理監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)值班，保證通訊器材正常使用，保證與外界聯(lián)系暢通。發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)通知相關(guān)部門進(jìn)行迅速處理，并定時(shí)、定位、定人作好記錄和錄像，對發(fā)生的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像另存入U(xiǎn)盤存檔保存，并做好標(biāo)記。5、需要解決的問題具體操作實(shí)施封閉式管理過程中，可能會(huì)遇到一些意想不到的問題，既而會(huì)給我們的工作帶來相當(dāng)?shù)碾y度。綜合以上因素， 結(jié)合實(shí)際情況，我們目前需要解決以下幾個(gè)問題

8、：1、如進(jìn)行封閉式管理首先要保證小區(qū)安保設(shè)施設(shè)備的正常使用，恢復(fù)小區(qū)智能化設(shè)備目實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的功能。2、結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況，業(yè)主已習(xí)慣多年來的管理模式，在實(shí)施封閉式管理過程中，有可能會(huì)出現(xiàn)少數(shù)業(yè)主的不配 合甚至抵抗現(xiàn)象。另外，外來人員可能會(huì)在實(shí)際管理中會(huì)與現(xiàn)場工作人員產(chǎn)生摩擦甚至沖突。所以，完善封閉式管理工作有一 個(gè)較長的磨合期，關(guān)鍵是能平穩(wěn)堅(jiān)持下去，更需要一個(gè)長期的運(yùn)作過程。尤其是實(shí)施初期，業(yè)主流動(dòng)人員、車輛管理還需 一個(gè)適應(yīng)的過程，實(shí)際工作難度相對較大，甚至還有可能出現(xiàn)意想不到的情況。為了防止管理局面的可能失控，除了我們要做 好大量的細(xì)致工作，采取積極有效的應(yīng)對措施之外，還需要業(yè)主委員會(huì)協(xié)

9、助做好宣傳、解釋等協(xié)調(diào)工作，發(fā)動(dòng)廣闊業(yè)主積極配 合工作。二、小區(qū)電梯刷卡系統(tǒng)或門禁刷卡第一：平安防止外來人員進(jìn)出外來人員沒有物業(yè)公司配發(fā)的門禁系統(tǒng)卡，就無法從單元門或者電梯進(jìn)入各單元樓層，這樣大大減少了平安隱患。第二：更加節(jié)能，降低電梯維保費(fèi)用電梯刷卡系統(tǒng)可以有效的節(jié)約電能：由于有效的限制了無權(quán)乘梯人員的乘梯行為，降低電梯使用頻率，可以最大限度的節(jié)省電費(fèi)開支。電梯刷卡系統(tǒng)可以減少日常維護(hù)開支：由于大大降低了電梯的運(yùn)行次數(shù)，可有效延長電梯易損件的平時(shí)更換周期，比方抱閘和自動(dòng)電梯門的開啟器等易損件。電梯刷卡系統(tǒng)延長大修周期：原本 5年就需要大修的電梯，這樣可有效的延長至7- 8年再大修。電梯刷卡系

10、統(tǒng)可以有效的減少人工費(fèi)：由于有效的限制了無權(quán)乘梯人員的乘梯行為，再加之本樓住戶也只能到達(dá)為其授權(quán)的樓層，所以大大降低了樓內(nèi)的環(huán)境污染，減輕了保潔人員的勞動(dòng)強(qiáng)度以及平安人員巡查次數(shù)，收費(fèi)人員的工作強(qiáng)度，從而 使降低管理本錢成為可能。第三：人性化收費(fèi)2、裝修效勞2.1設(shè)立裝修效勞辦公室，充分利用我司物業(yè)專業(yè)人才和經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢，同時(shí)聯(lián)合蘇州市多家名牌裝飾 公司，針對愛汀花園各種戶型，向業(yè)主提供裝修咨詢、設(shè)計(jì)和施工監(jiān)理效勞。從而引導(dǎo)業(yè)主遵守裝修標(biāo)準(zhǔn), 實(shí)施家庭裝修。2.2我們將組織一批品質(zhì)好、信譽(yù)好的裝修材料供給商入?yún)^(qū)，在管理處安排的固定場所，為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的裝修材料供給效勞。3. 日常期便民特約效

11、勞有償效勞工程類別編號(hào)工程內(nèi)容參考價(jià)格責(zé)任部門土建1-015細(xì)石混凝土路面30毫米29.86 元/M2工程設(shè)備部1-028鋁合金門修整20.00元/堂1-029鋁合金窗修整10.00元/扇1-030鋁合金門、窗換小件10.00元/堂、扇1-031換門鎖10.00元/把1-032換窗紗5.00元/扇1-033換門紗8.00元/堂1-034室內(nèi)天棚抹灰18.00 元/M21-035修補(bǔ)層面瓦60.00 元/M21-036木門修理15.00元/扇1-037家具門修理10.00元/扇1-038換玻璃門、窗15.00元/塊1-039玻璃打硅膠2.00 元/M1-040修補(bǔ)安裝空調(diào)洞口6.00元/處1-0

12、41修補(bǔ)安裝油煙機(jī)洞口10.00元/處1-042陽臺(tái)、扶手修補(bǔ)、粉刷6.00元/處1-043修理窗簾、拉窗20.00元/元水工維 修2-001Dg15自來水管更換10.22 元/M工程設(shè)備部2-002Dg20自來水管更換11.00 元/M2-003Dg40自來水管更換15.00 元/M2-00450排水管更換25.00 元/M2-005100排水管更換40.00 元/M2-006撤除100鑄鐵管39.00 元/M2-007撤除50鑄鐵管30.00 元/M2-008管道除銹11.00 元/M2-009管道刷油漆6.00 元/M2-010更換面盆16.00元/只2-011更換面盆下水28.00元/

13、支2-012更換面盆水嘴22.00元/支2-013更換面池進(jìn)水管19.00元/支2-027更換水池下水栓26.00元/處2-028疏通下水5045.00元/處電器維 修3-001安裝電熱水器50升以下45.00元/臺(tái)工程設(shè)備部3-002安裝電熱水器50升以上80.00元/臺(tái)3-003更換電表22.00元/只3-004更換開關(guān)插座5.00元/只3-005更換燈頭3.00元/只3-006更換日光燈鎮(zhèn)流器10.00元/只3-007更換燈泡、日光燈管1.00元/只3-008更換保險(xiǎn)絲、熔斷絲5.00元/只3-009電線短路實(shí)算3-010空開跳閘、后、合閘免費(fèi)3-011空開更換5.00兀/只3-012單

14、相護(hù)導(dǎo)線明敷0.80 兀/M3-013安裝排風(fēng)扇18.00元/臺(tái)3-014安裝油煙機(jī)25.00元/臺(tái)3-015安裝日光燈12.00兀/套工程內(nèi)容參考價(jià)格責(zé)任部門3-022安裝吊燈30.00元/套3-023:小家電檢修10.00元/次3-024音響、家電安裝30.00元/次3-025門鈴安裝5.0元/次3-026吸頂燈安裝8.00元/只3-027壁燈安裝6.00元/只空調(diào)維修4-001:安裝窗式空調(diào)2500W以下100.00 元/ 臺(tái)工程設(shè)備部:4-002安裝窗式空調(diào)2500W以上140.00 元/ 臺(tái)4-003安裝分體空調(diào)2500W以下200.00 元/ 臺(tái)4-004:安裝分體空調(diào)2500W以

15、上250.00 元/ 臺(tái)4-005安裝柜機(jī)7000W以下400.00 元/ 臺(tái)4-006安裝柜機(jī)7000W以上600.00 元/ 臺(tái)4-007安裝一拖二空調(diào)300.00 元/ 臺(tái)4-008更換空調(diào)壓縮機(jī)1500W以下180.00 元/ 臺(tái)工程設(shè)備部 ；4-009更換空調(diào)壓縮機(jī)1500W以上450.00 元/ 臺(tái)4-010更換空調(diào)風(fēng)扇電機(jī)1500W以下150.00 元/ 臺(tái)4-011:更換空調(diào)風(fēng)扇電機(jī)1500W以上280.00 元/ 臺(tái)效勞5-001辦理暫住證10.00元/人效勞保障部5-002辦理戶口申請20.00元/人次5-003辦理簽證50.00元/人次5-004汽車上牌1000.00 元

16、/ 輛5-005租車市場價(jià)5-006車清潔10-20元/輛5-007車打蠟面議效勞6-001上門收洗衣服2.00元/次效勞保障部6-002家政培訓(xùn)10.00元/小時(shí)6-003家庭綠化、盆景造型15.00元/小時(shí)6-004裁剪、紡織、紡織指導(dǎo)15.00元/小時(shí)6-005鐘點(diǎn)工20.00元/小時(shí)6-009代接、送客人面議6-010租、售鮮花盆景市場價(jià)6-011家庭病床護(hù)理8.00元/小時(shí)6-012地毯吸塵0.50 元/M26-013清掃衛(wèi)生、買菜、做飯400.00 元/ 月效勞保障部6-014清掃衛(wèi)生、購早餐300.00 元/ 月效勞7-001代申請有線電視20.00元/戶工程設(shè)備部7-002代安

17、裝網(wǎng)絡(luò)面議7-003 申請50.00元/部效勞保障部7-004代收、發(fā) 10.00元/張7-005復(fù)印0.50元/張7-006打字10.00元/張7-007電腦培訓(xùn)30.00元/小時(shí)|工程設(shè)備部說明：(1)有償效勞工程收費(fèi)測算依據(jù)：?江蘇省房屋修繕工程預(yù)算定額?、?全國安裝工程估價(jià)表?(第 二冊、第八冊)、?建設(shè)工程造價(jià)資料匯編?及市場指導(dǎo)價(jià)。(2)有償效勞工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在上述測算依據(jù)測算的前提下，另下浮了10%收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)待進(jìn)住后還需和業(yè)主協(xié)商后確定，我公司鄭重承諾以低于蘇州市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供效勞。無償效勞工程類別編號(hào)工程內(nèi)容責(zé)任部門家政效勞1殘疾人士特別效勞效勞保障部2介紹保姆3代請家教4代

18、租汽車商務(wù)服務(wù)5代訂車船機(jī)票效勞保障部 6代辦旅游手續(xù)7代寄、代領(lǐng)郵件8代訂報(bào)刊、雜志9臨時(shí)代為保管小件物品10代訂牛奶11 留言效勞禮儀效勞12代辦喜事慶典效勞保障部13愛汀花園內(nèi)代購代送禮品、鮮花，代為家庭聚會(huì)攝影文 化 娛 樂 服 務(wù)14組織各種展銷活動(dòng)效勞保障部15組織郊游16開設(shè)棋類活動(dòng)場所17開展氣功、太極拳、秧歌活動(dòng)18邀請有關(guān)展覽、小型演岀隊(duì)來愛汀花園效勞19義務(wù)宣傳消防活動(dòng)工程設(shè)備部20義務(wù)宣傳家庭平安用電常識(shí)、裝修知識(shí)老年效勞21建立老年活動(dòng)組織、開辦老年課堂效勞保障部22組織老年人交誼活動(dòng)4、特約效勞工作標(biāo)準(zhǔn)(含完成時(shí)限)萬科物業(yè)老舊小區(qū)物業(yè)效勞方案 、工程既況：*工程工

19、程存在問題:1、樓宇對講門不能正常使用；2、單元門廳墻面瓷磚掉落；3、消防設(shè)備設(shè)施不能使用；4、監(jiān)控?cái)z像頭達(dá)不到小區(qū)全面覆蓋；5、小區(qū)主通道地面無硬化、花磚地面下陷、凹凸不平、井蓋損壞；6、應(yīng)急照明局部損壞；7、園區(qū)路燈稀少、亮度不夠；8樓體外墻瓷磚掉落；9、建筑垃圾無標(biāo)準(zhǔn)管理；10、路面、樓道衛(wèi)生臟亂差、垃圾桶數(shù)量少，清理不及時(shí)；11、小區(qū)車輛停放不標(biāo)準(zhǔn)、未規(guī)劃停車位；12、未設(shè)置自行車、電動(dòng)車停放處；13、公共區(qū)域窗戶損壞、無把手；14、電梯轎廂內(nèi)、單元門廳入口處、地下室無監(jiān)控?cái)z像頭；15、地下車庫不能使用；16、樓道欄桿扶手損壞、斷裂；17、小區(qū)綠化草坪荒蕪、景觀損壞；18、單元入口、樓

20、道內(nèi)瓷磚損壞；19、樓道內(nèi)墻面潮濕起皮等問題；20、圍墻需加高拉網(wǎng)。；21、消防通道不暢通。針對*工程工程的特殊性，通過與小區(qū)業(yè)主的溝通，了解到小區(qū)業(yè)主對該工程的開發(fā)商及原物業(yè)的 意見非常大。為了能夠順利開展工作，本人有以下想法簡單闡述一下：確保工程的順利接管，首先要穩(wěn)定原有工作人員的心態(tài)，原那么上繼續(xù)使用該工程原物業(yè)工作人員，并 對這些人員進(jìn)行系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和效勞意識(shí)的提升；物業(yè)管理根本的專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)技能培訓(xùn)，物業(yè) 管理法律、法規(guī)的培訓(xùn)等；定期進(jìn)行考核，及每個(gè)員工的日常工作表現(xiàn)等多方面的考察，確定員工是否適 合現(xiàn)在的工作采用末尾淘汰制，逐步進(jìn)行更換，打造出一個(gè)專業(yè)的物業(yè)效勞團(tuán)隊(duì)。俗話說

21、：“獨(dú)木不成林“眾人拾柴火焰高，要想將一個(gè)工程做好、做精，建設(shè)一個(gè)堅(jiān)不可摧、 百折不饒的團(tuán)隊(duì)是至關(guān)重要的。充分挖掘員工的潛能、激發(fā)員工強(qiáng)烈的責(zé)任心、提高員工執(zhí)行力、做到人 盡其職、物盡其用，互幫互助，形成一個(gè)強(qiáng)大凝聚力、頑強(qiáng)戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)。堅(jiān)持“業(yè)主至上、效勞第一的宗旨，“全方位管理、多功能效勞的管理手段。以業(yè)主滿意為宗旨, 用熱心、恒心、專心、愛心、誠心和責(zé)任心的態(tài)度和言行為業(yè)主提供真實(shí)的、能夠切身體驗(yàn)到的效勞。在 效勞工作中要因人、因時(shí)、因地做好個(gè)性化效勞、特殊效勞、超值效勞，努力做到“業(yè)主的需要就是我努 力的方向，業(yè)主的滿意就是我工作的目的。注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，積極熱情的為業(yè)主效勞，

22、對一 些不討了解、有抱怨的業(yè)主，主動(dòng)上門溝通、交流，使業(yè)主逐漸了解到信賴物業(yè)。讓業(yè)主對物業(yè)從最初的 敵對-需要一依賴。1、推行首問負(fù)責(zé)制，第一個(gè)接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應(yīng)熱情接待，解 答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。2、傾聽業(yè)主的心聲，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心的效勞理念，常組織各種活動(dòng)，增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的 交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅小區(qū)。進(jìn)駐*工程：1、園區(qū)綠化進(jìn)行修剪、補(bǔ)種；2、地毯式掃樓，了解業(yè)主家庭情況、存在問題等分類匯總；3、衛(wèi)生清潔；4、對車輛停放進(jìn)行規(guī)劃、安排；5、設(shè)備設(shè)施的檢

23、查、匯總； 6、檔案的歸類、完善；7、遺留問題的匯總等。三、管理目標(biāo)：構(gòu)建“和諧宜居社區(qū) 的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由“物化管理上升到“文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的、群眾滿意的社區(qū)管理目標(biāo)。文化管理包括兩個(gè)層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)與社區(qū)業(yè)主以及社區(qū)業(yè)主之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理 性回歸，并激發(fā)社區(qū)業(yè)主共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)業(yè)主集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用公共性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低物業(yè) 企業(yè)管理難度，提升工程管理效果。四、效勞措施：1、建立“加油站式的員工培訓(xùn)機(jī)

24、制提供效勞產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異，對于效勞產(chǎn)品的提供，不能簡單地只制造一種“準(zhǔn)那么，而是應(yīng)該 依據(jù)效勞需求的變化而不斷調(diào)整，即效勞的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一個(gè)關(guān)鍵問題就在于對 員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在*工程工程，推岀 “加油站式的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗 培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級員工保持效勞知識(shí)、技能與效勞需求到達(dá)動(dòng)態(tài)平 衡。同時(shí)亦強(qiáng)化“管理者就是培訓(xùn)者、“培訓(xùn)是公司對職員的最大福利的觀念，并把這種意識(shí)在物業(yè) 管理工作中貫徹始終。2、倡導(dǎo)開放式的管理效勞物業(yè)工作涉及業(yè)主日常生活的不同側(cè)面，兩者關(guān)系假設(shè)協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙物業(yè)管理水平提高的

25、一種 阻力。為此，在*工程工程我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理效勞，按時(shí)公示財(cái)務(wù)賬目、組織“管理處開放日 活動(dòng)等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。3、提供個(gè)性化的裝修管理效勞隨著生活品質(zhì)的不斷提高，使得房屋裝修正成為業(yè)主在入住以后最為關(guān)注的一個(gè)問題。目前裝修單位魚目 混珠，“游擊隊(duì)四處岀沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。在社區(qū)效勞社會(huì)化的進(jìn)程中，我認(rèn)為：物業(yè)管理企 業(yè)應(yīng)該替業(yè)主扮演一個(gè)更專業(yè)、更細(xì)致的“貼心工程師。為此，在*工程工程的裝修管理上，我們應(yīng)竭誠為業(yè)主提供更深入的裝修監(jiān)管效勞。另外，管理處在業(yè)主入住之后，即提供裝修申請及方案審核的效勞， 以解業(yè)主的后顧之憂。4、構(gòu)建效勞平臺(tái)一一客戶效勞中心強(qiáng)大的效勞平臺(tái)和

26、先進(jìn)的效勞組織是提供標(biāo)準(zhǔn)客戶效勞的前提。在*工程工程管理處的效勞形式上，建立客戶效勞中心的運(yùn)作體系，保證管理處對外形象的統(tǒng)一化?？蛻粜谥行氖枪芾硖幍闹笓]調(diào)度中心及信息 樞紐，業(yè)主所有的效勞需求申請及投訴建議都將匯總到客戶效勞中心，由中心負(fù)責(zé)分類處理；而管理處所 有需公布的管理效勞信息亦通過該中心反應(yīng)到業(yè)主。通過管理效勞中心的有效運(yùn)作，帶來以下便利： 第一、可保證管理處對外信息傳播口徑的統(tǒng)一化；第二、建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為止，跟蹤到底， 決不推諉；第三、管理資源集中，統(tǒng)一調(diào)度，能夠最大程度滿足業(yè)主的需求；第四、推岀無時(shí)限效勞，保證做到24小時(shí)秩序、24小時(shí)維修，保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。第五、專項(xiàng)業(yè)務(wù)的整合，全面提升效率。需求社會(huì)化，讓客戶享有優(yōu)質(zhì)高效效勞。5、致力于公共設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)*工程工程有著較多設(shè)備設(shè)施，如消防設(shè)備設(shè)施、