宿遷中豪營銷執(zhí)行報告

1、 宿遷中豪 2011年營銷執(zhí)行報告 report on the implementation of marketing 一、10年市場回顧及11年展望 二、10年項目總結 三、11年營銷目標 四、11年推售策略 五、11年營銷策略 六、11年推廣策略 七、11年展示策略 九、營銷費用預算 回顧歷史 我們要做什么 我們該怎么做 八、11年客戶策略 part 1 10年市場回顧 11年市場展望 宏觀政策 宏觀市場 宿遷住宅全年銷售情況 政府持續(xù)出臺調控政策,力度不斷加強，經(jīng)濟手段和行政措施并用。 政策環(huán)境 細讀“國八條” 總結：本次調控明確房價控制目標，限購范圍更廣且更加嚴厲 重點1：對貸款購買第

2、二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利 率的1.1倍。各地根據(jù)實際在此基礎上還可以上調。 重點2：買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；各地要加快建立和完善 個人住房信息系統(tǒng)。 重點3：原則上對本地戶籍家庭限購2套房，對非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購1 套房，對非本地戶籍不又能提供社保及納稅證明暫停其購房。 重點4：落實“三類”住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。今年的商品 住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。 細讀“房產(chǎn)稅” 較低的稅率對持有成本增加不大，但對市場預期將產(chǎn)生影響。部分需求已受“國八條”限 購政策限制，因

3、而房產(chǎn)稅對購房需求總體影響不大。房產(chǎn)稅與“國八條”疊加，將加大試 點城市高端住宅市場的波動 短期影響不大，但將加大高端市場波動， 上海：僅針對新購且屬于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以內免征，非本市居民第二套住房無 免征）。稅基為交易價格的70%。稅率暫定0.6%，交易價格低于上年平均銷售價格2倍，稅率為0.4% 。應納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應征稅的面積單價70%稅率。 重慶：除針對新購高檔住房和“三無人員”新購第二套住房外，還對存量獨棟商品住宅征稅，稅率跨度 大。重慶對獨棟商品住宅、新購高檔住房（交易單價為上兩年平均交易單價兩倍以上）和“三無人員” （無戶籍、無企業(yè)、無工作）新購的第二

4、套普通住房進行征稅，并設計了不同的免稅面積。前兩類住房 稅率從0.5%-1.2%不等，后一類為0.5%。應納房產(chǎn)稅稅額=應稅建筑面積單價稅率。 2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源7.25萬億元，同比增長25.4%，增速較上月降低5.8個百分 點，也顯著低于2009年的44.2%。其中，國內貸款和個人按揭貸款增速在各類資金來源最低，是 開發(fā)企業(yè)資金來源增速顯著低于2009年的主要原因。 由于國內貸款和銷售回款（表現(xiàn)為購房者的定金及預收款和按揭貸款）增速的顯著下降（2010年 國內貸款和個人按揭貸款增速僅為10.3%和7.6%，而2009年分別為48.5%和116.2%），ipo或增 發(fā)通道又

5、基本“堵死”（2010年全年僅中駿置業(yè)和融創(chuàng)中國兩家開發(fā)企業(yè)ipo上市，太古、長甲中 途暫停ipo，萬科、招商等多家企業(yè)增發(fā)方案擱淺），開發(fā)企業(yè)紛紛通過票據(jù)融資、信托、債券等 方式拓展融資渠道 金融環(huán)境 資金狀況：國內貸款和個人按揭貸款增速大幅放緩，企業(yè)積極通過各種渠道籌集資金 2010年開發(fā)企業(yè)資金壓力有所上升，2011年將更加緊張。 土地市場 結論： 全年全國土地出讓金達2.7萬億，源自成交面積的增長，土地供應計劃完成率近70% 2010年120個城市住宅用地成交面積同比增長31.2%。 2010年120個城市住宅用地樓面地價為1818元/平方米，同比上漲6.1% 房產(chǎn)市場 結論： 201

6、0年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長超三成，增幅較2009年提高17.1個百分點 市場銷售絕對水平創(chuàng)歷史新高，但增速顯著下降 房價：全年銷售均價漲幅明顯低于2009年和2010年1-4月 在一系列調控政策的影響下，2010年全國房價漲幅得到明顯抑制。全國商品房和住宅 銷售均價分別為5029元/平方米和4724元/平方米，分別同比上漲7.5%和5.9% （2000-2009年平均漲幅約9%），而在2009年分別為23%和25%，2010年1-4月均 超過13% 2010年 宿遷住宅成交情況統(tǒng)計一覽表 2010年 宿遷商業(yè)成交情況統(tǒng)計一覽表 2010年銷售套數(shù)銷售面積銷售金額（萬） 均價（元/平方米

7、） 1月1917200037.358870.162942.96 2月1305137865.938282.742776.8 3月1567164657.144979.752731.7 4月1809193523.758978.723047.6 5月1059115796.137522.23240.4 6月80280839.924288.983004.58 7月78280335.3726024.263239.45 8月1104112572.332865.122919.47 9月1248132130.848735.83688.45 10月2317256977.299147.563858.22 11月144

8、5161498.655066.173409.7 12月3024321701.7126249.43924.423 2010年銷售套數(shù)銷售面積銷售金額（萬）均價 1月35029758.1313839.574650.69 2月39424361.989636.713955.63 3月46634938.9814188.544060.95 4月52843558.4918622.984275.39 5月63338716.815620.44034.5 6月36829389.4511064.163764.67 7月30228133.5910852.173857.37 8月37026041.4714275.365

9、481.78 9月44733102.7617318.345231.69 10月42027946.1913499.794830.63 11月66352861.929188.085521.57 12月94076565.6936918.064821.75 10.4調控政策點 結論：成交情況基本趨穩(wěn)定，兩年的12月份都迎來銷售高峰，同時受政策調控，短期內會有 市場觀望形成的短暫回落，但是不會影響未來的趨勢。 結論：成交均價穩(wěn)步上揚，市場受大環(huán)境的影響短期內量會下跌，但是價格走勢整體穩(wěn)步上 揚趨勢不變。 2011宏觀政策展望 2011宏觀市場展望 2011宿遷市場展望 此次調控政策密度、嚴厲程度超出市場

10、預期，特別是明確提出“房價控制目標”，加 上限購措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預期，特別是購房者（包括 投資者）對未來房價上漲的預期將因此得到顯著抑制。 另一方面，二套房首付提高、營業(yè)稅征收從嚴、加息等政策也將大大增加購房者的資 金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風險，抑制投資投機性需求的 釋放。 綜合來看，一系列政策將對市場需求產(chǎn)生顯著影響，特別是35個大中城市和更多可能 實行限購政策的城市，市場需求將得到顯著抑制。 供給： 新購土地和開工項目的入市，市場供給將持續(xù)上升 需求： 35個大中城市需求受到顯著抑制，帶動全國銷售面積下降 價格： “控制目標”和限購令促使

11、房價趨穩(wěn)，可能出現(xiàn)結構性下調 預期：1、短期內市場量價調整不可避免。 2、中長期政策：房產(chǎn)稅試點和限購范圍將逐步擴大 結論：大部分受訪者，對宿遷未來市場持著樂觀態(tài)度，認為繼續(xù)上揚的比例將近70%。 part 2 10年項目總結 成交客戶區(qū)域 客戶認知渠道 客戶置業(yè)次數(shù) 客戶職業(yè) 客戶關注點 客戶付款方式 以宿城區(qū)最多，其次為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、宿豫區(qū)， 共71%；其他以睢寧、未知區(qū)域客戶居多。 客戶認知渠道 客戶置業(yè)次數(shù) 客戶職業(yè) 客戶關注點 客戶付款方式 1、車載媒體，占17.28%，效果與性價 比最高； 2、朋友介紹約有16.54%，且誠意度比 其他渠道要高； 3、通過展會吸引了一定的客戶，約有

12、11.95 %。建議后期可繼續(xù)利用該渠 道； 4、平面廣告中，僅宿遷晚報較明顯，其 他報紙媒體均較弱。 成交客戶區(qū)域 成交客戶區(qū)域 客戶認知渠道 客戶置業(yè)次數(shù) 客戶職業(yè) 客戶關注點 客戶付款方式 不難發(fā)現(xiàn)，來訪客戶中首次 置業(yè)的和二次改善性置業(yè)的 客戶比例高達84.19%，表明 項目客戶群體剛性需求較高。 來訪客戶區(qū)域 客戶區(qū)域分布 客戶認知渠道 客戶置業(yè)次數(shù) 客戶職業(yè) 客戶關注點 客戶付款方式 1.公務員人數(shù)最多，占到 17.28%。 2.其次是私營業(yè)主，占到 14.34%； 3.再次，企業(yè)高管占12.5%、 軍人占11.58%； 4.自由職業(yè)、老師、醫(yī)生、一 般職業(yè)、企業(yè)白領，該類人 群，

13、占到了34.56%。 客戶群多為中高層級工作族，購買力較強； 購買的剛性需求較強，購房行為務實。 來訪客戶區(qū)域 客戶區(qū)域分布 客戶認知渠道 客戶置業(yè)次數(shù) 客戶職業(yè) 客戶關注點 客戶付款方式 咨詢重點依次為 價格、地段、面積和戶型 來訪客戶區(qū)域 客戶區(qū)域分布 客戶認知渠道 客戶置業(yè)次數(shù) 客戶職業(yè) 客戶關注點 客戶付款方式 91%的客戶選擇按揭付款，一次性占到9%。 從整體的銷售情況來看，3房銷售情況最好，其次是2房， 這與目前項目的戶型配比完全吻合！ 截止2010年12月31日 已售房源 星城2期1批次 （戶型） 未售房源 星城2期1批次 （戶型） 從剩余房源戶型結構來看，3房剩余較多，但銷售壓

14、力不大；其次為 4房，壓力不小；再次為2房，1房壓力較小。 截止2010年12月31日 樓層1-5f6-10f11-18f躍層 整體合計 銷售 房源套數(shù)1991959087571 已售 套數(shù)1921917967529 比例96.48%97.95% 87.78 % 77.01 % 92.64% 未售 套數(shù)74112042 比例3.52%2.05% 12.22 % 22.99 % 7.36% 剩余房源 星城2期1批次 （樓層） 截止2010年12月31日 從剩余房源樓層分布來看，越高由于單價、總價越高，銷售壓力越大。 5月6月7月8月9月10月11月12月 6.16二期第一批 房源認籌 9.15，

15、15、 16#樓簽約 8.18二期第一 批房源開盤轉 認購 11.20,17、18、 23、24、26# 樓簽約 重大節(jié)點 策略總結 一、準確的產(chǎn)品定位，等于項目成功了一半； 二、跟蹤市場及客戶定時掃描是項目成功的基礎要因； 三、價格擬定合理，在一期基礎上提升800元/m2,同事達到開盤1個月內完成70% 的銷售目標。 四、分批次分產(chǎn)品吸引客戶，短時間內形成連續(xù)的熱潮，先期開展認籌，鎖定客戶。 一、產(chǎn)品定位、市場定位及營銷策略比較準確。 二、銷售策劃無縫對接。 策劃服務銷售，銷售為策劃提供依據(jù)。兩者相輔相成，才能取得最好的效果。 三、強力執(zhí)行到位。 再好的創(chuàng)意，缺少高效執(zhí)行，效果均會大大折扣。

16、項目10年執(zhí)行較為到位。 四、甲乙雙方配合緊密 中豪、上匯都是家務實、做事的企業(yè)。公司以結果為導向的緊密合作和配合，保證了各項 工作的順利開展。 五、務實、高效、團結的強力執(zhí)行團隊 從開發(fā)商到各合作公司都表現(xiàn)出快節(jié)奏、超負荷的工作效率，這是項目成功的又一要因。 項目推廣繼續(xù)尋找引爆點； 宿遷市場及周邊市場的深度挖掘需落實到位并有效執(zhí)行； 推廣渠道需繼續(xù)尋找并豐富； 甲乙雙方需就工作計劃提前達成共識及加快對外公布時限； 策劃和銷售的結合程度需進一步加深； 活動營銷形式需更加豐富多樣； 案場管理需進一步加強； 團隊自信心塑造及專業(yè)技能考核需進一步增強。 part 3 11年營銷目標 （星城、花園、

17、精品街） 銷售總目標：2011年度實現(xiàn)銷售收入15億元 即2011年底完成銷售任務：住宅1580套；商業(yè)220套 積累足夠數(shù)量的客戶，保證每天足額的來訪量，是實現(xiàn)目標的關鍵! 實現(xiàn)目標的關鍵 1800個業(yè)主購買 14400位到訪客戶，日均40個 注:預計到訪者1/8購買 重大節(jié)點 工程進度一定程度上制約營銷節(jié)奏，節(jié)點需根據(jù)實際工程情況制定 2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月 國際花園合計7棟 推出 國慶左右 國際花園合計15棟推出 擇機加推 國際花園合計7棟 推出 國際花園合計6棟 簽約 國際星城合計5棟簽約 國

18、際花園合計6棟 賣卡 國際星城合計5棟賣卡 國際星城三期+二期 27#合計7棟小高層開 盤 國際花園合計5棟推出 國際花園合計9棟 加推 part 4 11年推售策略 推售單位：星城2期第二批次19、20、21、22、25號樓 計劃推售時間：2011年4月 推售原則： 1、售卡超過70%，已具備推售簽約的條件； 2、市場缺乏新的營銷動作，推售新的房源可避免讓市場遺 忘； 3、之后2個月任務，掃清復式躍層。 19# 20# 21# 22# 25# 推售單位：花園33、38、39、40號樓，最推17、18號樓 計劃推售時間：2011年4月 推售原則： 1、多層住宅，與星城小高層、高層形成差異，具有

19、市場唯 一性； 2、推出部分花園多層單位與星城形成同區(qū)域內的產(chǎn)品差異， 有利于抓住一批需求本區(qū)域產(chǎn)品的客戶，推動整體銷售 進度。 39#40# 33# 38# 17#18# 推售單位：義烏商貿城精品街13、14、17、 18、19號樓 計劃推售時間：2011年3、4、5月 推售原則： 1、待業(yè)態(tài)調整定位后，形成一定氛圍后推出； 2、推售商業(yè)，促進銷售任務的完成； 3、與住宅客戶成交并不產(chǎn)生沖突。 1 1 2 2 3 3 新推單位：花園10、11、12、13、14、15、16號樓 計劃推售時間：2011年5月 推售原則： 1、經(jīng)過近5個月售卡、銷售，花園第一批多層單位已 基本消化完，在推售第一批

20、剩余單位過程中，再 次加推多層單位，推動花園項目銷售進度 12#11# 10# 13# 16# 14# 15#17#18# 推售單位：花園30、31、32、34、35、36、37號樓 計劃推售時間：2011年6月 推售原則： 1、前2批次多層單位基本消化完；再次加推多層單位， 推動花園項目銷售進度 2、工程進度相對也較晚才能達到預售條件； 32#31#30# 37#36#34#35# 推售單位：花園1、2、3、4、5、6、7、8、9、19 22、23、24、26、27號樓 計劃推售時間：2011年8月 推售原則： 1、經(jīng)過2個月的積累，也會積累相當?shù)目蛻?，此時推 出則較為成熟。 2、適時增推2

21、0、21、25、28、29、41、45、47、 48號樓，為星城、花園小高層、高層預留操作時間。 1#2#3#4# 5# 7# 6# 8# 9# 19# 22#23#24# 26#27# 20# 21# 25# 28#29# 41# 47# 45# 48# 推售單位：星城3期西入口6棟小高層+2期27號樓 計劃推售時間：2011年10月 推售原則： 1、與花園小高層分開推出，避免競爭； 2、經(jīng)過3個月的積累，該地塊也會積累相當?shù)目蛻簦?此時推出則更為成熟。 推售單位：花園42、43、44、46、49號樓 計劃推售時間：2011年11月 推售原則： 1、與星城3期分開推出，避免競爭； 2、利用總

22、價差吸引星城遺留客戶。 44# 43#42# 46# 49# part 5 11年營銷策略總綱 1、樹立中豪置業(yè)系列品質大盤形象，打造霸王舉鼎商圈第一樓盤 以營銷活動結合渠道策略的方式為項目造勢； 擴大市場口碑，霸王舉鼎商圈置業(yè)、投資首選中豪置業(yè)系列樓盤； 3、充分利用中豪品牌，及各樓盤現(xiàn)有客戶渠道，使現(xiàn)有客戶的 口碑傳播最大、最佳化； 利用中豪“豪客會”，進行已購房客戶的管理； 繼續(xù)進行 “豪客會”卡辦理，為項目蓄積更多客戶； 4、深入展示體驗，提升客戶對項目的認可度； 兌現(xiàn)價值，給客戶信心，吸引客戶購買； 以生活方式的潛在感受使客戶體驗未來生活； 2、結合推售、工程節(jié)點，整個11年進行多次

23、蓄客，多次集中放量， 為項目造勢，促進銷售任務 通過對新推出產(chǎn)品的營銷推廣，為項目造勢，樹中豪形象； 結合各項目推售節(jié)點，對新推出產(chǎn)品進行蓄客，再集中釋放，以促進銷售目標； 項目高品質 形象確立 強化項目展示 建立客戶 渠道 項目 立勢 結合推售節(jié)點，組織各類營銷活動為項目造勢如 節(jié)日營銷、國際花園開盤儀式、國際廣場開工儀 式、年底大型晚會等 新推單位產(chǎn)品說明會、示 范區(qū)、樣板房開放、國際 廣場、國際廣場入駐商家 簽約展示等 在工期和銷售節(jié)點沖突的情況下，如何通過“賣卡形勢 ”圈定目標客戶群，同時，怎么通過老客戶來帶新客戶 產(chǎn)品展示策略營銷推廣策略 活動策略媒體策略 第一階段：星城二期第二批開

24、盤前 策略：釋放星城二期開盤信息，全面簽約 花園第一批開盤前 策略：釋放花園開盤信息，簽約+蓄客 義烏商貿城精品街 策略：定位信息，形象鋪墊，強化信心 全面蓄客，集中簽約 第二階段：花園第二批單位推售前 策略：釋放花園第一批熱銷信息 第三階段：花園第三批單位推售前 策略：釋放優(yōu)勢賣點信息 第四階段：花園第四批單位推售前 策略：釋放絕版多層單位概念 第五階段：星城三期單位推售前 策略：新形象樹立，發(fā)布項目信息 第六階段：花園最后小高層推售前 策略：整合優(yōu)勢賣點信息 營銷策略 客戶策略 渠道策略 大 客 戶 渠 道 周 邊 地 市 渠 道 高 端 會 員 渠 道 上 匯 客 戶 渠 道 （1）時間

25、：2011年3月 主題：施工質量放心月 （2）時間：2011年4月18日 主題：中豪花園盛大開盤 （3）時間：2011年6月10日 主題：中豪之星寶貝評選 （4）時間：2011年7月26日 主題：豪客會夏夜狂歡 （5）時間：2011年8月6日 主題：七夕情人共筑愛巢 （6）時間：2011年8月16日 主題：精品街開街典禮 （7）時間：2011年9月10日 主題：中秋情暖豪客會 （8）時間：2011年10月1日 主題：星城三期超越開盤 （9）時間：2011年11月24日 主題：中豪感恩答謝會 （10）時間：2011年12月 主題：中豪暖冬溫情月 產(chǎn)品展示攻略 營銷攻略 賣場氛圍營造產(chǎn)品價值展示

26、樣板房示范園林服務路燈旗圍墻導示看樓通道 挖掘戶型亮點及目標客戶需求（重點在復式躍層） 示范層做工程樣板，體現(xiàn)樓盤核心賣點品質 功能分區(qū)明確，提供完善的吧臺服務 風格園林核心區(qū)展示；植株、園藝等 主入口、售樓處、大堂、樣板房形象大使 物管服務、內容展示公約 營銷推廣攻略 在項目前威海路路段設置燈桿旗營造主賣場氣氛 地盤包裝，樹立項目形象，強化昭示性 現(xiàn)場所有客戶途經(jīng)線路設置導示，力求昭示性強 整潔、干凈最重要，與工程隔離，體現(xiàn)樓盤品質 售樓處 服務攻略客戶攻略 模型媒體樓書3d片/電視片認籌物料 暫不需 豪客會卡、購卡協(xié)議、認購書、購房合同等3月20日完成 2011年3月20日前完成 2011

27、年3月20日前到位 銷售物料 單張、折頁、置業(yè)書、海報等3月20日前完成 物料準備 客戶策略 營銷策略 豪客會卡 豪客會 營銷推廣策略產(chǎn)品展示策略 獲得積分，享尊貴權益 本人來訪、認籌、 成交可獲贈積分 兌換家電、購物券等 介紹新客戶來訪、認 籌、成交獲贈積分 沖抵房款 積分的使用 2月3月4月5月6月 營銷階段 推廣策略 銷售目標 活動營銷 物料包裝 11年上半年 7月 星城二期二批次持續(xù)、花園一期一 批次全面蓄客、精品街潛蓄 星城二期、花園一 期同步推售，精品 街蓄客、推售 花園一期三批次推 出 花園一期二批次推 出 新推產(chǎn)品持續(xù)銷售 住宅銷售300套，精 品街銷售85套，計 劃完成銷售2

28、.7億 住宅銷售90套，精 品街銷售85套，計 劃完成銷售1.16億 住宅銷售78套，精 品街銷售50套，計 劃完成銷售0.89億 住宅銷售92套，計 劃完成銷售0.52億 星城二期信息持續(xù)釋放，樹立二期 形象，花園一期即將開盤信息傳遞， 全面蓄客 新推產(chǎn)品不斷亮相，整合所有渠道全面“轟炸”，樹立中豪置業(yè) “城起”形象，建立客戶置業(yè)信息。 新推產(chǎn)品熱銷 折頁海報等，形象墻，模型，售樓 處包裝、樓體包裝 看樓通道、郵寄物料，燈桿旗、燈箱、條幅，產(chǎn)品推薦會物料、 開盤活動物料 樓書折頁海報等， 形象墻， 3*15施工質量放心月 中豪國際廣場主力店簽約 花園一期盛大開盤 豪客會夏夜狂歡， 回饋老客戶

29、 中豪之星寶貝評選 4月8日 5月16 日 6月20 日 樓書折頁海報等，形象 墻，模型，售樓處包裝、 樓體包裝 樓書折頁海報等，形 象墻， 8月9月10月11月12月 11年下半年 營銷階段 銷售目標 花園二期一批次推出， 一期持續(xù)銷售 花園二期一批次加推， 持續(xù)銷售，星城三期 開始蓄客 花園最后批次小高層 推出 星城三期推出持續(xù)銷售 住宅銷售200套，計劃 完成銷售1.2億 住宅銷售120套，計劃 完成銷售0.68億 住宅銷售200套，計 劃完成銷售2.0億 住宅銷售225套，計劃 完成銷售2.55億 住宅銷售90套，計劃 完成銷售0.66億 推廣策略 中豪國際花園形象樹立 新推產(chǎn)品不斷亮

30、相，整合所有渠道全面“轟炸”，樹立中豪置業(yè)“城起” 形象，建立客戶置業(yè)信息。 新推產(chǎn)品熱銷 活動營銷 物料包裝 花園二期盛大開盤 七夕情人共筑愛巢 中秋情暖豪客會中豪暖冬溫情月 看樓通道、郵寄物料，燈桿旗、燈箱、條幅，產(chǎn)品推薦會物料、活動物料 星城三期超越開盤 花園小高層盛大開盤 中豪感恩答謝會 8月16日 10月18 日 11月28 日 備注：上述銷售目標尚不包含商鋪、儲藏室、車庫的銷售，以及持續(xù)期的批次尾房銷售 part 6 11年推廣策略 核心推廣策略活動策略 媒體策略 特殊渠道策略 戶外大牌 短信廣告 報紙廣告 郵政直郵 電視媒體圍墻 大客戶渠道周邊地市渠道 高端會員渠道上匯客戶渠道

31、3*15施工質量放心月中豪之星寶貝評選 豪客會夏夜狂歡七夕情人共筑愛巢 中秋情暖豪客會中豪感恩答謝會 中豪暖冬溫情月 戶外大牌 報紙廣告 電視媒體 圍墻 郵政直郵 短信廣告 目標客戶群： 全市客戶，周邊地市客戶， 形式： 長期、短期點位相結合：市區(qū)重點地段長期發(fā)布項目信息，項目重大節(jié)點增加各重點 路段短期點位，集中釋放項目信息。 位置： 1.強化霸王商圈長期點位（現(xiàn)有）； 2.西湖路上（現(xiàn)有） 3.發(fā)展大道國際花園圍墻上方（現(xiàn)有） 4.建議市中心增加2-3塊大牌（樓體上方） 建議楚街附近增加跨街燈箱戶外2-3塊 1.建議高速路口增加戶外1塊 2.建議車站附近增加戶外1塊 增加睢寧等地性價比較高

32、的長期點位； 備注：去年一年戶外力量非常薄弱，今年一定增強 戶外大牌 報紙廣告 頻次： 結合活動營銷，至少每周一次報廣，重大節(jié)點期間適量增加版面 目標客戶群： 行政單位、企業(yè)單位、事業(yè)單位等所有大眾目標客戶群體 形式： 硬廣與軟文結合的形式 媒體： 宿遷晚報為主，宿遷日報為輔，揚子晚報為補充。 電視媒體 圍墻 郵政直郵 短信廣告 戶外大牌 報紙廣告 目標客戶群： 全市客戶群 形式： 結合項目重大節(jié)點發(fā)布項目信息，與戶外大牌形成有效互補； 媒體： 宿遷電視臺黃金時段 電視媒體 圍墻 郵政直郵 短信廣告 戶外大牌 報紙廣告 目標客戶群： 項目周邊客戶，路過項目及各地塊客戶 形式： 結合項目重大節(jié)點

33、，及時更換畫面，以最佳形象展示項目。 電視媒體 圍墻 郵政直郵 短信廣告 戶外大牌 報紙廣告 目標客戶群： 全市客戶 形式： 結合項目重大節(jié)點發(fā)布項目信息，與戶外大牌形成有效互補； 媒體： 郵政 電視媒體 圍墻 郵政直郵 短信廣告 戶外大牌 報紙廣告 目標客戶群： 按類群劃分的特定目標客戶群 形式： 結合項目重大節(jié)點及日常促銷活動，對現(xiàn)有來電來訪意向客戶、篩選高端客戶進行項 目即時性信息群發(fā)。 媒體： 此類媒體較多，關鍵在于其號碼資源，可根踞實際情況更換短信群發(fā)公司。 電視媒體 圍墻 郵政直郵 短信廣告 附注：定期老客戶維護活動短信計劃 月份3月4月5月6月7月 節(jié)點 8日婦女節(jié) 國際花園第一

34、波 推出 1日勞動節(jié)/1日兒童節(jié)/20日父親節(jié) 豪之星 寶貝評選 回饋老客戶的狂歡節(jié) 日期3、4、5、67、8、9、101、2、3、6、7、817、18、191/2/3 星期三/四/五/六三/四/五/六六/日/一/四/五/六四/五/六四/五/六 老客戶短信：以重大營銷節(jié)點為核心，及時傳遞銷售信息，挖掘老客戶資源，根據(jù)公共活動靈活發(fā)送 日期8月9月10月11月12月 節(jié)點8日父親節(jié)/ 6日情人節(jié)七夕 活動宣傳 10日教師節(jié) 中秋節(jié)活動 1日國慶節(jié)/星城三期公開 感恩節(jié)圣誕節(jié)問候 日期29/30/31/5/6/79/10/1117日/14/15/1625/26/2723/24/25 星期四/五/六

35、四/五/六四/五/六四/五/六四/五/六 活動策略要點 1、活動要有利于促進銷售 贏得眼球是活動的一個功能，但最終還是要落到實處，有利于項目的銷售。 2、組織客戶愿意參加的活動 樓盤關鍵時間節(jié)點、給客戶實際利益的活動。應避免純營銷推介，盡量圍繞工程節(jié)點或節(jié)慶日進行， 活動求精不求多，避免過分折騰客戶。 3、給客戶充分的尊重 做好客戶邀約，讓參加的客戶有身份感；活動富有生趣，而不是純粹的促銷，時間不宜過長，整個 活動注重參與互動等。 中豪置業(yè)品質生活年中豪置業(yè)品質生活年 quality of life in zhonghao 2011 城“熟” 3月 4月 5月 6月 7月 特級資質施工地放心月

36、 時間：3月（每周六，日） 地點：工地現(xiàn)場 內容：特級資質工地現(xiàn)場考察 對象：老客戶、誠意客戶 配合單位：施工單位 媒體： 1篇np配合主推 后續(xù)np文字體現(xiàn) 短信（誠意客戶） 時間： 2011年4月(具體時間待定) 形式：開盤儀式 邀約：知名主持人或知名專家，市政府、區(qū)政府、規(guī)劃局、報紙、電視、 電臺等項目媒體 目的：對蓄積的目標客戶集中放量，并告知市場和目標客戶新產(chǎn)品上市 中豪國際花園一期 開盤活動 3月 4月 5月 6月 7月 3月 4月 5月 6月 7月 時間： 2011年56月 形式：聯(lián)合優(yōu)質幼兒園、電視或報紙媒體共同舉辦 邀約：知名主持人或知名專家，市政府、區(qū)政府、規(guī)劃局、報紙、電視、 電臺等項目媒體 目的： 通過全民參與活動，引發(fā)全民關注，拓展幼兒家長客戶資源，為國際花 園3032#、3437#積累客戶。 中豪之星，寶貝評選 3月 4月 5月 6月 7月 時間： 2011年7月25日 形式：現(xiàn)場節(jié)目演出，水果品嘗 邀約：7月前成交的老客戶 目的： 維護已成交客戶，發(fā)布老帶新信息，為項目銷售蓄積客戶