基于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的研究

1、基于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的研究摘要：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。因此房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與否關(guān)系到我國整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)市場競爭不斷加劇，大量商品房空置，致使供給大于需求，造成資源嚴(yán)重浪費。房地產(chǎn)前期策劃對于增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目競爭能力，解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力，有效地整合房地產(chǎn)項目資源都有一定的作用，于是房地產(chǎn)前期策劃的重要性日益凸顯。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項目；前期策劃；市場定位abstract: the rapid development of real estate has become the foundation of the

2、 national economy progress and backbone industry. so the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy. in recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand, c

3、ause serious waste of resources. real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprises management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect, an

4、d the importance of the real estate planning increasingly prominent.key words: real estate projects; preliminary planning; market positioning1.房地產(chǎn)前期策劃目前現(xiàn)狀隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)前期策劃作為一個相對獨立的專業(yè)化服務(wù)體系應(yīng)運而生。近年來，我國的房地產(chǎn)前期策劃行業(yè)取得長足進(jìn)展，其職業(yè)范圍涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、項目咨詢、產(chǎn)品設(shè)計、建設(shè)規(guī)劃、廣告策劃、房產(chǎn)銷售、物業(yè)管理等眾多領(lǐng)域。中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個充滿機(jī)遇的時代。中國的房地產(chǎn)前期策劃從概念

5、到專業(yè)，從形象到項目，從項目到營銷策略，策劃將變得越來越專業(yè)，越來越系統(tǒng)。目前在我國的房地產(chǎn)前期策劃還處于較為年輕的專業(yè)服務(wù)階段?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)專業(yè)人才的教育和培訓(xùn)體制不夠完善，與市場發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才，制約地產(chǎn)企業(yè)升級與管理創(chuàng)新。2.房地產(chǎn)前期策劃的作用2.1使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。2.2使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強(qiáng)競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競爭十分激烈的情況下，增強(qiáng)項目的競爭能力，贏得主動地位。2.3能探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新

6、能力。策劃相關(guān)工作者就是遵循科學(xué)的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。2.4能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。 此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。3.房地產(chǎn)前期策劃存在的問題3.1開發(fā)商不重視。少數(shù)開發(fā)商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規(guī)范的項目可行性分析，往往依賴高層領(lǐng)導(dǎo)個人經(jīng)驗和感覺進(jìn)行投資決策，導(dǎo)致項目失敗。部分發(fā)展商

7、對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。3.2缺乏專業(yè)策劃人才。房地產(chǎn)專業(yè)人才的教育和培訓(xùn)體制不夠完善，教學(xué)和培訓(xùn)質(zhì)量不高，與市場發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才。同時過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。3.3市場調(diào)研缺乏準(zhǔn)確性，項目定位目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)確。對自然環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費水平、社會購買力等調(diào)研不充分，分析不夠準(zhǔn)確，偏離市場定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)概念式定位。同時由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)

8、企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業(yè)未能對客戶進(jìn)行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，難以進(jìn)行市場準(zhǔn)確定位。最后從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。4.解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑4.1深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展趨勢。了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。4.2為房地產(chǎn)業(yè)輸送專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃人才，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的實際人才需要，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序奠定基礎(chǔ)。

9、4.3要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和有關(guān)措施。了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關(guān)于住房制度改革。4.4要深入市場調(diào)研，準(zhǔn)確進(jìn)行目標(biāo)客戶定位。了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機(jī)，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位，目標(biāo)客戶定位。5.展望隨著我國房地產(chǎn)策劃行業(yè)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)前期策劃工作內(nèi)容會進(jìn)一步細(xì)分，行業(yè)會逐漸走向規(guī)范和成熟，前期策劃業(yè)務(wù)的市場規(guī)模迅速擴(kuò)大，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一項重要內(nèi)容 ，一支全新的房地產(chǎn)前期策劃隊伍將產(chǎn)生并迅速成長。參考文獻(xiàn)：【1】陳洪官.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的應(yīng)用研究d.西安建筑科技大學(xué),2007年.【2】鐘衛(wèi)英.房地產(chǎn)