酒店經(jīng)營收入數(shù)據(jù)模型估算及財務預算的編制

1、酒店經(jīng)營收入數(shù)據(jù)模型估算代社會經(jīng)濟的發(fā)展，促進了酒店業(yè)的投資熱潮，投資者投資一個酒店，必須在投資前對若干經(jīng)營數(shù)據(jù)進行科學預測與分析，對酒店可能形成的收入成本水平進行估算，從而對投資的風險進行有效預測。中國酒店管理者在借鑒西方發(fā)達國家經(jīng)驗數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，在星級酒店的具體運營過程中，通過反復驗證 和探討，推演岀了一批符合中國國情的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，在此以較為常用的計算模塊對酒店的運營數(shù)據(jù)模型進 行闡述，并以 北京一個在建的五星級商務酒店 A為例，作應用實例分析 。A酒店總投資8億元（其中土地成本 4億元），資金來源為資本金 4億元，銀行貸款 4億元。酒 店建筑面積6.2 萬M 2，共有客房400間，配套會議

2、、餐飲、娛樂和商業(yè)等經(jīng)營項目，其中餐飲、 娛樂和商業(yè)岀租經(jīng)營，擬2008年6月正式營業(yè)。、收入數(shù)據(jù)模型的應用酒店經(jīng)營收入數(shù)據(jù)模型估算? 酒店正常經(jīng)營收入的估算方法：可以用酒店有效投資（不含土地成本）*38%來估算，或用酒店每平方米建筑面積產(chǎn)生大約2000元的經(jīng)營收入來估算，這個估算值可以用來修正評價收入預測數(shù)。按此估算，A酒店的營業(yè)收入應在15200萬元（扣除土地成本后的有效投資4億元*38% ）至12400萬 元（建筑面積6.2 萬M 2 *2000 元）? 酒店平均房價的估算方法：一般用當?shù)胤康禺a(chǎn)的平均房價進行推算，五星級酒店平均房價相當于當?shù)胤康禺a(chǎn)最高平均房價的 10%，四星級酒店平均房

3、價在五星級酒店平均房價基礎(chǔ)上乘以80%，三星級酒店平均房價在五星級酒店平均房價基礎(chǔ)上乘以60%。按此估算，A酒店的平均房價應在 1000-1200元之間。按當?shù)亟?jīng)營情況測算經(jīng)營收入經(jīng)營收入=客房收入+餐飲收入+其他收入? 本案例選用的幾個經(jīng)營數(shù)據(jù)：按當?shù)亟?jīng)營情況估算淡季客房岀租率60 %,旺季客房岀租率 80 %,淡季平均房價600元/天，旺季平均房價 800元/天，淡旺季餐飲上座率經(jīng)驗數(shù)值（本案例餐飲為岀租經(jīng)營，為簡化計算，不估算餐飲經(jīng)營收入）。? 按當?shù)亟?jīng)營情況測算收入為10320萬元，詳見下表：項目名稱測算模型實例（元）金額（萬元）客房收入旺季客房收入二客房數(shù)量*經(jīng)營旺季月份數(shù)*30天*

4、旺季開房率*旺季平400*6*30*80%*800=4609 萬元400*6*30*60%*600=2592 萬元7200均房價；淡季客房收入=客房數(shù)量*經(jīng)營淡季月份數(shù)*30天*淡季開房率*淡季平均房價；會議室收入會議區(qū)面積*每天每平米租金 *使用 天數(shù)3000*10*180540餐飲岀租收入餐飲旺季收入=客房數(shù)量*旺季開房 率*1.8* 旺季上座率*旺季餐飲人均 消費（含高檔宴請）*30天*旺季月份；第二層餐飲面積 4800 M 2 ,按年租金收入1000萬元估算1000餐飲淡季收入=客房數(shù)量*淡季開房 率*1.8* 淡季上座率*淡季餐飲人均 消費（含高檔宴請）*30天*淡季月份商業(yè)岀租收入

5、根據(jù)當?shù)厣虡I(yè)出租費率估算第一層商業(yè)面積 2580.29 M 2 ,按年租金收入1080萬元估算1080娛樂岀租收入酒店娛樂、健身等設(shè)施提供有償服務，根 據(jù)當?shù)叵M客戶群的消費能力進行估算。地下一層娛樂面積2738.83 M2 ,按年租金收入500萬元估 算500收入總計10320? 偏差分析? 通過比較按當?shù)亟?jīng)營情況測算的收入與按數(shù)據(jù)模型估算數(shù)負偏差32 %- 17 %，偏差較大。主要原因一是餐飲、娛樂岀租經(jīng)營，租金收入低于營業(yè)收入；二是酒店運營初期收入不穩(wěn)定，按照當?shù)亟?jīng)營情況測算時取值較為保守，平均房價測算偏低。二、成本費用數(shù)據(jù)模型的應用?由于成本費用可通過經(jīng)營利潤數(shù)據(jù)模型反映，在此不再分析

6、成本費用數(shù)據(jù)模型。? 按當?shù)亟?jīng)營情況測算 A酒店成本費用? 酒店總成本=固定成本+運營費用? 固定費用包括折舊費和財務費用；運營費用是根據(jù)酒店行業(yè)特點，及國家對于酒店這一特殊行業(yè)的 要求所必須支付的費用，根據(jù)酒店的成本控制、人員變化及經(jīng)營管理能力的高低會有所不同。? 本案例選用的估算值為經(jīng)驗值與國家實際征收標準相結(jié)合的費用值，在實際使用過程中，還需結(jié)合 當?shù)厍闆r及國家稅費調(diào)整信息進行測算，以期保證其費用的真實性。? 按當?shù)亟?jīng)營情況測算A酒店總成本為10550萬元，其中固定成本 5410萬元，運營費用5140萬元，詳見下表：項目名稱測算模型實例（元）金額（萬 元）折舊費資產(chǎn)原值*凈殘值率/預計使

7、用年限8億元*95%/30 年2530財務費用貸款額*貸款利率4 億元 *0.072%2880固定成本折舊費+財務費用5410人工成本費用客房總數(shù)*1.5（可根據(jù)當?shù)貙嶋H用工情況及人員熟練程度在1.5 至1.8 之間變動）*月平均工資額*12個月400*1.5*2000*121440高低壓電力年檢當?shù)仉娏δ隀z費率 *高低壓配置組數(shù)5300 * 105排污費按照國家環(huán)保局制定標準，根據(jù)酒店實際 用水及排污量而定400*70%*360*3*1.133.3有線電視收視 費費率*客房總數(shù)量216*4008.7境外電視收視 費費率*接收境外臺數(shù)量22000*511境外臺管理費當?shù)啬旯潭ㄊ召M1500元/

8、年0.15消防器材維保費率*滅火器數(shù)量50*10005溫煙感探頭費率*溫煙感探頭數(shù)量,50*15007.5電梯維保價格年固定收費30力兀30保險費按保險協(xié)議計算，資產(chǎn)原值*費率8 億元 *0.375 %。30員工餐員工用餐人數(shù)*每天餐費（視地區(qū)不同可 在6元至10元之間浮動）*365天480*8*365140日常設(shè)備設(shè)施 維保費全年營業(yè)收入*2%10320 力兀 *2%206能源消耗全年自營營業(yè)收入 *15%7200 力兀 *15%1080客房一次性用品、洗滌、清潔費用、旺季客房用品消耗=客房總數(shù)量*旺季 開房率*經(jīng)營旺季天數(shù)* （單間客房客 用一次性消耗品價格+布草洗滌單次價格+單次清潔費用

9、價格）；400*80%*6*30*(10+10+7)=155.52 力兀400*60%*6*30*(10+10+7)=116.64萬元272.2淡季客房用品消耗 =客房總數(shù)量*淡季 開房率*經(jīng)營淡季天數(shù)* （單間客房客 用一次性消耗品價格+布草洗滌單次價格+單次清潔費用價格）公共區(qū)域大理 石保養(yǎng)費用每平米月平均清潔費用*公共區(qū)域大理石面積*12個月3.8*13700*1262.4公共區(qū)域地毯清潔保養(yǎng)費用每平米月平均清潔費用*公共區(qū)域地毯面積*12個月1 . 2*36900*1253.1其他費用交通、通訊、綠化、消毒殺菌、服裝等費 用，全年營業(yè)收入*1%10320 萬兀 *2%206營業(yè)稅金全年

10、營業(yè)收入*5.5%10320 力兀 *5.5%567.6房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值*稅率*（1- 扣除比例）8 億元 *1.2%*(1-30%)672銷售費用全年營業(yè)收入*3%10320 力兀 *3%310餐飲成本酒店餐飲年收入 *50%岀租經(jīng)營，無0餐飲其它費用（洗滌、客用品、低值易耗品）餐飲年營業(yè)收入*3%岀租經(jīng)營，無0運營費用客房成本+餐飲成本+其他成本5140營業(yè)總成本固定成本+運營費用5410力兀+5140 力兀10550三、利潤預測模型? 酒店經(jīng)營利潤（GOP ）數(shù)據(jù)模型估算? 行業(yè)平均值估算方法：無物業(yè)岀租的酒店，按照營業(yè)收入的33%計算；有物業(yè)岀租的酒店按照營業(yè)收入的38% 42%計算。?

11、 按以上辦法測算的 A酒店經(jīng)營利潤為 3922萬元（收入10320*38% ）至4334萬元（收入 10320*42%）。? 按當?shù)亟?jīng)營情況測算酒店的經(jīng)營利潤? 酒店的經(jīng)營利潤（GOP ）=全年經(jīng)營收入-運營費用? 按當?shù)亟?jīng)營情況測算的A酒店經(jīng)營利潤為 5180萬元，凈利潤為-230萬元，年現(xiàn)金凈流入 2300萬元，詳見下表：項目名稱測算模型實例（萬兀）金額（萬兀）經(jīng)營利潤全年經(jīng)營收入-運營費用10320-51405180利潤總額全年經(jīng)營收入-營業(yè)總成本10320-10550-230所得稅營業(yè)利潤*25%0凈利潤營業(yè)利潤-所得稅-230經(jīng)營現(xiàn)金流入折舊費+凈利潤2530-2302300分析偏差

12、? 按當?shù)亟?jīng)營情況測算的 A酒店經(jīng)營利潤與按數(shù)據(jù)模型估算數(shù)正偏差32%-20%,偏差較大。經(jīng)分析預測數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，由于酒店設(shè)施較新，在預測運營費用的日常設(shè)備設(shè)施維保費時取值較低。四、結(jié)論大量的經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，偏差控制在10%-20%之間是合理的，偏差較大時 ，需分析預測數(shù)據(jù),找岀差異原因，看是否需要重新測算。分析 A酒店的測算數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)造成偏差的影響因素是合理的，預測數(shù) 據(jù)不需修正。通過應用以上運營數(shù)據(jù)模型可以評價修正運營預測數(shù)據(jù)，獲得較為準確的信息，在此基礎(chǔ)上再進行財務內(nèi)部收益率和投資回收期的預測，可以揭示和應對投資可能岀現(xiàn)的風險，為財務可行性決策提供較為可 靠的依據(jù)。酒店財務預算的編制酒店財務

13、預算是利用貨幣度量對酒店某個時期的全部經(jīng)濟活動正式計劃的數(shù)量反映，也是對酒店未來某個時期財務報表所列項目計劃的一種 數(shù)量反映。它具有預見性、適用性和波動性的特點。酒店財務預算可以明 確酒店的經(jīng)營目標、協(xié)調(diào)各部門的工作，可以作為控制酒店財務活動的依 據(jù)和作為工作業(yè)績考核的標準。一般來說，酒店的財務預算的方法有固定 預算與彈性預算、增量預算與零基預算、定期預算和滾動預算。酒店財務 預算必須明確編制預算的方針、掌握和收集有關(guān)資料和數(shù)據(jù)、注重預算的 連貫性和長短性的銜接。一、客房部的財務預算1、營業(yè)收入的預算客房部的營業(yè)收入一般要結(jié)合酒店可供出租的客房數(shù)、預計出租率、 預計名義房價、預計折扣率和預算期

14、營業(yè)天數(shù)等因素進行綜合考慮。其計 算公式為：客房部某類客房預算營業(yè)收入二該類客房可供出租的客房數(shù)X預計出租率X預計名義房價X預計折扣率X預計營業(yè)天數(shù)客房部營業(yè)成本與費用預算的編制應將項目按照其與客房出租量得關(guān) 系劃分為固定費用和變動費用，并分別計算預計的發(fā)生額，然后再匯總即 為客房部營業(yè)成本與費用預算。客房部的固定費用是指不隨客房出租量的 變化而變化的費用，如工資及福利費、折舊費、大修理費、服裝費和保險 費等。變動費用是指隨客房出租量的變化而變化的費用，如燃料費、洗滌 費、水電費、物料用品消耗、修理費和其他費用。其計算公式如下客房部預算變動費用=間日變動費用消耗額X客房數(shù)X出租率X天數(shù)對于那些

15、無法明確歸屬到具體部門的費用，如燃料費、水電費等，需 要選擇一定的標準分攤到各個部門中，如我們可以根據(jù)各部門營業(yè)收入占 酒店總收入的比重進行分攤。具體分攤方法如下該部門本期應分攤的費用 =該項費用總額（該營業(yè)部門的收入寧酒店總收入） 二、餐飲部財務預算1、餐飲部營業(yè)收入預算的編制編制餐飲部營業(yè)收入的預算時應結(jié)合就餐人數(shù)、人均消費額和各種促銷 決定酒店客房收入的主要因素及其關(guān)系圖客房營業(yè)收入手段綜合來考慮。由于各時段就餐人數(shù)和消費不同，所以應就餐該時段進 行編制，然后再匯總。計算公式如下：某一餐的預算營業(yè)收入二餐廳座位數(shù)X座位周轉(zhuǎn)率X人均消費額X預算期營業(yè)天數(shù)宴會廳收入二宴會廳數(shù)量X預算期天數(shù)X

16、宴會廳利用率X平均就餐人數(shù)X人均就餐標準零點收入二零點就餐位X預算期天數(shù)X平均就餐人數(shù)X人均消費額2、餐飲部營業(yè)成本與費用預算的編制 餐飲部營業(yè)成本與費用預算包括營業(yè)成本預算與營業(yè)費用預算。營業(yè)成本預算營業(yè)成本又叫直接成本，它是隨接待數(shù)量及客人的消費水平的不同而 變化的，只能通過毛利率來預算成本支出額，計算公式如下：餐飲預算直接成本二餐飲預算營業(yè)收入X（ 1-預算餐飲毛利率）其中不同餐廳和地點銷售的飲料毛利率是不同的，所以應分別計算， 然后匯總。餐飲部營業(yè)費用預算餐飲部營業(yè)費用預算分為固定費用和變動費用，固定費用的預算與客房 部相同，變動費用如（燃料費、低值易耗品、水電費、無聊消耗等）要和 餐

17、飲成本一起編制彈性預算。三、管理費用預算的編制管理費用的預算可采用零基預算法， （即將所有的預算支出均以零為 出發(fā)點，不考慮以往會計期間所發(fā)生的費用項目及數(shù)額， 一切從實際出發(fā)， 分別審議預算期內(nèi)各項費用的內(nèi)容及開支標準是否合理，在綜合平衡的基 礎(chǔ)上編制費用預算的一種方法。 ）并結(jié)合預算期費用節(jié)約潛力和因素對不 同的項目分別進行財務預算的編制。四、現(xiàn)金預算的編制現(xiàn)金預算編制的方法有兩種：現(xiàn)金收入和支出法、凈收益調(diào)整法，選 擇哪種方法主要取決于編制現(xiàn)金預算期的長短。1 、現(xiàn)金收入和支出法。又稱直接法，是直接地逐項預測預算期酒店各 項先進的手指數(shù)額，并以此來平衡財務收支的一種方法。一般按季、按月

18、甚至按周或按日編制先進預算。2 、凈收益調(diào)整法。凈收益調(diào)整法主要適用于較長時間編制現(xiàn)金預算， 反映較長時間管理部門的評價和估計的現(xiàn)金金額。它主要相對于資金的外 部來源與內(nèi)部來源而言的。凈收益調(diào)整法是一種編制現(xiàn)金預算的間接方法，用這一方法編制的現(xiàn) 金預算主要由現(xiàn)金來源和現(xiàn)金使用兩部分組成。現(xiàn)金來源部分包括內(nèi)部來 源，來自營業(yè)的主要凈收益加所得稅費用、折舊以及類似的費用所反映的 現(xiàn)金，資金的某些其他來源包括銀行貸款、固定資產(chǎn)銷售和類似的來源?，F(xiàn)金的使用指應收賬款增加， 固定資產(chǎn)購買， 原材料及其他存貨的購買等凈收益調(diào)整法直接把重點放在應收賬款、存貨和流動資金負債的變化 上，這對于目前很多飯店尤其是

19、應收賬款占用比例較大、存貨占用資金多 的飯店非常必要。讓管理者在日常運轉(zhuǎn)過程中必須考慮應收賬款和與存貨 相關(guān)的現(xiàn)金數(shù)量以及流動負債所 “提供” 的現(xiàn)金，從而鼓勵管理部門更 周密地觀察流動資金賬戶，加速資金周轉(zhuǎn)。編制采購預算時，應以生產(chǎn)預算提出的材料消耗量并結(jié)合材料期初、 期末庫存情況來確定采購數(shù)量，然后按照預計的材料單價計算出所需要的 采購資金數(shù)。同時，考慮前期應付材料款的償還和本期購料款的支付情況 后，預計預算期間材料采購現(xiàn)金支出額。預計現(xiàn)金支出額=前期應付賬款償還數(shù)+本期購料款當期支付數(shù)預計采購量生產(chǎn)需要量=預期期末預計存料量-預算期期初存料量運用間接法編制現(xiàn)金流量預算時，是以預算損益表中的凈利潤為基數(shù) 進行編制的，損益預算是凈收益調(diào)整法編制預計現(xiàn)金流量表的前提和基 礎(chǔ)。五、利潤預算的編制1、酒店利潤預算的直接計算法直接預算法是根據(jù)預算收入、預算成本和預算稅金直接計算出利潤額的 一種方法，需要計算不同營業(yè)項目的預算利潤然后再匯總。 計算公式如下： 預算利潤=預算