現(xiàn)今房產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場的一些問題分析及建議(一)

1、現(xiàn)今房產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場的一些問題分析及建議 （一）中國的房地產(chǎn)業(yè)在 2000 年前后取消福利分房制度后取得了迅猛發(fā)展， 2007 年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第十六個年頭，今天的房地產(chǎn)業(yè)正以開 發(fā)規(guī)模每年 20%左右的速度增長，已成為我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn) 業(yè)，改變著國家的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，并切實的改善著我國居民的居住條件和 居住環(huán)境，但中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級階段，隨著房地 產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些丞待解決的問題。本文結(jié)合 2006 年 11 月之前國家各部委發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，對現(xiàn)今房地 產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問題進行綜合評述的分析， 并提出一些建設(shè)性的意見。一、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀目前房

2、地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題主要體現(xiàn)在以下四個方面：1、房地產(chǎn)投資規(guī)模過大2002年，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占 GDP的 7.55%，占固定資產(chǎn) 的 17.9%；2003 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 10106.12億元，同比增 長 28.5%； 2004 年，完成投資 13158 億元，同比增長 1.6%； 2005 年， 全國房地產(chǎn)投資 15759.3億元，比去年增長 19.8%；2006 年以來，房地 產(chǎn)投資增速逐月回升， 1-6 月同比投資增長速度已達 24.2%，超過上年 同期增速 0.7 個百分點?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)投資已在我國形成較大的規(guī)模， 并呈現(xiàn)出逐漸增長的趨勢。2、商品房價格上漲過快

3、目前房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通 居民無力購買所需住房。商品房價格上漲過快主要是由于商品房的成 本因土地價格形成機制的不健全而提高， 商品房銷售價格行為不規(guī)范。 國家統(tǒng)計局調(diào)查統(tǒng)計的全國 70 個大中城市房屋銷售價格數(shù)據(jù)分析， 2006 年上半年各月新建商品住宅銷售價格漲幅分別為 6.3%、6.4%、5.9%、 6.4%、 6.1%、 6.6%，可見，一季度漲幅回落，二季度開始反彈，但總 體水平維持在較高的水平。3、商品房結(jié)構(gòu)不合理房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重 要因素。據(jù)有關(guān)學(xué)者分析，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟適用房、限價普通商 品住房等政府

4、調(diào)控房源應(yīng)占總房源的 30%35%比較合理， 但現(xiàn)在市 面上商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入 消費者的購房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產(chǎn)商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權(quán)的費用 是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅 收、帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而地方政府在決策上的偏激性也導(dǎo)致了 商品房結(jié)構(gòu)失衡。4、房地產(chǎn)市場秩序混亂2006 年以來，外資投資房地產(chǎn)增長較快，境外居民和非居民機構(gòu)直接 購買在建項目和成熟物業(yè)等較為集中，至月底，新設(shè)外商投資房地 產(chǎn)企業(yè)同比增長 25.4，實際使用外資增長 27.9%；境外機構(gòu)和個人

5、購 買商品房一季度結(jié)匯同比增長倍以上。外資進入房地產(chǎn)市場過猛， 市場準(zhǔn)入規(guī)則不夠規(guī)范，擾亂了我國貨幣政策的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)銷 售市場上也是一片混亂的景象。 而在“售樓中心 ”設(shè)出之前，房地產(chǎn)開發(fā) 商對“期房 ”的大肆宣傳和炒作成為現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的一個新的亮點。 投 機者借助 “期房”獲取了較大的經(jīng)濟利益， 而普通的房地產(chǎn)消費者卻因為 所購買的“期房”與現(xiàn)房之間存在著一定的差距 （這些差距主要由于普通 的房地產(chǎn)消費者掌握有關(guān)建筑業(yè)知識的有限性）造成了心理上和經(jīng)濟 上的雙重?fù)p失。此外，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在對現(xiàn)房銷售時的房價優(yōu)惠 打折等一系列的優(yōu)惠活動，極大地?fù)p害了消費者的知情權(quán)。二、加強房地產(chǎn)市場調(diào)

6、控的對策下面結(jié)合 2006 年度出臺的國家對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各方面的調(diào)控政策， 具 體分析一下加強房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀調(diào)控政策。1、加強商品房結(jié)構(gòu)規(guī)劃的管理針對我國少數(shù)大城市房價上漲過快， 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題， 2006 年 5 月 17 日，中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案） ，即 新“國六條”出臺，2006年 5月 29日，中國國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等 九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見等。通過宏觀 調(diào)控政策調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)居民合理消費已納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作 的目標(biāo)責(zé)任制，成為我國商品房不合理結(jié)構(gòu)的重要舉措之一。要切實 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 就需著力發(fā)展中低價位、 中小

7、套型普通商品住房、 經(jīng)濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設(shè)計劃，對新 建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。只有有效的調(diào)整了商品房結(jié)構(gòu)，才能 解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應(yīng)充分利用稅收來調(diào)控商 品房結(jié)構(gòu)，可以采取以下措施：一是根據(jù)人均居住面積來征收稅款， 根據(jù)各地方不同的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等多種測量人民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展 水平等因素，制定我國城鎮(zhèn)人口標(biāo)準(zhǔn)居住面積，對超過標(biāo)準(zhǔn)的居民征 收房地產(chǎn)征值稅；二是通過調(diào)節(jié)高收入群體購買高檔住房的市場調(diào)節(jié) 價，實現(xiàn)高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，以此來調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)的矛盾。2、加強房地產(chǎn)價格的調(diào)控2006年5月 9日，中國國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)

8、關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn) 定住房價格的意見 。力求通過切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮稅收、信 貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，整頓 和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善 房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，共六個方面的內(nèi)容來控制房價上漲過快 的趨勢。加強房地產(chǎn)價格的調(diào)控，首先要保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住 房需求，因此，必須大力的加大普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房 的供給量，建立房地產(chǎn)價格形成和監(jiān)管體制，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)價格形 成機制，根據(jù)不同地區(qū)、不同的情況調(diào)節(jié)價格的增長幅度，制定一系 列使中低收入家庭和最低收入家庭能夠充分享受到政府各項優(yōu)惠政策 的監(jiān)管細(xì)則；此外，還應(yīng)發(fā)揮土地的調(diào)控作用，將大塊土地分成小塊 投放到市場中去，形成房地產(chǎn)開發(fā)商競爭投資開發(fā)的局面，通過市場 競爭來調(diào)節(jié)房