房地產(chǎn)項目可行性研究報告---副本

1、第1頁共53頁第1章總論 .31.1.項目背景與概況 .31.2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .71.3.問題與建議 .8第2章項目投資環(huán)境與市場研究 .92.1.投資環(huán)境分析 .92.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析.112.3.銷售預(yù)測.152.4.營銷策略.19第3章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 .213.1.建設(shè)規(guī)模.213.2.項目概況現(xiàn)狀 . 213.3.項目建設(shè)條件 . 22第4章建筑方案.264.1.設(shè)計依據(jù).264.2.項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 . 264.3.項目總體規(guī)劃方案 . 274.4.建筑設(shè)計.284.5.結(jié)構(gòu)設(shè)計.294.6.給排水設(shè)計.30第5章節(jié)能節(jié)水措施 .325.1.設(shè)計依據(jù).325

2、.2.建筑部分節(jié)能設(shè)計.32第6章環(huán)境影響評價 .336.1.編制依據(jù).3362環(huán)境現(xiàn)狀.336.3.項目建設(shè)對環(huán)境的影響 . 346.4.環(huán)境保護(hù)措施.34第7章勞動衛(wèi)生與消防.357.1.指導(dǎo)思想.357.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施.357.3.消防設(shè)計.36第8章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 .388.1.組織機(jī)構(gòu).3882人力資源配置.38第9章項目實施進(jìn)度 . 399.1.項目開發(fā)期 . 3992項目實施進(jìn)度安排 . 399.3.項目實施過程控制措施 . 39第2頁共53頁第10章項目招投標(biāo).4110.1.工程項目招標(biāo)投標(biāo)概述 . 4110.2.工程項目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 . 4210.

3、3.招標(biāo)依據(jù) .4410.4.招標(biāo)范圍 .4410.5.招標(biāo)方式 .44第11章投資估算與資金籌措 .4511.1-投資估算 .4511.2.資金籌措 . 45第12章財務(wù)評價 .4712.1.項目評估依據(jù) . 4712.2.財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 .4712.3.財務(wù)評價 .4712.4.不確定性分析 .48第13章社會評價 .4913.1.項目對社會的影響分析 . 4913.2.風(fēng)險分析 .5013.3.社會評價結(jié)論 .51第14章研究結(jié)論與建議 .5214.1.可行性研究結(jié)論 .5214.2.建議 .52第3頁共53頁1/L項目背景與概況1、項目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號樓

4、）項目2、承辦單位概況單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司（外國自然人獨(dú)資）注冊資金：港幣2,000萬元單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路29號業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南?，F(xiàn)年43歲，自2001年3月 在加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986年分配到廣州廣鐵集 團(tuán)任職；1989年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作；1990年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副 主任；1992年起 從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華 樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)

5、，多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)家稱號。 期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦 繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司，任執(zhí)行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)一一湘江明珠。為 提高衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市品位貢獻(xiàn)力量。建設(shè)單位簡介：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在2006年中國中西部 招商會中引資過來的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開 發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部 等

6、，現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人 員，年開發(fā)能力為50萬多平方米。第4頁共53頁公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于1990年開始涉及房地產(chǎn)，并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā) 套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先 進(jìn)民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營企 業(yè)家”榮譽(yù)稱號，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)”。2006年3月，由衡陽市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊考察組一行5人親赴廣

7、東對湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向 單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花 園、陽光花園等四個樓盤。通過考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實力，具 備項目建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238 畝，按每畝70萬元估價(已完成征地拆遷)近17億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資7521萬元。3、可行性研究報告編制依據(jù)(D與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；(2)國家計委計辦投資2002 15號審定的投資項目可行性研究指南(試用版)；(3)國家發(fā)展改革委員會

8、、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三 版)；(4)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例；(5)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法。4、編制范圍依據(jù)國家有矢政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織 管理、項目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全 面論證和研究。5、項目提出的理由項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促 進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì) 第5頁共53頁發(fā)展的支柱產(chǎn)

9、業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用約15-2個百分點(diǎn)。衡陽房地產(chǎn)占GDP勺比重還將快速上升，對GDP勺貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國家有尖部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全勺住 房，住房消費(fèi)占整個消費(fèi)勺比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右o我國居民住宅勺近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資勺帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)勺持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建 筑業(yè)列為國

10、家勺支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目勺建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勺需要o 項目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào) 研課題組向湖南省委、省政府提交勺“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總 報告中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)勺高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理 勺新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先勺現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美勺綜合生態(tài)區(qū)。衡陽作為“3+5”新型城市群建設(shè)勺中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng) 先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)勺輻射力，在以長株潭為中心勺“ 3+5”城市群發(fā)展建設(shè)勺環(huán)境下，衡

11、陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽 城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能勺目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來10年內(nèi) 湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。目前，衡陽市勺人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡陽市人民勺居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別尖心勺問題之一。 同時，隨著衡陽經(jīng)濟(jì)勺發(fā)展和人民生活水平勺不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面勺要求也越來越 高，近年來實施勺房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號樓）項

12、目符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了“3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提 升城市品位都具有積極意義。第6頁共53頁 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開 就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是 國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長， 以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。據(jù)有矢權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位， 而住宅投資每增加10%大約可以拉動GD戌曾長0.5個百分點(diǎn)，則

13、可提供40多萬個就業(yè)崗位o 因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項目作為衡陽市重 點(diǎn)商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加衡陽市當(dāng)?shù)厣?會就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。6、 擬建地點(diǎn)本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江 風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目 與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京 珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、 預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號樓）項目擬在占地面積20,936.7平

14、方米的土地 上，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟（13號 樓）高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，層商鋪面積7419.1平方米，地下 停車場面積10,842平方米）。8、主要建設(shè)條件湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號樓）建設(shè)項目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一 部分，該項目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行，項目以建筑、自然 與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，把 第7頁共53頁衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中

15、心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤 路工程的建設(shè)。經(jīng)考 察，在中國2006年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項目進(jìn)行投 資建設(shè)，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉 區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相矢職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng) 光帶南段建設(shè)項目納入省、市重點(diǎn)項目。考慮到該項目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及 社會效益明顯，對該項目享受相尖優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)200620號文，“尖于湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細(xì)則的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍

16、內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報率確定補(bǔ) 償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投 資方實行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價。“已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價取得土 地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相尖文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市 天翔公司（原三機(jī)廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目單位數(shù)值1總用地面積m220,936.72規(guī)劃總建筑面積m m65,913.472.1其中：住宅建筑

17、面積m m47,652.32.2其中：12層商鋪建筑面積m m7419.12.3其中：地下停車場建筑面積m m108423建筑密度%24.44容積率2.635綠地率%38.36項目總投資力兀11,650.447財務(wù)凈現(xiàn)值力兀3,001.068財務(wù)內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動態(tài)投資回收期年0.88第8頁共53頁V 3問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)項目開發(fā) 程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。衡陽市房地產(chǎn)市

18、場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。第9頁共53頁第2章項目投資環(huán)境與市場研究2/L投資環(huán)境分析1、 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有尖政策2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加 值28,910億元，增長3.7% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長13.4% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328億

19、元，增長11.4% o第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7% 與上年持平；第 二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3 個百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長24.8%。在城 鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長31.1% ；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長 29.0% ；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長23.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18,010億 元，增長32.1% o商品房竣工面積58,236萬平方米，增長4.3%。

20、商品房銷售面積76,193萬 平方米，增長23.2%，其中商品住宅69,104萬平方米，增長24.7%。中央經(jīng)濟(jì)工作會議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過 熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn) 備金率提高一個百分點(diǎn)；同年門月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房 貸以戶為單位；1 2月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng) 來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸” 為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高

21、，同時各地政府在 房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn) 業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。2、項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況及管理、政策因素2007年，衡陽市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算）823.51億元，增長15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增長4.1% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增長20.2% ；第 第10頁共53頁三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增長17.3%。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比2000年增長213.8 %，翻了一番。近五年，是衡陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從2003年 的432.34億元，增加到20

22、07年的823.51億元，年均增長速度達(dá)到11.99%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生 明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2007年二產(chǎn)業(yè)占GDP勺比重達(dá)至40.73%,比2003年上升 5.23個百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占GDPt匕重較2003年下降0.55個百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖 2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動力397.5萬人，新增就業(yè)人員5.75萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 4.19萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。 物價總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi)價格總水平比年初上升5.27個百分點(diǎn)，其中，服務(wù)價格上 漲1.23個百分點(diǎn)。商

23、品零售價格上漲6.47個百分點(diǎn)。食品類價格上漲12.31個百分點(diǎn)。房屋 銷售價格上漲5.49%，其中商品房銷售價格上漲7.23%。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類 安全事故864起，同比下降14.88% ；死亡242人，同比下降26.89 %；億元GDP生產(chǎn)安全事 故死亡率為0.55，道路交通萬車死亡率10.1 ；煤炭百萬噸事故死亡率8.3 ；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬 從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率3.75，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度勺下降。2007年，衡陽市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口 728.83萬人，其中 城鎮(zhèn)人口 300.43萬人，增長11.8%；鄉(xiāng)村人口 428.4

24、5萬人，下降6.4%。人口出 生率 11.32%。，人口死亡率6.32 % o，人口自然增長率5.00%。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到 改善。 2007年衡陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。城市居民人均可支配收 入10681元，比上年增長16.54 %；扣除物價因素，實際增長10.7% o農(nóng)民人均純收入4885 元，增長14.53%，實際增長8.8%。城市居民人均生活消費(fèi)7608元，比上年增長15.3%，扣 除物價因素，實際增長9.5%儂村居民消費(fèi)3554元，增 長14.02%，實際增長8.5%。 2003-2007年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖6和圖7。社會 保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。年

25、末全市五項 社會保險擴(kuò)面19.31萬人次，參?？?cè)藬?shù)196.66萬人次，征繳基金17.26億元（含企業(yè)養(yǎng)老 保險清欠），支付各項保險待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險新增參保人數(shù)3.74萬人，參 加社會養(yǎng)老保險人數(shù)65.45萬人，其中職工數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬人;參加企業(yè)改 制保險勺單位155家，參 加失業(yè)保險勺職工人數(shù)13.04萬人;基本醫(yī)療保險勺參保人數(shù)達(dá) 50.87人，新增4.61萬人，其中職工34.79萬人，離退休人員16.09萬人。參加工傷保險人數(shù) 第11頁共53頁22.12萬人，參加生育保險人數(shù)35.09萬人。居民享受最低生活保險的對象共有20.18萬人， 城市

26、居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù)0.89萬人，基本做到應(yīng)保盡保。2007年，衡陽市固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會固定資產(chǎn)投資完成227.9億元，比上年增長28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第 二產(chǎn)業(yè)投資門49億元，增長52.4% ；第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增長10.8%，工業(yè)投入明 顯加大o全年工業(yè)完成投資114.9億元，比上年增長53.3% o其中制造業(yè)完成投資82.1億 元，占工業(yè)投資的比重為71.5% ；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn) 供應(yīng)業(yè)完成投資8.5億元，占工業(yè) 投資的比重為7.4% o社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長， 全

27、年完成投資額23.5億元，增長41.7%，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。2.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn) 主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)金融、文化教育中心，交通便利、配套完 善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、 商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米 左右。老 城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為1800-300

28、0元/平方米左右。 華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行 政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)矢搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā) 優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的， 片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生 活便利程度不斷提高。由于 片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大，檔次相對其他幾個區(qū)域要高，戶型面積上相對而言設(shè) 計比較合理，以三房為主力，一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房

29、旺銷，四房面 積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。 立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套 也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中彳氐檔次，主要通過價格優(yōu) 第13頁共53頁勢搶占市場份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價格相對比較低。第門頁共53江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著 這幾

30、年的 大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住 環(huán)境等都大大提升, 江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價格比較低， 但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標(biāo)。2、衡陽房地產(chǎn)投資分析2001-2007衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額（億元）從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2007年。2003年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說第14頁共53頁是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而2007年將這種

31、熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動， 兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下:年份2004200520062007房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）12.4813.2316.5923.51增長幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明顯，2006、2007年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于 衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開始興建的項目，只經(jīng)過 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。3、衡陽房地產(chǎn)供求分析1）供給分析L商品房施工面積（萬平方米）其中新開工面積（萬平方米）年份2004200

32、520062007商品房施工面積（萬平方米）248.14271.49311.58460.13其中新開工面積（萬平方米）81.4894.4283.99197.84新開工面積增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2007年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100萬平方米以上，尤其是新開工面 積增幅達(dá)135.55%,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增矢系，2007年可以算是一個不折不扣的 衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。2 ）需求分析第15頁共53頁2004-2007商品房銷售面積一覽表200520062007150100500二I商品房銷售面積（萬平方米）年份200520062007商品房施工

33、面積（萬平方米）86.35107.85120.92增幅14. 08%24. 90%12. 12%2004-2007商品房銷售總額一覽表I商品房銷售總金額（億年份200520062007商品房施工面積（萬平方米）9.6813.517.42增幅16. 04%39. 46%29. 04%從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大 的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。4、衡陽房地產(chǎn)市場特征分析:綜上所述，我們可以對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下： 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展尖系。 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 商品房供

34、給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何 項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。5、2008年衡陽樓市分析第16頁共53頁 衡陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，衡陽2008年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以 下特點(diǎn)：1 ）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項目的投 資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房

35、供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型 住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量 地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩 解土地供求的矛盾。2008年衡陽樓市走勢對衡陽房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股 市動蕩跌至3000點(diǎn)以下等丿溝況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的 勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提

36、高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本 的大幅度提升，所以2008年樓市房價依然有一定的上漲空間。2.3.銷售預(yù)測1、 項目需求分析本項目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個區(qū)，人口眾多，交通發(fā)達(dá)，但湘江以東尚沒有一個具 有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū)，在這里工作和經(jīng)商的人很多，火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工 廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的 不斷改善，帶來消費(fèi)的增 長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光 帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū) 位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文 共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新

37、的開發(fā)理念和居住生活方式打 造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚， 第17頁共53頁成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、項目銷售目標(biāo)群定位 本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。1）中鋼衡重企業(yè)職工 衡陽中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是 集科研、設(shè)計、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從1964年開始研制卷取機(jī) 卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機(jī)、

38、卷取 機(jī)。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積26000平 方米，固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達(dá)2.5億元。該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近3萬人，該部分客戶將會成為湘水明 珠購買主力客戶群，預(yù)計可購房800-1000套。2）衡陽鐵路部門職工衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃 一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購買主力客戶群。 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布 在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批

39、有購 買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多， 居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 三類客戶：周邊學(xué)校老師珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學(xué)、衡陽師范學(xué)院、衡陽工業(yè)大學(xué)、衡陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽財政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較 高，具有較強(qiáng)的購買能力。 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶 主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的 基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西 重新轉(zhuǎn)移到江

40、東。 五類客戶：衡陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特 別是別墅社區(qū)，對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作 第18頁共53頁為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名 人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。衡陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父 母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的 必將置業(yè)眼光

41、投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽房價目前在全國來講都偏低，2007年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格2700元/ m勺衡 陽現(xiàn)在的水平還不到2300元/川，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前 來公司 作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。銷售部計劃在項目開盤前進(jìn)行為期3個月的 蓄客期，計劃儲備客戶3000批以上。2、 銷售計劃鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計 劃。 銷售量一期工程1至3號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，總建面積6

42、5913.47 m,可銷售額約2.億； 銷售進(jìn)度本項目預(yù)計2008年10月初開盤：開盤后一個月內(nèi)，即至2008年門月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住宅，銷售金額約9000萬；開盤后三個月內(nèi)，即至2009年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅， 銷售金額約14億；開盤后六個月內(nèi)，即至2009年4月底，完成總銷售任務(wù)的80%，約298套住宅， 銷售金額約1.60億；開盤后九個月內(nèi)，即至2009年7月底，完成總銷售任務(wù)的90%，約335套住宅， 銷售金額約18億；第19頁共53頁開盤后十二個月，即至2009年10月底，完成總銷售任務(wù)的100%，約372套， 銷售金額約2億。3、 銷

43、售收入預(yù)測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相?dāng)長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2007年10月下旬，由省 建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家 統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房 住宅均價為2291元/平方米，衡陽的均價為1972.9元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城 市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為3709元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為1562元/平方米 以上。郴

44、州城區(qū)新建商品均價在1905元/平方米以上。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價低 于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā) 現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地 產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天 覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。這一階段全市 共完成開發(fā)投資61.29億元，完成土地開發(fā)面積117.81萬平方米，竣工房屋面積434.39萬平 方米，實現(xiàn)商品銷售額33.29億元o

45、 2007年開始進(jìn)入第三階段，衡陽樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展 后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。經(jīng)過前面兩個階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在 現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。 一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價 格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價還有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建 材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲； 最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽房價面臨快速 爆發(fā)的到來。2007年6月份時，衡陽商品房均價為1972.9元/平方米，但到年底

46、已經(jīng)突破 2000元/平方米，上漲勢頭迅猛。2）衡陽樓市價格現(xiàn)狀：第20頁共53頁根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，衡陽電梯樓價大致如下：中泰峰景均價3000元/平方米，愉景灣均價2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600元/ 平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。3）項目銷售價格定位：根據(jù)本項目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實現(xiàn)銷售均價不低 于2700元/ n?淇中1號住宅樓銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價2650元/平方 米，3號住宅樓銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方

47、米，3號 樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米，本項目預(yù)測 銷售總收入為65913.423萬元，詳見附表五銷售收入及稅金估算表。24營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略：1、推廣渠道 報紙廣告包括衡陽日報、衡陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推 新品前1-2周進(jìn)行3-4次推廣既可。 短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告 平臺，值

48、得周期性的高密度投放。 單張派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人集中，單張派發(fā)能起到良效。 營銷活動活動一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”?；顒佣骸皬V州炒房團(tuán)衡陽購房動”。活動三：“百年衡陽湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”。活動四：衡陽人說衡陽大型文化論壇。第21頁共53頁活動五：系列名人講座?；顒恿汉怅柸苏f衡陽大型文化論壇2、媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會配 合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動，擴(kuò)大在衡陽的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個月后，

49、公司會盡 快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。路橋廣告：貫穿項目營銷始終。影視廣告：開盤前一個月高密度投放，開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。衡陽報 紙：開盤前一月投放3-4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行 的推廣方式，力求單張波及到衡陽的每一個角落。短信推廣：一般一個月派發(fā)4-6 次，開盤前每周發(fā)送2-3次。公尖活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行1-2場，開盤后視銷售情況舉行。第22頁共53頁第3章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件3工建設(shè)規(guī)模本項目總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方

50、米，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63,建設(shè)密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為3棟（13號樓）高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。32項目概況現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路 口。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗 高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風(fēng) 水寶地羅冒已辛匸鋅第23頁共53頁2

51、、土地權(quán)屬類別和土地狀況本項目開發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號地區(qū)，面積為20,936.7平方米。 經(jīng)衡陽市人民政府國用（2006）第A102843號國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住 宅用地。本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。3.3.項目建設(shè)條件1 、地形、地貌、地震情況衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊LU地，內(nèi) 鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構(gòu)成典型的盆地形勢。衡陽盆地南高北低。 整個盆地南面地勢較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡11 山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都

52、有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷 兩岸海拔高度均在1 00米以下。整個地形由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部降 低，呈現(xiàn)1000米，800-700米、400300米、150米四級夷為平面。地貌類型以崗丘為主。 四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。東部為羅霄山余脈天光III、四方山、園明坳；南部為南 嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊黒嶺、四明山、騰云嶺；西北 部、北部為大云Lb、九峰LU和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽盆地的 主體，面積3550平方公里。南部LU峰大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂L1I，海拔 1265米。西部LU峰多在海

53、拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。東北部除 南岳衡Lb外，一般地面高程在海拔300米500米。市境最高點(diǎn)為衡Lb祝融峰，海拔1290 米，最低點(diǎn)為衡東的彭陂港，海拔只有39.2米。整個地形比降為7.9% o o地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占 4%。境內(nèi)有河長5公里或流域面積1 0平方公里以上的江河溪流393條，總境長達(dá)8355公 里，河網(wǎng)密度為每平方公里0.55公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次 流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長226公里。境內(nèi)流域 面積在3000平

54、方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洙水。水電資源理論蘊(yùn)藏量 第24頁共53頁87.61萬千瓦，可供開發(fā)量64.17萬千瓦。衡陽資源豐富，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬 之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲量第25頁共53頁18.4C3.5C28.3C29C38.7C1660.4mm150天192.5mm81%75%2.7m/s夏季 NNW 2.6m/s冬季 NNW 2.8m/s23m/s10cm5cm豐富5在國內(nèi)外占有重要地位。根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖(GB18306-2001，該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)

55、(9) V0.05，地震動反應(yīng)譜特征周期為0.35s ,對照地震基本烈度VW度，屬弱震區(qū)。2、氣候條件衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣 溫為16- 18C,日照時數(shù)1300-1800小時，無霜期長達(dá)260- 310天，自然資源極為 豐氣溫年平均氣溫一月份氣溫七月份氣溫極端最低氣溫極端最高氣溫 降水量年平均降水量年降雨天數(shù)日最大降水量 濕度最冷月平均相對濕度最熱月平均相對濕度 風(fēng)風(fēng)速年平均值主導(dǎo)風(fēng)向30年一遇最大風(fēng)速 最大積雪深度 最大凍土深度全年日照時數(shù)1717. Oh 3、水文地質(zhì)第26頁共53頁衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成?？傞L60

56、3公里的36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水 34.62億立方米，地下水6.3億立方米。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年 平均徑流深度的變化范圍在550-700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣 水、涓水到衡陽市總匯集面積達(dá)7.72萬平方公里，總量為581.34億立方米，客水為本地水的 18.5倍。但客水資源目前只利用了 3億立方米o(hù)4、交通運(yùn)輸條件衡陽交通發(fā)達(dá)，在全國45個公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯 于市區(qū)，開工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)

57、代 化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列12萬輛。公路縱橫交錯、四通 八達(dá)，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽T接，北京至廣州的1 07國道、衡陽至廣西憑祥的 322國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞 庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級輪船。市區(qū)距長沙黃花國際機(jī)場約170公里，行程約2小時。衡陽作為全國45個公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洙水等河流。近些年來，衡陽市大 力發(fā)展水路運(yùn)輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入 手，

58、切實加強(qiáng)水路航道港口建設(shè)，實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條件風(fēng)水有云：宅居者“藏風(fēng)聚氣，得水為上”，項目在地域上凈水面寬幅長達(dá)約800米，屬湘 江衡陽段最為寬闊之地，水脈綿長而流遠(yuǎn)，整體呈江水環(huán)抱之勢，處態(tài)不凡，俯瞰廣遠(yuǎn)，吞吐萬 匯，斂氣納財，乃物阜人豐之天象，足以世襲湘江千年貴胄氣脈。本住宅開發(fā)項目位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光 帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望，今日的 東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天 地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中

59、國人所追求的理想居家 之地。第27頁共53頁6、施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的 水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就 能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不 成問題，施工所需場地、 施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策環(huán)境本項目的建設(shè)符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡 陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升 城市品位都具有積極意義。目前，衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小

60、組， 由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相尖職能部門的領(lǐng)導(dǎo) 及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯， 區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)200620號文，“矢于湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細(xì)則的通知，將 本項目納入省、市重點(diǎn)項目，享受區(qū)政府給予的有尖有尖優(yōu)惠政策。第28頁共53頁4/L設(shè)計依據(jù)1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB50180-932002年版）2 2、民用建筑設(shè)計通則GB50352-20053、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50045-95第4章建筑方案4、 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范GB50067-975、 城市規(guī)劃