南昌房地產(chǎn)業(yè)

1、叮叮小文庫(kù) 9 1111 1 學(xué)國(guó)學(xué)園江西南昌浙江大家大科技 項(xiàng)產(chǎn)報(bào)配套公寓目品定位告 繹凱產(chǎn)上海博才房地代理有限公司 二零零五年七月五日 2222 2 第一部分 市場(chǎng)篇 第一章 政策對(duì)南昌市場(chǎng)的影響 一、近期國(guó)家和南昌出臺(tái)重要政策介紹 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，面對(duì)越來(lái)越大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從 2004 年開(kāi)始，政府部門(mén)開(kāi)始重 點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取一系列緊縮性宏觀(guān)調(diào)控政策。特別是今年 3 月份以來(lái)，相關(guān)政策 連 續(xù)出臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)頻繁震動(dòng)，其相關(guān)政策表述如下： . 2005 年3 月16 日，中國(guó)人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利 率水平，基準(zhǔn)利率調(diào)整為 6.12% ，同時(shí)實(shí)行下限

2、管理。 . 2005 年3 月26 日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 。一、高度重視 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府 負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任； 三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供 應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引 導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的 各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。 . 2005 年4 月27 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)

3、會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市 場(chǎng)形勢(shì)，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱(chēng)“新 8 條”）。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控， 改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品 3333 七是 3 住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房的有效供應(yīng)。四是完 善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào) 控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。 切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。 ，主要內(nèi)容 對(duì)個(gè)人購(gòu) . 2005 年4 月30 日，國(guó)務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的意見(jiàn) 包括：規(guī)

4、定自 2005 年 6 月 1 日起，國(guó)家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策， 買(mǎi)住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 1.0以上、單套建筑面積 1.2倍以下。為便于操 3600 元、3000 元、2500 元、 普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住 宅住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后 的差額征收營(yíng)業(yè)稅。按照建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的要求， 南昌市擬定了普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在 在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住宅均價(jià)的 作將南昌市區(qū)劃

5、分為 4類(lèi)：具體價(jià)格為每平方米建筑面積 1800元。5月31日，經(jīng)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局確認(rèn)備案后對(duì)外公布。 .據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從31日起，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的 商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還 比較少，他們將逐步補(bǔ)充今年元月1日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。 .據(jù)了解，目前南昌建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房包括城東，城南，城西，城北四個(gè)小區(qū)，目前 建成面積達(dá)156萬(wàn)平方米，但建設(shè)規(guī)模以及發(fā)展速度還是比較緩慢。今后幾年，南昌 準(zhǔn)備每年計(jì)劃建設(shè) 5060萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，其比例將占全市當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 總量的15%12%。 4444 4 .6月

6、1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出5宗共7塊土地公開(kāi)出讓?zhuān)渲凶≌玫鼐?有600余畝。據(jù)了解，2004年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地1500余畝，2005年則計(jì)劃 出讓住房用地4500畝。這就是說(shuō)，“國(guó)八條”后，南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年 土地計(jì)劃供應(yīng)量的1/7,也相當(dāng)于去年商品房供地總量的一半。 二、政策性質(zhì)類(lèi)型和背景分析 1、政策性質(zhì)類(lèi)型分析 從政策性質(zhì)看，主要分為五個(gè)方面的政策類(lèi)型： 1）土地供給政策。限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供 給）， 規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)乐雇恋囟诜e。 2）金融政策。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。 3）財(cái)政稅收政策。

7、包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)控。所得稅屬 于 直接稅，而營(yíng)業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。 4）結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策。增大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)供給，控制高價(jià)房市場(chǎng)供給。 5）市場(chǎng)規(guī)范政策。規(guī)范市場(chǎng)交易買(mǎi)賣(mài)，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，防止暗箱操作和非法行為。 從已經(jīng)推出的這五個(gè)方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策為市場(chǎng)供給調(diào)控政策 類(lèi)（即限制市場(chǎng)供給和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)），而金融政策和財(cái)政稅收政策為需求調(diào)控政策類(lèi)（限 制 市場(chǎng)需求）。從出臺(tái)政策看，政府的需求調(diào)節(jié)政策市場(chǎng)影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給調(diào)控政策。 政府的供給調(diào)控政策目的是通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機(jī)，增

8、加中低價(jià)房市場(chǎng)供給比重， 從而化解房?jī)r(jià)泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。但是從實(shí)際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反, 導(dǎo)致房?jī)r(jià)不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟(jì)適用房供給政策，效果并不明顯。 5555 5 需求調(diào)節(jié)政策目的是抑制投機(jī)需求的過(guò)渡膨脹，增加投機(jī)成本，提高投機(jī)門(mén)檻，從而降 低市場(chǎng)投機(jī)，化解市場(chǎng)虛高泡沫，穩(wěn)定市場(chǎng)。 從新出臺(tái)的政策看，針對(duì)投機(jī)者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。政府采取的還是 以局部調(diào)控為主。 2、出臺(tái)順序分析 政策的出臺(tái)順序反映政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的走向。從政府出臺(tái)政策順序看，政府對(duì)房 地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向順序?yàn)椋?從出臺(tái)政策過(guò)程看，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)： 1）單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳

9、出擊” 在去年，政府重點(diǎn)從一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機(jī)和地價(jià)，迫使囤積土地的開(kāi)發(fā) 土地政策 金融政策 限制土地供 給，迫使開(kāi) 發(fā)商囤積土 土地政策 提高房貸利率 金融政策 市場(chǎng)規(guī)范政 土地政策 結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政 市場(chǎng)規(guī)范政 征收營(yíng)業(yè)稅，調(diào)高 限制開(kāi)發(fā)信 貸，提高利率 增加中低價(jià)房 土地供給 增加中低價(jià)房和經(jīng) 濟(jì)適用房供給，限 6666 6 商盡快開(kāi)發(fā)，增加市場(chǎng)供給，以期通過(guò)這來(lái)控制房?jī)r(jià)，調(diào)控需求。但實(shí)際上卻適得其反，它 加速了開(kāi)發(fā)商企業(yè)兩級(jí)分化， 大企業(yè)的市場(chǎng)控制力增強(qiáng)， 進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)信心。 土地供給則 限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)一步上漲。 單一的政策調(diào)價(jià)在市場(chǎng)極度繁榮的形勢(shì)下，力度有限

10、，往往能夠被市場(chǎng)通過(guò)各種手段抵 消。因此，政府開(kāi)始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開(kāi)始從一級(jí)、二 級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)同時(shí)出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財(cái)政、金融雙向結(jié)合。 2）政策力度不斷加大 除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，3月16日的加息，以及后來(lái)的首付提高， 導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)者貸款門(mén)檻提高，貸款成本增大。而4月3 0日七部委聯(lián)合意見(jiàn)，引發(fā)市場(chǎng)劇烈地 震，拋盤(pán)激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛動(dòng)搖。由此看來(lái)，政府打壓投機(jī) 的決心越來(lái)越強(qiáng)。 3）調(diào)節(jié)目標(biāo)越來(lái)越明確 早期的政策是總體調(diào)控，并沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分對(duì)不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求 者和投機(jī)者、關(guān)系國(guó)計(jì)民生的中低價(jià)房

11、和奢侈消費(fèi)的高價(jià)房遭受同等打擊。為了保社會(huì)和經(jīng) 嚴(yán)格限制 后續(xù)政策的推出肯定會(huì)沿著這個(gè)方 隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大 濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過(guò)大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺(tái)的政策看，政府的調(diào) 節(jié)目標(biāo)開(kāi)始明晰，針對(duì)性大大增強(qiáng)。增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地的供給， 高價(jià)房及其用地，營(yíng)業(yè)稅征收就是針對(duì)投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。 向繼續(xù)下去，因此，可以稱(chēng)為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。 增強(qiáng)，效果突出。 三、政策影響下南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)及影響 7777 7 1房地產(chǎn)投資狀況 23.93億元，較上年同期增長(zhǎng) 4.9%，比去年 商品房建設(shè)投資額17.76億元，較上年同期 2005年1-5月份南昌市房地產(chǎn)開(kāi)

12、發(fā)投資額為 同期增幅相比，下降了57.3個(gè)百分點(diǎn)。其中： 增 長(zhǎng)2.95%，與去年同期增幅相比，下降幅度較大。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房 地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性。 2、新建商品房供求狀況 2005年1-5月份南昌市市區(qū)核準(zhǔn)商品房上市面積116.57萬(wàn)M2，較上年同期增長(zhǎng)1.8%， 其中商品住宅105.59萬(wàn)M2，較上年同期增長(zhǎng) 13.7% ;完成商品房交易面積101.9萬(wàn)M2， 較上 年同期下降10.5%，其中商品住宅交易面積91.6萬(wàn)M2，同比下降8.5%。 表1:新建商品房供應(yīng)狀況 價(jià)格 （元 /M2） 供應(yīng)量 （M2） 所占比例 （%） 單套面積 （M2） 供應(yīng)量 （M2） 所占

13、比例 （%） 1500 以下 5.92 5.6 60 以下 3.2 3.0 1500-2000 5.28 5.0 60-80 3.57 3.4 2000-2500 4.06 3.8 80-100 9.3 8.8 2500-3000 39.81 37.7 100-120 20.8 19.7 3000-3400 28.16 26.7 120-150 48.96 46.4 4000-5000 22.36 21.2 150-180 14.91 14.1 5000 以上 0 0 180 以上 4.86 4.6 表2:新建商品房需求狀況 價(jià)格 （元 /M2） 預(yù)銷(xiāo)售量 （M2） 所占比例 （%） 單套面積

14、 （M2） 預(yù)銷(xiāo)售量 （M2） 所占比例 （%） 8888 8 1500 以下 10.7 11.7 60 以下 2.99 3.3 1500-2000 6.97 7.6 60-80 1.67 1.8 2000-2500 7.82 8.5 80-100 14.0 15.3 2500-3000 20.2 22.1 100-120 14.6 15.9 3000-3400 34.31 37.5 120-150 33.42 36.5 4000-5000 7.31 8.0 150-180 13.74 15.0 5000 以上 4.28 4.6 180 以上 11.2 12.2 上述數(shù)據(jù)顯示南昌商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

15、性矛盾比較突出。高價(jià)位、大戶(hù)型住房所占比例較大， 從商品住房供應(yīng)情況看，2005年1-5月單價(jià)在每平方米3000元以上的高價(jià)房供應(yīng)量占總 量 的47.9%，單套面積在120M2以上的占總量的65.1% ;從預(yù)銷(xiāo)售情況看，2005年1-5月單 價(jià)在 每平方米 3000元以上的占總銷(xiāo)量的72.2%，單套建筑面積在120M2以上的占總銷(xiāo)量的 63.7%。 3、商品房?jī)r(jià)格狀況 2005年一季度南昌市市區(qū)商品住房預(yù)銷(xiāo)售均價(jià)為2871元/M2，較上年同期上漲 9.1% ； 1-4 月份為3026元/M2，同比上漲 13.14% ； 1-5月份為2996元/M2，同比上漲 13.36%，房?jī)r(jià) 走勢(shì) 基本平穩(wěn)

16、。 房?jī)r(jià)上漲原因主要有： .供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。市場(chǎng)上大戶(hù)型、高價(jià)位商品住房居多，中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商 品住房供應(yīng)量減少。 .高價(jià)位住房集中上市。由于受6月1日以后國(guó)家取消對(duì)非普通住房稅收優(yōu)惠政策的影響， 5月份南昌市商品住房特別是大戶(hù)型、高價(jià)位的商品住房的成交量集聚放大，5月份市區(qū) 共預(yù)銷(xiāo)售商品住房 2512套，面積9.49萬(wàn)M2，較上年同期相比分別增長(zhǎng)了46.47%和67.39%， 9999 9 高價(jià)位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均價(jià)水平。 4、新建商品住房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象狀況 2005年1-5月南昌市市區(qū)交易的91.6萬(wàn)M2商品住宅中，南昌市居民購(gòu)買(mǎi)的為 67.1萬(wàn) M2，

17、比重達(dá)73%;外地居民購(gòu)買(mǎi)的為 24.5萬(wàn)M2，比重為27%。 近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善， 作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其它地市的人士紛紛前來(lái)購(gòu)房 置業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升。 從購(gòu)房目的來(lái)看，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上升。置業(yè)投資的比重的增大， 一方面說(shuō)明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購(gòu)房比重增長(zhǎng)過(guò)快，對(duì)南昌 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展有一定的負(fù)面影響。 5、商品房空置情況 9.22萬(wàn)M2，較上年同期下降 19.81%，其中商品住 從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施 2005年1-

18、5月南昌市商品房空置面積 宅空置5.44萬(wàn)M2，較上年同期下降 20.6%。 不 全、設(shè)計(jì)落后等。 6、存量房交易狀況 8707套，同比增長(zhǎng)24.85%，面積75.08萬(wàn) 8014套，面積64.10萬(wàn)M2，分別較上年增 26.74萬(wàn)M2，較上年同期分別增長(zhǎng)20.78%和 2005年1-5月南昌市市區(qū)共完成存量房交易 M2，較上年同期增長(zhǎng) 11.41%，其中存量住房 長(zhǎng) 19.50% 和20.44%，房改房上市交易 3917套，面積 19.21%。 10101010 者所 有） 10 受6月1日起2年以?xún)?nèi)二手房交易征收全額營(yíng)業(yè)稅政策的影響，5月份存量住房交易大 幅增長(zhǎng)，市區(qū)共成交 2283套，較

19、上年同月增長(zhǎng) 67.99%，交易面積19.66萬(wàn)M2，較上年同 月 增長(zhǎng) 61.63%。 四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)判 1、市場(chǎng)總結(jié) .市場(chǎng)總體發(fā)展較為穩(wěn)定，受政策影響不明顯。新建商品房供求基本保持平衡，價(jià)格較2004 年同期穩(wěn)定上漲。 .新建商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，適合百姓居住的經(jīng)濟(jì)型住房比例還有待提升。 .存量房市場(chǎng)近期表現(xiàn)強(qiáng)勁，成交量迅速激增。 .購(gòu)房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購(gòu)房趨于合理范圍。 2、趨勢(shì)預(yù)判 .政策影響性將逐漸顯現(xiàn)，隨著6.1征收營(yíng)業(yè)稅政策的實(shí)施，二手房交易量會(huì)有所下降。 .新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型住宅上市量將有所上升。房型面積適當(dāng)

20、下降， 銷(xiāo)售價(jià)格上漲幅度減小。 .在宏觀(guān)調(diào)控政策下，南昌購(gòu)買(mǎi)人群將趨于理性，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場(chǎng)青睞。 .宏觀(guān)調(diào)政策將抑制高檔住宅市場(chǎng)，對(duì)普通商品房，特別是低價(jià)住宅會(huì)采取政策性鼓勵(lì)。 11111111 者所 有） 11 第二章南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基礎(chǔ)分析 1、南昌總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 13.80% 15.50% 16.50% 16% 12.00% 13.00% 14.00% 15.00% 16.00% 17.00% 2002 年 2003 年 2004 年 2005年一季度 南昌2002年一一2005年經(jīng)濟(jì)狀況 南昌經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速發(fā)展，2003年全國(guó)“

21、非典”肆虐之時(shí)，南 昌經(jīng)濟(jì)仍勢(shì)不可擋，并以16.5%增長(zhǎng)幅度達(dá)到歷史最高點(diǎn)。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出 臺(tái)猶如一張溫床，滋潤(rùn)著南昌各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2004年，南昌經(jīng)濟(jì)以16.5%的增長(zhǎng)幅度, 高 居全國(guó)27個(gè)省會(huì)城市中二甲的位置，南昌正逐步被熟悉和關(guān)注，同時(shí)日益高漲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 給 根據(jù)國(guó)內(nèi) 南昌的城市建設(shè)帶來(lái)勃勃生機(jī)。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 12121212 者所 有） 12 外研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，并隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng) 而波動(dòng)，且呈現(xiàn)出相當(dāng)明顯的1 2年的滯后效應(yīng)，南昌多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得房地產(chǎn)發(fā)展 基 礎(chǔ)牢靠，未來(lái)前景看好。 2、

22、居民收入分析 2002年一2005年南昌市居民人均可支配收入表 表2 2 指標(biāo) 年份 人均可支配收入 （元） 收入漲幅 7021 13.1% 2002 年 7793 11% 8744 12.2% 2003 年 2004 年 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 人均可支配收入水平的高低，決定著購(gòu)買(mǎi)力的大小和支付能力的增強(qiáng)。對(duì)于房地產(chǎn)投資 來(lái)說(shuō)，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展空間和購(gòu)買(mǎi)群體的大小。南昌居民 人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。 3、人口狀況分析 城市的人口，決定著一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求總額。根據(jù)南昌統(tǒng) 計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料，

23、2003年底，南昌市戶(hù)籍總?cè)丝诩s為450.77萬(wàn)人，到2004年底再次統(tǒng)計(jì)時(shí)， 戶(hù)籍人口增加10萬(wàn)，若按2003年人均住房面積18 rf的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，人口增長(zhǎng)對(duì)住房市場(chǎng) 將直 13131313 者所 有） 13 接產(chǎn)生近180萬(wàn)rf的潛在需求。同時(shí)人口的增長(zhǎng)也意味著城市化，南昌城市化進(jìn)程腳步的 加 快，將有力拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。 結(jié)論： 南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持 續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力；人民生活水平的日益提高，城市化進(jìn)程腳步加快將使南昌房地產(chǎn) 市場(chǎng)需求總量不斷增加， 也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、 有序發(fā)展的外在拉力，總體看來(lái)，南昌房 地產(chǎn)運(yùn)行基礎(chǔ)牢

24、靠。 二、南昌房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位 南昌國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值對(duì)比 表2 1 指標(biāo) 年份 生產(chǎn)總值 （億元） 比上年增長(zhǎng) 其中房地產(chǎn)業(yè)的 生產(chǎn)總值（億元） 房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 占生產(chǎn)總值的比例 2002 552.37 13.8% 13.01 2.3% 2003 636 15.1% 27 4.2% 2004 770.46 16.5% 42 5.4% 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 數(shù)據(jù)顯示，南昌房地產(chǎn)業(yè)在南昌整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位日益凸顯，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)值已經(jīng)越來(lái) 越大，政府出臺(tái)的2004年南昌房地產(chǎn)分析報(bào)告表明南昌房地產(chǎn)業(yè)正成為南昌支柱產(chǎn)業(yè) 之 一，并受到政府的強(qiáng)烈關(guān)注。地位決定

25、未來(lái)，類(lèi)似南昌這種經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，財(cái)政收入低微、 產(chǎn)業(yè)生存能力差的城市，絕不會(huì)輕易放棄房地產(chǎn)這個(gè)新新高效產(chǎn)業(yè)，南昌市政府也必將抓住 此次契機(jī)，不斷加強(qiáng)監(jiān)管力度，制定更多、更合理的政策來(lái)維護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng) 14141414 者所 有） 14 遠(yuǎn)發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為南昌經(jīng)濟(jì)的重要支撐，有了政府導(dǎo)向，南昌房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展 將更有保障。 三、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧 內(nèi)容供應(yīng)量成交量供求比 年 110 萬(wàn) 122 萬(wàn) 1: 1.09 年 250 萬(wàn) 203 萬(wàn) 1 : 0.8 年 211 萬(wàn) 244.82 萬(wàn) 1 : 1.16 數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 年數(shù) 200

26、2 2003 2004 說(shuō)明： 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 南昌市總體供大于求，2003年市場(chǎng)供過(guò)于求的原因有三點(diǎn)，一是在 2001年、2002年南 昌房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象面前，特別是2002年的市場(chǎng)形勢(shì)證明，帶給更多開(kāi)發(fā)商信心，老開(kāi) 發(fā) 2003年市場(chǎng)供應(yīng)的空前 企業(yè)紛紛擴(kuò)大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導(dǎo)致 增 供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購(gòu)房需 縮短了 市場(chǎng)出 “121”號(hào) 長(zhǎng)；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位高， 求；三是在2003年大記事中，非典橫行，整個(gè)“ 5.T房地產(chǎn)黃金銷(xiāo)售周期被錯(cuò)過(guò)， 全年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)間。 在市場(chǎng)供應(yīng)不斷增加， 實(shí)際需求又日益縮

27、小的不利條件下， 新短期的供大于求也是在所難免，然而，一場(chǎng)席卷全國(guó)的（國(guó)務(wù)院“18 ”號(hào)文件， 叮叮小文庫(kù) 文件兩條）宏觀(guān)調(diào)控政策出臺(tái)， 猶如一場(chǎng)及時(shí)雨，市場(chǎng)很快平靜下來(lái)， 很大程度上確保了南 昌2004年房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)需求再上新臺(tái)階。 15151515 者所 有） 15 2、房地產(chǎn)價(jià)格分析 中部五省會(huì)城市2004年收入房?jī)r(jià)對(duì)比表 城市 內(nèi)容 南昌武漢長(zhǎng)沙合肥鄭州 可支配收 入 8744 元 9564 元 11021 元 8610 元 9667 元 商品住 宅 均價(jià) 2321 方米 2836 方米 2391 方米 2577 方米 2327 方米 房?jī)r(jià)收入 比 1: 0.26 1 : 0.

28、29 1 : 0.22 1 : 0.29 1 : 0.24 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 類(lèi)比中部五省會(huì)城市，南昌房?jī)r(jià)、收入比處于比較中間的位置，說(shuō)明根據(jù)南昌現(xiàn)有 的居民收入情況，商品住宅價(jià)格還是比較合理的。 3、未來(lái)市場(chǎng)增量分析 2004年，南昌市房地產(chǎn)投資完成85.2億元，占全省房地產(chǎn)投資 1/3 （全省房地 產(chǎn)投資完成242.84億元），占南昌市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)26.4%;南昌市商品房新開(kāi) 工面積達(dá)379萬(wàn)平方米，加上跨年度施工的項(xiàng)目，2004年南昌市商品房施工面積首次突 破1000萬(wàn)平方米，達(dá)1067萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 61.7%，其中商品住宅施工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，較

29、上年增長(zhǎng)43.8 %。超量的施工面積，預(yù)示著南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入全面 16161616 者所 有） 791 11 叮叮小文庫(kù) 16 爆發(fā)時(shí)期，同時(shí)伴隨而來(lái)的殘酷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其中住宅產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。 4、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群分析 表4 1 年數(shù) 內(nèi)容 2003 年 2004 年 南昌人購(gòu)買(mǎi)商品房比 例 78% 73% 外地人購(gòu)買(mǎi)商品房比 例 22% 27% 外地人購(gòu)買(mǎi)住宅比例 24% 26% 說(shuō)明：外地人購(gòu)買(mǎi)住宅比例是指外地人累計(jì)購(gòu)買(mǎi)總量占南昌當(dāng)年住宅銷(xiāo)售總量的比 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 南昌購(gòu)房人群的外延化，正是南昌高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展和南昌區(qū)位優(yōu)勢(shì)雙重作用的結(jié)果， 同時(shí)也受到外

30、地品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)連動(dòng)開(kāi)發(fā)效應(yīng)所帶來(lái)的部分外地追隨客戶(hù)影響。消費(fèi)人群 的擴(kuò)融，一方面將促使南昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)求新、求變，激發(fā)創(chuàng)新能力，提升整個(gè)行業(yè)的發(fā) 展水平；另一方面外來(lái)人所帶來(lái)的新的生活習(xí)性、生活方式將濡染南昌當(dāng)?shù)鼐用瘢嵘?居民生活品質(zhì)和對(duì)新事物的接受能力；三是外地購(gòu)房人群的加入，適當(dāng)?shù)耐鈦?lái)消費(fèi)需求 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，激活了市場(chǎng)熱度。在購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住 宅產(chǎn)品，此類(lèi)人群的增加，將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場(chǎng)。 5、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 2004年南昌市區(qū)合計(jì)預(yù)銷(xiāo)售商品住宅216萬(wàn)平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商 品房），其中均價(jià)在2000元/平方米以下的只有 31.85

31、萬(wàn)平方米，占總量的14.7%，全 17171717 者所 有） 17 部分布在離城區(qū)遠(yuǎn)的灣里區(qū)和昌北開(kāi)發(fā)區(qū)，單套建筑面積在95平方米以下的27.80萬(wàn)平 方米，占總量的12.9% ;均價(jià)在3000元/平方米以上的面積達(dá)到81.52萬(wàn)平方米，占總 量的37.7%，單套建筑面積在 150平方米以上的66.75萬(wàn)平方米，占總量的30.9%。統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不夠合理表現(xiàn)。每個(gè)城市中，購(gòu)房人群就 如同社會(huì)階層一樣，呈現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即普通購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)處在底層，是最多的，越向上， 高端客戶(hù)群就越少，正常的市場(chǎng)情況是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場(chǎng)上 普通住宅和中高檔住宅出

32、現(xiàn)倒掛，實(shí)屬不正常。但造成結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，有其特殊性， 南昌2004年的房地產(chǎn)項(xiàng)目中 70%的樓盤(pán)位于市中心，城市土地的稀缺性，直接導(dǎo)致了開(kāi) 發(fā)成本的增加，另外不少開(kāi)發(fā)商為追求價(jià)值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的 價(jià)格自然就只能針對(duì)市場(chǎng)高端客戶(hù)群。 在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會(huì)通過(guò)宏觀(guān)調(diào)控予以平和，高端住宅的政 策影響不可避免。同時(shí)相對(duì)有限的南昌高端客戶(hù)群，又正逐步被市場(chǎng)消化，高檔產(chǎn)品競(jìng) 爭(zhēng)已經(jīng)白熱化，未來(lái)市場(chǎng)再做高端產(chǎn)品似乎應(yīng)謹(jǐn)慎行事。受到市場(chǎng)抑制的中檔住宅產(chǎn)品, 特別是南昌城郊結(jié)合地帶的中價(jià)位住宅開(kāi)發(fā)適逢其實(shí)，普通住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)發(fā)展前景看 好。 6、南昌房地產(chǎn)銷(xiāo)售周期特征

33、分析 18181818 者所 有） 18 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 每一個(gè)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售周期特征是不同的，我們?cè)噲D通過(guò)南昌20032004年每個(gè)月 月份，其次是12月份，銷(xiāo)售最為暗淡的時(shí)期在 4月、8月、 成交量的狀況，來(lái)尋找市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)律，從而為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期制定尋找依據(jù)。南昌全 年的銷(xiāo)售黃金周期應(yīng)該是 6 9月三個(gè)月。 四、南昌二手房市場(chǎng)分析 南昌二手房市場(chǎng)成交量對(duì)比表 年數(shù) 內(nèi)容 萬(wàn)179.6萬(wàn) 244.82 萬(wàn) 2002 年 2003 年 2004 年 二手房成交量 54萬(wàn)99.81 新房成交量 122萬(wàn)203萬(wàn) 說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)針對(duì)的是純商品住宅類(lèi)型 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱

34、博才房地產(chǎn)代理有限公司 19191919 者所 有） 19 房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)之間是相互發(fā)展，相互促進(jìn)的，南昌房地產(chǎn)二 級(jí)市場(chǎng)的告訴發(fā)展正給一級(jí)市場(chǎng)的帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇。南昌二級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，說(shuō) 明兩點(diǎn)，一是南昌人購(gòu)房觀(guān)念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過(guò)“賣(mài) 舊買(mǎi)新、賣(mài)小買(mǎi)大”的方式來(lái)改善居住環(huán)境的需求。二是在當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下， 很多人不得不通過(guò)出售固定資產(chǎn)來(lái)改善居住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)抑制了二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展， 對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)也是不利的，未來(lái)南昌住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā) 展。 五、南昌土地市場(chǎng)分析 土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定

35、了未來(lái)商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量，研 究了土地市場(chǎng)，也就研究了未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。土地市場(chǎng)的供應(yīng)分析分為存量土地和增量 土地兩部分。 1、存量土地分析 根據(jù)南昌市國(guó)土部門(mén)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截止2004年底，南昌南昌市市區(qū)已經(jīng)出讓但未投入 開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地共 4000余畝（大部分為住宅性質(zhì)用地），其中很大一部分是因房屋拆遷 受阻造成不能按土地出讓合同約定的時(shí)限交付的土地，有消息透露，這部分土地將由政 府出面協(xié)調(diào)盤(pán)活，并盡快交于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，假定這部分土地的綜合容積率在2.0 （參照 2003、2004年南昌市中心出讓土地容積率），那么商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量將在530萬(wàn)平方 米左右，超過(guò)南昌 2004年的市場(chǎng)成交總量，如果這

36、部分土地同時(shí)開(kāi)發(fā)，再加上市中心現(xiàn) 有在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的后期推出量，未來(lái)南昌市中心房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈。 2、增量土地分析（國(guó)有建設(shè)用地） 增量土地主要是政府通過(guò)招、拍、掛的方式公開(kāi)向社會(huì)出售土地。在現(xiàn)有國(guó)家土地 政策下，開(kāi)發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費(fèi)用，兩年就要無(wú)償收回， 因此開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)在一年左右的時(shí)間進(jìn)行開(kāi)發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交 20202020 者所 有） 20 量就可以初步判定未來(lái)市場(chǎng)上新增商品房項(xiàng)目的總量。 .2004年南昌土地成交量 2004年南昌市共出讓成交商品房開(kāi)發(fā)用地24宗土地，出讓商品房開(kāi)發(fā)土地面積 1573.51畝，土地成交金額 25.89

37、9億元，出讓的土地總建筑面積約202.8萬(wàn)平米，預(yù)示 著2005年將有202.8萬(wàn)平米的增量房推進(jìn)市場(chǎng)，從出讓的土地用途來(lái)分析；純住宅用地 只占17.22%，商住綜合用地占了近83%，未來(lái)兩年的商業(yè)將有增加。從成交的區(qū)域分布 來(lái)看，主要分布在市中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。其中老城區(qū)最多，共成交11宗，面積 達(dá)881.96畝，其次為城南片區(qū)，共成交 5宗，總面積318.05畝，紅谷灘和高心開(kāi)發(fā)區(qū) 今年尚無(wú)一宗地出讓。通過(guò)土地出讓可預(yù)見(jiàn)，未來(lái)兩年的房地產(chǎn)增量市場(chǎng)將在市中心和 城南，地價(jià)繼續(xù)攀升，將會(huì)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。2004年土地成交的樓面地價(jià)， 延續(xù)了 2003年土地供應(yīng)成交的樓面地價(jià)走高

38、的趨勢(shì)，從土地供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，未來(lái)住宅的 中心化逐步向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)區(qū)域的調(diào)整將帶來(lái)商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，這將 促進(jìn)南昌房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 .2005年南昌土地成交量 2005年南昌市計(jì)劃出讓商品房用地4500畝，其中企業(yè)改制用地將不會(huì)受到南昌市年度 土地供應(yīng)計(jì)劃的限制，住宅用地分布在各個(gè)板塊，象湖圈140畝，青山湖460畝，紅谷 灘紅角洲地區(qū)1000畝，紅谷灘新區(qū)供應(yīng) 500畝，新建縣長(zhǎng)堎地區(qū) 300畝，南昌縣蓮塘地 區(qū)供應(yīng)300畝，灣里300畝，昌北200畝，高新200畝，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)將達(dá)到 500畝等。今年一季度實(shí)際成交土地1321.26畝，主要集中在紅谷灘地區(qū)，另外年內(nèi)還

39、 將有3178.74畝土地出讓?zhuān)绻@一指標(biāo)完成，今年的土地供應(yīng)將是2004年的3倍，土 地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯放量的趨勢(shì)，整個(gè)投資規(guī)模也將再次增大，對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲有很大 的促進(jìn)作用，同時(shí)是從整個(gè)土地供應(yīng)區(qū)位看，2500畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向 的轉(zhuǎn)移，對(duì)調(diào)整南昌未來(lái)商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。 21212121 者所 有） 21 六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析 1、各區(qū)域預(yù)、銷(xiāo)售面積分布 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 從2004年南昌各行政區(qū)銷(xiāo)售面積分布圖觀(guān)察，南昌的購(gòu)房區(qū)域主要集中在紅谷灘新 區(qū)、西湖區(qū)、東胡區(qū)三個(gè)中心城區(qū)，占有整個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)量的77%，周邊各行政區(qū)銷(xiāo)量相對(duì) 分散，

40、市場(chǎng)占有率低。南昌客戶(hù)傾向市中心購(gòu)房的因素有三點(diǎn)：一是南昌中心城區(qū)供應(yīng) 量多，客戶(hù)選擇性大；二是市中心配套設(shè)施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對(duì) 滯后，現(xiàn)有條件難以滿(mǎn)足客戶(hù)的居住需求；三是南昌居民的購(gòu)房心理還比較保守，在城 里住慣的人不愿離開(kāi)，城市以外的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅(jiān)守“城市夢(mèng)”的傳統(tǒng) 束縛下，市中心仍是他們購(gòu)房的第一選擇。但是隨著市中心房?jī)r(jià)的日益高漲，市場(chǎng)供應(yīng) 的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，舊有的“城市夢(mèng)”觀(guān)念在經(jīng)濟(jì)支撐的現(xiàn)實(shí) 條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必然。 2、各區(qū)域預(yù)、銷(xiāo)售價(jià)格分析 22222222 者所 有） 22 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公

41、司 2004年南昌住宅交易價(jià)格表明，市中心房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)3000元/平方米，其中屬清山 湖的房?jī)r(jià)最貴，原因是它擁有城市中心稀缺的自然湖泊資源。臨近周邊的幾個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)中， 高新區(qū)售價(jià)最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購(gòu)買(mǎi)人群支付能力強(qiáng)，另一方面它緊靠清山 湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢(shì)，三是萬(wàn)科四季花城的先期進(jìn)入，提升了整個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)檔 次和區(qū)域形象。但是受到新近開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)較低、購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)入住率低、人氣不旺的影響， 區(qū)域房?jī)r(jià)上升的可能性已經(jīng)不是很大。 七、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式分析 南昌的房地產(chǎn)發(fā)市場(chǎng)雖然起步較晚，但在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的火熱浪潮中，特別是外 地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，很大程度上提升了南昌房地產(chǎn)行業(yè)的

42、發(fā)展水平，新的房地產(chǎn) 產(chǎn)品，新的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、新的地產(chǎn)概念頻現(xiàn)媒體，眼球效應(yīng)達(dá)到極至，營(yíng)銷(xiāo)方式上除了針 對(duì)傳統(tǒng)的個(gè)人購(gòu)房外，還針對(duì)了市場(chǎng)上比較特殊的企業(yè)團(tuán)購(gòu)群，這里通過(guò)對(duì)南昌團(tuán)購(gòu)房 地產(chǎn)產(chǎn)品的研究來(lái)歸納客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)取向。 1、南昌居住主題公園 樓盤(pán)名稱(chēng)南昌居住主題公園 售樓電 話(huà) 5999999 5989898 23232323 者所 有） 23 項(xiàng)目地址 南昌象湖新城中心區(qū)金沙大 道 售樓地 址 南昌象湖新城中心區(qū)金沙大 道 投資商利嘉上海股份公司開(kāi)發(fā)商 南昌平海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司 代理商 江西新德安房地產(chǎn)顧問(wèn)有限 公司 物管公 司 居住主題公園物業(yè)公司 占地面積1400畝 建筑面 積 1000

43、0 戶(hù) 框架容積率1.26 歐陸風(fēng)格 物管費(fèi)多層0.7元/月/ m： 130萬(wàn)平方米 建筑類(lèi)別 多層、小高層、花園洋房、別 墅 總戶(hù)數(shù)約 建筑結(jié)構(gòu) 建筑風(fēng)格 綠化率41.6 % 交通狀 況 乘25路長(zhǎng)班到終點(diǎn)站下 停車(chē)位3600個(gè) 配套設(shè) 施 中央景觀(guān)花園、室外游泳池、 人工沙灘、植被、商業(yè)街、 燒烤區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂(lè) 場(chǎng)、滑板公園、高爾夫練習(xí) 場(chǎng)等 主力戶(hù)型 二房(83.72-91.12 m) 三房(107.79-116.56 m) 價(jià)格 多層均價(jià)2350元/ m 31 別墅均價(jià)3300元/ rf 年開(kāi)工 推出時(shí)間 2004 開(kāi)盤(pán)時(shí) 間 2005年5月1 交付時(shí)間 2006 工程現(xiàn) 狀 全

44、面開(kāi)工建設(shè) 銷(xiāo)售情況一期約3000套銷(xiāo)售已過(guò)95% 客戶(hù)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、東航等單位團(tuán)購(gòu) 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 2、正榮大湖之都 24242424 者所 有） 24 樓盤(pán)名稱(chēng)正榮大湖之都 售樓電 話(huà)6612666 項(xiàng)目地址 南昌縣南蓮路“墨山立交” 以西 售樓地 址 站前西路437號(hào)（海關(guān)對(duì)面） 投資商正榮集團(tuán)開(kāi)發(fā)商 南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限 公司 代理商天睿不動(dòng)產(chǎn)策略機(jī)構(gòu) 物管公 司 深圳市恒基物業(yè)管理有限公司 占地面積 建筑面 積 1600 畝 110 萬(wàn)rf 建筑類(lèi)別 建筑密度 建筑結(jié)構(gòu) 建筑風(fēng)格 多層、小高層、高層、別墅總戶(hù)數(shù)6800 21%綠

45、化率43 % 全框架/磚混容積率1.26 歐陸與現(xiàn)代風(fēng)格物管費(fèi)0.65元/月/rf 層高3米 交通狀 況 203、 230、 218 路 停車(chē)位 基本可達(dá)到一戶(hù)一個(gè)車(chē)位， 以賣(mài)為主，價(jià)格未定。 配套設(shè) 施 墨爾本公園、水上高爾夫、1500 米生態(tài)長(zhǎng)廊、3300米湖巖線(xiàn)、 水上風(fēng)車(chē)、噴泉、哥倫布航模 基地，2所世紀(jì)小學(xué)、4所幼兒 園，4所文化中心、5個(gè)多功能 會(huì)所、商業(yè)大街、水吧、村巴 站 主力戶(hù)型 二房二廳（ 三房二廳（ 價(jià)格 開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià) 80-95 rf) 120-135 rf) 1800 元/rf 均價(jià)2030元/ rf 推出時(shí)間 2004年6月16日正式開(kāi)工開(kāi)盤(pán)時(shí) 2004年12月12日

46、 25252525 有) 者所 25 間 計(jì)劃于2006年下半年竣工 現(xiàn)推一期南岸公園多層，銷(xiāo)售率過(guò)80% 交付時(shí)間 工程現(xiàn) 狀 建設(shè)中 銷(xiāo)售情況 客戶(hù)個(gè)人、清華泰豪等企業(yè)團(tuán)購(gòu) 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 3、團(tuán)購(gòu)房源特征 .地理位置上都與城市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)。 .項(xiàng)目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。 .小區(qū)內(nèi)景觀(guān)均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。 .傾向于小高層，團(tuán)購(gòu)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)售價(jià)。 .房型以緊湊的兩房、三房為主。 4、結(jié)論 福利分房的體制在中國(guó)已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企 業(yè)分房的觀(guān)念仍殘留記憶，特別是

47、一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的國(guó)有大中型企業(yè)為留住人才，不 惜通過(guò)分房來(lái)達(dá)到目標(biāo)。這部分客戶(hù)因購(gòu)房數(shù)量大，價(jià)格需求又相對(duì)適中，城郊項(xiàng)目是 他們購(gòu)買(mǎi)的主要對(duì)象，這就給城郊項(xiàng)目，特別是因地理位置不夠好導(dǎo)致銷(xiāo)售上存在一定 抗性項(xiàng)目，一次新的契機(jī)，因此只要針對(duì)這類(lèi)客戶(hù)群制定合理的營(yíng)銷(xiāo)方式，就可以吸引 他們，最終取得項(xiàng)目的銷(xiāo)售成功。 八、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié) 1、南昌經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴(kuò)容，給南昌房地產(chǎn) 26262626 者所 有） 26 業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來(lái)兩年南昌的大環(huán)境仍將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 2、南昌房地產(chǎn)業(yè)對(duì)南昌 GDP的貢獻(xiàn)已經(jīng)越來(lái)越大，并已成為南昌重要支

48、柱產(chǎn)業(yè)之一，以 房地產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位，政府必然會(huì)謹(jǐn)慎、合理的維護(hù)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，使南昌房 地產(chǎn)在政府的調(diào)控下，走健康發(fā)展的道路，我們認(rèn)為未來(lái)兩年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)定。 3、在過(guò)去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展活力，未來(lái)兩年將在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場(chǎng)需求將被進(jìn)一步激 發(fā)。 4、南昌商品住宅價(jià)格連年上漲，但漲幅趨緩，對(duì)比中部五省會(huì)城市的房?jī)r(jià)收入比，南昌 房?jī)r(jià)處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來(lái)兩年在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整 下，整體房?jī)r(jià)仍將上漲，但漲幅不會(huì)太大，估計(jì)年漲幅不會(huì)高于8%。 5、房地產(chǎn)開(kāi)工面積逐年增加，特別是 20

49、04年，新開(kāi)工超過(guò)1000萬(wàn)rf,增量之大，預(yù)示 著未來(lái)兩年南昌房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，市場(chǎng)細(xì)分，差別定位將是規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的主要手 段，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)水平將是一個(gè)重要考驗(yàn)。 6、在房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了不少隱患，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，房型面積 適中，價(jià)格相對(duì)平和的中檔住宅開(kāi)發(fā)量偏少，普通大眾的住宅需求被抑制，未來(lái)兩年， 大量普通住宅會(huì)逐步上市，緩解市場(chǎng)矛盾。 7、 南昌房地產(chǎn)的黃金銷(xiāo)售周期是6月和12月，銷(xiāo)售最為暗淡時(shí)期在 4月、8月、9月三 個(gè)月。 8、南昌商品房的外地購(gòu)買(mǎi)人群已經(jīng)接近三成，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品傾向住宅類(lèi)型，購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，他 們是南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，

50、這類(lèi)購(gòu)房群仍將增多。 9、二手房市場(chǎng)直逼新房市場(chǎng)，這也將刺激新房市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展，同時(shí)從側(cè)面反映出， 在現(xiàn)有住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級(jí)市場(chǎng)的整體發(fā)展，我們認(rèn)為，這一不利因 素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級(jí)市場(chǎng)將被再次激發(fā)，從而促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 10、南昌土地供應(yīng)的放量，存量土地的解禁開(kāi)發(fā)，都預(yù)示著南昌房地產(chǎn)將進(jìn)入高增量時(shí) 期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，但可以看到，未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移，未 27272727 者所 有） 27 來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步改變。 11、企業(yè)團(tuán)購(gòu)是南昌房地產(chǎn)銷(xiāo)售的又一重要對(duì)象，在購(gòu)買(mǎi)特征上傾向于城郊價(jià)格適中的 項(xiàng)目，未來(lái)郊區(qū)項(xiàng)目將逐步重視這類(lèi)客戶(hù)群

51、。 十、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析給本項(xiàng)目的建議 中檔、 1、在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)日益激烈和政府對(duì)高檔產(chǎn)品又宏觀(guān)調(diào)控的雙重壓力下， 中高檔產(chǎn)品將是未來(lái)開(kāi)發(fā)的主流，建議本項(xiàng)目在檔次定位上向中檔靠近。 2、抓住南昌6、12月份的黃金銷(xiāo)售周期，合理安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期。 3、本項(xiàng)目位于城郊結(jié)合地帶，區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)聚集，在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中若能爭(zhēng)取這些 企 業(yè)團(tuán)購(gòu)客戶(hù)，將極大促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 4、未來(lái)兩年南昌房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，本項(xiàng)目應(yīng)充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，重點(diǎn)在市場(chǎng)定位上錯(cuò)開(kāi) 競(jìng) 爭(zhēng)。 28282828 者所 有） 28 第三章高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、高新區(qū)區(qū)位分析 高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確

52、切的說(shuō)應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶，是 南昌城市化進(jìn)程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 二、高新區(qū)配套設(shè)施分析 高新區(qū)的城市定位是國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、 倉(cāng)儲(chǔ)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初 教育機(jī)構(gòu)外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿(mǎn)足區(qū)域居民的 生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。 三、高新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分布 29292929 者所 有） 29 居住講究氛圍，開(kāi)發(fā)講究聚集，高新區(qū)的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè)， 聚集項(xiàng)目較多，而萬(wàn)科四季花城因?yàn)榫o靠艾溪湖自成一個(gè)區(qū)域。高

53、新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè) 科技園，居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商品住宅項(xiàng)目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃, 這里也不可能成為住宅項(xiàng)目聚集的區(qū)域。受土地和住宅開(kāi)發(fā)特性的影響，高新區(qū)未來(lái)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進(jìn)。 四、高新區(qū)在售項(xiàng)目分析 1、高新區(qū)在售樓盤(pán)（主要） 30303030 者所 有） 30 表1 1 數(shù)據(jù) 來(lái)源： 樓 盤(pán) 項(xiàng)目 豐源天域 尚東大道 廬山花園 四季花城 新城國(guó) 際商都 開(kāi)發(fā) 商 豐源房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 華龍房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā) 天驥物業(yè)萬(wàn)科地產(chǎn) 新城建 設(shè) 產(chǎn)品 類(lèi)型 小咼層、化 園洋房 多層、小咼 層、咼層、 酒店式公寓 多層、小咼 層、酒店式 公寓 多層、花 園洋房、 高層

54、小戶(hù)型 公寓 占地 面積 4.9 萬(wàn)n 4.2 萬(wàn)n 4 萬(wàn)n 66 萬(wàn)n 1.17 萬(wàn) nr 建筑 面積 7.44萬(wàn)rf 9.47萬(wàn)rf 11.8萬(wàn)怦65萬(wàn)怦6萬(wàn)怦 容積 率 1.5 2.1 2.3 1.1 4.0 綠化 綠 42% 40.53% 42% 53% 34% 房型 面積 花園洋房 (150257 rf)公寓 (95140 rf) 87213 rf 小高層 （111205 rf）酒店式 公寓（50 78） 多層 88 167 rf、花園 洋房135 rf左右、 4350 主力 戶(hù)型 兩房、三房 兩房、三 房 小高層（三 房、四房） 二房、三 房 標(biāo)間 戶(hù)數(shù)532戶(hù)798戶(hù) 160戶(hù)

55、（酒店 式公寓） 3411 戶(hù) 168 戶(hù) 房屋 均價(jià) 2700 (公寓) 2800 （花園 洋房） 報(bào)價(jià) （2800 300） 小高層2800 酒店式公寓 （3600） 多層 2850、花 園洋房 3300、咼 層 標(biāo)間 32 40 一一 廳61 tf、二室 一廳83 銷(xiāo)售 情況 60% （花園洋 房）15% （公 寓） 0 小高層 80%，酒店 式公寓 65% 75% （五 期） 已售100 套 備注 配套設(shè)計(jì)了 幼兒園、會(huì) 所和沿街商 業(yè) 籃球場(chǎng)、會(huì) 所、地下及 半地下車(chē) 位、商業(yè)風(fēng) 情街 會(huì)所，幼兒 園、商業(yè)街 會(huì)所、商 業(yè)街 瀚林園 雙語(yǔ)、藍(lán) 天學(xué)院、 單 位 房屋均價(jià)：元/平方米；

56、戶(hù)型面積：平方米 31313131 者所 有） 31 上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 2、在售重點(diǎn)樓盤(pán)分析 提及萬(wàn)科城市花園，在高新區(qū)，可以說(shuō)在整個(gè)南昌區(qū)都是無(wú)人不知，無(wú)人不曉，它是南 昌樓盤(pán)的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對(duì)高新區(qū)樓盤(pán)的檔次和區(qū)域形象的提升起 到了推波助瀾的作用。萬(wàn)科城市花園的成功絕不僅僅是它的品牌使然，更多的應(yīng)歸類(lèi)到產(chǎn)品 的品質(zhì)上。 1）項(xiàng)目成功的背景 .1000畝的土地規(guī)模給了萬(wàn)科足夠的思考、規(guī)劃和發(fā)展空間，他把它當(dāng)作一個(gè)城來(lái)對(duì)待， 可以做不同的產(chǎn)品形態(tài)來(lái)適應(yīng)不同的人群，可以通過(guò)合理的商業(yè)布局來(lái)引導(dǎo)居民生活， 也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢(shì)來(lái)建造精致的園林景觀(guān)，規(guī)模效應(yīng)十分明

57、顯。 .地塊所處的位置既是城郊結(jié)合地帶，發(fā)展前景看好，另外又是高新區(qū)的中心位置，能夠 吸引大量科技園區(qū)內(nèi)的高收入人群，區(qū)位條件優(yōu)良。 .緊鄰城市湖泊一一艾溪湖，超過(guò)3000米的湖岸線(xiàn)，給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源， 高調(diào)的身段一開(kāi)始就已經(jīng)注定。 .萬(wàn)科地產(chǎn)多年的大盤(pán)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，特別是城郊大盤(pán)的運(yùn)作，其全新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手法、內(nèi)部資源都 是其成功的重要因素。 2）產(chǎn)品規(guī)劃特色 .綜觀(guān)南昌市中心樓盤(pán)，第一感覺(jué)就是建筑密度大，樓間距小，私密性差，而萬(wàn)科以低密 度住宅面市，迅速吸引了廣大客戶(hù)的眼球。 32323232 者所 有） 32 .萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都比較善于用色，建筑外立面是直接呈現(xiàn)在客戶(hù)眼前的，合理的選擇

58、色 彩，合理的搭配色彩能給人耳目一新的感覺(jué)，該項(xiàng)目的給人的第一感覺(jué)就是這里是一個(gè) 充滿(mǎn)青春、充滿(mǎn)活力、充滿(mǎn)時(shí)尚的生活城，非常符合現(xiàn)代都市人的生活習(xí)性。 .戶(hù)型規(guī)劃上，當(dāng)市中心項(xiàng)目還在走大戶(hù)型，高價(jià)格的模式時(shí)，萬(wàn)科城市花園已改變成小 戶(hù)型、高價(jià)格的模式，在總價(jià)上優(yōu)勢(shì)明顯，瞬間得到客戶(hù)的關(guān)注。 .利用教育優(yōu)勢(shì)來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的項(xiàng)目不勝枚舉，屢試不爽，萬(wàn)科城市花園很精明的前期引進(jìn) 高新國(guó)際學(xué)校，不僅提升了樓盤(pán)的檔次，更得到廣大因孩子教育購(gòu)房客戶(hù)的響應(yīng)。 .巧借市政綠化為己所用。項(xiàng)目東面的市政綠化帶通過(guò)簡(jiǎn)單的修造，在視覺(jué)上并已成為小 區(qū)的組成部分。 .時(shí)尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會(huì)所給小區(qū)增色

59、的同時(shí)，更打消了客戶(hù) 對(duì)周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。 .在產(chǎn)品類(lèi)型上更不拘泥一格，規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排別墅、多層、高層，并在設(shè)計(jì)上合 理的組團(tuán)分隔，符合多樣客戶(hù)的需求。 .在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì)，建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)都能感到精雕細(xì)鑿。 .小區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)的部分少，更多的是水景和綠化，并在植物選擇和搭配上體現(xiàn)小區(qū)的四季 如春，整個(gè)小區(qū)給人的感覺(jué)就是綠意昂然。 .物業(yè)管理細(xì)致到位，處理事件及時(shí)，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶(hù)的贊賞。 五、高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 1、市場(chǎng)客戶(hù)群帶有明顯的區(qū)域特性，區(qū)域購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)占60%，市區(qū)客戶(hù)占30%，另外還有10% 33333333 者所 有） 33 的外地客戶(hù)，

60、從客戶(hù)身份看，教師居多，其次是園區(qū)內(nèi)的中高技術(shù)人員和領(lǐng)導(dǎo)，政府公務(wù) 員的比例也不少，購(gòu)房的區(qū)域性是它的第一大特征。 8090平方米。三房的面積范圍 2、市場(chǎng)供應(yīng)房型以?xún)煞?、三房為主，兩房的面積范圍在 在 105130平方米之間，市場(chǎng)銷(xiāo)售反映這類(lèi)房型符合市場(chǎng)客戶(hù)的需求，我們認(rèn)為隨著，住 宅價(jià)格的上揚(yáng)，緊湊房型將是未來(lái)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)。 3、區(qū)域產(chǎn)品類(lèi)型多樣，包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓，其中多層住宅 和 花園洋房相對(duì)受歡迎，其次是小高層，高層去化最慢，其中類(lèi)似酒店式公寓項(xiàng)目也受到大 量投資客戶(hù)的認(rèn)可。而且只要是超過(guò)7萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，產(chǎn)品形態(tài)一般超過(guò)三種，產(chǎn)品的 多樣性是其又一特征。 4、