應(yīng)對(duì)物業(yè)起訴的方式_第1頁
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文檔簡(jiǎn)介

1、應(yīng)對(duì)物業(yè)起訴的方式物業(yè)費(fèi)案件在法院是訴一件判一件的 ,也就是說物業(yè)公司 9 0%贏的 。原因并不是因?yàn)槲飿I(yè)公司完全占理 ,而是因?yàn)榉ㄔ涸趯徖?中根本不審查不理睬業(yè)主作為被告方的理由 。 這是物業(yè)管理費(fèi)訴訟的實(shí)際操作情況 。1、物業(yè)費(fèi)的依據(jù)并不是法律規(guī)定 ,而是基于業(yè)主與物業(yè)公司的合 同。所以 ,只要是物業(yè)公司應(yīng)該做到而沒有做到的 ,都可以成為業(yè) 主拒付物業(yè)費(fèi)的抗辯理由 。2、鑒于法院在物業(yè)案件上的實(shí)際操作情況 ,法院實(shí)際已經(jīng)成為物業(yè) 公司的催帳員 。這種都是一批幾十甚至幾百個(gè)案子上的 , 法院都是 把這些案子當(dāng)作提高結(jié)案率的皮夾子來撿的 ,你不要指望法官會(huì)為 你一個(gè)案子來花心思 。這樣的法官恐

2、怕若干年后才會(huì)有 。3、法院已經(jīng)意識(shí)到物業(yè)案子不能用這樣的思路判了 ,因?yàn)橛龅酱罅?物業(yè)公司有問題的案件 。已經(jīng)有法院向高院提出過建議要求對(duì)物業(yè) 案件的辦案思路進(jìn)行調(diào)整 。建議1、拖。收到訴狀和傳票后 ,要期限內(nèi)提出要求反訴 (反訴提出 ,不 管有沒有道理 ,法院必須接受的 。如果不接受 ,是要出裁定的 ,出 了裁定可以上訴 ,中院有結(jié)論后下來后 , 再繼續(xù)本訴 。如果一審法 院既不接受反訴 ,又不讓你上訴 ,靈了,案子判好后 ,上訴,發(fā)回 重審 。)審理過程中 ,說有新證據(jù)提供 ,要求延長(zhǎng)舉證期限 。盡可專業(yè) word 可編輯 能拖長(zhǎng)時(shí)間 ,把這件案子的進(jìn)行與其他案件分離出來 。判好再上訴

3、唄。反正能用的程序用足 。反正離中院近 ,花不了幾個(gè)車錢的 。但律師的訴訟成本上去了 。物 業(yè)案件的最大優(yōu)勢(shì)在于量大 ,可以攤薄律師成本 。 所以這種辦法最 好是有大量的業(yè)主不服判決的 ,每個(gè)案子各自操作 ,這樣訴訟成本 就上去了。有好的物業(yè)公司 ,也有壞的物業(yè)公司 。物業(yè)管理?xiàng)l例根本不是從業(yè) 主權(quán)利出發(fā)的 ,根本談不上對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù) 。拒交物業(yè)費(fèi)是沒有 辦法的辦法 。 即便交物業(yè)費(fèi) 。交也要折騰死它 !對(duì)于交物業(yè)費(fèi)我是這樣想的 ,大家看看有沒有道理從現(xiàn)在開始 , 我們就是不交物業(yè)費(fèi) ,就等著它告吧 ,在法庭上能爭(zhēng) 取一下就爭(zhēng)取一下 ,贏了官司正好 ,當(dāng)然 ,輸了也無所謂 ,物業(yè)費(fèi) 最終是要

4、交的 ,但要看是怎樣的交法 ,記住 !這是個(gè)關(guān)鍵 ,要讓物 業(yè)公司也付出成本 !即使我們交出物業(yè)費(fèi)也要讓物業(yè)公司付出成 本!物業(yè)公司請(qǐng)律師也是要付出成本的 , 律師天天往法院跑也是要 付出成本的 ,盡管那是他的本職工作 。那我們從現(xiàn)在開始 ,每個(gè)人 都等著法院判決后再交物業(yè)費(fèi) , 算一算有多少住戶 ,要是每家都跟 物業(yè)公司過一遍法院 ,那不得把它折騰死 ,把法院煩死 ! 老子不是 沒錢,不是交不起物業(yè)費(fèi) ,但這個(gè)物業(yè)費(fèi)交的不舒服 ,心里憋屈 ! 那我也讓你收錢收的也不舒服 , 有本事你就告唄 , 下次我還是不 交,還是等法院判完我再交 。專業(yè) word 可編輯2、 經(jīng)濟(jì)糾紛在法院的流程是 :1

5、,起訴,立案 。誰起訴誰就交訴訟費(fèi) ,經(jīng)濟(jì)糾紛的要按訴訟額的百 分比來交 (20%)。如果物業(yè)真的要告 ,那要出一大筆的訴訟費(fèi)代 繳(訴訟費(fèi)要由法院確定雙方誰出 )。2,傳達(dá)、調(diào)節(jié)、開庭。最少要 3 各月以上 。導(dǎo)致的結(jié)果是兩 個(gè):1,物業(yè)贏了 。2,物業(yè)輸了 。如果物業(yè)輸了 ,那他就自己承擔(dān) 訴訟費(fèi) 。還沒有要到錢 。如果物業(yè)贏了 ,記住這個(gè)時(shí)候才是關(guān)鍵 。官司是輸了 ,要錢就難 了。不給錢物業(yè)還是沒有辦法 。 物業(yè)只好再去法院立案申請(qǐng)執(zhí)行 , 這個(gè)環(huán)節(jié)就有法院的執(zhí)行庭來執(zhí)行了 , 當(dāng)然法院的執(zhí)行廳還要交一 筆錢 (20%),法院才能來執(zhí)行 。執(zhí)行的時(shí)候沒有你的存折賬戶和 開戶行 ,你存折上

6、的錢是安全的 。( 除非物業(yè)或法院有你存折 )。 那執(zhí)行什么呢 ?你家里的東西 , 物品可以折價(jià) ,你要配合法院讓他 們把東西搬走 ,不然就是妨礙公務(wù) 。物業(yè)最終得到你家里的沙發(fā) 、床和電視等 。反正用三年就要換了 , 還不如折價(jià)算了 。物業(yè)沒有要到錢 ,還花了不少給法院大人們的獎(jiǎng)金 ,或是蓋辦公樓 的錢。黃世仁在現(xiàn)在的社會(huì)就這樣 。是制度這樣規(guī)定的 , 不是想這樣 。我 們也是被逼的 。至于那個(gè)律師函 ,哎。收到后物業(yè)一定會(huì)打電話給你說 :“律師函收專業(yè) word 可編輯到了吧 ,快交吧 ,不然應(yīng)對(duì)物業(yè)起訴的下中上三策 象物業(yè)因?yàn)椴焕U物業(yè)費(fèi)起訴業(yè)主這種事情 ,說實(shí)話 ,業(yè)主勝訴的可 能性是小

7、的 。 這并不是說業(yè)主的行為就是不正義不道德的 ,而完全 是因?yàn)樵诂F(xiàn)有的司法體系下 ,業(yè)主可能反訴物業(yè)不作為和侵權(quán)的法 律主體業(yè)委會(huì)缺失所造成的 。但即便如此 ,物業(yè)起訴業(yè)主的主 要目的 ,也并不是就為了那一加一戶不過數(shù)千的小錢 ,而是追求一 種殺雞給猴看的群體效應(yīng) ,造成多數(shù)業(yè)主因恐懼物業(yè)起訴而不敢維 護(hù)自身權(quán)益乖乖地繳納物業(yè)費(fèi) 。 真要是一家家通過打官司來催繳物 業(yè)費(fèi) ,恐怕過不了一年 ,物業(yè)也就挺尸了 。下策:一個(gè)字 ,拖 。拖完了開庭拖判決 ,拖完了一審有二審 ,也甭費(fèi)心琢磨什么證據(jù) 、 答辯,更不用為此著急上火 、發(fā)愁煩心 ,反正咱有時(shí)間就去庭上轉(zhuǎn) 轉(zhuǎn) ,看看物業(yè)這幫不要臉的東西耍猴

8、開開心 , 就算官司一年半載以 后徹底輸了 ,也不過幾千大洋的小事 ,有錢還難得買個(gè)開心呢 !物 業(yè)想要滯納金 ?放心吧 ,崩說門 ,連窗戶都沒有 !就連這幾千塊 錢,還不一定給到他手里呢 !再執(zhí)行個(gè)一年半載 , 得了,看著法官 兄弟不容易 ,給個(gè)面子吧 ;要錢 ,沒有 ,要物,剛出爐的老彩電 、 錄音機(jī)倒是有一批 ,當(dāng)年的發(fā)票都在 ,看能頂多少銀子 ?物業(yè)不想專業(yè) word 可編輯 要 ?就這都是執(zhí)行法官好不容易執(zhí)行回來的 , 給臉不要 ,自己看著 辦。中策:也是一個(gè)字 , 哄。物業(yè)不是不嫌丟人嗎 ?那我們就幫著他們哄哄 ,趕趕場(chǎng)子 。也別光 咱一個(gè)小區(qū) , 要聯(lián)合其他小區(qū)業(yè)主們 ,反正網(wǎng)上

9、交流這么發(fā)達(dá) 。除 了接到起訴的業(yè)主 ,別的業(yè)主也可以聯(lián)名寫個(gè)東西 ,把物業(yè)的 “光榮 行為 ”都給他寫出來 ,作為補(bǔ)充證據(jù)給法官們看看 ,也讓他們開開 眼,看見以后寫著 “云物”業(yè)的小區(qū)都繞著走 ;法官不采納 ?那也 不要緊,新聞媒體上播播 ,小報(bào)記者這年 1 月活著也不易 ,就等著 這個(gè)好拿封口費(fèi)呢 !沒準(zhǔn)兒招了幾個(gè)人大代表 ,再談?wù)劮傻娜笔?那也說不定哈 !就這么著,同學(xué)們說說 ,這物業(yè)能不露臉嗎 ?這臉 不得露大發(fā)嘍 ?!上策:還用我說嗎 ?說一千道一萬 ,要是有了業(yè)主委員會(huì) ,我們還會(huì)受這 個(gè)欺負(fù)嗎?!說句不好聽的話 ,都到了今天了 ,業(yè)主們也并不團(tuán) 結(jié),還在各自打著小算盤 ,這樣

10、下去 ,業(yè)主的利益不受損 ,那才是 老天爺不長(zhǎng)眼睛呢 !物業(yè)惹著我 ,不行;物業(yè)起訴我 ,我下策保證 比誰玩得都漂亮 。別人受得了 ,我更受得了 ,大家瞧著辦好了 。專業(yè) word 可編輯關(guān)于如何應(yīng)對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行的建議 至于大家擔(dān)心的 “拘人 ”,就更不用怕了 。別看大家經(jīng)常在媒體上看 到強(qiáng)制執(zhí)行拘人的事 ,甚至判刑 ,那都是媒體忽悠嚇唬老百姓了 , 不排除物業(yè)用利益驅(qū)動(dòng)媒體大肆宣傳以威懾大家 。 在司法實(shí)踐中 , 法院極少采取這個(gè)手段 ,極少極少 ,除非您直接與法官法警發(fā)生言 語沖突直至身體對(duì)抗 。聽一聽拘人程序大家就明白了 。執(zhí)行法官首 先要整理材料 ,寫報(bào)告,說明我們?nèi)绾稳绾蚊暌暦?,對(duì)抗

11、執(zhí)行 , 行為惡劣 ,報(bào)到庭長(zhǎng)那批準(zhǔn) ,庭長(zhǎng)批準(zhǔn)后 ,再報(bào)主管院長(zhǎng)批準(zhǔn) ,都 批準(zhǔn)后 ,制作拘留決定書 。然后和法警隊(duì)主要是隊(duì)長(zhǎng)協(xié)調(diào) ,看看法 警隊(duì)的同志們什么時(shí)候有時(shí)間 ,再看自己的時(shí)間有沒有空閑 ,別跟 開庭沖突了 。最后一切都弄妥當(dāng)了 ,才會(huì)到你家 。到你家后 ,也不 是馬上就拘人 ,要宣講政策 ,告訴你 ,必須得執(zhí)行判決 ,你辦不 辦,不辦我們可帶著拘留決定哪 ,可以拘留你 。你怎么辦 ?當(dāng)然要 辦啊 ,當(dāng)然要尊重法律啊 ,法院的同志們也很辛苦 ,大老遠(yuǎn)來一 趟,不能讓你們白跑 ,但我也沒那么多錢 ,老父親剛剛住院治療花 了一大筆錢 ,能不能先給一部分 ,回頭我慢慢籌錢 ,或者請(qǐng)我的鄰

12、 居給我擔(dān)保一下 ,我保證在多長(zhǎng)多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)給錢 , 這些都是法律允 許的緩兵之計(jì) ,等等 ,只要把執(zhí)行法官好說好商量哄走了 ,下回來 就不一定何年何月了 ??傊?,執(zhí)行法官不是到家里馬上就拘人的 , 沒那么惡 ,他一定會(huì)告訴你 ,請(qǐng)你配合執(zhí)行 ,否則我就拘人 。要是 口齒伶俐的業(yè)主 ,可以想辦法再拖拖 ,要是您不愿意和穿制服的多 糾纏 ,直接給錢打發(fā)走就完了 , 絕不至于被拘留 。 那些當(dāng)場(chǎng)被拘留專業(yè) word 可編輯 的,一定是在言辭和肢體上與法官和法警有激烈對(duì)抗 ,這種情況就 不需要拘留決定書了 ,可以直接以妨礙執(zhí)行公務(wù)拘留 。這段本來是結(jié)尾段 ,但我寫完后感覺太長(zhǎng)了 ,所以把大家關(guān)心的拘

13、 人問題提前到第一段來說 。我相信家園里的法律工作者不少 ,代理過執(zhí)行案的也不少 ,在執(zhí)行 過程中采取強(qiáng)制執(zhí)行手段的也不會(huì)少 ,但真正走到 “拘人 ”這一步的肯定不多 , 因?yàn)榉?院本身采取這一措施就慎之又慎 ,少之又少 。 我在上周剛剛執(zhí)行過一個(gè)拘留了對(duì)方法 定代表人的案子 ,有一些新鮮的經(jīng)驗(yàn)供 ZZ 們參考 。大家首先要明白一個(gè)前提 ,這是我們的優(yōu)勢(shì) ,就是廣大業(yè)主 “廣大 ” 這個(gè)詞在現(xiàn)實(shí)中的意義,就是人多 ,物業(yè)尤其是法院根本管不過來 。大家一定要充 分發(fā)揮這個(gè)優(yōu)勢(shì) , 每個(gè)業(yè)主都 “拖”一點(diǎn),耗一點(diǎn),物業(yè)和法院就受不了 。這個(gè)“拖”并不是 說非法的拖 ,而是在法律賦予你的權(quán)利范圍內(nèi)拖

14、 。比如 ,一個(gè)案子從起訴 、受專業(yè) word 可編輯理、通知、庭前交換證 據(jù)、質(zhì)證、審理、(二次審理)、合議、宣判到上訴 ,上述過程再 走一遍 ,進(jìn)入執(zhí)行階段,申請(qǐng)執(zhí)行 ,受理,安排時(shí)間執(zhí)行 ,請(qǐng)法警 ,一次執(zhí)行不行 ,再 來一次 ,還不行 ,再來一次 ,甚至在執(zhí)行過程中 ,您再提個(gè)執(zhí)行異議 , 要求執(zhí)行聽證 , 或者我一時(shí)湊不出這么多錢,我多湊兩次 ,那執(zhí)行員就得多跑兩次 ,或者,我給您法官 大人寫個(gè)保證 ,保證在 12 月內(nèi)還清 , 或者請(qǐng)我的鄰居給我擔(dān)保 , 我一定在 12 個(gè)月內(nèi)或 6 個(gè)月內(nèi)還清 ,等等 。您想想 ,上述過程都走一遍 ,物業(yè)和法院累得不輕吧 。這還只是您 一個(gè)人的

15、,要是所有 的被訴業(yè)主都這樣把法律賦予我們的訴訟權(quán)利用個(gè)夠 ,拖也把物業(yè) 拖死了 。持久戰(zhàn) ,我們怕什么 ,最不濟(jì)我們最后把物業(yè)費(fèi)交了 ,那也把物業(yè)折騰個(gè)夠 。關(guān)于訴訟階段的建議 ,我不再多說 ,家園網(wǎng)的高人支的高招不少 了,我只說一點(diǎn) ,如果應(yīng)訴通知到了您手里 ,確定要開庭了 ,被訴 的業(yè)主一定要去應(yīng)訴 。 當(dāng)然在此之前 ,您也可以想辦法不讓自己見 到收到法院傳票 。一定要在法庭上把我們的想法理由充分的說 ,能 說多少說多少 ,盡管法官不愛聽 ,不想聽 ,最后我們也可能敗訴 ,專業(yè) word 可編輯 但任何事情發(fā)生變化 ,比如從敗訴到勝訴 ,都需要一個(gè)過程 ,這是 一個(gè)從量變到質(zhì)變的過程 ,

16、我們每個(gè)人如果不積累這個(gè)量 , 那質(zhì)變 的過程只會(huì)抻的越長(zhǎng) 。就象杜寶良因違章被罰款一萬多 , 這個(gè)錢他 肯定要交 ,他勝訴不了 ,但不也換回來交通管理局開始給大家郵寄 違章通知單了嗎 。我們都不是刁民惡民 ,不交物業(yè)費(fèi)肯定有原因 , 物業(yè)是有責(zé)任的 ,這點(diǎn)難道法官不知道嗎 ?他當(dāng)然知道 , 法官也買 房,買的房還都不錯(cuò) ,他當(dāng)然知道到底這個(gè)矛盾誰造成的 ,誰的毛 病更大 ,換句話說 , 更應(yīng)該先整治誰 。大家都盡力去抗?fàn)?, 勝利肯 定會(huì)來到 。敗訴了 ,法院判決生效了 ,該執(zhí)行了 ,如何面對(duì) ?就是不理他 ,拖 著。說說法院的工作流程工作量 ,您就明白拖是最方便最好用的辦 法了 。說句公平

17、話 ,撇除個(gè)別法官的灰色行為灰色收入 ,法官的收 入不高 ,尤其是公務(wù)員工資改革以后 ,一般也就兩三千塊錢 ,可是 他們的工作量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過掙兩三千塊的人所承擔(dān)的工作量 ,一句話 , 他們的工作量非常大 , 經(jīng)常加班 ,他們非常忙 。這么忙的人哪有功 夫一趟又一趟的往我們這跑 ,你只要倍兒尊敬和顏悅色的把他這趟 哄走 ,下一次來不來就不一定了 ,來也指不定幾個(gè)月以后了 。物業(yè)再 NB,再有背景 ,他也是具體的某一個(gè)人具體辦這事 ,當(dāng)他 面對(duì)的是成百上千的業(yè)主時(shí) ,他的時(shí)間和精力也顯得很少 。 他得費(fèi) 心費(fèi)力的疏通法院一級(jí)又一級(jí)的環(huán)節(jié) , 訴訟環(huán)節(jié)和執(zhí)行環(huán)節(jié)的承辦專業(yè) word 可編輯 法官又不是同

18、一個(gè)人 ,他們的領(lǐng)導(dǎo)也不同 。即使環(huán)節(jié)全都疏通了 , 最后工作還要具體的落實(shí)到某一個(gè)法官頭上 ,他的時(shí)間和精力更有 限,前面說了 ,法官很忙 。而且,物業(yè)疏通了法院的環(huán)節(jié) ,不是說 這一次疏通了 ,以后就隨便用了 ,不用再做思想工作了 。 舉個(gè)例 子,不是說您今天加油了 ,以后這車每天就隨便開了 ,不用再加油 了,您只要想要這車能發(fā)動(dòng) ,就得加油 ,您去一趟清友園就得加一 次油,下次去,下次還得加油 ,誰給我加油 ,我就去誰那 。這油可 比 93 號(hào)汽油貴多了 。您想想,假如您是一個(gè)法官 ,出去一趟 ,北京 又這么堵車 , 您是愿意執(zhí)行一個(gè)標(biāo)的 5000 萬的案子 ,還是標(biāo)的 500 0 塊的

19、物業(yè)費(fèi)案子 ,5000 萬的案子得加多少油 , 5000 塊的案子又能 加多少油。5000 萬的案子執(zhí)行的好 ,年終寫工作總結(jié)多有面子 ,50 00 塊的案子去欺負(fù)老百姓 ,又能有多少面子 ,能算多少工作業(yè)績(jī) 。 很不幸 ,在您不理他拖著他的過程中 ,執(zhí)行法官和法警百忙之中還 是到您家來了 ,強(qiáng)制執(zhí)行來了 ,怎么辦?不要怕。國(guó)有單位 、國(guó)有 機(jī)關(guān)最怕激起民憤 ,鬧成 XX 性事件 ,這會(huì)影響他的升遷 、政績(jī)、甚 至飯碗 ,現(xiàn)在從中央到地方不都在建設(shè)和諧社會(huì)嘛 。所以只要我們 不用強(qiáng) ,執(zhí)行法官就不好用強(qiáng) 。更不能跟法警對(duì)抗 。我見過的法定 代表人一次開保時(shí)捷去法院 ,一次開 AUDI A8L

20、去法院 ,車牌都是 京 A85 開頭的 ,在執(zhí)行員宣讀拘留決定書后 ,法警一點(diǎn)都不客氣 , 一把就從椅子上薅起來 ,另一個(gè)法警一下就把另一只手拷上 ,那也 是在社會(huì)上很有身份的董事長(zhǎng)啊 。所以,不用強(qiáng),尊敬法院 ,尊敬專業(yè) word 可編輯 執(zhí)行員和法警 ,和顏悅色 ,但就是不給錢 (因?yàn)楸緛砭筒辉摻o ,我 們?cè)┩靼?), 用盡法律允許的一切辦法拖著 。實(shí)在拖不過去怎么 辦 ,那就多少給點(diǎn) ,比如給個(gè) 30% ,表示一下誠(chéng)意 , 給法官點(diǎn)面 子 ,讓他回去多少能交個(gè)差 ,絕對(duì)不全給 ,執(zhí)行法官下回什么時(shí)候 來就不好說了 ,物業(yè)也沒辦法啊 。雖然 ZZ 們總敗訴 , 雖然法官對(duì)待 ZZ 們總是聲

21、色俱厲 , 但這不意味 著法院就是物業(yè)他們家開的 ,他想讓法官干什么法官就干什么 。物 業(yè)請(qǐng)法官出來執(zhí)行一次 ,那也得費(fèi)牛勁了 ,法官不會(huì)僅僅為了物業(yè) 的事一趟又一趟的出來 。實(shí)際上 ,法官也很煩物業(yè) ,起訴了那么多 業(yè)主 ,都?xì)w到法官那 ,就是工作量啊 。面對(duì)的又是一個(gè)又一個(gè)散落 在社會(huì)上的老百姓 ,不好執(zhí)行 ,不好結(jié)案 ,結(jié)不了案就影響工作業(yè) 績(jī) ,法院是以結(jié)案率來考核法官的 。執(zhí)行法官請(qǐng)法警出來也特別費(fèi) 勁,大家都明白 ,如果哪個(gè)法官承辦物業(yè)的案子 ,他會(huì)受到物業(yè)的 禮遇 ,出去執(zhí)行也算完成自己的結(jié)案率 ,法警苦哈哈的跟您瞎忙活 什么啊 ,沒動(dòng)力 ,所以法警在民事糾紛中不是容易請(qǐng)出來的 ,執(zhí)行 法官需要好好協(xié)調(diào)與法警的關(guān)系 ,當(dāng)然羊毛出在物業(yè)這只羊身上 。再舉個(gè)例子 。有一次我們請(qǐng)長(zhǎng)春的法官去沈陽執(zhí)行 ,一趟就出去 5W 多,還無功而返 。到現(xiàn)在 ,第二次執(zhí)行還沒啟動(dòng)起來 。知道法官出 來執(zhí)行一次多難了吧 。專業(yè) word 可編輯 所以,如果不幸 ,您被起訴了敗訴了執(zhí)行了 ,沒關(guān)系 ,只要好說好 商量著 ,就是不給錢也沒事 ,實(shí)在拖不過去就給點(diǎn) ,反正已經(jīng)達(dá)到 了拖的目的 。但明年 ,對(duì)不起 ,我還是不交 ,只要你物業(yè)一天不改 變,我這物業(yè)費(fèi)就一定不會(huì)痛快的交 。你愿意告就告去 , 愿意執(zhí)行 就執(zhí)行去 ,你要折騰

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