第4章房地產(chǎn)評估 2014

1、第四章第四章 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估 注冊資產(chǎn)評估師考試注冊資產(chǎn)評估師考試 v考試設考試設5個科目，具體是：個科目，具體是： 資產(chǎn)評估、經(jīng)濟法、財務會資產(chǎn)評估、經(jīng)濟法、財務會 計、機電設備評估基礎、建筑工程計、機電設備評估基礎、建筑工程 評估基礎。評估基礎。 考試分考試分5個半天進行。資產(chǎn)評估考試個半天進行。資產(chǎn)評估考試 時間為時間為3個小時，其余個小時，其余4科考試時間均為科考試時間均為2個個 半小時。半小時。 v考試時間一般在每年考試時間一般在每年9月的第二個周末。月的第二個周末。 報名報名: 一般在當年的一般在當年的4月至月至5月報名月報名 考試以考試以3年為一個周期，參加全部科目考試的年

2、為一個周期，參加全部科目考試的 人員須在連續(xù)人員須在連續(xù)3個考試年度內(nèi)通過全部科目的個考試年度內(nèi)通過全部科目的 考試。參加考試。參加4個科目考試的人員須在連續(xù)兩個個科目考試的人員須在連續(xù)兩個 考試年度內(nèi)通過所報科目的考試?？荚嚹甓葍?nèi)通過所報科目的考試。 v房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試成績實行兩年為房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試成績實行兩年為 一個周期的滾動管理辦法，參加全部四個科一個周期的滾動管理辦法，參加全部四個科 目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通 過全部科目。過全部科目。 v考試設房地產(chǎn)基本制度與政策（含房地考試設房地產(chǎn)基本制度與政策（含房地 產(chǎn)估價相關知

3、識）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管產(chǎn)估價相關知識）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管 理、房地產(chǎn)估價理論與方法、房地理、房地產(chǎn)估價理論與方法、房地 產(chǎn)估價案例與分析（開卷）產(chǎn)估價案例與分析（開卷）4個科目?？荚噦€科目。考試 分為四個半天進行，每個科目考試時間為兩分為四個半天進行，每個科目考試時間為兩 個半小時。個半小時。 賣房二十大騙局曝光賣房二十大騙局曝光 1、大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，不要、大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，不要 在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你打折打折。 2、現(xiàn)在高價房根本不用首付三成，但是你不要去找大銀、現(xiàn)在高價房根本不用

4、首付三成，但是你不要去找大銀 行，找像民生、浦發(fā)等小行，你完全可以辦成行，找像民生、浦發(fā)等小行，你完全可以辦成8成成貸款貸款 ，四大銀行每年都要被央行來查，所以他們很少違規(guī)，四大銀行每年都要被央行來查，所以他們很少違規(guī)， 但小銀行卻可以不受限制但小銀行卻可以不受限制 3、開盤開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每 個月推出幾套，但單價升得很快，要么就是你有關系，個月推出幾套，但單價升得很快，要么就是你有關系， 他們才給你好的房子。他們才給你好的房子。 4、廣告沒有一個是真的，千萬別相信其中的外立面顏色、廣告沒有一個是真的，千萬別相信其中的外立面

5、顏色 ，很多造出來比畫的難看多了。，很多造出來比畫的難看多了。 5、售樓員會用許多方法來逼你買房、售樓員會用許多方法來逼你買房(業(yè)內(nèi)叫業(yè)內(nèi)叫SP)，讓你無，讓你無 時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買 。 v6、別以為高層中的九到十一樓不錯，那你大錯了，這、別以為高層中的九到十一樓不錯，那你大錯了，這 些樓層正好是揚灰層，臟空氣到這個高度就會停頓，我些樓層正好是揚灰層，臟空氣到這個高度就會停頓，我 們是不會告訴你們的。們是不會告訴你們的。 v7、別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個月從、別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個月從

6、 外地買來直接插土進去的，所以能夠存活就不錯了。外地買來直接插土進去的，所以能夠存活就不錯了。 v8、別以為面磚的外墻是好的，其實面磚漏水比、別以為面磚的外墻是好的，其實面磚漏水比涂料涂料漏漏 水的幾率大多了，在國外都是用的高級水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料涂料，沒人用面，沒人用面 磚當外墻。磚當外墻。 v9、別以為實測面積是對的，其實測繪局都被我們買通、別以為實測面積是對的，其實測繪局都被我們買通 的，少你一個平米你也看不出來，但是國家就只承認他的，少你一個平米你也看不出來，但是國家就只承認他 的測繪報告。的測繪報告。 v 10、得房率，綠化率，容積率大多都是與實際不相符、得房率，綠

7、化率，容積率大多都是與實際不相符 的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的， 能對八成就不錯了。能對八成就不錯了。 v11、漏水和外立面的材料根本沒關系，你們要關心的是、漏水和外立面的材料根本沒關系，你們要關心的是 樁有多深，因為新房漏水大多是因為房屋沉降過大，造樁有多深，因為新房漏水大多是因為房屋沉降過大，造 成外墻裂縫才漏水的。成外墻裂縫才漏水的。(上海最適合打樁的是地下上海最適合打樁的是地下33 - 35米，這部分土特別好米，這部分土特別好) v12、不要再相信任何獎項，我們公司買到的最大的一個、不要再相信任何獎項，我們公司買到的最大

8、的一個 獎是全國人居經(jīng)典獎，是在人民大會堂發(fā)的獎狀，你說獎是全國人居經(jīng)典獎，是在人民大會堂發(fā)的獎狀，你說 大不大？五萬一個嘛！大不大？五萬一個嘛！ v13、開盤開盤的時候售樓處會有許多四五十歲的人在模型邊的時候售樓處會有許多四五十歲的人在模型邊 上說這個房子好，千萬別信，這些人大多是公司的領導上說這個房子好，千萬別信，這些人大多是公司的領導 來捧場的。來捧場的。 v14、注意，代理公司來代理銷售的樓盤，他們通常花樣、注意，代理公司來代理銷售的樓盤，他們通?；?最多，比如排隊買號等，但是開房商直接銷售就不會搞最多，比如排隊買號等，但是開房商直接銷售就不會搞 很多花頭，那是因為代理商想賺開發(fā)商更

9、多的代理費。很多花頭，那是因為代理商想賺開發(fā)商更多的代理費。 v15、為何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通風的只、為何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通風的只 有很小一扇，我們說是為了安全，其實是整個上海的開有很小一扇，我們說是為了安全，其實是整個上海的開 發(fā)商都是為了省錢而內(nèi)部統(tǒng)一那么做的。發(fā)商都是為了省錢而內(nèi)部統(tǒng)一那么做的。 16、如果報紙廣告上的哪個樓盤單獨印了一個房型，那你千萬不要、如果報紙廣告上的哪個樓盤單獨印了一個房型，那你千萬不要 去買這個房型，不是買不掉的就是位置有問題，我們叫最后沖刺去買這個房型，不是買不掉的就是位置有問題，我們叫最后沖刺 ，你想啊，他干嘛不印其他的呢？，你

10、想啊，他干嘛不印其他的呢？ 17、到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以、到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以 確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別 準，只有少數(shù)樓盤會做一份假的。準，只有少數(shù)樓盤會做一份假的。 18、一個好的施工單位關鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否、一個好的施工單位關鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否 井井有條。井井有條。 19、不要相信、不要相信物業(yè)物業(yè)管理會是廣告上的外資單位來管理，通常只買他管理會是廣告上的外資單位來管理，通常只買他 們的一個名字，然后叫

11、們的一個名字，然后叫物業(yè)物業(yè)顧問，這些外資物業(yè)公司通常只為單顧問，這些外資物業(yè)公司通常只為單 價在一萬以上的樓盤來服務，別的其實都由本地公司來管理。價在一萬以上的樓盤來服務，別的其實都由本地公司來管理。 20、不要相信建筑、不要相信建筑設計設計是什么美國或加拿大的公司，這也是假的，是什么美國或加拿大的公司，這也是假的， 國家規(guī)定外資國家規(guī)定外資設計設計單位不能單獨參與一個樓盤的建筑設計，而必單位不能單獨參與一個樓盤的建筑設計，而必 須是是外加一個國內(nèi)設計公司來共同設計，但是真正做出房型的須是是外加一個國內(nèi)設計公司來共同設計，但是真正做出房型的 就是國內(nèi)公司，弄個外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的

12、心理。就是國內(nèi)公司，弄個外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。 房地產(chǎn)的一些基本知識房地產(chǎn)的一些基本知識 v按用途不同分類：按用途不同分類： 居住、商業(yè)、旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè)居住、商業(yè)、旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè) v關于土地使用年限：關于土地使用年限： 居住居住70年；商業(yè)、旅游用地年；商業(yè)、旅游用地40年；其余年；其余50年年 v層數(shù)劃分規(guī)定：層數(shù)劃分規(guī)定： 低層：低層：13層；多層：層；多層：46層；層； 小高層：小高層：711層；中高層：層；中高層：1216層；層； 高層：高層：16層以上；層以上； 超高層：超高層：40層以上或者層以上或者100米以上建筑米以上建筑 房地產(chǎn)的一些基本知識房地產(chǎn)的一些基

13、本知識 v五證五證：建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃建設工程規(guī)劃 許可證許可證、建設工程施工許可證建設工程施工許可證、國有土地國有土地 使用證使用證、商品房預售許可證商品房預售許可證。 v兩書兩書：住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書住宅使用說明書 v房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場：地產(chǎn)買賣與租賃市場。：地產(chǎn)買賣與租賃市場。 v產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)人對房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)：產(chǎn)權(quán)人對房屋所有權(quán)與土地使用權(quán) v土地使用權(quán)土地使用權(quán)：擁有者對土地使用期限，包括開發(fā)權(quán)：擁有者對土地使用期限，包括開發(fā)權(quán) 、收益權(quán)和處置權(quán)。、收益權(quán)和處置權(quán)。 房地產(chǎn)的一些基本知識房地產(chǎn)的一些基本知識 v生地生

14、地 ：是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作：是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作 為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。 v毛地毛地：城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)龋撼鞘信f區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)?土地開發(fā)過程、不具備基本建設條件的土地土地開發(fā)過程、不具備基本建設條件的土地 v熟地：熟地：是指經(jīng)過土地開發(fā)、具備基本建設條件的土是指經(jīng)過土地開發(fā)、具備基本建設條件的土 地。地。 v三通一平三通一平：水通、電通、路通以及場地平整；：水通、電通、路通以及場地平整； v七通一平七通一平：水通、電通、路通、排水通、排污通、：水通、電通、路通、排水通、排污通、

15、通信通、煤氣通以及場地平整。通信通、煤氣通以及場地平整。 房地產(chǎn)的一些基本知識 v紅線圖（宗地圖）紅線圖（宗地圖）：按一定比例尺制作的用意標示：按一定比例尺制作的用意標示 一宗地的用地位置、界限和面積的地形平面圖。由一宗地的用地位置、界限和面積的地形平面圖。由 政府土管部門頒發(fā)給使用者，使用者只可在紅線內(nèi)政府土管部門頒發(fā)給使用者，使用者只可在紅線內(nèi) 開發(fā)建設開發(fā)建設 v總用地面積總用地面積：城市規(guī)劃部門劃定的用地范圍內(nèi)的土：城市規(guī)劃部門劃定的用地范圍內(nèi)的土 地面積。包括：地面積。包括：建設用地面積、代征道路面積和代建設用地面積、代征道路面積和代 征綠化面積征綠化面積 v建設用地面積（凈用地面積

16、）建設用地面積（凈用地面積）：城市規(guī)劃部門劃定：城市規(guī)劃部門劃定 的建設用地范圍內(nèi)的土地面積的建設用地范圍內(nèi)的土地面積 房地產(chǎn)的一些基本知識房地產(chǎn)的一些基本知識 v總建筑面積總建筑面積：建設用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地：建設用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地 面以上及地面各層建筑面積和。面以上及地面各層建筑面積和。 v容積率容積率：總建筑面積與總用地面積之比。：總建筑面積與總用地面積之比。 v建筑面積建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之 和。包括陽臺、地下室、室外樓梯，且有永久上蓋和。包括陽臺、地下室、室外樓梯，且有永久上蓋 的層高在的層高在2.2米以上的

17、永久建筑。米以上的永久建筑。 v建筑密度建筑密度：用地范圍內(nèi)所有建筑物基地面積和與建：用地范圍內(nèi)所有建筑物基地面積和與建 設用地面積的比率。設用地面積的比率。 房地產(chǎn)的一些基本知識房地產(chǎn)的一些基本知識 v房屋銷售面積：房屋銷售面積：為購買者所購得的為購買者所購得的套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積和 公攤面積公攤面積之和之和 v套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積：門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套內(nèi)使：門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套內(nèi)使 用面積、墻體面積和陽臺面積。用面積、墻體面積和陽臺面積。 v套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積：室內(nèi)實際能使用的面積，按墻體內(nèi)：室內(nèi)實際能使用的面積，按墻體內(nèi) 表面計算。表面計算。 v墻體面積：墻體

18、面積：分為公用墻（套間分隔墻，與公用建筑分為公用墻（套間分隔墻，與公用建筑 分隔墻和山墻）和非公用墻；前者計入一半的建筑分隔墻和山墻）和非公用墻；前者計入一半的建筑 面積，后者全部計入。面積，后者全部計入。 房地產(chǎn)的一些基本知識房地產(chǎn)的一些基本知識 v陽臺面積計算陽臺面積計算：按照陽臺外圍和房屋外墻的水平投：按照陽臺外圍和房屋外墻的水平投 影計算。原設計為影計算。原設計為封閉式陽臺封閉式陽臺，則計為全面積計算，則計為全面積計算 ；非封閉式非封閉式陽臺則按半面積計算陽臺則按半面積計算 v公攤面積計算公攤面積計算：商品房公用建筑面積的分攤以：商品房公用建筑面積的分攤以幢幢為為 單位。分攤的公用建筑

19、面積為單位。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用每幢樓內(nèi)的公用 建筑建筑 面積面積。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤 給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分攤；為給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分攤；為 局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套商局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套商 品房分攤品房分攤。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為 每戶分攤公用建筑面積之和。每戶分攤公用建筑面積之和。 房地產(chǎn)的一些基本知識房地產(chǎn)的一些基本知識 v公用建筑面積由兩部分組成：公用建筑面積由兩部分組成： （1）大堂、公共

20、門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、 樓梯間、電梯井、樓梯間、電梯井、 電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制 室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通 道、變電室、煤道、變電室、煤 氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電 梯工梯工 休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建 筑服務的專用設備用房；筑服務的專用設備用房； （2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及

21、外墻（包）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包 括山墻）墻體水平投影面積的一半。括山墻）墻體水平投影面積的一半。 （3）公用建筑面積）公用建筑面積=全幢建筑面積全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之全幢各套套內(nèi)建筑面積之 和和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下 車庫、倉庫、人防工程等）車庫、倉庫、人防工程等） 房地產(chǎn)的一些基本知識房地產(chǎn)的一些基本知識 v層高層高：下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距：下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距 離；通常要求為離；通常要求為2.73m。 v凈高凈高：層高減去樓板厚度：層高減去

22、樓板厚度 v期房期房：開發(fā)商從取得預售許可證開始到取得房地產(chǎn)：開發(fā)商從取得預售許可證開始到取得房地產(chǎn) 權(quán)證為止的商品房，此階段消費者可簽訂預售合同權(quán)證為止的商品房，此階段消費者可簽訂預售合同 。 v現(xiàn)房現(xiàn)房：開發(fā)商辦妥大產(chǎn)權(quán)證后的商品房。：開發(fā)商辦妥大產(chǎn)權(quán)證后的商品房。 v毛坯房毛坯房：沒裝修的房，北方也稱為：沒裝修的房，北方也稱為“清水房清水房”。 v入伙入伙：業(yè)主領取鑰匙，入?。ㄒ卜Q交付）。：業(yè)主領取鑰匙，入?。ㄒ卜Q交付）。 房地產(chǎn)的一些基本知識房地產(chǎn)的一些基本知識 v契稅：所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，向契稅：所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，向產(chǎn)權(quán)承受人產(chǎn)權(quán)承受人征收的財產(chǎn)征收的財產(chǎn) 稅。稅。 征繳契稅的情況：征繳契

23、稅的情況： 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓； 房屋出售房屋出售 房屋贈與房屋贈與 房屋交換房屋交換 第四章第四章 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估 v一、教學目的一、教學目的 v通過本章教學，要求大家了解房地產(chǎn)的 特征，理解房地產(chǎn)價值和影響因素，掌 握房地產(chǎn)估計的具體方法 v二、教學要求二、教學要求 v 通過本章的學習，要求在理解房地產(chǎn)及 房地產(chǎn)評估的特性、房地產(chǎn)價格及其影響因 素的基礎上，了解資產(chǎn)評估方法在房地產(chǎn)評 估中的運用，具體掌握收益法、市場法、成 本法、剩余法在房地產(chǎn)評估中的基本原理與 應用. v三、重點、難點三、重點、難點 v重點：掌握收益法、市場法、成本法、剩余法 在房地產(chǎn)評估中的基

24、本原理與應用 v難點：剩余法在房地產(chǎn)評估中的基本原理與應 用 v 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的概述 一、土地與土地使用權(quán)一、土地與土地使用權(quán) （一）（一） 土地土地 土地一般是指地球表面的陸地部分，包括內(nèi)陸水土地一般是指地球表面的陸地部分，包括內(nèi)陸水 域和灘涂。域和灘涂。兩重性：不僅是資源，也是資產(chǎn)兩重性：不僅是資源，也是資產(chǎn) 自然自然 供給：地球提供的可利用數(shù)量供給：地球提供的可利用數(shù)量 土地的供給土地的供給 經(jīng)濟供給：人類開發(fā)利用而形成的土地供給經(jīng)濟供給：人類開發(fā)利用而形成的土地供給 明確評估的基本事項明確評估的基本事項 制定工作計劃制定工作計劃 實地勘察與收集資料實地勘察與收集資料 測算被估房地

25、產(chǎn)價值測算被估房地產(chǎn)價值 綜合分析確定結(jié)果綜合分析確定結(jié)果 撰寫評估報告撰寫評估報告 簽訂評估合同簽訂評估合同 確定評估基準日確定評估基準日 了解評估對象了解評估對象 明確評估目的明確評估目的 歸檔保管歸檔保管 v 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及影響因素房地產(chǎn)價格及影響因素 一、房地產(chǎn)價格的種類一、房地產(chǎn)價格的種類 1 1、根據(jù)權(quán)益不同分為、根據(jù)權(quán)益不同分為 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、 其他權(quán)利價格其他權(quán)利價格 2 2、根據(jù)價格形成方式分為、根據(jù)價格形成方式分為 市場交易價格、評估市場交易價格、評估 價格價格 其中房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分其中房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使

26、用目的及其作用可分 為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易地為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易地 價、課稅價格等幾種。土地價格簡稱地價，通常價、課稅價格等幾種。土地價格簡稱地價，通常 指空地的價格。指空地的價格。 3 3、根據(jù)房地產(chǎn)的實物形態(tài)可分為、根據(jù)房地產(chǎn)的實物形態(tài)可分為 土地價格、建土地價格、建 筑物價格、房地產(chǎn)筑物價格、房地產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn)合一）（房產(chǎn)和地產(chǎn)合一）價格價格 v 基準地價基準地價 （一級市場價格）是按照城市土地級別或（一級市場價格）是按照城市土地級別或 均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和各類用地和 綜合土地級別綜合土地

27、級別的土地使用權(quán)的的土地使用權(quán)的平均平均價價格?；鶞实貎r評格?；鶞实貎r評 估以估以城市為單位城市為單位進行?；鶞蔬M行。基準地價地價由由政府政府以文件下達公以文件下達公 布。布。 v 標定地價（一級市場價格）是市、縣政府根據(jù)需標定地價（一級市場價格）是市、縣政府根據(jù)需 要評估的、正常地產(chǎn)市場中要評估的、正常地產(chǎn)市場中具體宗地具體宗地在一定使用年期在一定使用年期 內(nèi)的價格。標定地價可以以基準地價為依據(jù)，根據(jù)土內(nèi)的價格。標定地價可以以基準地價為依據(jù)，根據(jù)土 地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū) 位等條件，通過系數(shù)修正進行評估得到，也可以按市位等

28、條件，通過系數(shù)修正進行評估得到，也可以按市 場交易資料，直接進行評估得到。場交易資料，直接進行評估得到。 v 交易地價（二級市場價格）是地產(chǎn)在市場交易中交易地價（二級市場價格）是地產(chǎn)在市場交易中 實際成交的價格。實際成交的價格。 v 課稅價格（二級市場價格）是政府為征收有關土課稅價格（二級市場價格）是政府為征收有關土 地稅收，如土地增值稅、土地使用稅等，作為地產(chǎn)課地稅收，如土地增值稅、土地使用稅等，作為地產(chǎn)課 稅基礎的價格。課稅價格的確定與課稅政策密切相關。稅基礎的價格。課稅價格的確定與課稅政策密切相關。 v 例：例：投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容 積率為

29、積率為5，單價為，單價為1000元元/平方米；乙地的容平方米；乙地的容 積率為積率為3，單價為，單價為800元元/平方米。假使兩幅土平方米。假使兩幅土 地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一 幅土地進行投資更為經(jīng)濟幅土地進行投資更為經(jīng)濟 v5、其它價格類型。公告地價、申報地價、其它價格類型。公告地價、申報地價 二、房地產(chǎn)價格的特征二、房地產(chǎn)價格的特征 v1、房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格；、房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格； v2、房地產(chǎn)價格與用途有關；、房地產(chǎn)價格與用途有關； v3、房地產(chǎn)價格具有個別性；、房地產(chǎn)價格具有個別性； v4、房地產(chǎn)價格具有可比性。、房地產(chǎn)價格具有可

30、比性。 第三節(jié)第三節(jié) 收益法收益法 商場商場 寫字樓寫字樓 旅館旅館 公寓公寓 一、基本思路及適用范圍一、基本思路及適用范圍 （一）概念（一）概念 又稱收益還原法，是指在估算不動產(chǎn)未來預期收又稱收益還原法，是指在估算不動產(chǎn)未來預期收 益的基礎上，以一定的還原利率，將評估對象未來收益還益的基礎上，以一定的還原利率，將評估對象未來收益還 原為評估基準日收益總和的一種方法。原為評估基準日收益總和的一種方法。 （二）適用范圍（二）適用范圍 有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營不動產(chǎn)估價。有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營不動產(chǎn)估價。 政府機關、學校、公園等公用政府機關、學校、公園等公用 性房地產(chǎn)價格評估大多不適

31、用性房地產(chǎn)價格評估大多不適用 二、二、凈凈收益收益 （一）含義（一）含義 凈凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后 的收益，一般以年為單位。區(qū)分實際的收益，一般以年為單位。區(qū)分實際凈凈收益和客收益和客 觀觀凈凈收益。只有收益。只有凈凈觀純收益才能作為評估的依據(jù)。觀純收益才能作為評估的依據(jù)。 凈凈收益由總收益扣除總費用求得。收益由總收益扣除總費用求得。 v實際凈收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益，由于受實際凈收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益，由于受 到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。 v例如：例如

32、： 1. 當前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的當前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的 限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能 隨同轉(zhuǎn)讓；隨同轉(zhuǎn)讓； 2. 當前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；當前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低； 3. 收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值； 4. 土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，同時還必須支付有關稅、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，同時還必須支付有關稅、 費，凈收益為負值。費，凈

33、收益為負值。 v由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對 存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的特殊的、偶然的 因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳最佳 利用方向利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預 期。我們把這個收益稱為客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為期。我們把這個收益稱為客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為 評估的依據(jù)。評

34、估的依據(jù)。 （二）客觀總收益（二）客觀總收益 總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關的總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關的 各種設施，勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。各種設施，勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。 也就是被評估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。也就是被評估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。 求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而 不能以實際收益計算。不能以實際收益計算。 在計算以客觀收益為基礎的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)在計算以客觀收益為基礎的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn) 生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。生的

35、正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。 最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方式最佳利用方式和和最佳最佳 利用程度利用程度。在確定收益值時，。在確定收益值時， （1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較； （2）需對市場走勢作準確的預測；）需對市場走勢作準確的預測； （3）必須考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。）必須考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。 （三）客觀總費用（三）客觀總費用 v 總費用是指取得該收益所必需的各項支總費用是指取得該收益所必需的各項支 出，如裝修費、管理費等，也就是為創(chuàng)造總出，如裝修費、管理費等，也就是為創(chuàng)造總 收益所必須投入的正常

36、支出?？傎M用也應該收益所必須投入的正常支出。總費用也應該 是客觀費用?？陀^費用非實際費用是客觀費用?？陀^費用非實際費用。 稅金稅金 管理費管理費 維修費維修費 保險費保險費 三三、資本化率、資本化率 資本化率又稱資本化率又稱還原利率、本金化率還原利率、本金化率，它是決定評估，它是決定評估 價格的最關鍵的因素。資本化率的每個微小變動，價格的最關鍵的因素。資本化率的每個微小變動， 都會使評估價格發(fā)生顯著變化。因此，要求確定的都會使評估價格發(fā)生顯著變化。因此，要求確定的 資本化率的精度要遠遠高于純收益的精度。資本化率的精度要遠遠高于純收益的精度。 （一）資本化率的實質(zhì)（一）資本化率的實質(zhì) 收益性房地

37、產(chǎn)的購買實際上是一種投資收益性房地產(chǎn)的購買實際上是一種投資 行為。資本化率的大小同投資風險的大小成正行為。資本化率的大小同投資風險的大小成正 相關的關系。資本化率越高，投資風險越大，相關的關系。資本化率越高，投資風險越大， 在純收益不變的情況下，房地產(chǎn)價格越低。處在純收益不變的情況下，房地產(chǎn)價格越低。處 于不同用途、不同區(qū)位、不同交易時間的房地于不同用途、不同區(qū)位、不同交易時間的房地 產(chǎn)，投資風險各不相同，因此，資本化率也各產(chǎn)，投資風險各不相同，因此，資本化率也各 不相同。不相同。 實質(zhì)實質(zhì)房地產(chǎn)房地產(chǎn) 投資收益率投資收益率 （二）求取資本化率的方法（二）求取資本化率的方法 1 1、凈凈收益與

38、售價比率法（市場提取法）收益與售價比率法（市場提取法） 評估人員搜集市場上近期交易的與被評估房地評估人員搜集市場上近期交易的與被評估房地 產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價格等資料，產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價格等資料， 反算出它們各自的資本化率。這種方法運用的是基反算出它們各自的資本化率。這種方法運用的是基 于房地產(chǎn)商品的替代性。于房地產(chǎn)商品的替代性。 v 案例案例1 在房地產(chǎn)市場中所收集到在房地產(chǎn)市場中所收集到5個與待估房個與待估房 地產(chǎn)類似的交易實例：地產(chǎn)類似的交易實例： 純收益與售價交易實例純收益與售價交易實例 對以上對以上5 5個可比實例的資本化率進行簡單算術平均就個可比實例的

39、資本化率進行簡單算術平均就 可以得到資本化率為：可以得到資本化率為： r=r=（7.17.17.57.56.96.97.37.37.87.8）5 5 =7.32=7.32 2安全利率加風險調(diào)整值法通常選擇銀行 中長期利率作為安全利率，然后根據(jù)房地產(chǎn)的 風險因素確定調(diào)整值。 （風險調(diào)整值的確定主觀性太強，不易掌握） 3、各種投資收益率排序插入法 v（三）資本化率的種類（三）資本化率的種類 v 1 1、綜合資本化率。、綜合資本化率。 v 這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體 評估所采取的資本化率。此時評估的是房地產(chǎn)整體的評估所采取的資本化率。此時評估

40、的是房地產(chǎn)整體的 價格，采用的價格，采用的凈凈收益也是房地合一的收益也是房地合一的凈凈收益。收益。 v 2 2、建筑物資本化率。、建筑物資本化率。 v 建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價格。這建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價格。這 時采用的時采用的凈凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈凈收益，把房收益，把房 地產(chǎn)整體收益中的土地地產(chǎn)整體收益中的土地凈凈收益排除在外。收益排除在外。 v 3 3、土地資本化率。、土地資本化率。 v 土地資本化率用于求取土地自身的價格。這時采土地資本化率用于求取土地自身的價格。這時采 用的用的凈凈收益是土地自身的收益是土地自身的凈凈收益，把房地

41、產(chǎn)整體收益收益，把房地產(chǎn)整體收益 中的建筑物中的建筑物凈凈收益排除在外。收益排除在外。 綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率 的關系，可用公式表示如下：的關系，可用公式表示如下： 式中式中 ： r r綜合資本化率綜合資本化率 r r1 1土地資本化率土地資本化率 r r2 2建筑物資本化率建筑物資本化率 x x土地價格占房地產(chǎn)價格的比例土地價格占房地產(chǎn)價格的比例 y y建筑物價格占房地產(chǎn)價格的比例建筑物價格占房地產(chǎn)價格的比例 L L土地價格土地價格 B B建筑物價格建筑物價格 （四）收益期的確定（四）收益期的確定 單獨評房單獨評房建筑物的經(jīng)濟壽命

42、建筑物的經(jīng)濟壽命 單獨評地單獨評地土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限 一般一般先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土 地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。 建筑物經(jīng)濟壽命土地使用權(quán)年限，據(jù)土地使用權(quán)年限確定收益期。 房地合一 建筑物經(jīng)濟壽命土地使用權(quán)年限，可采用以下方法： v 五、計算公式五、計算公式 （一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價格（一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)凈凈收益收益/ /綜合資本化率綜合資本化率 房地產(chǎn)房地產(chǎn)凈凈收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費 用用 房地產(chǎn)

43、總費用管理費維修費保險費房地產(chǎn)總費用管理費維修費保險費 稅金空房損失費稅金空房損失費 （二）單獨評估土地的價格（二）單獨評估土地的價格 1 1、由土地收益評估土地價格、由土地收益評估土地價格( (適用于空地出租適用于空地出租) ) 土地價格土地純收益土地價格土地純收益/ /土地資本化率土地資本化率 土地土地凈凈收益土地總收益土地總費用收益土地總收益土地總費用 土地總費用管理費維護費稅金土地總費用管理費維護費稅金 2 2、由房地產(chǎn)收益評估土地價格。、由房地產(chǎn)收益評估土地價格。 （1 1）土地價格房地產(chǎn)價格建筑物現(xiàn)值）土地價格房地產(chǎn)價格建筑物現(xiàn)值 （2 2）土地價格（房地產(chǎn)）土地價格（房地產(chǎn)凈凈收

44、益建筑物收益建筑物凈凈收益）收益）/ / 土地資本化率土地資本化率 （三）單獨評估建筑物的價格（三）單獨評估建筑物的價格 1 1、建筑物價格房地產(chǎn)價格土地價格、建筑物價格房地產(chǎn)價格土地價格 2 2、建筑物價格（房地產(chǎn)、建筑物價格（房地產(chǎn)凈凈收益土地收益土地凈凈收收 益）益）/ /建筑物資本化率建筑物資本化率 v注意：以上所列計算公式均假設土地使用期為注意：以上所列計算公式均假設土地使用期為 無限年期，但在評估實務中應注意土地使用的無限年期，但在評估實務中應注意土地使用的 有限年限，進行相應的有限年期計算。有限年限，進行相應的有限年期計算。 六、應用舉例六、應用舉例 案例案例3 3 有一宗土地，

45、出讓年期為有一宗土地，出讓年期為5050年，資本化年，資本化 率為率為1010，預計未來前，預計未來前5 5年的純收益分別為年的純收益分別為1515萬元、萬元、1616 萬元、萬元、1818萬元、萬元、1515萬元、萬元、2020萬元，第六年開始收益大萬元，第六年開始收益大 約可以穩(wěn)定在約可以穩(wěn)定在2525萬元左右，試評估該宗土地的收益價萬元左右，試評估該宗土地的收益價 格。格。 解：解： P= + P= + + 1- + 1- 216.1216.1萬元萬元 5432 %)101 ( 20 %)101 ( 15 %)101 ( 18 %)101 ( 16 5 %)101%(10 25 550

46、%)101 ( 1 1 %)101 ( 15 案例案例4 4 某房地產(chǎn)公司于某房地產(chǎn)公司于20022002年年3 3月以有償出讓月以有償出讓 方式取得一塊土地方式取得一塊土地5050年使用權(quán)，并于年使用權(quán)，并于20042004年年3 3月在此月在此 地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每 平方米平方米20002000元，經(jīng)濟耐用年限為元，經(jīng)濟耐用年限為5555年，殘值率為年，殘值率為2 2。 目前，該類建筑物重置成本價格為每平方米目前，該類建筑物重置成本價格為每平方米25002500元。元。 該建筑物占地面積該建筑物占地面積500500平方米，

47、建筑面積為平方米，建筑面積為900900平方平方 米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3 3萬元。另據(jù)萬元。另據(jù) 調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ{(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ?平方米平方米5050元，空置率為元，空置率為1010，每年需支付的管理費，每年需支付的管理費 用為年租金的用為年租金的3.53.5，維修費為重置成本的，維修費為重置成本的1.51.5， 土地使用稅及房地產(chǎn)稅為每建筑平方米土地使用稅及房地產(chǎn)稅為每建筑平方米2020元，保險元，保險 費為重置成本的費為重置成本的0.2%0.2%，土地資本化率，土地資本化率7 7，建筑

48、物資，建筑物資 本化率本化率8 8。試據(jù)以上資料評估該宗地。試據(jù)以上資料評估該宗地20082008年年3 3月的月的 土地使用權(quán)價格。土地使用權(quán)價格。 解：解： （1 1）選定評估方法）選定評估方法 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。 （2 2）計算總收益）計算總收益 總收益應該為客觀收益而不是實際收益?？偸找鎽摓榭陀^收益而不是實際收益。 年總收益年總收益50501212900900（1 11010）486000486000元元 （3 3）計算總費用）計算總費用 總收益應該為客觀收益而不是實際收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。 年管理費年管理

49、費4860004860003.53.51701017010元元 年維修費年維修費250025009009001.51.53375033750元元 年稅金年稅金20209009001800018000元元 年保險費年保險費250025009009000.2%=45000.2%=4500元元 年總費用年總費用7326073260元元 （4 4）計算房地產(chǎn)純收益）計算房地產(chǎn)純收益 房地產(chǎn)純收益年總收益年總費用房地產(chǎn)純收益年總收益年總費用 4860004860007326073260412740412740元元 計算年（折舊費）貶值額。年（折舊費）貶值計算年（折舊費）貶值額。年（折舊費）貶值 額本來是

50、應該根據(jù)房屋的耐用年限來確定的額本來是應該根據(jù)房屋的耐用年限來確定的 ，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐 用年限，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十用年限，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十 一條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土一條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土 地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重 置價必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中置價必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中 ，房屋使用者可使用的年期為，房屋使用者可使用的年期為48年（年（50-2） ，并且不計殘值，視為土地使用權(quán)年限屆滿，并且不計殘值，視為土地使用權(quán)年限

51、屆滿 ，地上建筑物一并由政府無償收回，地上建筑物一并由政府無償收回 （5 5）計算房屋純收益）計算房屋純收益 計算年折舊費計算年折舊費 年折舊額年折舊額= =建筑物重置價建筑物重置價/ /使用年限使用年限 = =46875 = =46875（元）（元） 計算房屋現(xiàn)值計算房屋現(xiàn)值 房屋現(xiàn)值房屋重置價年折舊費已使用年限房屋現(xiàn)值房屋重置價年折舊費已使用年限 2500250090090046875468754 420625002062500元元 計算房屋純收益計算房屋純收益 房屋純收益房屋現(xiàn)值年金現(xiàn)值系數(shù)房屋純收益房屋現(xiàn)值年金現(xiàn)值系數(shù) 2062500 2062500 （P/AP/A8%8%，4444）

52、170 778170 778元元 48 9002500 （6 6）計算土地純收益）計算土地純收益 土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740412740170778170778241962241962元元 （7 7）計算土地使用權(quán)價格。）計算土地使用權(quán)價格。 土地使用權(quán)在土地使用權(quán)在20082008年年3 3月的剩余使用年限為月的剩余使用年限為 50 506 64444年年 V= V= 或或=241962=241962 （PVIFAPVIFA8%8%，4444） =3280499 =3280499（元）（元） 單價單價 3280499 32804

53、99 50050065616561（元）（元） 44 1 1 241 7%(1 962 7%) v 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法房地產(chǎn)評估的市場法 一、基本思路一、基本思路 市場法是房地產(chǎn)評估方法中最常用的基本方法之市場法是房地產(chǎn)評估方法中最常用的基本方法之 一，也是目前國內(nèi)外廣泛應用的經(jīng)典評估方法。由一，也是目前國內(nèi)外廣泛應用的經(jīng)典評估方法。由 市場法得到的價格，稱為比準價格。市場法得到的價格，稱為比準價格。 市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價 格時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)格時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn) 的近

54、期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、 交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估 房地產(chǎn)在評估基準日的價格。房地產(chǎn)在評估基準日的價格。 二、適用范圍二、適用范圍 市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應 用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中， 與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法 應用越有效。而在下列情況下，市場法往往難以適應用越有效。而在下列情況下，市場法

55、往往難以適 用：用： 1.沒發(fā)生房地產(chǎn)交易或房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地沒發(fā)生房地產(chǎn)交易或房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地 區(qū)；區(qū)； 2.某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地 產(chǎn)，如古建筑等；產(chǎn)，如古建筑等； 3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等 4.風景名勝區(qū)土地；風景名勝區(qū)土地； 5.圖書館、體育館、學校用地等。圖書館、體育館、學校用地等。 三、計算公式三、計算公式 市場法的基本計算公式是：市場法的基本計算公式是： P=P P=PA AB BC CD D 式中：式中： P P被評估房地產(chǎn)評估價格被評估房地產(chǎn)評估價格

56、 P P可比交易實例價格可比交易實例價格 A A交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) B B交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) C C區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) D D個別因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 四、操作步驟四、操作步驟 （一）交易資料收集（一）交易資料收集 （二）可比交易案例確定（二）可比交易案例確定 （三）因素修正（三）因素修正 1.交易情況修正。交易情況修正。 （1）有特殊利害關系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害）有特殊利害關系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害 關系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市關系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市

57、價的價格進行交易；價的價格進行交易； （2）交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。）交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。 如有人為擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易如有人為擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易 價格抬高。價格抬高。 （3）買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或）買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或 偏低。偏低。 （4）其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了）其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了 賣方。賣方。 （5）特殊的交易方式。如拍賣、招標等。）特殊的交易方式。如拍

58、賣、招標等。 v如果可比實例比正常高就，低就-。 100 100 )( 參照實例交易情況指數(shù) 正常交易情況指數(shù) 交易情況修正率 A 通過交易情況修正，即將可比實例價格修通過交易情況修正，即將可比實例價格修 正為正常交易情況下的價格正為正常交易情況下的價格.修正交易中特殊情修正交易中特殊情 況和個別因素。況和個別因素。 計算公式為：計算公式為： %1 .111 10100 100 交易情況修正率參照實例M %2 .86 16100 100 交易情況修正率參照實例N 2 2、交易日期修正。交易實例的交易日期與待評估房地、交易日期修正。交易實例的交易日期與待評估房地 產(chǎn)的評估基準日往往有一段時間差。

59、需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估基準日往往有一段時間差。需要根據(jù)房地 產(chǎn)價格的變動率，將交易實例房地產(chǎn)價格修正為評產(chǎn)價格的變動率，將交易實例房地產(chǎn)價格修正為評 估基準日的房地產(chǎn)價格。估基準日的房地產(chǎn)價格。主要通過物價指數(shù)來修主要通過物價指數(shù)來修 正正 房地產(chǎn)價格變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。房地產(chǎn)價格變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。 利用價格指數(shù)進行交易日期修正的公式如下：利用價格指數(shù)進行交易日期修正的公式如下： ()B 評估基準日價格指數(shù) 交易期日修正率 參照實例交易時價格指數(shù) v一般國土部門都會發(fā)布地價指數(shù)，比如一般國土部門都會發(fā)布地價指數(shù)，比如 這個月比上個月土地價格增長多少、今這個月比上個月

60、土地價格增長多少、今 年比去年增長多少，另外，若是當?shù)貨]年比去年增長多少，另外，若是當?shù)貨] 有發(fā)布該地區(qū)地價指數(shù)，可以參考當?shù)赜邪l(fā)布該地區(qū)地價指數(shù)，可以參考當?shù)?的物價變動指數(shù)的物價變動指數(shù) v例4： 現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實例，成交價格為6000 元/平方米，成交日期為2006年7月。假設2006 年1月-2007年7月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月 上漲1%；2007年7月-2008年1月，該類房地產(chǎn)價 格每月比上月下降0.2%。則對該可比實例進行 交易日期修正后，2008年1月的房地產(chǎn)價格為： P= 6000（1+1%）12 （1-0.2%）6 = 6681元/平方米 %3 .103)11%3