商業(yè)街建設(shè)的營銷戰(zhàn)略分析

1、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)分析市場消費需求的巨變直接導(dǎo)致了零售業(yè)交易方式的變化，隨著生活水平的提高和生 活觀念的變化，消費者開始注重包括產(chǎn)品因素在內(nèi)的“整體服務(wù)質(zhì)量”，與此相應(yīng)，他 們越來越以一種“機會成本”的意識對購物活動做出價值判斷，他們希望在單位時間內(nèi) 能盡可能多的行使商品選擇權(quán)、自主決策權(quán)，在這里，顧客對商品價值的評價日益轉(zhuǎn)化 成為一種對“時間價值”甚至“生命價值”的考慮了。為了順應(yīng)這種消費潮流，自然而 然產(chǎn)生了網(wǎng)上購物這種交易方式，中國迅速掀起了一股電子商務(wù)熱潮，但是電子商務(wù)的 發(fā)展要受到諸如人口素質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、傳統(tǒng)消費觀念、網(wǎng)絡(luò)支付機制等多方面的制約， 難以在我國這樣的發(fā)展中國家達到普及

2、水平。然而我們說，即使以上制約電子商務(wù)的瓶 頸問題得到了解決，網(wǎng)上交易仍然無法代替其他諸多零售業(yè)態(tài)，因為判斷一種現(xiàn)代商業(yè) 業(yè)態(tài)在某個國家或地區(qū)是否有發(fā)展前途，關(guān)鍵是看其是否適應(yīng)了當?shù)叵M者的生活方式 與購物方式。現(xiàn)在很多情況下，人們并不是為了購物而購物，他們渴望與人交流、受人 尊敬，甚至希望以某種獨特的方式參與到商品的銷售、服務(wù)乃至設(shè)計、生產(chǎn)的全過程 （或 其中的某個環(huán)節(jié)）之中，從而在獲得商品使用價值的同時，得到一種頗具意味的體驗。網(wǎng)上交易很顯然無法滿足人們的這種需求，而商業(yè)街則不同，當你攜同你的家人、 朋友到商業(yè)街去逛一逛時，你不僅僅可以滿足自己的多方面購物需求，還可以親自體驗 商品，與商品

3、真正切切的接觸；與認識的或不認識的人相互交流；感受商業(yè)街那濃濃的 商業(yè)氣氛。另外商業(yè)街適應(yīng)了現(xiàn)代家庭“一站購齊”（one stopping的消費心理，又因匯集了眾多層次的專賣店與各種服務(wù)工程，而有比較靈活的市場反應(yīng)能力，可以提供全 面服務(wù)，滿足了人們多樣化的生活需求，成為消費者購物、娛樂一體化的場所，符合我 國未來的消費發(fā)展趨勢 。因此我們只能把網(wǎng)上購物作為一種交易方式 ，即一種銷售渠道， 而不能成其為一種零售業(yè)態(tài)，更不可能成為人們?nèi)粘５囊环N生活方式，即使在網(wǎng)絡(luò)充斥 著整個社會的e時代，商業(yè)街的魅力依然難擋。一、商業(yè)街的定義、特點及分類什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成

4、，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。其特點主要有以下幾個方面： 1.功能全?，F(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、 餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫(yī)療、服務(wù)、修理、交通等15項功能和5060個業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭做到“沒有買不到的商品，沒有辦不 成的事”，最大限度地滿足廣大消費者的各種需求。 2.品種多?，F(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的 薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買 全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口，又是國際名牌 的展臺，把民族化與國際化有機地

5、結(jié)合起來。 3.分工細。分工細、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代 商業(yè)街的重要特色，現(xiàn)代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營專 業(yè)化、品種細分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾個具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、 專業(yè)店組成。 4.環(huán)境美。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一 種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受 ，突出體現(xiàn)購物、 休閑、交往和旅游等基本功能 。5.服務(wù)優(yōu)。 服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢和特點，除了每一個企業(yè)塑造、培育和維護自己的服務(wù)品牌，推 進特色經(jīng)營外，要突出商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護整 體形象、塑造整體品牌。綜觀現(xiàn)在各種商業(yè)街，大致可以分為三大

6、類：1. 中央商業(yè)街 。中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物 ，西方國家比較 早的采用了這種提法，如美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的 稱號，但中央商業(yè)街的內(nèi)涵究竟是什么，至今沒有明確的、權(quán)威的界定。可以說，一個 真正的中央商業(yè)街必須是這個城市的商務(wù)功能核心。從一般意義上講，作為中央商業(yè)街 要具備以下幾個特征：第一，商業(yè)特別發(fā)達。這里所說的“商業(yè)”不能作狹義的理解， 而是泛指一個具有綜合性功能的區(qū)域。它不僅涵蓋了一般的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，并且包括 金融、貿(mào)易、信息、展覽、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)、寫字樓及配套的商業(yè)文化、市政、交通服 務(wù)等設(shè)施，是一個大商業(yè)的概念。第二，有較高的

7、社會知名度。像上海的南京路、北京 的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等都在區(qū)域經(jīng)濟活動中起著舉足輕重的 作用，甚至影響著世界經(jīng)濟的發(fā)展，其社會知名度要明顯高于其它地區(qū)的商業(yè)中心。第 三，中央商業(yè)街的功能要輻射整個城市而不是僅在某一地區(qū)某一范圍內(nèi)發(fā)揮作用。換句 話說，中央商業(yè)街應(yīng)是一座城市的開放窗口，它是整個城市經(jīng)濟和商業(yè)發(fā)展的中樞，是 南來北往的客流集散地，特別是搞商務(wù)活動的人都必須要前往的地方。第四，中央商業(yè) 街應(yīng)位于城市的黃金地段。地價和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最 大，建筑物高度集中，有現(xiàn)代化的市政、信息環(huán)境、對國際跨國公司有巨大的吸引力。2. 地區(qū)商業(yè)街。與中

8、央商業(yè)街相比較，還存在地區(qū)性的商業(yè)街，即分布在各個居民住 宅區(qū)、主干線公路邊、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地的商業(yè)繁華街道。 二者有明顯的主從區(qū)別，概念不能相互混淆。相對中央商業(yè)街而言，地區(qū)商業(yè)街的主要 特征是：第一，地區(qū)商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡單的商業(yè)組合，其功 能比較單一。比如，超市、百貨公司、倉儲商店等，其活動范圍局限在有限的商圈內(nèi)。 第二，地區(qū)商業(yè)街是一種社區(qū)化消費場所，不是輻射整個城市的行為。3. 特色商業(yè)街。商業(yè)特色街即是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、經(jīng)管模式等方面具有一定專 業(yè)特色的商業(yè)街。分為兩種類型：一是以專業(yè)店鋪經(jīng)營為特色。以經(jīng)營某一大類商品為 主，商品結(jié)

9、構(gòu)和服務(wù)體現(xiàn)規(guī)格品種齊全、專業(yè)性的特點，如文化街、電子一條街等。二 是具有特定經(jīng)營定位。經(jīng)營的商品可以不是一類，但經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)可以滿足 特定目標消費群體的需要，如老年用品、女人用品、學(xué)生用品等。在我國現(xiàn)階段，特色 街已經(jīng)取得了長足的發(fā)展，在很多地方都形成了各種具有特色的商業(yè)街，如北京的隆福 寺商業(yè)旅游文化街、華龍街餐飲娛樂一條街等。這些特色街，或匯集名人故居、酒吧餐 館，以觀光休閑美食見長；或薈萃世界名品，以展示流行提高生活品味為特色。幽靜的 小路，婆娑的樹影，搖曳的燈光，舒適的環(huán)境，專、特、精的經(jīng)營方向，現(xiàn)代與傳統(tǒng)交 相呼應(yīng)，散發(fā)出濃郁的城市型文化休閑氣息。二、商業(yè)街在我國發(fā)展的必

10、要性隨著我國經(jīng)濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站式購 物” (one step shopping將作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。今天，當我們 注意到消費者在購買選購商品時對購物場所的選擇已在摒棄單個購物場所意識，而具有 “街”的意識即賣點是否集中、能否“一站終點”，是否有充分的消費選擇權(quán)時， 當我們對我國未來經(jīng)濟的成長壯大充滿信心時，便不難發(fā)現(xiàn)這點。而這又是商業(yè)街迅猛 發(fā)展的重要支撐點。順應(yīng)著這種新的消費潮流，19992000年，商業(yè)街與購物中心(shopping mall)迅 速熱起來，從商業(yè)街和購物中心大量共有的相同遺傳基因判斷，二者具有明顯的血緣關(guān) 系，

11、他們的社會作用、功能、經(jīng)營結(jié)構(gòu)是共同的，都是在為商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)集中營造一 個更理想、更舒適的經(jīng)營環(huán)境；都是商業(yè)服務(wù)業(yè)多種業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機組合 體；在店鋪數(shù)量上，都是以專賣店為主、大型商場或超級市場為輔；都可以滿足人們購 物、餐飲、休閑、觀光、娛樂、健身等多種需要；由于集吃、住、游、購、娛多功能于 一身，二者都可以成為商業(yè)與旅游業(yè)的黃金結(jié)合點 。中國為什么有商業(yè)街的生存空間呢？ 這是由于中國的特殊國情決定的，一是因為中國轎車沒有發(fā)展，人們不可能騎自行 車或擠公共汽車經(jīng)常到僅有一家購物中心的郊區(qū)購物；二是因為中國人骨子里有一股濃 烈的懷舊情結(jié)，中國的古都、古城、古鎮(zhèn)很多，商業(yè)街動輒上百年

12、、幾百年歷史，它是 民族工商業(yè)神采飛揚、精英薈萃之地，它有太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳說，是 鮮活的“清明上河圖”， shopping mall 雖然光鮮亮麗，但無法具有商業(yè)街的歷史厚重感 和傳統(tǒng)文化的穿透力；三是中國人天生愛熱鬧，每逢節(jié)假日城里人愛逛街，鄉(xiāng)下人愛趕 集，位于市區(qū)繁華地帶、集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光于一體的商業(yè)街必然成為本 地人、外地人的最佳選擇；四是因為商業(yè)街不僅僅是承載人們購物的場所，它是城市的 “名片”、“客廳”，是城市改造大局中的一個棋子，而城市改造的背后則矗立著市長 們提高城市競爭力的巨大決心，某種程度上反映著商業(yè)發(fā)展繁榮的程度，進而體現(xiàn)著一 個城市的整體形象

13、，有的甚至成為招商引資的“龍頭工程”?？梢赃@樣說，商業(yè)發(fā)展到今天提出了商業(yè)街建設(shè)，這是商業(yè)經(jīng)營者自覺或不自覺地 進行錯位競爭的一種表現(xiàn)，是市場由同類重復(fù)、無序競爭向理性競爭、有序競爭發(fā)展的 一種表現(xiàn)，既是對中心城市原有商業(yè)資源的一種整合，也是商業(yè)向更高級階段發(fā)展的一 種準備。既然在我國商業(yè)街具有如此大的魅力，那么我們應(yīng)該如何著手去建好一條商業(yè) 街呢？我們必須從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩個方面加以考慮。戰(zhàn)略即商業(yè)街的市場細分和市場定位 問題，戰(zhàn)術(shù)即在建商業(yè)街的過程中采取的具體方針，如到底是政府行為，還是企業(yè)行為； 其經(jīng)管模式究竟是怎樣的；應(yīng)采取什么樣的業(yè)態(tài)組合以及在建設(shè)過程中的具體問題，如 交通、服務(wù)設(shè)施等等

14、。三、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略研究任何商業(yè)街在建成之前，都應(yīng)該進行恰當?shù)亩ㄎ?。商業(yè)街市場定位，是根據(jù)消費者 的數(shù)量、需求、偏好以及購買力的不同，對各種類別，層次的消費者進行細分，以確定 該商業(yè)街的規(guī)模、經(jīng)營門類及商品檔次等。由于不同年齡、職業(yè)、文化層次的人在購買 心理和需求層次等方面存在著很大的差異，使得商業(yè)街市場定位的成功與否并不以決策 者們的主觀意愿為轉(zhuǎn)移，而是通過消費者的購買狀況反映出來。所以，成功的市場定位 應(yīng)建立在對消費者及其消費行為認真分析的基礎(chǔ)之上。企業(yè)在對商業(yè)街定位之前，首先應(yīng)該認真分析為之服務(wù)的那個顧客群的人口特征， 了解各人口因素在消費中所產(chǎn)生的影響，并充分了解市場，注重商店的布局

15、、商品檔次 的搭配與消費者需求相吻合，并定期了解消費信息，對定位不當之處及時進行調(diào)整，否 則將會浪費有限的資金及空間。（一）消費者群體目標對象的選擇消費者群體目標對象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費者主體的界定，也就是一條商 業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè)街內(nèi)有消費意愿的消費者群體。不同的商業(yè)街所應(yīng)考慮的消 費者群體是有所差異的，不進行細分容易使市場定位偏離主體，而如果對所有的消費者 都進行考慮，又浪費人力財力。所以應(yīng)選擇消費者主體進行分析。分析消費者主體，應(yīng) 該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個主要因素。從地理位置因素來看，市中心的商 業(yè)街可以在較廣區(qū)域的人口中再進行細分，而較偏僻地區(qū)的商業(yè)街，就應(yīng)著

16、重選擇該商 業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口。從商品設(shè)置的角度來看，以日用品為主的商業(yè)街應(yīng)重點考慮周圍居民的人口因素， 而以耐用品為主的商業(yè)街，其輻射區(qū)域就要大得多。通常人們在購買日用品之前，更多 考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當購買耐用品之時，就更看重產(chǎn)品的質(zhì) 量與信譽，所以對交通便利因素考慮得少一些 。如果商業(yè)街的產(chǎn)品設(shè)置多為年輕人追求、 喜愛的用品，那么決策者應(yīng)重點分析年輕人的消費心理及變化趨勢；同樣，如果商業(yè)街 內(nèi)流動人口比重較大，決策者們就應(yīng)該在這一部分人口群體的消費需求上多花精力?？?之，不同的商業(yè)街其消費者主體的界定應(yīng)有所不同，對消費者進行細分有利于市場定位 的成功及資

17、金的合理安排。（二）商業(yè)街市場定位所應(yīng)考慮的消費者因素1. 消費者的數(shù)量 。一定數(shù)量的消費者是建成一條商業(yè)街的先決條件 ，也是確定一個商 業(yè)街規(guī)模大小的基礎(chǔ)。市場規(guī)模的大小由那些有購買欲望并且有支付能力，同時能夠接 近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實購買者與潛在購買者決定，如果現(xiàn)實購買者與潛在購買者越多，市 場規(guī)模就越大。而這些購買者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費水平已定 的條件下，人口數(shù)量越多，增長越快，市場規(guī)模就越大。所以人口數(shù)量因素，應(yīng)成為商 業(yè)街規(guī)模確定必需考慮的因素。2. 消費者的性別、年齡結(jié)構(gòu)。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費中 所體現(xiàn)出的差異越來越明顯，不同性別年齡結(jié)構(gòu)

18、的人在購買力、消費心理及消費層次上 的差異是很大的。一般講，年輕人購物較容易有沖動、攀比的傾向，購買商品注重的是 外表、款式及時尚，在購買前所作的思考較少，同時由于年輕人的收入相對較低，對商 品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人 有所下降，對于商品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購現(xiàn)象比較普遍，有一定的購買潛力。 同時，不同年齡段的人口，在耐用品消費上所體現(xiàn)的差異性更大。不同性別的消費者在 消費中的差異主要體現(xiàn)在消費心理的不同上，女性較之男性，在購物上更為謹慎、細膩 和愛美。在大城市中，女性購買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在 一些城市設(shè)置“女人

19、街”也正是充分利用了這一特點。決策者們在為商業(yè)街定位之前， 應(yīng)充分考慮以上因素，不僅要分析消費者中各性別年齡段人口所占比例，還要對未來各 年齡段人口數(shù)進行預(yù)測，注意下一階段的變動趨勢，不斷調(diào)整，才能取得成功。3. 消費者的職業(yè)特征。不同職業(yè)的人所處的工作、生活環(huán)境及收入水平差異較大，反 映在消費上，也會形成較大的差異。如果把從事不同職業(yè)活動的人按腦力勞動者和體力 勞動者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美 意識強，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對產(chǎn)品的追求注重 品牌和內(nèi)在質(zhì)量。隨著市場經(jīng)濟體制在我國的確立，在分析人口特征時，應(yīng)兼顧不同單

20、位類型的勞動者在需求中表現(xiàn)出的差異。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏 較快，自由支配的時間很少，所以他們購買商品的目的性較強，易出入固定的購買場所。 另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對服裝、化妝品及首飾的 需求量較大。對這類消費者應(yīng)體現(xiàn)出商品的新風(fēng)格、新款式，時髦商品可以首先在他們 身上展示出路。4. 消費者的文化程度構(gòu)成。消費者的文化程度構(gòu)成，是人口素質(zhì)中的一個重要部分， 對商品需求的影響相當明顯。人們的市場需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。文化 素質(zhì)較高的消費者對文化消費等發(fā)展資料的市場需求相對較大，而文化程度構(gòu)成較低的 階層，即使收入水平與知識分子階層相當

21、，其消費的重點往往仍停留在吃、穿、住等消 費資料上。對于一個城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民 及工作者的文化層次不同，進而也形成了消費的差異性，決策者們在商業(yè)街市場定位之 前，應(yīng)充分了解到這一因素。同時需要注意的是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不 在業(yè)的人相比，他們的消費層次是不同的。比如大學(xué)生雖然在消費品位上有較高追求， 但其收入狀況大大約束了消費行為，這也是在大學(xué)周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。5. 消費者的收入狀況。消費者的收入，是影響消費構(gòu)成和消費水平的重要因素，因而 應(yīng)成為商業(yè)、企業(yè)在商業(yè)街定位時考慮的重點?？偟恼f來，收入高的消費者，他們的消 費水平也較高

22、 ，在面對同類商品和類似的商品時 ，往往會選擇質(zhì)量好而價格較高的商品。 相反，低收入者就不具備這種消費能力。消費者的收入，也是市場規(guī)模大小的一個重要 的測量器。四、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究（一）商業(yè)街建設(shè)應(yīng)是企業(yè)和政府的珠聯(lián)璧合商業(yè)街是城市化的必然產(chǎn)物 ，是城市商品交易最活躍的場所 ，是市容市貌中最繁華、 最絢麗的景觀，是推銷一個城市時最引人注目的門面，就好像名片，不管真實情況如何， 制作精美的名片終能帶來更多的機會，為了提升城市形象、加強城市競爭力，一些自發(fā) 形成的老商業(yè)街立即被列入改造的規(guī)劃，在資金上予以安排，商業(yè)街在很大程度上自然 而然成了一種政府行為 。這也許具有一定的合理性 ，因為商業(yè)街

23、它本身具有很多特殊性， 如它的所占地一般是城市的中心地帶；在建設(shè)方面有很強的規(guī)劃性；有大量的公共設(shè)施 存在等等，這就要求必須有一個非盈利性的機構(gòu)對商業(yè)街實施統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)管， 才能使商業(yè)街形成獨特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩 旺的局面，如果完全以對待某種具體零售業(yè)態(tài)的態(tài)度對待商業(yè)街，那么這種商業(yè)街建設(shè) 得絕對沒有價值。于是在“城市的名片”思想的指導(dǎo)下 ，大規(guī)模的改造或興建開始了 ，對象是“街”， 目的是諸如“漂亮”、“洋氣”這樣的審美價值，而其間所依賴的也是建筑或城市規(guī)劃 方面的專家。工程結(jié)束后的驗收表明：達到了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商 業(yè)氛圍卻沒有

24、相應(yīng)的增強，巨額的投入并沒有迎來更多的消費。而作為商業(yè)街，“商” 之不存，“街”將焉附？既然是“商業(yè)”街，那它就絕對離不開市場的檢驗，商業(yè)街不 是造出來的，而是市場選擇的結(jié)果，建設(shè)商業(yè)街要尊重市場規(guī)律，它歸根到底是一個商 業(yè)問題，而不是城市建設(shè)問題。追溯商業(yè)街的起源，都是市民經(jīng)濟的產(chǎn)物，私營小業(yè)主 靠著勤奮和機敏在商業(yè)街上立足，市場機制在其中扮演主要角色，經(jīng)營不佳的企業(yè)自然 被市場淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會絞盡腦汁，迎合顧客的需求， 在今天中國的商業(yè)街上，這種機制存在嗎？所以企業(yè)應(yīng)是商業(yè)街的絕對主體，政府的職 能僅僅是“引導(dǎo)”企業(yè)去發(fā)揮商業(yè)街的總體優(yōu)勢，并且這種職能也有讓位于

25、民間資本的 趨勢，如在廣東新會就出現(xiàn)了一條由民營企業(yè)出資改造并冠名的商業(yè)街悅洋商業(yè) 街，這條商業(yè)街全權(quán)由企業(yè)規(guī)劃，并從事日常經(jīng)管，然后將一部分利潤以地租、稅收的 方式回報給政府。但是對于一些老商業(yè)街，它的歷史文化遺產(chǎn)非常豐富，如果全部交給企業(yè)去開發(fā)， 由于商業(yè)街地處黃金地段 ，地價和獲準進入的成本都非常高 ，從利益最大化的角度考慮， 企業(yè)會盡量擴大建筑面積和容積率，以降低每平方 M 所分攤的建造成本。對于整條商業(yè) 街的協(xié)調(diào)問題，比如老商業(yè)街的傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代設(shè)施的關(guān)系，則在考慮的倒數(shù)之列。因 此，商業(yè)街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門臉，現(xiàn)代商場排擠了老字號， 一派歐美情調(diào) ，民族特色蕩

26、然無存 ，2000 年定海古城的灰飛煙滅 ，就是一個很好的例子， 這時候，政府的干預(yù)則顯得至關(guān)重要。（二）經(jīng)管模式上要不斷創(chuàng)新 現(xiàn)在，我國商業(yè)街的經(jīng)管模式大致分為三種：委托制，在經(jīng)管辦下設(shè)監(jiān)察大隊，受 政府相關(guān)職能部門的委托，對街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進行綜合經(jīng) 管，如上海南京路步行街；抽調(diào)制，從政府各機關(guān)部門抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法 經(jīng)管，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價和轄區(qū)負責(zé)人參加的管委會，如南京市湖南路商 業(yè)街；物業(yè)經(jīng)管制，成立物業(yè)經(jīng)管公司，靠向商家收取一定的經(jīng)管服務(wù)費維持正常經(jīng)管 工作，并協(xié)助相關(guān)職能部門維持街區(qū)的正常經(jīng)管秩序，如深圳市東門商業(yè)街。筆者認為 物業(yè)經(jīng)管

27、制是一條值得探索的新路子，我國住宅區(qū)和寫字樓的物業(yè)經(jīng)管已經(jīng)有了成功的 經(jīng)驗，而把這種模式引入商業(yè)街的經(jīng)管，目前還處于嘗試階段。（三）各種類型商業(yè)街側(cè)重點應(yīng)各有不同中央商業(yè)街作為一個城市的中心地帶，是城市的“代言人”，它承載的不僅僅是商 業(yè)功能，還有展示城市個性特色的功能，因此在建設(shè)、改造過程中最忌諱的就是對文化 的漠視，對城市歷史的否定；地區(qū)商業(yè)街作為一個社區(qū)的紐帶，應(yīng)以其無限的親和力取 勝，與周遭的環(huán)境、人文融為一體，強調(diào)“三民”方針，即“便民”、“利民”、“為 民”。認真分析周圍居民的消費特征，進行準確的市場定位，如美國紐約百老匯大道之 所以集中了眾多的豪華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂廳

28、和博物館，成為世界最大規(guī) 模的商業(yè)街，主要是緣于紐約市 600 萬有很強購買力的人口；專業(yè)商業(yè)街作為某種商品 或某類人群消費品的集合，要做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在人們腦子里形成 一種共識，即當我要買這種商品時，首先想到的就是這條街。（四）業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套如何對商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進行合理的規(guī)劃引導(dǎo)，是商業(yè)街經(jīng)管的一大課題，也是規(guī)劃 建設(shè)的大問題，因為商廈不管是政府開發(fā)還是私營企業(yè)興建，最終都是分散賣或租給中 小業(yè)主，如果事先沒有合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，難于形成商廈的主業(yè)和特色，很容易造成商 品“千店一面，單調(diào)雷同”的局面，并難以形成規(guī)模效應(yīng)，甚至相互影響，降低整個商 業(yè)街的檔

29、次。中心商業(yè)街業(yè)態(tài)應(yīng)以專業(yè)店、專賣店、百貨業(yè)為主，地區(qū)商業(yè)街應(yīng)以便利 店、超市為主，特色街應(yīng)以專賣店、專業(yè)店為主，各商業(yè)街在業(yè)種上應(yīng)有零售業(yè)、餐飲 業(yè)、大眾娛樂業(yè)、通訊服務(wù)業(yè)（電話亭、座椅、醫(yī)療設(shè)施、酒店等） 。根據(jù)調(diào)查，最佳的 業(yè)種搭配為：零售業(yè)占 65，餐飲業(yè)占 20，大眾娛樂業(yè)占 10，通訊服務(wù)業(yè)占 5（五）注意整體風(fēng)格的營造，與城市風(fēng)格渾然一體對于世界上任何一個大城市來說，其發(fā)展有它的獨特性，長年累月聚集起來就構(gòu)成 了城市的個性，這是一個城市的靈魂所在。商業(yè)街的建設(shè)必須注意保護和繼承城市所擁 有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設(shè)的一個組成部分。商業(yè)街區(qū)的形成 都具有歷史緣由和大眾逐漸認可的過程，規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)盡量避免使用推倒重建的方法， 否則商氣會大損 。商業(yè)街的古老歷史文化遺址 ，在改造建設(shè)中應(yīng)更好的融入