淡市營(yíng)銷之綠景香頌

1、淡市營(yíng)銷案例之綠景香頌淡市營(yíng)銷案例之綠景香頌 深圳天同房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司深圳天同房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2012.82012.8 “淡市營(yíng)銷特征” 淡市營(yíng)銷直面的是銷售周期拉長(zhǎng)，資金回籠壓力淡市營(yíng)銷直面的是銷售周期拉長(zhǎng)，資金回籠壓力 最大的現(xiàn)實(shí)；最大的現(xiàn)實(shí)； 淡市營(yíng)銷意味著資源整合要求能力更高，意味著淡市營(yíng)銷意味著資源整合要求能力更高，意味著 銷售半徑的放大和推廣輻射范圍的拓展，對(duì)銷售銷售半徑的放大和推廣輻射范圍的拓展，對(duì)銷售 執(zhí)行能力和渠道廣度要求最直接；執(zhí)行能力和渠道廣度要求最直接； 淡市營(yíng)銷意味著必須更注重差異化方式切入，以淡市營(yíng)銷意味著必須更注重差異化方式切入，以 吸引人氣增加到訪為基礎(chǔ)；

2、吸引人氣增加到訪為基礎(chǔ)； 淡市營(yíng)銷體系中，對(duì)于價(jià)格手段應(yīng)用往往最見實(shí)淡市營(yíng)銷體系中，對(duì)于價(jià)格手段應(yīng)用往往最見實(shí) 效，但并不意味著是以品質(zhì)感的犧牲為代價(jià)。效，但并不意味著是以品質(zhì)感的犧牲為代價(jià)。 淡市營(yíng)銷特征淡市營(yíng)銷特征 “綠景香頌案例研究要點(diǎn)” 香頌案名，據(jù)說(shuō)是綠景高管與幾個(gè)香頌案名，據(jù)說(shuō)是綠景高管與幾個(gè) 文化名人喝茶暢談，靈光乍現(xiàn)而來(lái)文化名人喝茶暢談，靈光乍現(xiàn)而來(lái) 實(shí)際上是從法文實(shí)際上是從法文chansonchanson轉(zhuǎn)譯過(guò)轉(zhuǎn)譯過(guò) 來(lái)。法國(guó)藝術(shù)歌曲也被稱為香頌。來(lái)。法國(guó)藝術(shù)歌曲也被稱為香頌。 中國(guó)翻譯的中國(guó)翻譯的“香頌香頌”已經(jīng)成為復(fù)古已經(jīng)成為復(fù)古 懷舊情歌和經(jīng)典小資爵士樂(lè)曲的代懷舊情歌和

3、經(jīng)典小資爵士樂(lè)曲的代 言。案名體現(xiàn)了文藝?yán)寺庀?。言。案名體現(xiàn)了文藝?yán)寺庀ⅰ?20112011年年1212月月 逆市開盤，逆市開盤， 當(dāng)天狂銷當(dāng)天狂銷600600 套，為深圳套，為深圳 樓市打了一樓市打了一 劑強(qiáng)心針。劑強(qiáng)心針。 承諾三年保承諾三年保 值回購(gòu)，是值回購(gòu)，是 著力過(guò)猛還著力過(guò)猛還 是只是個(gè)營(yíng)是只是個(gè)營(yíng) 銷噱頭？銷噱頭？ 世聯(lián)領(lǐng)兵。世聯(lián)領(lǐng)兵。 外場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)外場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng) 、網(wǎng)絡(luò)多渠、網(wǎng)絡(luò)多渠 道齊下，海道齊下，海 陸空立體作陸空立體作 戰(zhàn)。戰(zhàn)。 六大綱領(lǐng)發(fā)六大綱領(lǐng)發(fā) 動(dòng)動(dòng)“剛需解剛需解 放放”運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)， 自封深圳剛自封深圳剛 需第一盤。需第一盤。 張悟峰張悟峰 自創(chuàng)濕自創(chuàng)濕 營(yíng)銷文營(yíng)

4、銷文 藝調(diào)性藝調(diào)性 怎么玩怎么玩 法？法？ “項(xiàng)目營(yíng)銷分析” 直觀區(qū)位：距離地鐵遠(yuǎn)，直觀區(qū)位：距離地鐵遠(yuǎn)， 位于民治大道和布龍路交位于民治大道和布龍路交 匯處，三面環(huán)路噪音大。匯處，三面環(huán)路噪音大。 周邊舊城、專業(yè)市場(chǎng)和城周邊舊城、專業(yè)市場(chǎng)和城 中村簇?fù)?，屬于城改?xiàng)目中村簇?fù)恚瑢儆诔歉捻?xiàng)目 有安置樓，環(huán)境差；有安置樓，環(huán)境差； 緊鄰金地梅隴鎮(zhèn)，區(qū)域內(nèi)緊鄰金地梅隴鎮(zhèn)，區(qū)域內(nèi) 學(xué)校、醫(yī)院配套不完善，學(xué)校、醫(yī)院配套不完善， 心理位置遠(yuǎn)。心理位置遠(yuǎn)。 區(qū)位分析區(qū)位分析 宏觀區(qū)位條件向好，具體主觀印象不佳 整合區(qū)位：城市副中心。整合區(qū)位：城市副中心。 關(guān)內(nèi)后花園，雙核樞紐。關(guān)內(nèi)后花園，雙核樞紐。 區(qū)域內(nèi)

5、品牌開發(fā)商云集，區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商云集， 所在片區(qū)是承載福田中心所在片區(qū)是承載福田中心 區(qū)人口轉(zhuǎn)移的排頭站，政區(qū)人口轉(zhuǎn)移的排頭站，政 府規(guī)劃主導(dǎo)使之成為近幾府規(guī)劃主導(dǎo)使之成為近幾 年深圳人居開發(fā)的主要陣年深圳人居開發(fā)的主要陣 地之一。地之一。 容積率容積率4.414.41，總建筑面積，總建筑面積 2020萬(wàn)平米；綠化率萬(wàn)平米；綠化率40%40%； 由由8 8棟棟3232層的高層組成，層的高層組成， 其中其中2 2棟純住宅，棟純住宅，6 6棟商住棟商住 樓，配套樓，配套3 3層商業(yè)層商業(yè)佐佐 鄰商業(yè)中心；鄰商業(yè)中心； 建筑形式采用半圍合形式建筑形式采用半圍合形式 ，板點(diǎn)結(jié)合，規(guī)劃圍合出，板點(diǎn)結(jié)合，

6、規(guī)劃圍合出 中心大花園。中心大花園。 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 規(guī)模不大，綜合品質(zhì)相對(duì)一般 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 產(chǎn)品定位清晰，瞄準(zhǔn)剛需置業(yè)客戶群 配套方面：華潤(rùn)萬(wàn)家、楊梅紅國(guó)際藝術(shù)教育、大地?cái)?shù)字 影院等多家主力商戶已經(jīng)簽約進(jìn)駐佐阾香頌購(gòu)物中心。 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 主力戶型高贈(zèng)送功能全，嚴(yán)格控制建面降低總價(jià) 主力戶型為主力戶型為8989平米平米4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)，公寓衛(wèi)，公寓30-7030-70平米以及平米以及89-89- 120120平米復(fù)式戶型；平米復(fù)式戶型；20102010年，開發(fā)商預(yù)先感知市場(chǎng)變化年，開發(fā)商預(yù)先感知市場(chǎng)變化 對(duì)戶型進(jìn)行了調(diào)整，把雙拼戶型全部取消。對(duì)戶型進(jìn)行了調(diào)整，把雙拼戶

7、型全部取消。 戶型強(qiáng)調(diào)超高贈(zèng)送率，最高贈(zèng)送率達(dá)到戶型強(qiáng)調(diào)超高贈(zèng)送率，最高贈(zèng)送率達(dá)到79.5%79.5%，因此使，因此使 得戶戶可實(shí)現(xiàn)得戶戶可實(shí)現(xiàn)“一變二、一變?nèi)?、二變?nèi)蛔兌⒁蛔內(nèi)?、二變?nèi)? /四四”的空間的空間 靈動(dòng)。因?yàn)閼粜驮O(shè)計(jì)規(guī)范政策已變，在深圳屬于日益稀靈動(dòng)。因?yàn)閼粜驮O(shè)計(jì)規(guī)范政策已變，在深圳屬于日益稀 缺的絕版設(shè)計(jì)；缺的絕版設(shè)計(jì)； 精準(zhǔn)攻擊目標(biāo)客戶心理，以力求控制總價(jià)的計(jì)價(jià)建面并精準(zhǔn)攻擊目標(biāo)客戶心理，以力求控制總價(jià)的計(jì)價(jià)建面并 通過(guò)贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)了較為完善的居住功能需求，以此打動(dòng)剛通過(guò)贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)了較為完善的居住功能需求，以此打動(dòng)剛 需置業(yè)客戶；需置業(yè)客戶； 張梧峰認(rèn)為香頌的客戶群應(yīng)該是這一部

8、分人：這一張梧峰認(rèn)為香頌的客戶群應(yīng)該是這一部分人：這一 類客戶雖然并不是物質(zhì)上非常富有，但是也非常注類客戶雖然并不是物質(zhì)上非常富有，但是也非常注 意享受生活情趣的人，他也享受產(chǎn)品的品質(zhì)、產(chǎn)品意享受生活情趣的人，他也享受產(chǎn)品的品質(zhì)、產(chǎn)品 的品牌，而不應(yīng)簡(jiǎn)單地被劃歸為他購(gòu)買率低，剛需的品牌，而不應(yīng)簡(jiǎn)單地被劃歸為他購(gòu)買率低，剛需 類。對(duì)此，綠景香頌堅(jiān)持推廣的核心傳播語(yǔ)是類。對(duì)此，綠景香頌堅(jiān)持推廣的核心傳播語(yǔ)是“格格 調(diào)生活的智慧調(diào)生活的智慧”。 客戶定位客戶定位 “格調(diào)生活的智慧” “營(yíng)銷組織” 6 6月月3 3日新聞炒作啟動(dòng)項(xiàng)目、公司內(nèi)部宣傳、外展場(chǎng)開放。日新聞炒作啟動(dòng)項(xiàng)目、公司內(nèi)部宣傳、外展場(chǎng)開

9、放。 1010月月1 1日亮相秋交會(huì)，啟動(dòng)大深圳客戶拓展工作；日亮相秋交會(huì)，啟動(dòng)大深圳客戶拓展工作； 1010月月1 1日營(yíng)銷中心同步開放，正式蓄客；日營(yíng)銷中心同步開放，正式蓄客； 1010月月2323日佐鄰商業(yè)品牌發(fā)布，注入配套預(yù)期；日佐鄰商業(yè)品牌發(fā)布，注入配套預(yù)期； 1111月月1818日樣板房開放，啟動(dòng)認(rèn)籌與洗籌；日樣板房開放，啟動(dòng)認(rèn)籌與洗籌； 1111月月2424日三年保值回購(gòu)計(jì)劃正式推出，強(qiáng)力提振信心；日三年保值回購(gòu)計(jì)劃正式推出，強(qiáng)力提振信心； 1212月月3 3日以低于預(yù)期的日以低于預(yù)期的1.581.58萬(wàn)萬(wàn)/ /平米價(jià)格開盤，實(shí)現(xiàn)開盤當(dāng)天銷售平米價(jià)格開盤，實(shí)現(xiàn)開盤當(dāng)天銷售6006

10、00套；套； 節(jié)點(diǎn)推進(jìn)節(jié)點(diǎn)推進(jìn) 以互聯(lián)網(wǎng)作為技術(shù)基底，以軟性、溫暖的共同情感以互聯(lián)網(wǎng)作為技術(shù)基底，以軟性、溫暖的共同情感 訴求為主要表達(dá)內(nèi)容并迎合目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理，訴求為主要表達(dá)內(nèi)容并迎合目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理， 以溫情、文藝特點(diǎn)為主要輸出方式，以深度卷入的以溫情、文藝特點(diǎn)為主要輸出方式，以深度卷入的 營(yíng)銷攻擊為出擊，形成市場(chǎng)話題，強(qiáng)力封鎖目標(biāo)客營(yíng)銷攻擊為出擊，形成市場(chǎng)話題，強(qiáng)力封鎖目標(biāo)客 戶的關(guān)注度。戶的關(guān)注度。 綠景香頌應(yīng)用的核心要素：主打溫情廣告綠景香頌應(yīng)用的核心要素：主打溫情廣告 鮮花隨鮮花隨 處可見處可見 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的藝術(shù)氛圍項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的藝術(shù)氛圍 營(yíng)銷出位營(yíng)銷出位 “張悟峰濕營(yíng)銷體系” “

11、房展會(huì)的鮮花和美女效應(yīng)” “發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)、樣板間、售樓處鮮花滿地” “現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)地幕：無(wú)人走過(guò)時(shí)粉色玫瑰布滿屏幕” 樣板間開放之后，綠景香頌集中周期，選擇眾多主樣板間開放之后，綠景香頌集中周期，選擇眾多主 流報(bào)紙、關(guān)鍵位置戶外、樓體秀，售樓處、樣板間流報(bào)紙、關(guān)鍵位置戶外、樓體秀，售樓處、樣板間 等現(xiàn)場(chǎng)包裝、地鐵、外場(chǎng)巡展、電影院線、公交候等現(xiàn)場(chǎng)包裝、地鐵、外場(chǎng)巡展、電影院線、公交候 車廳、門戶網(wǎng)絡(luò)、微博、短信、電臺(tái)、電視、看房車廳、門戶網(wǎng)絡(luò)、微博、短信、電臺(tái)、電視、看房 團(tuán)、劍客、社區(qū)論壇等媒體通通用上，形成了匯聚團(tuán)、劍客、社區(qū)論壇等媒體通通用上，形成了匯聚 幾乎所有媒體觸點(diǎn)的全媒體通道，力求實(shí)現(xiàn)

12、強(qiáng)烈的幾乎所有媒體觸點(diǎn)的全媒體通道，力求實(shí)現(xiàn)強(qiáng)烈的 聚焦效應(yīng)。聚焦效應(yīng)。 廣告轟炸廣告轟炸 “1000萬(wàn)廣告費(fèi)一個(gè)月花完” “如果愛(ài)上你是錯(cuò)的，我如果愛(ài)上你是錯(cuò)的，我 就不愿意對(duì)；如果離開你就不愿意對(duì)；如果離開你 是對(duì)，我愿意錯(cuò)一輩子。是對(duì)，我愿意錯(cuò)一輩子。 ”這句文案配合激動(dòng)幸福這句文案配合激動(dòng)幸福 哭泣的平模廣告，淚水征哭泣的平模廣告，淚水征 服了所有香頌的目標(biāo)客戶服了所有香頌的目標(biāo)客戶 群。張梧峰在微博上發(fā)了群。張梧峰在微博上發(fā)了 一條，還得到一條，還得到非誠(chéng)勿擾非誠(chéng)勿擾 女嘉賓劉婷婷轉(zhuǎn)發(fā)，背女嘉賓劉婷婷轉(zhuǎn)發(fā)，背 后是其十幾萬(wàn)粉絲的轉(zhuǎn)發(fā)后是其十幾萬(wàn)粉絲的轉(zhuǎn)發(fā) 廣告出街廣告出街 “浪漫調(diào)性

13、主打心理牌” “微博炒作不遺余力” 1010月月2222日日-11-11月月2525日，日， 配合媒體的集中轟炸，以世配合媒體的集中轟炸，以世 聯(lián)為執(zhí)行主力，進(jìn)行了為期聯(lián)為執(zhí)行主力，進(jìn)行了為期3535天的大兵團(tuán)作戰(zhàn)。掃天的大兵團(tuán)作戰(zhàn)。掃 街、掃鋪、掃樓做客戶訪問(wèn)、派單，做調(diào)表就送鮮街、掃鋪、掃樓做客戶訪問(wèn)、派單，做調(diào)表就送鮮 花。加上世聯(lián)的二手中介體系，多種客戶接觸渠道花。加上世聯(lián)的二手中介體系，多種客戶接觸渠道 均下，大玩人海戰(zhàn)術(shù)。均下，大玩人海戰(zhàn)術(shù)。 行銷與坐銷相結(jié)合。最終大兵團(tuán)作戰(zhàn)效果明顯，最行銷與坐銷相結(jié)合。最終大兵團(tuán)作戰(zhàn)效果明顯，最 終在終在3535天內(nèi)實(shí)現(xiàn)香頌累計(jì)辦卡登記超過(guò)天內(nèi)實(shí)

14、現(xiàn)香頌累計(jì)辦卡登記超過(guò)1 1萬(wàn)批，為下萬(wàn)批，為下 一步營(yíng)銷奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。一步營(yíng)銷奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 “400萬(wàn)費(fèi)用，世聯(lián)大兵團(tuán)行銷作戰(zhàn)大兵團(tuán)行銷作戰(zhàn)” 地面轟炸地面轟炸 篩選客戶 1010月月2929日到日到1111月月1515日對(duì)辦卡客戶進(jìn)行篩選，啟動(dòng)驗(yàn)日對(duì)辦卡客戶進(jìn)行篩選，啟動(dòng)驗(yàn) 資資驗(yàn)?zāi)愕馁?gòu)房資格和銀行的資訊，并釋放了香驗(yàn)?zāi)愕馁?gòu)房資格和銀行的資訊，并釋放了香 頌價(jià)格信息，均價(jià)頌價(jià)格信息，均價(jià)1.651.65萬(wàn)，提前篩選。萬(wàn)，提前篩選。 同時(shí)啟動(dòng)微博炒作，地產(chǎn)劍客尹香武同時(shí)啟動(dòng)微博炒作，地產(chǎn)劍客尹香武- -半求在微博上半求在微博上 發(fā)帖發(fā)帖“綠景香頌操盤手太弱智，驚聞綠景香頌操盤手太弱智，

15、驚聞1.651.65萬(wàn)均價(jià)，萬(wàn)均價(jià)， 贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積40%40%，等于，等于1.171.17萬(wàn)平方米，實(shí)際均價(jià)比無(wú)萬(wàn)平方米，實(shí)際均價(jià)比無(wú) 贈(zèng)送小區(qū)的二手市價(jià)還低贈(zèng)送小區(qū)的二手市價(jià)還低26.89%26.89%，新房低于二手房，新房低于二手房 ，代理商陳勁松要謝罪，張梧峰太弱智！，代理商陳勁松要謝罪，張梧峰太弱智！” “均價(jià)1.65萬(wàn)提前釋放操盤太弱智” 深度鎖客深度鎖客 1111月月2424日日“三年保值回購(gòu)三年保值回購(gòu)”報(bào)廣出臺(tái)，目的在于報(bào)廣出臺(tái)，目的在于 強(qiáng)力提振客戶信心并深度鎖定客戶意向強(qiáng)力提振客戶信心并深度鎖定客戶意向。 操作：開盤當(dāng)天購(gòu)房的業(yè)主均可自愿與開發(fā)商簽署操作：開盤當(dāng)天購(gòu)房的

16、業(yè)主均可自愿與開發(fā)商簽署 一份一份“三年原價(jià)回購(gòu)三年原價(jià)回購(gòu)”協(xié)議，如果三年后（即協(xié)議，如果三年后（即20142014 年年1212月月3 3日）該樓盤價(jià)格下跌，則簽協(xié)定的業(yè)主可日）該樓盤價(jià)格下跌，則簽協(xié)定的業(yè)主可 以將物業(yè)以購(gòu)房合同原價(jià)賣回給開發(fā)商深圳市綠景以將物業(yè)以購(gòu)房合同原價(jià)賣回給開發(fā)商深圳市綠景 地產(chǎn)，綠景將無(wú)條件回購(gòu)（稅費(fèi)各自承擔(dān)），以完地產(chǎn)，綠景將無(wú)條件回購(gòu)（稅費(fèi)各自承擔(dān)），以完 全承擔(dān)業(yè)主的房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。全承擔(dān)業(yè)主的房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。 “三年保值回購(gòu)計(jì)劃出臺(tái)” 回購(gòu)計(jì)劃推出前，綠景香頌面對(duì)的市場(chǎng)氛圍已經(jīng)回購(gòu)計(jì)劃推出前，綠景香頌面對(duì)的市場(chǎng)氛圍已經(jīng) 十分險(xiǎn)惡。十分險(xiǎn)惡。 同區(qū)域的花半里直

17、降同區(qū)域的花半里直降3K-4K3K-4K，萬(wàn)科已經(jīng)因?yàn)榻祪r(jià)，萬(wàn)科已經(jīng)因?yàn)榻祪r(jià) 被業(yè)主圍攻售樓部；被業(yè)主圍攻售樓部； 綠景香頌實(shí)際進(jìn)行的驗(yàn)資，當(dāng)時(shí)進(jìn)展也并不如預(yù)綠景香頌實(shí)際進(jìn)行的驗(yàn)資，當(dāng)時(shí)進(jìn)展也并不如預(yù) 期。樣板房開放后開始的期。樣板房開放后開始的VIPVIP交交5 5萬(wàn)塊錢升級(jí)也是萬(wàn)塊錢升級(jí)也是 看得多驗(yàn)得少掏錢的更少?？吹枚囹?yàn)得少掏錢的更少。 “計(jì)劃出臺(tái)背后是市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻” 深圳本地媒體尤其是深圳本地媒體尤其是第一現(xiàn)場(chǎng)第一現(xiàn)場(chǎng)主動(dòng)跟進(jìn)，當(dāng)天晚上主動(dòng)跟進(jìn)，當(dāng)天晚上 從前到后以這個(gè)為專題，作為一個(gè)主題貫穿整個(gè)節(jié)目進(jìn)從前到后以這個(gè)為專題，作為一個(gè)主題貫穿整個(gè)節(jié)目進(jìn) 行深度地解讀；行深度地解讀； 同

18、步的，綠景在網(wǎng)絡(luò)上借勢(shì)炒作，發(fā)帖追問(wèn)：同步的，綠景在網(wǎng)絡(luò)上借勢(shì)炒作，發(fā)帖追問(wèn)：“綠景你綠景你 給了給了第一現(xiàn)場(chǎng)第一現(xiàn)場(chǎng)多少錢多少錢”？眼球力急劇上升；？眼球力急劇上升； 事件進(jìn)行發(fā)酵，全國(guó)媒體跟進(jìn)：吉林電視臺(tái)、江蘇電視事件進(jìn)行發(fā)酵，全國(guó)媒體跟進(jìn)：吉林電視臺(tái)、江蘇電視 臺(tái)、中央電視臺(tái)介入報(bào)道，中央二套實(shí)地進(jìn)行采訪，在臺(tái)、中央電視臺(tái)介入報(bào)道，中央二套實(shí)地進(jìn)行采訪，在 午間午間3030分和相關(guān)欄目進(jìn)行了報(bào)道。分和相關(guān)欄目進(jìn)行了報(bào)道。 通過(guò)炒作，綠景香頌在全國(guó)范圍內(nèi)制造了話題。通過(guò)炒作，綠景香頌在全國(guó)范圍內(nèi)制造了話題。 “保購(gòu)計(jì)劃出來(lái)轟動(dòng)全國(guó)” 由于三年原價(jià)回購(gòu)的鼓動(dòng)作用，原本冷清的售樓處由于三年原價(jià)

19、回購(gòu)的鼓動(dòng)作用，原本冷清的售樓處 擠滿了人，此后綠景香頌每天所接待客戶都高達(dá)上擠滿了人，此后綠景香頌每天所接待客戶都高達(dá)上 千批。截至到千批。截至到1212月月3 3日開盤，累計(jì)到訪超日開盤，累計(jì)到訪超2 2萬(wàn)批。萬(wàn)批。 3 3年保值回購(gòu)計(jì)劃噱頭十足，營(yíng)銷目的達(dá)到，迅速吸年保值回購(gòu)計(jì)劃噱頭十足，營(yíng)銷目的達(dá)到，迅速吸 引市場(chǎng)眼球；引市場(chǎng)眼球； 但保值回購(gòu)計(jì)劃存在風(fēng)險(xiǎn)，需要開發(fā)商雄厚實(shí)力作但保值回購(gòu)計(jì)劃存在風(fēng)險(xiǎn)，需要開發(fā)商雄厚實(shí)力作 為支撐，以及區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)持續(xù)看好；為支撐，以及區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)持續(xù)看好； 從客戶收益進(jìn)出來(lái)看，保購(gòu)計(jì)劃也是名不副實(shí)。從客戶收益進(jìn)出來(lái)看，保購(gòu)計(jì)劃也是名不副實(shí)。 “保購(gòu)計(jì)劃

20、營(yíng)銷效果立馬見效” “僅限開盤當(dāng)天的剛需解放運(yùn)動(dòng)” 開盤引爆開盤引爆 p綱領(lǐng)一：鐵底開盤，轉(zhuǎn)瞬即逝綱領(lǐng)一：鐵底開盤，轉(zhuǎn)瞬即逝 非底價(jià)不出手開盤次日非底價(jià)不出手開盤次日00：00：01價(jià)格優(yōu)惠旋即取消（原價(jià)格優(yōu)惠旋即取消（原1.65 1.65 萬(wàn)元萬(wàn)元/ /平米開盤當(dāng)天平米開盤當(dāng)天1.581.58萬(wàn)元萬(wàn)元/ /平米）。平米）。 p綱領(lǐng)二：保值回購(gòu)，置業(yè)無(wú)憂綱領(lǐng)二：保值回購(gòu)，置業(yè)無(wú)憂 無(wú)保障不置業(yè)三年保值回購(gòu)響應(yīng)政府調(diào)控政策以明顯低于政府限價(jià)開盤，同時(shí)為保障消費(fèi)者利益，特?zé)o保障不置業(yè)三年保值回購(gòu)響應(yīng)政府調(diào)控政策以明顯低于政府限價(jià)開盤，同時(shí)為保障消費(fèi)者利益，特 別推出別推出“三年保障回購(gòu)計(jì)劃三年保障

21、回購(gòu)計(jì)劃”即即2014年年12月月3日業(yè)主有權(quán)申請(qǐng)以發(fā)展商指定方式按合同價(jià)回購(gòu)所售物日業(yè)主有權(quán)申請(qǐng)以發(fā)展商指定方式按合同價(jià)回購(gòu)所售物 業(yè)（稅費(fèi)各自承擔(dān)）業(yè)（稅費(fèi)各自承擔(dān)） p綱領(lǐng)三：永別蝸居三代同堂綱領(lǐng)三：永別蝸居三代同堂 為親情為幸福限購(gòu)時(shí)代一步到位為親情為幸福限購(gòu)時(shí)代一步到位89四房四房120五房親情無(wú)價(jià)幸福難買五房親情無(wú)價(jià)幸福難買 p綱領(lǐng)四：租值標(biāo)桿，終極理財(cái)綱領(lǐng)四：租值標(biāo)桿，終極理財(cái) 無(wú)回報(bào)不投資別人忙著找租客這里忙著漲租金人氣租金保障坐享一生回報(bào)無(wú)回報(bào)不投資別人忙著找租客這里忙著漲租金人氣租金保障坐享一生回報(bào) p綱領(lǐng)五：購(gòu)物中心入住即享綱領(lǐng)五：購(gòu)物中心入住即享 有佐阾好生活佐阾香頌購(gòu)

22、物中心刷新片區(qū)城市形象華潤(rùn)萬(wàn)家、楊梅紅國(guó)際藝術(shù)教育、大地?cái)?shù)字影院進(jìn)有佐阾好生活佐阾香頌購(gòu)物中心刷新片區(qū)城市形象華潤(rùn)萬(wàn)家、楊梅紅國(guó)際藝術(shù)教育、大地?cái)?shù)字影院進(jìn) 駐正式簽約駐正式簽約 p綱領(lǐng)六：綱領(lǐng)六：3000萬(wàn)驚喜神秘放頌萬(wàn)驚喜神秘放頌 一生只此一天敬請(qǐng)期待一生只此一天敬請(qǐng)期待 “剛需解放運(yùn)動(dòng)：“一生只此一天” “開盤盛況” 開盤當(dāng)天也并非一帆風(fēng)開盤當(dāng)天也并非一帆風(fēng) 順，具體執(zhí)行上出現(xiàn)了順，具體執(zhí)行上出現(xiàn)了 漏洞。漏洞。 “營(yíng)銷回顧” “高性價(jià)比高性價(jià)比+ +高強(qiáng)度推廣高強(qiáng)度推廣+ +清晰定位清晰定位”是成功秘訣；是成功秘訣； 世聯(lián)強(qiáng)大銷售組織和線下兵團(tuán)作戰(zhàn)能力功不可沒(méi)；世聯(lián)強(qiáng)大銷售組織和線下兵團(tuán)作戰(zhàn)能力功不可沒(méi)； 營(yíng)銷炒作十分出眾，也讓綠景香頌成為近幾年深圳營(yíng)銷炒作十分出眾，也讓綠景香頌成為近幾年深圳 地產(chǎn)營(yíng)銷的一個(gè)熱電點(diǎn)話題項(xiàng)目；地產(chǎn)營(yíng)銷的一個(gè)熱電點(diǎn)話題項(xiàng)目； 濕營(yíng)銷雖然華麗，但對(duì)到訪客戶轉(zhuǎn)化尚難以評(píng)估；濕營(yíng)銷雖然華麗，但對(duì)到訪客戶轉(zhuǎn)化尚難以評(píng)估； “三年保購(gòu)三年保購(gòu)”計(jì)劃存在爭(zhēng)議，跟進(jìn)者效果均一般；計(jì)劃存在爭(zhēng)議，跟進(jìn)者效果均一般； 開盤當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)低開帶來(lái)價(jià)格預(yù)期落差，臨門一腳效開盤當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)低開帶來(lái)價(jià)格預(yù)期落差，臨門一腳效 果明顯。果明顯。 “后話” 綠景香頌的綠景香頌的 保值回購(gòu)之保值回購(gòu)之 后，其他開后，其他開 發(fā)商