三四線城市庫存過高：降息回暖可能性小

1、三四線城市庫存過高：降息回暖可能性小導(dǎo)讀：有研究機(jī)構(gòu)指出，此次降息短期將利好樓市，但長(zhǎng)期來看,是否能真正降 低房企融資成本、刺激購(gòu)房者購(gòu)房需求，仍屬未知。11月21日晚間,央行降息的決定傳來，得知這一消息后，在一上市房企南方某 省分公司供職的小聶，隨即在微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了這條新聞，并評(píng)論了三個(gè)字：“好消 息”。今年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，多個(gè)地方調(diào)控松綁，在信貸政策出現(xiàn)利好的 前提下,樓市“被刺激”的效果有限，房地產(chǎn)成交仍在低位徘徊。本次央行降息， 由于幅度大于以往的0.25個(gè)百分點(diǎn)，因此在一些房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)看來，這對(duì)于宏 觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“強(qiáng)心針”作用。這讓在上一輪“限購(gòu)取消潮”中未見

2、 希望的房企，似乎看到了真正的光亮。有研究機(jī)構(gòu)指出，此次降息短期將利好樓市，但長(zhǎng)期來看，是否能真正降低房 企融資成本、刺激購(gòu)房者購(gòu)房需求，仍屬未知。還有分析人士直言，三四線城市由 于庫存過高，通過政策刺激而全面回暖的可能性不大。購(gòu)房成本降低，房貸難度加大關(guān)于人們普遍關(guān)心的央行降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 連平分析：“（降息）加上因降息而帶來的按揭貸款利率下降，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市 場(chǎng)，并通過帶動(dòng)住房成交量上升而促進(jìn)消費(fèi)，降息也將起到穩(wěn)增長(zhǎng)的功效?！薄把胄?30 新政在很多城市并沒有落地，而這個(gè)政策直接給了購(gòu)房者真 正意義的優(yōu)惠?！毙帕x房屋分析師陳麗娜告訴記者 ，“ 10月份70大

3、中城市房?jī)r(jià) 指數(shù)中新建商品住宅環(huán)比均下降，二手商品住宅66個(gè)城市環(huán)比均下降，表明房貸 新政并未帶動(dòng)樓市的回暖。”“本次貸款利率下降幅度超過以往，并且采取非對(duì)稱性降息的方式，可能降低 企業(yè)貸款成本?！辨溂沂袌?chǎng)研究部張旭分析，對(duì)于購(gòu)房者而言，降息意味著減輕剛 需購(gòu)房成本。鏈家市場(chǎng)研究部算了一筆賬：貸款100萬元，以20年等額本息還款法計(jì)算，降 息后，按照首套房基準(zhǔn)利率政策，降息后月均還款為7251元,與調(diào)控前相比減少了 234元,若按照調(diào)整后貸款利率9折來計(jì)算,月均還款額為6899元,與調(diào)整前9折 相比大約減少了 205元,相當(dāng)于調(diào)整前8.45折。盡管如此,對(duì)于降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用，一些機(jī)構(gòu)

4、認(rèn)為“不應(yīng)過度奢望” CRIC研究中心在11月22日的報(bào)告中稱,盡管降息短期內(nèi)將會(huì)提振購(gòu)房者信心、 提升樓市成交量，但以往歷史證明，利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)成交的影響多為短期的，因 為利率支出對(duì)真正的購(gòu)房需求而言根本不是決定因素，無論是剛需還是投資客都 不會(huì)最終償還20年或者30年貸款,理論上的利息支出并不會(huì)影響購(gòu)房決定。此外，關(guān)于降息之后銀行對(duì)于房貸的政策優(yōu)惠，機(jī)構(gòu)的看法頗為審慎。張旭就 預(yù)計(jì)，降息對(duì)于銀行而言，預(yù)示著利潤(rùn)空間壓縮，因此在貸款利率下降的基礎(chǔ)上，首 套房利率折扣的力度很難再加大。這一點(diǎn)也引起了 CRIC研究中心的注意。該研究中心指出，此次降息為非對(duì)稱 降息，存款利率上浮區(qū)間進(jìn)一步放大至

5、1.2倍，因此銀行資金成本將進(jìn)一步提升，個(gè) 人房貸業(yè)務(wù)也必將大大壓縮金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)空間，這將直接影響銀行投放個(gè)人房 貸的積極性，購(gòu)房者要獲取優(yōu)惠利率將頗為困難。雖然購(gòu)房成本降低，但房貸的難度可能會(huì)加大，業(yè)內(nèi)人士分析。“由于這樣的非對(duì)稱降息，銀行的五年期存款利率和貸款利率利差繼續(xù)縮窄， 銀行是趨利的,這樣的情況必然減少個(gè)人房貸的投放?！笨硕鹬行姆治鰩煑羁?偉向本報(bào)記者分析稱，“短期看對(duì)于購(gòu)房者有利，但是長(zhǎng)期來看，若是沒有信貸額度 購(gòu)房者可能更加痛苦，畢竟許多購(gòu)房者都會(huì)提前還清貸款，這些實(shí)惠對(duì)他們還是有 限。”中小房企融資成本或不降反升此外,CRIC研究中心還認(rèn)為，非對(duì)稱降息和提升存款利率上浮空

6、間，對(duì)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)也存不利影響，即銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可能將不降反升，而 對(duì)于其他渠道如信托、基金、民間借貸等渠道而言 ，利率也同樣水漲船高，財(cái)務(wù)費(fèi) 用的增加無疑將進(jìn)一步削弱企業(yè)的盈利能力。“央行這個(gè)政策本身是針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言可能并不那么樂 觀?！睏羁苽ヌ寡裕笆紫茹y行業(yè)資金成本并未降低，而貸款利率下降，這樣對(duì)于銀 行利差縮小、對(duì)于銀行個(gè)人房貸投放力度和積極性都是一種打擊。就房企而言，央行非對(duì)稱降息將增加融資難度，這樣的融資困難將限制房企特別是中小房企的 發(fā)展楊科偉表示，對(duì)于大型房企而言，可能融資還會(huì)稍微便捷，本身具備更好的融 資能力;但是中小房企將會(huì)受到很大影響

7、，融資難將直接制約其發(fā)展速度和規(guī)模， 項(xiàng)目速度可能會(huì)減慢。“說到底，還是錢更貴了。成本提高對(duì)于房企可能是更大 的考驗(yàn)，自有融資能力的提高或許才是出路。”利好一線城市樓市“央行越降息、地方政府越救市，說明當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)依然相當(dāng)嚴(yán)峻，盡管 樓市接下來幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，但是，一波行情之后壓力會(huì)更大，尤其是對(duì) 于大多數(shù)二線、三四線城市來講，庫存偏大、去化周期偏長(zhǎng)的問題遲早還是會(huì)暴 露出來?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉告訴記者。楊科偉表示，短期去庫存很有效果，但是長(zhǎng)期而言，這個(gè)政策還是加劇了樓市 去庫存難度。剛剛過去的周末，上海很多樓盤人氣增加不少，陽光城麗景灣周末開盤當(dāng)天認(rèn) 籌約100套。“很多樓盤

8、也感覺價(jià)格更加堅(jiān)挺，明顯感覺到這周的熱情更加高漲?！?購(gòu)房者劉女士告訴記者。張宏偉表示，對(duì)于樓市來講，在央行降息等政策刺激之下會(huì)出現(xiàn)一波入市的行 情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚 至對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市） 來講會(huì)出現(xiàn)小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。在2008年周期中，降息始于2008年9月,當(dāng)時(shí)日均成交量大約在30萬平方 米，從9月份到12月份,成交量持續(xù)上升,2009年12月,日均成交量約為85萬平 方米，即使是在行業(yè)傳統(tǒng)淡季的69月份，日均也有50萬70萬平米。在2012年周期中，盡管降息是從2012年6月開始的,但

9、從2011年12月開始, 連續(xù)3次降準(zhǔn)（2011年12月、2012年2月、2012年5月）,因此，該輪周期的起點(diǎn) 應(yīng)該是2011年12月,在此之前,日均成交面積連續(xù)6個(gè)月徘徊在40萬平方米左 右,而降準(zhǔn)開始后，成交量同樣是持續(xù)上揚(yáng),2012年12月,日均成交量約為80萬平 方米。以上是成交絕對(duì)量的情況，從相對(duì)量來看，降息對(duì)成交的影響效果更為顯著， 統(tǒng)計(jì)局的月度數(shù)據(jù)顯示，降息降準(zhǔn)后,商品住宅銷售面積累計(jì)同比增速在短期內(nèi)即 由負(fù)轉(zhuǎn)正，并且轉(zhuǎn)正后增幅擴(kuò)大至很高的水平。張大偉指出：“一二線城市,（受政策利好影響）樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，但三四 線因?yàn)閹齑娼^對(duì)值過高，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。”（選自：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）北國(guó)風(fēng)光， 千里冰封